Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 czerwca 2016 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) w P.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w S.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 15 października 2015 roku, sygn. akt I C 1277/10

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Rejonowemu Szczecin – Centrum w Szczecinie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Zbigniew Ciechanowicz SSR del. Aneta Mikołajuk

Sygn. akt II Ca 1683/15

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 października 2015 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie: oddalił powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) w P. przeciwko (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w S. o zapłatę (punkt I.); zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 2.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II.); nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie kwotę 2.080,64 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (punkt III.).

Powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Wspólnota Mieszkaniowa Osiedle (...) składa się z kilkudziesięciu lokali – jest to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Powyższa nieruchomość położona jest w miejscowości W., Gmina K., na działce gruntu oznaczonej numerem 48/9, w obrębie ewidencyjnym (...) W., stanowiącej obszar o powierzchni 0,7595 ha, przeznaczony pod budowę mieszkaniową, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą oznaczoną numerem (...). W skład nieruchomości wchodzą ponadto T1 - budynek mieszkalny wielorodzinny, podpiwniczony, o pow. całkowitej powierzchni użytkowej – 1286,84 m ², T2 – budynek mieszkalny wielorodzinny, podpiwniczony, o całkowitej powierzchni użytkowej 1332,96 m ² , T3 – budynek mieszkalny wielorodzinny, o całkowitej powierzchni użytkowej 1168,79 m ² , T4 – budynek mieszkalny wielorodzinny, podpiwniczony, o całkowitej powierzchni użytkowej 1294,04 m ², T5 – budynek mieszkalny wielorodzinny, podpiwniczony, o całkowitej powierzchni użytkowej 1361,22 m ². Wspólnota Mieszkaniowa Osiedle (...) rozpoczęła swoją działalność w 2004 roku

Od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu tj. 27 listopada 2004 roku do dnia 30 kwietnia 2008 roku pozwana pełniła funkcję zarządu powodowej wspólnoty. W okresie od 1 sierpnia 2008 r do 31 stycznia 2010 r zarządem powodowej wspólnoty był T. K.. W okresie poprzedzającym zarząd pełnił W. M., a w okresie do 1 marca 2010 r – Z. Z.. Od dnia 1 lutego 2010 roku powódka posiada zarządcę nieruchomości w osobie R. H.. Po przekazaniu przez pozwaną powódce dokumentacji istniały błędy i rozbieżności pomiędzy dokumentami analitycznymi a zapisami księgowymi. Brak było współpracy w kwestii przekazania całej dokumentów, a ostatecznie stan rozrachunków między stronami nie został uzgodniony.

W okresie sprawowania zarządu przez pozwaną i za okres poprzedzający rok 2010 nie były podejmowane przez Wspólnotę uchwały w sprawie ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Dopiero uchwałą nr 5/2010 w sprawie zatwierdzenia planu finansowego i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną obowiązujących w roku 2010 uchwalono miesięczną zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną obowiązującą w roku 2010 w wysokości 3,44 złotych za 1m ² powierzchni użytkowej lokalu.

Na mocy Uchwały nr 10/2011 roku z dnia 30 kwietnia 2011 roku właściciele lokali wyrazili zgodę na wytoczenie przez Zarząd Wspólnoty powództwa przeciwko pozwanej.

Pozwana jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w branży budowlanej, realizującym inwestycje m.in. w zakresie budowy zamkniętych osiedli mieszkaniowych. W dniu 7 lutego 2014 roku doszło do przekształcenia (...) Developer sp. z o.o. z siedzibą w S. w (...) sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w S.. Wielkość udziałów pozwanej w nieruchomości Wspólnej oraz zmiany tego udziału w okresie od powstania Wspólnoty aż do momentu sprzedaży ostatniego lokalu pozwanej Sąd Rejonowy przyjął na podstawie tabeli z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości M. M. (1) z dnia 24 lutego 2015 roku W okresie od 1 stycznia 2010 roku do 14 kwietnia 2010 roku pozwana posiadała 71,67 m ² co stanowi udział (...) całości nieruchomości wspólnej. W okresie od 15 kwietnia 2010 roku do 26 sierpnia 2010 roku pozwana była właścicielką 53,93 m ². W okresie od 27 sierpnia 2010 roku do 31 grudnia 2010 roku pozwana była właścicielką 36,62 m ².

