Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Konin, dnia 2 lipca 2018 r.

Sąd Rejonowy w Koninie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: ASR Adam Maliszewski

Protokolant: stażysta Ewelina Jerzyńska-Augustynowicz

po rozpoznaniu w dniu 21 czerwca 2018 roku w Koninie

na rozprawie

sprawy powództwa P. J.

przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez L. K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przenoszącego za wynagrodzeniem własność części nieruchomości

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda P. J. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa reprezentowanego przez L. K. kwotę 3.600,00 zł (trzy tysiące sześćset zł) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

ASR Adam Maliszewski

Sygn. akt I C 750/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 26 września 2016 roku powód P. J. wniósł o:

- zobowiązanie pozwanego Skarbu Państwa – L. K. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: Skarb Państwa – L. K. przenosi na P. J. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą F. P. J. Ś. ul. (...) – własność wydzielonej geodezyjnie części działki o powierzchni około 0,0344 ha, oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), położonej w obrębie Ś. gmina Ś., objętej księgą wieczystą KW (...) za cenę 10.970 zł”;

- ustalenie wynagrodzenia za przeniesienie własności części nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) o powierzchni około 0,0344 ha na kwotę 10.970 zł a w przypadku zakwestionowania wysokości tej ceny przez pozwanego, przeprowadzenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości części nieruchomości objętej pozwem;

- przeprowadzenie podziału geodezyjnego działki nr (...) o powierzchni całkowitej 6,80066 ha i wydzielenie działki objętej pozwem o powierzchni 0,0344 ha.

W uzasadnieniu powód wskazał, że w latach siedemdziesiątych XX wieku poprzednik prawny powoda – (...) w K. wybudował na nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr ewidencyjnym (...) studnię głębinową oraz część pawilonu wypoczynkowego, przyjmując w dobrej wierze, że nieruchomość na której dokonuje inwestycji budowlanych jest w jego posiadaniu. Dopiero w 2007 roku w związku ze sprzedażą na rzecz (...) S.A. części nieruchomości, wydzielona została z nieruchomości leśnej o numerze 131b, d – część nieruchomości oznaczona numerem ewidencyjnym (...). Okazało się wówczas, że granica działek przebiega przez budynek pawilonu wypoczynkowego należącego obecnie do powoda, zaś studnia głębinowa znajduje się w całości na sąsiedniej działce oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), co uzasadnia wystąpienie przez powoda z powództwem w oparciu o treść art. 231 §1 k.c. (pozew, k. 2-5).

W odpowiedzi na pozew pozwany przyznał, że na jego terenie znajduje się częściowo obiekt budowlany należący do powoda i z tego względu skłonny jest wyrazić zgodę na uregulowanie stanu posiadania i własności w części dotyczącej przekroczenia granicy tego budynku, z uwzględnieniem przepisów prawa budowlanego określających minimalne odległości obiektu budowlanego od granicy działki sąsiedniej. W zakresie studni głębinowej pozwany wskazał z kolei, że studnia ta posadowiona jest w części działki, dzierżawionej przez B. B., a zatem trudno mówić o jakimkolwiek posiadaniu powoda tej studni, wobec czego pozwany zaproponował zamiast wykupu tej części nieruchomości - rozważenie przez powoda użytkowania studni na podstawie umowy dzierżawy lub służebności przesyłu (odpowiedź na pozew, k. 98-100).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W drugiej połowie lat siedemdziesiątych (...) w K. dzierżawiła od Skarbu Państwa – L. działkę leśną o numerze geodezyjnym (...), położoną w obrębie i gminie Ś. i przeznaczoną początkowo na obozy dla uczniów szkoły górniczej. Na tym terenie (...) postanowiła wybudować ośrodek wypoczynkowy, w którym obok domków drewnianych planowała wybudować domy murowane o wyższym standardzie, tj z ciepłą wodą, siecią tv oraz ogrzewaniem. W 1978 roku na sąsiadującej z lasem polanie wybudowano studnię głębinową (zeznania świadka W. J., k. 102 v. – 103).

29 grudnia 1995 roku Przedsiębiorstwo Państwowe (...) wykupiła od Skarbu Państwa L. K. wchodzącą dotychczas w skład lasu objętego księgą wieczystą Kw (...) działkę gruntu nr (...) o powierzchni 5,8654 ha (umowa kupna – sprzedaży, k. 2-4 akt kw nr (...); zeznania świadka A. K., k. 120 v. – 121; okoliczność bezsporna).

