Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lutego 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Sławomir Krajewski

Sędziowie: SO Marzenna Ernest

SR del. Tomasz Cegłowski

Protokolant: sekretarz sądowy Małgorzata Idzikowska - Chrząszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2014 roku w S.

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji wniesionej przez pozwaną od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 1 marca 2013 roku, sygn. akt I C 382/12

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 1800 (tysiąc osiemset) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 476/13

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła pozew przeciwko pozwanej (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, aby w działu III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wykreślić prawo osobiste wpisane na rzecz pozwanej w postaci dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy z dnia 14 stycznia 2011 roku oraz, aby w działu III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wykreślić prawo osobiste wpisane na rzecz pozwanej w postaci dzierżawy budynku chłodni na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy z dnia 14 stycznia 2011 roku. Jednocześnie powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania z uwagi na to, że przedmioty umów najmu nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa i powódka nie wykazała tego. Pozwana podniosła, iż w związku z umowami dzierżawy dzierżawi określone obiekty, a nie przedsiębiorstwo czy też zorganizowaną jego część, czyli dwa budynki.

Na rozprawie w dniu 19 lutego 2013 roku powódka oświadczyła, iż z uwagi na treść przedmiotowej księgi wieczystej, jej działu III, modyfikuje żądanie pozwu określone w pkt 2 pozwu w ten sposób, że w miejsce oznaczenia „dzierżawy budynku chłodni” wnosi o oznaczenie tego jako „dzierżawy budynku biurowego”. Jednocześnie oświadczyła, iż zaistniała oczywista omyłka w zakresie tego wpisu, z uwagi na istnienie jednej umowy dzierżawy budynku biurowego.

Wyrokiem z dnia 1 marca 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie:

I nakazał wykreślić z działu III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wpis ujawniony pod numerem wpisu 2, dotyczący prawa osobistego o treści: „Prawo dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku” dokonany na rzecz „(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.;

II nakazał wykreślić z działu III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wpis ujawniony pod numerem wpisu 3, dotyczący prawa osobistego o treści: „Prawo dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku” dokonany na rzecz „(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.;

III zasądził od pozwanego (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powoda (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 5567 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł powyższe rozstrzygnięcia na ustalonym w sposób następujący stanie faktycznym:

W dniu 14 stycznia 2011 roku pomiędzy (...) sp. z o.o. w S., reprezentowaną przez Prezesa Zarządu E. P. (Wydzierżawiającym) a (...) sp. z o.o. w S., reprezentowaną przez Prezesa Zarządu Z. Ś. (Dzierżawcą) zostały zawarte dwie umowy:

- „Umowa dzierżawy budynku biurowego”, której przedmiotem była dzierżawa budynku biurowego, zlokalizowanego w S. przy ul. (...) (H. 15), posadowionego na działce nr (...), obręb ewidencyjny nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...), szczegółowo oznaczonego kolorem czerwonym, na planie nieruchomości stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy, zwanego dalej w treści Umowy „Budynkiem” wraz z przyległym gruntem, w tym z parkingiem przed budynkiem (§1). W umowie wydzierżawiający oświadczył, że oddaje dzierżawcy do używania i do pobierania pożytków, a dzierżawca przejmuje do używania i pobierania pożytków budynek wraz z przyległym gruntem, oznaczony w § 1 Umowy (§4). Umowa została zawarta na czas oznaczony – 30 lat i wchodziła w życie z dniem 14 stycznia 2011 roku (§ 13 ust.1);

- „Umowa dzierżawy budynku chłodni”, której przedmiotem była dzierżawa budynku magazynowego chłodni (6 kondygnacji) wraz z wyposażeniem i wszystkimi urządzeniami, budynku maszynowni z warsztatem i zapleczem wraz z wyposażeniem i wszystkimi urządzeniami, przylegającego do budynku chłodni oraz wraz z przyległym gruntem, w tym z placem manewrowym dla ciężarówek, zlokalizowanych w S. przy ul. (...) ((...)), posadowionego na działce nr (...), obręb ewidencyjny nr (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...), szczegółowo oznaczonego kolorem czerwonym, na planie nieruchomości stanowiącym Załącznik nr 1 do niniejszej umowy, zwanego dalej w treści Umowy „Budynkiem” wraz z przyległym gruntem, w tym z parkingiem przed budynkiem (§ 1). Wydzierżawiający oświadczył, że oddaje dzierżawcy do używania i do pobierania pożytków budynek oznaczony w § 1 Umowy (§4). Umowa została zawarta na czas oznaczony – 30 lat i wchodziła w życie z dniem 14 stycznia 2011 roku (§13 ust. 1).

W dniu 17 stycznia 2011 roku do Sądu Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wpłynął wniosek pozwanego o dokonanie wpisu w dziale III przedmiotowej księgi wieczystej w oparciu o powyższe umowy dzierżawy. Wniosek zawierał dwa żądania: o wpisanie do księgi wieczystej umowy dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku – Rep. A Nr 244/2011 zawartej na okres 30 lat pomiędzy (...) sp. z o.o. w S. jako wynajmującym a (...) sp. z o.o. w S. jako najemcą oraz o wpisanie do księgi wieczystej umowy dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku – Rep. A Nr 247/2011 zawartej na okres 30 lat pomiędzy (...) sp. z o.o. w S. jako wynajmującym a (...) sp. z o.o. w S. jako najemcą.

W dniu 18 marca 2011 roku powyższy wniosek został uwzględniony w całości i dokonano wpisów w dziale III.

