Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 czerwca 2017 roku

Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Błażej Domagała

Protokolant: sekr. sądowy Iwona Rogala

po rozpoznaniu w dniu 7 czerwca 2017 roku w Warszawie

sprawy z powództwa M. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (...) przy ulicy (...) w J.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) przy ulicy (...) w J. nr (...) z dnia 19 kwietnia 2015 roku w sprawie wprowadzenia w życie z dniem 1 kwietnia 2015 roku Zasad Rozliczania kosztów eksploatacji kotłowni budynku P. na podstawie wskazań indywidualnych liczników c.w. i c.o. lokali należących do WM (...);

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) przy ulicy (...) w J. na rzecz M. K. kwotę 1294,00 (tysiąc dwieście dziewięćdziesiąt cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  nakazuje pobrać od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) przy ulicy (...) w J. na rzecz Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie kwotę 3664,89 (trzy tysiące sześćset sześćdziesiąt cztery 89/100) tytułem nieopłaconych kosztów sądowych – wydatków związanych z opinią biegłego.

Sygn. akt III C 1005/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 24 czerwca 2015 roku powód M. K. wniósł o uchylenie:

1.  uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w J. nr (...) z dnia 19 kwietnia 2015 roku w sprawie wprowadzenia w życie z dniem 1 kwietnia 2015 roku Zasad Rozliczania kosztów eksploatacji kotłowni budynku P. na podstawie wskazań indywidualnych liczników c.w. i c.o. lokali należących do WM (...);

2.  uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w J. nr (...) z dnia 19 kwietnia 2015 roku w sprawie prognozowanych stawek c.w. i c.o. na okres 01.04.2015-31.03.2016 roku.

Prawomocnym zarządzeniem z dnia 15 kwietnia 2016 roku na podstawie art. 130 § 2 k.p.c. zwrócono pozew w zakresie roszczenia o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2015 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (...) w J. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. K. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego na nieruchomości w J. przy ulicy (...).

(bezsporne).

Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości (...) w J. tworzą właściciele 13 lokali mieszkalnych znajdujących się w nieruchomości przy ulicy (...) w J..

(bezsporne).

W dniu 19 kwietnia 2015 roku została podjęta przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. uchwała nr (...) w sprawie wprowadzenia w życie z dniem 1 kwietnia 2015 roku zasad rozliczania kosztów eksploatacji kotłowni budynku P. na podstawie wskazań indywidualnych liczników c.w. i c.o. lokali należących do Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Za podjęciem uchwały głosowało siedmiu spośród trzynastu członków wspólnoty.

W załączniku nr 1 do uchwały nr (...) z dnia 19 kwietnia 2015 roku ustalono zasady podziału kosztów związanych z eksploatacją infrastruktury c.o. oraz c.w. Zgodnie z pkt 1 załącznika infrastruktura dostarczająca c.o. i c.w. jest użytkowana jednocześnie przez Wspólnoty Mieszkaniowe (...). Koszty eksploatacji ponoszone są solidarnie przez obydwie wspólnoty. Punkt 2 załącznika do uchwały stanowi, że przedmiotem rozliczenia są wszystkie koszty związane z eksploatacją źródeł energii cieplnej, obejmujące w szczególności: paliwo (olej opałowy lub inne źródła energii), prace konserwacyjne i materiały eksploatacyjne, prace remontowe, naprawcze oraz części zamienne, a także pozostałe, niewyszczególnione powyżej koszty. Każdy lokal mieszkalny wyposażony jest w indywidulne liczniki rejestrujące zużycie ciepłej wody c.w. oraz ciepła służącego do ogrzewania mieszkania c.o. Odnośnie sposobu określenia zużycia c.o. i c.w. w lokalach członków wspólnoty przyjęto, że wartości odczytane z liczników stanowić będą podstawę dla określenia zużycia c.o. i c.w. w danym lokalu. Zasady podziału kosztów na lokale zostały ustalone w następujący sposób: koszty funkcjonowania kotłowni zostały przypisane do okresu letniego oraz grzewczego. Podstawą do zakwalifikowania danego kosztu będzie ocena zarządu na temat związku danego kosztu z danym okresem. Dopuszczalny jest w szczególności podział wybranych faktur za olej opałowy za dwa okresy. Na podstawie rzeczywistych kosztów funkcjonowania kotłowni oraz całkowitego zużycia mediów w całym budynku, kalkulowane będą stawki jednostkowe z 1m3 ciepłej wody (stawka c.w.) oraz 1GJ ciepła (stawka c.o.), zgodnie z ustalonym w punkcie 12 załącznika algorytmem. Przyjęto, że podział kosztów na lokale będzie następować raz w roku, po zakończeniu cyklu rozliczeniowego. Koszty przypisane do każdego lokalu wyznaczane będą z ustalonym algorytmem: koszty ciepłej wody (koszty c.w.) jako iloczyn zużycia ciepłej wody w całym cyklu rozliczeniowym (zużycia c.w. lato + zużycie c.w. zima) oraz stawki za 1m3 ciepłej wody (stawka c.w.); koszty energii cieplnej (koszty c.o.) jako iloczyn zużycia ciepła w całym cyklu rozliczeniowym (zużycie c.o. cały rok) oraz stawki za 1GJ.

