Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 września 2018 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, Wydział I Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2018 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie

sprawy z powództwa M. Z.

przeciwko Skarbowi Państwa – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Ł.

o zapłatę kwoty 655.230,00 zł

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda M. Z. na rzecz strony pozwanej Skarbu Państwa –Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 10.800,00 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia SO Ewa Tomczyk

Sygn. akt I C 137/17

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 3 lutego 2017 r. powód M. Z. wniósł o zasądzenie od Skarbu Państwa – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Ł. kwoty 655.230 zł tytułem odszkodowania za nakłady poczynione na nieruchomość położoną w miejscowości B. obrębie R., gmina Ł., oznaczoną w ewidencji gruntów numerami działek (...) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 listopada 2015 r. do dnia zapłaty. Pozew zawierał nadto żądanie zasądzenia od strony pozwanej zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że dokonał nakładów na nieruchomości posiadając do nich tytuł obligacyjny – w odniesieniu do działki (...) w postaci umowy dzierżawy, a w odniesieniu do działki (...) w postaci ustnej umowy użytkowania, a jako podstawę prawną powództwa wskazał art. 19 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, alternatywnie art. 226 k.c.

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej reprezentującej Skarb Państwa wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych. Zakwestionował powództwo co do zasady jak i wysokości.

Na rozprawie w dniu 9 maja 2018 r. pełnomocnik powoda sprecyzował, że żądanie pozwu dotyczy naniesień budowlanych znajdujących się jedynie na działce (...) (protokół rozprawy – k. 213)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 9 marca 1989 r. Naczelnik Gminy w Ł. udzielił powodowi pozwolenia na budowę kiosku małej gastronomii o powierzchni 46,77 m ² na działce położonej w miejscowości B. przy terenie parkingu. Zgodę na postawienie kiosku wyraził w dniu 6.12.1988 r. (...).

(dowód: decyzja – k. 11)

W dniu 1 października 1992 r. została zawarta pomiędzy powodem a Zarządem Dróg w R. umowa, na mocy której Zarząd Dróg w R. wydzierżawił powodowi teren parkingu (...) położonego przy drodze krajowej Nr (...) celem prowadzenia tam przez powoda działalności gastronomicznej.

(dowód: umowa (...) –k. 9)

Zarząd Dróg w R. był zainteresowany zawarciem tej umowy bowiem został zwolniony z obowiązku utrzymania porządku na parkingu przylegającym do baru prowadzonego przez powoda.

(dowód: zeznania świadka J. S. – k. 198 odwrót – 199)

Decyzją z dnia 8 października 1992 r. Urząd Gminy w Ł. udzielił powodowi pozwolenia na budowę sanitariatów na działce położonej przy wsi B.. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że teren, na którym będą budowane toalety jest w dyspozycji powoda na podstawie umowy zawartej przez inwestora z (...) w R..

(dowód: decyzja – k. 12)

Budynek baru posadowiony był na nieruchomości obecnie oznaczonej w rejestrze gruntów numerem (...), zaś teren parkingu to obecna działka (...).

(dowód: wypis z rejestru gruntów – k. 191)

Działki te pochodzą z podziału działki (...) o pow. 7,63 ha, która w 1976 r. została podziela na działki (...), przy czym działka (...) została w 1977 r. wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa, zaś działki (...) zostały przejęte na rzecz Skarbu Państwa na mocy decyzji naczelnika Gminy w Ł. z dnia 10.12.1977 r. Nr R1.Gz. 6041/9/71.

Decyzją Naczelnika Gminy w Ł. Nr (...) z dnia 22 września 1980 r. działka (...)– bez terenu parkingu - została przekazana na czas nieoznaczony i nieodpłatnie na rzecz Lasów Państwowych Nadleśnictwo R..

Działka (...) w 1992 r. została podzielona na działkę (...). Działka (...) w 1993 r. podzielona została na działki (...). Działka (...) w 1994 r. podzielona została na działki (...).

Działkę o nr (...) zabudowaną parkingiem samochodowym nabyła z mocy prawa Gmina Ł., a następnie zbyła ją na rzecz J. Ś. i Z. Ś. i została przeznaczona zgodnie z decyzją Wojewody (...) z dnia 10.01.2002 r. na pas drogowy autostrady, zaś decyzją z dnia 12.06.2009 r. Wojewoda (...) orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa działek (...) za przyznaniem odszkodowania za znajdujące się na nich naniesienia budowlane.

