Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 14 lutego 2019 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Beata Stachowiak

SSO Anna Kuczyńska

: SSO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk (spr.)

Protokolant: Małgorzata Strugała

po rozpoznaniu w dniu 14 lutego 2019 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z wniosku T. M.

przy udziale E. K., K. Ś., J. P., B. Ś., T. R., J. M. (1), M. W., H. B. (1), D. S., E. G., K. N., M. P. (1), J. S., G. N., S. B., J. B. (1), M. S. (1), R. K., J. B. (2), W. K., W. P., H. B. (2), J. W., M. P. (2), S. G. (1), P. S., E. T., M. H., D. R., Z. S. (1), L. P., J. Z., W. B., M. J., M. D., M. S. (2), K. O., J. O., J. M. (2), I. K., S. S., H. K., M. K., Z. D., L. D., G. M., A. S. (1), J. T., A. B., Z. S. (2), M. G. (1), A. S. (2), P. G., M. G. (2)

o wyznaczenie zarządcy rzeczą wspólną

na skutek apelacji wnioskodawczyni

od postanowienia Sądu Rejonowego w Oleśnicy

z dnia 19 grudnia 2017 r.

sygn. akt I Ns 120/13

postanawia:

I.  oddalić apelację;

II.  zasądzić od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika postępowania G. N. 240 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk SSO Beata Stachowiak SSO Anna Kuczyńska

Sygn. akt II Ca 766/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 19 grudnia 2017r. Sąd Rejonowy w Oleśnicy oddalił wniosek T. M. o ustanowienie zarządcy przymusowego ( pkt I), oraz ustalił, że każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (pkt II).

Rozstrzygnięcie swoje Sąd I instancji wydał w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości wspólnej (...) w B. powstała w wyniku wyodrębnienia i sprzedaży mieszkań przez (...) Skarbu Państwa. Wspólnota Mieszkaniowa liczy 52 wyodrębnionych lokali i jest wspólnotą dużą. W październiku 1995r. roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej podpisał ze Spółdzielnią Mieszkaniowa (...) w B. umowę o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. Umowa określa prawa i obowiązki stron umowy w ramach powierzonego zlecenia. Umowę zawarto na czas nieoznaczony, z zastrzeżeniem możliwości jej wypowiedzenia na trzy miesiące na przód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Uchwałą nr 1 z dnia 05.06.2013 r. właściciele nieruchomości tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości wspólnej (...) zdecydowali, że zarząd nieruchomością wspólną na zasadach określonych w ustawie o własności lokali sprawować będzie zarząd wybrany spośród właścicieli lokali. Właściciele lokali powołali zarząd w osobach : H. B. (1), S. G. (2) i Z. S. (2). Właściciele lokalu upoważnili zarząd Wspólnoty do zlecania czynności zarządzania/administrowania nieruchomością w drodze umów zlecenia oraz do występowania w imieniu Wspólnoty przed sądami powszechnymi w sprawach dotyczących dochodzenia od właścicieli należności z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie wydatków związanych z dostawą mediów.

W dniu 5.06.2013 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości w B. (...) reprezentowana przez zarząd zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) umowę o administrowanie. Przedmiotowa umowa nie została przez żadną ze stron wypowiedziana.

Wspólnota Mieszkaniowa B. (...) ma trzyosobowy zarząd właścicielski. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) na podstawie podpisanej przez Zarząd Wspólny umowy spełnia rolę jej administratorem. Do zarządu wspólnoty na podstawie uchwały nr (...) została powołana wnioskodawczyni T. M. .

Wspólnota ma NIP, REGON oraz rachunek bankowy. Powołany w niej zarząd realizuje powierzone mu zadania (zleca wykonanie remontów, realizuje uchwały podejmowane przez członków wspólnoty). Wyrokiem z dnia 23 września 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił uchwały nr 1, 2, 3, 4, 5 i 6 z dnia 30 marca 2011w sprawie z powództwa T. M. o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej w B. (...).

