Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 17 grudnia 2013r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny - Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Maria Leszczyńska Sędziowie: SO Aurelia Pietrzak

SO Janusz Kasnowski (spr.)

Sekretarz sąd. Tomasz Rapacewicz

po rozpoznaniu w dniu 17 grudnia 2013 r. w Bydgoszczy na rozprawie sprawy z wniosku

P. K. przy uczestnictwie

D. K. (1) i A. K. (1)

o zniesienie współwłasności nieruchomości

na skutek apelacji wnioskodawcy P. K.

od postanowienia Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 21 grudnia 2012 r. w sprawie o sygn. II Ns 1791 / 05

postanawia:

1/ zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie 2 (drugim) jedynie w ten sposób, że zasądzoną spłatę od uczestnika D. K. (1) na rzecz wnioskodawcy P. K. rozłożyć na dwie raty: pierwsza w kwocie 623 093,68 zł (sześćset dwadzieścia trzy tysiące dziewięćdziesiąt trzy i 68/100) płatna do dnia 31 marca 2014r. z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w jej zapłacie; druga w kwocie 1 000 000 zł (jeden milion) płatna do dnia 30 września 2014r. z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w jej zapłacie;

2/ odrzucić apelację w części, w której wnioskodawca domagał się zasądzenia od uczestniczki A. K. (1) i od uczestnika D. K. (1) dalszych spłat z tytułu pożytków;

3/ oddalić apelację w pozostałej części;

4/ zasądzić od wnioskodawcy na rzecz uczestników uprawnionych solidarnie kwotę 7 200 zł (siedem tysięcy dwieście) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

II Ca 371/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 21 grudnia 2012r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy w sprawie z wniosku P. K. i przy uczestnictwie D. K. (1) i A. K. (1):

- zniósł współwłasność nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) i ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0468 ha, zabudowanej budynkiem wielolokalowym, ujętej w księdze wieczystej prowadzonej w tym Sądzie o nr Kw (...) (uprzednio Kw (...)), poprzez przyznanie jej własności uczestnikowi D. K. (1) (punkcie 1 );

- zasądził od uczestnika D. K. (1) na rzecz wnioskodawcy P. K. kwotę 1 623 093,68 zł tytułem spłaty jego udziału we współwłasności i tytułem rozliczenia pożytków i nakładów na nieruchomość, płatną w terminie 24 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w razie opóźnienia w płatności (w punkcie 2);

- zabezpieczył zasądzoną spłatę poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości opisanej w punkcie 1 (pierwszym) do kwoty 1 623 093,68 zł (w punkcie 3 );

- oddalił roszczenie uczestniczki A. K. (1) o rozliczenie nakładów (w punkcie 4 );

- obciążył wnioskodawcę i uczestnika D. K. (1) kosztami wynagrodzenia biegłego i z tego tytułu zasądził na rzecz Skarbu Państwa od wnioskodawcy kwotę 5 827,22 zł i od uczestnika kwotę 6 827,22 zł (w punkcie 5);

- ustalił, że wnioskodawca i uczestnicy ponoszą we własnym zakresie koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (w punkcie 6 postanowienia).

