Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie Wydział I Cywilny

W składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Protokolant: Jakub Flaga

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2016r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni (...) w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwał nr (...), (...) i (...)

1.  ustala nieistnienie uchwał właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości (...) w W. podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów o numerach:

- (...) w sprawie likwidacji przepompowni,

- (...) w sprawie zamknięcia osiedla,

- (...) w sprawie przeniesienia 17 central monitoringu lokali,

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w W. na rzecz Spółdzielni (...) w W. kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1407/10

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 grudnia 2010 r. powódka Spółdzielnia (...) w W. wniosła o ustalenie nieistnienia uchwał: nr (...) w sprawie likwidacji przepompowni, nr (...) w sprawie zamknięcia osiedla, nr (...) w sprawie przeniesienia 17 central monitoringu, podjętych w dniu 23 lipca 2010 r. przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości (...) w W..

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że zaskarżone uchwały podjęte zostały w sposób nieprawidłowy i niezgodny z przepisami prawa oraz przyjętym w 2007 r. regulaminem, bowiem nie uwzględniono w nich, że głos wynikający z udziału w nieruchomości wspólnej związany z odrębną własnością lokalu garażowego przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. W przypadku pozwanej wspólnoty istnieją trzy lokale garażowe stanowiące łącznie 31,96% udziałów w nieruchomości wspólnej, a zatem właściciele tego lokalu powinni uzgodnić wspólne stanowisko i oddać jeden głos bądź ustanowić między sobą pełnomocnika, który będzie upoważniony w ich imieniu do głosowania. Zdaniem powódki taka okoliczność z pewnością nie nastąpiła. Ponadto wskazała, że realizacja zaskarżonych uchwał doprowadzi do niekorzystnego rozporządzenia jej majątkiem. W ramach własnych obliczeń ostatecznie stwierdziła, iż za uchwałą nr (...) głosowało 35,99% uprawnionych właścicieli, za uchwałą nr (...)– 35,00%, za uchwałą nr (...) – 36,21%. W konsekwencji, żadna z zaskarżonych uchwał nie uzyskała wymaganej większości (pozew - k. 4 – 9; pismo z 4.02.2011 r. – k.235 – 239; pismo z 23.11.2015 r. – 542 - 543).

W odpowiedzi na powyższe Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu pisma pozwana wskazała, że zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie ze wszelkimi wymogami proceduralnymi, a za ich podjęciem opowiedziała się większość właścicieli lokali posiadająca udziały w nieruchomości wspólnej. Zdaniem pozwanej aktualne jest stanowisko, wedle którego w przypadku współwłasności ułamkowej każdy właściciel uczestniczy w głosowaniu samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określona jego udziałem we własności lokalu. Przyjęcie wykładni wskazanej przez powódkę w istocie prowadzi do tego, że współwłaściciele lokalu garażowego nie mają w praktyce możliwości podjęcia jakiejkolwiek uchwały. Zdaniem pozwanej udział we współwłasności ma charakter samodzielny i nie odnosi się do „całego” prawa własności. Należy bowiem mieć na względzie, iż współwłaściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mogą mieć różne interesy albo nie nawiązać ze sobą jakichkolwiek relacji. Trudno tym samym oczekiwać od nich uzgodnienia jednomyślnej decyzji w danej sprawie. Odnosząc się zaś do zarzutu sprzeczności uchwał z regulaminem wskazała, iż w jego treści nie przewidziano sytuacji obejmujących brak wspólnego stanowiska współwłaścicieli, a nadto nie zabrania on członkom wspólnoty głosowania w sposób zakwestionowany przez powódkę. Ponadto nie ma podstaw do tego, aby odwoływać się do przedmiotowego regulaminu, który powstał jeszcze przed utworzeniem wspólnoty mieszkaniowej, jak również jest sprzeczny z aktualnie obowiązującą ustawą o własności lokali. Pozwana podniosła, że żadna z zaskarżonych uchwał nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesów poszczególnych właścicieli lokali (odpowiedź na pozew – k.437 - 442; pismo z 30.11.2015 r. – k.581- 583).

