Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Roman Dziczek

Sędziowie: SA Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska (spr.)

SA Joanna Wiśniewska - Sadomska

Protokolant:Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 5 września 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa K. O.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie

z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II C 343/16

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym częściowo w ten sposób, że oddala powództwo o zapłatę kwoty 160 000 zł (sto sześćdziesiąt tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23 stycznia 2010r do dnia 18 sierpnia 2011r. oraz o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty 60 000 zł (sześćdziesiąt tysięcy złotych) od dnia 23 stycznia 2010r. do dnia 18 sierpnia 2011r. oraz w punkcie trzecim w ten sposób, że zasądzone od pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz K. O. koszty procesu obniża do kwoty 14 091,40 zł (czternaście tysięcy dziewięćdziesiąt jeden złotych i czterdzieści groszy);

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od K. O. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 8 000 zł (osiem tysięcy złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego .

Joanna Wiśniewska- Sadomska Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska Roman Dziczek

Sygn. akt V ACa 654/17

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 3 marca 2017 r. Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie zasądził od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz powódki K. O. kwotę 320 000zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 23 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 60 000zł za okres od dnia 23 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz zasądził od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. na rzecz powódki K. O. kwotę 32 517zł tytułem zwrotu kosztów procesu. (pkt 3)

Powyższy wyrok zapadł w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 24 lipca 2009 r. (...) sp. z o.o. w W. zawarła z H. O. i K. O. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. (...) sp. z o.o. oświadczyła, iż stanowiąca jej własność nieruchomość gruntowa przy ul. (...) w W. – W. zostanie zabudowana budynkami jednorodzinnymi dwulokalowymi, o powierzchni każdego lokalu (...)m ², budynkiem biurowym i budynkiem, w którym znajdować się będą trzy lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy, okazując przy tym decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących każdy z dwoma lokalami mieszkalnymi. Strony zobowiązały się do zawarcia do dnia 31 grudnia 2010 r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, w której strony ustanowią odrębną własność lokalu mieszkalnego o powierzchni 137,75m ² usytuowanego na trzech kondygnacjach budynku wybudowanego na działce gruntu pochodzącej z podziału działki ewidencyjnej (...), a nadto (...) sp. z o.o. sprzeda H. O. i K. O. ów lokal wraz z prawami związanymi w stanie surowym zamkniętym, określonym w załączniku, za cenę brutto w kwocie 320 000zł.

Strony uregulowały sposób zapłaty ceny, postanawiając iż: - do dnia 31 lipca 2009 r. H. O. i K. O. uiszczą na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 220 000zł, przy czym 160 000zł stanowić będzie zadatek w rozumieniu art. 394 kc, a 60 000zł stanowić część ceny, - po zakończeniu prac murarskich, lecz nie później niż do dnia 15 października 2009 r. H. O. i K. O. uiszczą na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 50 000zł stanowiącą część ceny, - w dniu wydania lokalu, ale nie później niż do dnia 31 grudnia 2009 r. H. O. i K. O. uiszczą na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 50 000zł stanowiącą pozostałą do zapłacenia część ceny. Zamiarem stron było równoczesne zobowiązanie (...) sp. z o.o. do zakończenia prac murarskich budynku do dnia 15 października 2009 r. oraz do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego budynku do dnia 31 grudnia 2009 r. Jako datę wydania przedmiotu umowy K. O. i H. O. wskazano 31 grudnia 2009 r., po której to dacie pp. O. mieli przystąpić do prac wykończeniowych lokalu. Strony uzgodniły, iż jeśli przyrzeczona umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży nie dojdzie do skutku z powodu niedokonania podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem pozwanej spółki, (...) sp. z o.o. uiści na rzecz K. O. i H. O. kwotę 80 000zł.

W załączniku do umowy strony sprecyzowały stan surowy zewnętrzny budynku, jaki pozwana spółka zobowiązała się wybudować, wskazując m.in. iż jego elementem będzie wykonanie komina spalinowego do instalacji c.o. i c.w. i przewodów wentylacyjnych z pustaków ceramicznych na zaprawie cementowo – wapiennej, komina spalinowego do kominka i przewodów wentylacyjnych w kuchni i salonie z pełnej cegły ceramicznej na zaprawie cementowo – wapiennej, w kuchni i łazience z rur stalowych ocynkowanych obudowanych pełną cegłą.

Zawierając w/w umowę strony dysponowały projektem lokalu mieszkalnego, jaki ma zostać wybudowany, a następnie wyodrębniony i sprzedany pozwanym i uznawały ów projekt za wiążący.

Dnia 31 lipca 2009 r. K. O. uiściła na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 220 000zł tytułem zadatku i części ceny.

Do dnia 15 października 2009 r. nie zostały ukończone prace murarskie budynku jednorodzinnego stawianego na działce gruntu(...) K. O. i H. O., powołując się na opóźnienie pozwanej spółki, wstrzymali się z zapłatą na rzecz pozwanej kwoty 50 000zł tytułem części ceny, oświadczając iż kwota ta zostanie uiszczona gdy pozwana wywiąże się ze swoich obowiązków umownych. Przedstawiciel pozwanej spółki wyraził zgodę na to, aby brakująca część ceny w kwocie 50 000zł została uiszczona przez pp. O. w dniu wydania lokalu, łącznie z przewidzianą wówczas ostatnią ratą ceny.

W toku budowy lokalu mieszkalnego przeznaczonego dla K. O. i H. O. strony na bieżąco zgodnie wprowadzały pewne poprawki i odstępstwa od projektu lokalu, sugerowane przez H. O., a pozwana nie domagała się w związku z tym zmiany umówionego terminu wykonania prac budowlanych.

