Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka B. Z. w pozwie z dnia 23 października 2017 r. skierowanym przeciwko J. M. (1) wniosła o stwierdzenie nieważności umowy, sporządzonej w dniu 27 czerwca 2011 roku w formie aktu notarialnego przed notariuszem D. K. (Rep. (...)), dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomości położonego w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi KW o nr (...), z powodu wady oświadczenia woli stron, tj. pozorność zawartych w tej umowie oświadczeń B. Z. oraz J. M. (1), a nadto wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych.

/pozew - k. 2-6/

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu wg. norm przepisanych.

/odpowiedź na pozew - k. 342-350/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

B. Z. prowadziła działalność gospodarczą pod nazwą O i U B. Z. od 2 marca 1998 roku. Działalność jest obecnie prowadzona przy ul. (...) w Ł..

/wydruk z (...) k. 143v.; zeznania świadka R. K. – k. 797v. – 798 e-protokół 00:09:49;/

J. M. (1) od 16 czerwca 2008 roku rozpoczął prowadzenie działalności w zakresie doradztwa w prowadzeniu działalności gospodarczej i zarządzania, w późniejszym okresie zajmował się także ochroną mienia.

/wydruk z (...) k. 144v/

W 2009 roku dochód J. M. (2) oscylował na poziomie 110 tys. złotych rocznie, w 2010 roku była to kwota ok. 106 tys. zł, w 2011 roku – 54 tys. złotych. Na dzień 31 grudnia 2010 roku na rachunkach firmowych pozwanego znajdowały się środki w kwocie ponad 50 tys. złotych. W okresie od maja 2010 roku do kwietnia 2013 roku pozwany regularnie opłacał składki na ubezpieczenie społeczne. W 2011 roku pozwany nie posiadał postępowań egzekucyjnych. J. M. (1) od 15 marca 2010 roku był w posiadaniu orzeczenia o umownej rozdzielności majątkowej z żoną – J. M. (3), na skutek czego, oprócz spornego lokalu, jest także wyłącznym właścicielem dwóch innych lokali mieszkalnych w Ł. (przy ul. (...) oraz pl. (...)), które w roku 2009 oraz 2011 wynajmował osobom trzecim.

/zawiadomienie z banku – k. 388; pity – k. 389 – 413v. bilans firmy – k. 414 - 418; zaświadczenia – k. 549 – 569; umowy i umowa ubezpieczenia – k. 570 – 578 i 588, 579 – 587; umowa majątkowa małżeńska – k. 604 – 605; zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00/

Strony poznały się około roku 2006 i od około 2008 roku zaczęły się spotykać regularnie, z czasem tworząc parę. W 2010 roku powódka zajmująca się wówczas sprzedażą zdrowej żywności w ramach spółki cywilnej z M. C., wystawiała pozwanemu faktury za wykonane przez niego usługi. Pozwany, wiedząc o problemach powódki ze wspólniczką, namówił powódkę by rozpoczęła własną działalność gospodarczą.

/faktury – k. 286 – 387; protokół rozprawy – k. 654-657; zdjęcia - k. 660 - 665; zdjęcia – k. 898 – 899; zeznania świadka D. P. – k. 757v.; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57; zeznania świadka A. P. - k. 797v. e-protokół 00:04:14; zeznania świadka M. P. – k. 858 -859 e-protokół 00:11:20; zdjęcia – k. 898 – 899; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

W 2011 roku strony podjęły działania w celu rozpoczęcia przez powódkę nowej działalności gospodarczej – lokalu gastronomicznego. J. M. (1) odszukał odpowiedni lokal przy ul. (...) w Ł. i udał się z powódką na podpisanie umowy dzierżawy. Na dzień 30 czerwca 2011 roku J. M. (1) posiadał pełnomocnictwo do konta bankowego powódki i od listopada 2011 roku do października 2014 roku dokonywał na tym koncie operacji wpłat i wypłat gotówkowych pomagając B. Z. w organizacji projektu technologicznego, wystroju pierogarni i jej kuchni.

Powódka uzyskała w formie pożyczki na rozpoczęcie tej działalności, od swych przyjaciół M. K. (1) i S. D., kwotę 80 tys. zł. Początkowo miał być to wkład do spółki komandytowej, której umowę z przyjaciółmi powódka podpisała w roku 2011 lub 2012, jednak ostatecznie M. K. (1) i S. D. wycofali się z tego pomysłu, wskazując jako powód odległość miejsca zamieszkania (Szwecja) od planowanego miejsca prowadzenia działalności. B. Z. w ciągu roku zwróciła w całości pożyczoną od znajomych kwotę.

