Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 października 2019 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion-Hajduk

Protokolant Marzena Makoś

po rozpoznaniu w dniu 26 września 2019 r. w Gliwicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Instytutu (...) Polskiej Akademii Nauk w Z.

przeciwko C. W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Gliwicach

z dnia 29 sierpnia 2018 r., sygn. akt I C 672/18

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda 900 zł (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Sędzia Magdalena Balion-Hajduk

Sygn. akt III Ca 2011/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 29 sierpnia 2018 roku Sąd Rejonowy w Gliwicach zasądził od pozwanej C. W. na rzecz powoda Instytutu (...) Polskiej Akademii Nauk w Z. kwotę 7.977,28 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:

- 7 324,51 zł od dnia 4 maja 2017 roku

- 427 zł od dnia 20 kwietnia 2017 roku

- 255,77 zł od dnia 14 listopada 2017 roku oraz 2 117 zł tytułem zwrotu kosztów procesu,

Sąd Rejonowy ustalił, że 12 lutego 2013 roku G. T. oraz D. K. (1) zawarli z C. W., w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży udziałów w prawach, roszczeniach i nakładach związanych z wybudowaniem budynku mieszkalnego jednorodzinnego i garażu, usytuowanych na działce nr (...), położonej w Z. przy ulicy (...), wpisanej w księdze wieczystej nr (...), będącej własnością Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Polskiej Akademii Nauk za łączną cenę 450 000 zł. Cała cena sprzedaży miała zostać uregulowana do 15 marca 2013 roku w ratach. Małżonkom J. T. i G. T. przysługiwały udziały wynoszące 13/100 części, a małżonkom D. K. (2) i D. K. (1) przysługiwały udziały wynoszące 87/100 części.

Zgodnie z § 5 umowy G. T. oraz D. K. (1) zobowiązali się wydać C. W. przedmiotową nieruchomość wraz z całością dokumentacji dotyczącej budowy w stanie wolnym od osób i rzeczy w posiadanie w terminie do 15 czerwca 2013 roku, a pod względem tego zobowiązania poddali się solidarnie egzekucji wprost z aktu notarialnego w myśl art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.

Zgodnie z § 6 umowy ciężary i korzyści związane z przedmiotem sprzedaży miały przejść na kupującą z dniem wydania jej w posiadanie przedmiotu sprzedaży. Kupująca C. W. wyjaśniła, że znany jest jej stan faktyczny całej nieruchomości oraz wzniesionego budynku i garażu, w tym jej położenie, uzbrojenie, granice działki, a także stan prawny nabytych nakładów, prawa i roszczeń, w tym możliwości prawne nabycie prawa użytkowania wieczystego działki (...).

Kilka dni po sporządzeniu aktu notarialnego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości strony umowy tj. sprzedający spotkali się z ojcem kupującej – pozwanej, A. W. i przekazali mu klucze do budynku. Nie przekazano żadnej dokumentacji projektowej albowiem sprzedający jej nie posiadali.

Sprzedający otrzymali za sprzedane nakłady całą ustaloną kwotę w ratach gotówką.

Przez następne 3 lata nikt nie zwracał się do D. K. (1) czy G. T. o wydanie nieruchomości.

Powód Instytut (...) Polskiej Akademii Nauk zawarł z Przedsiębiorstwem (...) Sp. z o.o. umowę o zaopatrywanie w wodę i odprowadzanie ścieków. Przedsiębiorstwo to co miesiąc dokonuje odczytu głównego wodomierza i obciąża powoda fakturą. Z głównego wodomierza woda doprowadzana jest do domów jednorodzinnych. Powód na podstawie odczytów wodomierzy w domach jednorodzinnych wystawia refaktury dla właścicieli nieruchomości.

Na podstawie oględzin dokonanych na nieruchomości na początku kwietnia 2017 roku powód ustalił, iż na posesji przy ulicy (...) w budynku wystąpił wyciek z niezabezpieczonego zaworu umieszczonego na elewacji zewnętrznej budynku.

