Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 stycznia 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2020 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa R. C.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w S.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Suwałkach

z dnia 15 kwietnia 2019 r. sygn. akt I C 556/17

oddala apelację.

(...)

Sygn. akt IA Ca 507/19

UZASADNIENIE

R. C. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ulicy (...) w S. domagała się uchylenia uchwał z dnia 10 marca 2016 r., tj. nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu i ustalenia sposobu rozliczenia kosztów i dochodów za 2015 r. oraz nr (...) w sprawie przyjęcia planu kosztów i dochodów eksploatacji na 2016 r. i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zużycie mediów. W uzasadnieniu powódka podnosiła, że pozwana nieprawidłowo rozliczyła koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty eksploatacji poszczególnych lokali wchodzących w skład (...), w szczególności opłaty za dostawę energii cieplnej i wody, a w konsekwencji także nieprawidłowo zaplanowała koszty i dochody zarządu nieruchomością wspólną na kolejny rok rozliczeniowy i nieprawidłowo określiła wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów eksploatacji poszczególnych lokali wchodzących w skład (...). Zdaniem powódki uchwała nr (...) pozostaje w sprzeczności z pkt 5 działu III regulaminu i powoduje, że zaliczki są nieadekwatne do kosztów ciepła dostarczanego do mieszkania powódki. Naliczanie opłat zgodnie z uchwałą nr(...) w stosunku do powierzchni lokalu zobowiązuje powódkę do uiszczania opłat dwukrotnie przekraczających koszty zużycia ciepła przypadające na jej lokal. Dodatkowo podnosiła, że przyjęte uchwałą nr(...) sprawozdanie zarządcy nieprawidłowo rozlicza także koszty sprzątania klatek schodowych i wynagrodzenie zarządcy.

Wspólnota Mieszkaniowa ulicy (...) w S. nie uznała powództwa i wnosiła o jego oddalenie. Uzasadniając swoje stanowisko wskazywała, że powódka nie wykazała, aby zaskarżone przez nią uchwały pozostawały w sprzeczności z przepisami ustawy o własności lokali, przepisami kodeksu cywilnego bądź umową właścicieli lokali ani też nie wykazała, aby zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź prowadziły do uzyskania nieuzasadnionych korzyści kosztem powódki.

Wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2019 r. Sąd Okręgowy w Suwałkach uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. nr (...) z dnia 10 marca 2016 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu i ustalenia sposobu rozliczenia kosztów i dochodów za 2015 rok i uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. nr (...) z dnia 10 marca 2016 roku w sprawie przyjęcia planu kosztów i dochodów eksploatacji na 2016 rok i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zużycie mediów oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że wyrokiem z dnia 29 września 2016 r. sygn. akt I C 378/16 Sąd Okręgowy w Suwałkach oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego. Na skutek apelacji powódki, Sąd Apelacyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 26 maja 2017 r. sygn. akt I ACa 1035/16 uchylił wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach, zniósł postępowanie w sprawie i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach procesu za obie instancje. Powodem uchylenia wyroku była niewłaściwa reprezentacja pozwanej, która była reprezentowana przez pełnomocników, którzy legitymowali się jedynie umocowaniem wystawionym przez zarządcę pozwanej Wspólnoty – (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S.. Nie przedłożyli natomiast umocowania do reprezentacji Wspólnoty wynikającego, czy to z umowy o oddanie nieruchomości w zarządzanie, czy to odrębnej uchwały pozwanej Wspólnoty.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy ustalił, że uchwałą z dnia 23 czerwca 2017 r. nr (...) właściciele lokali nieruchomości przy ul. (...) w S. udzielili (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. umocowania do reprezentowania pozwanej Wspólnoty w postępowaniu sądowym, w tym do samodzielnego ustanowienia pełnomocnika procesowego w osobie radcy prawnego lub adwokata w sprawie z powództwa R. C. o uchylenie uchwał Wspólnoty. Dnia 27 czerwca 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w S. reprezentowana przez Zarządcę – (...) Spółdzielnię Mieszkaniową w S. udzieliła pełnomocnictwa procesowego radcom prawnym E. T., P. T. i M. S. w postępowaniu sądowym w sprawie z powództwa R. C. o uchylenie uchwał Wspólnoty.

Powódka jest właścicielką mieszkania nr (...) przy ul. (...) w S.. W skład nieruchomości tej wchodzą 62 lokale mieszkalne i 6 lokali użytkowych, których właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową ul. (...) w S.. Zarząd nad nieruchomością sprawuje zarządca – (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w S.. W uchwale nr (...)ustalono zasady rozliczania ciepła za lokale mieszkalne i użytkowe i przyjęto, że rozliczenie ciepła na lokale mieszkalne i usługowe w oparciu o wskazania liczników, a nie w stosunku do powierzchni użytkowej lokalu nastąpi od nowego okresu grzewczego, zgodnie z obowiązującym w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w S. Regulaminem pod warunkiem wyposażenia wszystkich lokali w liczniki ciepła. Wszystkie lokale we wspólnocie zostały opomiarowane ciepłomierzami i licznikami ciepłej i zimnej wody, zaś rozliczenia miały być dokonywane w oparciu o regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej do celów centralnego ogrzewania i dostawy ciepłej wody w zasobach zakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej w S.. Zgodnie z jego postanowieniami indywidualnym rozliczeniem nie były objęte pomieszczenia wspólnego użytkowania (korytarze, suszarnie, klatki schodowe, itp.), natomiast rozliczenie kosztów zużycia energii cieplnej miało być raz w roku, po zakończeniu okresu rozliczeniowego.

