Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 27 września 2017 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Budowlanego (...) spółki jawnej z siedzibą w O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

I C 317/17

UZASADNIENIE

Powódka Przedsiębiorstwo Budowlane (...)Spółka Jawna w O. wniosła o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej.

Na uzasadnienie swego żądania powódka wskazała, iż treść uchwały w sposób oczywisty narusza jej interesy, bowiem w załączniku nr (...) do uchwały wskazano ewentualną wysokość kosztów .jakie miałaby pokryć wspólnota w związku ze sprawą

W związku z tym, iż powództwo ma być wytoczone przeciwko powódce, ten byłby obciążony kosztami w sprawie przeciwko sobie.

Taka sytuacja w ocenie powoda jest „wysoce niedorzeczna”, powódka bowiem w razie nawet korzystnego dla siebie wyniku sprawy, mimo swojej wygranej - będzie zobowiązana w ramach Wspólnoty do zapłaty przez wspólnotę należnych kosztów i wynagrodzenia reprezentującego powódkę profesjonalnego

pełnomocnika a także kosztów zastępstwa procesowego samej Wspólnoty przez profesjonalnego pełnomocnika.

Powstaje zatem sytuacja nie do przyjęcia, w której powódka obojętnie od wygranej czy przegranej i tak będzie musiała zapłacić — a w przypadku wygranej w sporze nawet dwa razy,

Dodatkowo powódka wskazała, że za przyjęciem przedmiotowej uchwały głosowało aż 22 lokali wchodzących w skład pozwanej wspólnoty, zakupionych przez głosujących na rynku wtórnym, których to udział łączny w nieruchomości wspólnej wynosi 9,61 %.

W związku z tym członkowie ci nie mają żadnej podstawy faktycznej lub prawnej na podstawie której mogliby dochodzić od powoda stosownego odszkodowania za wady lokali.

Nadto powódka podniosła, że w samej treści listy głosowania występują liczne nieścisłości w oznaczeniach faktycznych właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę, bowiem wpisani zostali na liście poprzedni właściciele, co wynika z załączonej do pozwu listy.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa, albowiem nie została wykazana żadna z przesłanek zaskarżenia uchwały opisanych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zawarta zaś w pozwie argumentacja nie bierze pod uwagę tego, że wspólnota mieszkaniowa jest sama w sobie podmiotem prawa, tj. ułomną osobą prawną i posiada własny majątek, którym ma prawo dysponować, m.in. przeznaczyć go na koszty procesu odszkodowawczego prowadzonego przeciwko deweloperowi

Bezzasadny jest także w ocenie pozwanej zarzut, iż w głosowaniu nad uchwałą nie powinni brać udziału właściciele lokali, którzy nie nabyli lokalu bezpośrednio od spółki (...), bowiem to nie poszczególni właściciele lokali, ale wspólnota mieszkaniowa jako samodzielny podmiot prawa będzie dochodziła roszczeń odszkodowawczych wobec powódki.

Przymiot właściciela lokalu i tym samym uprawnienie do udziału w zebraniu właścicieli lokali i do wykonywania prawa głosu posiada każdy aktualny właściciel lokalu, bez żadnych ograniczeń. Każdy z właścicieli lokalu działa w tym zakresie w sferze prawnej wspólnoty mieszkaniowej i ma prawo brać udział w podejmowaniu wszystkich uchwał, które taka wspólnota władna jest podejmować

Nie można zatem dzielić właścicieli na nabywców z rynku pierwotnego (bezpośrednio od powódki) i rynku wtórnego.

Co do listy nieprawidłowości w ocenie pozwanej nie wykazano jaki wpływ miały ewentualne nieprawidłowości na treść uchwały lub wynik głosowania.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Bezspornym w niniejszej sprawie jest, iż powodowa spółka jest członkiem pozwanej wspólnoty z wszelkimi faktu tego konsekwencjami tj. prawem do zaskarżenia uchwał wspólnoty w ustawowo zakreślonym terminie i popierania w tym zakresie powództwa.

Strony również nie kwestionują faktu skutecznego podjęcia przez wspólnotę uchwał o treści jak na k. 14, co Sąd uznał za ustalone w toku postępowania. Formułując przy tym żądanie uchylenia przedmiotowej uchwały powodowa spółka w pierwszej kolejności zarzuciła, iż uchwała narusza jej istotne interesy właścicielskie oraz majątkowe a dalej (jak zdaje się wynikać z uzasadnienia pozwu), iż jest ona sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością (zasadami współżycia społecznego) a także z przepisami prawa, czy obowiązującą procedurą głosowania wobec faktu , iż część podpisów pod uchwałą została złożona przez osoby, które nabyły lokale na rynku wtórnym, a także wobec nieścisłości na liście osób uczestniczących w głosowaniu.