W listopadzie 2009 r. K. O. i H. O. zażądali od pozwanej spółki przygotowania rysunków uwzględniających powstałe rozbieżności między dokumentacją projektową a stanem faktycznym inwestycji, wykonania przewidzianych w projekcie schodów z I piętra na poddasze, przedstawienia docelowego projektu wentylacji pomieszczeń wc i aneksu kuchennego na parterze oraz łazienki i kotłowni na pierwszym piętrze itd. W reakcji na powyższe, w dniu 2 grudnia 2009 r. odbyły się oględziny budowanego lokalu. W ich wyniku stwierdzono m.in., że w lokalu brakuje pionów wentylacji oraz kanalizacji w łazienkach na parterze i piętrze i w aneksie kuchennym (przez pomyłkę projektanta projekt nie obejmował wentylacji na I piętrze budynku) oraz że nie wykonano schodów na poddasze. Uzgodniono sposób wykonania w/w schodów, jak również to, iż w terminie 14 dni zmiany w projekcie wentylacji i lokalizacji pionów wentylacji sanitarnej zostaną naniesione na istniejący projekt i przedstawione państwu O. do akceptacji. Do końca grudnia 2009 r. pp. O. nie został przedstawiony do wglądu projekt wentylacji w budowalnym dla nich mieszkaniu.

W dniu 16 grudnia 2009 r. spółka (...) informowała pp. O., iż z uwagi na warunki atmosferyczne prace przy elewacji budynku muszą zostać przesunięte, co może skutkować opóźnieniem w wydaniu przedmiotu umowy oraz że pozostałe prace toczą się zgodnie z harmonogramem. Pismem z dnia 23 grudnia 2009 r., wysłanym na adres miejsca zameldowania a nie miejsca zamieszkania pp. O., pozwana spółka poinformowała H. O. i K. O. o wyznaczeniu na dzień 30 grudnia 2009 r. na godz. 15.00 terminu odbioru przedmiotu umowy. Równolegle, 28 grudnia 2009 r. pp. O. reprezentowani przez pełnomocnika zwrócili się do pozwanej spółki o przekazanie przedmiotu umowy i zawarcie umowy przyrzeczonej. W odpowiedzi, pozwana poinformowała pełnomocnika pp. O. o wyznaczonym na 30 grudnia 2009 r. na godz. 15.00 przekazaniu przedmiotu umowy i nie wyraziła zgody na proponowane przez pp. O. spotkanie o godz. 10.00 w dniu 30 grudnia 2009 r.

Dnia 30 grudnia 2009 r. o godz. 10.00 K. O. i H. O. nie zastali na terenie budowy przedstawiciela pozwanej spółki i samodzielnie naocznie stwierdzili kontynuowanie prac budowlanych na zewnątrz budynku (trwające mocowanie do ścian ocieplenia ze styropianu, brak otynkowania budynku, brak okładzin z gresu technicznego na parterze budynku, brak opaski z kostki betonowej). Tego samego dnia K. O. i H. O. wystosowali do prezesa zarządu (...) sp. z o.o. wezwanie do rozpoczęcia negocjacji, zapowiadając iż w przeciwnym razie odstąpią od umowy z przyczyn leżących po stronie pozwanej spółki.

W dniu 30 grudnia 2009 r. pozwana spółka i jej podwykonawcy dokonała protokolarnego przekazania lokalu nr (...) w stanie surowym zamkniętym w budynku mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w W. – W.. W protokole stwierdzono wykonanie prac stanu surowego (ławy i ściany fundamentowe, ściany konstrukcyjne, strop, drewniana konstrukcja dachu, pokrycie dachu blachą dachówkopodobną, montaż stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych, ocieplenie poddasza wełną mineralną, wentylacja i przewody dymowe), a z prac wykończeniowych – ocieplenie ścian zewnętrznych budynku styropianem. Zaznaczono jednocześnie, iż do korekty pozostaje wentylacja wewnętrzna w lokalu.

Powołując się na ów protokół, jako potwierdzający wykonanie umówionych prac, w piśmie z dnia 4 stycznia 2010 r. (...) sp. z o.o. wzywała K. O. i H. O. do zapłaty kwoty 100 000zł w terminie do dnia 11 stycznia 2010 r., pod rygorem odstąpienia od umowy.

Pismem z dnia 15 stycznia 2010 r. K. O. i H. O. odstąpili od umowy zawartej przez strony w dniu 24 lipca 2009 r., powołując się na niewykonanie przez pozwaną spółkę w ustalonym terminie prac budowalnych przewidzianych w załączniku do umowy i zażądali zwrotu w terminie 3 dni od otrzymania pisma podwójnego zadatku i innych wpłaconych na rzecz pozwanej kwot. Pismo to zostało doręczone pozwanej spółce w dniu 19 stycznia 2010 r. W odpowiedzi na nie, pozwana uznała oświadczenie o odstąpieniu od umowy za bezskuteczne, twierdząc iż nie pozostaje w zwłoce w wykonaniu przedmiotu umowy oraz wskazała że to pp. O. odmawiają zawarcia umowy przyrzeczonej, co uprawnia pozwaną do zatrzymania otrzymanego zadatku. W późniejszej korespondencji pozwana wskazywała, iż pp. O. pozostają w opóźnieniu z zapłatą na jej rzecz kwoty 100 000zł.

Pismem z dnia 16 marca 2010 r. (...) sp. z o.o. odstąpiła od umowy zawartej 24 lipca 2009 r. z K. O. i H. O., powołując się na nieuiszczenie przez kontrahentów kwoty 100 000zł stanowiącej część ceny lokalu. Jednocześnie pozwana spółka oświadczyła, iż zachowuje otrzymany zadatek oraz że pozostałe rozliczenia stron zostaną dokonane po złożeniu przez pp. O. oświadczenia umożliwiającego wykreślenie z księgi wieczystej wpisu roszczeń wynikających z umowy stron.