W uzasadnieniu orzeczenia wskazał, że nieruchomość opisana w punkcie 1 (pierwszym) postanowienia, położona w strefie centralnej miasta, zabudowana jest budynkiem czterokondygnacyjnym, podpiwniczonym, a na każdym piętrze znajdują się lokale użytkowe bądź mieszkalne. Wszystkie lokale opisał z podaniem ich położenia, numeru i powierzchni. Łączna ich powierzchnia wynosi 1 288,03 m ². Nieruchomość stanowi aktualnie współwłasność wnioskodawcy P. K. (w1/2 części) i uczestnika D. K. (1) (także w 1/2 części). Wnioskodawca nabył swój udział w drodze notarialnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 12.09.2003r. z R. L. i D. K. (2) - spadkobiercami zmarłej współwłaścicielki B. L.. Udział we współwłasności nieruchomości należący obecnie do D. K. (1) należał uprzednio do jego matki A. K. (1), która umową notarialną z dnia 10.03.2008r. przeniosła własność swego udziału na uczestnika (syna). Z dalszych ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego wynikało, że w dniu 15.02.1992r. uczestniczka A. K. (1) zawarła z PW (...) spółką z o.o. w B. umowę najmu pomieszczeń biurowych z przeznaczeniem na siedzibę tej firmy. Na mocy umowy najemca zobowiązał się dokonać w okresie 2 lat na swój koszt remontów lokalu o wartości 3 250 000.000 zł (starych), których wartość miała zostać zaliczona na poczet czynszu najmu należnego za okres 15 lat. Zgodnie z powyższą umową w latach 1992 - 1993 w nieruchomości został przeprowadzony kapitalny remont pomieszczeń (po dawnej przychodni lekarskiej) przez najemcę PW (...) spółką z o.o. w B. (należącą do syna A. L. K.). Z ustaleń Sądu wynika, że wartość odtworzeniowa tego remontu wyniosła odpowiednio: przebudowa i adaptacja pomieszczeń w piwnicy – 177 554,79 zł; remont i adaptacja pomieszczeń na parterze – 153 411,93 zł; wymiana instalacji gazowej – 58 705,20 zł i remont klatki schodowej – 3 392,28 zł, tj. razem 393 064,20 zł. Natomiast wartość odtworzeniowa nakładów dokonanych przez D. K. (1) po nabyciu przez niego udziału we współwłasności w postaci zamontowania wideofonu, systemu alarmowego, nowego ogrzewania i nowych podłóg w dwóch biurach na parterze budynku wyniosła 12 845,24 zł. W końcowej części ustaleń faktycznych Sąd rejonowy wskazał możliwe do uzyskania dochody z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych w latach 2003 – 2011 (włącznie).

Przywołane wyżej ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy poczynił na podstawie odpisu księgi wieczystej nieruchomości, dokumentów, które przywołał oraz opinii R. G. - biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości, praw majątkowych oraz wyodrębniania lokali przy znoszeniu współwłasności.

W ramach oceny prawnej tych ustaleń Sąd Rejonowy uznał, że jedynym właściwym ze względu na okoliczności sprawy sposobem wyjścia ze współwłasności nieruchomości jest przyznanie jej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego. Dlatego też przyznał własność nieruchomości uczestnikowi D. K. (1), zaś na rzecz wnioskodawcy zasądził spłatę, wyliczoną stosownie do szacunkowej wartości nieruchomości, ustalonej w opinii biegłego R. G., której uczestnicy nie kwestionowali, na kwotę 3 058 300 zł. Spłata z tytułu udziału wnioskodawcy we współwłasności nieruchomości wyniosła zatem połowę tej kwoty tj. 1 529 150 zł (odpowiadającej wartości (...) udziału we współwłasności).