(dowód: rejestry pomiarowo – klasyfikacyjne – k. 185 - 187, decyzja z dnia 12.06.2009 r. - k. 122 -131, trzecia mapa 7-8 złożenie załączona do teczki (...) Geodezyjne dla projektu technicznego przystosowania drogi krajowej Nr (...) do parametru autostrady odcinek IV - k. 192, pismo Starostwa Powiatowego w R. z dnia 26.03.2018 r. –k. 203 -204)

Budynek baru został postawiony w większych wymiarach niż to wynikało z decyzji o pozwoleniu na budowę.

(okoliczność przyznana przez powoda)

Powód w ramach zagospodarowania terenu parkingu na własny koszt wykonał następujące prace: - doprowadził wodę i energię elektryczną, - zamontował oświetlenie parkingu na własnych słupach kablem ziemnym, - wybudował murowane sanitariaty. Nawierzchnia parkingu przez (...) ze środków budżetu państwa.

(dowód: pisma Zarządu Dróg w R. z dnia 26.11.1992 r. i z dnia 12.07.1995 r. – k. 24, 24 odwrót)

W dniu 12 sierpnia 1994 r. powód wpłacił do Nadleśnictwa R. kwotę 20.000.000 starych złotych tytułem zaliczki na poczet wykupu 0,25 ha lasu w oddziale 77 a obręb R..

(dowód: dowód płaty – k. 10)

Po roku czasu okazało się, że powód nie nabędzie tej działki od Lasów Państwowych, ale otrzymał zapewnienie od nadleśniczego, że będzie mógł w dalszym ciągu korzystać z nieruchomości. Na dokumencie wpłaty została naniesiona przez powoda adnotacja, że zaliczkę zaliczono za opłatę za działkę (...) do 2014 r.

(dowód: zeznania świadka E. S. – k. 212 odwrót -213, przesłuchanie powoda – k. 196 – 196 odwrót w zw. z k. 222 odwrót)

Powód zlecił rzeczoznawcy majątkowemu K. K. oszacowanie wartości naniesień budowlanych, który w operacie szacunkowym z dnia 19.12.2013 r. wskazał, że powierzchnia zabudowy budynku baru wynosiła 154,52 m ²

(dowód: operat szacunkowy – k. 21)

W piśmie bez daty skierowanym do powoda Nadleśnictwo R. wskazało, że na działce (...) położonej w obrębie ewidencyjnym R. I. gmina Ł. dnia 9.03.1989 r. został wybudowany za zgodą Nadleśnictwa bar (...).

(dowód: pismo – k. 25)

Decyzją Wojewody (...) Nr (...) działka (...) została przeznaczona, podobnie jak działki (...) pod budowę autostrady (...). Starosta (...) decyzją z dnia 2.07.2007 r. ustanowił z mocy prawa nieodpłatnie na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad prawo trwałego zarządu działki (...) będącej w zarządzie Lasów Państwowych.

Decyzją Nr (...) z dnia 4.11.2013 r. Wojewoda (...) udzielił (...) zezwolenia na realizację inwestycji polegającej na budowie autostrady (...) na odcinku węzeł R. do granicy województwa (...)

(okoliczność niesporna – wezwanie z dnia 5.10.2015 r. –k. 132)

Pismem z dnia 7.01.2014 r. pełnomocnik powoda wezwał Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Ł. do ustalenia odszkodowania za naniesienia budowlane usytuowane na nieruchomościach położonych w B. oznaczonych w ewidencji gruntów numerami działek (...).

(dowód: pismo – k. 28 – 29)

W odpowiedzi na powyższe pismo (...) pismem z dnia 3.04.2014 r. wskazała, że powód nie wykazał tytułu prawnego do nieruchomości.

(dowód: pismo – k. 29 odwrót)

(...) konfrontowała z Nadleśnictwem R. dowód wpłaty przez powoda kwoty 20.000.000 starych złotych z dnia 12 sierpnia 1994 r. Ponieważ w Nadleśnictwie R. w tym czasie nie pracował już nadleśniczy, z którym powód rozmawiał w 1994 r. na temat zakupu nieruchomości, Nadleśnictwo nie było w stanie wskazać, na jakich zasadach powód dysponuje działką (...). Powód nie złożył do (...) pozwolenia na rozbudowę budynku baru.

