Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 3 sierpnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSR Eliza Skotnicka

Protokolant prot. sąd. Magda Biernat

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 sierpnia 2017 r. w Kłodzku

sprawy z wniosku S. S., M. S. i R. S.

przy udziale Gminy Miejskiej N., E. K. i Z. K. (1)

o ustanowienie drogi koniecznej

p o s t a n a w i a

I.  ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości zabudowanej składającej się z działki numer (...), położonej w N. przy ulicy (...), (...) - D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Nowej Rudzie prowadzi księgę wieczystą numer (...), służebność drogi koniecznej polegającej na prawie przejścia i przejazdu, obciążającą nieruchomość składającą się z działki numer (...), położoną w N. przy ulicy (...) - D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Nowej Rudzie prowadzi księgę wieczystą numer (...), ustalając przebieg służebności zgodnie z geodezyjnym wytyczeniem przez biegłego sądowego A. Z. (1) w opinii z dnia 30 marca 2017 r., według koncepcji I oznaczonej kolorem brązowym na mapie stanowiącej załącznik do opinii (k. 235), wyznaczając zasięg powierzchniowy służebności na działce numer (...) na 0,0028 ha;

II.  dalej idący wniosek oddalić;

III.  zasądzić od wnioskodawców S. S., M. S. i R. S. na rzecz uczestników Z. K. (1) i E. K. kwotę 48 (czterdzieści osiem) zł tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności;

IV.  zasądzić od uczestnika Gminy Miejskiej N. na rzecz wnioskodawców S. S., M. S. i R. S. kwotę 1884 (jeden tysiąc osiemset osiemdziesiąt cztery) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

V.  nakazać uczestnikowi Gminie Miejskiej N., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Kłodzku kwotę 3654,30 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa;

VI.  zwrócić wnioskodawcy R. S. od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku kwotę 113 zł tytułem nadpłaconej zaliczki zdeponowanej pod poz. (...),

VII.  nie obciążać uczestników E. K. i Z. K. (1) kosztami postępowania.

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy S. S., M. S. i R. S. domagali się ustanowienia służebności drogi koniecznej dla nieruchomości stanowiącej współwłasność wnioskodawców, położonej w N. przy ulicy (...), obejmującej działkę nr (...), obręb (...) D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...) na rzecz każdoczesnego właściciela tej nieruchomości, polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez

- nieruchomość zabudowaną, położoną w N., składającą się z działki nr (...) D., stanowiącą własność Gminy Miejskiej N., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...),

- nieruchomość zabudowaną, położoną w N., składającą się z działki nr (...) D., stanowiącą współwłasność Gminy Miejskiej N. w udziale 88/100 oraz E. K. i Z. K. (1) w udziale 12/100, dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...),

o przebiegu i powierzchni zaznaczonych na mapach załączonych do wniosku, sporządzonych przez uprawnionego geodetę J. P..

W uzasadnieniu wnioskodawcy podali, że są współwłaścicielami nieruchomości położonej w N. przy ulicy (...), obejmującej działkę nr (...), obręb (...) D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...). Nieruchomość wnioskodawców została pozbawiona dostępu do drogi publicznej z powodu niewykonania przez Gminę Miejską N. decyzji administracyjnej z dnia 5 lutego 2001r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w N., przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,2088 ha, stanowiącej własność Gminy Miejskiej N.. W decyzji tej zastrzeżono, że warunkiem zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości – działki nr (...) na działki nr (...), było ustanowienie na działkach nr (...) (obecnie (...)) służebności drogowej dla działek nr (...). Zdaniem wnioskodawców służebności drogowe obciążające nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) zostały wpisane w dziale III księgi wieczystej (...) bez podstawy prawnej. Gmina dokonując wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych w budynku położonym przy ul. (...), na działce nr (...), doprowadziła do tego, że nieruchomość wnioskodawców stała się „wyspą” bez dostępu do drogi publicznej, gdyż nie została dla niej ustanowiona zgodnie z prawem służebność drogi przez działki nr (...), ówczesną nr (...).