Kierując się treścią art.618 § 1 kpc Sąd Rejonowy dokonał też rozliczenia wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (dokładniej z tytułu nakładów i pożytków). Takie roszczenia z tytułu poniesionych nakładów na nieruchomość wspólną zgłosiła uczestniczka A. K. (1) i uczestnik D. K. (1), a z tytułu pożytków pobranych przez nich roszczenia zgłosił wnioskodawca. Z dokonanych w sprawie ustaleń wynikało, że w latach 1992 - 1993 w nieruchomości został przeprowadzony kapitalny remont pomieszczeń po dawnej przychodni lekarskiej przez firmę syna uczestniczki A. L. K. ( PW (...) spółkę z o.o.), przy czym w rozliczeniu tych nakładów na mocy umowy najmu z dnia 15 lutego 1992r. uzyskał on piętnastoletnie zwolnienie z zapłaty czynszu. Wnioskodawca P. K. kwestionował ważność tej umowy najmu. Wywodził, iż została zawarta bez zgody ówczesnej współwłaścicielki nieruchomości B. L., a jako czynność przekraczająca zwykły zarząd rzeczą wspólną zgody takiej wymagała. W konsekwencji – jego zdaniem – uczestniczka A. K. (2) nie mogła żądać jakichkolwiek rozliczeń z tego tytułu, zaś zwolnienie najemcy z czynszu nie jest skuteczne względem niego. W przekonaniu Sądu, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zawarcie przez A. K. (1) omawianej umowy należało ocenić jako czynność zwykłego zarządu, która nie wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli. Mieściła się bowiem w zakresie załatwiania bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy (tu nieruchomości) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Z dokonanych ustaleń Sądu wynikało, iż część nieruchomości po dawnej przychodni znajdowała się w bardzo złym stanie technicznym i gdyby nie zawarta umowa najmu tych pomieszczeń i nakłady poniesione przez najemcę, nieruchomość ulegałaby dalszej degradacji. W tych okolicznościach wyrażenie zgody przez jednego ze współwłaścicieli na wykonanie przez najemcę kapitalnego remontu części nieruchomości w zamian za zwolnienie z czynszu należało – zdaniem Sądu - ocenić również jako czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, która nie wymagała zgody drugiego współwłaściciela. Niezależnie jednak od powyższych argumentów, Sąd zważył, iż zawarcie umowy najmu i zwolnienie z czynszu najmu miały miejsce na początku lat 90 - tych, a więc około 10 lat przez nabyciem udziału w nieruchomości przez wnioskodawcę i do chwili nabycia przez niego udziału w nieruchomości stan ten był akceptowany przez dotychczasową współwłaścicielkę. Daje to podstawę do przyjęcia, iż pomiędzy ówczesnymi współwłaścicielami nieruchomości doszło per facta concludentia do zawarcia umowy dotyczącej korzystania z nieruchomości (sprawowania zarządu nieruchomością). Wnioskodawca nie wykazał w tym postępowaniu, iż B. L. (poprzednia wspołwłaścicielka) w jakikolwiek sposób sprzeciwiała się bądź protestowała przeciwko zaistniałemu w latach 90-tych stanowi rzeczy, co dodatkowo przemawia za przyjęciem istnienia takiej umowy. Stosownie zaś do art. 221 kc, czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Zatem ustalony z poprzednią współwłaścicielką sposób korzystania z nieruchomości przez uczestniczkę A. K. (1), w ramach którego najemca uzyskał zwolnienie z czynszu najmu od jednego ze współwłaścicieli nieruchomości w zamian za dokonane za jego zgodą nakłady, wiąże wnioskodawcę. Aktualnie wnioskodawca nie może bronić się argumentem, że skutki tej umowy nie mają wpływu na jego rozliczenia z drugim współwłaścicielem. W związku z powyższym wnioskodawca nie może oczekiwać zwrotu części dochodów, które przynosiłyby lokale użytkowe, gdyby ich najemca nie uzyskał zwolnienia z czynszu, bez uwzględnienia nakładów poczynionych na nieruchomość przez najemcę. Uzasadnione było zatem wyliczenie wartości nakładów poczynionych na nieruchomości oraz możliwych do uzyskania dochodów z nieruchomości w celu stwierdzenia, czy nakłady te uległy amortyzacji w ciągu 15-letniego zwolnienia najemcy z czynszu. Sąd dokonał tych ustaleń również na podstawie opinii biegłego sądowego R. G., któremu zlecono wyliczenie wartości pożytków uzyskanych z nieruchomości w okresie od daty nabycia udziału przez wnioskodawcę (tj. od dnia 12 września 2003 r.) do dnia opiniowania, możliwych do uzyskania z tytułu najmu lokali użytkowych i mieszkalnych oraz wartości nakładów dokonanych na nieruchomość. Biegły R. G. opierając się na złożonych do sprawy przez strony, poprzedniego i obecnego zarządcę dokumentach wskazał, że PW (...) spółka z o.o. w B. dokonała nakładów opisanych uprzednio w ustaleniach faktycznych i określił ich wartość metodą odtworzeniową na łączną kwotę 393 064,20 zł. Ponadto w opinii uzupełniającej z dnia 20.09.2012r. biegły ustalił wartość odtworzeniową nakładów dokonanych przez uczestnika D. K. (1) w postaci zamontowania wideofonu, systemu alarmowego, nowego ogrzewania i nowych podłóg w 2 biurach na parterze na kwotę 12 845,24 zł. Na zlecenie Sądu biegły oszacował możliwe do uzyskania dochody z nieruchomości (tj. z lokali mieszkalnych i użytkowych) według jej stanu z 1990r., tj. sprzed dokonanych remontów i przy przyjęciu aktualnych stawek czynszu. W opinii uzupełniającej biegły oszacował te dochody następująco: 2003r. - 37 119,68 zł, 2004 r. – 38 533,76 zł, 2005r. – 45 957,69 zł, 2006r. – 48 432,34 zł, 2007r. – 51 755,43 zł, 2008r. – 57 199,65 zł, 2009r. – 63 633,73 zł, 2010r. – 67 381,05 zł i 2011r. - 78 835,12 zł.