Przedmiotowa księga wieczysta jest prowadzona dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w S., w dzielnicy Ś., przy ul. (...) dla działki nr (...) z obrębu ewidencyjnego nr(...) o obszarze 1,5918 ha, także dla budynków o łącznej kubaturze 139.806 m ^{( 3)} przy ul. (...). W dziale II jako właściciel ujawniony jest Skarb Państwa. Natomiast jako wieczysty użytkownik i właściciel budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość – spółka (...) sp. z o.o. w S.. W dziale III widnieje wpis prawa pierwokupu na rzecz Zarządu (...) S.A. z siedzibą w S. – na podstawie art. 4 ust.1 ustawy o portach i przystaniach morskich.

Nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) położona jest w całości w granicach portu morskiego(...). Taki stan rzeczy istniał także w dniu 14 stycznia 2011 roku.

Nie toczyło się postępowanie w związku z wnioskiem o wyrażenie zgody na dzierżawę lub najem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...). Nie wynika to z rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Skarbu Państwa w latach 2009-2012.

Zgodnie z treścią tekstu jednolitego umowy powodowej spółki na dzień 20 czerwca 2007 roku Skarb Państwa jest udziałowcem mniejszościowym (7440 udziałów) obok L. Ł. ( (...) udziałów) - § 10. Zgodnie zaś z § 21 4pkt 12 do kompetencji Zgromadzenia Wspólników należy wyrażenie zgody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa oraz ustanowienie na nim użytkowania. Natomiast do kompetencji Rady Nadzorczej należy powoływanie i odwoływanie członków zarządu (§ 30 ust. 1 pkt 4).

W dniu 19 lutego 2010 roku odbyło się Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników powodowej spółki, na którym podjęto szereg uchwał m.in. o odwołaniu członków Rady Nadzorczej i powołaniu nowych. W tej samej dacie nowo wybrani członkowie Rady Nadzorczej podjęli uchwałę w przedmiocie odwołania ze stanowiska członka zarządu E. P.. Na to stanowisko został powołany S. N..

W dniu 8 lipca 2010 roku odbyło się posiedzenie Rady Nadzorczej powódki i zapadły uchwały o uchyleniu uchwał z 19 lutego 2010 roku o odwołaniu Prezesa Zarządu E. P. i powołaniu w to miejsce S. N..

W dniu 11 stycznia 2011 roku w KRS jako Prezes Zarządu powódki widniała E. P.. W marcu 2011 roku natomiast jako Prezes Zarządu powódki widniał S. N..

Wyrokiem zaocznym z 21 czerwca 2010 roku Sąd stwierdził nieważność uchwał nr 1, 3, 4, 6 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników powodowej spółki z dnia 19 lutego 2010 roku. Orzeczenie jest nieprawomocne.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za zasadne.

Wskazała po pierwsze, że podstawę prawną powództwa stanowił art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, które zostały sporządzone w przepisanej formie i których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron. Sąd uznał przedstawione dokumenty za wiarygodne i na ich podstawie dokonał oceny prawnej zgłoszonego w sprawie żądania.

Sąd zważył, że omawiane powództwo może wytoczyć osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej określona w art. 626 ² § 5 kpc, tj. właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. Powódka jako wieczysty użytkownik gruntu i właściciel budynków objętej sporem nieruchomości jest zatem czynnie legitymowana do wystąpienia z niniejszym powództwem i jedyną przesłanką uwzględniania jego roszczenia było wykazanie, że wpis w dziale III księgi wieczystej, ujawniający dwa prawa osobiste w postaci umów dzierżawy budynku biurowego jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

W następnej kolejności zważono, że w niniejszej sprawie żądanie pozwu zmierza do zmiany treści księgi wieczystej polegającej na tym, aby w dziale III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wykreślić prawo osobiste wpisane na rzecz pozwanej w postaci dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy z dnia 14 stycznia 2011 r. Także, aby w działu III księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) wykreślić prawo osobiste wpisane na rzecz pozwanej w postaci dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy z dnia 14 stycznia 2011 roku.

Sąd wskazał, że strona powodowa ostatecznie upatrywała zasadności wykreślenia aktualnie ujawnionych w dziale III księgi wieczystej wpisów prawa dzierżawy budynku biurowego na rzecz uprawnionego (...) sp. z o.o. w S. w braku podstawy dokonania tych wpisu z uwagi na nieważność umów, stanowiących podstawę tych wpisów - na podstawie art. 3 ustawy o portach i przystaniach morskich.