Regulamin stosowany we Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w J. nie zapewniał ponoszenia przez lokale opłat za c.o. w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej oraz nie zapewniał właściwej eksploatacji budynku. Zapisy tak przyjętego regulaminu naruszały interes prawny osób posiadających lokale we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w J..

W regulaminie wystąpiły następujące nieprawidłowości mające wpływ na wysokość opłat za c.o.:

a)  w kotłowni oraz budynku (...) instalacja c.o. nie spełniała wymogów określonych w przepisach prawach poprzez:

- brak urządzeń pomiarowych do określenia kosztów zużycia ciepła na cele c.o. i c.w.u. w budynku,

- brak termozaworów z regulacją nastawy poniżej 16° C,

- brak głowic termostatycznych na klatkach schodowych;

b)  regulamin stosowany w ww. wspólnocie mieszkaniowej nie odzwierciedla ponoszenia kosztów opłat za c.o. lokali, z ich indywidualnym zużyciem ciepła;

c)  w rozliczeniach ciepła brak jest współczynników korekcyjnych położenia lokali w bryle budynku;

d)  w kosztach opłat za c.o. znajduje się cześć kosztów za c.w.u., która jest później rozliczana za pomocą liczników ciepła. Lokal nr (...) ze względu na duże wykazane zużycie ciepła ponosi większe koszty podgrzewu wody niż inne lokale (o małym lub znikomym zużyciu ciepła) znajdujące się w węźle cieplnym;

e)  w regulaminie brak jest ustalenia kosztów stałych, które by pokrywały koszty strat ciepła przy wytworzeniu i dystrybucji ciepła w budynku, ogrzewanie pomieszczeń wspólnych oraz ogrzewanie się lokali w sposób pomijający opomiarowanie.

W wyniku przeprowadzonego przez biegłego sądowego badania przegród budowlanych i instalacji c.o. budynku stwierdzono, że klatki schodowe w wyniku przenikania ciepła z przyległych lokali, ogrzewane są do temperatur ponad dwukrotnie przekraczających wartości normowe. Ponadto stwierdzono: brak w izolacji instalacji c.o. w kotłowni, powodują straty ciepła; zła izolacja termiczna stolarki okiennej i balkonowej w lokalach (...); zły stan stolarki okiennej dachowej w lokalach (...); brak wykonania prawidłowej izolacji termicznej przegród w lokalu (...), brak odpowiedniej wentylacji grawitacyjnej w lokalu (...).

(uchwała nr (...) z 19.04.2015 r. – k. 4, załącznik nr 1 do uchwały – k. 6-10, opinia biegłego sądowego ds. energetyki z załącznikami – k. 108-374, zeznania powoda M. K. na rozprawie w dniu 07.06.2017 r. 00:04:35-00:09:32, zeznania A. G. na rozprawie w dniu 07.06.2017 r. 00:09:50-00:17:17).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy: złożonych dokumentów, w oparciu o zeznania stron oraz opinię biegłego ds. energetyki. Zeznania stron nie miały donośnego znaczenia, głównie należało oprzeć się na wiedzy specjalistycznej.

Załączonym do akt dokumentom Sąd dał wiarę, jako że ich autentyczność, jak i wynikające z nich fakty nie budziły wątpliwości w świetle wszechstronnej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Sporządzona w niniejszej sprawie opinia była poprawna metodologicznie, spójna i logiczna. Nie była ona kwestionowana przez żadną ze stron, dlatego też uznano wynikające z niej okoliczności za bezsporne.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Podstawą prawną powództwa w niniejszej sprawie był art. 25 ustawy o własności lokali (u.w.l). Zgodnie z jego ust. 1 właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W niniejszej sprawie nie były sporne kwestie formalne, dlatego też Sąd zajmował się stroną merytoryczną uchwały.