Opierając się na powyższych wyliczeniach Sąd zważył, iż skoro zgodnie z umową najmu z 1992 r. nakłady dokonane na nieruchomość przez najemcę miały się amortyzować z czynszem w okresie 15 lat, to rocznie na poczet możliwego do uzyskania czynszu należy zaliczyć 1/15 część wyliczonych przez biegłego nakładów: 393.064,20 zł : 15 = 26.204,28 zł. Do chwili nabycia udziału przez wnioskodawcę amortyzacji uległy nakłady najemcy za 11 lat, tj. do kwoty 288247,08 zł (26.204,28 zł x 11). Zatem do rozliczenia w okresie, gdy współwłaścicielem nieruchomości stał się wnioskodawca, pozostała kwota 104817,12 zł (26.204,28 zł x 4). O tę kwotę należało więc pomniejszyć obliczone przez biegłego możliwe do uzyskania dochody z lat 2003 - 2009. Dochody za dalsze lata nie zostały uwzględnione, gdyż od 2010r. zarząd nieruchomością sprawuje zarządca przymusowy, który składa Sądowi sprawozdania finansowe, uwzględniające również uzyskiwane z nieruchomości rzeczywiste dochody, co czyni zbędnym szacunkowe ustalanie ich wysokości. Wyliczony przez biegłego możliwy do uzyskania dochód w latach 2003 - 2009 wyniósł 305 549,72 zł (stanowi on sumę dochodów z 2003 r. – 37 119,68 zł, 2004r. – 38 533,76 zł, 2005r. - 45957,69 zł, 2006r. - 48432,34 zł, 2007r. - 51755,43 zł, 2008r. - 57199,65 zł, 2009r. - 63633,73 zł). Po odjęciu od tej kwoty nierozliczonej należności z tytułu nakładów najemcy, tj. kwoty 104817,12 zł, oraz nakładów dokonanych przez uczestnika D. K. (1) w wysokości 12845,24 zł, otrzymujemy kwotę 187887,36 zł, która stanowi wielkość dochodów z nieruchomości, podlegających rozliczeniu pomiędzy właścicielami. Z dokonanych ustaleń wynika, iż wnioskodawca nigdy nie otrzymał jakichkolwiek należności tytułem dochodów z nieruchomości, a jako właściciel udziału wynoszącego 1/2 ma prawo do połowy dochodów. Zatem Sąd zasądził na jego rzecz od uczestnika D. K. (1) połowę wyliczonej kwoty tj. 93 943 zł.