H. O. zmarł dnia 4 grudnia 2013 r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła w całości K. O..

Mając na uwadze wyżej ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione w przeważającej części, tj. co do kwoty 320 000zł w oparciu o art. 394§1 k.c. Zawierając umowę w dniu 24 lipca 2009 r., strony przewidziały iż do dnia 31 lipca 2009 r. na rzecz pozwanej spółki uiszczona ma zostać kwota 160 000zł i po uznaniu tą kwotą rachunku bankowego pozwanej nadany jej będzie charakter zadatku w rozumieniu treści art. 394 kc (§3.1 umowy stron) i przewidziana płatność została dokonana na rzecz pozwanej w dniu 31 lipca 2009 r. Okoliczność, iż kwota 160 000zł została uiszczona nie jednocześnie z zawarciem umowy, lecz kilka dni później, nie przemawiała przeciwko traktowaniu owej kwoty jako zadatku, gdyż strony w chwili zawierania umowy uzgodniły późniejszy termin wręczenia zadatku, a sytuacja taka została zaakceptowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 7 października 1999 r. w sprawie I CKN 262/98).

Zdaniem Sądu Okręgowego zasadnicze znaczenie miało ustalenie, czy i która ze stron nie wykonała umowy z dnia 24 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że zawarta przez strony w dniu 24 lipca 2009 r. umowa nie była typową umową przedwstępną, mimo zatytułowania jej w ten sposób. Przedmiotem umowy z dnia 24 lipca 2009 r. było nie tylko zobowiązanie się obu stron do zawarcia w terminie do dnia 31 grudnia 2010 r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego o powierzchni 137,75m ² usytuowanego na trzech kondygnacjach budynku wybudowanego na działce gruntu pochodzącej z podziału działki ewidencyjnej (...) oraz zobowiązanie do sprzedaży i zakupu owego lokalu wraz z prawami związanymi w stanie surowym zamkniętym za cenę brutto w kwocie 320 000zł, ale także zobowiązanie się przez pp. O. do uiszczenia na rzecz (...) sp. z o.o. w terminie do dnia 31 grudnia 2009 r. ceny na poczet nabycia lokalu i zobowiązanie się przez (...) sp. z o.o. do wybudowania budynku i znajdującego się w nim lokalu według istniejącego projektu w stanie surowym zamkniętym w terminie do dnia 31 grudnia 2009 r. Umowa stron stanowiła więc w istocie umowę deweloperską, zdefiniowaną obecnie w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a przed wejściem w życie wymienionej ustawy możliwość zawarcia tej treści umowy była powszechnie wywodzona z zasady swobody umów.

Zdaniem Sądu Okręgowego treść analizowanej umowy wskazywała, że strony nie ograniczyły „zabezpieczającej” funkcji zadatku tylko do części swych zobowiązań umownych i że zadatek uiszczony przez pp. O. dotyczył wykonania wszystkich umownych obowiązków stron.

Nie miała więc racji strona pozwana twierdząc, że przed odstąpieniem od umowy pp. O. powinni dochować trybu przewidzianego w art. 491§1 k.c., a zaniechanie wyznaczenia dodatkowego terminu wykonania prac budowalnych z zagrożeniem odstąpienia od umowy nie czyniło oświadczenia pp. O. z 15 stycznia 2010 r. nieskutecznym.

Spór stron koncentrował się na tym, czy pozwana spółka wywiązała się z własnych zobowiązań umownych, tj. czy stan prac budowalnych w dniu 31 grudnia 2009 r. był na tyle zaawansowany, że umożliwiał pp. O. przystąpienie do prac adaptacyjnych i wykończeniowych w lokalu, mającym być przedmiotem wyodrębnienia i sprzedaży.