Przy tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd wniosek o wyznaczenie zarządcy przymusowego uznał za nieuzasadniony, wskazując iż Sad może powołać zarząd przymusowy na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali w dwóch przypadkach: 1. jeśli wspólnota, która powinna (zgodnie z przepisami ustawy lub z postanowieniami umowy właścicieli lokali) powołać zarząd (wybrać zarząd lub powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną) nie zrobiła tego; 2. jeśli wybrany zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie wspólną nieruchomością, nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd wskazał, iż wystąpić o powołanie zarządcy przymusowego w oparciu o art. 26 ust. 1 u.w.l. można wtedy, gdy właściciele lokali w dużych wspólnotach nie skorzystali z możliwości określonych w art. 18 u.w.l., ani nie wybrali zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l., ani też nie utrzymuje się tam stan, o którym mowa w art. 40 ust. 2 u.w.l. Wspólnota nieruchomości wspólnej (...) w B. ma trzyosobowy zarząd. Oznacza to zdaniem Sądu, że pierwsza z podstaw powołania zarządcy przymusowego w przedmiotowej sprawie nie wystąpiła. Sąd nie znalazł również podstaw do powołania zarządcy przymusowego w oparciu o drugą z wymienionych na wstępie przesłanek (tj. z powodu niewypełniania przez zarząd powierzonych mu obowiązków lub naruszania zasad prawidłowej gospodarki). Z materiału dowodowej zgromadzonego w sprawie wynika, że Wspólnota ma NIP, REGON oraz rachunek bankowy. Powołany w niej zarząd realizuje powierzone zadania. Opinia biegłego sądowego przesądziła o przyjęciu, że Wspólnota Mieszkaniowa była i jest zarządzana prawidłowo. Zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że zarząd nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo, że narusza zasady prawidłowej gospodarki. Sąd wskazał nadto, iż zdecydowana większość członków wspólnoty w odpowiedzi na wniosek wniosła o oddalenie wniosku o ustanowienia zarządcy przymusowego. Sąd Rejonowy zważył, iż powierzenie Spółdzielni Mieszkaniowej (...) funkcji administratora nie stanowi żadnego uchybienia w pracy zarządu Wspólnoty. Wykonując powierzone zadania zarząd może korzystać z usług świadczonych przez podmiot zewnętrzny (w tym przypadku Spółdzielnię Mieszkaniową w B.). Może tak czynić w szczególności, gdy z racji wykonywanej działalności, podmiot ten daje rękojmię należytego wykonania powierzonych mu zadań. Spółdzielnia Mieszkaniowa od lat zajmuje się administrowaniem zasobem mieszkaniowym. Spółdzielnia w ramach upoważnienie udzielonego przez Zarząd Wspólnoty zawierała umowy na dostarczanie mediów do lokali wchodzących w skład wspólnoty. Zatem nie może stanowić negatywnej oceny pracy zarządu prowadzącej do powołania zarządcy przymusowego. Sąd wskazał, iż stwierdzone przez biegłego uchybienia w prowadzeniu czy rozliczeniu wspólnoty wynikały z braku doświadczenia czy precyzji, lecz są to zdarzenia, które w żaden sposób nie rzutują na niekorzyść funkcjonowania wspólnoty. Brak jest również dowodów na to, że zarząd wspólnoty czy zarząd spółdzielni jako administrator- zarządca działali na szkodę wspólnoty, również nie ma dowodów na to, aby prowadzona księgowość wspólnoty miała znamiona zatajania kosztów i wadliwego prawnie rozliczania całej wspólnoty oraz indywidualnie właścicieli lokali mieszkalnych. Sąd opinie biegłego sądowego uznał za rzetelną i pełną, znajdującą oparcie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku o powołanie nowego biegłego, albowiem wniosek zmierzał do przedłużenia postepowania. Sąd wskazał, iż celem opinii było ustalenia czy zachodzą przesłanki stanowiące podstawę do powołania zarządcy przymusowego. W tym kontekście należy oceniać ten środek dowodowy. Stwierdzone przez biegłego uchybienia w pracy organów wspólnoty czy administratora świadczą o wnikliwej analizie biegłego zgromadzonego materiału dowodowego i rzetelności opinii. Ustawa ściśle określa kiedy może być powołany zarząd przymusowy co oznacza, że nie każde stwierdzone uchybienie będzie podstawą władczego wkroczenie Sądu w funkcjonowanie Wspólnoty. Taka decyzja może być podjęta przez Sąd po stwierdzeniu, że wskutek niewykonywania obowiązków przez Zarząd wspólnota nie może prawidłowo funkcjonować. Zgromadzony materiał dowodowy przeczy tej tezie. Sąd wskazał, iż podstawą powołania zarządu tymczasowego nie jest również niezadowolenie poszczególnych właścicieli lokali z pracy zarządu. Prace ta jest oceniana przez zebranie właścicieli m.in. w uchwałach o udzielenie absolutorium czy też w uchwałach odwołujących nieprawidłowo działający zarząd. Sąd wskazał, iż 40 –stu właścicieli lokali należących do wspólnoty zgłosiło wniosek o oddalenie żądania nie kwestionując dotychczasowego sposobu pracy i funkcjonowania Wspólnoty. Wobec tego Sąd wniosek oddalił. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na zasadzie art. 520 §1 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła wnioskodawczyni zaskarżając je w całość i wniosła o jego zmianę poprzez uwzględnienie żądania wniosku w pełnym zakresie, w tym ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust 1 ustawy o własności lokali; nadto zasądzenie na rzecz wnioskodawczyni od uczestników kosztów postępowania wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa głównego i substytucyjnego.

Skarżąca zarzuciła:

1. naruszenia prawa materialnego, a to art. 26 ust 1 ustawy o własności lokali poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, ze wadliwości sprawowania zarządu ujawnione w przypadku wspólnoty (...) w B. nie stanowią naruszenia zasad prawidłowej gospodarki i nienależytego wypełniania obowiązków przez zarządcę, podczas gdy sposób zarządzania, w tym szczególnie rozliczania kosztów zarządu, kosztów ogrzewania i podgrzania wody wskazują na takie ich dokumentowanie, aby nie było możliwe ich sprawdzenie, a nadto pomiędzy sprawującą rolę zarządcy spółdzielnią i zarządzaną wspólnotą zachodzi istotny konflikt interesów, z uwagi na fakt dostarczania wspólnocie energii cieplnej przez spółdzielnię i jednoczesnego rozliczania związanych z tym opłat;

2. naruszenie przepisów postępowania, a to:

2.1. art 233 k.p.c. przez niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego, w tym przede wszystkim opinii biegłego i dowolne uznanie, że stwierdzone w niej nieprawidłowości są kompletne oraz nie stanowią o nienależytym wypełnianiu obowiązków oraz naruszeniu zasad prawidłowej gospodarki, podczas gdy z treści opinii wynika, m.in. że biegły dokonał sprawdzenia, czy zostały przeprowadzone czynności rozliczenia wspólnoty oraz właścicieli lokali jedynie w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej (...)ponieważ tyko jej dokumentami w postaci papierowej dysponował biegły, a do sprawdzenia rozliczenia wspólnoty (...) konieczne jest w ocenie biegłego zatrudnienie fachowca z dziedziny informatyki i księgowości, albowiem występuje ono jedynie w formie zapisów informatycznych. Nadto biegły dokonał pozytywnej oceny pracy zarządcy jedynie na podstawie zbadania czy wszystkie składniki zaliczek zostały rozliczone pod względem księgowym, zaniechując oceny gospodarności w kwestii zawieranych umów oraz sprawdzenia rachunku matematycznego i rzetelności rozliczenia wobec braku zbadania dokumentów źródłowych, które zestawione są w rozliczeniu. Nadto biegły nie dokonał oceny gospodarności w zakresie kosztów ogrzewania oraz podgrzania wody mimo istnienia konfliktu interesów pomiędzy wspólnotą reprezentowaną przez spółdzielnię i dostawcę tej energii, którym jest ta sama spółdzielnia;

2.2. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 k.p.c., 278§1 k.p.c. i art. 286 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie żądania wnioskodawczyni o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, mającej wyjaśnić istotne wątpliwości w zakresie końcowych wniosków opinii, szczególnie w kwestii sposobu dokonania ustaleń przez biegłego, zwłaszcza wobec wyrażanie przez niego oceny o konieczności skorzystania z opinii specjalisty z zakresu informatyki i księgowości.

