Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 września 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Alicja Fronczyk

Sędziowie: SA Ewa Klimowicz-Przygódzka (spr.)

SO (del.) Joanna Piwowarun-Kołakowska

Protokolant: Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 19 września 2019 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy (...) w W.

przeciwko (...) spółce akcyjnej z siedzibą w W.

o zapłatę oraz nakazanie

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 18 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 859/14

I.  zmienia zaskarżony wyrok częściowo w punkcie drugim w ten sposób, że nakazuje pozwanemu (...) spółce akcyjnej z siedzibą w W. usunięcie w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od dnia wydania niniejszego wyroku wady budynku położonego w W. przy (...), polegającej na niezgodnym z dokumentacją wykończeniem całego cokołu budynku;

II.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy (...) w W. na rzecz (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 2421 (dwa tysiące czterysta dwadzieścia jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Joanna Piwowarun-Kołakowska Alicja Fronczyk Ewa Klimowicz-Przygódzka

V ACa 296/18 UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa (...)w W. w pozwie z dnia 1 III 2007 r. skierowanym przeciwko (...) S.A. w W. (obecnie (...) S.A. w W.) domagała się nakazania pozwanemu usunięcia wad i usterek w budynku przy (...)w W. oraz terenów przyległych stanowiących część wspólną mieszkańców powodowej wspólnoty w terminie 60 dni od uprawomocnienia się orzeczenia. Ostateczna lista tychże wad i usterek została wymieniona w piśmie procesowym z dnia 19 V 2010 r. ( k 741) .

Wyrokiem z dnia 13 VII 2010 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił częściowo powództwo nakazując pozwanemu usuniecie w terminie 60 dni od uprawomocnienia się orzeczenia następujących wad budynku położonego w W. przy (...)oraz terenów przyległych stanowiących część wspólną mieszkańców: nieszczelności ścian zewnętrznych garaży podziemnych, nieszczelności stropu garaży podziemnych, niewłaściwych spadków posadzki w stosunku do 67 wpustów kanalizacji odpływowej w garażach podziemnych, zapadnięcia zasypki żwirowej opaski budynku od strony ul. (...), niezgodnego z dokumentacją wykończenia cokołu budynku, sześciu pęknięć skurczowych nawierzchni żywicznej na podjazdach dla niepełnosprawnych, wadliwego ułożenia płytek gresowych na powierzchni ok. 90 m.kw , 739 płytek na klatkach schodowych, 40 płytek na poręczach i 233 płytki na cokolikach . W pozostałym zakresie tj. dotyczącym naprawy pokrycia dachowego, urządzenia terenów zielonych odpowiadających 25 % powierzchni biologicznie czynnej powództwo oddalił (wyrok SO k. 806).

Apelacje od powyższego orzeczenia wniosły obie strony.

Wyrokiem z dnia 19 V 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu oraz oddalił apelację powódki skarżącą oddalenie powództwa w pozostałej części.

W uzasadnieniu tego wyroku podniesione zostało, że sąd I instancji nie odniósł się do zarzutu pozwanego dotyczącego wygaśnięcia uprawnień powódki z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Nie stwierdził bowiem czy powódka dochowała terminów dochodzenia tych roszczeń . Nakazał pozwanemu usunięcie wad, które jego zdaniem nie były objęte zakresem żądania wniosku o zawezwanie do próby ugodowej i pozwu, a które zostały zgłoszone po upływie okresu rękojmi. Dlatego też za zasadne sąd II instancji uznał uchylenie wyroku w tej części i przekazanie sprawy sądowi I instancji celem przeprowadzenia postępowania dowodowego co do spornych okoliczności dotyczących zakresu wad zgłoszonych przez powódkę w pozwie i zarzutu pozwanego co do poszerzenia katalogu tych wad w toku procesu , pomimo wygaśnięcia uprawnień rękojmianych .

Sąd Apelacyjny nie podzielił jednocześnie zarzutów pozwanego dotyczących braku legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia przeciwko wykonawcy roszczeń z tytułu wadliwości części wspólnych budynku jak i garażu stanowiącego odrębny lokal niemieszkalny , jak i zarzutów związanych z brakiem uchwały wspólnoty mieszkaniowej upoważniającej jej zarząd do wystąpienia z tych tytułów z roszczeniami na drogę sądową.

Podzielił w tym zakresie ocenę Sądu Okręgowego, iż członkowie powodowej wspólnoty mieszkaniowej na podstawie umowy z dnia 22 VIII 2006 r. przenieśli na rzecz powódki wszelkie roszczenia służące im wobec pozwanego związane z przedmiotową nieruchomością, które odnosiły się do przedmiotu nabycia własności lokalu jak i udziałów w garażu. Na skutek tejże cesji wierzytelności powódka uzyskała legitymację czynną w niniejszym procesie . Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z 23 IX 2004 r. III CZP 48/04 Sąd Apelacyjny wywodził, że w odniesieniu do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest bezprzedmiotowe z uwagi na to, że nie jest to w ogóle sprawa związana z zarządem nieruchomością wspólną na tle ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa aby mogła skutecznie dochodzić roszczeń z tego tytułu musi mieć legitymację materialną , a tę stwarza właśnie przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej . Ponadto Sąd Apelacyjny przyjął, że dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad rzeczy wspólnej jest czynnością zachowawczą o jakiej mowa w art. 209 k.c. , służącą do ochrony wspólnego prawa. Tym samym skoro każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia. Wyrażony został pogląd, że w niniejszej sprawie taka właśnie sytuacja zaistniała, ponieważ przelewu roszczeń o usunięcie wady nieruchomości wspólnej na podstawie umowy z 22 VIII 2008 r. dokonało 38 osób , które nabyły miejsca postojowe w lokalu niemieszkalnym.

Kolejnym wyrokiem z dnia 28 V 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w zakresie ponownie przekazanym do rozpoznania przez Sąd Apelacyjny. Uznał, że żądania powoda są sprekludowane tj. wygasły , wobec zgłoszenia powództwa po upływie 3 lat od wydania budynku powódce ( k 992).

Na skutek apelacji powoda Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 VI 2014 r. uchylił powyższe orzeczenie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Sąd Apelacyjny w pierwszej kolejności ustosunkował się do podtrzymywanego w dalszym ciągu przez stronę pozwaną zarzutu braku legitymacji czynnej powódki w niniejszej sprawie . W tym zakresie odwołał się do stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 VI 2013 r. I CZ 53/13 , w myśl którego zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń , które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wspólnota mieszkaniowa na którą właściciele części wspólnych budynku przelali swoje prawa do dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad budynku , może zatem niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem.

Sąd Apelacyjny uznał ponadto, że sąd I instancji naruszył art. 386 § 6 k.p.c., gdyż wbrew wytycznym zawartym w poprzednim wyroku skupił się na badaniu czy wady objęte uchylonym wyrokiem zostały zgłoszone we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, dochodząc do konkluzji, że powód powyższej okoliczności nie wykazał. W świetle zaś wytycznych poprzedniego składu Sądu Apelacyjnego należało ustalić, czy wady te wskazano w pozwie, skoro te same wady były przedmiotem wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Dalej Sąd Apelacyjny podnosił, że dla oceny czy doszło do wygaśnięcia roszczeń powoda niezbędna jest analiza zgłoszenia wad zarówno w pozwie, jak i analiza pism pozwanego pod kątem zbadania czy nie doszło do niewłaściwego uznania powództwa w zakresie tych wad. Podkreślał, że powódka powinna sprecyzować roszczenie w sposób umożliwiający wykonanie wyroku. Sąd II instancji wskazał nadto, że powód, jako alternatywną podstawę roszczenia powołał gwarancję udzieloną mu przez pozwanego, do czego w żaden sposób Sąd Okręgowy nie odniósł się.

Sąd Apelacyjny przyjął, iż pozwany w sposób jednoznaczny wskazywał naruszenie terminu z art. 568 § 1 k.c. jedynie w odniesieniu do dwóch wad objętych uchylonym wyrokiem, tj. zapadnięcia opaski żwirowej budynku od strony ul. (...) oraz niezgodnego z dokumentacją wykończenia cokołu budynku. Jednocześnie jednak przyznał, że w pewnym zakresie wady tych elementów usuwał, a nadto, że odnośnie cokołu pewne jego wady zostały zgłoszone pismem z dnia 29 VIII 2005 r., kwestionując ich tożsamość z wadą polegającą na niezgodnym z dokumentacją wykończeniu cokołu. Sąd Okręgowy w tym zakresie nie poczynił żadnych ustaleń.