Sąd Okręgowy podkreślił, iż ustawowe skutki zadatku powstają tylko w razie niewykonania umowy, a nie w sytuacji jej nienależytego wykonania. Zgodne relacje świadka R. R. i powódki co do sposobu rozumienia przez strony zapisu §(...) ust.(...)umowy oraz korespondujący z nimi zapis (...)umowy przeczyły tezom pozwanego, jakoby strony nie ustalały terminu wykonania prac budowlanych ani stanu w jakim miał znajdować się lokal w chwili wydania go powodom. Przedmiotem zobowiązania pozwanej spółki było więc wybudowanie lokalu w stanie surowym zamkniętym, sprecyzowanym w załączniku nr(...) do umowy i późniejszych ustnych ustaleniach stron, do dnia 31 grudnia 2009 r. i wydanie tego lokalu pp. O. najpóźniej 31 grudnia 2009 r. celem prowadzenia prac adaptacyjnych i wykończeniowych. Zgromadzony materiał dowodowy pozwalał na ustalenie, iż w dniu 31 grudnia 2009 r. lokal przeznaczony dla powodów nie spełniał powyższego wymogu, gdyż nie miał zaprojektowanej i wykonanej instalacji wentylacyjnej. Sąd Okręgowy zauważył, iż wykonanie wentylacji było elementem zobowiązania pozwanej (k.21), braki wentylacji zostały stwierdzone przez obie strony w protokole rozbieżności z dnia 2 grudnia 2009 r. (k.29-30), świadek G. P. przyznał że wykonany przez niego projekt omyłkowo nie przewidywał wentylacji na I piętrze lokalu, pozwana nie wykazała by – zgodnie z ustaleniami stron – po dniu 2 grudnia 2009 r. przedstawiła pp. O. projekt instalacji wentylacji do zaakceptowania i by przystąpiła do wykonania tego elementu infrastruktury lokalu, a sporządzony przez pozwaną protokół przekazania lokalu z dnia 30 grudnia 2009 r. nadal przewidywał konieczność „korekty wentylacji wewnętrznej” (k.203). Mając na względzie, iż wykonanie instalacji wentylacyjnej w lokalu obejmuje wykonanie bruzd w ścianie, otworów w stropach, wstawienie rur, zamurowanie owych bruzd w ścianie lub ich obudowanie płytą gipsowo – kartonową (na co wskazywał świadek G. P.), nie ulegało wątpliwości, że w lokalu przeznaczonym dla pp. O. konieczne było uprzednie wykonanie owych prac budowlanych, gdyż prace wykończeniowe ścian, sufitów i podłóg były niecelowe przed ich przeprowadzeniem (z uwagi na konieczność ich częściowego zniszczenia przy wykonywaniu instalacji wentylacyjnej), a także, że lokal bez instalacji wewnętrznej jest lokalem nie nadającym się do wykorzystania. Brak owej instalacji jest więc na tyle istotnym uchybieniem i odstępstwem od ustaleń stron, że powinien być ujmowany jako niewykonanie zobowiązania wybudowania lokalu w stanie surowym zamkniętym przez pozwaną spółkę i uzasadniać odstąpienie przez pp. O. od umowy zawartej z pozwaną. Uzasadniając swój pogląd Sąd Okręgowy odwołał się do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r. w sprawie III CKN 80/01, w którym stwierdzono, iż niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394§1 k.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości. Nie mogły być natomiast ujmowane w powyższy sposób pozostałe uchybienia strony pozwanej, np. brak tynku zewnętrznego na budynku, ponieważ nie uniemożliwiały one pp. O. korzystania z przeznaczonego dla nich lokalu i jego wykończenia.

Sąd Okręgowy podkreślił, że nie znalazły potwierdzenia tezy pozwanej spółki o pozostawaniu przez pp. O. w opóźnieniu od 16 października 2009 r. z zapłatą części ceny nabycia lokalu, gdyż zeznania powódki i świadka R. R. wykazały, że strony umowy zmodyfikowały po dniu 15 października 2009 r. jej postanowienia i ustaliły, że kwota ta zostanie uiszczona jednocześnie z wydaniem lokalu.

W związku z powyższym, Sąd Okręgowy uznał złożone przez K. O. i H. O. w dniu 15 stycznia 2010 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy za skuteczne, czego konsekwencją było zasądzenie na rzecz powódki kwoty 320 000zł tytułem zwrotu podwójnego zadatku na podstawie art. 394§1 k.c. Doprowadzenie w ten sposób do unicestwienia umowy stron z dnia 24 lipca 2009 r. oznaczało, iż skutku tego nie mogło już wywrzeć późniejsze oświadczenie pozwanej spółki z dnia 16 marca 2010 r., jako bezprzedmiotowe.

Podstawą rozstrzygnięcia o odsetkach ustawowych za opóźnienie w zapłacie kwoty 320 000zł oraz kwoty 60 000zł, zasądzonej prawomocnym wyrokiem częściowym tut. Sądu z dnia 24 listopada 2011 r., był art. 481§1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Wezwaniem do zapłaty powyższych kwot było pismo pp. O. z 15 stycznia 2010 r., doręczone pozwanej spółce w dniu 19 stycznia 2010 r. W ocenie Sądu „niezwłoczne wykonanie świadczenia” w rozumieniu art. 455 k.c. oznaczało zapłatę żądanej kwoty w terminie 3 dni od otrzymania wezwania, stąd o pozostawaniu przez pozwaną spółkę w opóźnieniu w zapłacie można było mówić od dnia 23 stycznia 2010 r. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 320 000zł i od kwoty 60 000zł od dnia 23 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty, oddalając dalej idące żądanie w zakresie zasądzenia odsetek.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., uznając powódkę za stronę wygrywającą proces.

Powyższy wyrok został zaskarżony przez pozwaną w punktach I i III, która zarzuciła:

I.  naruszenie przepisów prawa procesowego tj.:

1)  art. 233 § 1 k.p.c. polegające na przekroczeniu granic zasady swobodnej oceny dowodów i sformułowanie na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wniosku, iż w dniu 31 grudnia 2009 r. lokal nie miał wykonanej instalacji wentylacyjnej, podczas gdy zarówno z dokumentów zgromadzonych w sprawie jaki i zeznań świadków wynika, iż nieruchomość taką wentylację posiadała;

2)  art. 233 § 1 k.p.c. polegające na uznaniu za wiarygodne wyjaśnień powódki co do faktu nieistnienia wentylacji w lokalu, w sytuacji gdy powódka w dniu dokonywania przez siebie oględzin nieruchomości tj. 30 grudnia 2009 r. nie była wewnątrz lokalu, nie posiada ona fachowej wiedzy w zakresie prac budowlanych a ponadto gdy Powódka jest osobą zainteresowaną rozstrzygnięciem w niniejszej sprawie;

3)  art. 233 § 1 k.p.c. polegające na błędnym uznaniu zasadności odstąpienia przez Powodów od umowy z dnia 24 lipca 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (...), co skutkowało błędnym uznaniem, iż powodom przysługiwało roszczenie o zwrot zadatku w dwukrotnej wysokości;

4)  art. 233 § 1 k.p.c. polegające na błędnym nieuznaniu zasadności odstąpienia przez pozwaną od umowy z dnia 24 lipca 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A nr (...), co skutkowało błędnym uznaniem, iż pozwanej nie przysługiwała możliwość zachowania otrzymanego zadatku; 5) art. 278 § 1 w zw. z art 232 zd. 2 k.p.c. poprzez niedopuszczenie z urzędu dowodu biegłego z zakresu budownictwa, w sytuacji gdy w sprawie zachodzi wypadek wymagający wiadomości specjalnych, tj. ustalenia co rozumie się pod pojęciem wentylacja w budynku w stanie surowym zamkniętym - w tej sytuacji Sąd pierwszej instancji zobligowany był do zasięgnięcia wiedzy specjalnej, co doprowadziłoby do zniwelowania wątpliwości czy w dniu 31 grudnia 2009 r. lokal posiadał wentylację.