W odpowiedzi na apelację uczestnik postępowania G. N. wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie od wnioskodawczyni kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych za obie instancje oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wniósł nadto o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci listy obecności na ostatnim zebraniu rocznym na okoliczność nieobecności wnioskodawczyni i nie interesowania się przez wnisokodawczynię sytuacją we wspólnocie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Poddane kontroli instancyjnej postanowienie Sąd Okręgowy uznał za prawidłowe, a apelująca w wywiedzionym środku zaskarżenia nie zawarła argumentów mogących prowadzić do zajęcia odmiennego stanowiska. Postępowanie przeprowadzone w niniejszej sprawie oraz zgromadzony materiał dowodowy nie uzasadniały uwzględnienia żądania wniosku zgłoszonego przez wnioskodawcę T. M. o ustanowienie zarządcy przymusowego.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni domagała się ustanowienia zarządcy przymusowego we Wspólnocie Mieszkaniowej B. (...). U podstaw wniosku legła regulacja art. 26 ust 1 u.w.l. zgodnie z którą, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Wniosku tego Sąd I instancji zasadnie nie uwzględnił nie dopuszczając się wskazanych w apelacji uchybień tak w zakresie prawa procesowego jak i materialnego.

Na wstępie stwierdzić należy, iż regulacja zawarta w art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej u.w.l.) stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, art. 19 i 20 u.w.l., iż to sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością, jak i określają sposób tego zarządu. Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tego prawa rzeczowego, a określone w art. 140 k.c. w zw. z art. 195 k.c., stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie. Wychodząc z powyższego założenia nie sposób uznać, że w niniejszej sprawie takie przesłanki zostały spełnione.

Nie ulega żadnych wątpliwości, że rzeczone unormowanie art. 26 ust u.w.l. zostało prawidłowo zastosowane przez Sąd Rejonowy. Słusznie więc wskazał Sąd I instancji na dwie przesłanki upoważniające sąd do ustanowienia zarządu przymusowego.