(dowód: zeznania świadka J. M. – k. 197 odwrót – 198)

Pismem z dnia 5.10.2015 r. (...) wezwała powoda do wydania nieruchomości położonej w R. oznaczonych jako działki (...) przez usunięcie wszystkich ruchomości i naniesień budowalnych znajdujących się na nieruchomości.

(dowód: wezwanie – k. 30)

Pismem z dnia 21.10.2015 r. pełnomocnik powoda wezwał Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w Ł. do wypłaty odszkodowania w kwocie 655.230 zł tytułem zwrotu nakładów na naniesienia budowalne usytuowane na nieruchomości w miejscowości B.. W piśmie wskazał, że w odniesieniu do działki (...) posiadał umowę dzierżawy zawartej z Zarządem Dróg w R., zaś w odniesieniu do działki (...) powód zawarł z Lasami Państwowymi Nadleśnictwem R. w formie ustnej umowę nienazwaną, a o fakcie jej zawarcia świadczy dowód uiszczenia przez powoda w dniu 12.08.1994 r. opłaty za korzystanie z działki (...) do 2014 r.

(dowód: pismo – k. 31- 32)

Pismem z dnia 5.10.2015 r. (...) wezwała powoda do wydania nieruchomości położonej w R. oznaczonych jako działki (...) przez usunięcie wszystkich ruchomości i naniesień budowalnych znajdujących się na nieruchomości.

(dowód: wezwanie – k. 30)

Pismem z dnia 10.05.2016 r. (...) ponownie wezwała powoda do wydania nieruchomości i na dzień 31 maja 2016 r. wyznaczyła termin protokolarnego przejęcia - przekazania nieruchomości.

(dowód: pismo– k. 35 odwrót)

Do końca 2016 r. powód prowadził na przedmiotowej nieruchomości bar.

(dowód: przesłuchanie powoda – k. 222 odwrót)

W dniu 31 stycznia 2017 r. doszło do spotkania przedstawicieli (...) i powoda w związku z zamiarem przejęcia nieruchomości, do którego nie doszło z uwagi na fakt, że w budynku znajdowały się ruchomości powoda oraz do budynku była w doprowadzona woda i prąd, które nie zostały odłączone. Powód wyraził gotowość wydania nieruchomości wraz z naniesieniami budowalnymi, odmawiał usunięcia tych naniesień, wobec tego (...) odmówiło przejęcia nieruchomości.

(dowód: protokół – k. 36, zdjęcia - k. 138-145, zeznania świadków J. M. – k. 197 odwrót – 198, J. K. – k. 198 – 198 odwrót)

W dniu 22 stycznia 2017 r. budynki, jakie znajdowały się na działce o nr (...) zostały zniszczone w wyniku pożaru. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w R. wszczął postępowanie odnośnie stanu technicznego budynku gastronomicznego, które umorzył decyzją z dnia 22 lutego 2017 r. wskazując w uzasadnieniu decyzji, że budynek jest w bardzo złym stanie technicznym, wskutek pożaru uległa całkowitemu zniszczeniu drewniana konstrukcja więźby dachowej oraz częściowo ściany konstrukcyjne. Powód w toku postępowania wskazał, że jest właścicielem budynku gastronomicznego i wyraził zgodę na rozbiórkę budynku.

(dowód: zawiadomienie o wszczęciu postepowania – k. 146, decyzja (...) k. 147-148)

Do chwili obecnej na przedmiotowej nieruchomości znajdują się pozostałości po rozbiórce w postaci gruzu i elementów konstrukcyjnych budynku.

(dowód: zdjęcia – k. 149-154, zeznania świadka J. M. – k. 197 odwrót – 198, J. K. – k. 198 – 198 odwrót)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Bezsporne w sprawie było, że powód dokonał nakładów na nieruchomość oznaczoną numerem działki (...) w postaci wybudowania budynku wykorzystywanego na prowadzenie baru.

Jako podstawę prawną swego roszczenia powód wskazał art. 19 ust. 2 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U z 2018 r., poz. 1474), zwanej dalej specustawą.

Przepis ten reguluje uprawnienie podmiotów uprawnionych z tytułu umów obligacyjnych dotyczących nieruchomości przejętej pod drogę publiczna w tym szczególnym trybie.

Zgodnie z tym przepisem jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została uprzednio wydzierżawiona, wynajęta lub użyczona, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do wypowiedzenia przez właściwego zarządcę drogi umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia ze skutkiem natychmiastowym. Za straty poniesione na skutek rozwiązania umowy przysługuje odszkodowanie.