II.  naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1)  art. 394 § 1 k.c. poprzez uznanie, że pozwana nie wykonała umowy z dnia 24 lipca 2009 r. zawartej pomiędzy powódką a pozwaną, a tym samym powódce przysługiwało prawo do dochodzenia zadatku w podwójnej wysokości;

2)  art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez jego zastosowanie i błędne uznanie, iż umowa z dnia 24 lipca 2009 r. zawarta pomiędzy powódką a pozwaną stanowi umowę deweloperską, podczas gdy była to przedwstępna umowa sprzedaży z odroczonym terminem przeniesienia własności;

W oparciu o powyższe zarzuty pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, nakazanie temu Sądowi przeprowadzenia postępowania dowodowego, w kierunku ustalenia co rozumie się przez pojęcie wentylacja w budynku w stanie surowym zamkniętym, w szczególności poprzez przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa pozostawienie orzeczenia o kosztach postępowania odwoławczego Sądowi Okręgowemu.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jest częściowo uzasadniona chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Za nietrafne należy uznać zarzuty procesowe, w tym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. W oparciu o powołany przepis sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Z powyższego wynika, że ramy swobodnej oceny dowodów zakreślane są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia, według których sąd rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Bezspornym jest przy tym, że skuteczność zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. uzależniona jest od wykazania, iż uchybił on zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, albowiem jedynie to może być przeciwstawione uprawnieniu sądu I instancji do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Tym samym niewystarczające jest przekonanie skarżącego o innej niż przyjął to Sąd Okręgowy doniosłości poszczególnych dowodów w sprawie i ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana w

uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2000 r. w sprawie o sygn. akt V CKN 17/00).

Chociaż pozwana w ramach zarzutów apelacji, aż pięciokrotnie powołała się na naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., to w istocie tylko w jednym przypadku zakwestionowała ocenę wiarygodności dowodu w postaci zeznań powódki, co do faktu nieistnienia wentylacji w lokalu, argumentując, że powódka w dniu dokonywania przez siebie oględzin 30 grudnia 2009r. nie była wewnątrz lokalu, nie posiadała fachowej wiedzy w zakresie prac budowlanych, a ponadto jest osobą zainteresowaną rozstrzygnięciem sprawy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy poczynił zasadniczo prawidłowe ustalenia faktyczne. W szczególności należy podzielić te ustalenia, które znalazły się we wstępnej części uzasadnienia, opisującej podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, traktujące o treści zawartej umowy, jej warunkach, problemach pozwanej z terminowym wywiązaniem się z realizacji prac murarskich w terminie do 15 października 2009r., brakiem instalacji wentylacyjnej na pierwszym poziomie lokalu, z uwagi na nieuwzględnienie jej na etapie wykonywania projektu budynku. Ostatnia z powołanych okoliczności nie budziła wątpliwości i została przyznana przez architekta projektującego lokal powódki. Sąd Okręgowy także prawidłowo ustalił, że każda ze stron wyznaczyła własny termin odbioru prac w dniu 30 grudnia 2009r., na który każda z nich stawiła się pod nieobecność drugiej strony. W rezultacie powstały dwa odrębne protokoły odbioru, których treść była zgodna ze stanowiskiem tej strony, od której dany dokument pochodził. W konsekwencji małżonkowie O., uznając, że spółka nie wywiązała się z przyjętych na siebie obowiązków związanych z terminowym wykonaniem lokalu, złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy, nie uiszczając brakującej kwoty 100 000 zł. Z uwagi na brak zapłaty ceny przez nabywców, pomimo wyznaczenia im dodatkowego terminu, pozwana złożyła własne oświadczenie o odstąpieniu.

Efektem powyższych stanowisk i złożonych oświadczeń o odstąpieniu od umowy było to, że strony nie przystąpiły do zawarcia przyrzeczonej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, uznając, że przeciwnik procesowy winien ponieść konsekwencje o jakich mowa w art. 394 § 1 k.c..

Pojawiające się w dalszej części uzasadnienia Sądu pierwszej instancji, dotyczącej już rozważań prawnych stwierdzenie, iż zgromadzony materiał dowodowy pozwala na ustalenie, że w dniu 31 grudnia 2009r. lokal przeznaczony dla powodów nie spełnił wymogu stanu surowego zamkniętego surowego określonego w załączniku nr (...), gdyż nie miał zaprojektowanej i wykonanej instalacji wentylacyjnej, także należy zakwalifikować jako element przyjętego przez Sąd Okręgowy stanu faktycznego, aczkolwiek zabrakło wyjaśnienia, w oparciu o jakie dowody ustalenie to zostało poczynione.