Pierwszą z przesłanek ustanowienia zarządcy tymczasowego jest zaniechanie przez właścicieli lokali powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek powołania zarządu wynika wprost z art. 20 u.w.l., zgodnie z którym jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż 7, właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu. Wobec braku precyzyjnej regulacji ustawowej, przesłankę niepowołania zarządu wspólnoty będzie należy oceniać w kontekście konkretnego stanu faktycznego.. Istotą ustanowienia zarządcy przymusowego jest bowiem usunięcie stanu rzeczy, w którym brak jest podmiotu legitymowanego przez właścicieli lokali do sprawowania zarządu nieruchomością. Kolejne przesłanki przewidziane przepisem art. 26 ust 1 u.w.l. dla ustanowienia zarządcy przymusowego - odnoszą się do sytuacji, w których powołany przez właścicieli lokali zarząd dopuszcza się zaniedbań w wypełnianiu swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną. Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie bowiem w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Niewątpliwie naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W świetle powyższego, zaniechanie obowiązków albo też naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, które wywiera wpływ na sytuację prawną lub faktyczną, w szczególności ekonomiczną, wspólnoty mieszkaniowej może stanowić wystarczającą przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego. Należy jednak mieć na uwadze, że ustanowienie zarządcy przymusowego wywiera istotny wpływ na sytuację prawną wszystkich właścicieli lokali, w szczególności może prowadzić do ograniczenia ich uprawnień w zarządzaniu nieruchomością wspólną, poddając szereg czynności zarządczych pod bezpośredni nadzór sądu. Ustanowienie zarządu przymusowego powinno być więc środkiem wykorzystywanym w ostateczności, gdy inne mechanizmy wynikające z ustawy o własności lokali, w szczególności podejmowane próby odwołania dotychczasowego zarządu, nie dają oczekiwanych efektów. Niewątpliwie materiałem o istotnym znaczeniu dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności ustalenia możliwych przyczyn niepowołania zarządu pozostają wszelkie informacje uzyskane od właścicieli lokali i ich stanowisko w tym zakresie.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy, zaznaczania wymagało, iż wniosek o ustanowenie zarządcy przymusowego wnioskodawczyni wywiodła w 2011r. skupiając też na okolicznościach z tego okresu swoją argumentację, co do zasadności wniosku, a tyczącą się nieprawidłowości w funkcjonowaniu wspólnoty (brak nr NIP, rachunku bankowego, brak zarządu, nieprawidłowości w podejmowaniu uchwał i przekazania zarzadzania Spółdzielni Mieszkaniowej). Badanie okoliczności tyczących się wskazanego okresu który, w przekonaniu wnioskodawczyni, miały uzasadniać wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego było jednak zbędne dla rozstrzygania sprawy. Jak wynika bowiem ze zgromadzonych dowodów (a czego i apelująca nie negowała), w 2011r. Wspólnota Mieszkaniowa B. (...), uzyskała numer Regon, w 2012r. nr NIP, a w 2012r. zawarta została umowa o prowadzenie rachunku bankowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Nadto w dniu 5 czerwca 2013 r. sposób zarządu został skutecznie zmieniony, co wynika z uchwały nr 1 właścicieli lokali w dacie tej podjętej (k. 125 akt). Do momentu podjęcia uchwały nr 1 z dnia 5 czerwca 2013 r., która stanowiła zmianę sposobu zarządu ustalonego przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, we Wspólnocie Mieszkaniowej obowiązywał umowny sposób zarządu. Od 1 stycznia 1995 r. (do 5 czerwca 2013r.) obowiązywał zatem taki sposób zarządu nieruchomością wspólną, na jaki zgodzili się, wszyscy ówcześni właściciele lokali, składając swoje oświadczenia woli w umowach o ustanowieniu odrębnych własności ich lokali. Doznał on jednak skutecznej zmiany mocą uchwały z 5 czerwca 2013r., a podjętej w oparciu o obowiązujący już wówczas przepis art. 18 ust. 2a u.w.l., zgodnie z którym zmiana ustalonego umownie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Wskazana uchwała w zakresie skuteczności zmiany sposobu zarządu nie została podważona, a prawidłowość jej podjęcia w tym zakresie potwierdził również Sąd Okręgowy we Wrocławiu (oraz Sąd Apelacyjny rozpoznający apelację) w sprawie zainicjowanej przez apelującą o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej podjętych na zebraniu w dniu 30 marca 2011 r. (IC 1053/13, I A Ca 1076/14). Uznanie objętych pozwem uchwał za sprzeczne z prawem, nie przekładało się na zniweczenie uchwały z 5 czerwca 2013r. której wyłącznie jeden zapis został podważony pod względem skuteczności, a ściślej zawarty w §5 o zatwierdzeniu wszelkich czynności zarządu wspólnoty od dnia wejścia w życie ustawy o własności lokali do dnia podjęcia uchwały z 5 czerwca 2013r. i zatwierdzeniu wszelkich czynności właścicieli lokali przekraczających zakres zwykłego zarządu w powyższym okresie. Jak wskazał przy tym Sąd Apelacyjny uchylenie wskazanego zapisu było wynikiem zbyt ogólnego jego zapisu (co do zatwierdzanych czynności). W świetle powyższego nie budzi wątpliwości, iż w dniu 5 czerwca 2013r. doszło do prawidłowej a tym samym skutecznej zmiany sposobu zarządu (właściciele postanowili, iż zarząd nieruchomością wspólną na zasadach określonych w art. 20-23 u.w.l. będzie sprawował zarząd wybrany spośród właścicieli lokali, a składający się z trzech osób) oraz dokonano wyboru trzech członków zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej B. (...). Wspólnota rozpoczęła zatem funkcjonowanie z prawidłowo wybranym zarządem, posiadając już też NIP, Regon i rachunek bankowy. Tym samym te przesłanki w kontekście żądania ustanowienia zarządcy przymusowego utraciły aktualność na datę orzekania przez Sąd. Przepis art. 316 § 1 k.p.c. (stosowany odpowiednio w postępowaniu nieprocesowym na podstawie art. 13 § 2 k.p.c.) stanowi wprost, że przy wydaniu wyroku (postanowienia kończącego postępowanie nieprocesowe) sąd bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Co za tym idzie podstawa faktyczna skonstruowana we wniosku wszczynającym postępowanie straciła doniosłość w powyższym zakresie. To zaś czyniło zbędnymi ustalenia mające na celu ocenę prawidłowości funkcjonowania, zarzadzania Wspólnotą co najmniej przed 2013r., a w konsekwencji zwalniało Sąd od potrzeby oceny tych działań. Przesłanka ustanowienia zarządcy przymusowego określona w art. 26 ust. 1 u.w.l., na którą powoływała się wnioskodawczyni we wniosku z 2011 r. utraciła bowiem na datę orzekania przymiot okoliczności znaczącej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Wnioskodawczyni w piśmie datowanym na 21 października 2013r. podtrzymując wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego przytoczyła aktualne na tę datę okoliczności mające to uzasadniać, wskazując, iż zarząd Wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków, a wspólnotą faktycznie zarządza i administruje cały czasy od 1994r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w B., a zdaniem wnioskodawczyni ten sposób administrowania i zarzadzania narusza zasady prawidłowej gospodarki, co wpływa na rażąco wysokie koszty czynszu. Wnioskodawczyni podniosła, iż nie jest w stanie ustalić co składa się na koszty zarządzania i administrowania nieruchomością wspólną, w jaki sposób wyłaniani są dostawcy mediów i surowców potrzebnych do ich produkcji, brak wyszczególnienia kosztów kotłowni, wynagrodzenia osób zatrudnionych w kotłowni. Podniosła, iż od 1994r. do chwili obecnej sposób prowadzenia spraw Wspólnoty doprowadził do tego, że właściciele ponoszą rażąco wygórowane koszty zarzadzania i administrowania wspólnotą, nie mają jednocześnie faktycznego wpływu na sprawy wspólnoty, a decyzje w rzeczywistości podejmuje Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), a zdaniem wnioskodawczyni te decyzje naruszają zasady prawidłowej gospodarki Wspólnoty B. (...).