Uczestnik Gmina Miejska N. wniosła o oddalenie wniosku, zarzucając że decyzja podziałowa z dnia 5 lutego 2001r. nie pozbawiła nieruchomości wnioskodawców dostępu do drogi publicznej, ponieważ nie był on w żaden prawny sposób w tym czasie zapewniony. Wskazała, że w latach 70. nieruchomość wnioskodawców komunikowała się z drogą publiczną przez mostek na rzece W., który został uszkodzony w wyniku powodzi. Następnie korzystała z gruntów będących własnością Gminy, a później od 1999r. będących współwłasnością uczestników. W 2001r. po wydaniu decyzji podziałowej Gmina ustanowiła na działce nr (...), co jest ujawnione w dziale III księgi wieczystej nr (...), prawo służebności drogi koniecznej dla działek (...) oraz działki wnioskodawców nr (...). Stąd wnioskodawcy pomimo braku ustanowienia na ich rzecz służebności na działce (...), do czasu skonfliktowania się z uczestnikami E. i Z. K. (1) oraz właścicielami lokali w budynku położonym na działce nr (...), korzystali z grzecznościowo udostępnionego przejazdu przez bramę i przez działkę nr (...). W związku z zaistniałym konfliktem Gmina na etapie prowadzenia postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji wnioskodawców polegającej na budowie garażu na działce nr (...), umożliwiła swobodne komunikowanie ich nieruchomości przez będącą wyłącznie własnością Gminy działkę nr (...). W tym celu Gmina poczyniła niezbędne prace, wraz z mieszkańcami przeprowadziła rozbiórkę komórek i uporządkowała teren. Obecnie Gmina na własny koszt urządziła na tej działce odpowiedni dojazd do nieruchomości wnioskodawców.

Uczestnicy E. K. i Z. K. (1) wnieśli o oddalenie wniosku, zarzucając, że decyzja administracyjna dotyczącą podziału nieruchomości obejmującej działkę nr (...) nie obejmowała działki nr (...), która od 26 sierpnia 1999r. stanowiła współwłasność uczestników, a która to nieruchomość obejmuje m. in. bramę, przez którą ustanowienia służebności domagają się wnioskodawcy. Uczestnicy wskazali, że z treści decyzji wynika, iż warunek ustanowienia służebności, miał być spełniony na działkach nr (...) (obecnie (...)). Gmina nie mogła podejmować jakichkolwiek decyzji w odniesieniu do działki nr (...) niestanowiącej jej wyłącznej własności. Zdaniem uczestników, przebieg służebności wnioskodawców został utrwalony graficznie na załączniku do decyzji z dnia 27 sierpnia 2014 r. o warunkach zabudowy. Uczestnicy podnieśli, że korzystanie przez wnioskodawców z przejazdu pod bramą spowodowało nasilenie konfliktu sąsiedzkiego, którego podłożem jest także brak porozumienia co do ponoszenia kosztów jej utrzymania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wnioskodawcy S. S. w udziale wynoszącym 4/6 części oraz M. S. i R. S. w udziałach po 1/6 części są współwłaścicielami nieruchomości położonej w N. przy ulicy (...), obejmującej działkę nr (...), (...) D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...).

Uczestnicy Gmina Miejska N. w udziale wynoszącym 88/100 oraz E. K. i Z. K. (1) na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 12/100 są współwłaścicielami nieruchomości zabudowanej, położonej w N., stanowiącej działkę nr (...) D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...). W dziale III tej księgi wieczystej wpisano „prawo drogi koniecznej (przejazdu i przejścia) dla każdoczesnego właściciela nieruchomości zabudowanej położonej w N. przy ulicy (...) na działce oznaczonej geodezyjnie nr (...) (...) (...), objętej księgą wieczystą KW (...)”.

Uczestnik Gmina Miejska N. jest właścicielem nieruchomości zabudowanej, położonej w N., stanowiącej działkę nr (...) D., dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...). W dziale III tej księgi wieczystej wpisano:

„prawo drogi koniecznej dla każdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych:

- w budynku położonym w N. przy ulicy (...) na działce nr (...), objętej księgą wieczystą KW nr (...),

- w budynku położonym w N. przy ulicy (...) (...)na działce nr (...) objętej księgą wieczystą kw (...),

- w budynku położonym w N. przy ulicy (...) (...)na działce nr (...) objętej księgą wieczystą KW nr (...)”.

Wniosek o założenie księgi wieczystej obejmował także wniosek o wpis służebności drogi koniecznej. Do wniosku dołączono opis i mapę, z zaznaczonym graficznie kolorem czerwonym zakresem służebności przez geodetę J. C..

Okoliczności bezsporne

Rodzina wnioskodawców zamieszkuje w budynku położonym w N. przy ul. (...) (...) nieprzerwanie od 1951 roku. Rodzice wnioskodawcy S. S. prowadzili w tej nieruchomości gospodarstwo rolne. Nieruchomość początkowo posiadała dostęp do drogi publicznej oznaczonej obecnie jako działka nr (...) przez most nad rzeką W.. W 1968 roku powódź zniszczyła most komunikujący nieruchomość wnioskodawców z drogą publiczną i od tego czasu rodzina wnioskodawców korzystała dojazdu i dojścia do swojej nieruchomości tj. działki nr (...) przez działki: obecny nr (...) (poprzednio (...)) oraz nr (...) i pod bramą budynku na działce nr (...).

