Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 20 marca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Dorota Gamrat- Kubeczak (spr.)

Sędziowie: SO Mariola Wojtkiewicz

SO Małgorzata Grzesik

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 20 marca 2015 roku w S.

sprawy ze skargi dłużniczki G. Ł.

na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. w sprawie KM 405/13 z dnia 06 sierpnia 2013 r.- opis i oszacowanie nieruchomości dla której Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...)

przy udziale wierzyciela (...) Bank S.A. z siedzibą w W. i wierzyciela hipotecznego Prokura Niestandaryzowanego Sekurytyzacyjnego Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego we W.

na skutek zażalenia dłużniczki

na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 17 października 2013 r., sygn. akt IX Co 5569/13

postanawia:

zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że uchylić czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie R. W. z dnia 06 sierpnia 2013r. w sprawie Km 405/13 w postaci opisu i oszacowania nieruchomości.

Sygn. akt II Cz 2403/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 października 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił skargę dłużniczki.

Zdaniem Sądu z przedłożonych przez Komornika akt sprawy KM 405/13 i znajdującego się w nich operatu szacunkowego wynika, że zaskarżone przez dłużniczkę czynności organu egzekucyjnego są prawidłowe. Biegli sporządzili na zlecenie Komornika operat szacunkowy, zawierający oszacowanie wartości nieruchomości ze wskazaniem jego podstaw, zastosowanego podejścia i metody oszacowania. Protokół czynności organu egzekucyjnego zawiera pełny opis całej nieruchomości i posadowionego na niej budynku oraz mieszkania dłużniczki. Biegli dokonali wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, przy czym dokonując obliczeń uwzględnili cechy nieruchomości wycenianej takie jak lokalizacja szczegółowa, stan techniczny budynku, stan techniczny i standard wykończenia lokalu, powierzchnia lokalu, powierzchnia otaczającej działki, pomieszczenia przynależne. Do porównań biegli przyjęli transakcje nieruchomości podobnych, które miały miejsce na rynku lokalnym w czasie ostatnich 2 lat.

Zażalenie na powyższe postanowienie wywiodła dłużniczka i zaskarżając je w całości wniosła o jego uchylenie.

W uzasadnieniu podała, że czynność komornika w postaci opisu i oszacowania jest pozbawiona podstaw prawnych, gdyż informacje jawne i powszechnie dostępne nie mogą stanowić tajemnicy zawodowej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 175.3 stanowi, iż: „Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej". Zgodnie z wykładnią zasady jawności i powszechnej dostępności zasobów powiatowych rejestrów cen i wartości nieruchomości, art. 24 ustawy Prawo Geodezyjne i Kartograficzne jest oczywistym przypadkiem, kiedy przepisy odrębne stanowią inaczej - informacje jawne i powszechnie dostępne nie mogą stanowić tajemnicy zawodowej. Informacje ewidencjonowane w rejestrach cen i wartości oraz w księgach wieczystych, zawarte w akcie notarialnym kupna sprzedaży nieruchomości oraz w operacie szacunkowym w zakresie cech i atrybutów nieruchomości, jak również określonej w tym akcie ceny transakcyjnej (z wyłączeniem danych osobowych) nie są objęte tajemnicą zawodową. W szczególności tajemnicy zawodowej nie stanowią informacje dotyczące: typu nieruchomości wraz z informacjami charakteryzującymi daną nieruchomość (w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi: np. powierzchnia, rok budowy, liczba pięter, charakterystyka: niski, średniowysoki, wysoki czy wysokościowy, konstrukcja budynku, stan techniczny, dostępność mediów przynależności i części składowe, infrastruktura komunikacyjna; w przypadku nieruchomości lokalowych: np. powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita, liczba izb, pomieszczenia i powierzchnia przynależna; w przypadku nieruchomości gruntowych: np. kształt działki, powierzchnia, klasa bonitacyjna, dostępność mediów oraz przeznaczenie wg Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy), lokalizacja nieruchomości tj. województwo, powiat, gmina, miejscowość wraz z kodem pocztowym, dzielnica (o ile jest wyodrębniona), ulica, numer nieruchomości oraz numer lokalu w przypadku nieruchomości lokalowej, numer działki, obręb, numeru księgi wieczystej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zaskarżone postanowienie podlegało zmianie, jednak nie z przyczyn podniesionych w zażaleniu.

Według art. 942 k.p.c., po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Opis nieruchomości należy zasadniczo do obowiązków komornika, który jednak może zlecić dokonanie niektórych czynności w tym zakresie biegłemu, natomiast oszacowania nieruchomości może dokonać jedynie powołany przez komornika rzeczoznawca uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów prawa.

Sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych, poza powołanymi przepisami, określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jak również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy, szacując wartość nieruchomości, posługiwać się może różnymi metodami, przy czym wybór metody uzasadniony jest zwykle okolicznościami sprawy, jak również cechami tkwiącymi w samej szacowanej rzeczy. Oszacowanie powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, stanowi bowiem podstawę ustalenia jej wartości będącej potem podstawą ceny wywołania.

Zgodnie z treścią przepisu art. 156. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (...). Po upływie tego okresu operat szacunkowy - w myśl art. 156 ust. 4 u.g.n. - może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Zaskarżona skargą czynność Komornika w postaci opisu i oszacowania nieruchomości dokonana została dnia 6 sierpnia 2013r. Komornik posłużył się operatem szacunkowym datowanym na dzień 2 sierpnia 2013r. Postanowienie Sądu Rejonowego będące przedmiotem kontroli instancyjnej zostało wydane w dniu 17 października 2013r.

W tej sytuacji, z uwagi na upływ czasu od daty sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości, zaskarżona czynność Komornika Sądowego nie mogła się ostać. Od daty sporządzenia operatu minęło blisko 20 miesięcy, co czyni dokonaną wycenę nieaktualną. Sąd nie jest uprawniony do samodzielnej oceny, czy uległa zmianie wartość nieruchomości określona w opinii rzeczoznawcy, która w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. straciła aktualność i obowiązany jest opinię tę uaktualnić, w sposób określony w art. 156 ust. 4 u.g.n. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2012 r. II CSK 660/11, postanowienie Sądu Najwyższego V CSK 13/10 z dnia 2010-05-20; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I ACa 769/1, z dnia 2012-08-10). Wskazać należy, że ustosunkowanie się biegłych do zarzutów dłużniczki pismem z dnia 4 października 2013r. (karta 193 akt Km 405/13) z uwagi na datę i formę nie pozwala na uznanie dokonanego szacunku za aktualny.

W tych okolicznościach zaskarżone postanowienie musiało zostać zmienione, a czynność Komornika Sądowego uchylona. Wskazać również należy na nieaktualność opisu i oszacowania w zakresie podmiotu będącego wierzycielem oraz obciążenia hipotecznego.

Mając na uwadze powyższe na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. należało orzec jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować, zakreślić

2.  odpis postanowienia doręczyć:

- dłużniczce

- pełn. wierzyciela (...) Bank S.A. z siedzibą w W.

- Komornikowi Sąd.

- Prokura Niestandaryzowanemu Sekurytyzacyjnemu Funduszowi Inwestycyjnemu Z. we W.

3.  zwrócić pilnie akta Km 405/13

4.  po nadejściu zwrotek akta sąd. do SR.