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż podstawą wniosku z art. 26 ust 1 u,w,l. pozostaje fakt, iż zarząd pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Wnioskodawczyni odnosi się zaś w przeważającej mierze do działań administratora a nie samego zarządu (notabene którego również była członkiem). Zauważyć trzeba, iż uchwałą nr 1 z 5 czerwca 2013r. którą dokonano zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólna oraz wyboru członków zarządu – upoważniono jednocześnie zarząd wspólnoty do zlecenia czynności administrowania/zarzadzania nieruchomością w drodze umów zlecenia. Tym samym zgodnie z wyżej wskazanym upoważnieniem zarząd wspólnoty mieszkaniowej w dniu 5 czerwca 2013r. podpisał umowę o administrowanie ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w B., zawarta na czas nieokreślony, w której zgodnie z §3 umowy zlecono admiratorowi wszelkie czynności nie przekraczające czynności zwykłego zarządu, w tym w szczególności wyartykułowane w umowie (pkt 1- 25). W umowie przewidziano jednocześnie wynagrodzenie za realizację powyższego w wysokości 0,60 zł /m kw powierzchni użytkowej lokali, które obciążało koszty zarządu nieruchomością wspólną (§10 umowy). Negowanie zatem przez wnioskodawczynię, iż Spółdzielnia zadania te wykonuje i pobiera za to wynagrodzenie nie znajduje podstaw. W sytuacji natomiast niezadowolenia członka wspólnoty z działań administratora, celowym pozostaje podjęcie czynności zmierzających do jego zmiany poprzez wypowiedzenie umowy ze Spółdzielnią przez zarząd, po wcześniejszym uzyskaniu zgody większości właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Wnioskodawczyni takich czynności nie podejmowała, jaki również i takich zmierzających do zmiany samego zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej mimo swoich zarzutów, iż ten wybrany jest podległy Spółdzielni Mieszkaniowej. Wnioskodawczyni zatem w obszarze wspólnoty nie skorzystała z żadnych dostępnych jej działań przewidzianych w ustawie o własności lokali a umożliwiających wpłynięcie na sposób zarządzania nieruchomością wspólną, wywodząc od razu wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego, który jak wyżej wskazywał Sąd Okręgowy winien być ostatecznością.

Nie można też pomijać, iż stanowisko wnioskodawczyni nie znalazło wsparcia u pozostałych właścicieli lokali. W odpowiedziach na wniosek 39 właścicieli lokali (we wspólnocie liczącej 52 lokale) wniosło o jego oddalenie, wskazując na funkcjonowanie zarządu wybranego 5 czerwca 2013r., posiadanie nr NIP, rachunku bankowego, organizowanie zebrań wspólnoty w pierwszym kwartale roku, na których podejmowane są uchwały dotyczące spraw gospodarczych, finansowych i organizacyjnych wspólnoty. Wskazali nadto, iż zarząd otrzymuje absolutorium z prowadzonych działań. W dalszym piśmie złożonym po aktualizacji przez wnioskodawczynię okoliczności uzasadniających złożony wniosek, uczestnicy (w liczbie 34) domagając się oddalenia wniosku, podnieśli, iż wnioskodawczyni nie podjęła żadnych prób by usunąć stan, który w jej ocenie może stanowić postawę ustanowienia zarządcy przymusowego, w tym próby odwołania lub zmiany zarządu i zwołanie w tym celu zebrania właścicieli lokali. Odnieśli się nadto do zarzutów wnioskodawczyni wskazując, iż jedynie wnioskodawczyni kwestionuje prawidłowość funkcjonowania zarządu, wybranego prawidłowo i uzyskującego absolutorium na zebraniu. Wskazali również, iż wspólnota mieszkaniowa powstała z chwilą wyodrębnienia i sprzedaży lokali na tzw. popegeerowskim osiedlu przez (...) Skarbu Państwa. W chwili wyodrębnienia i sprzedaży lokali została też utworzona Spółdzielnia Mieszkaniowa, której w celu eksploatacji nabytych mieszkań – Agencja przekazała w drodze umowy, nieodpłatnie na własność urządzenia wchodzące w skład towarzyszącej mieszkaniom infrastruktury. Utworzenie spółdzielni miało na celu umożliwienie efektywnego zarządzania nieruchomością wspólną i zmniejszenie kosztów zarządu. Uczestnicy podnieśli, iż w odniesieniu do Wspólnoty w B., idea spółdzielni odniosła sukces, wspólnota jest zarządzana prawidłowo, z zachowaniem zasad racjonalnej gospodarki. Wszystkie media są dostarczane członkom, prowadzone są remonty, wybudowano nową kotłownię, wykonywane są nowe chodniki. Wskazali na bezzasadność zarzutu wnioskodawczyni o wygórowanych czynszach, bowiem nie pozostaje to bez wpływu na standard mieszkania w budynkach, które jako starsze wymagają remontu i większych nakładów. Wskazali nadto na to, iż w obrocie pozostają wszystkie podjęte uchwały, poza tymi tylko z 2011r. wyeliminowanymi przez Sąd Okręgowy w spawie IC 688/11. Uczestnicy podnieśli, iż skoro istnieje skutecznie powołany zarząd, który zapewnia jej prawidłowe funkcjonowanie, to brak jest podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego, co w istocie powodowałoby także wzrost kosztów zarządu wspólnoty, z czym się nie zgadzają. Wskazali, iż obecny zarząd nie pobiera wynagrodzeń, a koszy zarządzania przez spółdzielnię zamknęły się w kwocie 14.898,47 zł. Proponowane zaś przez wnioskodawczynię wynagrodzenie zarządcy ma wynieść 1500 zł miesięcznie niego, co daje rocznie 22140 zł brutto a zatem więcej. Wskazali nadto, iż koszty administrowania obejmują koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (sprzątanie, koszenie trawy, odśnieżanie, bieżąca konserwacja, drobne naprawy). Środki te nie są przeznaczone na wynagrodzenie kosztów zarzadzania przez spółdzielnię takich jak wynagrodzenie zarządu. Ustanowienie zarządcy nie spowoduje zatem likwidacji usług administrowania. Odnosząc się do zarzutów wnioskodawczyni o braku jej wiedzy co do składowych kosztów zarządzania i administrowania, podnieśli iż wnioskodawczyni nigdy nie zwracała się o takie informacje, poza tym na każdym zebraniu członków wspólnoty przedstawiano szczegółowe rozliczenie zarządu oraz plan na przyszły rok. Wnioskodawczyni jeśli była obecna na zebraniach nie zwracała się o wyjaśnienie nurtujących ją kwestii, poza ogólną negacją działań zarządu. Uczestnicy wskazali nadto na chybiony zarzut dotyczący wyłaniania dostawcy CO i ciepłej wody, bowiem wspólnota posiada własną kotłownię, a miał do niej nabywany jest od dostawcy oferującego najniższą cenę. Podnieśli jednocześnie, iż fakt niezamontowania liczników wynika z tego, iż wiązałoby się to ze znacznymi kosztami, a wnioskodawczyni nie wykazała nawet by obecne koszty dostawy mediów są wyższe niż po zamontowaniu licznik.