Uczestnicy E. K. i Z. K. (1) zamieszkują w budynku przy ul. (...) od ok. 26 lat. Uczestnicy E. K. i Z. K. (1) w dniu 26 sierpnia 1999r. nabyli od Gminy Miejskiej N. lokal mieszkalny nr (...) stanowiący odrębną nieruchomość.

Decyzją administracyjną z dnia 5 lutego 2001 r. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w N. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o powierzchni 2088m ^{( 2)} na działkę nr (...) o powierzchni 403 m ^{( 2)}, działkę nr (...) o powierzchni 162 m ^{( 2)} – przeznaczoną na drogę dojazdową i działkę nr (...) o powierzchni 1523 m ^{( 2)}. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że „podziału dokonuje się w celu wydzielenia działki nr (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr (...) oraz drogi umożliwiającej dostęp do budynków nr (...), (...) oraz działki nr (...). Prawo przejazdu z działki nr (...) na działkę nr (...) przez bramę mieszcząca się w budynku nr (...) będzie ustanowione odrębnym aktem notarialnym.”

Okoliczności bezsporne

Wnioskodawcy oraz ich poprzednicy prawni do 2012 roku korzystali bezkonfliktowo z dojazdu do swojej nieruchomości przez działki nr (...) (poprzednio (...)), nr (...) i pod bramą budynku na działce nr (...). Rodzina wnioskodawców pozostawała w dobrych relacjach z sąsiadami, zgodnie korzystali w podwórza obejmującego działki nr (...). Wnioskodawca S. S. wyrażał zgodę na korzystanie przez innych sąsiadów, w tym przez Z. K. (1) i M. B. (2), z części działki nr (...), gdzie mogli oni parkować swoje samochody, a uczestnik Z. K. (1) miał tam wykonany z plandeki dach okrywający samochód.

Sytuacja uległa zmianie w związku z planowaną przez S. S. inwestycją – budową wolnostojącego garażu na działce nr (...). Wówczas S. S. zwrócił się do uczestnika Z. K. (1) oraz M. B. (2) o zaprzestanie korzystania z działki nr (...) i uprzątniecie terenu.

Wnioskodawca S. S. jesienią 2012 roku wystąpił do Gminy Miejskiej N. o ustalenie warunków zabudowy dla realizacji zamierzenia polegającego na budowie garażu. Burmistrz Miasta N. pismem z dnia 15 października 2012 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie planowanej inwestycji. Na rozprawie administracyjnej w dniu 28 listopada 2012r. w sprawie rozwiązania kwestii dojazdu do planowanego garażu współwłaściciele działki nr (...) M. B. (2) i K. P. oraz współwłaściciel działki nr (...) Z. K. (1) nie wyrazili zgody na przejazd przez wymienione nieruchomości do planowanego garażu na działce nr (...). W związku z tym postępowanie zostało zawieszone postanowieniem z dnia 3 grudnia 2012 r. W czasie zawieszenia postępowania Gmina Miejska N. podjęła starania mające zapewnić wnioskodawcy bezkolizyjny dojazd do nieruchomości i projektowanego garażu przez działkę nr (...).

Decyzją nr (...)r. z dnia 27 sierpnia 2014 r. ustalono wnioskodawcy S. S. warunki zabudowy związane z budową garażu. W załączniku nr 2 do tej decyzji wyrysowano na mapie projektowany dojazd do nieruchomości wnioskodawcy przez działkę nr (...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 10 lipca 2015r. stwierdziło nieważność decyzji nr (...) o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że została wydana z rażącym naruszeniem prawa, gdyż nie została spełniona przesłanka ustalenia warunków zabudowy w postaci dostępu terenu do drogi publicznej. Wyznaczony przez organ pierwszej instancji dostęp do drogi publicznej nie zapewnia faktycznej możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej, jest to dostęp wyłącznie hipotetyczny. Z akt nie wynika, aby właściciele nieruchomości oznaczonych nr ewidencyjnymi (...) i (...) wyrazili pisemną zgodę na korzystanie z nich w celu przejazdu lub przechodu.

Dowód:

- zeznania świadków:

- M. B. (2) k. 294;

- K. P. k. 295;

- J. S. k. 292;

- W. S. k. 293 – odwrót;

- przesłuchanie wnioskodawcy S. S. k. 295 – odwrót;

- przesłuchanie uczestnika Z. K. (2) k. 296 – odwrót;

- decyzja Burmistrza Miasta N. z dnia 27 sierpnia 2014 r. wraz z załącznikiem k. 20 – 26;

- decyzja SKO z dnia 10 lipca 2015 r. k. 32 – 34.

