Sygn. akt III Ca 844/17
Dnia 2 sierpnia 2017 r.
Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:
Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek
po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2017 r. w Gliwicach
na posiedzeniu niejawnym
sprawy z powództwa P. G. i D. G. (1)
przeciwko T. S.
o zapłatę
na skutek apelacji powodów
od wyroku Sądu Rejonowego w Żorach
z dnia 8 lutego 2017 r., sygn. akt I C 811/16
1. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:
a) zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 10.000 zł (dziesięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 kwietnia 2016 r.,
b) zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
2. zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.400 zł (tysiąc czterysta złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania odwoławczego w tym 900 zł (dziewięćset złotych) zastępstwa prawnego.
SSO Leszek Dąbek
Sygn. akt III Ca 844/17
Powodowie P. G. i D. G. (2) żądali zasądzenia
na ich rzecz solidarnie od pozwanej T. S. kwoty 10 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz zwrotu kosztów procesu.
Uzasadniając żądanie twierdzili, iż zawarli z pozwaną umowę przedwstępną, wpłacili zaliczkę, która nie zostało zwrócona, pomimo iż nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek nieotrzymania przez powodów kredytu na zakup nieruchomości z przyczyn leżących po stronie pozwanej – niezgodności budynku
z projektem.
Sąd Rejonowy w Żorach sporządził w dniu 20 07 2016r. nakaz zapłaty
w postępowaniu upominawczym, w którym polecił pozwanej zapłacić powodom solidarnie dochodzone należności.
Pozwana T. S. wnosiła sprzeciw od nakazu zapłaty,
w którym wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenia na jej rzecz zwrotu kosztów procesu.
Podnosiła, że odstępstwa od projektu budowlanego nie są przeszkodą do oddania budynku do użytkowania, a wymagają jedynie projektu zastępczego. Podniosła także,
iż powodowie posiadali pełna wiedzę o stanie budynku przed zawarciem umowy. Zakwestionowała także podane przez powodów przyczyny nieuzyskania kredytu.
Sąd Rejonowy w Żorach w wyroku z dnia 8 02 2017r. oddalił powództwo
i orzekł o kosztach procesu.
W ustalonym stanie faktycznym w motywach orzeczenia przywołał regulację
art. 354 § 1 k.c., art. 389 k.c. i wskazał, iż powodowie zobowiązani byli do wykazania, że zachodzi jedna z dwóch przewidzianych w umowie przedwstępnej sytuacji obligującej pozwaną do zwrotu zaliczki – nieuzyskanie przez kupujących kredytu hipotecznego bądź niezawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie przedającego czyli pozwanej. Żadna z powyższych okoliczności nie została wykazana. Powodowie nie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego. Bank (...) wydał pozytywną decyzję kredytową, a jedynie na skutek wycofania się T. G. (1) z zawarcia umowy w charakterze współkredytobiorcy nie doszło do sfinalizowania umowy. Powodowie nie wykazali również faktu niezawarcia umowy z innych przyczyn leżących po stronie pozwanej, co upoważniałoby do odstąpienia od umowy i zażądania zwrotu zaliczki zgodnie z § 6 umowy. Następnie wskazując na treść 355 § 1 k.c. stwierdził,
iż wybór oferty sprzedaży nieruchomości powinien być poprzedzony dochowaniem należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości, w szczególności co do obiektywnie istniejących okoliczności związanych ze stanem techniczno-prawnym nieruchomości, który jest możliwy do stwierdzenia na podstawie zapisów
w księdze wieczystej, rejestrze gruntów, czy wreszcie dokumentacji budowlanej.
Uznał, że prawo pozwanej do zatrzymania zaliczki wynika przede wszystkim z faktu uzyskania przez pozwaną pozytywnej decyzji kredytowej w (...) Banku (...) S.A. i nieskorzystania przez powodów z tej oferty z powodów niezależnych od pozwanej.
Kosztami procesu obciążył powodów.
Orzeczenie zaskarżyli
powodowie P. G. i D. G. (2)
, którzy wnosili o jego zmianę przez uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie
od pozwanej zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego, bądź uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z orzeczeniem o kosztach.
Zarzucił, że przy ferowaniu wyroku naruszono regulacje:
art. 233 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, polegające
m.in. na nierozważeniu całości zgromadzonego materiału dowodowego, błędną ocenę materiału dowodowego oraz wyprowadzenie wniosków sprzecznych
ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sposób przekraczający granice swobodnej oceny dowodów, tj:
błędną ocenę zapisów umowy przedwstępnej, wyprowadzenie wniosków sprzecznych ze zgodnym zamierzeniem stron podpisujących umowę
oraz nieprawidłową analizę postanowień umownych, która to błędna ocena doprowadziła do uznania, że nie zachodzą przesłanki
z § 5 i 6 umowy przedwstępnej obligujące pozwaną do zwrotu otrzymanej zaliczki;
brak uznania, że w niniejszej sprawie kwota otrzymana przez pozwaną stanowiła zaliczkę, a nie zadatek, a tym samym istnieje konieczność
jej zwrotu w przypadku niedojścia umowy finalnej do skutku,
błędną ocenę zeznań świadka P. J., K. S. oraz zeznań powodów i uznanie, że powodowie
nie wykazali faktu nieuzyskania kredytu hipotecznego oraz błędne stwierdzenie, że wycofanie się T. G. (2) z zawarcia umowy
w charakterze współkredytobiorcy nie było spowodowane działaniem pozwanej,
błędne uznanie, że nie zachodzi jedna z dwóch przewidzianych
w umowie przedwstępnej sytuacji obligujących pozwaną do zwrotu zaliczki;
art. 355 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że strona powodowa nie dochowała należytej staranności pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości;
art. 410 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i brak uznania, że zaliczka przekazana pozwanej stanowi w świetle zaistniałych okoliczności świadczenie nienależne, które powinno podlega zwrotowi na rzecz strony powodowej.