Przy takim stanowisku większości współwłaścieli zestawionego z jednostkowym stanowiskiem wnioskodawczyni, uzasadnionym było z jej strony szczegółowe określenie zarzutów względem działań aktualnego zarządu w tym tyczących się obecnego okresu, a mających wskazywać na realizację przesłanek z art. 26 ust 1 u.w.l. dla ustanowenia zarządcy przymusowego. Podkreślić trzeba, iż postępowanie w przedmiocie ustanowienie zarządcy przymusowego wszczynane jest na wniosek członka wspólnoty. Sąd nie działa w tym zakresie z urzędu. Nie ustanawia zatem zarządcy wspólnoty mieszkaniowej bez żądania pochodzącego od uprawnionej osoby. Postępowanie o wyznaczenie zarządcy jest wnioskowe i sprowadza się do oceny przez sąd okoliczności podniesionych przez wnioskodawcę z punktu widzenia ustawowych przesłanek takiej decyzji. Występując z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego podmiot uprawniony poddaje ocenie sądu skonkretyzowane okoliczności, które w jego ocenie uzasadniają potrzebę ustanowienia zarządcy przymusowego i tylko w takim zakresie sąd orzekający władny jest rozpoznać zgłoszone żądanie.

Wnioskodawczyni jednak ograniczyła się do ogólnikowych zarzutów, których w toku postępowania właściwie nie rozwinęła, a z czym szły w parze i ogólnie wskazane okoliczności na jakie wnioskowała dowody, w tym i dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości (k. 221 akt). Wnioskodawczyni domagała się bowiem wydania opinii na okoliczność naruszenia przez podmiot zarządzający wspólnota od czasu jej utworzenia do chwili obecnej zasad prawidłowej gospodarki, co ma wpływ na wysokie koszty opłat ponoszonych przez właścicieli lokali, oraz na okoliczność nieprawidłowego rozliczenia kosztów administrowania i zarządu, kosztów za dostarczanie ciepłej wody i CO, odprowadzania ścieków, wywozy śmieci, prowadzenia dokumentacji finansowej wspólnoty w sposób nieprawidłowy, niekompletny i nieprzejrzysty oraz niezwoływanie przez zarząd zebrań i nie podejmowanie uchwał w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Nie budzi wątpliwości, iż strona ma obowiązek wskazać, jakie dokładnie okoliczność chce udowodnić. Postępowanie dowodowe służy przecież weryfikacji prawdziwości twierdzeń stron o faktach. W konsekwencji, sformułowanie określonych twierdzeń przez strony musi wyprzedzać przeprowadzenie postępowania dowodowego. Tym samym, wnioskodawczyni winna wskazać podstawowe elementy indywidualizujące każde z naruszeń jakie zarzuciła zarządowi a które w jej ocenie realizuje przesłankę z art. 26 ust 1 u.w.l., czego zabrakło. Umożliwiłoby to nie tylko uczestnikom zajęcie stanowiska w tych kwestiach, ale również przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność istnienia zarzucanych przez wnioskodawczynię nieprawidłowości. Postępowanie dowodowe służy wykazaniu czy określony fakt miał miejsce (art. 227-229 k.p.c.), nie zaś wskazaniu, że określony fakt zaistniał i odbywa się to postępowanie na wniosek strony, która twierdzenia formułuje (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c., art. 236 k.p.c.). Wnioskodawczyni formułując wniosek dowodowy oczekiwała w istocie od opinii biegłego, iż wyłuszczy ona wszelkie nieprawidłowości w funkcjonowaniu zarzutów, których ona sama nie potrafiła precyzyjnie określić. Rzeczą biegłego sądowego nie jest wyszukiwanie za stronę naruszeń i uchybień, bowiem nie jest jego rolą czynienie ustaleń w sprawie. Opinia biegłego nie może być sama w sobie źródłem materiału faktycznego sprawy, ani tym bardziej stanowić podstawy ustalenia okoliczności będących przedmiotem oceny biegłego. Niewątpliwie bowiem ustalenie stanu faktycznego należy do sądu orzekającego, a biegli powinni udzielić odpowiedzi na konkretne pytania dostosowane do stanu faktycznego sprawy. Podkreślić jednocześnie należy iż wynikający z art. 236 k.p.c. obowiązek sądu sformułowania tezy dowodowej ma charakter wtórny, w stosunku do wynikających z zasady kontradyktoryjności (art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c.) obowiązków procesowych stron i w żadnym razie nie oznacza zastępowania przez sąd stron, co do ciążących na nich w tym zakresie obowiązków. Sąd nie jest, co do zasady - uprawniony ani zobowiązany do modyfikacji merytorycznej treści tezy wskazanej przez stronę, gdyż treść ta stanowi przejaw woli strony w zakresie obranego przez nią kierunku prowadzenia postępowania dowodowego. W takich okolicznościach, przy ogólnej tezie dowodowej zakreślonej przez samą wnioskodawczynię a idąca w parze i z ogólnymi zarzutami samego wniosku – sporządzona przez biegłego w sprawie opinia również wykazała się ogólnością, nie wspierając przy tym stanowiska skarżącej o naruszeniu przez zarząd zasad prawidłowej gospodarki na przestrzeni czasu od 1994r. do daty opiniowania przez biegłego. Biegły uznał prawidłowość zarządzania wspólnoty, wskazując, iż nie ma podstaw twierdzić, iż zarząd działa na szkodę wspólnoty lub nie działa w ogóle. W świetle opinii brak jest również dowodów na to, że zarząd wspólnoty czy zarząd spółdzielni jako administrator- zarządca działali na szkodę wspólnoty, również nie ma dowodów na to, aby prowadzona księgowość wspólnoty miała znamiona zatajania kosztów i wadliwego prawnie rozliczania całej wspólnoty oraz indywidualnie właścicieli lokali mieszkalnych. Przy takiej opinii będącej w istocie pokłosiem zakreślonej przez samą wnioskodawczynię tezy dowodowej w powiązaniu i z ogólnymi zarzutami wniosku odnoszącymi się mimo wszystko przede wszystkim do lat ubiegłych trudno było uznać jej sporządzenie przyczynić się miało w sposób istotny do rozstrzygnięcia sprawy, tym bardziej na korzyść wnioskodawczyni. Dodać też trzeba, iż niezadowolenie z treści opinii objawiające się w zarzutach wnioskodawczyni jakie podniosła w piśmie datowanym na 10 grudnia 2016r., sprowadzało się ogólnie do zakwestionowania opinii wobec zdaniem wnioskodawczyni nieprecyzyjnego wyjaśnienia przez biegłego wskazanych w opinii nieprawidłowości. Z takim uzasadnieniem domagała się powołania innego biegłego, jaki to wniosek Sąd Rejonowy zasadnie zatem oddalił. Taka bowiem argumentacja jaką zaoferowała wnioskodawczyni nie mogła uzasadniać ani sporządzenia opinii uzupełniającej ani tym bardziej powołania innego biegłego do sporządzenia opinii zgodnie z art. 286 k.p.c., czego domagała się skarżąca. Sąd Najwyższy wyroku z dnia 15 lutego 1974 r., II CR 817/73 wskazał, że dowód z opinii biegłego ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Nie można przyjąć, że Sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym wypadku, gdy opinia złożona jest niekorzystna dla strony. W powoływaniu kolejnych biegłych nie ma dowolności. U podstaw takiej decyzji powinny leżeć racjonalne argumenty . Takich wnioskodawczyni nie dostarczyła.