Burmistrz Miasta N. decyzją z dnia 10 czerwca 2015r. odmówił stwierdzenia wygaśnięcia decyzji z dnia 5 lutego 2001r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości obejmującej działkę nr (...). Wnioskodawca S. S. odwołał się od decyzji organu administracyjnego pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia 7 września 2015r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazało do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że S. S. ma interes prawny w usunięciu zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, gdyż jej ważność uzależniona została od spełnienia przez stronę postępowania podziałowego warunku, polegającego na ustanowieniu służebności dojścia i dojazdu do nieruchomości, której wnioskodawca obecnie jest właścicielem, a którego to warunku strona postępowania podziałowego nie dopełniła. Z akt sprawy wynikało, że organ I instancji podjął czynności mające na celu ustanowienie służebności drogowych. Sporządzono projekt porozumienia pomiędzy Gmina Miejską N. oraz E. K. i Z. K. (1) w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce nr (...), efektem którego miało być ustanowienie służebności gruntowej polegającej na swobodnym przejściu i przejeździe przez bramę wjazdową nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. (...) na rzecz właścicieli nieruchomości przy ul. (...).

Dowód:

- decyzja Burmistrza Miasta N. z dnia 10 czerwca 2015r. k. 35 – 36;

- decyzja SKO z dnia 7 września 2015r. k. 43 – 46.

Z. K. (1) i M. B. (2) po uzyskaniu od Gminy Miejskiej N. informacji, że współwłaściciele posesji przy ul. (...) nie są uprawnieni do korzystania z bramy znajdującej się w budynku przy ul. (...), zamknęli na kłódkę bramę wjazdową na posesję, żeby uniemożliwić wnioskodawcom korzystanie z przejazdu.

Gmina Miejska N. pismem z dnia 4 września 2014 r. skierowanym do E. K. i Z. K. (1) poinformowała, że w związku z brakiem porozumienia w sprawie ustanowienia służebności drogowej przez bramę został skierowany wniosek do sądu i w związku z tym zwróciła się do uczestników z prośbą o niezamykanie bramy wjazdowej i nieutrudnianie dojścia i dojazdu dla mieszkańców posesji (...) (...) do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Gmina Miejska N. prośbę tę ponowiła pismem z dnia 18 czerwca 2015r., zaś pismem z dnia 22 czerwca 2015r. skierowanym do wnioskodawców wskazała, że wyraża zgodę na korzystanie przez wnioskodawców z przejazdu i przejścia przez bramę.

Dowód:

- zeznania świadków:

- M. B. (2) k. 294;

- K. P. k. 295;

- J. S. k. 292;

- W. S. k. 293 – odwrót;

- przesłuchanie wnioskodawcy S. S. k. 295 – odwrót;

- przesłuchanie uczestnika Z. K. (2) k. 296 – odwrót;

- pisma Gminy Miejskiej N. k. 51,52,53,54.

Gmina Miejska N. wnioskiem z dnia 13 października 2014r. wystąpiła do Sądu Rejonowego w Kłodzku o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu – zawarcie umowy ustanowienia służebności przejazdu i przejścia na działce nr (...) zastępującego zgodę współwłaścicieli E. K. i Z. K. (1). W uzasadnieniu wniosku wskazano, że właściciele działki nr (...) korzystali z przejścia i przejazdu przez bramę wjazdową na działce nr (...) zanim Państwo K. nabyli od Gminy własność lokalu i był przestrzegany w ramach porozumienia dobrosąsiedzkiego, co nie zapewniało ochrony prawnej i w obecnej sytuacji, na skutek konfliktu sąsiedzkiego, taki przejazd jest niemożliwy. Służebność drogowa przez bramę nie została ustanowiona przed sprzedaniem lokalu Państwu K.. Gmina w związku z konfliktem wystąpiła do E. i Z. K. (1) o wyrażenie zgody na ustanowienie umowne służebności drogowej do działki nr (...) i pismem z dnia 28 lutego 2014r. przekazała do podpisania porozumienie w tej sprawie. Prośbę ponowiła pismem z dnia 18 marca 2014r. Pismem z dnia 21 marca 2014r. Z. K. (1) poinformował Gminę, że nie wyraża zgody na podpisanie przedmiotowego porozumienia. Zdaniem Gminy umowa ustanowienie służebności nie będzie utrudniała dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości. Nie będzie mała żadnego negatywnego wpływu na stan budynku, stanowić będzie jedynie zatwierdzenie prawne istniejącego stanu faktycznego.

Sąd Rejonowy w Kłodzku postanowieniem z dnia 30 marca 2015r. wniosek oddalił.

Dowód:

- wniosek Gminy Miejskiej N. w sprawie (...) ;

- propozycja porozumienia w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej k. 12 akt (...);

- pismo Z. K. (1) z dnia 21 marca 2014r. k. 13 akt (...);

- postanowienie Sądu rejonowego w Kłodzku z dnia 30 marca 2015r. wraz z uzasadnieniem k. 27, 31 – 32.