Uchwałą nr 2/2010 z dnia 4 czerwca 2010 roku Wspólnota przyjęła roczne sprawozdanie finansowe Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2009. Uchwałą Nr 5/2010 z dnia 4 czerwca 2010 roku Wspólnota zatwierdziła Plan finansowy i ustaliła wysokość zaliczki na pokrycie kosztów Zarządu nieruchomością wspólną obowiązująca w 2010 roku Zgodnie z § 1 ust. 1 uchwały miesięczna zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną obowiązująca w 2010 roku wynosi 3,44 złotych za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu. Ponadto w uchwale ustalono wynagrodzenie Zarządcy w wysokości 0,43 złotych/m ² powierzchni użytkowej miesięcznie netto. Nadto w uchwale określono stawkę na Fundusz (...) w wysokości 0,35 złotych miesięcznie za 1 m ² powierzchni użytkowej. Zgodnie z § 2 uchwały po upływie roku obrachunkowego zaliczki są rozliczane w zależności od rzeczywistych kosztów, z wyjątkiem kosztów dotyczących rozliczeń ciepła rozliczanych odrębnie. Zaliczki te obowiązywały od 1 kwietnia 2010 roku do 31 grudnia 2010 roku.

Pismami z dnia 31 sierpnia 2009 roku i 10 września 2009 r powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 19.425,64 złotych. W odpowiedzi – pozwana odmówiła spełnienia świadczenia. W sporządzonej na zlecenie Sądu opinii z dnia 24 lutego 2015 roku oraz opinii uzupełniającej z dnia 9 czerwca 2015 r biegła M. M. (2) ustaliła, że koszty zarządu nieruchomością wspólną powódki w poszczególnych latach wyniosły: -w roku 2004 – brak danych z uwagi na brak dokumentacji księgowej, -w roku 2005 – zgodnie ze sprawozdaniem za rok 2006 – 72.767,80 złotych, -w roku 2006 – zgodnie z zapisami ksiąg rachunkowych 128.966,17 złotych, jednakże w sprawozdaniu finansowym kwota ta została zawyżona o niewyjaśnioną różnicę w wysokości 400,69 złotych, -w roku 2007 – zgodnie ze sprawozdaniem za rok 2007 – 135.289,00 złotych, jednakże w księgach rachunkowych wynagrodzenie zarządu zostało wykazane w kwocie wyższej o 22,31 złotych, -w roku 2008 – zgodnie ze sprawozdaniem za rok 2008 oraz zapisami ksiąg rachunkowych – 357.750,85 złotych, -w roku 2009 – zgodnie ze sprawozdaniem za rok 2009 oraz zapisami ksiąg rachunkowych – 388.119,83 złotych. Na dzień 11 września 2010 roku saldo należności pozwanej z tytułu czynszu i funduszu remontowego biegła wyliczyła na kwotę 23.880,43 złotych. Biegła wskazała jednak, iż stan rozrachunków na ten dzień różni się w dokumentacji obu stron, a zapisy ksiąg rachunkowych są nierzetelne i niewiarygodne, a wobec tego poddała w wątpliwość rzetelność obliczenia zobowiązania pozwanej wobec powódki z uwagi na wadliwe przeliczanie powierzchni sprzedawanych lokali mieszkalnych w latach ubiegłych. Biegła stwierdziła, że stwierdzone niedokładności w obliczaniu metrażu w posiadaniu Gryf Developer mogły się przekładać na błędne obciążanie pozwanej w latach poprzednich. Nie było to jednak objęte zakresem opinii. Biegła wskazała, że wysokość zobowiązań powódki wobec pozwanej z tytułu zarządzania wynosi zgodnie z zapisami ksiąg Wspólnoty kwotę 3.174,46 złotych, jednakże saldo to nie uwzględnia spornej kwoty z roku 2007 w wysokości 18.204,65 złotych. Zaliczki należne powódce od pozwanej w roku 2010, po przeliczeniu według faktycznego posiadania części nieruchomości, winny wynosić: - za styczeń 2010 roku – 157,67 złotych, -za luty 2010 roku – 157,67 złotych, -za marzec 2010 roku – 157,67 złotych, -za kwiecień 2010 roku – 145,56 złotych, -za maj 2010 roku – 126,20 złotych, -za czerwiec 126,20 złotych, -za lipiec 2010 roku – 126,20 złotych, -za sierpień 2010 roku – 119,66 złotych, -za wrzesień 2010 roku – 85,69 złotych, -za październik 2010 roku 85,69 złotych, -za listopad 2010 roku – 85,69 złotych, -za grudzień 2010 roku – 85,69 złotych. Łącznie za rok 2010 winny wynieść kwotę 1.459,59 złotych. Wyliczenia lat poprzednich również powinny być przeliczone według faktycznego posiadania części nieruchomości przez pozwaną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zaznaczył, że podstawę prawną żądania powódki stanowiły przepisy statuujące obowiązki właścicieli nieruchomości wspólnej, określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Sąd mając na względzie art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 ust. 1, art. 15 ust. 1, art. 22 ust. 2 i 3 powołanej ustawy stwierdził, że roszczenie dochodzone przez powódkę nie mogło być uwzględnione choćby już z tego powodu, iż bezspornie aż do 2010 roku powódka nie podejmowała uchwał ustalających wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu powódka nie wykazała również zasadności swojego roszczenia co do wysokości, a nie można przyjąć, iż wysokość ta znajduje potwierdzenie w opinii biegłej z dziedziny rachunkowości M. M. (1). Sąd Rejonowy wskazał, iż wprawdzie biegła poczyniła pewne ustalenia i dokonała pewnych wyliczeń, to jednak jej wyliczenia są orientacyjne, a opinia została oparta na dokumentach księgowych, które budzą wątpliwości, zawierają błędy i niedokładności, są niekompletne oraz wymagają wyjaśnienia. Swoje wyliczenia biegła oparła na zapisach ksiąg rachunkowych wspólnoty za lata 2007-2010 i brak jest dokumentacji zapisów ksiąg rachunkowych z lat 2004-2006. Tymczasem dochodzone przez powódkę roszczenie dotyczyło okresu już od 27 listopada 2004 roku do dnia 11 września 2010 roku Biegła podkreśliła, że stan rozrachunków na dzień 11 września 2010 roku różni się w dokumentacji obu stron. Niewyjaśnione pozostały zapisy dotyczące zobowiązań powódki wobec pozwanej, a mają one istotne znaczenie dla wzajemnych rozliczeń stron oraz wysokość dochodzonego przez powódkę roszczenia. W tej sytuacji, wobec braku rzetelnych obliczeń zobowiązania pozwanej, jak też braku rzetelnych i prawidłowych dokumentów, na podstawie których wyliczeń tych można by dokonać, Sąd Rejonowy uznał, iż powódka nie wykazała swojego roszczenia co do wysokości.