/bezsporne; pełnomocnictwo wraz z opłatą i zaświadczeniem – k. 93-95; potwierdzenia operacji na koncie – k. 156-224; faktury i rachunki – k. 612 – 614, 616 -625, 631-633, 636, 639; zeznania świadka R. K. – k. 797v. – 798 e-protokół 00:09:49; zeszyt z potwierdzeniami przelewów i notatkami dotyczącymi wpłat bezpośrednich - k. 952; zeznania świadka M. K. (1) – k. 953v.-954v. e-protokół 00:06:04 – 00:28:47; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v.; faktury i rachunki – k. 606 - 608, 615, 626-630, 634-635, 637-638; zdjęcia , oferta, szyld – k. 642 – 645 i 649 – 653; korespondencja z firmą zewnętrzną – k. 669; zdjęcia starej pierogarni – k. 670-681/

B. Z. i J. M. (1) do rozpoczęcia nowej działalności odpowiednio - gastronomicznej oraz w zakresie agencji ochrony mienia, potrzebowali ok. 200.000 złotych, dlatego z uwagi na brak zdolności kredytowej po stronie powódki wpadli na pomysł zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego powódki, która miała być środkiem do celu w postaci uzyskania środków pieniężnych. W związku z tym zamiarem pozwany rozpoczął kompletowanie dokumentów i kontakt z notariuszem.

/zeznania świadka M. P. – k. 858 -859 e-protokół 00:11:20; ; maile – k. 878 – 895; zeznania świadka M. K. (1) – k. 953v.-954v. e-protokół 00:06:04 – 00:28:47; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

W dniu 20 maja 2011 roku strony zawarły między sobą przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...) za kwotę 300.000,00 złotych. B. Z. czytała wówczas treść umowy.

/umowa – k. 98-99; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13 - 00:34:14/

W tym czasie przy ulicy, na której położony jest sporny lokal, lokale mieszkalne w stanie „do odnowienia” bądź „do remontu” można było nabyć za kwotę od 290 do 270 tys. złotych.

/oferty – k. 466-473; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W dniu 27 czerwca 2011 roku przed notariuszem D. K., B. Z. i J. M. (1) zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. (...)) docelową umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego o pow. 72,09 m2, położonego w Ł. przy ul. (...), stanowiącego odrębną nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi KW o nr (...) za cenę 300.000,00 złotych. Strony oświadczyły, że na poczet ceny została już wpłacona kwota 19.000,00 złotych a pozostała kwota w wysokości 281.000,00 zł zostanie przelana na rachunek bankowy powódki z kredytu pozyskanego z (...) BANK S.A. z siedzibą w W. – (...) o nr (...) do dnia 2 lipca 2011 roku. W akcie tym wskazano, m.in. iż lokal nadaje się do generalnego remontu oraz, że powódka wyda pozwanemu lokal nie później niż do dnia 30 września 2013 roku i do tego czasu będzie zobowiązana ponosić wszelkie koszty związane z jego eksploatacją. Na lokalu ustanowiono hipotekę na rzecz banku do sumy 511.500 złotych. Notariusz nie odniosła wrażenia, że zwierana przez strony umowa jest pozorna, a powódka nie czuła żadnego niebezpieczeństwa ze strony pozwanego.

/akt notarialny - k. 13 – 18; umowa kredytu wraz z harmonogramem spłat umową prowadzenia rachunku bankowego i in. – k. 442 – 465 i 474, 475-476; pismo – k. 485; zdjęcia – k. 529-545 i 666 – 668; zeznania świadka D. P. – k. 757v.; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; zeznania świadka D. K. – k. 858 e-protokół 00:03:32; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; /

Mocą umowy kredytu pozwany zobowiązał się nadto do udokumentowania nakładów poniesionych na wykonanie prac remontowych/wykończeniowych w zakupionej nieruchomości w zakresie tynków, okładzin z płyt G-K, posadzki, wykładziny, glazury, robót malarskich, mebli wbudowanych i drzwi wewnętrznych w terminie do 31 sierpnia 2011 roku w łącznej kwocie 50 tys. złotych. Dnia 20 września 2011 roku J. M. (1) otrzymał od banku przypomnienie o konieczności spełnienia ww. warunków udzielenia kredytu. Pozwany wykonał remont i przedstawił do banku na tą okoliczność stosowne dokumenty. Powódka uczestniczyła w wyborze materiałów do remontu oraz umeblowania mieszkania.

/akt notarialny - k. 13- 18; zeznania świadka M. K. (2) – k. 759; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57;zeznania świadka A. P. - k. 797v. e-protokół 00:04:14; umowa kredytu wraz z harmonogramem spłat umową prowadzenia rachunku bankowego i in. – k. 442 – 465 i 474, 475-476; pismo – k. 485; zdjęcia – k. 529-545i 666 – 668/

B. Z. była jedynym właścicielem mieszkania, lecz do lipca 2009 roku w mieszkaniu będącym przedmiotem sprzedaży mieszkał były mąż powódki - D. Z. a do października 2009 jego siostry – H. Z. i S. Z..

/zaświadczenie – k. 896; oświadczenie – k. 897;zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

J. M. (1) przesłał powódce w dniu 30 czerwca 2011 roku brakującą kwotę tytułem ceny za lokal bezpośrednio na jej rachunek bankowy a B. Z. samodzielnie wpisała pozwanego w poczet członków spółdzielni. Strony planowały w tym lokalu wspólną przyszłość. Pieniądze z kredytu powódka spożytkowała na rozwój swojej działalności gospodarczej.