Nieskuteczne były jednocześnie zarzuty dotyczące naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. i 286 k.p.c., bowiem aby skutecznie zażądać kontroli niezaskarżalnego postanowienia o oddaleniu wniosków dowodowych muszą być spełnione warunki-po pierwsze skuteczne zgłoszenie zastrzeżenia do protokołu w trybie art. 162 k.p.c., a po drugie właściwy wniosek o dokonanie tej kontroli zawarty w środku zaskarżenia. Z ugruntowanego orzecznictwa wynika, że skuteczne sformułowanie zarzutu w trybie art. 162 k.p.c. ma umożliwić sądowi zorientowanie się na czym uchybienie polega oraz wszczęcie postępowania naprawczego, o ile w istocie uchybienie występuje. Skoro tylko poprzez prawidłowo umotywowane zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c. apelujący może kwestionować niezasadne w jego odczuciu oddalenie wniosku dowodowego, przeciwko któremu oponował i to w sposób pozwalający sądowi na zmianę, w toczącym się już postępowaniu, a nie w przyszłym postępowaniu odwoławczym, swojego stanowiska co do dopuszczenia określonego dowodu na jednoznacznie określoną, istotną dla sprawy okoliczność, winien dokładnie sprecyzować zarzuty odnośnie postanowienia dowodowego. Celem regulacji z art. 162 k.p.c. jest pobudzenie inicjatywy stron w doprowadzeniu do szybkiego usunięcia dostrzeżonych przez nie naruszeń przepisów postępowania i umożliwienie sądowi niezwłocznego naprawienia błędu. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2016 r., I ACa 106/16). Dodatkowo-jak wskazano wyżej-dla podjęcia przez sąd odwoławczy kontroli niezaskarżalnego postanowienia wydanego przez Sąd pierwszej instancji konieczne jest zawarcie w apelacji stosownego wniosku w trybie art. 380 k.p.c. Jak zaś wynika z wniesionej w tej sprawie apelacji, skarżąca takiego wniosku nie sformułowała, przy czym w sytuacji, gdy środek zaskarżenia wnosi profesjonalny pełnomocnik wniosek o kontrolę niezaskarżanego postanowienia winien być jednoznaczny (wyrok Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2009 r., IV CSK 270/09).

Uwzględniając zatem całość zgromadzonego materiału dowodowego zaoferowanego przez strony, w tym z dokumentów (uchwał, umów, zawiadomień, rozliczeń, pism) oraz przy uwzględnieniu stanowisk pozostałych właścicieli lokali (uczestników postępowania) oraz dodatkowo treści opinii biegłego sporządzonej zgodnie z tezą dowodową wskazaną przez wnioskodawczynię, a której wniosków skutecznie nawet (choćby precyzyjnymi zarzutami) nie podważyła, należało uznać (przy uwzględnieniu normy art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.), iż wnioskodawczyni nie wykazała (art. 6 k.c.) by w aktualnym stanie sprawy przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego o jakich stanowi art. 26 ust 1 u.w.l. zaistniały. Sąd Rejonowy zasadnie też zatem zajął takie stanowisko, zachowując reguły swobodnej oceny dowodów wyrażone w art. 233§1 k.p.c. Naruszenia rzeczonej normy Sąd Okręgowy się zatem nie dopatrzył.