Zatem łączną spłatę należną wnioskodawcy P. K. Sąd Rejonowy ustalił na kwotę 1 623 093 zł, z czego kwota 1 529 150 zł przysługiwała tytułem spłaty jego udziału we współwłasności nieruchomości, a kwota 93 943 zł z tytułu dochodów netto (tj. po odliczeniu poniesionych na nieruchomość nakładów). Taką też kwotę Sąd zasądził od uczestnika na rzecz wnioskodawcy, oznaczając jednocześnie (na podstawie art. 212 § 2 kc) termin zapłaty na okres 24 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia, z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności. Na podstawie art. 212 § 2 kc zasądzoną na rzecz wnioskodawcy spłatę Sąd zabezpieczył poprzez ustanowienie hipoteki na będącej przedmiotem postępowania nieruchomości - do kwoty 1 623 093,68 zł. Miał na uwadze wielkość spłaty oraz odległy termin jej wymagalności.

W niniejszym postępowaniu uczestniczka A. K. (1) pomimo, iż przeniosła swój udział we współwłasności nieruchomości na rzecz D. K. (1), podtrzymała żądanie rozliczenia nakładów, które poniosła na rzecz wspólną. Sąd zważył, iż z zeznań uczestniczki oraz D. K. (1) wynikało, że pieniądze na zakup udziału w nieruchomości i remont uczestniczka miała otrzymać od syna D. K. (1), przy czym była to kwota 200 000 USD, z czego 50 000 USD D. K. (1) przekazał matce na zakup nieruchomości, zaś 150 000 USD pożyczył na remont lokalu na parterze. Ponadto uczestnicy ustalili między sobą, iż rozliczenie pożyczki nastąpi poprzez przekazanie udziału w nieruchomości przez A. D. K., co rzeczywiście w toku niniejszego postępowania nastąpiło. W przekonaniu Sądu, w sprawie brak było jednak jakichkolwiek dowodów przemawiających za uznaniem, iż poza pieniędzmi, które na remont części nieruchomości przeznaczyła firma (...), również A. K. (1) poniosła tak znaczne nakłady na remont kamienicy, a ściślej tego samego lokalu. Zatem brak jest podstaw do dokonywania z tego tytułu jakichkolwiek rozliczeń pomiędzy uczestniczką i wnioskodawcą. Z tych względów Sąd Rejonowy oddalił jej wniosek o rozliczenie nakładów. O kosztach postępowania w sprawie orzekł na podstawie art.520&1 kpc, co bliżej uzasadnił (zaskarżone postanowienie wraz z uzasadnieniem – k.1441 i 1442 oraz k.1456 – 1482).

W apelacji od postanowienia wnioskodawca P. K. domagał się jego zmiany w punktach 2 (drugim), 5 (piątym) i 6 (szóstym) poprzez:

- zasądzenie od uczestnika D. K. (1) na jego rzecz spłaty w wysokości 1 713 571,70 zł, z czego kwota 713 571,70 zł byłaby płatna w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia, zaś pozostała kwota 1 000 000 zł w 5 ratach miesięcznych po 200 000 zł, płatnych do 5-go dnia każdego miesiąca, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym stała się wymagalna zapłata kwoty 713 571,70 zł.;

- zasądzenie od uczestniczki A. K. (1) na jego rzecz kwoty 174193,35zł płatnej w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia;

- obciążenie uczestnika D. K. (1) w całości kosztami sporządzenia przez biegłego opinii uzupełniającej;

- zasądzenie od uczestników solidarnie na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, z równoczesnym uwzględnieniem kosztów postępowania zażaleniowego na postanowienie z dnia 20marca 2008r.

Skarżący podniósł kilka zarzutów, a mianowicie:

a/ w ramach naruszenia prawa materialnego:

- art. 207 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że współwłaściciele mogą zostać obciążeni wydatkami i ciężarami związanymi z rzeczą wspólną, poniesionymi przed nabyciem udziału we współwłasności nieruchomości, a w konsekwencji niezasadne obniżenie przysługującej mu należności (spłaty z tytułu pożytków) o kwotę 264 671,30 zł;

- art.201 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną nie jest wymagana zgoda większości współwłaścicieli, a wystarczającym jest podjęcie decyzji przez współwłaściciela, którego udział we współwłasności nieruchomości wynosi (...) część;