W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał, że wywiedzione przez nią powództwo winno ulec oddaleniu, o czym orzekł w pkt I wyroku. Zaznaczył, iż stan faktyczny w sprawie ustalił w oparciu o przedstawione przez strony dokumenty, zeznania przesłuchanych w sprawie świadków i stron oraz przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego. Opinia została sporządzona przez kompetentny podmiot, zawiera jasne i wyraźne sformułowania, a ostatecznie nie została zakwestionowana przez żadną ze stron, stąd zdaniem Sądu zasługuje na uwzględnienie w całości.

O kosztach procesu orzeczono w pkt II. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. Z kolei o nieuiszczonych kosztach sądowych orzeczono w pkt III. wyroku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w całości. Skarżąca orzeczeniu temu zarzuciła naruszenie:

1. art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 316 § 1 k.p.c. 328 § 2 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie polegające na nierozpoznaniu istoty sprawy sprowadzającej się do zaniechania ustalenia - chociaż można było i należało to uczynić na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy - zobowiązań pozwanego wobec powoda tytułem kosztów zarządu, wedle udziałów w rzeczywistości przysługujących pozwanemu w latach 2004 – 2010;

2. naruszenie art. 12 § 2 u.w.l., art. 13 § 1 u.w.l. i art. 15 § 1 u.w.l. poprzez ich błędne zastosowanie polegające na oddaleniu powództwa z uwagi na brak podejmowania uchwał dotyczących zaliczek w latach 2004 - 2009, podczas gdy powód wykazał jakie koszty zarządu zostały poniesione w latach 2005 - 2009 oraz jakie udziały przypadały wówczas pozwanemu. W efekcie podstawą prawną zasądzenia kwot za lata 2005 - 2009 były art. 12 § 2 u.w.l. i art. 13 § 1 u.w.l., a nie art. 15 § 1 u.w.l. dotyczący podstawy prawnej roszczenia o zapłatę zaliczek. Natomiast skoro w 2010 roku obowiązywała już uchwała w sprawie zaliczek, zaś biegła precyzyjnie wyliczyła, że powodowi należało się za tamten rok kwota 1.459,59 złotych to kwota ta winna była zostać powodowi zasądzona na podstawie art. 15 § 1 u.w.l.;

3. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów w postaci opinii biegłej, dokumentów złożonych przez strony do akt oraz dokumentacji będącej w posiadaniu stron, na podstawie której biegła sporządziła opinię, a polegającej na niedostrzeżeniu, że skoro biegła ustaliła (sąd opinii biegłej sądowej nie kwestionował), iż w dokumentach ksiąg rachunkowych w roku 2007 nie stwierdzono istnienia dokumentów potwierdzających wykonanie czynności przez pozwanego (jego poprzednika prawnego) na rzecz powoda za które pozwanemu należałoby się wynagrodzenie 18.204,65 złotych, to w efekcie kwota ta musiała zostać powodowi zasądzona. Podobnie rzecz się ma z kompensatą fikcyjnej należności 13.941,13 złotych w dniu 31 grudnia 2007 roku;

4. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k,p.c. poprzez dowolną ocenę opinii biegłej oraz nieuzasadnione i wadliwe przyjęcie, że wyliczenia biegłej są orientacyjne, a opinia została oparta na dokumentach księgowych, które budzą wątpliwości, zawierają błędy i niedokładności, są niekompletne oraz wymagają wyjaśnienia.

5. art. 231 k.p.c., art. 3 k.p.c. i 6 § 2 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie polegające na niedostrzeżeniu oczywistego domniemania faktycznego, że skoro to pozwany aż do 30 kwietnia 2008 roku prowadził księgowość i sprawował zarząd powoda i nie wydał powodowi całości dokumentacji księgowej, to powoda nie można obciążyć tym że: -za 2004 roku brak jest dowodów na koszty zarządu, -koszty zarządu za 2005 rok mogą być ustalone jedynie na podstawie sprawozdania za 2006 roku, -do 30 kwietnia 2008 roku nie były podejmowane uchwały w sprawie zaliczek, -istnieją drobne wątpliwości co do kosztów zarządu: 400,69 złotych w 2006 roku i 22,31 złotych, w 2007 roku, -brak jest zbieżności w dokumentacji księgowej stron;

6. art. 6 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na przerzuceniu na powoda ciężaru dowodu w zakresie istnienia zobowiązań powoda wobec pozwanego, podczas gdy skoro to pozwany powoływał się na rzekomy fakt istnienia takich zobowiązań i na okoliczności tej opierał zarzut potrącenia, to obowiązek wykazania istnienia tych zobowiązań spoczywał w ujęciu materialnym na pozwanym. Natomiast jeśli zobowiązania te nie zostały wykazane (ewentualnie pozostają wątpliwe) to zarzut potrącenia nie mógł zostać uwzględniony, jednocześnie SR nie dostrzegł, że zgłaszając zarzut potrącenia pozwany uznał wierzytelność powoda.

7. art. 185 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu z okresu wymagalności wierzytelności dochodzonych pozwem) poprzez jego niezastosowanie i nie dostrzeżenie, iż zgłaszane do potrącenia wierzytelności pozwanego nie stanowiły wynagrodzenia za zarządzenie, a jakieś bliżej nieokreślone usługi, zatem były nienależne.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powódka wniosła o: uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, a także pozostawienie rozstrzygnięcia o kosztach postępowania Sądowi I instancji; ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, z zastosowaniem dwukrotności stawki minimalnej za I oraz sześciokrotności za II instancję.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się na tyle zasadne, że skutkowała uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

W myśl art. 386 § 4 k.p.c. sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania w razie nierozpoznania istoty sprawy przez sąd pierwszej instancji. W doktrynie i orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że pojęcie „istoty sprawy” w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. to materialny aspekt sporu. (...) zaś, to rozważenie oraz ocena poddanych przez strony pod osąd żądań i twierdzeń, a w konsekwencji - załatwienie sprawy w sposób merytoryczny lub formalny, w zależności od okoliczności i procesowych uwarunkowań konkretnej sprawy. Rozpoznanie istoty sprawy oznacza zbadanie materialnej podstawy żądania pozwu oraz merytorycznych zarzutów strony przeciwnej. Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi zatem, gdy sąd rozstrzygnął nie o tym, co było przedmiotem sprawy, zaniechał w ogóle zbadania materialnej podstawy żądania, pominął całkowicie merytoryczne zarzuty zgłoszone przez stronę, rozstrzygnął o żądaniu powoda na innej podstawie faktycznej i prawnej niż zgłoszona w pozwie, nie uwzględnił (nie rozważył) wszystkich zarzutów pozwanego dotyczących kwestii faktycznych, czy prawnych rzutujących na zasadność roszczenia będącego przedmiotem sprawy ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2012 roku, III SZ 3/12, Lex nr 1232797).