Wskazać należy (przy uwzględnieniu całości materiału dowodowego), iż Wspólnota Mieszkaniowa ma określone zasady wykonywania zarządu nieruchomością wspólną oraz wybrany i działający zarząd, a także zarządcę administrującego tą nieruchomością. W niniejszej sprawie nie istnieje więc z oczywistych przyczyn pierwsza ze wskazanych przesłanek ustanowienia zarządu przymusowego. Zdaniem Sądu Okręgowego, nie została także spełniona przesłanka druga. Ustawa w swej treści nie definiuje ani nawet nie precyzuje pojęcia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością. Prawidłowość zarządzania oznacza jednak niewątpliwie takie działania, które są racjonalne, uzasadnione, logiczne i celowe. Zadaniem wspólnoty jest przede wszystkim utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zdatnym do użytku, po to aby członkowie wspólnoty mogli z tego tytułu czerpać określone korzyści i przywileje. Odpowiednie postępowanie wspólnoty obejmuje czynności, istotą których jest dokonywanie wszelkiego rodzaju napraw, remontów, modernizacji oraz również i ulepszeń. Realizacja tych zadań wymaga poza tym dysponowania stosownymi środkami finansowymi, które trzeba wcześniej zabezpieczyć. W tym celu powszechna jest praktyka ustanawiania specjalnego funduszu remontowego, na który wpływają zaliczki wpłacane przez członków. W realiach niniejszej sprawy uznać należy, że wspólnota podejmuje działania celem poprawy stanu nieruchomości oraz komfortu i standardu życia właścicieli lokali, na co wskazywali uczestnicy postępowania (ocieplenie budynków, realizacja chodników, budowa własnej kotłowni). Do lokali i nieruchomości wspólnych jest również dostarczane ciepło z własnej kotłowni, należności w jakim zakresie rozlicza administrator. Sposób zaś rozliczeń (bez opomiarowania) jest decyzją właścicieli lokali i tylko oni (większością głosów wyrażoną w uchwale) mogą powyższe zmienić. Pamiętać przy tym należy, że zarząd nieruchomością obejmuje dwie sfery działalności. Po pierwsze mamy tutaj do czynienia z czynnościami zwykłego zarządu tzw. zarząd bieżący, które leżą w gestii zarządu Wspólnoty jako jej organu wykonawczego lub (jak w niniejszej sprawie) powołanego zarządcy (Spółdzielni Mieszkaniowej). Po drugie w rachubę wchodzą czynności przekraczające zwykły zarząd, które mieszczą się w kompetencjach samej Wspólnoty. Na tej ostatniej płaszczyźnie Wspólnota podejmowała uchwały, także w kwestiach podnoszonych przez wnioskodawczynię (uchwały o udzielaniu absolutorium zarządowi, o przyjęciu sprawozdania zarządu, w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego, w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólna – k. 576 i n. akt). Wnioskodawczyni w przewidzianym do tego trybie nie kwestionowała uchwał wspólnoty, poza kilkoma z 2011r., a co było nieistotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, uwzględniając czasokres orzekania przez Sąd. Wskazać też trzeba, iż podnoszone przez wnioskodawczynię kwestie wilgoci w mieszkaniu czy nawet problemów z ciepłą wodą w zimie w ogólnym rozrachunku nie wpływają na pozytywny wizerunek zarządu w oczach pozostałych mieszkańców (kilkudziesięciu osób). Oprócz tego zarząd odpowiednio czuwał i organizował funkcjonowanie samej Wspólnoty, co przejawiło się w zwoływaniu zebrań Wspólnoty i ustaleniu porządku obrad – jakie to zadanie zgodnie z umową realizował zarządca. Brak właściwej aktywności wnioskodawczyni na zebraniach nie oznacza, iż ich zwołanie i przebieg był nieprawidłowy, tym bardziej nie przekłada się to na możliwość stwierdzenia wadliwości o jakich stanowi art. 26 ust 1 u.w.l. Warte podkreślenia jest również i to, że przeważająca większość członków Wspólnoty działa jednomyślnie i nie zgłasza jakichkolwiek zastrzeżeń do działań zarządu – co podnosili w toku postępowania, wskazując też i prawidłowość działań administratora oraz niskich kosztów związanych z jego ustanowieniem. Nie sposób zaś racjonalnie uznać, iż członkom tym nie leży w interesie dobro nieruchomości wspólnej, gdyż przecież mieszkają na terenie tej nieruchomości i są właścicielami lokali, z których własnością związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Niezadowolenie wnioskodawczyni spowodowane de facto koniecznością partycypowania w kosztach zarząd nieruchomością wspólną oraz opłatach za media, których wysokości nie akceptuje, a których rozliczanie (przez administratora) odbywa się zgodnie z wola większości właścicieli lokali, znajdując jednocześnie (co do zasady ) oparcie w regulacji art. 12-17 ustawy o własności lokali - nie może być wystarczającym argumentem do uwzględnienia wniosku, skoro we Wspólnocie Mieszkaniowej decydująca jest wola większości właścicieli lokali, a zarząd ma obowiązek wykonywać wolę tego gremium. Reasumując nie można więc uznać, że zarząd wspólnoty nieruchomości położonej B. (...) nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Innymi słowy nie ma podstaw, aby pozbawiać członków Wspólnoty prawa do zarządzania nieruchomością na zasadach przez siebie określonych.

Mając na względzie, że wyznaczenie zarządcy przymusowego przez Sąd jest środkiem ostatecznym i wyjątkowym i znajdującym swoje uzasadnienie jedynie wówczas, gdy w inny sposób współwłaściciele nie są w stanie sprawować zarządu, w przedmiotowej sprawie zastosowanie tej instytucji nie jest usprawiedliwione.

Sąd Okręgowy oddalił zgłoszony na etapie postępowania apelacyjnego w odpowiedzi na apelację przez uczestnika postępowania wniosek dowodowy jako nie mający istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy, uznając apelację za niezasadną, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł jak w punkcie I sentencji.

SSO Małgorzata Dasiewicz-Kowalczyk SSO Beata Stachowiak SSO Anna Kuczyńska