Na rozprawie w dniu 11 lutego 2016 r., przed jej zamknięciem, strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska w sprawie. Pozwana zakwestionowała przy tym obliczenia powódki wskazując na zmianę stanu prawnego w zakresie sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu garażowego. Potwierdziła przy tym, że w przypadku niektórych lokali nie doszło do udzielenia pełnomocnictwa osobom oddającym głos w imieniu właściciela (protokół rozprawy – k.598).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych oraz lokali niemieszkalnych (garaży) położonych przy ul. (...) i ul. (...) w W. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości (...). Powódka Spółdzielnia (...) z siedzibą w W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) i użytkowego przy ul. (...), a także współwłaścicielem lokalu garażowego znajdującego się przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) ( odpis ksiąg wieczystych (...) – k.67 - 69; (...) – k.70 - 153)

W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzi 314 lokali mieszkalnych stanowiących własność, współwłasność osób fizycznych albo współwłasność małżonków pozostających we wspólności lub rozdzielności ustawowej, 1 lokal użytkowy będący współwłasnością osób fizycznych w częściach ułamkowych, 1 lokal użytkowy będący własnością osoby prawnej, 3 lokale użytkowe – garaże wielostanowiskowe, stanowiące współwłasność w częściach ułamkowych osób fizycznych i prawnych. Właściciele 314 lokali mieszkalnych posiadają łącznie 1590184/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (65,25%), natomiast właściciele lokali użytkowych posiadają 67673/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (2,78%), tj. łącznie 1657857/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (68,03 %). Właściciele lokalu niemieszkalnego(...), posiadają 371401/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (15,24%), właściciele lokalu niemieszkalnego (...) posiadają 195709/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (8,03%), zaś właściciele lokalu niemieszkalnego (...), - 211861/2436828 udziałów w nieruchomości wspólnej (8,69%). Łącznie w nieruchomości wspólnej jest zatem 2436828 udziałów, z czego większość stanowi 1218414 udziałów ( odpis ksiąg wieczystych (...) – k.192 – 234, (...) – k.154 – 191).

W dniu 24 kwietnia 2007 roku, odbyło się pierwsze spotkanie Wspólnoty Mieszkaniowej właścicieli lokali mieszkalnych, usługowych i garażowych, usytuowanych w budynkach położonych w W. przy ul. (...). Na zebraniu tym podjęte zostało 8 uchwał, w tym uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia regulaminu Zebrania Właścicieli Lokali. Zgodnie z § 6 pkt 1 niniejszego regulaminu pełnoprawnymi uczestnikami Zebrania – z prawem w głosowaniu nad uchwałami – są wyłącznie członkowie Wspólnoty, ich ustawowi przedstawiciele lub pełnomocnicy. Jeżeli lokal stanowi współwłasność, jego współwłaściciele obowiązani są wybrać pełnomocnika, który będzie ich reprezentował na zebraniu. Jeżeli natomiast właścicielami lokalu są osoby będące małżeństwem, a lokal ten należy do ich majątku wspólnego prawo udziału w głosowaniu nad uchwałami ma jedno z małżonków (protokół zebrania wspólnoty mieszkaniowej Rep. (...) wraz z uchwałami k. 10 - 34).

Pismem z dnia 23 lipca 2010 r. pozwana wspólnota mieszkaniowa poinformowała właścicieli lokali o poddaniu pod głosowanie zaskarżonych uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów. Do przedmiotowego pisma pozwana dołączyła projekty uchwał oraz karty do głosowania, które należało – po wypełnieniu – wrzucić do skrzynki administratora bądź przesłać korespondencyjnie lub dostarczyć osobiście (pismo z 23.07.2010 r. – k.49 – 51, projekty uchwał nr (...), (...) i (...) – k.52 – 53; karta do głosowania – k.54).