Uprzedzając ocenę zasadności roszczenia z art. 19 ust. 2 specustawy wskazać należy, że ponieważ specustawa nie reguluje trybu ustalenia wysokości roszczeń z art. 19 ust. 2 w tym przedmiocie, wyłącznym sposobem realizacji uprawnień podmiotów uprawnionych z umów obligacyjnych w odniesieniu do nieruchomości przejętych pod drogę w trybie przepisów specustawy do uzyskania odszkodowania za rozwiązanie umowy przed terminem jest droga cywilna. Skoro bowiem specustawa nie reguluje trybu ustalania wysokości roszczeń w tym przedmiocie, to ich zakres powinien być oceniany wg postanowień umowy o ustanowieniu tych praw z uwzględnieniem właściwych przepisów kodeksu cywilnego, a zatem właściwa jest droga sądowa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. z dnia 29.06.2012 r., (...) SA/Bk 316/12).

Art. 19 ust. 2 specustawy dotyczy sytuacji, kiedy dochodzi do przedwczesnego rozwiązania umowy, w związku z czym dzierżawca, najemca czy biorący w ramach użyczenia ponosi straty spowodowane natychmiastowym wypowiedzeniem umowy. Będzie to dotyczyć przede wszystkim rozliczenia nakładów, z których dzierżawca spodziewał się uzyskać stosowne pożytki.

Tymczasem w stanie faktycznym sprawy nie doszło do ze strony zarządcy nieruchomości do natychmiastowego wypowiedzenia umowy a nadto powód nie dochodzi odszkodowania za straty spowodowane natychmiastowym wypowiedzeniem umowy, lecz rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość w postaci posadowienia budynku baru.

Dlatego też podstawy do żądania zwrotu tych nakładów należy poszukiwać w innych przepisach.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 30 września 2005 r. (III CZP 50/05, OSNC z 2006 r., nr 3, poz. 40) oraz z dnia 10 maja 2006 r. (III CZP 11/06, OSNC z 2007 r. nr 3, poz. 38) nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie. Ze względu na odmienność zarówno stosunków stanowiących podstawę roszczenia o zwrot nakładów, jak i motywów legislacyjnych dotyczących tych uregulowań, wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia: rzeczowego czy obligacyjnego muszą być zawodne i dlatego powinno być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których wynika.

W sprawie o zwrot nakładów należy zawsze na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomości i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron regulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny stanowić podstawę rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenia nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224- 226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy lub przepisy szczególne regulujące rozliczenia nakładów w danym stosunku prawnym.

Natomiast jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas zgodnie z art. 230 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224 – 226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, kiedy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224 -226 k.c., zastosowanie znajduje art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224 – 226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5.03.2009 r., III CZP 6/09, Legalis nr 120794).

Dlatego w pierwszej kolejności należy rozważyć, czy powoda oraz Skarb Państwa - Lasy Państwowe łączyła umowa w zakresie korzystania przez powoda z nieruchomości oraz czy regulowała ona kwestie nakładów na nieruchomość i ich rozliczenia.

Z ustaleń poczynionych w niniejszej sprawie wynika, że powód wszedł w posiadanie nieruchomości oznaczonej obecnie numerem działki (...) w 1989 r., kiedy to uzyskał pozwolenie na ustawienie kiosku małej gastronomii. Z uzasadnienia decyzji o pozwoleniu na budowę wynika, że zgodę na ustawienie kiosku wyraził (...). Nie ulega żadnej wątpliwości w świetle dowodów zgromadzonych w sprawie, że w tej dacie nieruchomość ta stanowiła własność Skarbu Państwa w zarządzie Lasów Państwowych. Biorąc pod uwagę obowiązującą do 1.10.1990 r. zasadę jednolitości mienia ogólnonarodowego (art. 128 k.c.) można uznać, że powód posiadał niewątpliwie uprawnienie do posadowienia kiosku, skoro wyraziła na to zgodę jednostka organizacyjna Skarbu Państwa.