Art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 roku o portach i przystaniach morskich (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 33 poz. 177) stanowi, iż zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, udzielonej w drodze decyzji administracyjnej, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki morskiej, wymaga: 1) przeniesienie własności, użytkowania wieczystego albo oddanie w użytkowanie wieczyste, 2) oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem albo na podstawie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, położonych w granicach portów i przystani morskich. Według ust. 2 tego przepisu, wszczęcie postępowania o wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 1, następuje na wniosek podmiotu, który zamierza rozporządzić nieruchomością w zakresie posiadanego prawa. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, powinien określać: 1) podmiot, na rzecz którego nastąpi rozporządzenie nieruchomością; 2) przedmiot umowy, w sposób umożliwiający identyfikację nieruchomości; 3) uzasadnienie zamierzonej czynności prawnej, w tym informację dotyczącą dotychczasowego i przewidywanego sposobu zagospodarowania nieruchomości (ust. 3). Do wniosku, o którym mowa w ust. 2, dołącza się: 1) umowę przedwstępną; 2) dokumenty potwierdzające tytuł prawny wnioskodawcy do nieruchomości; 3) opinię podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, dotyczącą przedmiotu umowy, o której mowa w pkt 1, w przypadku gdy wnioskodawcą jest inny podmiot niż podmiot zarządzający portem lub przystanią morską; 4) inne dokumenty potwierdzające dane i informacje wynikające z wniosku (ust. 4). W przypadku umów o oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem albo na podstawie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat dołączona do wniosku umowa przedwstępna powinna określać w szczególności zasady rozliczeń nakładów poniesionych na nieruchomość oraz warunki rozwiązania przyrzeczonej umowy przed upływem terminu, na który zostanie zawarta (ust. 5). Odmowa udzielenia zgody, o której mowa w ust. 1, może nastąpić ze względu na zagrożenie obronności lub bezpieczeństwa państwa, lub ze względu na inny ważny interes publiczny (ust. 6). Wreszcie, zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy, umowy zawarte z naruszeniem obowiązku uzyskania zgody, o której mowa w ust. 1, są nieważne. Sąd wskazał, że o intencji ustawodawcy co do określenia pojęcia nieruchomości, występującego w treści tego przepisu świadczy uzasadnienie projektu rządowego ustawy z dnia 16 grudnia 2004 roku o zmianie ustawy o portach i przystaniach morskich oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 288, poz. 2782), która znowelizowała wskazaną ustawę z dniem 1 stycznia 2005 roku. W przytoczonym uzasadnieniu wprost wskazano, że „w zakresie gospodarki nieruchomościami w portach projekt ustawy znosi pojęcie nieruchomości gruntowej w portach i przystaniach morskich i zastępuje je pojęciem nieruchomości. Jest to daleko idąca zmiana, mająca na celu rozciągnięcie wymogu uzyskania zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, wyrażonej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki morskiej na czynności prawne dotyczące gruntów zabudowanych, budynków stanowiących odrębne nieruchomości i lokali stanowiących odrębną nieruchomość. Zmiana ta jest podyktowana potrzebą przejmowania przez gminy i podmioty zarządzające portami terenów położonych w granicach portów, często zabudowanych przez podmioty użytkujące te grunty dla wykonywania ustawowych funkcji określonych w ustawie” (źródło: http://www.sejm.gov.pl; Sejm RP IV kadencji, Nr druku: (...)). Natomiast w orzeczeniu z dnia 9 grudnia 2008 roku WSA w Warszawie, w sprawie I SA/Wa (...) (LEX nr 569636) orzekł, iż art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich mówi, że czynność prawna określona w ust. 1 zawarta bez zgody Ministra Skarbu Państwa jest nieważna. Natomiast art. 58 § 1 kc określa, że czynności prawne sprzeczne z ustawą lub mające na celu obejście ustawy są nieważne. Jednak ustalenie nieważności czynności prawnej wymaga wydania wyroku ustalającego w trybie art. 189 kpc, lub też sąd władny jest ustalić nieważność umowy w ramach innego postępowania. Do takich ustaleń nie jest natomiast władny organ administracji w ramach swoich kompetencji.

Sąd Rejonowy wskazał, że jak stanowi zaś art. 58 § 1 kc, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§ 2). Wreszcie jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana (§ 3). Nieważność, o której mowa w art. 58 § 1 kc, jest nieważnością bezwzględną, co oznacza, że czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków w sferze cywilnoprawnej. Stan nieważności z przyczyn wskazanych w komentowanym przepisie powstaje z mocy samego prawa ( ipso iure) i datuje się od początku ( ab initio, ex tunc), tzn. od chwili dokonania czynności. Bezwzględna nieważność czynności prawnej zachodzi przede wszystkim w razie naruszenia ustawowo określonych przesłanek dokonywania czynności danego rodzaju. Szczególne uregulowanie zawiera również kodeks spółek handlowych w odniesieniu do sprzecznej z prawem umowy spółki (por. art. 21 ksh) czy w odniesieniu do sprzecznych z ustawą uchwał wspólników (akcjonariuszy) spółek kapitałowych (art. 252 § 1 oraz art. 425 § 1 ksh). W myśl wskazanych przepisów uchwały sprzeczne z ustawą nie są bezwzględnie nieważne, lecz podlegają unieważnieniu przez sąd (zaskarżalność, wzruszalność albo tzw. nieważność względna), o ile zostaną we właściwym czasie zaskarżone przez uprawnione do tego osoby. Zdaniem Sądu Najwyższego należy wykluczyć możliwość stosowania wprost do oceny uchwał organu stanowiącego spółki kapitałowej art. 58 § 1 kc w oparciu o odesłanie wynikające z art. 2 ksh. Kodeks spółek handlowych w art. 252 § 1 oraz w art. 425 § 1 statuuje bowiem samodzielną podstawę materialnoprawną stwierdzenia nieważności uchwał organów właścicielskich spółek kapitałowych w przypadku ich sprzeczności z ustawą. Tym samym nie ma podstaw do twierdzenia, że w przepisach ksh brak jest regulacji prawnej określającej materialnoprawne skutki sprzeczności uchwały z ustawą, która uzasadniałaby stosowanie w tej materii przepisów kodeksu cywilnego na podstawie normy odsyłającej zawartej w art. 2 ksh (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2011 r., III CSK 5/11, Lex nr 1084736).