O podjęciu ww. uchwał pozwana wspólnota powiadomiła właścicieli lokali rozsyłając w tym celu zawiadomienia datowane na dzień 30 listopada 2010 r. Z pisma tego wynikało, iż za uchwałą (...) w sprawie likwidacji przepompowni oddano 1273190/2436828 głosów liczonych według udziałów, co stanowi 52,24%, zaś przeciw uchwale oddano 3693/2436828 głosów liczonych wg udziałów, co stanowi 0,15%. Za uchwałą nr (...) w sprawie zamknięcia osiedla oddano 1245204/2436828 głosów liczonych wg udziałów, co stanowi 51,10%, natomiast przeciw uchwale oddano 31679/2436828 głosów liczonych wg udziałów, co stanowi 1,30%. Za uchwałą nr (...) w sprawie przeniesienia 17 central monitoringu lokali oddano 1264728/2436828 głosów liczonych wg udziałów, co stanowi 51,90%, zaś przeciw uchwale oddano 12154/2436828 głosów liczonych wg udziałów, co stanowi 0,49%. Podczas liczenia głosów oddanych za powyższymi uchwałami przyznano współwłaścicielom nieruchomości garażowej prawo do samodzielnego wykonywania głosu przy uwzględnieniu przysługującego im – każdemu z osobna – prawa głosu konkretnym udziałem w nieruchomości wspólnej (pismo z 30.11.2010 r. – k.55 - 57; treść uchwał – k.240 – 242; protokół komisji skrutacyjnej – k.243; listy do głosowania – k.244 - 251).

W dniu 8 grudnia 2010 r. powódka wezwała pozwaną do niezwłocznego udostępnienia wszystkich kart do głosowania zebranych w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr (...), (...) i (...) oraz protokołu (protokołów) z przeprowadzonego liczenia głosów. Pozwana nie udostępniła powódce żądanej dokumentacji do wglądu (pismo z 8.12.2010 r. – k.58; korespondencja stron – k.59 - 62).

W dacie podjęcia uchwał właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W. była B. O. (udział 3184/2436828), natomiast głos „za” podjęciem wszystkich uchwał oddała A. Ł., która nie posiadała do podjęcia tej czynności żadnego pełnomocnictwa oraz nie była właścicielem niniejszego lokalu. Właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W. była A. Z. (udział 4131/2436828), zaś głos „za” podjęciem uchwał oddała W. M., która nie posiadała do podjęcia tej czynności żadnego pełnomocnictwa oraz nie była właścicielem niniejszego lokalu. Właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W. była O. N. (udział 7040/2436828), zaś głos „za” podjęciem uchwał oddała A. N., która nie posiadała do podjęcia tej czynności żadnego pełnomocnictwa oraz nie była właścicielem niniejszego lokalu.

W konsekwencji, po uwzględnieniu głosów (udziałów) z list i kart do głosowania oddanych za podjęciem zaskarżonych uchwał, bez głosów oddanych z lokali garażowych, głosowało 35,99% (876921/2436828 udziałów) - uchwała nr (...), 35,00% (852987/2436828 udziałów) - uchwała nr (...), 36,21% (882449/2436828 udziałów) - uchwała nr (...), co oznaczało, że żadna z przedmiotowych uchwał nie uzyskała wymaganej większości i nie została skutecznie podjęta (karty do głosowania – k.255 - 431; płyta CD – k.544; zestawienie udziałów właścicieli w lokalach mieszkalnych i garażach – k.35 – 48, k.545 - 559; odpisy ksiąg wieczystych – k.560 - 562); okoliczności przyznane na rozprawie w dniu 11.02.2016 r. – k.598).

Między stronami toczyło się kilka postepowań sądowych o ustalenie nieistnienia uchwał, m.in. w sprawie sygn. akt I C 333/10 (I ACa 400/11) w przedmiocie uchwał nr (...), (...) i (...); w sprawie I C 887/10 (I ACa 464/11) w przedmiocie uchwał nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...). W postępowaniach tych Sąd Apelacyjny w Warszawie ustalił nieistnienie ww. uchwał (kopie orzeczeń – k.461 – 462, k.563 - 578).

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd dokonał w oparciu o dowody z wyżej powołanych dokumentów.

Sąd przyznał moc dowodową wszystkim dowodom z dokumentów,
jakie zostały zgromadzone w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią
one pełnowartościowy materiał dowodowy. Autentyczność i wiarygodność
tych dokumentów nie była bowiem przez strony kwestionowana.

Strony dokonywały jedynie odmiennej wykładni ich treści, w zależności od podnoszonych twierdzeń i zarzutów. Takie stanowisko stron procesu, w ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, nie miało jednak wpływu na autentyczność i wiarygodność tych dowodów jako dokumentów. Sąd pominął przy tym dokumenty znajdujące się na kartach: k. 252 – 254, k. 579 i k.585 – 593. Powyższe dokumenty nie miały bowiem znaczenia dla wyniku toczącego się postępowania o ustalenie nieistnienia uchwał nr (...), (...) i (...).