Tak sformułowanym zarzutom nie sposób przypisać zasadności zarówno od strony faktycznej jak i prawnej.

W pierwszej bowiem kolejności zgodzić należy się z argumentacją pozwanej Wspólnoty co do tego , iż pozwana w świetle uowl jest ułomną osobą prawną, a co za tym idzie posiada własny majątek, którym ma prawo w zakresie swych ustawowych kompetencji dysponować.

Oczywistym też jest, iż koszty procesu odszkodowawczego wytoczonego przez wspólnotę przeciwko deweloperowi stanowią uzasadniony co do zasady wydatek, jeśli proces jest procesem obiektywnie czy rozsądnie oceniając celowym tzn. nie jest np. fikcyjnym bądź oczywiście bezzasadnym.

Słusznie też zauważa pozwana, że legitymację czynną w procesie odszkodowawczym (jak w niniejszym przypadku) wspólnota może posiąść po uprzednim uzyskaniu przelewu wierzytelności odszkodowawczych od właścicieli lokali i w tym zakresie przywołane w odpowiedzi na pozew orzecznictwo przekłada się właściwie na stan faktyczny w sprawie niniejszej. (tak przywołana uchwała SN z 23 września 2004 r., III CZP 48/04; wyrok SN z 14 marca 2007r., I CSK 387/06; wyrok SN z 15 października 2008 r. I CSK 118/08; uchwała 7 Sędziów SN z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13, wyrok SN z 4.02.2015 r. IV CSK 189/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3 marca 2016 r., VI ACa 62/15).

Nie sposób zatem uznać z założenia, iż występowanie w tej konkretnej sytuacji powódki w dwóch rolach, niejako przeciwstawnych sobie jest z gruntu prawnie niedopuszczalne, skoro nie ma zakazu występowania dewelopera w takiej podwójnej roli.

Co więcej, taka sytuacja jest siłą rzeczy typowa dla sytuacji sukcesywnej sprzedaży lokali, zaś żaden przepis prawa sytuacji jej nie wyklucza.

Oczywiste jest zatem, że skoro wspólnota mieszkaniowa jest samodzielnym prawnie ( w ustawowych granicach) podmiotem prawa, posiada własny majątek, którym może rozporządzać, to ma prawo część tego majątku przeznaczyć na koszty procesu, który wytoczy deweloperowi w związku z istnieniem wad nieruchomości wspólnej. Fakt zaś, że deweloper pozostaje właścicielem lokalu w zasobach wspólnoty nie stoi powyższemu naprzeciw.

Wspólnota bowiem dysponuje własnymi środkami a nie środkami, które pozostają własnością właścicieli lokali, co przeczy tezie, że to powódka miałaby bezpośrednio z własnych środków finansować proces przeciwko sobie.

Nie ma bowiem w tej mierze bezpośredniego majątkowego sprzężenia o jakim mowa w pozwie.

Inny zaś tok rozumowania prowadziłby do nie do przyjęcia wniosku, iż wykonawca budynku byłby w pełni prawnomaterialnie i procesowo chroniony przed słusznymi roszczeniami właścicieli lokali tylko przez fakt członkostwa we wspólnocie. Zyskiwałby bowiem nie znajdującą żadnego prawnego ani faktycznego oparcia ochronę prawną przed roszczeniami innych podmiotów takich jak wspólnota.

Ta ostatnia wszak z założenia może i musi w wielu typowych sytuacjach występować przeciwko swym członkom np. z tytułu nieuiszczonych zaliczek , czy kosztów remontu. Jest też oczywistym, iż musi wtedy wyłożyć czy pokryć koszty postepowań sądowych właśnie ze swych odrębnych już środków, choć pozyskanych od właścicieli lokali.

Również chybionym jest zarzut co do niemożności udziału w głosowaniu osób , które nabyły lokale na rynku wtórnym.

Jak trafnie wskazała bowiem pozwana, działa ona jako ułomna osoba prawna poprzez swoje organy w postaci zarządu i zebrania właścicieli lokali i ci bez względu na to, co jest przedmiotem uchwał właścicieli lokali maja prawo brać udział w podejmowaniu uchwał, gdyż ustawa o własności lokali nie przewiduje w tym zakresie żadnych wyłączeń czy ograniczeń.