Natomiast art. 58 § 3 kc dotyczy sytuacji, gdy nieważnością dotknięta jest tylko część czynności prawnej, a więc gdy sprzeczne z ustawą lub zasadami współżycia społecznego są tylko niektóre postanowienia czynności prawnej. Prawne konsekwencje takiego stanu rzeczy mogą być rozmaite i zależą od okoliczności danego przypadku. Na ogół przyjmuje się, że jeżeli sprzeczność z ustawą lub zasadami współżycia społecznego dotyczy składników przedmiotowo istotnych ( essentialia negotii) czynności prawnej (np. postanowienia o cenie w umowie sprzedaży), wówczas cała czynność jest nieważna. Skutku takiego nie należy jednak wiązać wyłącznie z nieważnością essentialia negotii czynności prawnej. Nieważność całej czynności prawnej trzeba przyjąć w każdym przypadku nieważności dotykającej postanowień, bez których czynność prawna nie będzie stanowiła wymaganej przez prawo minimalnej (koniecznej) treści. Gdy nieważność dotyczy składników o charakterze accidentalia negotii zasadniczo w grę wchodzą dwie możliwości: albo za nieważne będą uznane jedynie postanowienia sprzeczne z ustawą i zasadami współżycia społecznego, przy utrzymaniu w mocy czynności w pozostałym zakresie, albo za nieważną będzie uznana cała czynność. Wybór jednego ze wskazanych skutków zależy od doniosłości, jaką dla podmiotów dokonujących czynność prawną ma postanowienie sprzeczne z ustawą lub zasadami współżycia społecznego. Jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność prawna w ogóle nie zostałaby dokonana, wówczas cała czynność prawna jest bezwzględnie nieważna. W przeciwnym razie czynność pozostaje w mocy, a nieważnością dotknięta jest tylko jej część (niektóre jej postanowienia). Przy tym ww. przepis wyraźnie preferuje to drugie rozwiązanie, umożliwiające utrzymanie czynności prawnej w mocy. Ciężar dowodu, że czynność nie zostałaby dokonana bez postanowień dotkniętych nieważnością, spoczywa na stronie domagającej się uznania czynności w całości za nieważną. Sąd podkreślił, iż przyczyną nieważności czynności prawnej, wskazaną w art. 58 § 1 kc, jest sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, zarówno kodeksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych. Polega to na tym, że indywidualne i konkretne postępowanie, wynikające z czynności prawnej, koliduje z generalną i abstrakcyjną normą, wynikającą z ustawy, przez to że nie respektuje zakazu ustawowego, nie zawiera treści lub innych warunków objętych nakazem normy prawnej, jego cel jest sprzeczny z tą normą, treść czynności sprzeciwia się naturze stosunku prawnego lub ma na celu obejście nakazu lub zakazu przewidzianego normą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10, Lex nr 784986).

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd Rejonowy ograniczył postępowanie dowodowe z uwagi na to, iż dwie zawarte umowy dzierżawy z dnia 14 stycznia 2011 roku dotyczyły nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa i położonej w całości w granicach portu morskiego (...). Tym samym w ocenie Sądu mamy do czynienia w tym przypadku (przy zawarciu umów dzierżawy na okres 30 lat) z regulacją z art. 3 ustawy o portach i przystaniach morskich. Istotna jest tutaj bowiem treść przedmiotowych umów dzierżawy, które (pomimo ich nazwy) nie ograniczyły się tylko do dzierżawy budynków (które faktycznie nie stanowią własności Skarbu Państwa, a są własnością wieczystego użytkownika - powódki), ale dotyczyły również przyległego gruntu, który musiał zostać udostępniony w ramach niniejszych umów, aby możliwe było dzierżawienie określonych w umowach budynków. W tej sytuacji, skoro właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, a powód jest jego wieczystym użytkownikiem, to zastosowanie powinna mieć regulacja prawna przytoczona powyżej. Ważnym jest także to, co mieści się pod pojęciem nieruchomości, a o czym była mowa powyżej. Nadto w ocenie Sądu niniejsze umowy z uwagi na swoją treść i treść art. 693 § 1 kc były faktycznie umowami dzierżawy, a nie jak twierdził pozwany umowami najmu.

W tym stanie rzeczy z uwagi na art. 3 ust. 7 ustawy o portach i przystaniach morskich i treść zawartych umów dzierżawy istotne znaczenie ma zacytowana powyżej treść art. 58 § 3 kc. Sąd stwierdził bowiem, iż przedmiotowe umowy dzierżawy dotknięte zostały nieważnością w części dotyczącej oddania gruntu (będącego własnością Skarbu Państwa), umożliwiającego korzystanie z budynków, objętych tymi umowami dzierżawy. Trzeba było odpowiedzieć na pytanie, czy bez objęcia tymi umowami gruntu, chociażby jego części te umowy zostałyby zawarte i mogłyby być realizowane. Czy tym samym mamy do czynienia z taką sytuacją, iż z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Jeżeli bowiem nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Zdaniem Sądu Rejonowego przyjąć należy, iż w okolicznościach niniejszej sprawy obie czynności prawne w postaci zawartych umów dzierżawy w dniu 14 stycznia 2011 roku uznać należy za nieważne. Nie zapadła bowiem decyzja administracyjna w przedmiocie zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa na ich zawarcie, co było okolicznością bezsporną między stronami.

Takie stanowisko Sądu doprowadziło do ograniczenia postępowania dowodowego co do ustalenia położenia nieruchomości, na co „pośrednio” wskazywała treść samej księgi wieczystej tj. wpis w dziale III prawa pierwokupu na rzecz Zarządu (...) S.A. z siedzibą w S. – na podstawie art. 4 ust.1 ustawy o portach i przystaniach morskich. Także ustalenia, czy toczyło się postępowanie administracyjne w przedmiocie zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa na zawarcie przedmiotowych umów dzierżawy. Po ustaleniu, iż nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) położona jest w całości w granicach (...) i taki stan rzeczy istniał także w dniu 14 stycznia 2011 roku. Także po ustaleniu, iż nie toczyło się postępowanie w związku z wnioskiem o wyrażenie zgody na dzierżawę lub najem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) na okres 30 lat. Co wynika z rejestru prowadzonego przez Ministerstwo Skarbu Państwa w latach 2009-2012 w ocenie Sądu zbędnym było prowadzenie postępowania w zakresie prawidłowej reprezentacji strony powodowej przy przedmiotowych umowach dzierżawy, a także w zakresie przedmiotu, tych umów a to, czy doszło do zawarcia umowy dotyczącej zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ¹ k.c. Powódka powołała się na art. 228 pkt. 3 k.s.h. i tą okoliczność, iż Zgromadzenie Wspólników powódki nigdy nie podejmowało uchwały o wyrażeniu zgody na wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym na podstawie art. 17 § 1 k.s.h. umowy te należy uznać za bezwzględnie nieważne.