Sąd zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie sporne było przede wszystkim to, czy zaskarżone uchwały zostały ważnie podjęte, tj. wskutek uzyskania bezwzględnej większości głosów właścicieli lokali według przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności sporna pozostawała okoliczność, czy podczas liczenia głosów oddanych za uchwałami nr (...), (...) i (...) pozwana mogła przyznać współwłaścicielom nieruchomości garażowej prawo do samodzielnego wykonywania głosu przy uwzględnieniu przysługującego im – każdemu z osobna – prawa głosu konkretnym udziałem w nieruchomości wspólnej odpowiadającemu wielkości miejsca postojowego, a także sporna była okoliczność, czy niektóre z oddanych głosów zostały prawidłowo zaliczone za podjętą uchwałą.

Zajęcie stanowiska w powyższych kwestiach pozwoliło Sądowi ocenić,
czy uchwały nr (...), (...) i (...) podjęte przez pozwaną wspólnotę istnieją.

Uchwała nieistniejąca, którym to terminem posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo, dotyczy szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwały tak, że w ogóle trudno mówić o tym,
że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
23 lutego 2006 r. sygn. akt I CK 336/05). Stwierdzenie nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę analizy skutków prawnych i dalszych przesłanek, które mogą prowadzić
do stwierdzenia nieważności uchwały, bądź też jej uchylenia w oparciu o art. 25 u.w.l. Innymi słowy ustalenie przez Sąd nieistnienia uchwały wyklucza potrzebę czynienia dalszych ustaleń faktycznych i rozważań prawnych, gdyż uchwały nieistniejącej
nie można uchylić lub stwierdzić jej nieważności.

Zgodnie z dyspozycją art. 6 u.w.l. ogół właścicieli, których lokale wchodzą
w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Sąd miał przy miał na uwadze, iż niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały polegać może zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Przy czym zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak A. Doliwa , Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2003, s. 759).

Wspólnota mieszkaniowa wyraża swoje stanowisko w sprawach jej dotyczących przez podejmowanie uchwał w trybie określonym w art. 23 ust. 1 u.w.l.. Uchwała może być podjęta na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy albo w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzących do jej podjęcia, właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne, skierowane przeciwko treści uchwały, jak i formalne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8.07.2004 r., IV CK 543/03).

Sąd podzielał w pełni zapatrywania orzecznictwa, iż nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania ustawy o własności lokali mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne było, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu osiągnięty został cel, którego realizacji one służą.

Nie było sporne, że do ważności uchwał konieczne jest uzyskanie większości głosów właścicieli lokali, liczonej według wielkości udziałów. Zgodnie z tą zasadą każdy właściciel ma tyle głosów, ile wynosi jego udział w nieruchomości wspólnej, a większość udziałów to ponad 50% udziałów wszystkich właścicieli lokali. Istota problemu sprowadzała się zatem do ustalenia, czy za przyjęciem uchwały głosowała większość właścicieli lokali rozumiana w powyższy sposób.

W ocenie Sądu sposób obliczenia głosów wskazany przez pozwaną wspólnotę nie był jednak prawidłowy. Z przedstawionych list do głosowania oraz zestawienia poszczególnych lokali niewątpliwie wynikało, że pozwana – przy obliczaniu udziału przypadającego na każdego właściciela - uwzględniała wyodrębnione udziały w lokalu garażowym. W konsekwencji, materiał dowodowy pozwolił na ustalenie, że za podjęciem zaskarżonych uchwał (biorąc pod uwagę wyłącznie głosy oddane z lokali mieszkalnych) głosowało mniej niż 50% osób uprawnionych do głosowania, co oznacza, że zaskarżone uchwały nie uzyskały wymaganej większości i nie zostały skutecznie podjęte. Powódka zatem słusznie zarzuciła, że obliczony przez pozwaną udział w nieruchomości wspólnej, reprezentowany przez głosujących właścicieli, został sprzecznie z prawem zawyżony. Powód przedstawił bowiem w swoim piśmie procesowym z dnia 23 listopada 2015r. (k. 542 - 543 wraz z załącznikami) szczegółowe wyliczenia poparte jasną i klarowną argumentacją. Wskazał tam, iż zaskarżone uchwały nie uzyskały wymaganej 50 % większości głosów (odpowiednio: (...) uzyskała faktycznie jedynie 35,99% poparcia, (...) – 35,00% oraz (...) (w piśmie omyłkowo wskazano (...) – k. 542v.!) – 36,21% poparcia (k. 542v. oraz zestawienia tabelaryczne k. 545 - 559), a zatem nie było mowy o skutecznym ich podjęciu przez członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyższego należało ustalić ich nieistnienie w obrocie. Należy zauważyć, iż polemika pozwanego z tak dokonanymi obliczeniami – które Sąd uznał za prawidłowe i stanowiące podstawę ustalenia okoliczności faktycznych w sprawie, ograniczała się jedynie do wywodzenia twierdzeń, że przyjęty sposób zliczania głosów przez wspólnotę, tj. łącznie udziałów w lokach mieszkalnych i lokalu garażowym było prawidłowe. Takie zaś stanowisko – jak już wyżej wskazano, nie zasługiwało na uznanie Sądu.

Współwłasność nieruchomości lokalowej jest współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeżeli nieruchomość lokalowa jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych to każdemu ze współwłaścicieli przysługuje oznaczony ułamkiem udział
we współwłasności nieruchomości. W takim wypadku możliwe jest rachunkowe ustalenie wielkości udziałów poszczególnych współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej przez pomnożenie ułamka wyrażającego udział danego współwłaściciela
w nieruchomości lokalowej z ułamkiem wyznaczającym wysokość udziału
w nieruchomości wspólnej. Pozornie mogłoby się więc wydawać, że współwłaściciele nieruchomości lokalowej samodzielnie uczestniczą w podejmowaniu uchwał właścicieli lokali głosując za lub przeciw uchwale niezależnie od tego, w jaki sposób głosują inni współwłaściciele lokalu. W takim przypadku, wagę głosu każdego
ze współwłaścicieli nieruchomości lokalowej wyznaczałaby wielkość jego udziału
w nieruchomości wspólnej obliczona w opisany powyżej sposób. Wniosek interpretacyjny, o którym mowa wyżej, można jednak uznać za niemający uzasadniania merytorycznego. W ramach jednego z elementarnych stosunków prawnych, który łączy współwłaścicieli, występuje obowiązek współdziałania
w zarządzie rzeczą wspólną, a więc przy podejmowaniu decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności dotyczących rzeczy wspólnej. W przypadku współwłasności nieruchomości lokalowej obowiązkiem, o którym mowa wyżej, objęte jest również wzajemne uzgadnianie przez współwłaścicieli lokalu sposobu wykonania wobec osób trzecich uprawnienia do głosowania wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej nad uchwałami właścicieli lokali.

W przypadku, gdy nie ma nawet możliwości rachunkowego określenia wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej, przy podejmowaniu uchwał właściciele lokali dysponują jednym, wspólnym głosem. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 7 lutego 2006 roku (I ACa 829/05) wskazał, że czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c., czy z art. 201 k.c. są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli, a ich ewentualne skutki mogą powstać jedynie w granicach ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze tj. w zakresie art. 169 k.c., art. 170 k.c. czy art. 5, art. 9 lub art. 80 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z kolei w wyroku z dnia 30 marca 2011 r. wydanym w sprawie VI ACa 1106/10 Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, prowadzą do wniosku, że czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają stanowiska współwłaścicieli danego lokalu. Pogląd taki wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189), stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, iż nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu. Innymi słowy, udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.”.

Powyższe stanowisko Sądu Apelacyjnego zostało powołane w uchwale z dnia 12 grudnia 2012 roku (III CZP 82/12), w której Sąd Najwyższy jednoznacznie rozstrzygnął wskazane na wstępie zagadnienie prawne dotychczas budzące zasadnicze i poważne wątpliwości zarówno w orzecznictwie, jak również w literaturze przez funkcjonowanie dwóch sprzecznych stanowisk w zakresie sposobu głosowania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Stanowisko Sądu Najwyższego jednoznacznie odrzuca pogląd, że „każdemu współwłaścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego jest współwłaścicielem i uczestniczy on w głosowaniu nad uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana jego udziałem we własności lokalu”. Sąd Najwyższy w ww. uchwale wyraził pogląd, że „Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”. W związku z powyższym należy przyjąć, że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom jednego lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinni oni uzgodnić wspólne stanowisko, które wyrazi jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony między współwłaścicielami. W razie niemożności określenia jednolitego stanowiska współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 195 i nast. k.c.)”.

