Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 listopada 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2013 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa J. S. (1), E. Z., Z. S. i D. S.

przeciwko (...) w L.

o uchylenie uchwały lub ustalenie nieważności uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt I C 42/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od pozwanej:

a)  solidarnie na rzecz powodów J. S. (1) i E. Z. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych,

b)  solidarnie na rzecz powodów Z. S. i D. S. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych,

tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt V ACa 645/13

UZASADNIENIE

Powodowie J. S. (1), E. Z., Z. S. i D. S. wnieśli przeciwko (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w L. pozew o uchylenie uchwały (...)z dnia 28 grudnia 2012 r., Nr (...) podjętej w drodze głosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, ewentualne ustalenie nieważności w/w uchwały.

W uzasadnieniu swojego żądania powodowie podnieśli, iż zaskarżona przez nich uchwała, dotycząca nabycia przez pozwaną Wspólnotę nakładów na parking przy (...) w L. narusza nie tylko ich interesy ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest niezgodna z przepisami prawa, a w szczególności z art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali.

Pozwana (...) w L. wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego w okolicznościach faktycznych sprawy związanych z funkcjonowaniem pozwanej Wspólnoty oraz nie znajdującego oparcia w obowiązujących przepisach prawa, a zwłaszcza braku podstaw do uznania, iż w wyniku podjęcia uchwały nr (...)z dnia 28.12.2012 r. doszło do naruszeń ustawy o władności lokalu.

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2013 r. Sąd Okręgowy w S. uchylił uchwałę (...) w L. nr (...) z dnia 28 grudnia 2012 r. oraz orzekł o kosztach procesu.

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i rozważania Sądu I instancji:

Powodowie są właścicielami samodzielnych lokali użytkowych położonych w budynku przy ulicy (...) w L. stanowiących (...)w L.. Budynek ten stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i został wybudowany w ramach(...) w L., na oddanym przez Gminę M. L. w wieczyste użytkowanie gruncie, za środki wyłożone przez członków (...). Po wyodrębnieniu w powyższym budynku samodzielnych lokali użytkowych, zostały zawarte m. in. z powodami umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia na nich prawa własności wraz prawem w części wspólnej budynku i części wspólnej prawa wieczystego użytkowania gruntu

W dniu 28.05.2001 r. (...) w L. zwróciło się do Zarządu Miasta L. o przekazanie w użyczenie na okres 15 lat gruntów pod parking położonych na działkach w obrębie(...)– pow. 83 m ², (...)– pow. 93 m ², (...)– pow. 1298 m ² oraz części działki nr (...) – pow. 130 m ²; podnosząc iż w 2000 roku ponieśli koszty na wymianę i utwardzenie gruntu o wartości 90.000 zł oraz wykonali utwardzenie parkingu polbrukiem wraz z krawężnikami o wartości 120.000 zł. Powyższe koszty obciążają kupców – inwestorów (...) Handlowego (...) w L., którzy zainwestowali w powyższy parking własne środki;

W dniu 22.08.2001 r. pomiędzy Gminą M. L., a Stowarzyszeniem (...) w L. została zawarta umowa użyczenia, na mocy której Użyczający Gmina M. L. oddała Biorącemu:(...) w L. do użyczenia nieruchomość niezbudowaną położona w L. przy Alei (...) stanowiącą działki:

- (...)obręb 7 – o pow. 83 m ²

- (...) obręb 7 – o pow. 93 m ²

- (...) o pow. 1298 m ²

z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny.

Powyższa nieruchomość została oddana do używania do dnia 30.06.2015 r.;

W dniu 18.03.2010 r. (...) w L. zwróciło się do Urzędu Miejskiego w L. o rozwiązanie umowy użyczenia z dnia 22.08.2001 r. za porozumieniem stron i zawarcie umowy użyczenia ze (...) w L.. W uzasadnieniem (...) podniosło, iż w dniu 28 i 29.12.2009 r. dokonało przeniesienia praw własności budynku przy ul. (...) w L. i w części prawa wieczystego użytkowania na (...).