/bezsporne; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13 - 00:34:14; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W 2011 roku, po sporządzeniu aktu notarialnego, pozwany po raz pierwszy opłacił podatek od nieruchomości.

/decyzja i potwierdzenie opłaty – k. 510 - 512/

Od 9 stycznia 2012 roku do 30 czerwca 2012 roku J. M. (1) oraz B. Z. byli związani stosunkiem zlecenia na mocy, którego zleceniobiorca – pozwany, przyjął do wykonania pracę w postaci składania i przyjmowania ofert, sporządzania dokumentów i innych doraźnych czynności biurowych. Zawarta umowa miała służyć tymczasowemu zatrudnieniu pozwanego, który stracił pracę u swego poprzedniego pracodawcy. Z powodu łączącej strony relacji intymnej, pomoc w prowadzeniu działalności gospodarczej stron rozciągnęła się na kolejne lata. Pozwany m.in. pomagał powódce w dokonywaniu zakupów do nowego lokalu gastronomicznego, był w kontakcie z wykonawcami robót remontowych, sprzedawcami, czy też pomagał w sprzedaży wyposażenia poprzednio zajmowanego lokalu gastronomicznego oraz organizacji przyjęć dla klientów powódki, zaopatrzeniu a pracownicy powódki traktowali pozwanego jak osobę decyzyjną - szefa bądź kierownika. Od 10 grudnia 2013 roku pozwany posiadał upoważnienie do odbioru dokumentów księgowo – płacowych powódki z zajmującego się tym biura, w stosunku do trzech współpracujących z powódką firm.

/upoważnienie – k. 112; protokół – k. 113-114; umowy wraz z rachunkami do zlecenia - k. 115, 116, 117 – 119; faktury – k. 370 – 372; mail z załącznikiem – k. 377 – 378; zgłoszenie – k. 374, maile – k. 379 – 385; maile – k. 546 – 548v.; faktury i rachunki – k. 606 – 640; zestawienie - 646 – 648; oferta współpracy – k. 650 – 653; zdjęcia – k. 660 – 665, 670 – 681; maile i oferty – k. 685 – 698;; zeznania świadka D. P. – k. 757v.; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57; zeznania świadka R. K. – k. 797v. – 798 e-protokół 00:09:49;zeznania świadka K. S. (1) – k. 813v. e-protokół 00:03:23; zeznania świadka K. S. (2) – k. 813v. e-protokół 00:07:57;zeznania świadka U. O. – k. 822v. e-protokół 00:06:35;zeznania świadka M. L. – k. 822v. - 823 e-protokół 00:13:47; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756;zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W okresie od 31 lipca 2012 roku do 28 lutego 2013 roku J. M. (1) zasilał konto B. Z..

/wyciągi i potwierdzenia – k. 361 – 369; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W 2012 roku pozwany współpracował także z innymi podmiotami obrotu gospodarczego w ramach własnej działalności gospodarczej.

/potwierdzenie – k. 373/

Po zawarciu umowy strony rozmawiały o zapisie windykacyjnym. Dnia 21 lipca 2011 roku J. M. (1) testamentem własnoręcznym powołał do części spadku, w postaci lokalu objętego sporną umową sprzedaży, B. Z.. Tego samego dnia B. Z. powołała do całości spadku J. M. (1). Nadto testamentem w formie aktu notarialnego z dnia 16 marca 2016 roku B. Z. powołała do całości spadku pozwanego – J. M. (1).

/akt notarialny wraz z informacjami o rejestracji w Notarialnym Rejestrze Testamentów – k. 34-35, 36; testamenty – k. 96-97; zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania świadka M. K. (1) – k. 953v.-954v. e-protokół 00:06:04 – 00:28:47; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; ; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

J. M. (1) był także beneficjentem sumy ubezpieczenia grupowego na wypadek śmierci powódki a powódka - w przypadku śmierci pozwanego.

/dokumenty polisy – k. 106 – 110; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13/

Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania powódka zgodnie z zapisem umowy zamieszkiwała i nadal uiszczała opłaty związane z podatkiem za nieruchomość przy ul. (...) w Ł. a także czynsz za mieszkanie, opłaty za telewizję kablową i prąd. Powódka od 2013 do 2017 roku opłacała polisę ubezpieczeniową dotyczącą nieruchomości, przy czym w okresie od 27 marca 2013 roku do 26 marca 2015 roku pozwany figurował w niej jako ubezpieczony.

/decyzje dot. podatku od nieruchomości i potwierdzenia wpłat – k. 19 – 33; polisy – k. 40-49; potwierdzenia wpłat – k. 50 – 61; dokumenty umów i wpłaty – k. 62 – 92; pisma z potwierdzeniami wpłat – k. 435 – 441; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

Wskutek powzięcia przez B. Z. w kwietniu 2017 roku informacji o kolejnej partnerce J. M. (1) – "G. z P.", powódka zdecydował się na zerwanie z nim dotychczasowych relacji, a następnie poinformowała o ich relacji intymnej żonę pozwanego.