Powód twierdził, że posiadanie przez niego pozwolenia na budowę świadczy o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 20.11.2015 r. (III CZP 76/15, OSNC z 2016 r., nr 12. Poz. 138) „zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 21 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.), obowiązującej od dnia 1 marca 1975 r. do dnia 31 grudnia 1994 r., wydanie pozwolenia na budowę wymagało uprzedniego wykazania przed organem administracji prawa do dysponowania nieruchomością, na której miały być przeprowadzone roboty budowlane. Tytułem takim mogła być nie tylko własność czy użytkowanie wieczyste, ale także uprawnienie wynikające z użytkowania, czy ze stosunku obligacyjnego (najem, dzierżawa). Z wydania pozwolenia na budowę na podstawie prawa budowlanego z 1974 r. nie można jednak wyprowadzić pewnych wniosków co do tego, że inwestor w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę miał tytuł do dysponowania nieruchomością oraz o rodzaju tego tytułu. Na tej podstawie można co najwyżej wnioskować, że organ administracji publicznej prowadzący postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę przypisał inwestorowi taki tytuł, gdyż była to dla niego jedna z przesłanek warunkujących uwzględnienie wniosku o wydanie żądanego pozwolenia. Oznacza to, że o rodzaju tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością organ administracji publicznej właściwy w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę powinien wypowiedzieć się nie w rozstrzygnięciu, lecz co najwyżej w uzasadnieniu decyzji, w związku z objaśnieniem przesłanek jej wydania.

W 1994 r. powód wpłacił zaliczkę na zakup przedmiotowej nieruchomości, jednakże od 1995 r. wiedział, że nieruchomość nie zostanie mu sprzedana. Pomimo to w dalszym ciągu za zgodą Lasów Państwowych Nadleśnictwa R. posiadał nieruchomość. Ustalenia faktyczne poczynione co do okoliczności wejścia nieruchomości w posiadanie odpowiadają cechom stosunku użyczenia i hipotezie art. art. 710 k.c., do zawarcia której doszło w sposób dorozumiany.

Nie zmienia tej oceny fakt, że powód nie otrzymał zwrotu zaliczki, a jego twierdzenia, że wpłacona przez niego na poczet zakupu nieruchomości zaliczka stanowiła rodzaj opłaty za posiadanie nieruchomości, nie zostały w sprawie udowodnione. Powód przyznał, że sam poczynił adnotację na dowodzie wpłaty o takim traktowaniu sumy wpłaconej w 1994 r., a brak podstaw do uznania, że doszło do zmiany tytułu obligacyjnego powoda do posiadania nieruchomości po 1995 r.

Jednocześnie wskazać należy, że powód uzyskał zezwolenie na budowę kiosku małej gastronomii o powierzchni 46,77 m ² , tymczasem ostatecznie na nieruchomości postawił budynek o powierzchni 154,52 m ² , z twierdzeń powoda wynika, że budynek ten został rozbudowany po uzyskaniu stosownego pozwolenia na rozbudowę, tymczasem dowodu takiego nie przedłożył ani w toku postępowania przed (...) Oddział w Ł. ani w toku niniejszego procesu.

Wskazać należy, że pomiędzy powodem a właścicielem nieruchomości nie było żadnych ustaleń co do sposobu rozliczenia nakładów na nieruchomość, z pisma Nadleśnictwa R. Zn. Spr 26-210-24/70 (bez daty) wynika jednak, że nakłady zostały wykonane za zgodą Nadleśnictwa R. .

Art. 713 k.c. zawiera regulację dotyczącą rozliczenia nakładów na rzecz użyczoną, wskazując ustawowy model rozliczeń jedynie w przypadku baraku jakiejkolwiek innej podstawy prawnej dokonania nakładów i odsyłając do art. 752 i nast. k.c. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 20.01.2010 r. (III CZP 125/09, OSNC 2010, nr 7-8, poz. 108) do rozliczenia nakładów dokonanych za zgodą użyczającego nie zawsze mogłoby mieć zastosowanie wyłącznie przepisy o zleceniu, odnoszące się do dokonywania czynności prawnych, bowiem nakłady mogą być dokonywane również w ramach innych stosunków prawnych (np. umowy o świadczenie usług podobnej do zlecenia, umowy o dzieło), co usprawiedliwiałoby stosowanie przepisów regulujących te stosunki prawne. W powołanym judykacie zostało wskazane, że w każdym wypadku, to jest zarówno wtedy, gdy było stosowne uzgodnienie między stronami co poczynienia nakładów, lub w razie jego braku w dacie dokonania nakładów później doszło o potwierdzenia dokonanych już czynności – nie stosuje się przepisów art. 713 w zw. z art. 752 i nast. k.c.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy skonstatować należy, że skoro zarządca nieruchomości potwierdził następczo dokonanie przez powoda nakładów na nieruchomość, to do rozliczenia tych nakładów przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia nie wchodzą w rachubę.