W dniu 11.08.2010 r. pomiędzy Gminą M. L., a (...) w L. przy ul. (...) została zawarta umowa użyczenia dotycząca tych samych działek, co umowa użyczenia z dnia 22.08.2001 r. na okres do dnia 30.06.2015 r. z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny;

Gmina M. L. z uwagi na to, że powyższy parking ma charakter ogólnodostępny wyraża gotowość na nieodpłatne przejęcie nakładów poczynionych na powyższy parking;

W dniu 16.09.2010 r. (...) w L. wystawiło fakturę VAT nr (...) na nabywcę (...) w L. na kwotę 5.327,87 zł netto, brutto 6.500 zł tytułem zaliczki na nabycie środka trwałego (parking).

Powyższa kwota została zapłacona;

W dniu 28.10.2010 r. (...) w L. podjęła uchwałę (...) o nabyciu od Stowarzyszenia (...) ruchomości – nakładów budowlanych poczynionych na parking położony na działkach nr (...) w obrębie(...), położony przy Al. (...) w L. – do majątku wspólnego (nabycie środka trwałego);

Powyższa uchwała została zaskarżona do Sądu przez członków Wspólnoty - J. S. (1), E. Z., D. Z. S. i A. L..

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 28.04.2011 r. wydanym w sprawie (...) uchylił w całości uchwałę(...) z dnia 28.10.2010 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, że zaskarżona uchwała narusza interesy członków Wspólnoty jak również przepis art. 14 ustawy o własności lokali;

W dniu 28.03.2011 r. właściciele lokali użytkowych położonych w budynku (...) przy ul. (...) w L. podjęli uchwałę (...) wyrażającą zgodę na udzielenie pożyczki w wysokości 10.000 zł z konta Wspólnoty dla Stowarzyszenia (...) w L..

Na podstawie tej uchwały w dniu 31.03.2011 r. została zawarta umowa pożyczki, na mocy której Pożyczkodawca: (...) udzielił Pożyczkobiorcy (...) w L. pożyczkę pieniężną oprocentowaną, w kwocie 10.000 zł. Termin zwrotu pożyczki został ustalony na dzień 31.12.2012 r.;

Uchwała nr (...) z dnia 28.03. (...). została zaskarżona do Sądu przez członków Wspólnoty Z. S. i D. S..

Sąd Okręgowy w S. prawomocnym wyrokiem z dnia 30.11.2012 r. wydanym w sprawie (...)uchylił zaskarżoną uchwałę. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, iż uchwała nr (...) narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interesy powodów z uwagi na przeznaczenie środków znajdujących się na koncie funduszu remontowego Wspólnoty na cele niezwiązane z remontem tj. na wspomożenie innej jednostki, której brakowało środka na zapłacenie podatku.

Sąd Rejonowy w (...) w dniu 14.06.2012r. w sprawie sygn. akt (...)wydał postanowienie o rozwiązaniu (...) w L., z tym tez dniem nastąpiło otwarcie likwidacji tegoż Stowarzyszenia.

Likwidatorem Stowarzyszenia zostali J. N. i M. P..

Wartość nawierzchni z kostki betonowej wykonanej na parkingu przy Al. (...) w L. dla aktualnego sposobu użytkowania, według stanu i cen z października 2012 roku wynosi 90.740,04 zł.

W dniu 28.12.2012 r. (...) nieruchomości położonej w L. przy ul. (...) podjęła w drodze glosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę (...) o nabyciu przez Wspólnotę nakładów na parking przy (...) w L., określając zasady nabycia tychże nakładów w sposób następujący:

§1 (...)w L. postanawia zakupić (nabyć) w drodze umowy sprzedaży od (...) w L. w likwidacji nakłady dotyczące budowy parkingu położonego w L. przy Al. (...) usytuowanego na działkach numer (...), (...) Miasta L. , do których to działek w oparciu o umowę użyczenia samego gruntu z dnia 11.08.2010r. (...) w L. posiada tytuł prawny zaś nakłady stanowiące infrastrukturę parkingu stanowią własność (...) w L. w likwidacji.

Za nabyciem nakładów przemawia fakt, iż nakłady będące przedmiotem zakupu (nabycia) stanowią infrastrukturę parkingu usytuowanego przy (...)w L., który przeznaczony jest dla klientów centrum i stanowi element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania (...) w L. stanowiąc główny i jedyny parking bezpośrednio przyległy do budynku Wspólnoty z przeznaczeniem dla klientów i osób odwiedzających (...) mieszczące się w budynku (...). Ponadto w przypadku likwidacji parkingu – demontażu kostki typu polbruk wraz z infrastrukturą przez właściciela nakładów (...)” w L. w likwidacji, koszt wybudowania nowego parkingu z przeznaczeniem dla (...) byłby wyższy od wartości nakładów ustalonej na zlecenie Zarządu Wspólnoty i znacznie przekraczałby możliwości finansowe Wspólnoty wymagając dokonania dodatkowych wpłat przez członków Wspólnoty.