Wymaga to uzupełnienia na obecnym etapie postępowania. W tej mierze w ocenie Sądu Apelacyjnego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał jedynie na ustalenie, że wentylacja na pierwszym piętrze budynku nie została zaprojektowana, a co za tym idzie, nie została także wykonana przez pozwanego do dnia 30 grudnia 2009r. Okoliczność ta wynikała nie tylko z protokołu sporządzonego przez powodów w dniu 30 grudnia 2009r. lecz także znalazła potwierdzenie w treści protokołu przekazania lokalu sporządzonego tego samego dnia przez pozwanego, który stwierdził, że wykonana wentylacja wymaga korekty. Koresponduje to z treścią protokołu rozbieżności sporządzonego z udziałem obu tron w dniu 2 grudnia 2009r., korespondencją między stronami, jak też z zeznaniami świadka G. P. - architekta, który składając swoje zeznania przed Sądem Okręgowym przyznał, że w rzucie I piętra nie naniósł przewodów wentylacyjnych. Dodał jednocześnie, że „brak przewodów wentylacyjnych w projekcie nie miał wpływu na terminowość wykonania prac murarskich to mogło być wykonane później. Miało być wykonane w bruździe ściany” (k. 350).

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał natomiast na czynienie dalej idących ustaleń, w szczególności co do zakresu prac potrzebnych do korekty w zakresie wentylacji lokalu. W tym kontekście za nietrafny należy jednak uznać zarzut naruszenia art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 2 k.p.c. poprzez niedopuszczenie z urzędu dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa w celu ustalenia pojęcia wentylacji w budynku w stanie surowym zamkniętym. Trzeba pamiętać, że w pierwszej kolejności ciężar dowodu spoczywa na stronie, która z powoływanego przez siebie twierdzenia co do faktu, wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Skoro więc powódka domagała się zasądzenia podwójnej kwoty zadatku argumentując, że skutecznie odstąpiła od umowy z uwagi na niewywiązanie się przez pozwaną z umowy wskutek niewykonania wentylacji w jej lokalu, to powódka, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c., okoliczność tę winna udowodnić. Skoro jednak Sąd Okręgowy fakt ten uznał za wykazany za pomocą innych środków dowodowych, w tym dokumentów i zeznań świadków, to nie można przyznać racji skarżącej, która twierdzi, że Sąd z urzędu winien dopuścić dowód z opinii biegłego celem wykazania okoliczności, które uznał za udowodnione.

Należy zauważyć, że zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. został całkowicie błędnie powołany przez pozwaną także w kontekście prawnej oceny skuteczności oświadczeń o odstąpieniu od umowy, a zatem nie mógł odnieść oczekiwanego przez skarżącą skutku w ramach zarzutu naruszenia prawa procesowego.

Podsumowując, Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, uzupełniając je o stwierdzenie, że wentylacja wykonana przez pozwanego do dnia 30 grudnia 2009r. nie obejmowała pierwszego piętra budynku i w związku z tym wymagała przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych.

Ostatecznie jednak powyższa konkluzja nie była wystraczająca aby uznać, że powodowie w oparciu o art. 394 § 1 k.c. skutecznie odstąpili od umowy z dnia 24 lipca 2009r., a co za tym idzie, że występująca obecnie po stronie powodowej K. O. może domagać się od pozwanej zwrotu podwójnej kwoty zadatku.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie zasługuje bowiem na aprobatę pogląd Sądu Okręgowego, że wręczenie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 24 lipca 2009r. miało zabezpieczać nie tylko zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie do dnia 31 grudnia 2010r. ale także wykonanie obowiązków w ramach tzw. umowy deweloperskiej, przez co należałoby rozumieć zarówno wykonanie prac murarskich w terminie do dnia 15 października 2009r. a całego lokalu w stanie zgodnym z załącznikiem i wydanie go nabywcom w terminie do dnia 31 grudnia 2009r. lecz także zapłatę całej ustalonej ceny przez nabywców najpóźniej do dnia 31 grudnia 2009r..

Należy zgodzić się ze stanowiskiem, że roszczenie o zwrot podwójnego zadatku przysługuje nie tylko w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej umową przedwstępną, a skutki przewidziane w przepisie art. 394 § 1 k.c. mogą powstać w razie niewykonania każdej umowy zawartej z zastrzeżeniem zadatku. Umowa zastrzegająca zadatek oprócz zobowiązania się stron do zawarcia oznaczonej w niej umowy, może zawierać także inne zobowiązanie, które mogą być istotnym elementem umowy. Zadatek może więc zabezpieczać również wykonanie tych dodatkowych zobowiązań, gdyż strony mają w tym zakresie swobodę kontraktowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r. III CKN 80/01, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 października 2017 r. I ACa 1160/16 LEX nr 2427739 )

Tymczasem, jak wynika z § (...) analizowanej umowy, strony zobowiązały się do zawarcia w terminie do 31 grudnia 2010r. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży w stanie surowym zamkniętym określonym w załączniku nr (...), za cenę brutto 320 000 zł. Z kolei w §(...) umowy strony określiły termin płatności poszczególnych rat, nadając wpłacie w wysokości 160 000 zł charakter zadatku. Do dnia 31 lipca 2009 r. H. O. i K. O. zobowiązani byli uiścić na rzecz (...) sp. z o.o. kwotę 220 000zł, z czego 160 000zł stanowić miało zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., po zakończeniu prac murarskich, lecz nie później niż do dnia 15 października 2009 r. zobowiązali się oni zapłacić kwotę 50 000 zł , a w dniu wydania lokalu, ale nie później niż do dnia 31 grudnia 2009 r. pozostałą kwotę 50 000zł.

Jakkolwiek istotnie wykładnia umowy dokonywana w oparciu o zeznania zawierających ją stron skłania do wniosku, że oprócz zawarcia przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży do dnia 31 grudnia 2010r., strony uzgodniły także z jednej strony zobowiązanie pozwanego do wybudowania lokalu i wydania go powodom w terminie do dnia 31 grudnia 2009r. w celu umożliwienia im przeprowadzenia prac wykończeniowych oraz z drugiej strony zobowiązanie małżonków O. do zapłaty na rzecz pozwanego ceny w wysokości 320 000 zł w określonych w § (...) umowy terminach.