W dniu 18 kwietnia 2017 roku o godzinie 11:00 otwarto wejście do budynku mieszkalnego posadowionego w Z. przy ulicy (...), a następnie przedstawiciele Instytutu (...) Polskiej Akademii Nauk w Z. oraz pracownicy techniczni, w asyście Policji weszli do budynku. Zastano pustostan w stanie zalania na wszystkich kondygnacjach budynku. Woda z łazienki na pierwszym piętrze ściekała po całym budynku przez kondygnację parterową aż do piwnicy. Zakręcono główny zawór wody znajdujący się w piwnicy i odczytano stan wodomierza nr (...): 1798 m ³. Firma (...) zamontowała nowe, atestowane wkładki do zamków drzwiowych i zamknięto dom na obydwa zamki.

Powód obciążył pozwaną kosztami zużycia wody i odprowadzania ścieków w kwocie 7 324,51 zł, a także kosztem awaryjnego otwarcia drzwi i wkładki patentowej w kwocie 427 zł oraz kwotą 225,77 zł wynikającą ze stawki roboczogodziny pracowników powoda w związku z usunięciem awarii na przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 29 maja 2017 roku pozwana wezwała G. T., J. T. oraz D. K. (1) i D. K. (2) do wykonania umowy sprzedaży zawartej w dniu 12 lutego 2013 roku. w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma.

Pismem z dnia 29 maja 2017 roku pozwana poinformowała stronę , iż nigdy nie doszło do wydania przedmiotowej nieruchomości, a w związku z tym wszelkie opłaty związane z przedmiotową nieruchomością obciążają sprzedających.

Pismami z dnia 18 października 2017 roku C. W. złożyła wobec D. i D. K. (2) oraz G. T. i J. T. oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 12 lutego 2013 roku. Jako podstawę odstąpienia podała art. 491 § 1 k.c. Wskazała na brak wykonania umowy z dnia 12 lutego 2013 roku przez sprzedających pomimo upływu wyznaczonego terminu. Pismo zostało odebrane przez D. i D. K. (2) w dniu 23 października 2017 roku.

Nie zwrócono pozwanej ceny transakcji.

Sąd Rejonowy uwzględniając powództwo w całości, uznał za chybiony zarzut braku legitymacji biernej na podstawie art. 491 k.c. w związku z odstąpieniem ze skutkiem ex tunc od umowy sprzedaży udziału w prawach, roszczeniach i nakładach związanych z wybudowaniem budynku mieszkalnego posadowionego w Z. przy ulicy (...). Art. 491 § 1 k.c. wskazuje na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku zwłoki z wykonaniem zobowiązania. Sąd I instancji podkreślił, że w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie można uznać, aby pozwana na podstawie tego przepisu mogła skutecznie odstąpić od umowy zawartej w dniu 12 lutego 2013 roku. Strona sprzedająca w żaden sposób nie dopuściła się zwłoki w wykonaniu umowy wzajemnej albowiem według wiarygodnych zeznań świadków G. T. i D. K. (1), do wydania kluczy do przedmiotowej nieruchomości doszło już po kilku dniach po zawarciu w formie aktu notarialnego umowy. Fakt zapłaty ustalonej ceny oraz wydania kluczy do budynku uzasadnia również brak roszczenia strony pozwanej o dokonanie tej czynności przez okres ponad 4 lat Pozwana jako posiadacz przedmiotowej nieruchomości jest legitymowana do występowania w niniejszym postępowaniu w charakterze strony pozwanej.

Bezspornym w niniejszej sprawie był fakt zawarcia przez powoda z Przedsiębiorstwem (...) Sp. z o.o. umowy o zaopatrywaniu w wodę i odprowadzanie ścieków posadowionych na nieruchomościach pozostających w użytkowaniu wieczystym strony powodowej oraz wystawiania przez powoda faktur na podstawie odczytów wodomierzy w domach jednorodzinnych. Bezspornym był również fakt wzmożonego poboru wody w przedmiotowej nieruchomości w kwietniu 2017 roku oraz zalania tej nieruchomości, jak i interwencji powoda.