Wartość nakładów została ustalona w oparciu o wycenę nakładów sporządzoną przez biegłego sądowego (...) Z. F. uprawnienia numer (...)z dnia 3.10.2012r. i stanowi kwotę 90.740,00 zł netto, do której zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23% lub innej stawki obowiązującej w dniu wystawienia faktury sprzedaży nakładów przez (...) w L. w likwidacji.

Nabycie nastąpi ze środków (...) zgromadzonych przez Wspólnotę przy czym cena nabycia nakładów zostanie pomniejszona o kwotę już wpłaconej zaliczki w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzecz (...) w L. w dniu 31.03.2011r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki, które zostanie obliczone do dnia zapłaty ceny, przy czym dokumentem rozrachunkowym nabycia nakładów będzie faktura VAT z wystawienia (...)w L. w likwidacji.

W §2 uchwały właściciele lokali powyższej Wspólnoty upoważnili zarząd Wspólnoty w osobach: M. P., B. K. i K. K. do zawarcia umowy sprzedaży ( nabycia) nakładów na zasadach określonych w niniejszej uchwale.

Uchwała została podjęta udziałami w wysokości (...).

W dniu 29.12.2011r. Stowarzyszenie (...) w likwidacji. Wystawiło fakturę VAT nr (...) za nabycie przez (...) w L. nakładów na parking (środek trwały) z korektą o zaliczkę faktura (...) z dnia 16.09.2010r (zaliczka na nabycie środka trwałego – parking) na kwotę 90.740,04 zł netto pomniejszoną o zaliczkę w kwocie 5.327,87 zł netto – do zapłaty pozostała kwota 85.412,13 zł netto plus Vat razem 105.110,20 zł brutto.

W dniu 31.12.2012r (...) ul. (...) w L. przelała na konto (...) ul. (...) w L. kwotę 100.000 zł za fakturę (...);

Sąd zważył, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W ocenie Sądu, zaskarżona uchwała w sposób rażący narusza przepisy ustawy o własności lokali, tj. art. 13, 14 i 15 tejże ustawy, które określają w sposób wyczerpujący obowiązki właścicieli lokali z tytułu ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości.

W zaskarżonej uchwale nie zostały wskazane źródła finansowania kosztów nabycia przedmiotowych nakładów – określono jedynie w sposób ogólny, że zostaną one zapłacone z środków wspólnoty lokalowej zgromadzonych przez wspólnotę pomniejszonych o wpłaconą zaliczkę w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzecz (...) w L. w dniu 31.03.2011 r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki. Brak wskazania źródła finansowania, kosztu zakupu przedmiotowych nakładów oznacza, że środki te mogłyby pochodzić z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, z których to zarząd jest owiązany rozliczać się, a ewentualne nadwyżki winne być zwracane właścicielom lokali, a nie swobodnie rozporządzone przez zarząd. Dotyczy to również wcześniej przekazywanych kwot na rzecz (...) w L. – raz w formie zaliczki na poczet zakupu przedmiotowych nakładów, a drugi raz w formie pożyczki, która została udzielona przez wspólnotę bezprawnie (Sąd Okręgowy w S., wyrokiem z dnia 30.11.2012, syg. akt (...), uchylił uchwałę pozwanej wspólnoty nr (...) z dn. 28.03.2011 na podstawie której została udzielona przedmiotowa pożyczka).

Już chociażby z tego powodu, zaskarżona uchwała, jako sprzeczna z prawem winna byłaby zostać uchylona.

Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżona uchwała również narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przedmiotowy parking to parking ogólnodostępny i pozwana wspólnota korzystając z niego na podstawie umowy użyczenia, ani nie może tego zmienić, ani też nie ma prawa do korzystania z tego parkingu na innych, uprzywilejowanych zasadach. Ponadto umowa użyczenia została zawarta jedynie do 30.06.2015 r. Obciążanie, więc właścicieli lokali kosztami nabycia tychże nakładów, za niebagatelną kwotę ponad 100.000 zł – nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia.