Takie stanowisko Sądu zdeterminowała regulacja zawarta w art. 3 ustawy o portach i przystaniach morskich i określony skutek zawarcia umowy z naruszeniem obowiązku uzyskania zgody, o której mowa w ust. 1 tj. skutek nieważności takiej czynności prawnej.

Nadto Sąd dodał, iż we wniosku złożonym w dniu 17 stycznia 2011 roku do Sądu Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie pozwany wniósł o dokonanie wpisów w dziale III przedmiotowej księgi wieczystej w oparciu o powyższe umowy dzierżawy, tj. dwóch wpisów umowy dzierżawy budynku biurowego w sytuacji, gdy druga z umów nie dotyczyła budynku biurowego. Tym samym drugie z żądań pozostawało w sprzeczności z treścią dokumentu, stanowiącego postawę wpisu, co obligowało sąd wieczystoksięgowy do oddalenia (przy takim sformułowaniu wniosku) z uwagi na kognicję sądu wieczystoksięgowego drugiego z żądań wniosku. Pomimo tego w dniu 18 marca 2011 roku niniejszy wniosek został uwzględniony w całości i dokonano wpisów w dziale III przedmiotowej księgi wieczystej:

- pod numerem wpisu 2, dotyczący prawa osobistego o treści: „Prawo dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku” dokonany na rzecz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.; na podstawie umowy z podpisem notarialnie poświadczonym (Rep.A (...));

- pod numerem wpisu 3, dotyczący prawa osobistego o treści: „Prawo dzierżawy budynku biurowego na okres 30 lat, zgodnie z umową dzierżawy budynku biurowego z dnia 14 stycznia 2011 roku” dokonany na rzecz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.; na podstawie umowy z podpisem notarialnie poświadczonym (Rep.A (...)).

Tym samym doszło także do niezgodności albowiem określone prawo (wpis nr 3) zostało wpisane błędnie. W tym przypadku kwestia dotyczy stanu prawnego nieruchomości, a przedmiotem postępowania, prowadzonego w trybie procesowym (art. 10 u.k.w.h.), jest zagadnienie, czy zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Reasumując w związku z powyższym Sąd orzekł jak w pkt. I i II wyroku, zaznaczając, iż w przypadku wpisu w dziale III (nr wpisu 3) dodatkowo zaistniała ta okoliczność, iż określone prawo zostało błędnie wpisane z uwagi na rozbieżność między treścią wniosku w tej części, a treścią dokumentu stanowiącego podstawę wpisu w postaci umowy dzierżawy budynku chłodni z dnia 14 stycznia 2011 roku z notarialnie poświadczonymi podpisami.

O kosztach postępowania, przy uwzględnieniu wyniku procesu, orzeczono w oparciu o przepisy art. 98 § 1 i 3 kpc, art. 99 kpc oraz § 2 ust. 1 i § 6 pkt 6 w zw. z § 7 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 z późn. zm.). Obciążając kosztami postępowania pozwanego stosunkowo do wyniku procesu Sąd miał na uwadze, iż pozwany uległ roszczeniom powoda w 100%, a zatem taka właśnie część kosztów procesu winna zostać zwrócona powodowej spółce. Przy tym koszty poniesione przez powódkę obejmowały opłatę od pozwu w kwocie 3750 zł i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1800 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana i zaskarżając wyrok w całości, wniosła o jego uchylenie w całości, zniesienie postępowania i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, stosownie do art. 379 pkt 5 kpc, a nadto zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, stosownie do art. 386 § 4 kpc, a nadto zasądzenie od powoda zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie, w razie gdy Sąd nie znajdzie podstaw do uchylenia zaskarżonego wyroku, skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z kwotą 17 zł tytułem uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarżąca zarzuciła Sądowi pierwszej instancji:

1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 193 § 2 ¹ kpc, w zw. z art. 187 kpc, przez odmowę zastosowania przejawiającą się w dopuszczeniu do zmiany powództwa dokonanej przez powoda ustnie na rozprawie w dniu 19 lutego 2013 roku, podczas gdy zmiana powództwa może być dokonana jedynie w drodze pisma procesowego z zachowaniem warunków przewidzianych dla pozwu określonych w art. 187 kpc, w wyniku czego Sąd rozpoznał powództwo, które nie zostało skutecznie złożone ani doręczone pozwanemu, z uwagi na co nie był on w stanie się do niego ustosunkować, w wyniku czego pozwany został pozbawiony możliwości obrony jego praw, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności postępowania stosownie do art. 379 pkt 5 kpc,

2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 220 kpc, przez odmowę zastosowania, przejawiającą się w niewydaniu postanowienia w przedmiocie ograniczenia rozprawy do kwestii związanych z ważnością umów objętych postępowaniem w kontekście art. 3 ust. 1 i 7 ustawy o portach i przystaniach morskich, przy jednoczesnym ograniczeniu postępowania dowodowego do powyższych kwestii i w konsekwencji zamknięcie rozprawy i wydanie wyroku w oparciu o tak zakreślony przedmiot sprawy, w wyniku czego pozwany został pozbawiony możliwości obrony jego praw, jako że ograniczenie postępowania dowodowego nastąpiło podczas ostatniej rozprawy, bezpośrednio przed jej zamknięciem i pozwany nie był w stanie się do powyższej kwestii w żaden sposób ustosunkować, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności postępowania stosownie do art. 379 pkt 5 kpc,

3. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 220 kpc, w zw. z art. 227 kpc i 217 § 2 kpc, przez odmowę zastosowania przejawiającą się w tym, iż Sąd mimo niewydania postanowienia w przedmiocie ograniczenia rozprawy w istocie ograniczył postępowanie dowodowe do kwestii związanych z ważnością umów objętych postępowaniem w kontekście art. 3 ust. 1 i 7 ustawy o portach i przystaniach morskich, w wyniku czego doszło w sprawie tylko do przeprowadzenia cząstkowego postępowania dowodowego, z uwagi na co wyrok Sądu I instancji winien być uchylony, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania, w celu przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, stosownie do art. 386 § 4 kpc,

4. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 321 § 1 kpc, przez odmowę zastosowania, przejawiającą się w wydaniu orzeczenia w zakresie nieobjętym żądaniem pozwu, gdyż powód wniósł o wykreślenie z księgi wieczystej o nr KW (...) „prawa dzierżawy budynku biurowego” oraz „prawa dzierżawy budynku chłodni”, podczas gdy Sąd wydając zaskarżone orzeczenie nakazał wykreślić z ww. księgi wieczystej wpis ujawniony pod numerem 2 o treści: „prawo dzierżawy budynku biurowego” oraz wpis ujawniony pod numerem 3 o treści: „prawo dzierżawy budynku biurowego”, mimo iż powód wnosił o wykreślenie wpisu dotyczącego dzierżawy budynku chłodni,

5. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, to jest art. 233 § 1 kpc, przez błędne zastosowanie przejawiające się w przekroczeniu granic zasady swobodnej oceny dowodów i popadnięcie w dowolność tej oceny oraz zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego skutkujące niezgodnym z zasadami doświadczenia życiowego i zasadami logiki wyprowadzeniu z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających poprzez ustalenie, iż umowa dzierżawy budynku biurowego, łącząca strony, nie zostałaby zawarta gdyby nie obejmowała przyległego gruntu, mimo iż Sąd nie przeprowadził dowodu na powyższą okoliczność, a z materiału dowodowego w sprawie ta okoliczność również w żaden sposób nie wynika, w wyniku czego Sąd przyjął, że umowy łączące strony zostały zawarte w całości warunkach nieważności określonych w art. 58 § 1 kc, pomimo że uzasadnione byłoby przyjęcie, iż nieważne są one jedynie w odniesieniu do przyległego gruntu, ale nie budynków,

6. naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o portach i przystaniach morskich poprzez błędną wykładnię przejawiającą się w przyjęciu, iż ów przepis dotyczy również sytuacji, w której sam główny przedmiot umowy nie jest własnością Skarbu Państwa, a jest nim jedynie nieruchomość mająca znaczenie poboczne i pomocnicze względem nieruchomości głównej, a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie zaskarżonego przepisu, którego norma prawna w ogóle nie dotyczy stanu faktycznego ustalonego w niniejszej sprawie,

7. naruszenie przepisów prawa materialnego to jest art. 3 ust. 7 ustawy o portach i przystaniach morskich w zw. z art. 58 § 1 kc poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, gdyż w stanie faktycznym ustalonym w niniejszej sprawie nie było konieczne uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, a tym samym ów przepis w ogóle nie powinien mieć zastosowania, w wyniku czego nie sposób uznać za nieważne spornych umów zawartych pomiędzy stronami,

8. naruszenie przepisów prawa materialnego to jest art. 3 ust. 7 ustawy o portach i przystaniach morskich w zw. z art. 58 § 1 kc, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w przyjęciu, iż nieważnością dotknięte są kwestionowane umowy dzierżawy w całości, w sytuacji gdy przepis powyższy przewiduje obowiązek uzyskania zgody na dzierżawę przekraczającą 10 lat, a więc w zakresie obejmującym umowę dzierżawy do 10 lat umowa jest ważna, w konsekwencji czego doszło do naruszenia art. 58 § 3 kc, poprzez jego niezastosowanie przejawiające się w błędnym ustaleniu, że umowy dzierżawy uznać należy za nieważne w całości,

9. naruszenie przepisów prawa materialnego art. 58 § 3 kc, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie, gdyż nawet gdyby uznać, że umowa dzierżawy budynku biurowego została zawarta w warunkach nieważności w zakresie dotyczącym nieruchomości gruntowej przylegającej do budynku stanowiącego własność powoda, to Sąd błędnie przyjął, że nieważnością winna być objęta cała umowa, gdyż istotą umowy dzierżawy, co wynikało zarówno z jej tytułu, jak i jej treści, była dzierżawa budynku, podczas gdy nieruchomość gruntowa miał jedynie znaczenie poboczne.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne. Ustalenia te Sąd Rejonowy poparł wnikliwą i rzetelną analizą zebranych dowodów, a ocena tych dowodów dokonana przez ten Sąd odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie okoliczności sprawy. W wyczerpującym i sporządzonym zgodnie z art. 328 § 2 kpc uzasadnieniu wyroku, Sąd Rejonowy dokładnie określił dowody, na których się oparł, wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył w tym zakresie przepisy prawa.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do najdalej idących zarzutów apelacji skutkujących, w ocenie skarżącej, stwierdzeniem nieważności postępowania, wyjaśnić należy, iż w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie może być mowy o nieprawidłowo dokonanej zmianie powództwa, gdyż modyfikację, jakiej dokonała powódka na rozprawie w dniu 19 lutego 2013 roku traktować należy jedynie jako sprostowanie powództwa.