/zeznania świadka M. K. (2) – k. 758; zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania świadka M. K. (1) – k. 953v.-954v. e-protokół 00:06:04 – 00:28:47; zeznania świadka S. D. – k. 954v.-955 e-protokół 00:38:12– 00:48:13; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

Aktem z dnia 19 kwietnia 2017 roku powódka odwołała swój testament z dnia 16 marca 2016 roku.

/akt notarialny wraz z informacjami o rejestracji w Notarialnym Rejestrze Testamentów – k. 37-38, 39; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

Powódka przekazywała pozwanemu i jego rodzinie komunikaty, że w związku z tą sytuacją „się otruje”.

/zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

Wówczas pozwany poinformował powódkę, że nie będzie ona mieszkać w dawnym mieszkaniu i dążył do pozbawienia jej władztwa nad nieruchomością.

/wiadomość sms – k. 900; zeznania świadka M. K. (1) – k. 953v.-954v. e-protokół 00:06:04 – 00:28:47; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756 /

Powódka bała się zakończenia znajomości z pozwanym z powodu łączących ich finansów. Dnia 14 kwietnia 2017 roku B. Z. była konsultowana psychiatrycznie w Izbie przyjęć SPZOZ (...) Szpitala (...) w Ł., w związku z przeprowadzoną przez nią w dniu 9 kwietnia 2017 roku próbą samobójczą. Następnie powódka udała się na wizytę do psychiatry 27 kwietnia 2017 roku, gdzie ułożono jej plan leczenia.

/karty informacyjne – k. 100 – 104; notatka – k. 105; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13 - 00:34:14/

W dniu 10 czerwca 2017 roku powódka skierowała do pozwanego list, w którym wskazała, że traktuje znajomość z pozwanym jako zakończoną oraz, że starała się załatwić sprawy finansowe z pozwanym polubownie, jednakże z powodu działań pozwanego zdecydowała się na pomoc adwokata i oświadczyła, że z ostrożności korzysta z prawa zatrzymania do czasu uregulowania wszystkich spraw z powodem. Dnia 12 czerwca 2017 roku powódka za pośrednictwem swego pełnomocnika wezwała pozwanego do przeniesienia na jej rzecz lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...), pod rygorem wystąpienia na drogę sądową w przedmiocie unieważnienia umowy sprzedaży, jako sporządzonej dla pozoru.

/list i wezwanie wraz z potwierdzeniami nadania i odbioru – k. 120 - 125/

W dniu 13 czerwca 2017 roku J. M. (1) złożył do(...) Komisariatu Policji KMP w Ł. zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa przez B. Z. przez zmuszanie go w dniu 13 czerwca 2017 roku do działania w postaci przeniesienia własności spornego lokalu na jej osobę. Organ ścigania odmówił pozwanemu wszczęcia postępowania przygotowawczego wobec braku znamion czynu zabronionego.

/zawiadomienie i decyzje organów – k. 504 - 508/

Decyzją z dnia 21 lipca 2017 roku Prezydent Miasta Ł. odmówił wymeldowania, na wniosek J. M. (1), B. Z. z lokalu nr (...) przy ulicy (...) w Ł..

/decyzja – k. 130-132; wniosek – k. 493; dokumenty z postepowania administracyjnego – k. 497-501; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00/

Na skutek wniosku J. M. (1), postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2017 roku aktowi notarialnemu nr Rep. (...) została w § 5 nadana klauzula wykonalności.

/postanowienie – k. 146v.; wniosek – k. 509; dokumenty – k. 513 - 514/

W październiku 2017 roku, z uwagi na działania pozwanego, który chciał wyegzekwować wydanie mieszkania a polegające na zaklejaniu zamków w lokalu czy rozwiercaniu ich, powódka trzykrotnie zgłaszała się o pomoc ślusarską do firmy (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. W mieszkaniu wykonywano awaryjne otwieranie drzwi oraz wymieniano zamki.

/zgłoszenie – k. 126 - 128; zeznania świadka M. K. (2) – k. 758; zeznania świadka M. T. - k. 786v.-787 e-protokół 00:08:04-00:33:57; zeznania świadka R. K. – k. 797v. – 798 e-protokół 00:09:49; zeznania świadka K. S. (1) – k. 813v. e-protokół 00:03:23; zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 859 e-protokół 00:24:42; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13 - 00:34:14; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W dniu 6 lipca 2017 roku J. M. (1) wezwał powódkę do wydania kluczy do mieszkania zaprzestania korzystania z niego bez jego zgody.

/pismo wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 515 – 516; zeznania świadka J. M. (4) – k. 823 – 823v. e-protokół 00:20:50 – 00:32:53; zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756/

Dnia 12 października 2017 roku pozwany wszczął przeciwko powódce postępowanie egzekucyjne.