Uchwała ta również, bezpośrednio narusza interes osób, które ją zaskarżyły do Sądu, gdyż obciąża ich dodatkowymi kosztami.

Wpłacone bowiem przez nich środki w ramach kosztów zarządu winny być przeznaczone na cele wskazane w art. 14 ustawy o własności lokali, a nie przeznaczone na zakup środka trwałego, którego nabycie nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach sprawy.

Nadto Sąd pokreślił, iż parking przy (...)w L. został faktycznie wybudowany z środków przekazanych przez kupców – inwestorów (...), a więc w tym również przez powodów w tej sprawie.

Okoliczność, że uchwała w sprawie nabycia nakładów na parking przy (...) w L. została wykonana przez Zarząd następnego dnia po jej podjęciu, w ocenie Sądu, nie pozbawia powodów legitymacji do wytoczenia powództwa o uchylenie tejże uchwały.

Uchylenie bowiem uchwały przez Sąd na skutek ex tunc, oznacza to, że Zarząd powodowej wspólnoty przeznaczając na zakup przedmiotowych nakładów łącznie sumą ponad 100.000 zł (100.000 zł – kwota przelana na konto, 6.500 zł wpłacona zaliczka, 10.000 zł wraz z odsetkami tytułem zwrotu pożyczki) działał bez umocowania.

Na koniec Sąd stwierdził, że nawet przyjmując, iż zaskarżona uchwała nie może być uchylona, należy stwierdzić, iż z uwagi na rażące naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, jest ona nieważna z mocy art. 58 kc. Powodowie zaś posiadali interes prawny, o którym jest mowa w art. 189 kpc, z stwierdzeniem jej nieważności, gdyż bezwątpienia uchwała ta narusza ich interes prawny, stanowiąc podstawę do nałożenia m.in. i na nich dodatkowych zobowiązań finansowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, w której są właścicielami lokalów użytkowych.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 kpc i 98 kpc w zw. z §5 i §11 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) – Dz.U. 2013 r. 490 – t.j.

Pozwana zaskarżyła powyższy wyrok w całości zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego:

-

art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż Pozwana (...) z siedzibą w L. nie może w drodze zaskarżonej uchwały numer (...) z dnia 28 grudnia 2013 roku dokonać zakupu nakładów na parking ze środków Wspólnoty zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, za określoną uchwałą cenę nabycia i upoważnić w tym zakresie Zarząd do dokonania zakupu, przy uwzględnieniu niemieszkalnego charakteru Wspólnoty jako (...) w L.,

-

art. 13 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, iż Pozwana (...)z siedzibą w L. podejmując zaskarżoną uchwałę numer (...) z dnia 28 grudnia 2012 roku dopuściła się naruszenia w/w przepisów prawa materialnego, która to sytuacja nie ma miejsca i zaskarżona uchwała numer (...) z dnia 28 grudnia 2012 roku w żaden sposób nie narusza praw właścicieli, w tym Powodów, o których mowa w art. 13 i 15 w/w ustawy,

2.naruszenie przepisów prawa procesowego:

-

art. 233 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego poprzez:

-

uznanie, iż zaskarżona uchwała numer (...) roku nie zawiera źródła finansowania oraz kosztów zakupu nakładów będących przedmiotem uchwały oraz narusza interesy Powodów przy całkowitym pominięciu celu jaki miała zaskarżona uchwała, związanego z charakterem Pozwanej Wspólnoty funkcjonującej jako komercyjne centrum handlowe, które musi posiadać jako obiekt wielkopowierzchniowy miejsca postojowe bezpośrednio przyległe do obiektu Pozwanej, aby wypełnić swój podstawowy cel jakim jest działalność handlowo - usługowa,

-

powołanie się na dokumenty i ustalenia znajdujące się w aktach spraw Sądu Okręgowego I Wydział Cywilny w S. o sygn. akt. (...), które nie pozostają w związku z zaskarżoną uchwałą, gdyż dotyczą innych uchwał związanych z funkcjonowaniem Pozwanej, a zostały przytoczone przez Powodów, co Sąd uznał za istotne w sprawie i przyjął jako podstawę rozstrzygnięcia zawartego w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 roku,