Sąd Apelacyjny podnosił, że jeżeli chodzi o wady w postaci nieszczelności ścian zewnętrznych garaży podziemnych, nieszczelności stropu garaży podziemnych, niewłaściwego spadki posadzki w stosunku do wpustów kanalizacji odpływowej w garażach podziemnych, to wady odnoszące się do garaży zostały zgłoszone w załączonych do pozwu pismach skierowanych do pozwanego jeszcze przed upływem okresu wynikającego z przepisów o rękojmi , a do tej właśnie korespondencji odwoływała się powódka we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Zatem ocena sądu I instancji, że brak jest dowodu zgłoszenia wad dotyczących garaży przed upływem okresu rękojmi była tym samym co najmniej pochopna, a częściowo nieuprawniona. Niewątpliwie bowiem co najmniej w części wady garaży będące przedmiotem sprawy w obecnym kształcie zostały zgłoszone w terminie.

Również wady w postaci pęknięć skurczowych nawierzchni żywicznej na podjazdach dla niepełnosprawnych przywoływane były w dołączonych do pozwu pisma powódki , z tym, że zostały różnie określone i różny był też ich zakres . Niemniej jednak także co do tej wady ocena sądu I instancji , iż została zgłoszona po terminie rękojmi, była pochopna, tym bardziej, że pozwany w toku procesu informował o naprawach wad w sposób sugerujący, że są to wady objęte przedmiotowym rozstrzygnięciem. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny podniósł, że wprawdzie terminy przewidziane w art. 568 § 1 k.c. mają charakter terminów zawitych, to jednak dopuszcza się analogiczne stosowanie w stosunku do nich przepisów o zawieszeniu biegu terminu przedawnienia roszczeń z powodu siły wyższej (art. 121 pkt 4 k.c.) oraz o przerwaniu biegu przedawnienia roszczenia wskutek uznania dłużnika (art. 123 § 1 pkt 2 k.c.) Tym samym wskazał, że dla oceny czy istotnie doszło do wygaśnięcia roszczeń powódki niezbędna jest nie tylko analiza czy zostały one zgłoszone w pozwie, lecz także w pismach pozwanego pod kątem zbadania czy doszło do uznania niewłaściwego roszczeń strony powodowej i w jakim zakresie, a zatem czy przerwany został bieg terminu z art. 568 § 1 k.c.. Wobec twierdzeń pozwanego zawartych w piśmie procesowym z dnia 30 I 2012 r. uznał, że ustalenia wymaga , czy wady w postaci nieszczelności ścian zewnętrznych garaży na poziomie -2 na stanowiskach 3, 5, 30 i 31 oraz sześć pęknięć skurczowych nawierzchni żywicznej na podjazdach dla niepełnosprawnych poprzez zatarcie żywicą , zostały usunięte.

Jeśli chodzi z kolei o wady ułożenia płytek, to Sąd Apelacyjny zwracał uwagę, iż sam pozwany w w/w piśmie z dnia 30 I 2012 r. jednoznacznie przyznał, że roszczenie w tej mierze zostało zgłoszone w terminie oraz że do wymiany kwalifikuje się taka ilość płytek, jaka obecnie jest przedmiotem sporu (k 952 – 953). Tym samym wywody sądu I instancji co do uchybienia terminu z rękojmi w tym zakresie uznał za całkowicie chybione.

Podzielony został ponadto przez sąd odwoławczy zarzut niezasadnego oddalenia wniosku dowodowego o przesłuchanie w charakterze strony powodowej członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, skoro jego celem miało być m. in. ustalenie zakresu wad dochodzonych w procesie, co mogłoby pozwolić na wyjaśnienie wątpliwości co do zakresu wad zgłoszonych w pismach powódki do pozwanego oraz w pozwie, jak również ocenić, czy wady zgłoszone w ramach rozszerzenia powództwa to istotnie wady nowe, czy też wady zgłoszone poprzednio bądź wynikłe z wadliwych napraw wad uprzednio zgłoszonych.

Ponadto zarzucone zostało Sądowi Okręgowemu, iż w żaden sposób nie odniósł się do roszczenia powódki wywodzonego z gwarancji, a przede wszystkim mimo długotrwałości procesu nie ustalił w sposób jednoznaczny, co jest przedmiotem żądania strony powodowej. Na podstawie pism powódki i jej stanowisk na rozprawach nie można bowiem sprecyzować roszczenia w sposób umożliwiający wykonanie wyroku w przypadku ewentualnego uwzględnienia powództwa.

Wobec natomiast braku podstawowych informacji niezbędnych dla rozstrzygnięcia sporu czyli precyzyjnego określenia wad będących obecnie przedmiotem procesu, w ocenie Sądu Apelacyjnego niemożliwym było dokonanie oceny zachowania przez powódkę terminu dochodzenia roszczeń w stosunku do poszczególnych wad.

Reasumując Sąd Apelacyjny stwierdził, iż w konsekwencji niesprecyzowania roszczenia, niewykonania wytycznych Sądu Apelacyjnego, braku ustaleń co do daty zgłoszenia poszczególnych wad oraz nierozważenia, czy pozwany i ewentualnie w jakim zakresie uznał roszczenie i braku jakichkolwiek ustaleń w odniesieniu do drugiej z podstaw prawnych roszczenia, Sąd Okręgowy ponownie nie rozpoznał istoty sprawy. Zalecił aby przy ponownym rozpoznaniu zobowiązać powódkę do precyzyjnego określenia przedmiotu żądania , wykonać wytyczne Sądu Apelacyjnego poprzednio rozpoznającego sprawę wraz z analizą stanowiska pozwanego w przedmiocie wymienionych wad, szczególnie wyrażonego w piśmie z dnia 30 I 2012 r.. Sąd Okręgowy zobowiązany został do poczynienia ustaleń co do terminu zgłoszenia wad, tj. czy zostały one zgłoszone w pozwie i ewentualnie w jakiej części w odniesieniu do poszczególnych wad, czy później, a jeśli później, to czy poprzez swoje zachowanie pozwany uznał roszczenie bądź zrzekł się terminu przedawnienia z gwarancji. Wreszcie w przypadku przyjęcia, że powód dochował terminu dochodzenia roszczeń z rękojmi bądź gwarancji, czy i w jakim zakresie wady zostały usunięte ( k 1060-1083).

W toku ponownego rozpoznania sprawy, pismem z dnia 12 II 2015 r. ( k 1106) oraz 4 VIII 2017 r. powódka zmodyfikowała powództwo wnosząc ostatecznie o zasądzenie od pozwanego następujących należności :

- 120.002,61 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 27 XII 2013 r. do dnia zapłaty;

- 12.398,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 4 IX 2013 r. do dnia zapłaty;

- 11.448,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 30 IV 2013 r. do dnia zapłaty;

- 23.905,65 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty;

- 11.352,51 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz

o nakazanie pozwanemu usunięcia w terminie 60 dni od uprawomocnienia się orzeczenia, następujących wad budynku położonego w W. przy (...)oraz terenów przyległych stanowiących część wspólną mieszkańców:

- ponadnormatywne odchylenia od poziomu posadzki w garażach na poziomach -2, -1,5, -1 i -0,5, niewłaściwe spadki odprowadzające wodę oraz niewłaściwe – za wysokie osadzenie dwóch wpustów kanalizacji odpływowej znajdujących się na poziomie -0,5 „kratka nr 7” oraz na poziomie -1,5 „kratka nr 38”;

- niezgodne z dokumentacją wykończenie całego cokołu budynku ( k 1384) .

W uzasadnieniu powódka wyjaśniła, że części żądanych uprzednio napraw i remontów tj. zasypki żwirowej, nieszczelności w garażu podziemnym oraz podjazdów do klatek VI i IX przeprowadziła na własny koszt, wobec czego w tym zakresie modyfikuje roszczenie żądając zapłaty ww. kwot .

Strona pozwana uznała powództwo w zakresie kwoty 11 352,51 zł odpowiadającej kosztom wymiany płytek gresowych ( k 1389, 1392). W pozostałym zakresie wnosiła o oddalenie powództwa.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 I 2018 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 11 352,51 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 III 2015 r. , w pozostałym zakresie powództwo oddalił i zniósł wzajemnie koszty procesu pomiędzy stronami.

Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Budynek mieszkalny przy (...)w W. składa się z 237 lokali mieszkalnych i 10 lokali użytkowych. Znajduje się w nim garaż podziemny, wielostanowiskowy stanowiący odrębną nieruchomość tj. odrębny lokal niemieszkalny. W garażu znajdują się 242 miejsca postojowe. P. (...) pozostaje właścicielem 53 z nich.

Przedmiotowy budynek został wzniesiony w latach 2002 - 2004 przez (...) S.A. w W. i oddany do użytkowania warunkowo 30 I 2004 r. decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) W.. Pozwolenia udzielono pod warunkiem wykonania w terminie do 31 III 2004 r. pasów międzyokiennych w ścianie zewnętrznej budynku w klasie odporności ogniowej EI15 .

Wcześniej gdyż w dniu 1 IX 2003 r. został dokonany protokolarny odbiór przedmiotowego budynku przez Wspólnotę Mieszkaniową(...) w W.. 30 I 2004 r. strony podpisały protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej .

Od września 2004 r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa zaczęła zgłaszać na piśmie usterki dotyczące budynku , terenów przyległych, poszczególnych lokali , a konkretnie : kostki brukowej, chodników, krawężników, placu zabaw, podjazdów dla wózków, schodów, zawilgocenia, pęknięć ścian zarówno w częściach wspólnych jak i w poszczególnych lokalach.

Pismem z 9 VIII 2005 r. wezwała dewelopera do usunięcia usterki w postaci „braku spadków podłogi w kierunku studzienek kanalizacji deszczowej halach garażowych” .

(...) S.A. w W. nie kwestionował szeregu wad i usterek zgłoszonych przez powódkę, usuwał je sukcesywnie również w toku niniejszego procesu. Usunięcie części usterek zostało potwierdzone protokołami odbioru z dnia 8 XII 2006 r., 21 II 2007 r. i z 14 VI 2007 r. W okresie października i listopada 2007 r. pozwany wykonał renowację klatek schodowych i korytarzy .

W okresie kwiecień- wrzesień 2008 r. wykonano następujące prace naprawcze:

- wymieniono posadzki z gresu na klatkach schodowych, stopniach i korytarzach prowadzących do lokali;

- naprawiono uszkodzenia ścian klatek schodowych i pomalowano ściany;

- naprawiono obróbki blacharskie, usunięto częściowo w miejscach dostępnych;

- dokonano uszczelnienia ścian i stropów w garażach;

- naprawiono popękane i odpadające płytki na cokole przy gruncie od strony (...);

- wykonano nowe opaski betonowe wokół kratek;

- naprawiono zapadnięte chodniki z kostki przy cokole budynku;

- naprawiono oberwany cokół budynku, który oparty był na kostce betonowej;

- naprawiono „wiszący” cokół, aby nie były widoczne warstwy ocieplenia i ściana betonowa piwnicy i dodano opaskę wokół budynku oraz uzupełniono zasypkę ze żwiru;

- uszczelniono zapadniętą powierzchnię kostki brukowej na alejkach i chodnikach oraz

- dokonano zakończenia na styku alejek.

Po zakończeniu realizacji powyższych prac stwierdzono jednak nowe usterki w obiekcie takie jak: - wycięte otwory w okładzinie z płyt kartonowo- gipsowych, którymi obudowano rury spustowe z dachu;

- niedomykanie się drzwi przeciwpożarowych z garażu na klatki schodowe;

- uszkodzenia pokrycie z papy w postaci sfałdowań papy i pęknięć na grzbietach tych fałd oraz spękania papy na znacznych powierzchniach w postaci siatki nieregularnych rys;

- nieprawidłowe osadzenie kratek ściekowych odwadniających alejki – chodniki;

- skorodowane mocowania słupków barierek przy pochylniach dla niepełnosprawnych;

- złe osadzenie progów w drzwiach wejściowych do lokali użytkowych i na klatki schodowe;

- niedziałająca instalacja nawadniająca trawnik na patio;

- źle zaprojektowane i nie funkcjonujące odwodnienie terenu wokół budynku od strony podwórka, źle osadzone kratki ściekowe zbierające wodę opadową;

- złe wyprofilowanie pochylni wewnętrznych w garażu;

- złe wyprofilowanie spadków do kratek ściekowych w garażach, skutkiem czego przy dużych opadach i zalewaniu garaży przez wody opadowe tworzą się zastoiny wody;

- pęknięte ściany murowane w garażach, rozwarstwienie ścian wzdłuż spoin między cegłami.

Według stanu na luty 2010 r. nie zostały usunięte przez pozwanego następujące wady:

- nieszczelność ścian zewnętrznych i stropu garaży podziemnych;

-niewłaściwy spadek posadzki w stosunku do wpustów kanalizacji odpływowej w garażach podziemnych;

- zapadnięta zasypka żwirowa opaski budynku od strony ul. (...);

- niezgodne z dokumentacją wykończenie cokołu budynku;

- pęknięcia skurczowe nawierzchni żywicznej na podjazdach dla niepełnosprawnych.

Nieszczelność ścian zewnętrznych garaży podziemnych ujawnia się w postaci przecieków po dużych opadach deszczu. Przecieki w sufitach powstały w wyniku wadliwego wykonawstwa stropów żelbetowych.

Projekt garaży zakładał wykonanie posadzek na poszczególnych poziomach bez spadków. Wyjątkiem są zjazdy i wjazdy pomiędzy sąsiednimi poziomami na 3 rampach o nachyleniu w początkowej i końcowej części ramp po 15%, a w środkowej części ramp -25%.

Zgodnie z projektem budowlanym cokół budynku powinien być wykończony masą epoksydowo - kamienną, a wyłożony został tynkiem cienkościennym, przewidzianym na elewację. Wykończenie cokołu budynku niezgodne z dokumentacją jest wadą wykonawczą. Niezależnie od tego, zasypka żwirowa opaski zapadła się i wymaga uzupełnienia do poziomu sąsiadującego z zasypką trawnika.

Powstałe pęknięcia skurczowe nawierzchni żywicznej na podjazdach dla niepełnosprawnych (6 pęknięć) wymagają zatarcia żywicą.

W okresie 2013-2014 powódka zleciła wykonanie napraw w zakresie nieszczelności występujących w garażach, zasypki żwirowej budynku od strony ul. (...), pęknięć na podjazdach dla niepełnosprawnych oraz wadliwego ułożenia płytek gresowych. Za naprawę tychże płytek gresowych zapłaciła wykonawcy kwotę 11 352,51 zł.

Umową z dnia 22 VIII 2006 r. część członków wspólnoty mieszkaniowej przeniosła na powódkę wszelkie roszczenia przysługujące im względem spółki (...) S.A. wynikające z:

- wyodrębnienia i sprzedaży przez pozwanego lokali w budynku położonym przy (...)w W., zamieszkiwanym przez członków wspólnoty;

- przysługującego właścicielom lokali odszkodowania tytułem wadliwego wykonania przez pozwanego części wspólnej nieruchomości przy(...) w W..

Załącznik do w/w umowy stanowiła lista 117 spośród 237 właścicieli lokali udzielających powódce pełnomocnictwa do dochodzenia roszczeń przeciwko (...) S.A. Na liście tej przykładowo obok lokalu będącego przedmiotem współwłasności znajduje się podpis tylko jednej osoby. Przy niektórych innych podpisach widnieje adnotacje typu: „w zw” lub „z up”. Spośród 10 lokali użytkowych przy oznaczeniu 4 widnieją podpisy.

Ponadto 21 członków wspólnoty udzieliło pełnomocnictwa powodowej wspólnocie do reprezentowania każdego z nich przed wszelkimi sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, a także organami administracyjnymi w celu dochodzenia wskazanych w umowie roszczeń.

W dniu 31 VIII 2006 r. powódka wystąpiła przeciwko pozwanemu do Sądu Rejonowego dla Warszawy – Śródmieścia w Warszawie z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, powołując się na ujawnione wady i usterki budowlane. Postępowanie nie doprowadziło do polubownego zakończenia sporu.

Jako podstawę swoich ustaleń faktycznych sąd I instancji wskazał złożone do akt dokumenty, z tym, że uznał, iż wobec zakwestionowania przez pozwanego dokumentacji przedstawionej przez powódkę związanej z poniesionymi kosztami napraw, skorzystał z tych dowodów jedynie na okoliczność wykonania przez podmioty trzecie napraw pierwotnie żądanych w niniejszej sprawie .

Za miarodajny materiał dowodowy sprawy zostały przez Sąd Okręgowy uznane ponadto zeznania przesłuchanych świadków, opinie biegłych sądowych oraz wyjaśnienia strony powodowej.

W tak ustalonym stanie faktycznym , mając na uwadze wytyczne Sądu Apelacyjnego zawarte w wyrokach uchylających dotychczasowe rozstrzygnięcia sąd I instancji uznał, iż wniesione w niniejszej sprawie powództwo podlegało uwzględnieniu jedynie w nieznacznej części tj. w zakresie żądania zapłaty kwoty 11 352,51 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 19 III 2015 r. do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania za naprawę wadliwie ułożonych płytek gresowych. W pozostałym zaś zakresie było ono niezasadne z następujących przyczyn.

Powołując się na fakt wykonania napraw przez podmioty trzecie na swoje zlecenie strona powodowa zmodyfikowała żądanie wnosząc w miejsce roszczeń niepieniężnych o nakazanie pozwanemu usunięcia wad i usterek budynku oraz terenów przyległych, zasądzenia określonych kwot stanowiących równowartości poniesionych przez nią kosztów - wynagrodzeń. Sąd Okręgowy przyjął, iż tego rodzaju roszczenie ma charakter odszkodowawczy i opiera się na art. 471 k.c. , a nie na w dalszym ciągu wskazywanym przez Wspólnotę Mieszkaniową art. 560 k.c. dotyczącym uprawnień z tytułu rękojmi . Zgodnie bowiem ze wskazanym przepisem (w brzmieniu do 24 XII 2014 r.) uprawnionemu z tytułu rękojmi przysługują alternatywnie: roszczenie o usunięcie wad, roszczenie o wymianę rzeczy na wolną od wad oraz roszczenie o obniżenie ceny z powodu wady rzeczy, przy czym roszczenie o obniżenie ceny zgodnie z art. 560 § 3 k.c. musiałoby dotyczyć różnicy pomiędzy wartością poszczególnych lokali z ewentualnymi wadami części wspólnych nieruchomości, a wartością tych samych lokali przy założeniu, że nieruchomość wspólna nie jest dotknięta wadami, o co powódka nie wnosiła.

Wyrażone zostało ponadto stanowisko, iż zmodyfikowane powództwo o zapłatę nie może opierać się na uprawnieniach wynikających z gwarancji. Powódka nie przedstawiła bowiem dokumentu gwarancyjnego, z którego wynikałby obowiązek sprzedawcy (dewelopera) zapłaty określonej kwoty na wypadek uchybienia gwarantowanej przez siebie jakości. Ponadto art. 577 k.c. (w brzmieniu do 24 XII 2014 r.) stanowi, że w razie wątpliwości, gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji.

Rozpoznając zatem roszczenie pieniężne powódki jako roszczenie odszkodowawcze wynikające z art. 471 k.c. Sąd Okręgowy za zasadny uznał w dalszym ciągu podnoszony przez pozwanego zarzut dotyczący braku legitymacji procesowej czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na fakt, że dochodzone roszczenie pieniężne rozkłada się na uprawnionych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a powódka nie wykazała w jakiej wysokości nabyła wierzytelność. Sąd ten wywodził, iż o ile uprzednio zgłoszone roszczenie o naprawienie wad nieruchomości dotyczyło spełnienia świadczenia niepodzielnego, to roszczenie o zapłatę odszkodowania jest już typowym świadczeniem podzielnym. Zgodnie bowiem z § 2 art. 379 k.c. świadczenie jest podzielne, gdy może zostać spełnione częściami bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości. Jak stanowi z kolei § 1 w/w artykułu jeżeli jest kilku dłużników albo kilku wierzycieli, a świadczenie jest podzielne, zarówno dług jak i wierzytelność dzielą się na tyle niezależnych części, ilu jest dłużników bądź wierzycieli.

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy sąd I instancji podnosił, że pod umową z dnia 22 VIII 2006 r. „przeniesienia roszczeń wraz z pełnomocnictwem” , a de facto w załączniku do niej w postaci formularza została złożona jedynie część podpisów właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę Mieszkaniową , co oznacza, że jedynie niektórzy z nich dokonali cesji przysługujących im roszczeń na powódkę. Podpisy widnieją przy oznaczeniu 117 lokali mieszkalnych na 237 wyodrębnionych oraz przy 4 z 10 lokali użytkowych. Powyższe oznacza, iż powódka nie reprezentuje wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku przy (...) w W.. Nie wiadomo jest także w jakiej wysokości nabyła wierzytelność z tytułu roszczeń odszkodowawczych przysługujących właścicielom lokali , których reprezentuje. Ani bowiem z w/w umowy, ani z załącznika do niej nie wynika jaki poszczególnym właścicielom tj. cedentom przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej i w jakim zakresie dokonali przelewu wierzytelności.

Nie wiadomym jest również czy osoby , które dokonały na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przelewu swoich roszczeń są stronami umów sprzedaży zawartymi z pozwanym , czy też wtórnymi nabywcami lokali. Innymi słowy powódka nie wykazała czy poszczególnym cedentom przysługiwały własne roszczenia wobec sprzedawcy, czy też uprzednio nabyte od poprzedników. W aktach sprawy ujawniony został wyłącznie numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu niemieszkalnego - garażu. Żadne inne dane własnościowe nie były przedmiotem twierdzeń, ani tym bardziej dowodzenia ze strony powodowej.

Sąd Okręgowy zwracał ponadto uwagę, iż w załączniku do umowy przeniesienia roszczeń wraz z pełnomocnictwem z dnia 22 VIII 2006 r. kilkakrotnie w rubryce z danymi właściciela lokalu widnieją dwa nazwiska współwłaścicieli, natomiast rubryka „Podpis” zawiera podpis tylko jednej osoby, bez równoczesnego przedstawienia upoważnienia drugiego ze współwłaścicieli do działania w jego imieniu. Ponadto wielokrotnie pojawiają się podpisy osób z dopiskiem „z up” bądź „wz.”, a z akt sprawy nie wynika aby osoby te legitymowały się pełnomocnictwem do działania w imieniu właściciela lokalu. Pomimo jednoznacznie zgłaszanych w tym zakresie przez pozwanego zarzutów , powódka do nich nie odniosła się.

Mając powyższe na uwadze sąd I instancji uznał, że po stronie powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej występuje brak legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. Podkreślił jednocześnie, że przy tej ocenie nie był związany wytycznymi Sądu Apelacyjnego, gdyż w momencie , w którym zostały wydane przedmiotem procesu były jedynie roszczenia niepieniężne niepodzielne, a tym samym problem braku legitymacji w zakresie roszczenia odszkodowawczego nie istniał na tamtym etapie postępowania.

Pomimo powyższej konkluzji skutkującej oddaleniem powództwa o zapłatę Sąd Okręgowy „ dla porządku” ustalił, że leżące u podstaw sformułowania żądania pieniężnego okoliczności w postaci nieszczelności w garażach podziemnych, braku zasypki żwirowej na opasce budynku oraz wadliwego wykonania podjazdu dla niepełnosprawnych przy klatce VI i klatce IX polegającego na pęknięciach skurczowych nawierzchni żywicznej, w istocie miały miejsce, co wynikało z opinii biegłego A. L. (k. 722-727). Pomiędzy wadliwym wykonawstwem pozwanego lub innych podmiotów działających na jego rzecz, a koniecznością poniesienia kosztów na usunięcie powyższych wad istniał normalny związek przyczynowy . W konsekwencji prowadzi to do uszczerbku majątkowego po stronie członków wspólnoty mieszkaniowej.

Ponadto Sąd Okręgowy wyraził pogląd, że nawet gdyby założyć , że po stronie powodowej istnieje legitymacja procesowa czynna to i tak pomimo powyższej konstatacji powództwa o zapłatę nie zasługiwałoby na uwzględnienie , ponieważ strona powodowa nie udowodniła wysokości dochodzonego roszczenia. Strona pozwana zakwestionowała bowiem przedstawione do akt faktury VAT, oferty i kosztorysy, odwoływała się do potrzeby posłużenia się w tym zakresie wiadomościami specjalnymi. Dowody powyższe miały walor dokumentu prywatnego , a zatem stanowiły jedynie odzwierciedlenie oświadczeń ich wystawców. Wobec zaś zaprzeczenia przez pozwanego ich wiarygodności, nie mogły stanowić wystarczającej podstawy dla przyjęcia, iż rzeczywisty koszt usunięcia poszczególnych wad odpowiada kwotom objętym twierdzeniami powodowej Wspólnoty. Powódka winna była wnioskować o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego, poza wadą z zakresu naprawy podjazdu dla niepełnosprawnych przy klatce nr 9, czego jednak nie uczyniła.

Odnośnie kosztów naprawy podjazdów dla niepełnosprawnych przy klatce nr 9 podniesione zostało, że Wspólnota Mieszkaniowa żądała od pozwanego zapłaty odszkodowania w wysokości 23 905,65 zł w oparciu o tańszą spośród przedstawionych ofert. Tym niemniej oferta ta dotyczyła „wykonania remontu podjazdów i wejść dla pieszych”, a cenę policzono uwzględniając powierzchnię wielkości 154,23 m ². Zakres oferty, a tym samym i cena zostały zatem zawyżone i nie mogły w związku z tym stanowić dowodu na wartość naprawy wady, za którą odpowiedzialny był pozwany. Roszczenie powoda w powyższym zakresie nie zostało zatem udowodnione co do wysokości.

Odnośnie z kolei wadliwości wykonania okładziny ściennej z płytek gresowych, to pozwany przyznał wysokość świadczenia pieniężnego odpowiadającego kosztom usunięcia tej usterki, choć negował konsekwentnie wymagalność obejmującego je roszczenia. Sąd Okręgowy uznał, iż nie było to uznanie częściowe powództwa, tylko przyznanie faktów o czym mowa w art. 229 k.p.c. i stanowiło wystarczającą podstawą do uwzględnienia żądania pozwu w tym zakresie. Nie podzielone zostało jednak stanowiska powódki, iż od powyższej należności może ona domagać się odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia wniesienia pozwu tj. od 1 III 2007 r. . Zdaniem sądu I instancji odsetki te należą się powódce tylko od następnego dnia , w którym wiadomym było, że pozwany zapoznał się z jej nowym stanowiskiem , co nastąpiło 18 III 2015 r., kiedy to zostało złożone pismo procesowe ustosunkowujące się do nowych żądań.

Jeżeli chodzi z kolei o podtrzymywane w dalszym ciągu przez stronę powodową żądanie niepieniężne usunięcia usterek w postaci ponadnormatywnego odchylenia od poziomu posadzki garażu na poziomie – 2, i 1,5 , - 1 i -0,5 , niewłaściwych spadkach odprowadzających wodę oraz na niewłaściwym osadzeniu dwóch wypustów kanalizacji odpływowej znajdujących się na poziomie – 0,5 oraz – 1,5 , a także na niezgodnym z dokumentacją techniczną wykończeniu całego cokołu budynku , to w pierwszej kolejności sąd I instancji podniósł, iż żądanie to obejmuje całość świadczenia z uwagi na jego niepodzielność , a nie część odpowiadającą udziałowi poszczególnych współwłaścicieli.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w zakresie części wspólnych budynku uzyskała legitymację czynną do wystąpienia z takim roszczeniem na skutek przelania na nią niepodzielnych roszczeń związanych z wadami nieruchomości. Na podstawie bowiem umowy z dnia 22 VIII 2006 r. członkowie wspólnoty przenieśli na nią w drodze cesji wszelkie roszczenia w zakresie dochodzonych roszczeń od pozwanego związanych z przedmiotową nieruchomością, w tym też o charakterze odszkodowawczym. Tego typu czynność jest dopuszczalna z punktu widzenia celu i funkcji wspólnoty mieszkaniowej. Tym niemniej skuteczne jest przelanie przez kupującego tj. właściciela lokalu roszczeń związanych z częściami wspólnymi nieruchomości, ale nie z poszczególnymi samodzielnymi lokalami.

Sąd Okręgowy podnosił, iż przy rozpoznaniu niniejszej sprawy związany jest z mocy art. 386 § 6 k.p.c. wytycznymi zawartymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego z 24 VI 2014 r… Realizując te wytyczne dokonał oceny czy w zakresie zgłoszonych przez powódkę wad cokołu budynku oraz wyprofilowania posadzki w garażu podziemnym nie doszło do wygaśnięcia uprawnień z rękojmi na skutek upływu 3 letniego terminu o jakim mowa w art. 568 § 1 k.c..

Ustalił, iż wydanie nieruchomości objętej sporem nastąpiło 1 IX 2003 r. , zaś w dniu 31 VIII 2006 r. powódka wystąpiła do sądu z wnioskiem o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej w zakresie zgłoszonych we wniosku wad. Pozew w niniejszej sprawie został skutecznie złożony w dniu 1 III 2007 r. . Zakres wad zgłoszonych w ramach postępowania pojednawczego oraz w pozwie był zbieżny. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Apelacyjny przy badaniu wygaśnięcia roszczeń z tytułu rękojmi sąd I instancji w drodze analogii zastosował art. 123 § 1 pkt 1 k.c., dotyczący przerwania biegu terminu do dochodzenia roszczenia wskutek dokonania przed sądem czynność powziętej bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia. Uznał, iż składając wniosek o zawezwanie do próby ugodowej powódka przerwała bieg terminu, wynikającego z art. 568 § 1 k.c., terminu prekluzyjnego do stwierdzenia wady, który po zakończeniu tamtejszego postępowania zaczął biec na nowo (art. 124 § 2 k.c.).

Tym niemniej jednak odnośnie wady w postaci nieprawidłowego wykonania cokołu budynku Sąd Okręgowy za pozwanym przyjął, że nie została ona zgłoszona ani we wniosku o zawezwanie do ugody ani w pozwie. Strona powodowa wymieniła ją dopiero w piśmie z dnia 19 V 2010 r. na skutek opinii biegłej sądowej . Wada ta została natomiast po raz pierwszy stwierdzona przez Wspólnotę Mieszkaniową najwcześniej w dniu 2 IX 2009 r. tj, w chwili sporządzania oględzin . Dopiero też przy piśmie z dnia 24 IV 2009 r. został złożony dokument ( choć strona powodowa nie sformułowała w tym zakresie żadnego wniosku procesowego) wskazujący, iż przedmiotowa opaska cokołu budynku miała zostać wykonana w technologii masy epoksydowo – kamiennej. Termin z art. 568 § 1 k.c. do zgłoszenia powyższej usterki upłynął zaś w dniu 1 IX 2006 r. i od tej daty pozwany nie ponosi odpowiedzialności na zasadzie rękojmi. W konsekwencji powództwo w części dotyczącej niewykonania cokołu wokół budynku zgodnie z projektem zdaniem sądu I instancji jako spóźnione podlegało oddaleniu.

Odnośnie posadzki w lokalu garażowym to w ocenie tego sądu jej wadliwość została zgłoszona w terminie wynikającym z art. 568 § 1 k.c., gdyż już w piśmie z dnia 9 VIII 2005 r., kierowanym do pozwanego powódka wzywała go do usunięcia usterki w postaci „braku spadków podłogi w kierunku studzienek kanalizacji deszczowej w halach garażowych”. Również w dołączonym do pozwu spisie usterek , których naprawy powódka żądała wskazany został „brak właściwych spadków posadzki powodują zastoiny wodne, istniejące studzienki powyżej posadzki” (k. 86).

Pomimo ustalenia , iż przedmiotowe roszczenie nie wygasło , sąd I instancji uznał, iż nie zasługuje ono jednak na uwzględnienie z uwagi na brak w tym zakresie po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej legitymacji czynnej do wystąpienia z takim żądaniem z uwagi na charakter prawny garażu. Wielostanowiskowy garaż podziemny pod budynkiem przy (...) stanowi bowiem odrębną nieruchomość, jest przedmiotem współwłasność wszystkich podmiotów posiadających w nim udziały, w tym pozwanego, co wynika z dołączonego do akt odpisu z KW nr (...). Nie stanowi elementu nieruchomości wspólnej o jakiej mowa w art. 3 ust 2 ustawy z 24 VI 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2015, poz. 1892, tj.).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi bowiem grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Miejsca postojowe nie stanowią także przynależności do poszczególnych lokali mieszkalnych, ani użytkowych. Nabycie lokalu w budynku przy (...) w W. nie było automatycznie związane z zakupem miejsca postojowego w garażu podziemnym. Przedmiotowy garaż stanowi zatem przedmiot własności określonych osób, których krąg nie jest zbieżny z właścicielami lokali mieszkalnych.

Brak legitymacji czynnej po stronie powódki do żądania usunięcia wad odrębnego lokalu niemieszkalnego zdaniem sądu I instancji wynika z jej ograniczonej zdolności prawnej. Zgodnie bowiem z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jest ona tzw. ustawową (ułomną) osobą prawną, o której mowa w art. 33 ¹ k.c. Powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w momencie wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym. Jak wynika z uchwały składu 7 Sędziów SN z dnia 21 XII 2007 r. , III CZP 65/07 stanowiącej zasadę prawną, wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Skoro zatem w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, to wykluczyć należy możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej nawet na podstawie umów cesji zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu (wyrok SN z 14 III 2013 r., I CSK 379/12).

Dokonując kwalifikacji posadzki garażowej pod kątem jej przynależności do nieruchomości wspólnej , według kryterium techniczno-funkcjonalnego (tak SN w uchwale z 21 XI 2013 r. III CZP 65/13) Sąd Okręgowy uznał , iż nie sposób jest przyjąć by posadzka ta służyła właścicielom wszystkich lokali w budynku gdzie znajduje się ten wielostanowiskowy garaż. Pełni ona funkcje użytkowe i estetyczne dla osób parkujących tam pojazdy, a nie ma żadnego znaczenia technicznego dla pozostałych mieszkańców budynku. Zarzut niewłaściwego wykonania posadzki polegającego na pozostawieniu przez wykonawcę ponadnormatywnych odchyleń od poziomu oraz niewłaściwego osadzenia wpustów wskazuje, iż istota tego elementu budynku nie dotyka kwestii konstrukcyjnych ani nie upośledza w żadnym stopniu korzystania z pozostałych części nieruchomości.

Reasumując sąd I instancji przyjął, że skoro roszczenie powódki dotyczy odrębnej nieruchomości, a nie nieruchomości wspólnej, to Wspólnota Mieszkaniowa nie ma czynnej legitymacji procesowej do jego wniesienia. Uprawnionymi do dochodzenia roszczeń wynikających z rękojmi czy też odszkodowawczych są współwłaściciele tej nieruchomości, których wzajemne stosunki podlegają regulacji wynikającej z art. 199-209 k.c..

Sąd Okręgowy jednocześnie zaznaczył, że przyjęte przez niego stanowisko dotyczące wadliwości posadzki w garażu i żądania jej usunięcia nie stoi w sprzeczności z zapatrywaniami Sądu Apelacyjnego wyrażonymi w uzasadnieniu dwóch wyroków uchylających sprawę do ponownego rozpoznania , ponieważ nie zawierają one oceny tego elementu nieruchomości jako części odrębnego lokalu lub nieruchomości wspólnej i nie formułują żadnych wytycznych w tym zakresie.

Niezależnie od powyższego podniesione zostało, że ani z umowy dotyczącej cesji wierzytelności ani z załącznika do niej czy też innych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy nie wynika komu, ani w jakiej wysokości przysługują udziały w przedmiotowej nieruchomości odrębnej.

Jeżeli chodzi o rozstrzygnięcie o kosztach procesu, to jako jego podstawa prawna wskazany został art. 100 k.p.c.. Przy jego zastosowaniu sąd I instancji miał na uwadze , że w toku procesu część wad została usunięta przez stronę pozwaną, co sama przyznała, a więc powództwo w pewnym zakresie okazało się zasadne. W jakim jednak zakresie, trudno było ustalić gdyż żądania pozwu zmieniały się kilkakrotnie w toku postępowania, a ponadto przedmiot sprawy był trudno uchwytny w sensie arytmetycznym. W tej sytuacji zasadnym było wzajemne zniesienie kosztów między stronami.

Z rozstrzygnięciem powyższym nie zgodziła się strona powodowa, skarżąc go w części oddalającej powództwo i podnosząc następujące zarzuty apelacyjne:

- naruszenia art. 386 § 6 k.p.c. poprzez dokonanie oceny prawnej , skutkującej oddaleniem powództwa, podczas gdy sąd I instancji związany był oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego co do uznania braku legitymacji czynnej powoda ,

-naruszenia art. 379 k.c. poprzez jego zastosowanie , w sytuacji gdy roszczenie niepodzielne zostało skutecznie przeniesione na powódkę , a następnie przekształciło się w świadczenie niepodzielne,

-wewnętrznej sprzeczności orzeczenia polegającej na zasądzeniu na rzecz powódki części roszczenia odszkodowawczego przy jednoczesnym ustaleniu, że po stronie powodowej nie istnieje legitymacja czynna,

-nieuzasadnionej odmowy wiarygodności dowodów przedstawionych przez powódkę i przyjęcie, iż nie podołała ona wymogom stawianym w art. 6 k.c..

Tym samym apelująca wnosiła o zamianę zaskarżonego wyroku w części poprzez uwzględnienie wszystkich pozostałych zgłoszonych przez nią roszczeń.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja strony powodowej zasługuje na uwzględnienie w nieznacznej części.

Zgodzić się należy z podniesionym w apelacji zarzutem wewnętrznej sprzeczności wydanego przez sąd I instancji orzeczenia. Z jednej bowiem strony sąd ten przyjął, iż powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nie ma legitymacji procesowej czynnej do wystąpienia w niniejszej sprawie z pieniężnym roszczeniem odszkodowawczym związanym z wadami fizycznymi części wspólnej nieruchomości , z drugiej zasądził na jej rzecz część dochodzonego odszkodowania, którego wysokość została przyznana przez stronę pozwaną. Rozstrzygnięcie w zakresie zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kwoty 11 352, 51 zł wraz z odsetkami ustawowymi jest już jednak prawomocne w związku z czym prowadzenie jakichkolwiek rozważań na temat jego zasadności jest niecelowe.

Ocenie przez sąd II instancji w ramach kontroli instancyjnej podlegała natomiast zasadność oddalonego powództwa o zapłatę. Sąd Okręgowy uznał, iż nie zasługuje ono na uwzględnienie ponieważ Wspólnota Mieszkaniowa nie ma legitymacji procesowej czynnej do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym za wady fizyczne nieruchomości wspólnej z uwagi na niewykazanie przez nią w jakiej części nabyła wierzytelności z powyższego tytułu od poszczególnych właścicieli lokali, którzy zawarli z pozwanym umowę nabycia odrębnej własności lokalu. Konkluzja powyższa wynikała z zastosowania przez ten sąd art. 379 k.c. i przyjęcia, iż zmodyfikowane przez powódkę żądanie pozwu ma charakter świadczenia podzielnego, w odróżnieniu od poprzednio wysuwanego roszczenia o nakazanie stronie pozwanej usunięcia wad i usterek części wspólnej nieruchomości. Każdy z właścicieli lokali mógł zatem przenieść na powódkę jedynie własne roszczenie odszkodowawcze w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.

Apelacja strony powodowej podważała powyższą ocenę prawną sądu I instancji . Apelująca podnosiła , że zostało na nią skutecznie przeniesione roszczenie niepodzielne , które następnie przekształciło się w świadczenie podzielne.

Ustosunkowując się do powyższego zarzutu w pierwszej kolejności Sąd Apelacyjny zaznacza, iż z mocy art. 386 § 6 k.p.c. związany jest oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w uzasadnieniu wyroku sądu II instancji. W uzasadnieniu wyroków Sądu Apelacyjnego z dnia 19 V 2011 r. i z 24 VI 2014 r. przyjęte zaś zostało, że na powodową Wspólnotę Mieszkaniową zostały skutecznie przeniesione roszczenia wynikające z tytułu rękojmi o zobowiązanie strony pozwanej do usunięcia wad fizycznych części wspólnej budynku przy (...) w W., które miały charakter roszczeń zachowawczych o jakich mowa w art. 209 k.c.. Ponowna , odmienna ocena w tym zakresie ważności, czy też skuteczności umowy z dnia 22 VIII 2006 r. została tym samym wykluczona.

W toku ponownego rozpoznania sprawy powódka zmodyfikowała jednak częściowo swoje powództwo zmieniając dotychczas popierane roszczenie niepieniężne na żądanie zapłaty odszkodowania za szkodę jaką poniosła w związku z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez pozwanego tj. wadliwym wykonaniem elementów części nieruchomości wspólnej. Podnosiła, że szkoda ta wyraża się kwotą jaką musiała ponieść by usunąć zgłoszone wady ( uzasadnienie roszczenia przedstawione w piśmie procesowym z 12 II 2015 r. k 1111-1114).

Jak słusznie podnosił sąd I instancji z przyczyn oczywistych dotychczasowe stanowiska Sądu Apelacyjnego wyrażone w niniejszej sprawie nie obejmowało kwestii legitymacji czynnej powódki do dochodzenia tego rodzaju roszczenia , co oznacza, iż w tym zakresie sąd przy ponownym rozpoznania sprawy jak i niniejszy Sąd Apelacyjny nie był związany żadnymi wskazaniami .

Przechodząc tym samym do oceny powyższej kwestii podnieść należy w pierwszej kolejności, że z uzasadnienia zmodyfikowanego powództwa w sposób jednoznaczny wynikało, że powódka dochodzi kontraktowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej , a zatem podstawę prawną tego roszczenia stanowi art. 471 k.c.

Umową z dnia 22 VIII 2006 r. na powódkę zostały przeniesione przez część właścicieli lokali wszelkie roszczenia przysługujące im wobec pozwanego wynikające z wyodrębnienia i sprzedaży przez pozwanego lokali jak i wynikające z przysługującego tym właścicielom odszkodowania tytułem wadliwego wykonania części wspólnej nieruchomości przy(...)w W. ( k 770).

Nie ulega wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu takie kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej przysługiwały i mogły być związane ze szkodą odpowiadającą równowartości kosztów jakie musieliby wyłożyć aby usunąć dostrzeżone wady wykonawstwa. Nie sposób jest tym samym zgodzić się z apelującą, iż roszczenie do dochodzenia odszkodowania w pieniądzu z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej powstało dopiero z chwilą poniesienia przez nią wydatków na usunięcie skutków nieprawidłowego wykonawstwa, ani ze stanowiskiem pozwanego, iż roszczenie to nie zostało objęte umową przelewu wierzytelności. Na podstawie art. 363 § 1 k.c. nabywcy lokali mogli domagać się od pozwanego naprawienia szkody zarówno poprzez restytucję naturalną jak i w postaci kompensaty pieniężnej. A skoro tak to jak najbardziej zasadne są rozważania sądu I instancji, iż powódka nie wykazała w jakim zakresie przysługuje jej legitymacja czynna do dochodzenia zapłaty odszkodowania ponieważ nie wykazała jakiej wysokości wierzytelność z powyższego tytułu nabyła od nabywców lokali, którzy zawarli z nią umowę cesji wierzytelności . Należy bowiem mieć na uwadze, że zapłata kwoty pieniężnej zawsze jest świadczeniem podzielnym w rozumieniu art. 379 k.c.. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu , który zawarł z pozwanym umowę kupna sprzedaży odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej ( lub nabył roszczenia wynikające z tej umowy) mógł żądać od sprzedającego odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Jakie udziały w nieruchomości wspólnej posiadali właściciele lokali, którzy przystąpili do umowy cesji wierzytelności z powódką ( 117 z 237 jeśli chodzi o lokale mieszkalne i 4 z 10 w przypadku lokali użytkowych) strona powodowa nie wykazała , a tym samym nie wykazała jakie udziały w wierzytelności pieniężnej związanej z wadami fizycznymi budynku wykonanego przez pozwanego nabyła.

Dodać w tym miejscu należy, iż roszczenie pieniężnej kompensaty szkody wywołanej wadliwym wykonawstwem części nieruchomości wspólnej w odróżnieniu od roszczenia o usunięcie tych wad nie stanowi czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c., do dokonania której uprawniony byłby każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej , co wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 X 2008 r. wydanym w sprawie I CSK 118/08. Powyższe oznacza, że 117 właścicieli lokali mieszkalnych oraz 4 lokali użytkowych nie mogło przenieść na powódkę całości roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi części wspólnej nieruchomości.

W swojej apelacji strona powodowa forsowała ponadto stanowisko, że nabyta przez nią wierzytelność niepieniężna o usunięcie wad fizycznych nieruchomości wspólnej na skutek usunięcia tych wad przekształciła się w wierzytelność pieniężną , co jak wynika z powyższych rozważań nie zasługuje na uwzględnienie. Roszczenie odszkodowawcze o charakterze kompensacyjnym jak i restytucyjnym istniały cały czas równolegle , inaczej zapis § 1 ust b umowy z dnia 22 VIII 2006 r. byłby bezprzedmiotowy.

Apelująca podnosiła również, że to ona sama na własny koszt usunęła wady , że „to nie poszczególni członkowie wspólnoty uiszczali określoną część ceny za wykonanie robót naprawczych , lecz wspólnota jako organ dokonała zapłaty za przedmiotową usługę ze składek pochodzących w założeniu od wszystkich członków tej wspólnoty”, a tym samym dywagacje Sądu Okręgowego , iż nie wiadomym jest jaki poszczególnym cedentom przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej i w jakim zakresie dokonali oni przelewu wierzytelności nie ma znaczenia. Powyższe sugeruje, iż zdaniem strony powodowej skoro to ona, a nie nabywcy lokali mieszkalnych dokonali na swój koszt naprawy wskazywanych wad nieruchomości wspólnej to roszczenie o zapłatę odszkodowania jest jej własnym roszczeniem, a nie nabytym w drodze cesji wierzytelności. Przyjęcie powyższej konstrukcji oznaczałoby jednak zmianę podstawy faktycznej roszczenia pieniężnego, co z mocy art. 383 k.p.c. w postępowaniu apelacyjnym nie jest dopuszczalne. Skoro bowiem powódka nie nabyła pieniężnego roszczenia odszkodowawczego z tytułu wad części wspólnych nieruchomości w drodze przelewu wierzytelności od kontrahentów pozwanego, którzy z nim zawarli umowy nabycia odrębnej własności lokalu, to nie służy jej roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego tj. wadliwego wykonania części nieruchomości wspólnej , które w sposób jednoznaczny formułowała w piśmie procesowym z dnia 12 II 2015 r..

Nie sposób jest również podzielić stanowiska powódki, że w sprawach z zakresu utrzymania obiektów budowlanych , w zakresie w jakim obowiązki utrzymania dotyczą części wspólnych obiektu to ona ma przymiot właściciela , a tym samym legitymację czynną do występowania w niniejszej sprawie. Sprawa niniejsza nie dotyczy bowiem kwestii utrzymania części wspólnych nieruchomości tylko usunięcia występujących na niej wad fizycznych jak i zapłaty odszkodowania za wadliwe wykonanie tychże elementów budynku i otoczenia.

Reasumując dotychczasowe rozważania dotyczące rozstrzygnięcia sądu I instancji o roszczeniu pieniężnym zgłoszonym przez powódkę stwierdzić należy, iż było ono prawidłowe, w związku z czym apelacja dotycząca tej kwestii jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przechodząc w dalszej kolejności do zarzutów dotyczących oddalenia powództwa o świadczenie niepieniężne tj. o zobowiązanie pozwanego do usunięcia wad zarówno części wspólnej nieruchomości jak i wad zlokalizowanych w garażu stanowiącym odrębną własność, podnieść należy, iż apelująca nie zrozumiała motywów sądu I instancji jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia. Oddalenie powództwa w tym zakresie nie wynikało z przyjęcia przez ten sąd stanowiska , że do dochodzenia powyższych roszczeń wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli .

Sąd Okręgowy uznał, że powódka na skutek umowy cesji wierzytelności była jak najbardziej legitymowana czynnie do domagania się usunięcia przez pozwanego wady fizycznej w postaci wykonanego niezgodnie z projektem cokołu budynku, tym niemniej uchybiła terminowi do dochodzenia tego roszczenia z tytułu rękojmi, wskutek czego roszczenie to wygasło. Wada powyższa została bowiem po raz pierwszy zgłoszona w piśmie strony powodowej z dnia 19 maja 2010 r. ( k 742) podczas gdy termin do zgłoszenia tej usterki upłynął z dniem 1 IX 2006 r..

Apelująca w żadnej mierze nie podważała ustaleń tego sądu dotyczących upływu 3 letniego terminu do dochodzenia powyższego roszczenia o jakim mowa w art. 568 § 1 k.c..

Tym niemniej jednak Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, iż mocą umowy z dnia 22 VIII 2006 r. na powódkę zostały przeniesione także roszczenia wynikające z przysługującego właścicielom lokali odszkodowania tytułem wadliwego wykonania przez pozwanego części wspólnej nieruchomości. Odszkodowanie czyli żądanie naprawienia szkody nie musi się wyrażać tylko w kompensacie pieniężnej ale może również przybrać postać restytucji naturalnej polegającej na usunięciu wad. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego wydanej w dniu 23 IX 2004 r. w sprawie III CZP 48/04 przepis art. 363 § 1 k.c. dotyczy również kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej , a zatem dopuszczalne jest naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, w tym w postaci wadliwości rzeczy. Sąd Okręgowy obowiązany był zatem rozpoznać żądanie powódki w tym kontekście , w szczególności , że nie był związany podstawą prawną powództwa. Jak wynika bowiem z orzecznictwa, chociażby z uchwały pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 XII 1988 r. III CZP 48/88 kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi rzeczy sprzedanej można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi.

Roszczenie powyższe na dodatek nie uległo przedawnieniu wobec braku upływu terminu wówczas 10 letniego, o jakim stanowił art. 118 k.c.

Mając powyższe na uwadze należało przyjąć, iż powództwo o nakazanie pozwanemu usunięcia w terminie 60 dni od uprawomocnienia się wyroku wady budynku polegającej na niezgodnym z dokumentacją wykończeniu całego cokołu budynku zasługiwało na uwzględnienie . Stąd w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny dokonał w tym zakresie zmiany zaskarżonego wyroku.

Jeżeli chodzi z kolei o oddalenie powództwa o nakazanie stronie pozwanej usunięcia wad posadzki w garażu podziemnym , to wynikało ono z przyjęcia przez sąd I instancji, iż z uwagi na swoją ograniczoną zdolność prawną jako tzw. ułomnej osoby prawnej wspólnota mieszkaniowa nie mogła w drodze przelewu wierzytelności nabyć roszczeń przysługujących współwłaścicielom tego odrębnego lokalu niemieszkalnego. Z mocy przepisów ustawy o własności lokali ( art. 6 k.c.) powódka może być podmiotem praw i obowiązków dotyczących tylko części wspólnej nieruchomości, a do takiej przedmiotowy garaż wielostanowiskowy podziemny nie zalicza się.

Stanowisko powyższe nie do końca było trafne.

Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, o której mowa w art. 33 ¹ k.c.. Powstaje z mocy samego prawa, w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Zgodnie z art. 6 u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to w istocie , że może być podmiotem praw i obowiązków w obrębie stosunków cywilnoprawnych, jednakże tylko w granicach praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną - uchwała 7 sędziów SN z 21 XII 2007 r. III CZP 65/07, z 29 I 2014 r. III CZP 84/13. Powyższe prowadzi do wniosku przedstawionego w drugiej z przywołanych uchwał Sądu Najwyższego, że wspólnota mieszkaniowa nie może nabyć w drodze cesji wierzytelności roszczeń przysługujących właścicielom lokali, które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarzadzaniem nieruchomością wspólną, ponieważ wykracza to poza zakres przysługującej jej zdolności prawnej . Nie może ona być podmiotem tych praw. Tym niemniej jednak w orzecznictwie przeważa pogląd, że pojęcie zarządzania nieruchomością wspólną należy traktować szeroko. Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 VI 2017 r. wydanym w sprawie I CSK 657/16 opartym na zbliżonym stanie faktycznym „jeżeli sprawa dotyczy odrębnego lokalu, który znajduje się w tej nieruchomości, a więc lokalu współwłaściciela nieruchomości wspólnej, to jest to również sprawa dotycząca nieruchomości wspólnej, a więc wchodząca w zakres zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej sensu largo. Często w praktyce nie można bowiem postawić wyraźnej granicy między nieruchomością wspólną, a odrębnym lokalem, gdyż są to fizycznie połączone części jednego obiektu budowlanego. Innymi słowy, w szerokim rozumieniu zarządzania nieruchomością wspólną mieści się każda sprawa związana z nieruchomością należącą do wspólnoty mieszkaniowej. Nie chodzi przecież o lokal położony na innej nieruchomości, w innej miejscowości bądź o sprawę w ogóle niezwiązaną z nieruchomością.” ( podobnie SA w Katowicach wyrok z 19 VIII 2016 r. I ACa 196/16, SA w Warszawie w wyroku z 8 III 2017 r. I ACa 2394/15, wyrok SA w Krakowie z 21 III 2018 r. I ACa 986/17).

Dodatkowo podnieść należy, iż wadliwość posadzki garażu w postaci ponadnormatywnych jej odchyleń oraz zbyt wysokiego osadzenia dwóch wypustów kanalizacji odpływowej skutkuje gromadzeniem się wody naniesionej przez koła samochodów jak i podczas czyszczenia i zmywania posadzki garażowej. Jak wynika z opinii biegłego A. L. poziomem posadzki jest praktycznie płyta stropów garażowych , gdyż pokrywa ją jedynie cienka warstwa posadzki żywicznej.

Powyższe prowadzi do wniosku, że zaleganie wody na posadzce garażowej stwarza ryzyko zawilgocenia płyty stropu, co niewątpliwie wbrew ocenie sądu I instancji wiąże się z konstrukcją całego budynku, a nie tylko odrębnego lokalu garażowego jak i pozostaje w związku z interesem wszystkich właścicieli lokali oraz zarządzaniem nieruchomością wspólną w szerokim tego słowa znaczeniu. Wyjeżdzające z garażu samochody mogą ponadto nanosić wodę na drogę dojazdową do nich, której utrzymanie w odpowiednim stanie obciąża wspólnotę.

Dodać należy, że dochodzenie roszczeń o usunięcie wady fizycznej przedmiotu wspólnego prawa , tu lokalu niemieszkalnego, stanowiącego odrębną własność jak już wyżej podniesione zostało, jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa o jakiej mowa w art. 209 k.c.. Dlatego też w niniejszej sprawie wystarczyło, aby roszczenie tego rodzaju zostało przeniesione na powódkę chociażby przez jednego z tychże współwłaścicieli. Okoliczności powyższej zdaniem Sądu Apelacyjnego strona powodowa jednak nie wykazała.

W szczególności brak było podstaw do przyjęcia, iż współwłaściciele lokalu garażowego dokonali cesji wierzytelności przysługujących im z tytułu wadliwości nabytego od pozwanego lokalu na stronę powodową na podstawie umowy z dnia 22 VIII 2006 r. . W umowie tej mowa jest o przeniesieniu przez wierzycieli na powódkę wszelkich przysługujących im roszczeń względem pozwanego wynikających z wyodrębnienia i sprzedaży przez (...) S.A. lokali w budynku położonym przy (...) w W. , który zamieszkiwany jest przez wierzycieli oraz roszczeń wynikających z przysługującego tym właścicielom odszkodowania tytułem wadliwego wykonania części wspólnych nieruchomości. Jak ustalił to sąd I instancji nabycie lokali mieszkalnych czy też 10 lokali użytkowych w/w budynku nie było związane automatycznie z zakupem miejsc postojowych w garażu. Miejsce to nie stanowiło w szczególności przynależności do nabytego lokalu mieszkalnego czy też użytkowego. Właściciele lokali zawierali odrębne umowy o nabycie udziału w prawie odrębnej własności lokalu garażowego.

Umowę przelewu wierzytelności zawarli z powódką wierzyciele pozwanego, którzy złożyli swój podpis na liście stanowiącej załącznik do tej umowy ( k 771- 779). Na liście tej umieszczony został numer lokalu oraz imię i nazwisko jego właściciela . Wymienionych zostało 237 lokali mieszkalnych i ich właścicieli oraz 10 lokali użytkowych i ich właścicieli. Brak było natomiast jakiejkolwiek pozycji na tej liście odnoszącej się do lokalu garażowego i jego współwłaścicieli.

Nie wiadomym tym samym jest , który z właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, który złożył swój podpis był również współwłaścicielem lokalu garażowego. Należy natomiast mieć na uwadze, że umowa przelewu wierzytelności powinna co najmniej określać stosunek zobowiązaniowy, którego elementem jest zbywana wierzytelność tj. zawierać oznaczenie stron tego stosunku i przedmiot świadczenia. W niniejszej sprawie nie sposób jest natomiast ustalić nawet osoby cedenta.

W konsekwencji powyższego należało przyjąć, iż strona powodowa nie udowodniła, że przedmiotem cesji wierzytelności były także roszczenia przysługujące współwłaścicielom garażu, związane z nabyciem przez nich od pozwanego udziału w tym odrębnym prawie .

Powyższe stanowisko nie narusza art. 386 § 6 k.p.c., ponieważ w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 V 2011 r. Sąd Apelacyjny uznał, że członkowie powodowej wspólnoty przenieśli wszelkie roszczenia przysługujące im wobec pozwanego związane z przedmiotową nieruchomością , które odnosiły się do przedmiotu nabycia własności lokalu , jak i udziałów w garażu , tym niemniej jednak z dalszej części tego uzasadnienia wynika, że potraktował przedmiotowy garaż jako element nieruchomości wspólnej ( str. 19-21 uzasadnienia). Nie zwrócił uwagi, że wielostanowiskowy garaż podziemny stanowi odrębny lokal niemieszkalny . W uzasadnieniu kolejnego wyroku z dnia 24 VI 2014 r. Sąd Apelacyjny także do kwestii możliwości dokonania cesji roszczeń odszkodowawczych czy też wynikających z rękojmi za wady fizyczne lokalu stanowiącego odrębną własność ( a nie nieruchomość wspólną) w ogóle się nie odniósł.

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił w tej części apelację powódki jako niezasadną.

Wobec częściowego uwzględnienia wniosków apelacyjnych na podstawie art. 100 k.p.c. koszty postępowania apelacyjnego zostały pomiędzy stronami stosunkowo rozliczone, proporcjonalnie do stopnia w jakim każda z nich postępowanie to wygrała. Powódka jako wartość przedmiotu zaskarżenia wskazała kwotę 243 889,21 zł, z tego dla roszczeń niepieniężnych kwotę 100 000 zł bez wyjaśnienia jaka część z tej kwoty odnosi się do żądania usunięcia wad cokołu wokół budynku a jaka do żądania naprawy posadzki w garażu. Stąd Sąd Apelacyjny przyjął, iż w stosunku do każdego z w/w roszczeń w.p.z. wynosiła 50 000 zł.. Tym samym uznał, że powódka wygrała sprawę w instancji odwoławczej w około 20 % ( przy całkowitej w.p.z. 243 889,21 zł) , pozwany w 80 %. Na koszty wydatkowane przez powódkę składały się : opłata od apelacji 12 195 zł oraz koszty zastępstwa procesowego 8100 zł, z tego 20 % stanowiło kwotę 4059 zł.. Koszty pozwanego z kolei to kwota wynagrodzenia pełnomocnika w wysokości 8100 zł z tego 80 % dawało 6480 zł. Po wzajemnej kompensacie pozostawała kwota 2421 zł należna pozwanemu.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji.

E. Klimowicz-Przygódzka A. Fronczyk J. Piwowarun-Kołakowska