Na podstawie aktu komercjalizacji przedsiębiorstwa państwowego z dnia 12 maja 1999 roku, nr rep A (...) (...) w K. została przekształcona w (...) Spółkę Akcyjną z siedzibą w K.. Na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i przeniesienia własności nieruchomości w celu pokrycia kapitału zakładowego z dnia 11 maja 2007 roku, rep. A nr (...) własność przedmiotowej działki przeszła na Ośrodek (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w K., której firmę zmieniono postanowieniem Sądu Rejonowego w K.z dnia 13 sierpnia 2009 roku, sygn. akt: (...).KRS/(...) na: Centrum (...) S. z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (zeznania świadka W. J., k. 102 v. – 103; umowa kupna sprzedaży, k. 2, kw (...), zawiadomienie, k. 16 akt kw (...); zawiadomienie, k. 42 akt kw (...); postanowienie SR w K., k. 50 akt kw (...), okoliczność bezsporna).

Na podstawie prawomocnego wykazu zmian gruntowych z dnia 27 października 2003 roku dotychczasowa działka nr (...) o powierzchni 5,8654 ha otrzymała numer (...) (wykaz zmian gruntowych k. 22 kw (...); wypis z rejestru gruntów, k. 47).

1 marca 2016 roku powód P. J. nabył od spółki (...), będącej jedną ze spółek (...) przedmiotowy ośrodek wypoczynkowy w Ś.. Przed zakupem działki powód nie poprosił geodety o sprawdzenie punktów granicznych nieruchomości w terenie, będąc przekonanym, że wszystkie zakupione budynki ośrodka wraz ze studnią głębinową znajdują się na zakupionej przez niego działce gruntu. Kiedy jednak dzierżawiący działkę sąsiednią B. B., nosząc się z zamiarem wykupu tej działki od L., wynajął geodetę okazało się, że zarówno odwiert studni głębinowej wraz z pompą jak i część jednego z budynków wchodzących w skład ośrodka wypoczynkowego znajdują się na sąsiedniej działce o numerze geodezyjnym (...), zaś stojący na przedmiotowej działce płot z lat siedemdziesiątych XX wieku nie jest wyznacznikiem granicy (umowa sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, k. 63-71 kw nr (...); odpis księgi wieczystej nr (...), k. 27-45; zeznania świadka A. K., k. 120 v. – 121; dowód z przesłuchania powoda, k. 121 v.; protokół z oględzin nieruchomości, k. 154-154 v.).

Działkę gruntu na której obecnie znajduje się studnia głębinowa od 1995 roku dzierżawi od L. B. B., który zezwala powodowi na korzystanie z tej studni (zeznania świadka B. B., k. 120 v).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o wskazane wyżej dowody w postaci załączonych do akt dokumentów, zeznań świadków oraz przesłuchania powoda. Podkreślenia wymaga, że wiarygodność któregokolwiek z przeprowadzonych dowodów nie była kwestionowana w toku postępowania, a fakty dotyczące przedmiotowych nieruchomości były w zasadzie niesporne między stronami. Spór dotyczył jedynie prawa jakie należało zastosować w ustalonym stanie faktycznym.

Uznając, iż w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie art. 231 §1 k.c., Sąd oddalił wniosek strony powodowej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety celem geodezyjnego wydzielenia części działki nr (...) objętej pozwem oraz wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości wydzielonej działki objętej pozwem – jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył, co następuje:

Powód oparł swoje powództwo na treści art. 231 §1 k.c. Zgodnie z tym przepisem samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przesłankami roszczenia unormowanego w art. 231 § 1 są: samoistne posiadanie cudzego gruntu, dobra wiara posiadacza oraz wzniesienie budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej na ten cel działki.

Roszczenie o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki przysługuje tylko samoistnemu posiadaczowi, który dokonał budowy. Pojęcie samoistnego posiadania określa art. 336 k.c. Artykuł 231 § 1 k.c. nie obejmuje swoją dyspozycją posiadania właściciela, lecz tylko posiadanie niezwiązane z określonym prawem, a więc będące tylko określonym stanem faktycznym. Do oceny charakteru posiadania (samoistnego czy zależnego) właściwa jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia (zob. komentarz do art. 231 k.c. pod red. J. Gudowskiego, LEX 2016 r.).