-

dokonanie w uzasadnieniu wydanego przez Sąd I Instancji wyroku konstatacji w postaci stwierdzenia, iż cyt. "Nawet jednak przyjmując, iż zaskarżona uchwała nie może być uchylona ... " jako całkowicie zaprzeczającemu rozstrzygnięciu jakiego dokonał ten sam Sąd I Instancji,

co powoduje nielogiczność wniosków przez Sąd I instancji wyciągniętych ze stanowiska zaprezentowanego przez Powodów, dochodząc do wniosku, iż w okolicznościach związanych z funkcjonowaniem in concreto Pozwanej Wspólnoty bez uwzględnienia jej specyficznego charakteru jako(...), zaskarżona uchwała narusza interesy Powodów tak, jakby Powodowie funkcjonowali w swych lokalach w oderwaniu od Pozwanej jako całości powołanej do funkcjonowania zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,

- naruszenie art. 227 w związku z art. 258 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego poprzez oddalenie wniosku dowodowego Pozwanej zgłoszonego w punkcie 4) odpowiedzi na pozew, iż koniecznym w niniejszej sprawie jest przesłuchanie świadka w osobie głównej księgowej Pozwanej, która wyjaśniłaby z jakich środków i w jaki sposób rozksięgowano zakup nakładów objętych uchwałą numer (...), przy podtrzymaniu w dniu 6 czerwca 2013 roku wniosku przez Pozwaną jako w pełni uzasadnionego z uwagi na przedmiot zaskarżonej uchwały z dnia 28 grudnia 2012 roku numer (...).

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów pozwana wniosła o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa o uchylenie uchwały numer (...) Pozwanej podjętej w dniu 28 grudnia 2012 roku,

2.  zasądzenie od Powodów kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa prawnego wg norm przepisanych prawem za obie instancje na rzecz Pozwanej;

alternatywnie:

3.  na wypadek uznania przez Sąd, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy lub, że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości z uwagi na oddalenie wniosku dowodowego o przesłuchanie świadka zawnioskowanego przez Pozwaną, wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu I Instancji w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Powodowie w odpowiedzi na apelację wnieśli o jej oddalenie i obciążenie pozwanej kosztami postępowania sądowego I i II instancji wraz z kosztami zastępstwa prawnego za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zaważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne i rozważania w zakresie oceny materiału dowodowego oraz podstawy prawnej rozstrzygnięcia, przyjmując je za podstawę także własnego rozstrzygnięcia i odwołuje się do nich bez potrzeby ich powtarzania.

Chybione są zarzuty wskazujące na naruszenie przepisów prawa procesowego.

Sąd I instancji dopuścił dowód z oznaczonych dokumentów, w tym dokumentów znajdujących się w aktach (...) SO w S., postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 6 czerwca 2013 r. Pełnomocnik pozwanej obecny na sali nie zgłosił zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c. Tym samym pozwana nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przepisom postępowania, polegającego na wydaniu postanowienia dowodowego (por. uchwała SN z dnia 27 października 2005 r., III CZP 55/05). Na podstawie powyższych dokumentów Sąd I instancji ustalił, że uchwała w przedmiocie udzielenia pożyczki została uchylona prawomocnym wyrokiem z dnia 30 listopada 2012 r. Poczynione w ten sposób ustalenia faktyczne nie mogą być kwestionowane jako dokonane z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. Trzeba bowiem zaznaczyć, że zasada swobodnej oceny dowodów wymaga „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału" a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu (por. wyrok SN z dnia 17 listopada 1966 r., II CR 423/66).

Sąd Okręgowy prawidłowo stwierdził, że w zaskarżonej uchwale nie zostały wskazane źródła finansowania kosztów nabycia przedmiotowych nakładów. Sąd nie pominął tego, że w treści uchwały zawarty jest zapis co do tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cena nabycia. Istota jednak tej konstatacji Sądu sprowadza się do oceny, iż uchwała nie wskazuje źródeł finansowania zakupu nakładów, czyli tego, z jakiego tytułu Wspólnota pobrała od swoich członków środki finansowe niezbędne do zapłaty ceny nabycia.