Przymiot właściciela lokalu daje sam przez się z mocy Ustawy uprawnienie tak do udziału w zebraniu właścicieli lokali jak i konsekwentnie wykonywania prawa głosu, nie można zatem twierdzić, że w zakresie spraw, których dotyczy zaskarżona uchwała, którykolwiek z aktualnych właścicieli lokalu miałby być tego prawa pozbawiony, w tym również ten właściciel, który nabył swój lokal na rynku wtórnym. Ustawa bowiem w tej materii praw właścicielskich nie wyłącza ani nie ogranicza.

Inną rzecz jest fakt przelewu lub skuteczność przelewu wierzytelności odszkodowawczej, co jednak przekłada się na ewentualną wysokość odszkodowania, jeśli to miałoby być zasądzone jako ostateczna suma przelanych na rzecz wspólnoty roszczeń z przysługującym właścicielom odszkodowań cząstkowych.

Nie wpływa to jednak w tym zakresie na kompletność i na ważność głosowania z uwagi na udział w nim właścicieli mieszkań z rynku wtórnego.

Jest zaś oczywistym, że każdy aktualny właściciel lokalu, w tym nabywca na rynku wtórnym zainteresowany będzie stanem nieruchomości wspólnej, wobec czego to proces odszkodowawczy prowadzący do remontu nieruchomości wspólnej leży także w siłą rzeczy (przynajmniej co do zasady) w jego interesie.

Nie sposób zaś w tym kontekście oceniać szans powodzenia przyszłego procesu w aspekcie racjonalności decyzji o wytoczeniu powództwa i tym samym interesu wspólnoty w tym wytoczeniu.

Przekracza to bowiem w stanie faktycznym sprawy procesowe ramy niniejszego postępowania.

Z powyższych względów nie sposób też podzielić argumentu, że pokrycie kosztów procesu przeciwko deweloperowi, który pozostaje właścicielem lokalu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem powódka nawet nie podaje, która z zasad współżycia społecznego zostaje przez uchwałę naruszona, zaś jak to już wcześniej wyjaśniono, założenie z góry , iż wspólnota nie może sfinansować kosztów zainicjowania i prowadzenia postępowania sądowego ze swych środków faktycznie w interesie większości członków, stanowiłoby jak się wydaje niedopuszczalny przejaw utrudnienia dostępu do sądu.

Jak słusznie zauważyła pozwana uwzględnienie argumentacji pozwu w tym zakresie skutkować faktycznym paraliżem wspólnot mieszkaniowych w czynnościach podejmowanych przeciwko deweloperowi.

Przechodząc do wskazanych w pozwie nieprawidłowości czy nieścisłości - tu na wstępie i dla porządku należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 6 kc to na skarżącym spoczywa ciężar wykazania nie tylko ewentualnych nieprawidłowości , lecz także tego jaki wpływ one miały na treść uchwały lub wynik głosowania.

Zarówno bowiem w doktrynie jak i orzecznictwie j jednoznacznie przyjęto, że drobne uchybienia, nawet uchybienia w uchwale, jeżeli nie miały wpływu na jej treść, nie będą skutkować jej uchyleniem; zaś decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. (wyrok SN z 8 lipca 2004 r., IV CSK 543/03, wyrok SN z 5 października 2011r. , IV CSK 664/10; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 listopada 2012 r., I ACa 584/12; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 czerwca 2015 r., VI ACa 1157/14; R. Dziczek, komentarz do art. 25 ustawy o własności lokali, Lex 2016, uwaga 8).

Powódka nie wykazała w toku postępowania w żaden sposób, że zaskarżona uchwała miałaby inną treść lub zabrakłoby wymaganej większości, gdyby nie było wskazywanych przez nią nieprawidłowości.

Jakkolwiek pewne nieprawidłowości nie zostały przez pozwaną zaprzeczone (i jako takie Sąd uznał je za ustalone) to jednak faktycznie nie miały one procesowego przełożenia na treść czy sam fakt skutecznego podjęcia uchwały)

„Lista nieprawidłowości" odnosi się bowiem wyłącznie do listy, na której właściciele lokali oddawali swe głosy, stawiając swój podpis.

W tym kontekście oczywistym jawi się, że jeżeli na liście właścicieli lokali, a tym samym liście osób głosujących widnieją błędne dane osoby, która w ogóle nie brała udziału w głosowaniu, (tzn. przy błędnym, nieaktualnym nazwisku właściciela nie ma podpisu obrazującego akt zagłosowania za uchwałą) - to siłą rzeczy sytuacja ta nie mogła tu mieć żadnego wpływu na wynik głosowania.