- art. 58 k.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji uznanie, że umowa najmu zawarta w dniu 15.02.1992r. nie była dotknięta sankcją nieważności pomimo tego, że w jej treści określono wysokość należnych świadczeń za okres 15 lat ryczałtowo z góry, co stoi w sprzeczności z naturą stosunku prawnego, w ramach którego czynsz najmu stanowi świadczenie okresowe;

- art.226§ 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie do ewentualnych nakładów poniesionych przez P.W. (...) spółkę z o.o. w B. na przedmiotową nieruchomość, jako samoistnego posiadacza w złej wierze, i w efekcie dokonanie w ramach niniejszego postępowania rozliczenia nakładów tej spółki na nieruchomość pomimo tego, że wszelkie ewentualne nakłady stanowiły korzyść spółki, albowiem dotyczyły one części nieruchomości, z której spółka ta korzystała bez ważnego tytułu prawnego;

- art. 6 k.c. poprzez obciążenie wnioskodawcy ciężarem dowodu w zakresie braku zawarcia umowy pomiędzy A. K. (1) i B. L., podczas gdy w niniejszej sprawie to uczestniczka winna wykazać, że do zawarcia takiej umowy doszło;

- art. 118 k.c. poprzez dokonanie rozliczenia nakładów, pomimo tego, że wszelkie roszczenia z tego tytułu uległy przedawnieniu

- art. 212 kc poprzez dokonanie odroczenia terminu płatności pomimo braku podstaw do takiego odroczenia, a równocześnie przy braku skorzystania z możliwości rozłożenia zasądzonej należności na raty;

b/ w ramach naruszenia przepisów postępowania poprzez:

- uznanie, że pomiędzy A. K. (1) a B. L. doszło do zawarcia umowy mającej za przedmiot korzystanie z nieruchomości pomimo tego, że ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż B. L. nie tylko nie wyrażała zgody na korzystanie z nieruchomości w sposób wskazany przez uczestniczkę ale że nawet nie wiedziała o takim sposobie korzystania;

- uznanie, że B. L. oraz wnioskodawca nie ponosili kosztów utrzymania nieruchomości, pomimo tego, że ze znajdujących się w aktach niniejszego postępowania sprawozdań finansowych a także z zeznań świadków wynika jednoznacznie, że byli obciążani tymi kosztami;

- uznanie, że wnioskodawca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o istnieniu umowy pomiędzy A. K. (1) a B. L. dotyczącej zarządu nieruchomością, pomimo braku jakichkolwiek dowodów wskazujących na istnienie takiej wiedzy lub możliwości jej uzyskania po stronie wnioskodawcy;

- uznanie, że spółka (...) dokonała remontu kamienicy mającego ratować ją przed zniszczeniem podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynikać może jedynie ten wniosek, że jeżeli jakiekolwiek nakłady były dokonywane, to miały one miejsce w odniesieniu do pomieszczeń zajmowanych przez W., podczas gdy w odniesieniu do pozostałej części nieruchomości, tj. w szczególności lokali mieszkalnych, nie były przeprowadzane żadne remonty, zaś ich stan ulegał systematycznemu pogorszeniu.

W dalszej części apelacji wnioskodawca przedstawił obszerne uzasadnienie przywołanych wyżej zarzutów (k.1488 – 1504).

W odpowiedzi na apelację uczestnik D. K. (1) wniósł o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz od wnioskodawcy zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego (k.1519 – 1534).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawcy P. K. znajduje uzasadnienie ale jedynie w zakresie, w jakim domagał się zmiany sposobu i terminu dokonania przez uczestnika D. K. (1) spłaty zasądzonej na jego rzecz.