/wezwanie – k. 526/

Dnia 19 października 2017 roku powódka zawiadomiła (...) Komisariat Policji w Ł. o dokonanym na jej szkodę przez J. M. (1) uszkodzeniu mienia: uszkodzenia zamków wejściowych do mieszkania, uporczywym nękaniu, groźbach karalnych i przywłaszczeniu kwoty 86.000 złotych.

/potwierdzenie złożenia zawiadomienia – k. 129/

Dnia 19 października 2017 roku powódka rozmawiała z pozwanym na temat zwrotnego nabycia mieszkania przy ul. (...) w Ł..

/mail – k. 375-376; zeznania powódki – k. 901 - 902 e – protokół 00:04:13 - 00:34:14/

W dniu 20 października 2017 roku J. M. (1) ostatecznie wezwał powódkę do wydania mieszkania.

/pismo wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 525/

Na dzień 20 lipca 2017 roku J. M. (1) figuruje jako właściciel nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...). Obecnie mieszkanie to znajduje się w stanie po częściowym remoncie a pozwany jest tam zameldowany na pobyt stały. J. M. (1) w 2018 roku z powodu osadzenia w jednostce penitencjarnej zaprzestał spłaty kredytu, kredyt został wypowiedziany i obecnie toczy się postępowania egzekucyjne.

/odpis księgi wieczystej – k. 133-134; zdjęcia – k. 256 – 280; zaświadczenie – k. 484;zeznania powódki – k. 903 e – protokół 01:46:29 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami powódki – k. 755v. – 756; zeznania pozwanego – k. 902 – 903 e – protokół 00:39:42 – 01:38:00 w zw. z informacyjnymi wyjaśnieniami pozwanego – k. 756 – 757v./

W marcu 2019 roku pozwany wezwał powódkę do zapłaty zaległości czynszowych i udostępnienia lokalu celem sprawdzenia instalacji. W kwietniu 2019 roku pozwany po raz kolejny wezwał powódkę do wydania swego przedmiotu własności – lokalu przy ul. (...) w Ł. oraz ostatecznie wezwał do uiszczenia zaległych opłat czynszowych.

/wezwanie – k. 840; pismo wraz z analizą konta lokalu – k. 849 – 854; nakaz zapłaty – k. 946-951/

Dnia 19 kwietniu 2019 roku zostało wszczęte dochodzenie w sprawie zmuszania B. Z. do określonego zachowania w dniu 10 kwietnia 2019 roku.

/zawiadomienie – k. 856/

Sąd ustalił powyższe fakty w oparciu o załączone przez strony dokumenty, zeznania powołanych w sprawie świadków, a także dowodu z przesłuchania stron. Jedynie na ostatnim terminie rozprawy, Sąd podjął decyzję o oddaleniu wniosków dowodowych zgłoszonych przez pełnomocnika powódki na okoliczności, które zostały już dostatecznie wyjaśnione w sprawie jako złożone jedynie w celu bezzasadnego przedłużenia postępowania.

W zakresie postępowania dowodowego należało jednak podkreślić, iż powódka nie wykazała jakoby sporne mieszkanie było remontowane jedynie przez nią i z jej środków własnych nie okazując zresztą żadnej faktury na tą okoliczność, podczas gdy pozwany wskazywał, iż koszty te ponosił samodzielnie, co nakazywała mu zawarta umowa kredytu, na jaką to z resztą okoliczność zarówno względem banku jak i przed Sądem przedstawił stosowne faktury i rachunki. Powódka nie wykazała także żadnym dowodem jakoby nie otrzymała zaliczki na poczet zakupu mieszkania w kwocie 19 tys. złotych, co w świetle zeznań pozwanego oraz treści aktu notarialnego, w którym potwierdziła jej otrzymanie, pozostaje niewiarygodne dla Sądu.

Nie zasługują na wiarę twierdzenia pozwanego, który twierdził, iż do przesunięcia terminu wydania lokalu doszło, z uwagi na przebywających jeszcze w tym czasie w mieszkaniu innych lokatorów (byłego męża powódki i jego sióstr), gdyż mąż powódki wymeldował się z mieszkania w roku 2009 natomiast jego siostry deklarowały opuszczenie lokalu w październiku 2009 roku.

Nie wiarygodne okazały się twierdzenia pozwanego jakoby nie był w relacji intymnej z powódką, a jedynie udzielał jej doraźnej, częstej pomocy z uwagi na współczucie dla powódki i jej sytuacji a łączyły ich jedynie sprawy biznesowe, gdyż przeciwnie wskazują zgromadzone w sprawie dowody, w tym dowody z powołanych przez powódkę świadków.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie powódka B. Z. w pozwie wniosła o stwierdzenie nieważności umowy dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomości położonego w Ł. przy ul. (...) (obecnie ul. (...)), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi KW o nr (...), powołując się na pozorność zawartych w tej umowie oświadczeń stron.

Powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Zdanie pierwsze § 1 art. 83 k.c. zawiera swego rodzaju definicję czynności prawnej pozornej. Została ona scharakteryzowana przez wskazanie jej trzech elementów, stanowiących, że: oświadczenie musi być złożone tylko dla pozoru (1); musi być ono złożone drugiej stronie (2); a jego adresat musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru (3). Przy czym aby uznać, iż czynność miała cechy pozorności wskazane elementy muszą wystąpić łącznie a więc brak któregokolwiek z nich nie pozwala na uznanie czynności prawnej za dokonaną jedynie dla pozoru.

Pierwszą i zasadniczą cechę stanowi brak zamiaru wywołania skutków prawnych. Polega ona na tym, że osoba składająca oświadczenie woli, w każdym wypadku pozorności, nie chce, aby powstały te skutki prawne , które normalnie prawo z tego typu oświadczeniem łączy. Albowiem albo nie chce wywołać w ogóle żadnych skutków prawnych, albo też chce wywołać inne, niż wynikałyby ze złożonego przez nią oświadczenia woli. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2011 r. sygn. III CSK 349/10, istotą pozorności oświadczenia woli jest brak konstytutywnej cechy, z jaką wiąże się każde oświadczenie woli, w postaci zamiaru wywołania skutków prawnych, wynikających z podejmowanej czynności prawnej. Pozorność może zachodzić zarówno wtedy, gdy pod pozorowaną czynnością nie kryje się inna czynność, jak i wtedy, gdy pod pozornym oświadczeniem ukrywa się inna czynność prawna. Przy badaniu tego elementu należy jednak zachować daleko posuniętą ostrożność, gdyż nie budzi wątpliwości, że sama deklaracja składającego oświadczenie woli nie stanowi jeszcze dostatecznego dowodu na pozorność czynności. Analiza nastawienia osoby składającej pozorne oświadczenie woli ujawnia bowiem niejako dwa oblicza jej zachowania. Nie chce ona wprawdzie wywołania skutków prawnych, jednocześnie jednak dąży do wywołania pozoru rzeczywistego dokonania czynności prawnej w takiej postaci, na jaką wskazuje uzewnętrznione oświadczenie woli. Celem jest wywołanie u otoczenia przeświadczenia, że czynność prawna została rzeczywiście dokonana w takiej postaci, jaka wynika z treści złożonych oświadczeń woli. Sąd meriti podziela przy tym pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lipca 2002 r. (sygn. V CKN 1547/00), że oświadczenie woli złożone jest dla pozoru wtedy, gdy z góry powziętym zamiarem stron jest brak woli wywołania skutków prawnych, przy jednoczesnej chęci wprowadzenia innych osób (lub organów) w błąd co do dokonania określonej czynności prawnej. Konieczne jest, by zachodziła sprzeczność między tym, co strony deklarują na zewnątrz, a tym, do czego w rzeczywistości dążą. Oceniając od strony woli wewnętrznej, można by powiedzieć, że w ich nastawieniu wewnętrznym w stosunku do ujawnionego zachowania zachodzi zgodność i niezgodność jakby jednocześnie. Przy czym rozdźwięk między stanem ujawnionym a rzeczywistą wolą stron wystąpić może na dwóch płaszczyznach: dotyczyć treści czynności prawnej (I) lub osób nią zainteresowanych (II). Z sytuacją pierwszą (I) mamy do czynienia wówczas, gdy stronom chodzi o wywołanie wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości nic się nie zmienia w ich sferze prawnej lub też zmiana ma charakter inny, niż wynikałoby to z treści złożonych oświadczeń. Przy spełnieniu pozostałych przesłanek mamy wtedy do czynienia z czynnością prawną pozorną. Nie stanowi natomiast czynności prawnej pozornej sytuacja druga (II), kiedy to chodzi o wywołanie przeświadczenia, że działają osoby inne niż rzeczywiście zainteresowane, podstawione. Stwierdzenie pozorności wymaga więc ustalenia braku zamiaru kreowania określonego stosunku prawnego. Nieodpowiadające prawdzie wskazanie tylko niektórych elementów niekoniecznie musi oznaczać czynność pozorną, np. podanie w treści czynności nieprawdziwych motywów działania, a w szczególności np. podanie fałszywej daty lub miejsca zawarcia umowy, nie przesądza jeszcze o pozorności.

Drugim warunkiem nieodzownym dla uznania oświadczenia woli za pozorne jest wymóg, by było ono złożone drugiej stronie.