W świetle art. 193 kpc zmiana powództwa może polegać na wystąpieniu z nowym roszczeniem obok pierwotnego bądź też na zgłoszeniu nowego roszczenia zamiast pierwotnego. Przepis ten normuje zmianę przedmiotową powództwa, obejmującą jego istotne elementy, którymi są żądanie i podstawa dochodzonego roszczenia. Interwencja w treść żądania musi być na tyle ważka, żeby kształtowała powództwo o treści odmiennej od dotychczasowej zamiast lub obok zgłoszonego wcześniej. Nie budzi sporu, że czynności procesowe polegające na sprostowaniu, doprecyzowaniu czy też bliższym określeniu żądania nie stanowią zmiany powództwa w rozumieniu art. 193 kpc. Ocena, jakie powództwo zostało zgłoszone, a w konsekwencji - czy nastąpiła jego zmiana, musi być przeprowadzona przy uwzględnieniu kompleksowo potraktowanego stanowiska procesowego powoda, a obowiązkiem sądu jest wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości, czego zgłoszone żądanie dotyczy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 października 1999 r., II CZ 108/99, OSNC 2000/4/77).

W niniejszej sprawie nie powinno budzić wątpliwości, iż skoro obydwa kwestionowane wpisy do księgi wieczystej dotyczyły „budynku biurowego” to żądanie usunięcia niezgodności w zakresie wpisu dzierżawy „budynku chłodni” potraktować należało w kategoriach oczywistej omyłki. W sprawie oczywistym i niezmiennym jest, że zgłoszone żądania pozwu dotyczą dwóch wpisów w dziale III księgi wieczystej pod pozycjami 2 i 3, a powódka przekonywająco wyjaśniła, że jej pierwotny "błąd" wynikał z faktu, iż w postępowaniu wieczystoksięgowym dwa razy dokonano wpisu tego samego roszczenia. Wbrew zarzutom apelującej, nie, doszł więc w niniejszej sprawie do naruszenia przepisu art. 321 § 1 kpc, poprzez rozpoznanie żądania innego niż zgłoszone w pozwie.

W konsekwencji nie można także uznać, że doszło do naruszenia przez Sąd pierwszej instancji normy prawnej zawartej art. 193 § 2 ¹ kpc, poprzez dopuszczenie do zmiany powództwa w sposób sprzeczny z treścią tego przepisu.

Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia normy prawnej zawartej w art. 220 kpc, stwierdzić należy przede wszystkim, iż Sąd Rejonowy na rozprawie w dniu 19 lutego 2012 roku wydał postanowienie o „ograniczeniu postępowania dowodowego”. Nie może być wątpliwości, iż intencją Sądu było ograniczenie postępowania do kwestii związanej z brakiem zgody na zawarcie umowy dzierżawy i wynikającej z powyższego nieważności postępowania. Gdyby strona pozwana była obecna na rozprawie, z pewnością kwestia ta byłaby wyjaśniona przez Sąd pierwszej instancji. Zarzucanie zaś, iż Sąd wydając postanowienie o „ograniczeniu postępowania dowodowego” posłużył się określeniem nieznanym ustawie, uznać należy za chybione. Samo zresztą wydawanie postanowienia nie było konieczne i nawet jego brak nie przesądzałby o nieważności postępowania. W myśl, bowiem art. 227 kpc. Sąd może pominąć dowody, mające stwierdzić fakty nie mające dla sprawy istotnego znaczenia, a nie tylko dowody dotyczące faktów, które zostały już wyjaśnione (art. 217 § 2 kpc). Twierdzenie zaś , iż art. 227 kpc został naruszony przez sąd rozpoznający sprawę ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy wykazane zostanie, że sąd odmówił przeprowadzenia dowodu na fakty mające istotne znaczenie w sprawie, wadliwie oceniając, iż nie mają one takiego charakteru. Innymi słowy, na gruncie niniejszej sprawy, pozwana może jedynie skutecznie zarzucać, iż ograniczenie się do jednej kwestii związanej z nieważnością umowy - z wagi na brak odpowiedniej zgody ministra było wadliwe.

Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego, tj. art. 3 ust. 7 ustawy o portach i przystaniach morskich, a także art. 58 § 1 i 3 kc, przypomnieć należy, iż w myśl art. 3 ust. 1 pkt 2 wymienionej ustawy o portach i przystaniach morskich zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, udzielonej w drodze decyzji administracyjnej, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki morskiej, wymaga oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem albo na podstawie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, położonych w granicach portów i przystani morskich. Stosownie do art. 3 ust. 7 ustawy umowy zawarte z naruszeniem obowiązku uzyskania zgody są nieważne.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostawało, iż organ o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy nie udzielał zgody na zawarcie obu umów z dnia 14 stycznia 2011 roku pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S., a (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. Apelująca początkowo kwestionowała, iż umowy te były umowami dzierżawy, jednakże zajmowała w tym zakresie niejednoznaczne stanowisko (w odpowiedzi na pozew podawała, iż strony zawarły umowę dzierżawy) i w wywiedzionej apelacji nie zakwestionowała takiej kwalifikacji stosunku prawnego. W ocenie Sądu Okręgowego, nie było podstaw do odmiennej oceny i uznania, że – wbrew literalnym brzmieniu umowy – jest to umowa najmu, a nie umowa dzierżawy, tym bardziej, że w umowach wprost zastrzeżono dla pozwanej prawo pobierania pożytków, co jest elementem przedmiotowo istotnym umowy dzierżawy i odróżnia ją właśnie od umowy najmu.

Podobnie, apelująca nie zakwestionowała w wywiedzionej apelacji faktu położenia przedmiotowej nieruchomości „w granicach portów i przystani morskich”, na co zresztą jednoznacznie wskazuje wpis w dziale II księgi wieczystej prawa pierwokupu na rzecz Zarządu (...) Spółki Akcyjnej w S..

Analiza podniesionych w apelacji zarzutów prowadzi do wniosku, iż pozwana kwestionuje uznanie za nieważne obu umów w całości i ewentualnie, że skutek taki następuje już przed upływem 10 lat okresu trwania dzierżawy.