Przedmiotem zniesienia współwłasności wnioskodawca i uczestnicy zgodnie uczynili nieruchomość położoną w B. przy ul.(...) i ul.(...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,0468 ha, zabudowaną budynkiem wielolokalowym i ujętą w księdze wieczystej prowadzonej w tym Sądzie o nr Kw (...) (uprzednio Kw (...)). Nie kwestionowali oni jej wartości rynkowej ustalonej przez Sąd z pomocą opinii biegłego sądowego R. G. na kwotę 3 058 300 zł. Zgodnie też przyjęli sposób wyjścia ze współwłasności nieruchomości polegający na przyznaniu jej własności uczestnikowi D. K. (1) ze spłatą na rzecz wnioskodawcy do wysokości wartości jego udziału we współwłasności tj. do kwoty 1 529 150 zł. Zatem Sąd odwoławczy przyjmuje ustalenia faktyczne w takim zakresie także za podstawę swego orzeczenia i akceptuje zgodny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości przez współwłaścicieli.

Przechodząc do oceny apelacji wnioskodawcy P. K. stwierdzić należy, że w zakresie domagania się zasądzenia od uczestniczki A. K. (1) i od uczestnika D. K. (1) wyższej kwoty z tytułu pobranych przez nich pożytków – apelacja podlegała odrzuceniu.

Apelujący budował swoje roszczenie na twierdzeniu, że Sąd Rejonowy niezasadnie uwzględnił w rozliczeniach nakłady rzekomo poczynione na nieruchomość przez PW (...) spółkę z o.o. w B., z którą uczestniczka A. K. (1) zawarła umowę najmu lokali użytkowych w dniu 15.02.1992r., w ramach zwolnienia tej spółki z opłacania czynszu najmu przez okres 15 lat od zawarcia umowy. Zdaniem wnioskodawcy umowa najmu była nieważna, bowiem została zawarta jedynie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, a czynność tego rodzaju przekraczała zwykły zarząd nieruchomością, przez co wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli (art.199 kc). Skarżący podniósł też, że jeżeli nakłady zostały poczynione przez spółkę (...), to jedynie dla jej własnych potrzeb, a zatem i z tej przyczyny nie powinny podlegać rozliczeniu. Uwzględnienie nakładów i ich rozliczenie za okres 15 lat przyjęty w umowie najmu spowodowało – zdaniem skarżącego – pomniejszenie pożytków jemu należnych w okresie od nabycia udziału we współwłasności nieruchomości tj. od 12.09.2003r., przy czym za okres do 10.03.2008r. od uczestniczki A. K. (1), a za dalszy okres od uczestnika D. K. (1), który nabył od matki udział we współwłasności nieruchomości. Nie oceniając tych wszystkich okoliczności merytorycznie, co podkreśla się, zwrócić należy uwagę, że w taki sam sposób wnioskodawca konstruował swoje roszczenie wobec uczestników o zasądzenie wyższej kwoty z tytułu pożytków także przez Sądem I instancji. Sąd natomiast, nie podzielając jego stanowiska czemu dał wyraz w uzasadnieniu orzeczenia, nie zamieścił w sentencji postanowienia rozstrzygnięcia o oddaleniu jego wniosku w części dotyczącej tych roszczeń kierowanych zarówno wobec uczestniczki A. K. (1), jak i wobec uczestnika D. K. (1). Brak w postanowieniu takiego orzeczenia powoduje, że w istocie nie ma przedmiotu zaskarżenia, a zatem apelacja wnioskodawcy w tej części podlegała odrzuceniu, jako niedopuszczalna (zgodnie z art.370 i art.373 kpc w związku z art.132 kpc). Skarżący nie mógł się domagać zmiany zaskarżonego postanowienia w punkcie 2 (drugim), jak to czynił w apelacji, bowiem zasądzona nim spłata jest dla niego korzystna i nie ma interesu w jej zaskarżeniu.