Po wnikliwej analizie akt rozpoznawanej sprawy, w tym w kontekście treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd Rejonowy zaniechał wniknięcia w jej istotę, doprowadzając do sytuacji o której mowa w art. 386 § 4 k.p.c.

Dostrzec należało, że w toku tego postępowania powódka domagała się zasądzenia na jej rzecz od pozwanej łącznej kwoty 19.425,64 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną za lata 2004 – 2010. W uzasadnieniu żądania pozwu podała, iż pozwana jest właścicielem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) w P. i z tego tytułu jest obowiązana pokrywać koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku nań przypadającym. Czego jednak wedle jej twierdzeń pozwana nie czyniła, dlatego też powódka wystąpiła w tym postępowaniu o zapłatę tychże należności. Pozwana wywodząc sprzeciw od wydanego w niniejszej sprawie nakazu zapłaty wniosła jednakże o oddalenie powództwa w całości, kwestionując roszczenie strony powodowej tak co do zasady jak i wysokości.

Z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia wynika, iż Sąd Rejonowy uznając tak zgłoszone roszczenie za niezasadne argumentował nade wszystko, że powódka nie wykazała swego roszczenia, albowiem do roku 2010 brak było uchwał wspólnoty mieszkaniowej ustalających wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przypadających na poszczególnych właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Tymczasem w ocenie Sądu Odwoławczego powyższa okoliczność nie stała na przeszkodzę dochodzeniu przez powódkę spornych należności za okres 2004 – 2009. Mieć bowiem należało na uwadze, że w myśl art. 13 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W świetle brzmienia cytowanego przepisu nie powinno budzić wątpliwości, iż jako właściciele lokalu wchodzącego w skład powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, pozwana jest co do zasady obowiązana partycypować w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, na które to zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację; 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości; 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wprawdzie zgodzić należy się z tym, iż zasadą winno być pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z comiesięcznych zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali, co wynika z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowiącego, iż na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, zaś wysokość tych zaliczek winna wynikać ze stosownych uchwał właściciel lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 3 tejże ustawy) Tym niemniej nie można tracić z pola widzenia tego, że sam fakt nieustalenia przez wspólnotę mieszkaniową zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w formie wymaganej uchwały, nie zwalnia jeszcze członków wspólnoty mieszkaniowej z obowiązku pokrycia rzeczywiście poniesionych kosztów tego zarządu. Wówczas to bowiem koszty te winny być pokryte przez każdego z członków wspólnoty w udziałach, jakie przypadają na danego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Wobec powyższego przyjąć należało, iż nawet za okres przed rokiem 2010 gdy nie zostały podjęte uchwały właścicieli lokali ustalające wysokość zaliczek na poczet kosztów zarządu, powódka co do zasady mogła domagać się od pozwanego zwrotu faktycznie poniesionych kosztów zarządu nieruchomością wspólną według przypadającego na rzecz pozwanej udziału w nieruchomości wspólnej. Wbrew zatem mylnemu zapatrywaniu Sądu Rejonowego prezentowanemu w tym zakresie, roszczenie powódki w części dotyczącej kosztów zarządu za lata 2004 - 2010 nie sposób uznać za niewykazane co do samej jego zasady.