Pozwana nie zabezpieczyła zaworu na elewacji zewnętrznej budynku, do którego przysługiwało jej prawo, doprowadziła do powstania szkody po stronie powódki.

Pozwana w apelacji zarzuciła:

- błąd w ustaleniach polegających na przyjęciu, że G. T. i D. K. (3) wydali pozwanej lub ojcu pozwanej klucze oraz posiadaną dokumentację nieruchomości kilka dni po zawarciu aktu notarialnego i że doszło do wydania przedmiotu umowy, a w konsekwencji oświadczenie o odstąpieniu od umowy skierowane przez pozwaną do zbywców było nieskuteczne i obowiązek ponoszenia ciężarów i czerpania korzyści związanych z nieruchomością na zasadzie § 6 umowy przeszły na pozwaną, w związku z czym to pozwana posiada legitymację bierną w postępowaniu, pomimo zarzutu podnoszonego w tym zakresie przez pozwaną, w sytuacji, gdy materiał dowodowy nie pozwala na stwierdzenie, że doszło do skutecznego wydania nieruchomości pozwanej, a w szczególności kluczy i dokumentacji,

- naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez brak wszechstronnej oceny dowodów prowadzący do błędnej i sprzecznej z zasadami logiki doświadczenia życiowego oceny materiału dowodowego i uznanie za wiarygodne zeznań świadków G. T. i D. K. (3) w zakresie w jakim zeznali, że wydali klucze do nieruchomości ojcu pozwanej na kilka dni po zawarciu aktu notarialnego, podczas gdy z doświadczenia życiowego i logiki wynika, że przekazanie takie powinno odbyć się na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, a ojciec pozwanej winien legitymować stosownym pełnomocnictwem od córki i wydający powinni żądać wydania pokwitowania przekazania kluczy czy dokumentacji, Sąd sprowadził wydanie przedmiotu umowy do czynności polegających na przekazaniu kluczy z ręki do ręki,

- uznanie za przesądzający o wiarygodności zeznań świadków brak roszczenia strony pozwanej o wydanie nieruchomości przez 4 lata od podpisania aktu notarialnego,

- naruszenie art. 328 § 2 k.p.c.

- naruszenie art. 232 k.p.c. przez niedopuszczenie z urzędu dowodu w postaci przesłuchania charakterze świadka A. W. na okoliczność czy wydane zostały mu klucze do nieruchomości,

- naruszenie art. 133 § 1 k.p.c. w związku z 142 § 1 k.p.c. przez brak pisemnego wezwania na rozprawę pozwanej ze wskazaniem konsekwencji niestawiennictwa, następnie uznanie na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2018 roku, że pozwana została prawidłowo powiadomiona o terminie, w wyniku czego sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanej wobec nieusprawiedliwionego niestawiennictwa, w sytuacji gdy pozwana nie została skutecznie powiadomiona o terminie do rozprawy ,

-naruszenie art. 386 § 4 k.p.c. przez nierozpoznanie przez sąd istoty sprawy.

Pozwana wniosła o dopuszczenie dowodu z nagrania rozmowy telefonicznej A. W. z G. T., przesłuchania w charakterze świadka A. W. oraz pozwanej w charakterze strony także dowodu z dokumentów w postaci oświadczenia A. W. i pozwanej oraz o dopuszczenie dowodu zawiadomienia o popełnieniu przez zbywców przestępstwa i pisma powoda z 3 lipca 2019 roku wraz z odpowiedzią na to pismo.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Podniesione w niej zarzuty Sąd Okręgowy uznał za chybione. Przede wszystkim wskazać należy, iż wnioskowane w apelacji oraz w piśmie z 8 sierpnia 2019 roku dowody były spóźnione. Wszystkie mogły być zgłoszone w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji. Zwrócić należy uwagę, że niniejsze postępowanie toczyło się w postępowaniu uproszczonym. Strony były obowiązane do wskazania wszystkich twierdzeń i wniosków w pozwie oraz w sprzeciwie od wydanego nakazu zapłaty w postępowaniu uproszczonym.