Analizując w tym kontekście „listę nieprawidłowości” z k. 26 oraz zapisy z głosowania z k. 18 – 24 wskazać należy, iż takiej współzależności pomiędzy wadliwą listą, a nieskutecznością podjęcia uchwały, czy jej inną treścią nie sposób żadną miarą się dopatrzeć, tym bardziej, że tego związku strona powodowa nie tylko nie starała się wykazać, lecz również nie starała się Sądowi przedstawić i wywieść.

Zgodzić się natomiast należy z pozwaną, iż znakomita większość osób z przywołanej „listy nieprawidłowości” po prostu nie wzięła udziału w głosowaniu, co oznacza, iż udziały dotyczące lokali, którym przypisano wadliwe imię i nazwisko właściciela w żaden sposób arytmetycznie nie ważyły na wyniku głosowania , co w tym zakresie kończy w istocie dalsze rozważania.

Dość jedynie wskazać, iż nie były one doliczane ani po stronie „za” , ani po stronie „przeciw”, zatem dla wyniku głosowania miały one z założenia charakter obojętny.

Dotyczy to poz. (...).

Podobnie rzecz się ma w zakresie błędnego oznaczenia adresu lokalu w pozycji nr (...) listy (nieprawidłowość nr 6), ponieważ faktycznie istotnym jest jaki udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przysługuje U. i A. O., a nie to, czy numer ich mieszkania to (...) czy (...), zaś na żadne nieprawidłowości w określeniu wysokości ich udziału powódka nie wskazuje.

Jeżeli zatem oba podpisy złożył R. O. w imieniu swoim i małżonki w ramach dopuszczalnego zarządu wspólnością małżeńską , co do lokali pod poz.(...)i (...) (nr (...)i (...)) to należałoby tym dwóm podpisom przypisać sumę udziałów mniejszą niż przypisano, tj 0,0048 (0,0025 + 0,023) zamiast 0,0058 (0,0035+0,023).

Ewentualna różnica dotyczy zatem znikomego i oczywiście pomijalnego ułamka 0,001. (0,1%)

Jeśli zaś podpis pod poz. (...) i (...) złożył A. lub U. O. przy sumie udziałów 0,0058 zamiast przypisanego ich lokalowi udziału 0,0035 , to w tym wypadku w grę wchodzi również pomijalna różnica udziału 0,0023 (0,23%).

Z kolei zmiana właściciela w póz. (...) listy na R. W. (nieprawidłowość nr 11) została na liście uwzględniona tzn. skorygowana , o czym świadczy przekreślenie imion poprzednich właścicieli i wpisanie imienia „R.”.(k.24 poz. 268). Korekta ta nie wywiera zatem wpływu na wynik głosowania.

Jeśli zaś chodzi o pozycje nr (...) i (...) z „listy nieprawidłowości” to w pozycjach nr (...) i (...) listy właścicieli widnieją podpisy wskazujące jedynie na nazwisko głosującego bez podania imienia (K.), więc faktycznie nie wiadomo, czy mimo błędnego oznaczenia właściciela lokalu na liście podpis złożyła osoba właściciela czy osoba przezeń umocowana czy też osoba obca, przy czym oczywiście przy tej zbieżności nazwisk nie sposób domniemywać, by podpis złożyła tu osoba inna niż faktyczny właściciel.

Jak się wydaje wyjaśnienie powyższej okoliczności leżało w możliwościach dowodowych strony powodowej, przy czym (jak trafnie zresztą wskazano w odpowiedzi na pozew – k. 70 v) udział przypisany pozycjom (...) i (...) z listy z k. 19 tj. lokalowi nr (...) i garażowi wynosi łącznie 0,0066 (0,0011+ 0,0055) , co oznacza wprost, iż nie ma to sumarycznie znaczenia dla ostatecznego wyniku głosowania, co wynika z prostego w tej mierze odjęcia udziału od ogólnego wyniku głosowania . Należy bowiem pamiętać, iż udział 0,0066 przekłada się na procentowy jego wymiar 0,66 %.

Tym samym przy tej znikomości udziału zmieniony ewentualnie nieznacznie wynik głosowania nie ma wpływu na uzyskaną większość.

Tym samym z wyłożonych powyżej przyczyn dla braku przesłanek z art. 25 Ustawy o własności lokali powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono jak w pkt I wyroku, o kosztach procesu (zastępstwa procesowego ) orzekając po myśli art. 98 i 108 kpc.