Po trzecie wreszcie dla uznania czynności prawnej za pozorną niezbędne jest, aby adresat oświadczenia woli zgadzał się na pozorność a zgoda ta musi być wyraźna i nie budzić żadnych wątpliwości. Gdyż jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lutego 1998 r. (sygn. II CKN 816/97) nieważność czynności prawnej z powodu pozorności złożonego oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony tej czynności otwarcie tak, że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta i w pełni się z tym zgadza. Warunek zgody, wskazuje na konieczność porozumienia między stronami co do dokonania czynności pozornej. Nie wystarczy, że na podstawie okoliczności adresat mógł się domyślać, iż składający oświadczenie woli nie traktuje go poważnie, podobnie jak nie można by postawić mu zarzutu, że przy dołożeniu należytej staranności mógł się o tym dowiedzieć. Wymóg zgody oznacza, że adresat musi mieć pozytywną wiadomość o tym, że oświadczenie nie ma wywołać tych skutków prawnych, jakie normalnie z niego wypływają, i ponadto na stan taki musi wyrazić niebudzącą wątpliwości zgodę. Zgoda drugiej strony na pozorność musi być uprzednia w stosunku do pozornego oświadczenia woli, a zatem powinna być wyrażona najpóźniej w chwili dokonywania czynności prawnej.

Wymóg zgody prowadzi do wniosku, że w istocie mamy zawsze do czynienia z dwoma współistniejącymi porozumieniami. Porozumienie pierwsze polega na ustaleniu treści czynności zawieranej na zewnątrz, tzn. ujawnianej. Natomiast porozumienie drugie, towarzyszące pierwszemu, polega na ustaleniu rzeczywistego sensu składanych oświadczeń, skoro składanym oświadczeniom strony nadają inny sens i znaczenie, niż chciałyby, by było ono odbierane przez osoby trzecie. Rozpatrując sprawę z tego punktu widzenia, trudno bronić tezy, iż w przypadku pozorności zachodzi sprzeczność między wolą wewnętrzną a wolą ujawnioną.

Ponadto rozróżnia się dwie podstawowe postacie pozorności:

1. czysta, zwana też bezwzględną lub absolutną, kiedy to strony, dokonując czynności prawnej, nie mają zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych. W ich sferze prawnej nic się nie zmienia, a jedynym celem ich zachowania jest stworzenie u innych przeświadczenia, że czynność prawna, w takiej postaci jak ujawniona, została w rzeczywistości dokonana. Jak to wyjaśnia Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 czerwca 1986 r., sygn. akt I CR 45/86, wskazując, że czynność prawna pozorna, wyrażająca oświadczenie woli pozorne, nie ukrywająca innej czynności prawnej, nie wywołuje między stronami skutków prawnych, gdyż jest nieważna w świetle art. 83 § 1 k.c. Pozorność jest zatem wadą oświadczenia woli polegającą na niezgodności między aktem woli a jej przejawem na zewnątrz, przy czym strony zgodne są co do tego, aby wspomniane oświadczenie nie wywołało skutków prawnych. Oświadczenie woli stron nie może wtedy wywoływać skutków prawnych odpowiadających jego treści, ponieważ same strony tego nie chcą (por. też wyrok z dnia 11 maja 2007 r., I CSK 70/07, LEX nr 287785; tak również wyrok SN z dnia 26 lipca 2012, I UK 27/12, LEX nr 1218584);

2. pozorność kwalifikowana, względna, zwana też relatywną, kiedy to strony zawierają czynność prawną pozorną, tzw. symulowaną, dla ukrycia innej, rzeczywiście przez te strony zamierzonej i dokonanej czynności (ukrytej, tzw. dysymulowanej). Rzeczywistym zamiarem stron jest wywołanie innych skutków prawnych niż wynikałoby to z treści ujawnionych oświadczeń.

W sprawie niniejszej mamy do czynienia z umową sprzedaży nieruchomości, na której to czynności pozorność powołuje się strona powodowa.

Elementami przedmiotowo istotnymi (charakterystyczne) tego stosunku prawnego są element wzajemności oraz znaczenie elementu obligacyjnego. W świetle przepisu art. 535 § 1 k.c. kluczowe znaczenie dla zakwalifikowania konkretnej umowy jako sprzedaży ma wyrażenie przez strony zgodnej woli zbycia (nabycia) własności rzeczy za pieniądze. Każda ze stron wyraża wolę spełnienia świadczenia tylko ze względu na obietnicę uzyskania świadczenia, które ma spełnić druga strona (element wzajemności), co pozwala to odróżnić sprzedaż np. od jednoczesnych obustronnych darowizn. Najbardziej charakterystyczne dla tej umowy jest świadczenie sprzedawcy, a więc przeniesienie własności rzeczy (zapłata określonej kwoty pieniężnej nie jest wystarczająco charakterystyczna (nie da się jej odróżnić np. od zapłaty wynagrodzenia w ramach umowy o dzieło czy zlecenia). A więc ze sprzedażą w rozumieniu art. 535 § 1 k.c. mamy do czynienia tylko wtedy, gdy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy druga strona zobowiązała się do zapłaty ceny, a więc spełnienia świadczenia wyrażonego w określonej liczbie jednostek pieniężnych.