Wiążąca powoda z zarządcą nieruchomości umowa o nieodpłatne oddanie nieruchomości we władanie z prawem zabudowy i korzystania w ograniczonym zakresie nie obejmowała rozliczenia nakładów.

W tej sytuacji należy rozważyć zastosowanie art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Wskazać należy, że Sąd Najwyższy uznał, że osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c.(uchwała z dnia 20.08.1973 r., III CZP 17/73, OSNC z 1974 r., nr 4, poz. 66, wyrok z dnia 8.03.1974 r., III CRN 353/73, OSNC z 1975 r., nr 4, poz. 64). Jeżeli nawet uznać, że czyniący nakłady był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie w przekonaniu, że właściciel zapewni mu stosowne prawo do nich, do roszczenia o ich rozliczenie ma również zastosowanie art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5.03.2009 r., III CZP 6/09).

Wbrew stanowisku pełnomocnika powoda powód nie był posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości, lecz posiadaczem zależnym. Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inny prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzecz(posiadacz zależny).

Powód nie władał przedmiotową nieruchomością jak właściciel, a jego władztwo miało ograniczony zakres, odpowiadając tym samym definicji posiadania zależnego.

W tych okolicznościach podstawą roszczenia powoda o zwrot nakładów nie mógł stanowić samodzielnie art. 226 k.c. , ale przepis ten w związku z art. 230 k.c. stanowiący, że przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Odpowiednie stosowanie przepisów art. 224-229 k.c. do posiadacza zależnego oznacza, że powstanie i zakres roszczeń uzupełniających, jak też roszczeń posiadacza o zwrot nakładów zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Posiadacz zależny jest w dobrej wierze, gdy jest przekonany, i jest to usprawiedliwione okolicznościami, że jego posiadanie jest zgodne z prawem, w zakresie którego włada rzeczą, na przykład z prawem użytkowania, dzierżawy. Jeśli posiadacz zależny wie o tym lub powinien wiedzieć, że prawo, w zakresie którego włada rzeczą, mu nie przysługuje, albo wie o tym, albo wiedzieć powinien, że jego prawo do władania rzeczą (np. prawo dzierżawy lub najmu) nie jest skuteczne wobec właściciela, jest posiadaczem zależnym w złej wierze. Wówczas jego relacje z właścicielem w zakresie roszczeń uzupełniających i roszczeń o rozliczenie nakładów określają przepisy dotyczące posiadacza samoistnego w złej wierze.

Należy przyjąć, że powód czynił nakłady jako posiadacz zależny w dobrej wierze -posiadacz zależny dysponujący tytułem prawnym jest zawsze posiadaczem w dobrej wierze.

W myśl art. 226 w zw. z art. 230 k.c. posiadacz może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy, a zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

W rozpoznawanej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości stronie powodowej, bowiem budynek baru wraz z infrastrukturą uległ spaleniu, nie można tym samym mówić, że wartość nieruchomości dzięki tym nakładom wzrosła, co skutkowało oddaleniem powództwa w całości.

Gdyby dokonywać oceny roszczenia powoda na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i następne k.c.) to powodowi roszczenie o zwrot nakładów również nie przysługiwałoby, bowiem trudno mówić, wobec spalenia budynku, że pozwany w jakikolwiek wzbogacił się o te nakłady. Podkreślić należy, że do spalenia budynku doszło zanim nieruchomość została przejęta przez stronę pozwaną. Fakt ten wynika w sposób nie budzący wątpliwości z protokołu z dnia 31 stycznia 2017 r. oraz z oświadczenia złożonego przez powoda w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru B. w R..

Wobec niezasadności powództwa został oddalony wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw szacowania nieruchomości. Skoro bowiem roszczenie nie zasługiwało na uwzględnienie co do zasady, zbędne było ustalenie wartości nakładów.

Orzeczenie o kosztach procesu uzasadnia, stosownie do jego wyniku, art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w związku z art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U., poz. 2261), a zasądzone koszty obejmują koszty zastępstwa procesowego ustalone stosownie do treści § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. poz. 1804 ze zm.).

Sędzia SO Ewa Tomczyk

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.

1.10.2018 r. Sędzia SO Ewa Tomczyk