Przenosząc powyższe uwagi natury ogólnej na grunt przedmiotowej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że roszczenie z art. 231 §1 k.c. przysługuje zasadniczo podmiotowi który dokonał budowy budynku czy budowli. Sąd rejonowy w niniejszym składzie podziela jednak prezentowane w orzecznictwie stanowisko, na które powoływała się również strona powoda (zob. wyrok SN z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 721/10, opubl. w LEX nr 1050453), zgodnie z którym przepis art. 231 k.c. może być zastosowany również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu własności ze stanem posiadania. W omawianej sprawie za przyjęciem dopuszczalności wystąpienia z powództwem z art. 231 §1 k.c. przez powoda jako następcę prawnego podmiotu który wybudował częściowo na sąsiedniej działce część budynku i budowlę w postaci studni głębinowej – przemawia fakt, iż do chwili obecnej sytuacja ta nie została uregulowana prawnie, co z pewnością nie sprzyja obrotowi gospodarczemu.

Stosownie jednak do poczynionych wyżej uwag ogólnych niezbędnymi przesłankami uwzględnienia powództwa z art. 231 § 1 k.c. są samoistne posiadanie istniejące w chwili wznoszenia budynku lub budowli oraz jego dobra wiara budującego. O ile można uznać, iż budując studnię głębinową oraz budynki ośrodka wypoczynkowego poprzednik prawny powoda działał w dobrej wierze będąc przekonanym, że wszystkie budynki i budowle zostały pobudowane na dzierżawionej przez niego działce, o tyle w ocenie Sądu brak jest w tym przypadku spełnienia przesłanki samoistnego posiadania nieruchomości na której wzniesiono budynki i budowle.

W orzecznictwie Sądowym prezentowany jest pogląd zgodnie z którym do oceny charakteru władztwa (samoistnego czy zależnego) właściwa jest chwila wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Problem ten był przedmiotem analizy Sądu Najwyższego uzasadnieniu wyroku z dnia 30 marca 1983 roku w sprawie I CR 44/83, w której po wzniesieniu budynku na działce będącej w samoistnym posiadaniu wznoszącego, doszło następnie do zmiany charakteru posiadania z samoistnego na zależne. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy jasno stwierdził, że zmiana posiadania samoistnego na zależne dokonana później (tj już po wzniesieniu budynku lub budowli) nie ma znaczenia dla możliwości zastosowania art. 231 § 1 k.c. Podzielając w pełni zaprezentowany pogląd należy zauważyć, iż ma on również zastosowanie w sytuacji odwrotnej, a zatem w przypadku gdy w chwili wznoszenia budynku lub budowli wznoszący nie ma przymiotu posiadacza samoistnego. W takiej sytuacji brak jest podstaw do zastosowania art. 231 §1 k.c. nawet jeśli już po wybudowaniu budynku lub budowli z przekroczeniem granic działki dojdzie do zmiany charakteru posiadania budującego z zależnego na samoistne.

Zgodnie z niekwestionowanymi przez strony ustaleniami w badanej sprawie do budowy studni kanalizacyjnej i budynku z przekroczeniem granic działki nr (...) (obecnie nr (...)) doszło w drugiej połowie lat siedemdziesiątych kiedy to (...) w K. jedynie dzierżawiła od Skarbu Państwa – L. przedmiotową działkę, a zatem była niewątpliwie jej posiadaczem zależnym. Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że w omawianej sprawie poprzednik prawny powoda nie był w ogóle samoistnym posiadaczem przedmiotowej nieruchomości, albowiem posiadanie jest jedynie pewnym stanem faktycznym, zaś w tym przypadku władztwo (...)nad tym gruntem zawsze miało swoją podstawę prawną w postaci najpierw umowy dzierżawy, później zaś w postaci prawa własności, po zakupie przedmiotowej nieruchomości od Skarbu Państwa przez (...).

Mając na względzie wskazane okoliczności, Sąd oddalił w całości żądanie powoda oparte o treść art. 231 §1 k.c., z uwagi na brak spełnienia przez poprzednika prawnego powoda przesłanki samoistnego posiadania nieruchomości w chwili wznoszenia przez niego budynku i budowli objętych niniejszym pozwem.

O kosztach sądowych orzeczono w oparciu o treść art. 98 §1 k.p.c. uznając, że powód przegrał proces w całości. Z tego względu Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.600 zł zwrotu kosztów procesu na którą w całości złożyły się koszty zastępstwa procesowego stosownie do treści §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

ASR Adam Maliszewski