Pozwana w sprzeciwie od nakazu wnioskowała o przeprowadzenie dowodu z :

- oświadczenia o odstąpieniu od umowy z potwierdzeniami ich odebrania przez sprzedających,

- wezwania do wykonania umowy pod rygorem odstąpienia od umowy wraz z potwierdzeniem ich odebrania,

- aktu notarialnego z 12 lutego 2013 roku oraz odpowiedzi pozwanej na wezwanie do zapłaty z 29 maja 2017 roku.

Sąd Rejonowy wszystkie wnioski uwzględnił i przeprowadził postępowania dowodowe w całości. Dowody wnioskowane przez pozwaną na etapie postępowania odwoławczego zostały powołane z naruszeniem przepisu art. 503 § 1 k.p.c., a zatem w myśl art. 381 k.p.c. podlegały oddaleniu. Ponadto pisemne oświadczenia świadka i strony nie mogą zastępować bezpośrednich dowodów z ich przesłuchania. Wnioski dowodowe w postaci zawiadomienia o przestępstwie, pozwu o zapłatę skierowanego pozwaną przeciwko sprzedającemu nie miały natomiast znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Sąd odwoławczy w całości podziela ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji wraz z oceną materiału dowodowego, która jest zgodna z dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c.

Jeśli chodzi o zarzut naruszenia artykułu 133 § 1 k.p.c. w związku z art. 142 k.p.c. to jak wynika z protokołu rozprawy pełnomocnik pozwanej pod nieobecność pozwanej zobowiązał się do przekazania pozwanej wiadomości o terminie rozprawy. Sąd po dopuszczeniu dowodu z zeznań i postanowieniu o przesłuchaniu stron na kolejnej rozprawie, zobowiązał pełnomocnika pozwanej do jej sprowadzenia bez odrębnego wezwania. Na kolejnym terminie rozprawy pozwana nie stawiła się, nie stawił się także jej pełnomocnik. Nie wpłynęło także do sądu żadne pismo z wnioskiem o odroczenie bądź usprawiedliwienie nieobecności pozwanej. Sąd odwoławczy zwracał uwagę, iż stawianie sądowi zarzutu naruszenia prawa procesowego w sytuacji, kiedy to pełnomocnik sam zobowiązał się do sprowadzenia pozwanej na termin rozprawy jest nielojalne, niemniej stwierdzić należy, iż brak odrębnego wezwania z pouczeniem o rygorze pominięcia dowodu z zeznań jest uchybieniem procesowym, które jednak w niniejszej sprawie nie miało wpływu na treść orzeczenia. Pozwana, jak wynika z ustalonego stanu faktycznego i zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie uczestniczyła w przekazaniu kluczy i dokumentacji nieruchomości przez sprzedających. Klucze odebrał jej ojciec, a ona sama była obecna wyłącznie przy sporządzeniu aktu notarialnego. W tej sytuacji kluczowe dla ustalenia tej okoliczności i oceny wiarygodności pozostałych świadków były zeznania ojca pozwanej w charakterze świadka jako osoby bezpośrednio uczestniczącej w kwestionowanej przez pozwaną czynnościach, a taki dowód nie został w sprawie zgłoszony. Zeznania pozwanej nie mogłyby zastąpić w tym zakresie dowodu z zeznań bezpośredniego świadka spornych czynności.

Pozwana zawarła umowę kupna nakładów w postaci nieruchomości 12 marca 2013 roku, zaś w umowie zastrzeżono, że wydanie nieruchomości nastąpi do 15 czerwca 2013 roku. § 6 umowy stanowił, że ciężar i korzyści, przechodzą na nabywcę od dnia wydania nieruchomości w posiadanie. Pozwana zapłaciła całą cenę, a pismem z 22 czerwca 2016 roku poinformowała powoda o nabyciu tej nieruchomości.

W kwietniu 2017 roku odkryto wyciek na tej nieruchomości powodujący znaczne szkody. Powódka poinformowała o tym pozwaną i wystawiła faktury, z których wywodzi roszczenie w niniejszej sprawie 19 kwietnia 2017 roku i wezwała pozwaną do zapłaty. Wezwanie to zostało przez pozwaną odebrane najpóźniej 29 maja 2017roku, gdyż w piśmie z tą datą pozwana ustosunkowała się do wezwania do zapłaty. Po ponad 4 latach od umowy kupna i po roku od powiadomienia powoda przez pozwaną o nabyciu nieruchomości - pismem z 29 maja 2017 roku pozwana wezwała zbywców do wykonania umowy, a 18 października 2017 roku oświadczyła pisemnie pozwanym o odstąpieniu od umowy na podstawie art. 491 § 1 k.c.

Strony umowy zbycia nakładów w postaci nieruchomości nie zastrzegły żadnej formy co do odbioru nieruchomości, w szczególności sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania dokumentacji czy kluczy. W umowie jest mowa o wydaniu nieruchomości, zatem wydanie kluczy do nieruchomości należy uznać w świetle doświadczenia życiowego i zasad logiki za wystarczające dla realizacji umowy i przekazania nieruchomości w posiadanie. Słusznym zatem jest stanowisko sądu pierwszej instancji, iż art. 491 § 1 k.c. nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Zbywcy nie dopuścili się zwłoki w wykonaniu umowy, pozwana natomiast przez 4 lata nie domagała się wykonania umowy, zapłaciła cenę w całości. Odstąpienie od umowy należy oceniać wyłącznie w kategorii unikania odpowiedzialności za wyrządzone szkody z tytułu braku nadzoru nad nieruchomością. Podkreślić przy tym jeszcze raz należy, iż to sama pozwana po nabyciu tej nieruchomości pismem z 22 czerwca 2016 r. zawiadomiła powoda, że jest właścicielką nieruchomości. Pozwana objęła nieruchomość w posiadanie co najmniej w tej dacie, inaczej taka informacja byłaby sprzeczna z zasadami logiki.

W § 5 zbywcy poddali się w umowie rygorowi egzekucji, więc gdyby zbywcy pozostawali w zwłoce z wydaniem nieruchomości czy z wydaniem dokumentacji, to wówczas pozwana realizowałaby swoje uprawnienie w drodze egzekucji. To dodatkowo potwierdza ocenę, ze oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie jest skuteczne, a złożone zostało tylko z powodu powstania szkody na nieruchomości. Prawidłowość takiego rozumowania potwierdza również stanowisko pełnomocnika pozwanej, który na rozprawach odwoławczych oświadczył, że pozwana celowo nie odbierała nieruchomości i nie domagała się jej wydania, albowiem nie miała kupca na tę nieruchomość, a po jej odebraniu musiałaby ponosić ciężary i obciążenia. Trudno wyobrazić sobie logicznie i rozsądnie postępującego zbywcę, który zgodziłby się na takie warunki umowy i chciał pomimo zbycia własności ponosić wszystkie ciężary i obciążenia, aż z kolei nabywca znajdzie odpowiedniego kontrahenta.

W świetle wszystkich argumentów wskazanych wyżej oraz stanowiska sądu pierwszej instancji wskazać należy, że pozwana była samoistnym posiadaczem nieruchomości w myśl art. 339 k.c. i domniemanie z tego artykułu nie zostało w niniejszej w sprawie obalone. Posiadacz nieruchomości ponosi cywilną odpowiedzialność za wszelkie szkody wynikające ze stanu technicznego budynku, stanu technicznego instalacji budynku. Jest to odpowiedzialność deliktowa i decydujące jest nie kto jest właścicielem nieruchomości, ale kto jest jej posiadaczem samoistnym. Obowiązek utrzymywania nieruchomości w należytym stanie oraz dokonywania kontroli stanu technicznego instalacji wynika również z art. 61 i 62 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane.

Sąd Okręgowy, mając powyższe na uwadze na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako nieuzasadnioną,

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono zgodnie z art. 98 k.p.c., obciążając pozwaną kosztami postępowania w całości, a złożyło się na nie wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 900 zł.

SSO Magdalena Balion – Hajduk