Z kolie począwszy od 2010 roku pozwana obowiązana była pokrywać koszty zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 04 czerwca 2010 roku (vide k. 148 -154). Wprawdzie nie można było nie zaważyć, iż przedmiotowa uchwała jest niezgodna z prawem, albowiem w jej § 1 ust. 1 wysokość miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ustalono według powierzchni użytkowej lokalu, gdy tymczasem zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali koszty te winny przypadać na każdego z członków wspólnoty zgodnie z przysługującymi im udziałami w nieruchomości wspólnej. To jednak biorąc pod uwagę, że uchwała ta nie została przez żadnego z właścicieli lokali w trybie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zaskarżona do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, Sąd Odwoławczy uznał, że choć niezgodna z prawem, to jednak jest ona obowiązująca, wobec czego mogła stanowić podstawę do ustalenia zaliczek należnych od pozwanej na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną od roku 2010, a które to pozwana winna ponosić we wskazanej w uchwale nr 5/2010 stawce przy uwzględnieniu powierzchni lokalu należącego do spółki (...). Powyższe ma o tyle istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy, iż jak wskazuje lektura uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Rejonowy w swych rozważaniach całkowicie pominął kwestię opłat za rok 2010, uznając niejako z góry roszczenie powódki za niewykazane dowodowo (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), pomimo tego, że jednocześnie na podstawie dowodów w postaci odpisu aktu notarialnego rep. A nr (...), zestawienia sprzedaży i wielkości udziałów, odpisu księgi wieczystej nr (...) a także opinii biegłej sądowej z zakresu rachunkowości M. M. (1) z dnia 24 lutego 2015 roku, poczynił ustalenia faktyczne co do wysokości powierzchni lokali stanowiących własność pozwanej. Skoro wiadoma jest zarówno stawka opłaty za zarząd nieruchomością wspólną za metr kwadratowy powierzchni lokalu jak również powierzchnia lokalu stanowiącego własność pozwanej, to nie sposób przyjąć, by nie było możliwe ustalenie wysokości zaliczki należnej od pozwanej na rzecz powódki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną od roku 2010.

Odnosząc się ponownie do kwestii opłat należnych za lata 2004 – 2009 należy jeszcze raz podkreślić, że wobec braku stosownych uchwał właścicieli lokali ustalających wysokość zaliczek, pozwana obowiązana była pokryć koszty zarządu nieruchomością wspólną za ten czas w wysokości rzeczywiście poniesionych kosztów, w zakresie przypadającego nań udziału w nieruchomości wspólnej. W związku z tym, zgodnie z wynikającą z art. 6 k.c. regułą rozkładu ciężaru dowodu, to powódkę obarczał zasadniczo w tym postępowaniu ciężar wykazania, jakie rzeczywiście koszty zarządu nieruchomością wspólną zostały poniesione w tym okresie czasu i jaki był wówczas udział pozwanej w częściach wspólnych nieruchomości, albowiem okoliczność ta wyznaczała zakres odpowiedzialności pozwanej za te koszty. Lektura uzasadnienia kwestionowanego orzeczenia wprost wskazuje, iż Sąd Rejonowy tych kwestii nie rozważył, zaniechując odniesienia się do istoty sprawy w zakresie tak zgłoszonego przez powódkę roszczenia. Wszak jedynie lakonicznie Sąd I instancji wskazał, że powódka nie wykazała swego roszczenia ani co do zasady ani do wysokości, gdy tymczasem już choćby z przyczyn opisanych na wstępie powyższe zapatrywanie było chybione, albowiem roszczenie strony powodowej co do samej jego istotny, tj. w jakim powódka domagała się pokrycia przez pozwana przypadających na nią w latach 2004-2009 udziałów w kosztach zarządzania nieruchomością wspólną, było należne.

Z kolie co do wykazania wysokości roszczenia, w przekonaniu Sądu Okręgowego, stanowisko zaprezentowane przez Sąd I instancji jest nie dość, że niekonsekwentne, to nadto wewnętrznie sprzeczne. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w uzasadnieniu wyroku wskazane zostało, iż Sąd Rejonowy poczynił ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie w oparciu o wszystkie przedstawione przez strony dowody dokumentów, zeznania świadków i stron, a także dowód z opinii biegłej sądowej M. M. (1) (vide k. 618), a zatem także przy uwzględnieniu dokumentów przedłożonych przez powódkę. Jednocześnie jednakże wskazane zostało, iż powódka nie wykazała w tym postępowaniu swego roszczenia, gdyż nie przedłożyła prawidłowych i rzetelnych dokumentów obrazujących wysokość należności obciążającej pozwaną w związku z kosztami zarządu nieruchomością wspólną za okres od 2004 do 2009 roku. W przekonaniu Sądu Odwoławczego nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której z jednej strony sąd meriti przyjmuje określone dowody z dokumentów czyniąc na ich podstawie ustalenia w sprawie, a z drugiej strony uznaje dokumenty te za nieprawidłowe czy nierzetelne. Jeżeli bowiem Sąd Rejonowy, po dokonaniu zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. oceny wiarygodności i mocy dowodowej przedłożonych przez powódkę dokumentów, uznałby je za niewiarygodne, to winien był w uzasadnieniu wyroku dać wyraz temu, dlaczego tym dowodowym odmówił wiarygodności (art. 328 § 2 k.p.c.), czego jednak w niniejszej sprawie nie uczynił.