W uzasadnieniu między innymi podnosili, że precyzyjna analiza § 5 umowy przedwstępnej z dnia 10 10 2015r. nakazuje uznanie, że w sytuacji nieudzielenia przez bank kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości kwota otrzymana przez pozwaną ulega zwrotowi. Zatem powodowie nie byli zobligowani do zwracania
się do nieokreślonej liczy banków z wnioskiem o uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości. Podkreślili także, że mBank nie udzieli im kredytu , gdyż budynek
był wybudowany niezgodnie z projektem, o czym pozwana nie poinformowała powodów przed zawarciem umowy przedwstępnej i przekazaniem zaliczki.
W odpowiedzi na apelację pozwana T. S. wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz od pozwanych solidarnie zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.
Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:
Sąd pierwszej instancji trafnie zakwalifikował roszczenie powodów przyjmując, że mają one źródło w postanowieniach zawartej przez strony w dniu 10 10 2015r. umowy przedwstępnej , a następnie prawidłowo rozpoznał sprawę.
Ustalenia faktyczne składające się na podstawę faktyczną orzeczenia mają podstawę w informacjach zawartych przywołanych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wiarygodnych źródłach dowodowych.
Z tych też względów Sąd odwoławczy przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji .
Powództwo zostało oparte na twierdzeniu, iż powodowie skutecznie odstąpili od umowy, co z mocy postanowień § 6 zawartej przez strony rodzi po stronie pozwanej obowiązek zwrócenia im uiszczonej przez nich pozwanej kwoty 10.000zł.
Równocześnie z postanowień § 1 umowy wynika, że pozwana zapewniła skarżących, że nieruchomość jest wolna od jakikolwiek wad, ciężarów, obciążeń, roszczeń i hipotek oraz innych wad prawnych.
Z wiarygodnych zeznań powoda P. G. wynika, że budynek wybudowany na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy miał być w chwili przeniesienia własności nieruchomości zdolny do zamieszkania.
W sprawie bezspornym jest, że został on wybudowany niezgodnie
z projektem (zmieniono kształt połaci dachu), co w konsekwencji doprowadziło
do zmiany jego kubatury poddasza i co za tym idzie kubatury całego budynku i dlatego żeby można było w nim zamieszkać pozwana jako inwestor powinna była uzyskać decyzję zezwalająca na jego użytkowanie.
Z materiału sprawy wynika, że takiej decyzji ona nie uzyskała, przez co nie-możliwe było zgodne z prawem zamieszkanie w budynku
Z tej przyczyny nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy była dotknięta wadą prawną, co samo w sobie – w świetle postanowień § 6 umowy – rodziło po stronie powodów skuteczne względem pozwanej uprawnienie do odstąpienia od umowy (niezależnie od tego pozwana zobowiązywała się wobec powodów do jej usunięcia
z czego się także nie wywiązała).
W tej sytuacji złożone przez skarżących oświadczenie o odstąpieniu
od umowy było skuteczne a z chwilą jego złożenia pozwanej po ich stronie powstało
– z mocy przywołanych postanowień umowy - skutecznie względem niej roszczenie
o zwrot uiszczonej jej kwoty 10.000zł.
Do chwili obecnej kwota ta nie została przez pozwaną uiszczona powodom, co w połączeniu z powyższym czyniło powództwo uzasadnionym, co jednak
nie znalazło prawidłowego odzwierciedlenia w zaskarżonym wyroku.
Czyni to apelację uzasadnioną i prowadziło do zmiany zaskarżonego orzeczenia przez uwzględnienie powództwa w oparciu o regulację art. 386 § 1 k.p.c.
Resumując z podanych względów zaskarżony wyrok jest wadliwy i dlatego apelację powodów jako uzasadnioną uwzględniono orzekając jak w sentencji
w oparciu o regulację art. 386 § 1 k.p.c.
O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono stosując regulację art. 98 § 1 k.p.c. i § 10 ust. 1 pkt 1 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 10 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804), biorąc pod uwagę, iż pozwana uległa w całości
w postępowaniu odwoławczym i powinna zwrócić powodom poniesione przez nich w tym postępowaniu koszty opłaty od apelacji w kwocie 500zł i zastępstwa przez fachowego pełnomocnika w wysokości 900zł.
SSO Leszek Dąbek