Niespornym jest, iż Skarb Państwa jest jedynie właścicielem gruntu. Powodowa spółka jest zaś użytkownikiem wieczystym gruntu oraz właścicielem posadowionych na nim budynków.

Zgodnie z art. 58 § 3 kc jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana. Art. 58 § 3 k.c., stanowiąc, iż czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, jeżeli z okoliczności nie wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością nie zostałaby ona dokonana, nakazuje tę ocenę przeprowadzić przy uwzględnieniu okoliczności towarzyszących dokonaniu rozpatrywanej czynności prawnej i oprzeć ją na zobiektywizowanym kryterium w postaci oczekiwanego w takich okolicznościach zachowania się rozsądnego uczestnika obrotu prawnego. Innymi słowy, w świetle art. 58 § 3 kc chodzi o ustalenie, czy uwzględniając konkretne okoliczności, w jakich czynność prawną podjęto, i zakładając rozsądną ich ocenę, doszłoby do dokonania czynności prawnej przez strony bez nieważnych postanowień, czy też nie (por: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00, OSNC 2001/6/83).

Dokonane w sprawie ustalenia pozwalają zaakceptować zapatrywanie Sądu pierwszej instancji, że strony nie zawarłyby umów z dnia 14 stycznia 2011 roku, bez objęcia dzierżawą gruntów przyległych do budynków. W przypadku umowy dzierżawy budynku biurowego przybrało to postać parkingu przed budynkiem, zaś w przypadku dzierżawy budynku chłodni obejmowało przyległe do tego budynku grunty, w tym plac manewrowy dla ciężarówek.

Opierając się na zasadach doświadczenia życiowego, trudno wyobrazić sobie, aby racjonalnym była sama dzierżawa bardzo dużego budynku chłodni bez infrastruktury w postaci dróg dojazdowych czy placów manewrowych, a w przypadku biurowca, bez parkingu. Skoro pozwana miała dzierżawić takie dwie nieruchomości, to oznacza, iż zamierzała czerpać z nich pożytki, a do tego niezbędnym było korzystanie także z wymienionych w umowie części nieruchomości niezabudowanych bezpośrednio biurowcem, czy też chłodnią.

Co więcej także z punktu widzenia powódki, nieracjonalnym i sprzecznym z zasadami logiki byłoby oddawanie w dzierżawę wszystkich budynków położonych na przedmiotowej działce (co właśnie miało miejsce) z jednoczesnym pozostawieniem poza zakresem umów dzierżawy parkingu czy też placu manewrowego. Takie części nieruchomości samodzielnie, nie mają takiego znaczenia gospodarczego, jak w połączeniu z budynkami wokół których się znajdują i nie mogłyby zostać przez powódkę w żaden sposób gospodarczo wykorzystane tak dla własnych celów, jak i na rzecz innych - niż pozwana, podmiotów.

Już na koniec pokreślić należy, że trudno wyobrazić sobie, aby korzystanie z chłodni odbywać się miało bez dojazdu do niej samochodów ciężarowych przewożących towary i ich tam parkowania, zaś pracownicy biurowi mieliby nie parkować samochodów przed budynkiem. Podobnie powszechne używanie samochodów osobowych zarówno prywatnych – przez pracowników dojeżdżających do pracy, jak również posługiwanie się takimi pojazdami przez klientów biur, wyklucza uznanie z racjonalnego punktu widzenia, aby strony mogły objąć obiema umowami dzierżawy same tylko budynki.

Stąd mimo, że konieczność uzyskiwania odpowiedniej zgody na wydzierżawienie nieruchomości, pod rygorem nieważności, odnosiła się jedynie do działki gruntu, stanowiącej własność Skarbu Państwa, to wobec przyjęcia, że przedmiotowe umowy dzierżawy budynków nie zostałyby zawarte, bez jednoczesnego wydzierżawienia tych przyległych gruntów, na podstawie art. 58 § 3 kc, uzasadnionym było uznanie tych umów za nieważne w całości.

Zupełnie pozbawioną podstaw jest argumentacja skarżącej, że umowy te miałyby być nieważne jedynie w zakresie przekraczającym okres 10 lat dzierżawy, a zatem obecnie jeszcze obowiązywać i być ważnymi i skutecznymi.

Przemawia za tym już to sama nie budząca jakichkolwiek trudności interpretacyjnych treść art. 3 ust. 1 pkt 2 i ust. 7 ustawy o portach i przystaniach morskich, normujących nieważność umów dzierżawy uprawniających do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat z nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Decydującym i przesadzającym jest tu sam określony umową okres dzierżawy i jeśli został on ustanowiony na czas powyżej 10 lat i nie uzyskano odpowiedniej zgody, to umowa jest w całości nieważna, a nie tylko w zakresie, w jakim przekracza ona owe 10 lat. Przeciwne zapatrywanie - prezentowane przez skarżącą, wymagałoby zupełnie innej redakcji ww. przepisów.

Powyższe rozważania były wystarczającymi dla uwzględnienia powództwa w całości.

Stąd Sąd Rejonowy słusznie uznał, że zbędnym było badanie pozostałych spornych w sprawie okoliczności, związanych z właściwą reprezentacją powódki przy zawieraniu przedmiotowych umów dzierżawy, czy też kwestii czy przedmioty umów stanowiło przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część w rozumieniu art. 55 ¹ kc i w konsekwencji zasadnie oddalił odnoszące się do tych kwestii wnioski dowodowe stron.

Mając na uwadze wszystko powyższe należało, na podstawie art. 385 kpc, orzec jak w punkcie I sentencji wyroku.

W punkcie II sentencji Sąd Okręgowy orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego, na podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99 i art. 108 § 1 kpc, w zw. z § 6 pkt 6 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.).