Przy tym w kontekście oceny wiarogodności przedłożonych przez powódkę dokumentów mających obrazować wysokość faktycznie poniesionych kosztów zarządu nieruchomością wspólna nie można tracić z pola widzenia tej istotnej okoliczności, którą Sąd I instancji całkowicie pominął w swych rozważaniach, iż pozwana do dnia 30 kwietnia 2008 roku była zarządcą powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Faktycznie zatem to strona pozwana generowała dokumenty, które w toku postępowania przedłożyła powódka. Skoro zaś w istocie to sama pozwana spółka wskazała w sporządzonych przez nią dokumentach – a przekazanych jedynie następnie powódce – wysokość tychże kosztów, to trudno zgodzić się z twierdzeniem Sądu Rejonowego, iżby niemożliwe w tym postępowania było ustalenie w oparciu o przedłożone dowody z dokumentów bezspornie poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową w latach 2004 - 2009 koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Co więcej, zgodzić należało się z zarzutami formułowanymi w tym zakresie przez stronę apelującą, iż z treści sporządzonej na potrzeby tego postępowania opinii biegłej sądowej z zakresu rachunkowości M. M. (1) w żadnym razie nie płyną wnioski na które w swym uzasadnieniu wskazuje Sąd Rejonowy, tj. by w oparciu o dokumentację przedłożoną przez powódkę nie było możliwe obliczenie kosztów zarządu nieruchomości wspólną we w/w okresie, a w konsekwencji wysokości należności z tego tytułu przypadającej na pozwaną stosownie do posiadanego przez nią udziału w nieruchomości wspólnej. Wszak co należy zauważyć, a czego Sąd Rejonowy zdaje się nie dostrzegł, iż biegła w swej opinii faktycznie właśnie takich obliczeń dokonała i to co znamienne, na podstawie dokumentacji zaoferowanej przez powódkę. Wprawdzie rzeczywiście dokumentacja za lata 2004 – 2005 jest fragmentaryczna bądź w ogóle nie istnieje, wobec czego istotnie za ten okres czasu uzasadnianym byłoby przyjęcie, iż nie jest możliwe ustalenie wysokości kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w konsekwencji także wysokości tychże kosztów przypadających na pozwaną wedle posiadanego przez nią udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Tym niemniej jednak tego samego, w ocenie Sądu II instancji, nie można powiedzieć w odniesieniu do należności za lata następne, tj. 2006 – 2009. Za ten okres czasu istnieje już bowiem dostateczna dokumentacja, która pozwalała na ustalenie tychże kosztów, na co zresztą wskazała sama biegła sądowa w sporządzonej na potrzeby tego postępowania opinii pisemnej i opinii uzupełniającej. Biegła M. M. (1) na podstawie załączonej do akt sprawy dokumentacji ustaliła przecież, że w 2008 roku koszty zarządu nieruchomością wspólną wynosiły 357.750,85 złotych, a w 2009 roku zamknęły się w kwocie 227.813,97 złotych, co przy tym istotne, ewidencja księgowa kosztów zarządu nieruchomością wspólną za te lata nie budziła wątpliwości biegłej. Także w przypadku należności przypadających za pozostałe lata, ewidencje księgowe kosztów utrzymania nieruchomości nie budziły zasadniczych zastrzeżeń biegłej sądowej, poza różnicą w zakresie wynagrodzenia za zarząd w roku 2006 w kwocie 400,69 złotych oraz w roku 2007 w kwocie 22,31 złotych, co jednak nie stanęło biegłej na przeszkodzie, by koszty zarządu nieruchomością wspólną za rok 2006 ustalić na kwotę 128.966,17 złotych, a za rok 2007 na kwotę 135.289 złotych.

Zdaniem Sądu Odwoławczego, skoro pomimo istnienia możliwości ustalenia - w oparciu przedstawione przez stronę powodową dowody z dokumentów i opinie biegłej - wysokości faktycznie poniesionych przez powodową wspólnotę mieszkaniową kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, Sąd I instancji zaniechał poczynienia jakichkolwiek ustaleń w sprawie w tej materii, a w rezultacie także nie ustalił wysokości należności przypadających z tego tytułu na rzecz pozwanej (stosownie do wynikającego z przedłożonych dokumentów wysokości udziału w nieruchomości wspólnej), to stwierdzić należało, iż niechybnie nie rozpoznał on istoty nieniniejszej sprawy. Konsekwencją zaś takiego stanu rzeczy, stosownie do dyspozycji przepisu art. 386 § 4 k.p.c., była konieczność uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Jednocześnie stwierdzono, iż nierozpoznanie przez Sąd meriti istoty rozpatrywanej sprawy przejawiało się także w zaniechanie należytego rozważenia zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu potrącenia, co czyni niemożliwe skontrolowanie prawidłowości wydanego w sprawie rozstrzygnięcia.