Powyższa konstrukcja, zważywszy na datę zawarcia umowy, niewątpliwie znajduje umocowanie w zasadzie swobody umów ujętej w przepisie art. 353 ¹ k.c. który stanowi, że strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Nie można jednak przyjąć, że również w tym zakresie, a więc co do naruszenia przez spółkę terminu wydania lokalu tudzież zapłaty przez powodów którejkolwiek części ceny, strony obwarowały niewywiązanie się z któregokolwiek z tych obowiązków skutkami wręczenia zadatku określonymi w art. 394 § 1 k.c.. Z brzmienia umowy bynajmniej nie wynika, że zadatek w takim samym stopniu miał zabezpieczać wykonanie umowy przedwstępnej w postaci zawarcia przyrzeczonej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, co wywiązanie się z innych obowiązków, które strony ujęły w ramy umowne.

Potwierdzeniem interpretacji, że obwarowanie klauzulą zadatku dotyczyło wyłącznie realizacji zobowiązania określonego w §(...) umowy jest zapis zawarty w § (...)umowy, w którym strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia przyrzeczonej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży do zadatku zgodnie z postanowieniami § (...) ust. (...)aktu stosuje się treść art. 394 Kodeksu cywilnego. Odniesienie konsekwencji wręczenia zadatku wprost do obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, przy jednoczesnym pominięciu innych obowiązków umownych, jasno wskazuje na cel wręczenia zadatku i intencje umawiających się stron.

Istotna pozostaje w tym kontekście także kolejność poszczególnych postanowień umowy, w tym wskazanie na obowiązek wydania przedmiotu umowy (lokalu w stanie zgodnym z załącznikiem nr (...)) do dnia 31 grudnia 2009r., co strony określiły dopiero w § (...)umowy, już po postanowieniach dotyczących zadatku, odnoszącego się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ukształtowanie w powyższy sposób relacji między stronami wskazuje na to, że realizacja spoczywającego na pozwanej spółce obowiązku wydania lokalu do dnia 31 grudnia 2009r. nie została zabezpieczona poprzez wręczenie zadatku w wysokości 160 000 zł.

Dodatkowo w ocenie Sądu Apelacyjnego, przy relatywnie wysokiej kwocie zadatku sięgającej aż 50% wartości lokalu i wyznaczonym ponad rocznym terminie na zawarcie umowy przyrzeczonej, liczonym od daty wydania lokalu, daleko idące wątpliwości budzi wniosek, że także naruszenie przez strony któregokolwiek z obowiązków, które miały być zrealizowane do dnia 31 grudnia 2009r., czyli na rok przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, może powodować równie daleko idące konsekwencje, jak nie zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży w terminie do 31 grudnia 2010r.

Niezależnie od powyższego, Sąd Apelacyjny nie podziela poglądu Sądu Okręgowego, że niewykonanie instalacji wentylacyjnej na poziomie 2 (I piętro) stanowiło na tyle istotną wadę lokalu, że uzasadniało to odstąpienie od umowy. Pamiętać należy, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy, że odstąpienie od umowy i zatrzymanie zadatku możliwe jest jedynie w sytuacji niewykonania umowy, nie aktualizuje się natomiast w przypadku jej nienależytego wykonania, co miało miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy. W świetle okoliczności tej sprawy za niesłuszne należy uznać stanowisko, że brak wentylacji na jednym poziomie budynku jest równoznaczny z niewykonaniem umowy. Sąd Okręgowy nie dysponował bowiem materiałem dowodowym, który pozwalałby na podważenie zeznań świadków G. P., R. R. i K. T., z których wynikało, że usunięcie wady lokalu nie powinno nastręczać większych trudności, nie wymagało to znacznego nakładu pracy, czasu i środków. W konsekwencji nie było przeszkód, ażeby lokal został wydany powodom, a wady usunięte przez wykonawcę w wyznaczonym terminie. Przyjęcie, że stwierdzone wady lokalu były tego rodzaju, że nie może być mowy o wykonaniu przedmiotu umowy, w postaci wybudowania lokalu mieszkalnego w stanie określonym w załączniku nr (...), było więc w ocenie Sądu Apelacyjnego nieuprawnione.

Powyższe okoliczności podważają zatem zasadność stanowiska Sądu Okręgowego co do tego, że skutki wynikające z wręczenia zadatku w postaci obowiązku zwrotu jego podwójnej wartości przez stronę, która go przyjęła lub prawa zatrzymania go przez stronę przeciwną, miały w równym stopniu obejmować uchybienie terminowi wydania lokalu w celu kontynuowania prac wykończeniowych (31 grudnia 2009r), co niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, na co strony dały sobie czas do dnia 31 grudnia 2010r., a więc rok po uzgodnionym wydaniu lokalu w celu jego wykończenia.

Trzeba podkreślić, że żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej jego wysokości albo prawo zatrzymania go powstaje tylko wtedy, gdy strona złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r., III CZP 39/09, OSNC 2010, Nr 2, poz. 25 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/00, nie publ., z dnia 15 października 2008 r., I CSK 101/08, nie publ. i z dnia 24 grudnia 2011 r., I CSK 149/11, OSNC-ZD 2013, nr A, poz. 16).

Skuteczność oświadczenia o odstąpieniu od umowy należy jednak oceniać w oparciu o analizę określonych w umowie obowiązków stron i przyczyn niewykonania umowy.

Biorąc pod uwagę okoliczności niniejszej sprawy należy uznać, że zarówno oświadczenia powodów z dnia 5 stycznia 2010r. (k. 50), jak i oświadczenie pozwanej z dnia 16 marca 2010r. (k. 209) nie wywołały zamierzonych skutków prawnych, bowiem zostały złożone przed upływem terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej, będąc jednocześnie wyrazem braku woli zawarcia tej umowy.

Podzielając pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Łodzi z dnia 23 listopada 2017 r. (I ACa 951/17 LEX nr 2461424), że jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność albo z przyczyn leżących poza nimi, zwrotu zadatku można żądać bez konieczności odstąpienia od umowy, należy uznać, że obie strony ponoszą odpowiedzialność za nie zawarcie mowy przyrzeczonej do dnia 31 grudnia 2010 r., gdyż bezzasadnie, przed upływem terminu wyznaczonego w tym celu, złożyły oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz nie przystąpiły do jej zawarcia w terminie przez siebie ustalonym. Nie budzi również wątpliwości, że powodowie nie dokonali zapłaty ceny zgodnie z zobowiązaniem wynikającym z § (...)umowy, zalegając ostatecznie z zapłatą na rzecz pozwanej kwoty 100 000 zł. Z kolei pozwana spółka opóźniła się z realizacją przedmiotu umowy, gdyż w dniu w którym miało nastąpić wydanie lokalu, nie miał on wykonanej instalacji wentylacyjnej na I piętrze.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 maja 2006 r. IV CSK 66/06 (LEX nr 369149) zawarte w art. 394 k.c. określenie "niewykonanie umowy przez jedną ze stron" jest znaczeniowo zbliżone do występującego w art. 390 § 1 k.c. pojęcia "uchylania się" od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może być następstwem "uchylenia się" od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.), przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego. Zarówno w art. 390 § 1 k.c. jak i w art. 394 § 1 k.c. chodzi o zawinione przez stronę niewykonanie umowy przyrzeczonej, a oceny w tym przedmiocie należy dokonywać zgodnie z zasadami art. 471 k.c. Strona, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej nie może dochodzić jej zawarcia, niezależnie od tego, kiedy druga strona odstąpiła od umowy.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania trzeba dojść do wniosku, że oceniany przypadek mieści się sytuacji opisanej w art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W rezultacie obie strony powinny sobie zwrócić świadczenia, co sprowadza się do obowiązku pozwanej zwrotu na rzecz powódki wpłaconego przez nią zadatku w wysokości 160 000 zł, jak również zaliczki, co już nastąpiło, w oparciu o prawomocny wyrok częściowy Sądu Okręgowego z dnia 24 listopada 2011r.

W związku z powyższym zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 394 § 1 k.c. zasługiwał na częściowe uwzględnienie.

Co się zaś tyczy wymagalności obu roszczeń o zapłatę, to skoro w istocie obie strony zgodnie wyraziły wolę rozwiązania umowy z dnia 24 lipca 2009r. oraz co do nieprzystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej i podtrzymały tę wolę także po upływie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, trzeba dojść do wniosku, że datę wymagalności roszczeń powódki, ograniczających się do jednokrotności kwoty wpłaconego zadatku, wyznacza treść art. 455 k.c.. Data wezwania do zapłaty pokrywa się z datą doręczenia odpisu pozwu, co nastąpiło w dniu 11 sierpnia 2011r. (z.p.o. k. 226). Wezwanie do zapłaty bez określenia daty w jakiej ma ona nastąpić, uzasadnia uwzględnienie dodatkowych 7 dni na realizację obowiązku przez pozwaną (k 196). Powoduje to, że wobec braku świadczenia, od dnia 19 sierpnia 2011r. pozwana spółka opóźnia się z zapłatą, co uzasadniało naliczenie od tej daty odsetek ustawowych zgodnie z art. 481 k.c.

Reasumując, apelacja pozwanej jako częściowo uzasadniona powodowała konieczność zmiany zaskarżonego wyroku w punkcie pierwszym w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. oraz w punkcie trzecim poprzez rozstrzygnięcie o kosztach procesu w proporcjach wynikających z uwzględnionej części żądania na podstawie art. 100 k.p.c. Biorąc pod uwagę wysokość żądanej przez powódkę kwoty (380 000) oraz zakres w jakim żądanie to zostało uwzględnione (220 000 zł), powódka jest stroną wygrywająca proces w 60%. Ponieważ koszty poniesione przez powodów wynosiły 32 517 zł (z tego 60% stanowi 19 510,20 zł), zaś koszty pozwanej13 547 zł (z tego 40% stanowi 5 418,80 zł), zasądzeniu na rzecz powódki podlega różnica w wysokości 14 091,40 zł.

W pozostałym zakresie apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach poniesionych przez strony w postępowaniu odwoławczym Sąd Apelacyjny orzekł kierując się treścią art. 100 k.p.c., mając na uwadze, że strony powinny ponieść koszty po połowie. Na koszty poniesione przez powódkę w wysokości 8 100 zł składało się wynagrodzenie ustanowionego w sprawie radcę prawnego , obliczone zgodnie z § 2 ust. 7 w zw. z 10 ust. 1 pkt. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. 2018.265 j.t.).

Z kolei pozwana poniosła koszty procesu w wysokości 24 100 zł, na które składało się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 8 100 zł oraz opłata od apelacji w wysokości 16 000 zł. Uwzględniając, że każdej ze stron należy się od przeciwnika połowa poniesionych przez nią kosztów, zasądzeniu na rzecz pozwanej podlegała różnica tych kwot w wysokości 8 000 zł (12 050 zł – 4 050 zł).

Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Roman Dziczek Joanna Wiśniewska-Sadomska