Wnioskodawcy S. S., M. S. i R. S. w dniu 26 października 2015r. nabyli od Gminy Miejskiej N. udział wynoszący 1/12 część nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0162 ha, objętą księgą wieczystą (...) na współwłasność w udziałach po 1/36 części na rzecz każdego z wnioskodawców.

Po sprzedaży współwłaścicielami tej nieruchomości są Gmina Miejska N. w udziale 9/12, S. F. w udziale 1/12, I. R. w udziale 1/12 oraz S. S., M. S. i R. S. w udziałach po 1/36 części.

Dowód:

- umowa sprzedaży z dnia 26 października 2015r. k. 48 – 49.

- wypis z rejestru gruntów k. 50.

Dostęp do nieruchomości wnioskodawców z drogi stanowiącej działkę nr (...) możliwy jest przez drewnianą bramę pod budynkiem nr (...) tj. przez działkę nr (...) i przez działkę nr (...). Gmina Miejska N. na działce nr (...), przy granicy z działką wnioskodawców nr (...), w dniu 4 grudnia 2015 r. wykonała na swój koszt prace związane z urządzeniem drogi utwardzonej kamiennym niesortem. Na granicy działek (...) znajduje się ogrodzenie z siatki i w miejscu, gdzie Gmina proponuje wnioskodawcy urządzenie wjazdu na posesję, wnioskodawca ma urządzony skwer wraz z posadowioną tamaltanę. Wykonanie wjazdu wymagałoby usunięcia ogrodzenia oraz urządzeń małej architektury ogrodowej.

Dowód:

–

oględziny nieruchomości w dniu 15 lipca 2016 r. k. 152 – 166;

Nieruchomość wnioskodawców objęta księga wieczystą (...) – działka nr (...) nie ma dostępu do drogi publicznej.

Dostęp ten mogłaby zapewnić wnioskodawcom urządzona przez uczestnika Gminę Miejską N. droga na sąsiedniej działce nr (...). Dostęp ten jest jednak utrudniony ze względu na szerokość drogi oraz ograniczenia w manewrowaniu samochodem związane z obiektami usytuowanymi na gruncie. W miejscu zjazdu na tę drogę z drogi oznaczonej jako działka nr (...) rośnie duże drzewo i z tego powodu zjazd ten jest niedogodny, z bardzo małym promieniem skrętu, pod kątem ok. 90º, podobnie wygląda zjazd z tej drogi na posesję wnioskodawców. Zarówno na zjeździe z drogi nr (...), jak i na wjeździe z działki (...) na posesję wnioskodawców jest zbyt mały promień skrętu. Szerokość tej drogi wynosi od ok. 2,5 m do 3,0 m. Krawędzie drogi są nieregularne. Droga ma powierzchnię 0,0131 ha.

Dowód:

–

oględziny nieruchomości w dniu 15 lipca 2016 r. oraz przeprowadzony podczas ogledzin eksperyment k. 152 – 166;

- opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji mgr inż. A. Z. k. 199 – 256;

- zeznania świadka J. S. k. 292.

Drogę konieczną oddzielnie wyznaczono na działce nr (...) i zaznaczono kolorem brązowym na mapie. Powierzchnia drogi na działce nr (...) wynosi 0,0028 ha i na działce nr (...) ha. Wnioskodawcy obecnie są współwłaścicielami działki nr (...). Służebność ustanowiona przez działkę nr (...) pokryłaby się ze służebnością ustanowioną dla każdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych w budynku położonym przy ul. (...). Skoro współwłaściciele nieruchomości obejmującej działkę nr (...) korzystali w przeszłości z dojazdu do swojej posesji przez fragment działki nr (...), następnie przez bramę wjazdową do budynku przy ul. (...) oraz działkę nr (...), uzasadnione jest ustanowienie służebności drogi koniecznej biegnącej przez bramę znajdująca się w budynku na działce nr (...) stanowiącą współwłasność uczestników, a następie przez działkę oznaczoną jako (...) stanowiąca własność Gminy Miejskiej K..

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej obciążającej nieruchomość - działkę nr (...) wynosi – 400 zł, zaś obciążające działkę nr (...) wynosi 490zł.

Dowód:

- oględziny nieruchomości w dniu 15 lipca 2016 r. wraz dokumentacją fotograficzną k. 152 – 166;

- opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji mgr inż. A. Z. k. 199 – 256;

- ustne wyjaśnienie opinii biegłego k. 276;

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek podlegał uwzględnieniu w części.

Przepis art.145 kc stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Zgodnie z treścią powołanego przepisu art. 145 § 1 k.c. roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej przysługuje wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Celem tego roszczenia jest likwidacja naturalnej izolacji nieruchomości uniemożliwiającej korzystanie z niej w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Ustanowienie drogi koniecznej wiąże się z ograniczeniem prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej. Z tego też względu w orzecznictwie akcentuje się, że właściciel nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej winien przede wszystkim korzystać z tego dostępu, a jeżeli jest to konieczne, przystosować go do własnych potrzeb, tzn. uczynić odpowiednim, gdyż w takich sytuacjach roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie przysługuje (por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 16 lutego 1963 r., III CR 195/62, OSNCP 1964/1/19; z dnia 10 maja 1977 r., III CRN 90/77, nie publ.).

Art. 145 § 2 zd. 1 k.c. nakazuje, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło w taki sposób, który uwzględniałby potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz, aby grunty, przez które droga ma prowadzić, zostały obciążone w najmniejszym zakresie. Przepis ten wyraża zasadę uwzględniania wzajemnych interesów stron. Przy stosowaniu zaś tej zasady sąd powinien mieć na względzie - jak to określa art. 145 § 3 k.c. - interes społeczno-gospodarczy (tak, postanowienie SN z dnia 26 września 2000 r., III CKN 413/00, niepubl.).

Powołane przepisy art. 145 § 2 i 3 k.c., zawierają dyrektywy, którymi powinien kierować się sąd orzekający w przedmiocie ustanowienia służebności; przy tym, że przez zastrzeżenie klauzuli generalnej "interesu społeczno-gospodarczego" w art. 145 § 3 k.c., ustawodawca wskazał dyrektywę ogólną, podczas gdy w § 2 zawarto dyrektywy szczegółowe, pozwalające na bliższe określenie, co konkretnie należy uwzględnić jako leżące w interesie z jednej strony właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, z drugiej zaś właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wzajemne ważenie interesów uczestników postępowania jest zatem istotą roli, jaką ma spełnić sąd w postępowaniu (por. postanowienie SN z dnia 14 lutego 2008 r. II CSK 517/07, LEX nr 515727).

W przedmiotowej sprawie poza sporem było, że nieruchomość wnioskodawców oznaczona jako działka nr (...) nie posiada dostępu do drogi publicznej, a zatem przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej określone w art.145 k.c. zostały spełnione. Poza sporem było także, że rodzina wnioskodawców korzystała nieprzerwanie i bezkonfliktowo od 1968 roku z dojazdu i przejścia do swojej nieruchomości przez działkę nr (...), a następnie przez bramę w budynku przy ul. (...) na działce nr (...). Do roku 1999 nieruchomości te stanowiły własność Gminy Miejskiej N.. Sytuacja prawna tych nieruchomości uległa zmianie w dniu 26 sierpnia 1999r., tj. z chwilą gdy uczestnicy E. K. i Z. K. (1) nabyli od Gminy lokal mieszkalny wraz z udziałem wynoszącym 12/100 w działce nr (...). Konflikt między wnioskodawcami i uczestnikami oraz niektórymi sąsiadami zamieszkującymi w nieruchomości przy ul. (...) powstał w 2012r., w związku z planowaną przez wnioskodawcę S. S. budową garażu wolnostojącego na swojej posesji. Wówczas wnioskodawca zwrócił się do uczestnika Z. K. (1) oraz sąsiadki M. B. (2) o zaprzestanie korzystania z części nieruchomości stanowiącej jego własność oraz o jej uprzątnięcie. W trakcie postępowania administracyjnego w sprawie dotyczącej warunków zabudowy związanych z budową garażu na działce wnioskodawcy uczestnicy E. K. i Z. K. (1) powzięli wiadomość, że wnioskodawcy nie mają ustalonego prawa do korzystania z przejazdu przez bramę nieruchomości przy ul. (...) oraz przez działkę nr (...). Dotychczas nikt nie kwestionował prawa wnioskodawców do korzystania ze wspólnego przejazdu pod bramą. Brak zgody wnioskodawców na dalsze korzystanie przez uczestnika Z. K. (1) z części działki nr (...), gdzie projektowana była budowa garaży spowodował, że uczestnik odmówił wnioskodawcom prawa korzystania z wjazdu na posesję przez sporną bramę. Mimo negocjacji podejmowanych przez Gminę Miejską N., strony nie doszły do porozumienia. Podkreślić należy, że Gmina Miejska N. projektując podział działki nr (...) zakładała, że dla nieruchomości przy ul. (...), zostaną ustanowione służebności drogi koniecznej biegnące przez działki nr (...) oraz przez bramę na działce (...). Ustanowienie tych służebności było warunkiem zatwierdzenia projektu podziału wskazanym w decyzji z dnia 5 lutego 2001r., choć już wtedy dostrzeżono, że ustanowienie służebności na działce nr (...) wymaga zgody ówczesnych współwłaścicieli tej nieruchomości tj. Z. i E. małż. K.. Zgodnie z treścią księgi wieczystej wieczystą (...), obejmującą działkę nr (...) w dziale III wpisano prawo drogi koniecznej (przejazdu i przejścia) dla każdoczesnego właściciela nieruchomości zabudowanej położonej w N. przy ulicy (...). Wprawdzie wpis zawiera błąd oznaczenia wskazując na (...)lecz nie ulega wątpliwości, że ujawniona w księdze wieczystej służebność dotyczy budynku mieszkalnego przy ul. (...), posadowionego na działce oznaczonej geodezyjnie nr (...) (...) (...), objętej księgą wieczystą kw (...). Zatem na rzecz wnioskodawców jako współwłaścicieli budynku posadowionego przy ul. (...) nie została ustanowiona służebność drogi przez bramę na działce nr (...). Natomiast w księdze wieczystej obejmującej działkę nr (...) nr (...) w dziale III wpisano prawo drogi koniecznej dla każdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych w budynku położonym przy ulicy (...).

W dokumentach znajdujących się aktach wieczystoksięgowych znajduje się graficzny opis zakresu służebności drogi koniecznej, odpowiadający zakresem i powierzchnią tej służebności przedstawionej przez biegłego sądowego A. Z. (1) w opinii sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania. Stąd należało przyjąć że wnioskodawcy zgodnie z treścią księgi wieczystej obejmującą działkę nr (...) podsiadają służebność drogi koniecznej w zakresie odpowiadającym treści żądania zawartego we wniosku. Podkreślić należy, że Sąd w niniejszym postępowaniu jest związany treścią prawomocnych orzeczeń – wpisów w księgach wieczystych. Nie należy też do kognicji Sądu w toku postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej badanie prawidłowości i zgodności z prawem wpisów zawartych w księdze wieczystej. Treść księgi wieczystej może być bowiem weryfikowana wyłącznie w toku postępowania procesowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h).

Skoro wnioskodawcy posiadają służebność drogi koniecznej na działce nr (...) o treści zgodnej z żądaniem wniosku, ujawnioną w dziale III księgi wieczystej tej nieruchomości, to wniosek w tej części podlegał oddaleniu.

W niniejszej sprawie poza sporem była zasadność żądania ustanowienia służebności, problem koncentrował się jedynie w ustaleniu przebiegu służebności drogi koniecznej zgodnie zachowaniem zasad wskazanych w art. 145 k.c.

Wytyczenie przebiegu służebności drogi koniecznej z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga miała prowadzić, a także z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego, a także wyliczenie wartości należnego wynagrodzenia wymagało wiadomości specjalnych, stąd na podstawie art. 278§1 k.p.c Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu geodezji i szacowania wartości nieruchomości. Biegły sądowy sporządził opinię zawierającą wprawdzie dwie koncepcje przeprowadzenia służebności, jednak zaznaczył że koncepcja II wyznaczająca tę służebność przez działkę nr (...) po nowo urządzonej przez Gminę Miejską N. drodze jest bardzo niedogodne i trudne do zaakceptowania.

Zdaniem Sądu, opinia biegłego oraz jej ustne wyjaśnienie jest pełne, opracowane profesjonalnie i zawiera odpowiedzi na okoliczności wskazane w postanowieniu dowodowym. Biegły określił możliwe sposoby ustalenia służebności, wyliczył należne właścicielom nieruchomości obciążanych wynagrodzenia, a także przedstawił swoje uwagi i zastrzeżenia dla każdego z przyjętych analizowanych wariantów. Biegły sądowy wskazał, że optymalny przebieg służebności drogi koniecznej powinien przebiegać zgodnie z dotychczasowym, utrwalonym od 1968r., sposobem komunikowania się nieruchomości wnioskodawców przez działki nr (...) i przez bramę nad działką (...). Nie bez znaczenia była okoliczność, że w celu zapewnia wnioskodawcom możliwości korzystania z tej drogi, Gmina Miejska N. ustanowiła na ich rzecz służebność drogi koniecznej na działce (...) i sprzedała im udział w działce nr (...). Ponadto pozostali mieszkańcy nieruchomości sąsiedniej korzystają z dojazdu i przejścia przez sporną bramę nad działką nr (...).

Zdaniem Sądu ustalony w postanowieniu przebieg służebności uwzględnia przede wszystkim wieloletni sposób korzystania z dojścia i przejazdu do nieruchomości, z którego korzystają wszyscy mieszkańcy lokali mieszkalnych przy ul. (...). Brak było więc podstaw do pozbawienia wnioskodawców prawa korzystania z przejścia i przejazdu przez bramę na działce nr (...). Taki sposób komunikowania był akceptowany przez wszystkich współwłaścicieli i najemców lokali mieszkalnych przy ul. (...) do czasu zaistnienia konfliktu, wywołanego uprawnionym działaniem wnioskodawców, związanym z chęcią zagospodarowania działki, która stanowiła ich współwłasność.

W ocenie Sądu proponowana przez uczestników droga dojazdowa urządzona na działce nr (...) nie spełniała kryterium odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Korzystanie z tej drogi byłoby niezwykle uciążliwe, co wykazały przede wszystkim oględziny nieruchomości i zorganizowany wówczas eksperyment, polegający na przejeździe niedużego samochodu dostawczego (por: dokumentacja fotograficzna z oględzin k. 159 – 164). Zastrzeżenia te potwierdził biegły sądowy. Z tego względu Sąd odrzucił koncepcję nr II ustanowienia służebności drogowej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd zgodnie z wnioskiem oraz aprobując stanowisko biegłego obciążył działkę nr (...) służebnością drogi koniecznej. Mając na uwadze, że Gmina nie pobierała wynagrodzenia od innych uprawnionych z tytułu ustanawianych służebności drogi koniecznej na tej nieruchomości, Sąd odstąpił od obciążania wnioskodawców tym wynagrodzeniem w części obejmującej udział Gminy Miejskiej N.. Należne zaś uczestnikom E. K. i Z. K. (1) wynagrodzenie zgodnie z przysługującym im działem w obciążanej nieruchomości wynoszącym 12/100 wynosiło 48 zł (12/100 x 400 zł) i taką kwotę zasądzono od wnioskodawców na rzecz tych uczestników.

W pozostałym zakresie Sąd wniosek podlegał oddaleniu z przyczyn już wyżej wyjaśnionych.

Orzekając o kosztach postępowania zdaniem Sądu w niniejszej sprawie były podstawy do odstępstwa od zasady wyrażonej w art. 520§1 kpc, zgodnie z którą każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie i zastosowania art. 520§2 kpc, na mocy którego sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości, jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne.

W ocenie Sądu wszyscy uczestnicy postępowania byli w różnym stopniu zainteresowani, jednak odpowiedzialność, za brak należytego uregulowania kwestii dostępu nieruchomości wnioskodawców do drogi publicznej ponosi Gmina Miejska N.. To Gmina powinna przed dokonaniem sprzedaży lokalu mieszkalnego E. K. i Z. K. (1) uregulować kwestie związane z zapewnieniem wszystkim nieruchomościom sąsiednim odpowiedniego dostępu do drogi koniecznej, szczególności przejścia i przejazdu przez bramę na działce nr (...). Problem ten został dostrzeżony dopiero w momencie projektowania podziału działki nr (...) (a więc już po sprzedaży udziału w działce nr (...) uczestnikom E. i Z. małż. K.), wówczas warunkiem skuteczności zatwierdzenia projektu podziału tej nieruchomości było ustanowienie służebności drogi koniecznej, między innymi dla nieruchomości wnioskodawców. Wprawdzie rację mają uczestnicy, że wbrew twierdzeniom wnioskodawców, podział działki nr (...) nie miał bezpośredniego wpływu na zapewnienie wnioskodawcom odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, to jednak w tej decyzji, nałożono na Gminę obowiązek jego zapewnienia. Stąd w ocenie Sądu to Gmina była szczególnie zainteresowana w pozytywnym uregulowaniu kwestii dostępu wnioskodawców do drogi publicznej, chociażby w powodu konieczność wypełnienia w całości warunku, pod którym zatwierdzono projekt podziału działki nr (...). Z tych powodów Sąd uznał, że zachodziły uzasadnione podstawy, aby Gminę Miejską N. obciążyć w całości koszami niniejszego postępowania. Stąd obowiązkiem Gminy Miejskiej był zwrot kosztów poniesionych przez wnioskodawcę w łącznej kwocie 1884 zł, na które składały się opłata sądowa od wniosku 200,- zł, uiszczone zaliczki na wydatki w kwocie 1187 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w podwójnej wysokości stawki obowiązującej w dacie wszczęcia postępowania tj. 480 zł (2 x 240 zł) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł. jednocześnie wnioskodawcy zwrócono nadpłaconą i niewykorzystaną zaliczkę w kwocie 113 zł. W związku z powyższym nakazano uczestnikowi – Gminie Miejskiej N. , aby uiściła pozostałe koszty, w tym kwotę 3654,30 zł wyłożoną tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy w Kłodzku z tytułu wydatków związanych z wynagrodzeniem biegłego sądowego z zakresu geodezji w związku z wydaniem opinii w sprawie.

Z uwagi na przyjęty sposób rozliczenia kosztów, orzeczono o nieobciążaniu uczestników E. K. i Z. K. (1) kosztami postępowania w sprawie.