Kwestia legitymacji czynnej i biernej nie budziła wątpliwości. Poza sporem było, że powód jest właścicielem lokalu, zaś pozwana Wspólnota podjęła zaskarżoną uchwałę.

Rozkład ciężaru dowodu wynikał z art. 6 k.c. Skarżący, jako osoba kwestionująca uchwałę, zobowiązany był do wykazania okoliczności, które w jego ocenie przemawiać powinny za bezzasadnością jej podjęcia. Pozwana zaś, wywodząc, że zaskarżona uchwała jest prawidłowa, miała obowiązek udowodnienia jej zgodności z prawem, zasadami zarządu czy interesami współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 45a ust. 9 ustawy prawo energetyczne (p.e.) właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku, tak aby wybrana metoda:

1. zapewniała:

a) energooszczędne zachowania,

b) zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku i lokali w zakresie temperatury i wentylacji, określonych w przepisach prawa budowlanego, lub

c) ustalanie opłat za zakupione ciepło w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej;

2. w zależności od warunków technicznych budynków i lokali uwzględniała:

a) ilość ciepła dostarczanego do lokalu z pionów grzewczych lub przenikania między lokalami oszacowanego w szczególności na podstawie rejestracji temperatury powietrza w lokalu, jeżeli jest to technicznie możliwe i ekonomicznie uzasadnione,

b) współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku.

Zbadanie w niniejszej sprawie uchwały pod kątem merytorycznym, jak słusznie wywodził powód, wymagało wiedzy specjalistycznej, z zakresu przepisów i samych technicznych rozwiązań dotyczących ogrzewania lokali, czy podgrzewania wody. Sporządzona opinia przez biegłego ds. energetyki, która nie była przez strony kwestionowana, wykazała nieprawidłowości w zakresie niezgodności z przepisami ustawy prawo energetyczne.

Przyjęty w uchwale sposób rozliczania kosztów c.w. i c.o. nie uwzględniał niekorzystanego usytuowania niektórych lokali w bryle budynku (brak współczynników korygujących). Skrajne mieszkania, w których trzy przegrody są zewnętrzne i lokale te usytuowane są na parterze lub poddaszu oraz od strony północnej, jak wskazywał powód, ponoszą wyższe koszty ogrzewania w przeliczeniu na metr kwadratowy zajmowanej powierzchni przy zachowaniu zbliżonego komfortu cieplnego do mieszkań położonych głębiej w bryle budynku. Ponadto ustanowione w regulaminie obliczenia kosztów i obciążenia poszczególnych lokali, może prowadzić do nierównomiernego rozłożenia kosztów związanych z opłatami za c.w. i c.o. Nie da się rozdzielić kwestii c.w. i c.o., bo regulamin został tak ukształtowany, że nie da się uchylić uchwały w części.

Zaskarżona uchwała nr 3/2014 pozostawała w sprzeczności z powołanymi przepisami prawa, co musiało skutkować jej uchyleniem na podstawie art. 25 u.w.l. W oparciu o ten przepis trzeba było również stwierdzić naruszenie interesu powoda, gdyż powołany sposób rozliczenia kosztów prowadził do nadmiernego ponoszenia przez niego kosztów ogrzewania w stosunku do innych lokali znajdujących się w budynku. Mając to na uwadze orzeczono, jak w pkt I wyroku.

Wobec wydania wyroku w sprawie, stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. Sąd zobligowany był do rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

W niniejszej sprawie znajdowała zastosowanie zasada odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.). Pozwana przegrała proces i była zobowiązana do zwrotu poniesionych przez powoda w związku z postępowaniem kosztów. Składały się na nie opłata od pozwu (200 zł), wynagrodzenie pełnomocnika (360 zł), zaliczka na biegłego (700 zł) oraz zwrot opłaty skarbowej od dokumentów pełnomocnictwa (34 zł). Stronę reprezentowało co prawda dwóch pełnomocników, jednak wynagrodzenie należne było tylko w związku z udziałem jednego z nich. W tym zakresie nie uwzględniono złożonego przez powoda spisu kosztów. Mając to na uwadze zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę wskazaną w pkt II wyroku.

W sprawie nieopłacone zostały wydatki związane z opinią biegłego, wynikające z prawomocnego postanowienia co do należnego mu wynagrodzenia. Mając na uwadze art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 u.k.s.c. nieopłaconymi kosztami sądowymi obciążono pozwaną, stosownie do wyniku procesu i orzeczono, jak w pkt III wyroku.