Zbyteczna była uwaga Sądu zawarta w uzasadnieniu: „Nawet jednak przyjmując ,iż zaskarżona uchwala nie może być uchylona należało stwierdzić, iż z uwagi na rażące naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, jest ona nieważna z mocy art. 58 k.c.” Nie ma to jednak żadnego znaczenia z punktu widzenia prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia. Nie powoduje bowiem nielogiczności wniosków Sądu I instancji. Została ona uczyniona celem wzmocnienia argumentacji przemawiającej za koniecznością wyeliminowania przedmiotowej uchwały z obrotu prawnego.

Zważyć należy, iż zgromadzone w sprawie dokumenty będące podstawą dokonanych ustaleń faktycznych nie były kwestionowane przez strony, a Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do odmowy im wiarygodności i mocy dowodowej. Na walor wiarygodności zasługują także zeznania powód J. S. (2) i Z. S., z których wynika, że przedmiotowy parking nie jest im niezbędny do prowadzenia działalności handlowej. Nie oznacza to oczywiście, że parking ten nie jest potrzebny pozostałym członkom pozwanej Wspólnoty. Istotne jest jednak to, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty są zainteresowani w równym stopniu usytuowaniem parkingu w bezpośrednim sąsiedztwie ich lokali użytkowych.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny stwierdził, że w apelacji nie wskazano na zarzuty tego rodzaju, które mogłyby dyskwalifikować ocenę dowodów przeprowadzoną przez Sąd I instancji. Ocena dowodów dokonana przez Sąd I instancji spełnia zatem wymogi art. 233 § 1 k.p.c. skoro Sąd dokonał oceny wszystkich dowodów w sprawie. Wyciągnięte przez Sąd I instancji wnioski, co do wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych dowodów są nie tylko logiczne, ale także zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Podniesione w apelacji zarzuty były w swej istocie jedynie nieuzasadnioną, nietrafną polemiką z ustaleniami poczynionymi przez Sąd Okręgowy. Nie wykazano bowiem w sposób skuteczny, że Sąd Okręgowy swoją ocenę dokonał w sposób nielogiczny lub niezgodny z zasadami doświadczenia życiowego, a tylko takie argumenty mogłyby ewentualnie uzasadniać skuteczność tych zarzutów.

Nie może także odnieść zamierzonego skutku zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 258 k.p.c. Zasadnie Sąd I instancji oddalił wniosek dowodowy o przesłuchanie świadka E. K. na okoliczność zasad zaksięgowania zapłaty za nabycie nakładów przez pozwaną i z jakich środków oraz prawidłowości ich ujęcia na kontach rozrachunkowych Wspólnoty oraz zaewidencjonowania celem amortyzacji, a także rozliczenia zapłaty ceny przez pozwaną za nabyte nakłady, jako zgodnych z przepisami ustawy o własności lokali. Wprawdzie uzasadnienie tego rozstrzygnięcia było błędne, gdyż niestawiennictwo świadka nie może stanowić podstawy do oddalenia wniosku dowodowego, bez wyczerpania trybu z art. 242 k.p.c. Jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy nie zachodziła potrzeba przesłuchania tego świadka. Przedmiotem dowodu mogą być bowiem wyłącznie fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.), a przy tym sąd pomija dowody, jeżeli okoliczności sporne zostały już wyjaśnione (art. 217 § 3 k.p.c.). Należy zauważyć, iż w niniejszej sprawie okolicznością bezsporną było to, że pozwana Wspólnota ma wyłącznie jeden rachunek bankowy, na którym gromadzone są środki pochodzące od członków Wspólnoty. Rozliczenie zapłaty za nabyte nakłady wynika z treści dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, a więc wyciągu z rachunku k.19, faktury z dnia 16 września 2010 r. k. 20, faktury z dnia 29 grudnia 2012 r. k. 21, pisma z dnia 22 stycznia 2013 r. k. 75. Zasady zaksięgowania ceny zapłaty zostały więc ustalone. Istotne jest natomiast to, czy przeznaczenie tych środków na zakup nakładów na parking zostało dokonane zgodnie z wymogami ustawy o własności lokali oraz z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, oraz czy nie narusza to interesu skarżących uchwalę członków wspólnoty. Ocena tej okoliczności należy wszakże do sądu orzekającego, a nie do świadka zajmującego się księgowością w pozwanej Wspólnocie.