Dla uzupełnienia argumentacji w tym zakresie wskazać należy, że w podobnym stanie faktycznym sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości, w której Sąd I instancji jedynie częściowo uwzględnił roszczenie wnioskodawców z przedmiocie rozliczenia pożytków z nieruchomości na podstawie art.6181 kpc i nie oddalił ich wniosku w pozostałym zakresie, Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że brak jest przedmiotu zaskarżenia (por. postanowienie z dnia 14.12.2011r. w sprawie I CSK 138/11 wraz z jego uzasadnieniem). To orzeczenie Sądu Najwyższego, którego trafność Sąd odwoławczy podziela, usunęło uprzednio istniejące rozbieżności co do orzekania o roszczeniach przewidzianych w tym przepisie (por. choćby uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21.07.1988r. w sprawie III CZP 61/88, a także postanowienie tego Sądu z dnia 03.10.2003r. w sprawie III CKN 1529/00). Z tych zasadniczych przyczyn nastąpiło odrzucenie apelacji wnioskodawcy P. K. w części, w jakiej żądał zasądzenia od uczestniczki A. K. (1) i od uczestnika D. K. (1) wyższej spłaty z tytułu rozliczenia pożytków (na podstawie z art.370 i art.373 kpc w związku z art.132 kpc).

Nie można natomiast odmówić racji skarżącemu w tej części, w jakiej twierdził, że sposób i termin uiszczenia należnej mu spłaty narusza jego interesy, bo jest zbyt odległy. Od chwili nabycia udziału w nieruchomości tj. od 12.09.2003r. wnioskodawca w żaden sposób z niej nie korzysta. Pozostaje ona we władaniu uczestnika D. K. (1), a wcześniej pozostawała we władaniu uczestniczki A. K. (1) (jego matki). Przez cały okres postępowania uczestnik D. K. (1) deklarował chęć przejęcia nieruchomości, a zatem przyjąć należy, że liczył się z obowiązkiem spłaty udziału uczestnika. Powinien był zatem podjąć działania zmierzające do pozyskania stosownych środków finansowych na dokonanie spłaty i to w rozsądnym terminie. Nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że zaskarżone postanowienie zapadło już rok temu i wynikała z niego należna wnioskodawcy kwota spłaty, której obciążony uczestnik nie kwestionował.

Zatem z tych zasadniczych przyczyn Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie 2 (drugim) jedynie w zakresie wysokości rat spłaty i ich terminu. Uznał, że przyjęte rozwiązanie uwzględnia w sposób należyty zarówno interesy uprawnionego do spłaty, jak i zobowiązanego (zgodnie z art.2123 kc). Zmiany zaskarżonego orzeczenia Sąd odwoławczy dokonał na podstawie art.3861 kpc w związku z art.132 kpc). Oddalił apelację wnioskodawcy pozostałej części, jako nieuzasadnioną (na podstawie art.385 kpc w związku z art.132 kpc). Oddalenie obejmowało także żądanie zmiany rozstrzygnięcia w przedmiocie ponoszenia przez zainteresowanych kosztów postępowania w sprawie. W tym zakresie Sąd Rejonowy podjął prawidłowe rozstrzygnięcie nie dopatrując się istnienia podstaw do odstąpienia od zasady przewidzianej w art.5201 kpc. Obejmowało ono także orzeczenie o kosztach uprzednio toczącego się w tej sprawie, w kwestii wpadkowej, postępowania zażaleniowego. Okoliczność, że Sąd Okręgowy uchylając zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 20.03.2008r. pozostawił temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zażaleniowego nie oznaczało – wbrew twierdzeniom apelującego, że zwrot tych kosztów powinien być zasądzony od uczestników na jego rzecz. Rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego oznaczało jedynie, by Sąd I instancji miał je na uwadze przy ostatecznym rozstrzyganiu o istocie sprawy i kosztach całego postępowania. O kosztach postępowania apelacyjnego należnych uczestnikom od wnioskodawcy Sąd odwoławczy orzekł po myśli art.5202 kpc, bo na tym etapie sprawy ich interesy były sprzeczne. Skoro w zasadniczej części apelacja wnioskodawcy została odrzucona, a częściowo oddalona, uzasadnione było obciążenie skarżącego obowiązkiem zwrotu uczestnikom kosztów postępowania w całości. Wysokość tych kosztów wyznaczyło wynagrodzenie pełnomocnika (adwokata) ustalone zgodnie z  13 ust.1 pkt 1 oraz  8 pkt 6 i  6 pkt 7 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie…(Dz.U. 461 z 2013r.).