Dodatkowo, w odniesieniu do przedmiotu niniejszej sprawy oraz w celu wyczerpania wszelkich wątpliwości w zakresie sposobu liczenia głosów należy wskazać wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 roku, II CSK 83/09, zgodnie z którym niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Stosownie do art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba,
że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem
jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, głosowanie zaś według reguły „jeden właściciel – jeden głos” dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expressis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania. Zdaniem Sądu Najwyższego, przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby
do przyznania właścicielom lokali tworzącym wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały, czego nie można zaakceptować.

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podzielał poglądy wyrażone w przywołanym wyżej orzecznictwie sądowym. Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, gdzie przedmiotowe garaże zostały wyodrębnione w nieruchomości wspólnej jako nieruchomości lokalowe niemieszkalne z udziałem 371401/2436828, 195709/2436828 i 211861/2436828 w nieruchomości wspólnej, należało stwierdzić, że udziały te były niepodzielne. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 wskazano, że szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie, uprawnia do wniosku, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu muszą zajmować jednolite stanowisko. Siłę ich głosu wyraża udział powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, a udział ten jest niepodzielny.

Tym samym w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokalu, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać
na podstawie art. 199 k.c. rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając
na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W konsekwencji uznać należało, że współwłaściciele lokali garażowych, których udział w nieruchomości wspólnej wynosił łącznie 778971/2436828, nie podjęli jednolitego stanowiska w przedmiocie głosowania nad zaskarżonymi uchwałami.

Jednocześnie za chybiony należało uznać zarzut pozwanej, iż wobec zmiany stanu prawnego dopuszcza się uwzględnienie głosów oddanych przez współwłaścicieli lokali garażowych i zsumowanie ich wraz z głosami właścicieli lokali mieszkalnych. Podkreślić trzeba, że obowiązujący dopiero od 29 sierpnia 2015 r. (a zatem po dacie wszczęcia niniejszego postępowania) przepis art. 23 ust. 2b u.w.l. wprawdzie miał na celu ułatwienie procesu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, lecz nie w takim zakresie, w jakim wskazuje na to pozwana. Na mocy ustawy nowelizującej (z dnia 12 czerwca 2015 r., Dz. U. z dnia 14 sierpnia 2015 r.) współwłaściciele lokalu w częściach ułamkowych mają prawo głosu w podejmowaniu uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe na równi z właścicielami lokali mieszkalnych. Nowelizacja bowiem przewiduje, że przy głosowaniu tzw. udziałami każdy współwłaściciel może oddać głos zgodnie z wielkością udziału w lokalu. W trakcie głosowania zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos" współwłaściciele ustanawiają jednocześnie pełnomocnika większością głosów. W żaden sposób ustawodawca jednak nie upoważnił wspólnot mieszkaniowych do tego, aby sumowały udziały poszczególnych właścicieli, jakie posiadają oni w dwóch różnych lokalach (mieszkalnym i niemieszkalnym).

Pomijając powyższe rozważania dotyczące garaży wielostanowiskowych należy zważyć, że pozwana uznała za ważne głosy oddane przez lokale o numerach nr (...) przy ul. (...), (...) przy ul. (...) i (...) przy ul. (...), mimo że osoby oddające głos pod zaskarżonymi uchwałami nie dysponowały pełnomocnictwem udzielonym przez właściciela lokalu, czemu również nie zaprzeczała pozwana.

Stwierdzając, że wobec nieuzyskania wymaganej większości 50% głosów powyższe uchwały nie zostały podjęte Sąd uznał, że powództwo zmierzające do ustalenia nieistnienia tych uchwał zasługuje na uwzględnienie, wobec czego orzekł, jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął w oparciu art. 98 k.p.c. i zasądził od pozwanej, która przegrała niniejszy proces w całości, na rzecz powódki kwotę 600 zł, na którą składa się opłata od pozwu.

Zarządzenie: (...)