Bezzasadne są także zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Przepis art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali nie zawiera katalogu zamkniętego kosztów zarządu nieruchomością wspólną i właściciele lokali mogą podjąć uchwałę o jego rozszerzeniu (przemawia za tym użyte w niej sformułowanie: "w szczególności", pod warunkiem jednak, że uchwała ta ani nie narusza prawa, umowy właścicieli lub zasad prawidłowego zarządzania, ani w inny sposób nie narusza interesów poszczególnych właścicieli.

W tym miejscu należy przywołać utrwalone w orzecznictwie zapatrywanie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego. Z przepisów ustawy o własności lokali wynika jednak, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej mogą wejść jedynie prawa i obowiązku związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (por. uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów – zasada prawna z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08). Rozstrzygnięcie niniejszej sprawy wymaga zatem odpowiedzi na pytanie, czy nakłady na parking oddany wspólnocie w użyczenie, pozostają w związku z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym. W przedmiotowej sprawie nieruchomością wspólną jest budynek, w którym usytuowane są poszczególne lokale użytkowe należące do członków Wspólnoty. W świetle art. 6 ustawy o własności lokali, pozwana Wspólnota mogła nabyć jedynie te prawa majątkowe, które niezbędne są do sprawowania zarządu tym budynkiem. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie powinno ulegać wątpliwości, że nakłady na parking, nawet jeśli jest on usytuowany obok tego budynku, nie są związane z zarządem nieruchomością wspólną. Oceny tej nie zmienia niemieszkalny charakter Wspólnoty jako (...). Funkcjonowanie parkingu leży niewątpliwie w interesie ekonomicznym poszczególnych właścicieli lokali użytkowych. Ten aspekt nie może być wszakże brany pod uwagę przy ocenie prawidłowości zarządu nieruchomością wspólną. Nie zawsze bowiem interes ekonomiczny jednego z członków wspólnoty będzie tożsamy z interesem ekonomicznym innego członka wspólnoty. Pojęcie zarządu nieruchomością wspólną należy zatem ściśle odnosić wyłącznie do tych praw majątkowych, które bezpośrednio dotyczą nieruchomości wspólnej, a nie tych, które dotyczą właścicieli poszczególnych lokali. Innymi słowy, wspólnota mieszkaniowa (czy lokalowa) może nabywać prawa majątkowe, w tym nakłady, usytuowane wyłącznie na nieruchomości wspólnej. W skład jej majątku nie mogą natomiast wchodzić nakłady usytuowane na nieruchomości sąsiedniej, nawet jeżeli pozostają one w funkcjonalnym związku z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi (użytkowymi). Nie zwiększają one bowiem użyteczności nieruchomości wspólnej, lecz użyteczności poszczególnych lokali.

Zważyć należy, iż w pozwana Wspólnota posiada tylko jeden rachunek bankowy. Oznacza to, że są na nim gromadzone środki pochodzące od członków Wspólnoty, które są uiszczane na potrzeby związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 14 w zw. z art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l.). Środki zgromadzone na tym rachunku nie mogą zostać zatem rozdysponowane przez Wspólnotę w inny sposób, niże zgodnie z ich przeznaczeniem. Wydatek na zakup nakładów poczynionych na parking nie należy do kategorii wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną, określonych w art. 14 u.w.l. Wykorzystanie zatem tych środków, zgromadzonych z wpłat członków Wspólnoty dokonanych na podstawie art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.w.l., na zakup nakładów na parking, niezależnie od stopnia użyteczności parkingu dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych, narusza wskazane przepisy ustawy o własności lokali, a także art. 6 u.w.l., który wyznacza zakres zdolności prawnej wspólnoty. Nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż pozbawia jej środków niezbędnych do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Brak też podstaw do tego, aby Wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów zakupu nakładów na parking. Koszt ten nie zwiększa bowiem użyteczności nieruchomości wspólnej, lecz użyteczność poszczególnych lokali użytkowych. Powodowie zaś, jako członkowie pozwanej Wspólnoty, nie są zainteresowania funkcjonowaniem w pobliżu ich lokali użytkowych ogólnodostępnego parkingu. Reasumując należy więc stwierdzić, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, a przy tym narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powodów. Tym samym spełnione zostały przesłanki art. 25 u.w.l., co uzasadnia jej uchylenie.

W tym stanie rzeczy nie podzielając wskazanych wyżej zarzutów apelacji ani argumentacji zgłoszonej na ich poparcie, na podstawie art. 385 k.p.c. oddalono apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z § 5 i § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.