Powracając na grunt niniejszej sprawy należy podkreślić, iż strony skupiły się w swej aktywności procesowej na wykazaniu, przede wszystkim, że nie było między nimi relacji intymnej a jedynie biznesowa (pozwany) oraz, iż czynność prawna została zawarta w celu uzyskania kredytu (powódka). Jakkolwiek przeczenie dotyczące braku bliskiej relacji między stronami nie zasługiwało na wiarę i B. Z. wykazała, że umowa została zawarta w celu uzyskania kredytu przez pozwanego, to abstrahując na co zostały spożytkowane uzyskane z niego pieniądze, powództwo nie mogło zostać uwzględnione i należało je oddalić w całości.

Nie budzi wątpliwości, iż czynność prawna dokonana przez strony była umową sprzedaży, w której zarówno powódka jak i pozwany zgodnie wyrazili odpowiednio wolę zbycia / nabycia własności rzeczy za pieniądze, czyli jak już było wskazywane - w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności rzeczy, druga strona zobowiązała się do zapłaty ceny. Świadczy o tym fakt, iż żadna ze stron nie kwestionowała tego, iż chciała taką umowę zawrzeć ani nie podważała jej rodzaju a spór pomiędzy stronami dotyczył na tej płaszczyźnie jedynie motywacji jaka kierowała stronami, celu jej zawarcia utożsamianej z pozornością. Postępowanie dowodowe wykazało, iż strony pragnęły przez zawarcie tej umowy uzyskać kredyt hipoteczny. A więc w takim stanie rzeczy, trudno wyobrazić sobie sytuacje, w której można było by podważyć fakt istnienia po obu stronach woli zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż zmierzała ona do uzyskania kredytu, a więc a contrario - bez tej umowy, nie doszłoby do podpisania umowy kredytu z bankiem. Z tych względów nie sposób mówić tutaj o pozorności - strony miały przecież zamiar wywołać skutek prawny przynajmniej w postaci, uzyskanej z kredytu, zapłaty ceny. Oznacza to, że można tutaj dopatrywać się raczej chęci wyłudzenia kredytu z banku, co sprawia, że nie została spełniona pierwsza przesłanka pozorności czynności prawnej (1).

W zakresie natomiast zgody adresata na dokonanie czynności dla pozoru, postępowanie dowodowe jednoznacznie wskazało, iż pozwany zgadzał się na całą sytuację a nawet sam ją zainicjował, nie mniej nie traktował jej jako czynioną dla pozoru, jak wymaga tego przepis, ale jako sposób na uzyskanie pieniędzy przez powódkę (z kredytu), co stanowi zaprzeczenie pozorności (3).

Dlatego przyglądając się przesłance drugiej (2) dokonania czynności dla pozoru - konieczności złożenia oświadczenia drugiej stronie, która oczywiście została w sprawie spełniona, wobec łącznego niespełnienia się wszystkich trzech powyższych przesłanek pozwalających uznać czynność za pozorną, nie sposób było przyznać racji powódce i uznać czynności za nieważną.

Wolę zawarcia umowy sprzedaży po stronie powódki potwierdza wreszcie analiza samej treści aktu notarialnego, która potwierdza wersję wydarzeń wskazaną przez pozwanego. Powódka miała zgodnie z ww. aktem wydać pozwanemu lokal nie później niż do dnia 30 września 2013 roku, na jaką to okoliczność wyraziła zgodę i do tego czasu miała ponosić wszelkie koszty związane z jego eksploatacją, a więc nieuprawione było podnoszenie przez powódkę dowodów opłat za mieszkanie jako dowód, iż nie zamierzała ona opuszczać mieszkania lub tez jakoby umówiła się z pozwanym, że lokal ten będzie nadal zajmować w sposób jak przed podpisaniem umowy, wobec urzeczywistnienia zgody na zawarcie spornej umowy z uwagi na chęć uzyskania kredytu. Nadto dowodem na fakt istnienia woli przeniesienia własności powyższej nieruchomości, a w konsekwencji podpisania ww. aktu notarialnego, jest kolejno podejmowanie po podpisaniu umowy rozmów stron o uczynieniu wzajemnie na swoją rzecz zapisów windykacyjnych, a w konsekwencji sporządzenie przez strony testamentów, w których wzajemnie zapisują na swoją rzecz mienie (powódka całość majątku a pozwany nieruchomość będącą przedmiotem umowy sprzedaży). Gdyby wolą powódki nie było przeniesienie własności które faktycznie nastąpiło, sporządzanie przez strony podobnych testamentów, które stanowiły, że po śmierci jednej ze stron dziedziczy po niej druga, nie miałoby żadnego znaczenia i byłoby bezcelowe.

Z tych względów, wobec braku dowodów świadczących o pozorności umowy zawartej pomiędzy stronami oraz istnieniem dowodów przeciwnych, w tym o woli stron do zawarcia umowy, należało orzec jak w sentencji wyroku.

Koszty sądowe zostały zasądzone w oparciu o art. 98 k.p.c., na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy. Pozwany wygrał sprawę a do poniesionych przez niego kosztów procesu należały koszty zastępstwa procesowego w kwocie 16.217 złotych, w tym koszty postępowania zażaleniowego w kwocie 5.400 złotych oraz opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych.