Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 sierpnia 2014 roku powódka G. W. wniosła o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej S. 4-7 w N. kwoty 60.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu. Powódka wskazała, że poczyniła nakłady na nieruchomość pozwanej. W 1999 roku wystąpiła do ówczesnego właściciela budynku Gminy N. z wnioskiem o wyrażenie zgody na adaptację poddasza. Zgody udzielono. Pozwana uzyskała wszystkie niezbędne pozwolenia, uzgodnienia, decyzje, wykonała projekty i dokonała adaptacji. Powódka po zakończeniu prac adaptacyjnych zawarła z pozwaną umowę najmu, albowiem lokal ten był własnością pozwanej. W umowie wskazano, że pozwana oddaje lokal (...) do używania i ustanowiono prawo pierwokupu. Jednocześnie powódka wystąpiła do Gminy N. o wyrażenie zgody na sprzedaż lokalu. Gmina wskazała, że to wspólnota powinna podjąć decyzję o sprzedaży.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i orzeczenie o kosztach postępowania. W uzasadnieniu podniosła zarzut przedawnienia, wskazując, że w związku ze zmianą sposobu korzystania do przedawnienia zwrotu nakładów doszło 16 marca 2009 roku. Pozwana wskazała, że związana była z powódką umową najmu z dnia 15 marca 2008 roku. Pozwana potwierdziła, że odmówiono powódce sprzedaży lokalu, bowiem nie zebrano zgody wszystkich właścicieli. Powódka pomimo brak pozwoleń przystąpiła do prac rozbiórkowych.

W piśmie z dnia 9 czerwca 2016 roku powódka wniosła o zasądzenie 34.828,40 zł tytułem nakładów oraz 25.171,60 zł tytułem szkody poniesionej wskutek niezawarcia umowy przenoszącej własność, ewentualnie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia pozwanej w związku z niezawarciem takiej umowy.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota ul. (...) w N. powstała 26 września 1997 roku, z chwilą wyodrębnienie pierwszego lokalu.

Dowód:

–

pismo, k. 185

Pismem z dnia 14 kwietnia 1999 roku powódka zwróciła się do Gminy N. o pozwolenie na adaptację strychu przy ul. (...) celem przebudowy na mieszkanie.

D. M. (1) zwrócił się do Gminy N. o pozwolenie na adaptację strychu przy ul. (...) celem przebudowy na mieszkanie. 22.09 naniesiono na pismo adnotację „zgoda”.

Dowód:

–

pismo, k. 41, 41v;

Decyzją z dnia 15 grudnia 1999 roku zatwierdzono projekt budowlany i wydano po zwolnienie na budowę dla adaptacji strychy o pow. 19,18 m ² dla D. M. (2).

W dniu 10 sierpnia 2000 roku zatwierdzono projekt budowlany i wydano po pozwolenie na budowę dla adaptacji strychy o pow. 19,18 m ² dla powódki.

D. M. (1) zrezygnował ze swojej części strychu przekazanego mu do adaptacji.

Pismem z dnia 18 lutego 2005 roku Zarząd (...) wyraził zgodę na rezygnację o połączenie z częścią powódki w celu powiększenia powierzchni.

Dowód:

–

zeznania świadka D. M. (1), k. 153 – 154;

–

pismo, k. 39v;

–

decyzja, k. 302,

Mieszkańcy nieruchomości budynkowej dostali pisma z Gminy, by zwolnić strych.

Powódka przestąpiła do prac adaptacyjnych. Prace wykonywał przede wszystkim Z. M. – ojciec powódki. W pracach pomagali mu J. S., M. M., K. G., D. M. (1).

W chwili gdy adaptacja była na tyle zaawansowana, że można było w lokalu zamieszkać, mieszkaniu zamieszkali rodzice powódki. Remont był jednak kontynuowany.

W 2007 roku kontynuowano prace polegające na budowie wewnętrznej instalacji wodno – kanalizacyjnej c.o. Sporządzono projekt budowalny przez J. A..

W dniu 11 lipca 2007 roku wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.

14 maja 2007 roku J. D. wydał opinię nr (...).

Dowód:

–

zeznania świadka K. G., k. 153;

–

zeznania świadka D. M. (1), k. 153 – 154;

–

zeznania świadka M. M., k. 154 – 155;

–

zeznania świadka Z. M., k. 155 – 156;

–

zeznania świadka J. S., k. 156 – 157;

–

zeznania świadka J. F., k. 207 - 208;

–

przesłuchanie z pozwaną D. G., k. 173 – 175, 188;

–

przesłuchanie za pozwaną M. K., k. 175, 188 - 189;

–

przesłuchanie powódki, k. 208 – 209;

–

decyzja, k. 294 – 295;

–

opinia, k. 296;

–

projekt, k. 304 – 318;

31 grudnia 2007 roku i 7 lutego 2008 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego potwierdził przyjęcia zgłoszenia zakończenia budowy polegającej na zmianie sposobu użytkowania w części nieruchomości S. 4 (19,18 m ²) oraz zakończenia budowy wewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacji sanitarne, c.o. i gazowej w części nieruchomości S. 4 oraz zakończenia budowy polegającej na zmianie sposobu użytkowania w części nieruchomości S. 4 (19,18 m ²) – druga część mieszkania (w związku z połączeniem z częścią D. M. (1)).

Dowód:

–

potwierdzenia, k. 37v – 38v;

15 marca 2008 roku powódka zawarła z pozwaną umowę najmu adaptowanego z części wspólnej strychowej o powierzchni 38,36 m ².

W § 5 ustalono, że wszelkie prace remontowe przedmiotu najmu wiążące się z naruszeniem jego substancji wymagają zgody pozwanej, co do zakresu i rodzaju prac. W razie uzyskania zgody powódka mogła je wykonać na własny koszty w sposób przewidziany przepisami prawa. Z kolei nakłady niewiążące się z naruszeniem substancji mogą być dokonywane przez powódkę bez zgody pozwanej na koszt powódki. W razie dokonania przez powódkę prac wymagających zgody pozwanej, bez zgody pozwanej, pozwana mogła żądać usunięciach i przywrócenia stanu poprzedniego na koszt powódki.

W § 7 strony przewidziały prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu, zaś powódka zobowiązała się do dokonania na własny koszt zmiany udziałów w części wspólnej.

Dowód:

–

umowa, k. 35 – 36;

Po zawarciu umowy najmu powódka wymieniła okna. Poprzednie były przez nią zamontowane w toku pierwotnego remontu, zasadniczej adaptacji.

Powódka dokonała także adaptacji klatki schodowej, która jednak nie wpłynęła na powierzchnię mieszkania.

Dowód:

- przesłuchanie powódki, k. 208 - 209

W dniu 10 czerwca 2009 roku Starostwo Powiatowe w G. wydało zaświadczenie o samodzielności lokalu numer (...) o powierzchni 38,36 m ².

Dowód:

- zaświadczenie, k. 37;

Powódka zwróciła się w 2009 roku do Gminy N. o zawarcie umowy najmu spornego lokalu.

Gmina przekazała wniosek Wspólnocie.

Dowód:

–

pisma, k. 33, 34

–

postanowienie, k. 34v;

Pismem z dnia 7 stycznia 2010 roku pozwana powiadomiła powódkę, że nie dojdzie do sprzedaży lokalu numer (...) ze względu na brak zgody wszystkich właścicieli.

Dowód:

–

pismo, k. 33v.

Pismem z dnia 19.02.2014 roku powódka poinformowała pozwaną, że zamierza opuścić lokal ze względu na odmowę sprzedaży lokalu i zbyt wysoki czynsz. Wniosła o wyliczenie dokonanych nakładów.

Pismem z dnia 3.03.2014 roku pozwana wskazała, że nie jest w stanie ustosunkować się do żądania wypłaty nakładów i wskazała nową stawkę czynszu.

Dowód:

–

pisma, k. 32, 32v,

Pismem z dnia 14 maja 2014 roku powódka poinformowała, że rozpoczyna likwidację lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 29 maja 2014 roku pozwana zwróciła się do powódki o przedłożenie pozwolenia na rozbiórkę.

Dowód:

–

pismo, k. 89, 90;

Pismem z dnia 30 maja 2014 roku powódka zawiadomiła pozwaną, że zamierza opuścić lokal mieszkalny.

Pismem z dnia 30 maja 2014 roku pozwana poinformowała powódkę o terminie wypowiedzenia.

Dowód:

–

pismo, k. 91, 92;

W dniu 3 czerwca 2014 roku powódka poinformowała zarządcę pozwanej, że zrezygnowała z rozbiórki lokalu i zamierza przekazać klucze Wspólnocie.

W dniu 17 czerwca 2014 roku doszło do przejęcia lokalu numer (...) przy ulicy (...) w N. na Wspólnotę.

Przekazano wówczas klucze i sporządzono dokumentację zdjęciową.

Przed przekazaniem powódka dokonała szeregu prac rozbiórkowych. Usunęła panele, drzwi, pełną armaturę, zniszczone zostały kafle, kontakty zostały powyrywane ze ściany.

Dowód:

–

pismo, k. 31v; protokół, k. 31;

–

dokumentacja zdjęciowa, k. 102 – 115;

Pismem z dnia 11 lipca 2014 roku wspólnota wyraziła zgodę na rozwiązanie umowy najmu z dniem 15 czerwca 2014 roku.

Dowód:

–

pismo, k. 93

Pismem z dnia 11 lipca 2014 roku pozwana zawiadomiła, że pozwana może zwrócić 1000 zł za pozostawione okna i drzwi.

Dowód:

- pismo, k. 94;

Pismem z dnia 17 lipca 2014 roku powódka wezwała pozwaną do rozliczenia nakładów i zapłaty 60.000 zł.

Dowód:

–

pismo, k. 30

M. K. zawiadomił Prokuraturę Rejonową w Golejowie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Postanowieniem z dnia 18 września 2014 roku odmówiono wszczęcia dochodzenia.

Dowód:

–

pismo, k. 95;

–

postanowienie, k. 98;

W celu adaptacji strychu należało poczynić wydatki w kwocie 34.928,40 zł. Adaptacja polegała na przebudowie strychu na mieszkalnie. Miała miejsce od 1999 roku do najpóźniej 14 marca 2008 roku.

Koszt wykonania dokumentacji to 5.000 zł, koszt przeglądu kominiarskiego to 650 zł.

Podczas adaptacji strychu przez powódkę nie nastąpiła samowola budowlana.

Wartość nieruchomości lokalowej po dokonaniu adaptacji to 105.500 zł, zaś w związku z pracami rozbiórkowymi obecna wartość lokalu to 94.100 zł.

Dowód:

–

opinia biegłego, k. 224 – 319;

–

uzupełniająca opinia biegłego, k. 354 – 363;

–

opinia biegłego, k. 404;

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne w części.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w postępowaniu cywilnym Sąd, co do zasady opiera się na materiale dowodowym zaoferowanym przez strony. Niemniej jednak Sąd z urzędu ustalił, że Wspólnota powstała już w 1997 roku. Na podstawie zaoferowanych dowodów ustalono, że decyzje, co do zezwolenia na prace adaptacyjne w 1999 i 2000 roku wydała Gmina N.. Współwłaściciele lokali tworzących wspólnotę, ani powódka nie kwestionowali tego, że powódka miała prawo do adaptacji poddasza, przystąpiła do prac adaptacyjnych, że prace trwały kilka lat, że w lokalu zamieszkali rodzice powódki jeszcze w trakcie adaptacji, że w celu regulacji podstawy prawnej posiadania przez powódkę lokalu zawarli w 2008 roku umowę najmu, określając czynsz najmu, że strych w związku z działaniami powódki stał się odrębnym lokalem, że wspólnota nie zgodziła się na sprzedaż lokalu powódce, że umowa najmu została rozwiązana, zaś powódka wyprowadziła się z lokalu wymontowując szereg sprzętów.

Należy jednocześnie podkreślić, że wszystkie prace adaptacyjne zostały dokonane przez powódkę przed 15 marca 2008 roku. Sąd wziął pod uwagę, że od tego dnia strony w sposób określony w umowie najmu uregulowały wzajemne stosunki dotyczące ewentualnych nakładów (§ 5 umowy). Jednak wymiana okien, która faktycznie nastąpiła po tej dacie (powódka to przyznała k. 208) polegała na wymianie okien na nowe (zostały one wmontowane w te same miejsce, co poprzednie); powódka więc przed 2008 rokiem wykonała prace na strychu by w ogóle przystosować strych do zamontowania okien. Nie były to więc nowe nakłady (do których stosować trzeba by było § 5). Był to ten sam nakład, co dokonany przez powódkę w toku zasadniczej adaptacji. Z kolei także przyznana okoliczność przez powódkę, a dotyczące zabudowy klatki schodkowej, choć miała miejsce po 2008 roku, to nie wpłynęła na powierzchnię mieszkania. Zauważyć trzeba, że zaświadczenie o samodzielności lokalu z 2009 roku wskazuje na powierzchnię 38,36m ² , tak samo jak umowa najmu; także biegły tę powierzchnię przyjął dla swoich wyliczeń. Tym samym ta okoliczność nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd ustalił stan faktyczny, który w istocie co do zasady nie był sporny, na podstawie wszystkich dowodów zebranych w sprawie. Materiał dokumentarny nie był przez strony kwestionowany i Sąd także nie miał podstaw do odmowy dania mu wiary. Zeznania świadków i dowód z przesłuchania stron także ze sobą korespondował. W związku z tym, że świadkowie i strony byli przesłuchiwani na okoliczności sprzed kilku, kilkunastu lat ich wypowiedzi posiały luki, czy nawet nieścisłości, jednak usprawiedliwione to było właśnie odległością czasową. Tym niemniej całościowo materiał dowodowy był pełny i korespondujący ze sobą.

Także opinie biegłych nie budziły wątpliwości Sądu. Zarzuty pozwanej, która ostatecznie nie zakwestionowała opinii uzupełniającej biegłego M. S., zaś w opinii uzupełniającej biegły starannie odniósł się do tych zarzutów. Kwestie dotyczące powierzchni lokalu zostały wyjaśnione i nie budzi wątpliwości Sądu, że wynosi ona 38,36 m ² . Biegły wyjaśnił okoliczności związane z wyceną nieruchomości. Poza tym w istocie cena nieruchomości nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Jedynie różnica pomiędzy lokalem adaptowanym, a lokalem w stanie przekazanym pozwanej. Wycena lokalu „po demontażu” nie wymagała przyjęcia do porównania właśnie takich lokali, bowiem biegły dokonuje takiej wyceny poprzez modyfikowanie „skali cech” nieruchomości, co biegły wskazał na k. 240 – 241.

Zarzuty powódki odnosiły się tylko do opinii biegłego M. P., które następnie zostały cofnięte, k. 428 (argumentacja zarzutów nietrafnie kwestionowała uprawnienia biegłego do wykonania opinii).

W ocenie Sądu zakreślona przez powódkę podstawa faktyczna nie dała podstaw do zasądzenia na jej rzecz zwrotu nakładów. Nie była ona posiadaczem samoistnym posiadaczem, więc niezasadne jest zastosowanie art. 226 i nast. k.c. Posiadaczem jest osoba, która rzeczą faktycznie włada jak właściciel. Stan faktyczny (posiadanie) często idzie w parze z tytułem prawnym do rzeczy (własność), jednak można być posiadaczem samoistnym, nie będąc równocześnie właścicielem rzeczy. Ważna jest sama wola władania rzeczą we własnym imieniu, a nie tytuł prawny do niej. Przedmiotem posiadania w rozumieniu i ze skutkami określonymi w kodeksie cywilnym mogą być tylko rzeczy, a więc przedmioty materialne (art. 45 k.c.). Posiadanie jest „cieniem własności” i jako takie nie jest możliwe w stosunku do rzeczy, które nie mogą być przedmiotem prawa własności.

Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny). W ocenie Sądu samo zezwolenie (zezwolenie Gminy N.) na adaptację nie uzasadniało twierdzenia, że powódka mogła wykonywać prawo własności. Dopiero bowiem w 2009 roku stwierdzono, że lokal numer (...) (adaptowany z poddasza) stał się odrębnym lokalem. Materiał dowodowy nie dał podstaw do stwierdzenia, że przedmiot posiadania powstał wcześniej. Oczywiście Sąd nie kwestionuje, że powódka posiadała 38.86 m ² części wspólnej pozwanej, tym niemniej trudno uznać, że posiadała lokal. Zważyć przy tym trzeba, że jeszcze w 2007 roku w lokalu prowadzone były prace adaptacyjne. Tym samym nie było przedmiotu posiadania, jakim może być lokal. To ustawa o własności lokali umożliwia kwalifikację samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiot odrębnej własności, i dopiero lokal stanowiący odrębny przedmiot własności należy traktować jako samodzielną nieruchomość.

Należy wskazać, że władanie rzeczą wyłączoną z obrotu (a tak należy zakwalifikować władanie częścią nieruchomości wspólnej) nie ma charakteru posiadania w znaczeniu, jakie prawo cywilne nadaje posiadaniu jako stanowi faktycznemu wyposażonemu w określone skutki prawne. Pojęcie rzeczy wyłączonych z obrotu cywilnoprawnego obejmuje przede wszystkim rzeczy, którymi obrót prawny jest zabroniony przez ustawę i które mogą być własnością tylko Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a do zmiany właściciela może dojść tylko między tymi dwoma podmiotami.

Nie może być przedmiotem samoistnego posiadania część składowa rzeczy, ponieważ nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1). Z tego względu lokal, jako część składowa nieruchomości, nie może być przedmiotem posiadania. Sąd Najwyższy wskazał, że odnosi się to także do części budynku niestanowiącego odrębnego od gruntu przedmiotu własności, np. piwnicy usytuowanej pod domem mieszkalnym, zajmowanej przez właściciela zabudowanego nim gruntu (postanowienia SN: z dnia 19 stycznia 1988 r., III CRN 459/87, LEX nr 8858, i wcześniejsze, z dnia 6 czerwca 1973 r., I CR 413/73, LEX nr 7265). Posiadanie odnosić się może także do części budynku, jedynie wówczas gdy stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności (or. np. E. Skowrońska-Bocian, w: K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, t. 1, 1999, s. 794; J. Gołaczyński, w: E. Gniewek (red.), Kodeks..., 2008, s. 504).

Niemniej jednak wskazać trzeba, że zgodnie art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. § 2 Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Przepis art. 227 § 1 k.c. stanowi, że samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi. § 2 Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.

Zauważyć trzeba, że nawet jeśli ewentualnie uznać powódkę do 2009 roku za posiadacza lokalu, to musiałaby być ona za posiadacza w zlej wierze. Powódka wiedziała, że nie przysługuje jej własność nieruchomości lokalowej (czy nawet własność pewnej powierzchni części wspólnej pozwanej), co więcej, zwróciła się do Gminy, a potem do Wspólnoty o sprzedaż lokalu. Domniemanie dobrej wiary określone w art. 7 k.c. Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem.

Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Niewątpliwie wszystkie nakłady poczynione przez powódkę musiały być uznane za konieczne, bowiem doprowadziły do powstania lokalu, odrębnej własności, zaś taki stan i takie czynności podjęte przez powódkę były wzajemnie akceptowane przez strony. Wspólnota, jej członkowie wiedzieli o obecności powódki na poddaszu, o jej pracach, o tym, że zamierza adaptować poddasze na lokal mieszkalny. Materiał dowodowy nie dał podstaw do stwierdzenia, że pozwana lub jej członkowie do chwili zawarcia umowy najmu sprzeciwiali się powyższym celom i zachowaniom powódki. Do wykonania tych celów niezbędne były wszystkie dokonane przez powódkę nakłady. Dlatego uznać je należy, w niniejszym stanie faktycznym za konieczne.

Rozważając zarzut przedawnienia wskazać trzeba, że zgodnie art. 229 § 1 k.c. roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz.

W realiach niniejszej sprawy zwrot rzeczy nastąpiło dopiero w 2014 roku. Nie sposób zaakceptować argumentacji strony pozwanej, że zwrot nastąpił 15 marca 2008 roku, kiedy to zawarto umowę najmu. Choć w tym przepisie nie chodzi zapewne o zwrot jako czynność faktyczną (wydanie), to jednak nawet do szerokorozumianego zwrotu tu nie doszło (żaden dowód za tym nie przemawia). Zmiana podstawy prawnej obecności powódki na poddaszu nie ma per se znaczenia.

Sąd zważył, że zgodnie z uchwałą z 22 lipca 2005 roku III CZP 47/05, OSNC 2006/6/100 zwrot rzeczy w rozumieniu art. 229 § 1 k.c. może nastąpić także w sposób przewidziany w art. 349 k.c. tj. w ten sposób, że przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić także w ten sposób, że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie ustalą. Niemniej jednak analiza tego orzeczenia przemawia za uznaniem, że chodzi tam o inną sytuację faktyczną. Nie budzi wątpliwości, że w doktrynie i orzecznictwie podkreśla się potrzebę szerokiego rozumienia terminu "zwrot rzeczy". Termin ten należy wiązać nie tylko ze świadomym przekazaniem rzeczy przez dotychczasowego posiadacza właścicielowi, lecz w istocie z każdą sytuacją, w której właściciel uzyskał możność bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz to władztwo utracił. Jak podkreślił Sąd Najwyższy, chociaż pojęcie "zwrotu rzeczy", którym posługuje się art. 229 k.c., nie jest zdefiniowane ustawowo, to nie powinno budzić wątpliwości, że zwrot rzeczy polega na odzyskaniu nad nią faktycznego władztwa przez właściciela, dlatego nie może on skutecznie odmówić przyjęcia zwracanej mu przez posiadacza lub dzierżyciela rzeczy (wyrok z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97). W wyroku z dnia 26 marca 1998 r., I CKN 590/97, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że "zwrot rzeczy" należy rozumieć jako ponowne znalezienie się rzeczy w posiadaniu właściciela, bez względu na to, w jaki sposób do takiego przemieszczenia rzeczy doszło.

W realiach niniejszej sprawy nie było w ogóle możliwości 15.03.2008r., nawet hipotetycznej wejścia w posiadanie zajętej przez powódkę części nieruchomości wspólnej. Mieszkali tak rodzice powódki, żaden z członków wspólnoty nie kwestionował ich prawa do zamieszkiwania, nie było sporu co do tego, że powódka zajmuje poddasze. Powódka, która faktycznie nieruchomością (o ile faktycznie był w 2008 roku taki przedmiot posiadania) władała, zawarła z właścicielem nieruchomości wspólnej – Wspólnotą umowę najmu tej części nieruchomości. Choć zawarcie umowy najmu świadczyło z jednej strony o uznaniu, że istnieje właściciel części nieruchomości, to jednak nie sposób przyjąć, że zawarcie umowy najmu pomiędzy dotychczasowym posiadaczem samoistnym nieruchomości a właścicielem spowodowało potencjalny zwrot rzeczy właścicielowi w rozumieniu art. 229 k.c. przez przeniesienie na niego posiadania w sposób określony w art. 349 k.c. Właściciel nie uzyskał możność faktycznego władania rzeczą tak jak właściciel. Trudno więc uznać w realiach niniejszej sprawy, by powódka wystąpiła nie później niż rok od tego zdarzenia z roszczeniem o zwrot nakładów, jakich dokonała na rzecz w okresie, gdy był samoistnym posiadaczem nieruchomości bez tytułu prawnego.

Należy wskazać, że stan faktyczny wynikający z zaoferowanych przez strony dowodów nie daje podstaw do ustaleń szeregu okoliczności faktycznych, które mogłyby przyczynić się do pełnego zrozumienia relacji stron. Wskazać trzeba, że nie ustalono, dlaczego powódka uzyskała zgodę Gminy na adaptację, jeśli wspólnota powstała już w 1999 roku. Nie ustalono jakie stanowisko co do powódki i jej obecności na poddaszu mieli członkowie wspólnoty. Sąd ustalił, że nie sprzeciwiali się takiemu stanowi rzeczy. Umowa najmu została zawarta w celu uregulowania obecności powódki na poddaszu.

Zauważy trzeba, że powyższa uchwała III CZP 47/05 została podjęta przy szczególnym stanie faktycznym i nieprzystającym do niniejszego. Szereg zdarzeń prawnych o charakterze wręcz historycznym w tamtej sprawie dał Sądowi Najwyższemu podstawy do podjęcia uchwały takiej treści, co sam zresztą Sąd Najwyższy w tej uchwale podkreśla, wskazując, ze uchwała takiej treści ma związek ze stanem faktycznym sprawy w związku z którą pytanie prawne Sądowi Najwyższemu przedstawiono.

Niemniej jednak powyższe rozważania nie mają, zdaniem Sadu znaczenia ze względu na to, że brak było przedmiotu posiadania (tym samym nie mogło dojść na zmiany posiadania z samoistnego na zależne).

Niemniej jednak dokonując analizy sprawy Sąd doszedł do przekonania, że żądanie powódki można zakwalifikować z podstawy określonej w art. 405 k.c. Zgodnie z tym przepisem kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Należy wskazać, że przepisy o rozliczeniach pomiędzy właścicielem i posiadaczem samoistnym wyłączają, jako lex specialis, dochodzenie zwrotu poczynionych przez posiadacza nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Oznaczało to by, że po upływie terminu z art. 229 k.c. nie można żądać ich równowartości na podstawie art. 405 i n. k.c. (por. uchwała SN z dnia 11 maja 1972 r., III CZP 22/72, OSN 1972, nr 12, poz. 213). Niemniej jednak, zdaniem Sądu właśnie w związku z tym, że w realiach niniejszej sprawy brak podstaw do dochodzenia zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c. można sięgnąć do podstawy z art. 405 k.c.

Bezpodstawne wzbogacenie jest szczególnym zdarzeniem prawnym, w wyniku którego bez podstawy prawnej powstaje nowa sytuacja, polegająca na wzroście wartości majątku po stronie podmiotu wzbogaconego, kosztem jednoczesnego pogorszenia sytuacji majątkowej lub osobistej osoby zubożonej. Zarówno zubożenie, jak i wzbogacenie wywołane są tą samą przyczyną („współprzyczyną"). Jednak podstawowa przesłanka bezpodstawnego wzbogacenia nie ma charakteru związku przyczynowo-skutkowego między zubożeniem a wzbogaceniem różnych podmiotów, ponieważ co prawda zubożenie i wzbogacenie następują jednocześnie na skutek tej samej przyczyny, ale jest to jedynie koincydencja między zubożeniem a wzbogaceniem, a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi. Zubożenie i wzbogacenie łączy więc koincydencja (wspólna przyczyna), a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi, ponieważ wzbogacenie nie jest przyczyną zubożenia, które nie jest jego skutkiem.

Bezpodstawne wzbogacenie stanowi samoistne źródło zobowiązania. Powstaje ono niezależnie od tego, „w jaki sposób lub za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby" (tak wyrok SN z dnia 2 sierpnia 2007 r., V CSK 152/07, lex. Między zubożeniem i wzbogaceniem musi zachodzić tego rodzaju zależność, aby można uznać, że są to dwie strony tego samego przesunięcia jakiejś wartości z jednego majątku do drugiego". Jeszcze ściślej rzecz ujmując, chodzi tutaj o interakcje pomiędzy sferą interesu prawnego osoby zubożonej i osoby wzbogaconej jej kosztem. Ogólna formuła bezpodstawnego wzbogacenia „jest tak szeroka, że pozwala ją rozumieć jako ogólną zasadę, że nikt nie powinien się bogacić bezpodstawnie kosztem drugiego", a „niezdolność czy niemożność dochowania zasad" przewidzianych w ustawie, czy też ich niedoskonałość, „nie może prowadzić do akceptacji przesunięć majątkowych czy też uzyskania korzyści pozbawionych uzasadnienia ekonomicznego czy też moralnego" (wyrok SN z dnia 21 marca 2007 r., I CSK 458/06, LEX nr 253397). Należy dodać, że stosunki społeczne ujmowane w aspekcie ich prawnej treści zawierają wiele elementów uregulowanych tylko zwyczajowo i niewymagających wyrażenia ani w treści umowy, ani w ustawie. Wiążą one jednak strony każdego stosunku prawnego lub sytuacji prawnej, a dokonywanie przysporzenia na rzecz drugiej strony z zasady związane jest z określoną regułą społeczną. Dlatego recypient (accipiens) świadczenia, w sytuacji jasnej, zwyczajowej reguły zachowania społecznego, nie może powoływać się na jej nieznajomość, dążąc do zachowania świadczenia spełnianego przez solvensa bez adekwatnego własnego zachowania lub zmiany swojej postawy (np. przyjęcie wyrazów przeproszenia i stosownego podarku oznacza dokonanie wybaczenia; nie jest zatem społecznie akceptowalne samo przyjęcie i zachowanie podarku połączone z odrzuceniem przebaczenia).

Drugą przesłankę stanowi „bezpodstawność", czyli brak dostatecznej causae, jako najszerzej rozumianej podstawy prawnej lub społecznej wzbogacenia. Bezpodstawność prawna oznacza sytuację, w której wzbogacenie nie stanowi prawidłowego następstwa elementu uregulowanego w ramach istniejącego „pierwotnie" stosunku prawnego. Bezpodstawność w rozumieniu braku podstawy o społecznym charakterze związana jest natomiast z brakiem sytuacji lub stosunku społecznego, zwłaszcza rodzinnego (np. sytuacja osoby faktycznie wychowywanej, ale nie adoptowanej), który stanowi dostateczną podstawę, uzasadnienie danego wzbogacenia.

Wzbogacenie jest bezzasadne nawet wtedy, kiedy nastąpiło w związku z określonym stosunkiem prawnym czy zdarzeniem prawnym, ale nie stanowi jego prawidłowego, poprawnego następstwa, akceptowanego, oczekiwanego społecznie. Samo istnienie określonego stosunku prawnego lub zdarzenia prawnego, a także orzeczenia sądu albo decyzji administracyjnej może nie stanowić wystarczającej podstawy wzbogacenia, jeżeli wystąpi nieprawidłowość kauzalna dokonanego wzbogacenia. W szczególności oszust, który uzyskał jednak korzystny dla siebie wyrok, nie może uważać się za osobę niebędącą już bezpodstawnie wzbogaconą. Co więcej, osoba taka mogłaby jednak skutecznie dokonać późniejszego zwrotu świadczenia na rzecz zubożonego, powołując jako podstawę właśnie brak poprawnej kauzy wzbogacenia.

Nie budzi wątpliwości, że wobec wykonania do 15 marca 2008 roku na nieruchomości pozwanej, będącą częściami wspólnymi współwłaścicieli lokali prac adaptacyjnych i w konsekwencji opuszczenie ostatecznie wyodrębnionego lokalu numer (...) przez powódkę doszło do wzbogacenia pozwanej. Zważyć trzeba, że Wspólnota w związku z takim a nie innym zdarzeniom prawnym stała się w istocie posiadaczem samoistnym lokalu o znacznej wartości. Zauważyć trzeba, że powódka wykonała nie tylko czynności o charakterze budowlanym, lecz także zapłaciła za projekt budowlany o wartości 5.000 zł, pokryła koszty obligatoryjnego przeglądu kominiarskiego w kwocie 650 zł. Zdaniem Sądu wszystkie prace przeprowadzone przez powódkę, a także te dwa wydatki wzbogacają pozwaną. W majątku pozwanej Wspólnoty pojawił się nowy przedmiot własności o znacznej wartości. Sąd zważył, że przedmiot ten powstał na bazie części wspólnych nieruchomości budynkowej i uszczupla tę powierzchnię, niemniej jednak w istocie nie sposób ustalić wartości „strychu”, co biegły z zakresu wyceny wskazał, zaś obecnie wspólnota jest wzbogacona kosztem powódki.

Biegły z zakresu wyceny nieruchomości wskazał, że wartość nieruchomości lokalowej o jaką wzbogacona jest powódka to 94.100 zł (przed demontażem – 105.500zł). Tym samym zaszły przesłanki do zasądzenia na rzecz powódki części żądania na podstawie art. 405 k.c.

Sąd za biegłym przyjął, że wartość prac koniecznych do doprowadzenia „surowego poddasza” do stanu jak przy zawarciu umowy najmu wyniosła 34.282,40 zł. Już Sąd wyżej wskazał, że okna wymienione po 2008 roku zostały tylko wstawione w miejsce uprzednio wykonanych przez powódkę otworów okiennych. Tym samym sama praca i wydatek winien być rozliczony jakby dokonany przed zawarciem umowy najmu. O adaptacji części klatki schodowej Sąd wypowiedział się już powyżej.

Zdaniem Sądu w istocie do 2008 roku czynności powódki w stosunku do majątku pozwanej Wspólnoty były bezpodstawne. Brak było stosunku prawnego pomiędzy stronami procesu na podstawie którego powódka miała dokonać prac adaptacyjnych. Oczywiście w sposób dorozumiały Wspólnota umożliwiała powódce zajęcie strychu, wykonywanie prac adaptacyjnych, zamieszkanie tam – ostatecznie zawarto umowę najmu, która regulowała wzajemne stosunki stron. Nie budzi więc wątpliwości, że wzbogacenie sprzed 2008 roku nastąpiło bez podstawy prawnej.

Na marginesie wskazać trzeba, że wzbogaceniem dla pozwanej jest uzyskanie odrębnego lokalu, zaś zaświadczenie zostało wydane w 2009 roku (wzbogacenie można także odnieść do chwili zakończenia prac adaptacyjnych). Zarzut przedawnienia nie jest zasadny. Roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia, z którym występuje
nie przedsiębiorca, podlega 10-letniemu przedawnieniu przewidzianemu w art.
118 k.c. Pozew został złożony 14 sierpnia 2014 roku. Nie budzi wątpliwości, że materiał dowodowy nie dał podstaw do stwierdzenia, że jakiekolwiek wzbogacenie nastąpiło przez 14 sierpnia 2004 roku.

Zdaniem Sądu od wskazanej powyżej kwoty wzbogacenia należy odjąć różnicę pomiędzy wartością lokalu po adaptacji i „po demontażu” – 11.400 zł. Nie budzi wątpliwości, że powódka swoim działaniem umniejszyła wzbogacenie. Gdyby nie zachowanie powódki pozwana mogłaby dysponować składnikiem o wartości 105.500 zł, lecz ta wartość została zmniejszona do 94.100 zł. Nie było podstaw do takiego zachowania powódki nawet przez pryzmat tego, że strony łączyła umowa najmu. Powódka po 15.03.2008 roku zajmowała lokal Wspólnoty na podstawie umowy najmu. Lokal był wyposażony w sprzęty, które należało uznać za części składowe lokalu; w istocie bezprawnie powódka dokonała ich demontażu, bowiem zgodnie z art. 47 § 1 k.c. część składowa jest własnością właściciela rzeczy. Powódka mogła zabrać jedynie rzeczy niestanowiące części składowej nieruchomości lokalowej, nie mogła, jak to sama określiła, „zabrać wszystkiego co można było z lokalu zabrać” (w toku przesłuchania). Spowodowane przez powódkę zniszczenia powodują, że wartość lokalu jest mniejsza. Dlatego, zdaniem Sądu należało zmniejszyć należność jej przysługującą o 11.400 zł. Trafna w tym zakresie jest argumentacja pozwanej w odpowiedzi na pozew, w której pozwana podnosi, że działanie powódki polegało na dewastacji i twierdzi, że lokal zmniejszył wartość w związku z tymi działaniami. W związku z tym, że działanie powódki było bezprawne to zakwalifikować je należy przez pryzmat art. 415 k.c., bowiem zachowanie powódki było zawinione, zaś szkoda po stronie pozwanej wyraża się w różnicy wartości lokalu po adaptacji i po „demontażu”. Pomiędzy zachowaniem powódki i szkodą jest związek przyczynowy.

Tym samym Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki 30.435,84 zł z ustawowymi odsetkami na podstawie art. 481 § 1 k.c. od dnia 14 sierpnia 2014 roku. Jest to data złożenia pozwu. Powódka wezwała bowiem wspólnotę do zapłaty już przed tym dniem, więc roszczenie było już wymagalne w dniu złożenia pozwu, a nie w dniu następnym po złożeniu pozwu.

Już na zakończenie Sąd wskazuje, że nie było podstaw do zakwalifikowania roszczenia powódki jako szkody z tytułu nie zawarcia umowy przenoszącej własność (pismo z dnia 9.06.2016 roku), bowiem po stronie pozwanej takiego obowiązku nie było.

W pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo.

W pkt III – V Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 98 § 3 k.p.c. Powódka wygrała sprawę w 51 % i poniosła koszty 3000 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa, 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, 1000 zł tytułem zaliczki na poczet opinii biegłego, czyli przy czym 51% z kosztów to 3.884,67 zł. Pozwana wygrała sprawę w 49 % i poniosła koszty 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, 1000 zł tytułem zaliczki na poczet opinii biegłego, czyli przy czym 49% z kosztów to 2254 zł.

Z powyższego wynika, że należało na rzecz powódki zasądzić 1.630,67 zł o czym Sąd orzekł w pkt III.

W związku z tym, że pozostały do rozliczenia wydatki tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa Sąd orzekła o ich ściągnięciu w pkt IV – V. Biegłym Sąd wypłacił 4.673,15 zł, 997,30, 319,70, 117,01 czyli łącznie 6.107,16 zł. Strony uiściły zaliczki w kwocie 2.000 zł. Do ściągnięcia pozostaje 4.107,16 zł. Powódka przegrała sprawę w 49% wiec z zasądzonego na jej rzecz roszczenia na podstawie art. 113 ust. 1 – 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych należało ściągnąć 2.012,50 zł, zaś pozwana przegrała sprawę w 51% i należało od niej ściągnąć 2.094 zł o czym Sąd orzekł, w pkt jak wyżej.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

4.  (...)

(...)