Należy zauważyć, iż jak stanowi art. 498 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed i innym organem państwowym (§ 1). Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej (§ 2). Przy tym ustawodawca w dyspozycji art. 499 k.c. przewidział, iż potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potracenie stało się możliwe. By oświadczenie o potrąceniu mogło odnieść łączone z nim skutki umorzenia wierzytelności (art. 498 § 2 k.c.) muszą współistnieć w/w ustawowo określone przesłanki. Oznacza to, że składający oświadczenie o potrąceniu (potrącający) musi w stosunku do swego wierzyciela posiadać własną, istniejącą już wierzytelność i wierzytelność ta w dacie potrącenia musi być wymagalną. Wierzytelność ta musi mieć określoną podstawę faktyczną i prawną. Przy tym dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci wygaśnięcia (umorzenia) wzajemnych wierzytelności, nie wystarcza samo powoływanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia. Istnienie tej wierzytelności musi udowodnić ( vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14.11.2006 roku, II CSK 192/06, Lex 233059).

Tymczasem Sąd Rejonowy w ogóle nie rozważył, czy wierzytelności objęte zarzutem potrącenia rzeczywiście istniały i w jakiej wysokości. Nie zostało bowiem ustalone, w jakiej wysokości przysługiwało wynagrodzenie z tytułu zarządu nieruchomością wspólną za okres gdy zarząd ten sprawowała spółka (...), a także ewentualnie, czy należność ta została opłacona czy też nie. Co więcej, nie zostało w żaden sposób przez Sąd I instancji rozważone, czy zgłoszony zarzut potrącenia był skuteczny, biorąc pod uwagę okoliczność, że oświadczenie o potrąceniu wierzytelności zostało złożone w toku tego postępowania przez pełnomocnika pozwanej w stosunku do pełnomocnika procesowego powódki. Należy bowiem podkreślić, iż czym innym jest stanowiące materialnoprawną podstawę zarzutu potrącenia oświadczenie o potrąceniu wierzytelności, które winno zostać złożone wierzycielowi wzajemnemu, a czym innym zarzut potrącenia stanowiący czynność procesową, którego podniesienie w postępowaniu sądowym oznacza jedynie powołanie się na fakt dokonania potrącenia i wynikające stąd skutki.

Mając na uwadze wszystko powyższe, Sąd Okręgowy w oparciu o art. 386 § 4 k.p.c. zaskarżony wyrok uchylił i sprawę przekazał Sądowi Rejonowemu w Szczecin – Centrum w S. do ponownego rozpoznania, jednocześnie na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy winien przede wszystkim na podstawie zgromadzonego w niniejszej sprawie ustalić jakie rzeczywiście koszty zarządu nieruchomością wspólną powstały w latach 2004 – 2009 i jaka część tych opłat obarczała pozwaną biorąc pod uwagę jej udział w częściach wspólnych nieruchomości, nadto w jakiej wysokości zaliczki pozwana winna była wnosić na rzecz powódki począwszy od roku 2010 na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną biorąc pod uwagę powierzchnię przysługującego jej lokalu. Dopiero mając na uwadze tak ustaloną wysokość wierzytelności powódki, Sąd I instancji winie rozważyć czy pozwana wykazała, by część tych kosztów pokryła, a w dalszej kolejności, winien rozważyć zasadność podniesionego przez pozwaną zarzutu potrącenia. W tym zakresie winien ustalić, czy rzeczywiście pozwana wykazała, że przysługiwała jej względem powódki przedmiotowa wierzytelność we wskazywanej przez nią wysokości i czy ewentualnie nie została ona dotychczas opłacona. Jednocześnie należałoby rozważyć skuteczność podniesionego zarzutu potrącenia biorąc pod uwagę to, czy zostało w ogóle skutecznie złożone przez pozwaną względem powódki oświadczenie o potrąceniu wierzytelności.

SSO Tomasz Sobieraj SSO Zbigniew Ciechanowicz SSR del. Aneta Mikołajuk