W dniu 10 marca 2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w S. w drodze głosowania na zebraniu właścicieli lokali i w drodze indywidualnego zbierania głosów (według wysokości udziałów), podjęła uchwałę nr(...)mocą której przyjęła sprawozdanie Zarządu za rok 2015 oraz udzieliła Zarządowi absolutorium, a także ustaliła sposób rozliczenia kosztów i dochodów za 2015 r. w ten sposób, że postanowiono nadwyżkę dochodów nad kosztami na eksploatacji w kwocie 7.539,04 zł przenieść na rok 2016, zaś nadwyżkę kosztów nad dochodami za zużytą wodę w kwocie 7.416,37 zł rozliczyć w 2016 r. jako wodę gospodarczą.

Z załącznika nr 1 do uchwały nr (...)– Roczne sprawozdanie finansowe Zarządu sporządzonego na dzień 31 grudnia 2015 r. wynikało, że powstała nadwyżka dochodów nad kosztami eksploatacji nieruchomości wspólnej w roku 2015 w kwocie 7.534,04 zł. W uchwale nr (...) nadwyżkę tę (omyłkowo wskazaną na kwotę 7.539,04 zł) przeniesiono na dochody w roku 2016 przeznaczone na poczet kosztów zakupu wody i rozliczono jako wodę gospodarczą. Sprawozdanie to wykazuje też niedobór powstały w wyniku różnicy pomiędzy przychodami i kosztami usług komunalnych za rok 2015 przypadającymi na poszczególne lokale (obejmującymi łącznie centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, zimną wodę i kanalizację, wywóz nieczystości i domofony we wszystkich lokalach) w kwocie 7.416,37 zł. Na niedobór ten składała się różnica pomiędzy zaliczkami uiszczonymi przez właścicieli lokali na poczet kosztów nabycia zimnej wody w kwocie 25.409,18 zł a rzeczywistymi kosztami nabycia wody w kwocie 32.825,55 zł. Nie dokonano jednak indywidualnego rozliczenia pomiędzy przychodami z zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali i kosztami wygenerowanymi przez poszczególne lokale, lecz niedobór w kwocie 7.416,37 zł za rok 2015 w uchwale nr (...) rozliczono jako koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W ten sposób nie zostały rozliczone zaliczki uiszczone przez właścicieli poszczególnych lokali stosownie do kosztów wygenerowanych przez ich lokale, lecz niedobory w indywidualnych kosztach utrzymania części lokali stanowiące osobisty dług właścicieli tychże lokali zostały pokryte z majątku pozwanej Wspólnoty. Także w pozycji dotyczącej kosztów ciepłej wody w rocznym sprawozdaniu finansowym Zarządu widoczna jest strata, gdyż koszty ciepłej wyniosły 26.206,23 zł, a suma uiszczonych zaliczek to kwota 17.748,21 zł. Strata w kwocie 8.458,02 zł w uchwale nr (...) została pokryta częścią nadwyżki zaliczek na poczet kosztów centralnego ogrzewania nad kosztami centralnego ogrzewania w 2015 r.

Pozycja „wynagrodzenie zarządcy” za rok 2015 w kwocie 24.834,24 zł została zawyżona o kwotę 1.439,69 zł, co wynikało z nieuwzględnienia zmiany wysokości stawki wynagrodzenia obowiązującej w 2015 r. i ustalonej uchwałami pozwanej Wspólnoty nr (...), tj. uwzględnieniem kwoty 0,69 zł/m ² zamiast 0,65 zł/m ². Dnia 25 października 2017 r. zarządca zwrócił wspólnocie niesłusznie pobraną na poczet kosztów zarządu w okresie 1 stycznia – 31 grudnia 2015 r. kwotę 1.439,64 zł

W dniu 10 marca 2016 r., w tym samym trybie częściowo głosowania na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, pozwana podjęła też uchwałę nr (...)w sprawie przyjęcia planu kosztów i dochodów eksploatacji na 2016 rok i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zużycie mediów

Przedmiotową uchwałą ustalono zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na poziomie planu za rok 2015 r. - w kwocie 1,31 zł/m ² (w tym wynagrodzenie zarządcy 0,69 zł/m ², a w 2015 r. 0,65 zł/m ²), choć faktycznie poniesione koszty w 2015 r. były niższe i wynosiły 1,15 zł/m ², co skutkowało powstaniem nadwyżki dochodów nad kosztami w kwocie 7.534,04 zł. Nadwyżka w 2015 r. powstała m.in. na pozycji ,,eksploatacja”, gdzie w 2015 r. planowano kwotę 11.389,00 zł, faktycznie jednak poniesiony w 2015 r. koszt eksploatacji nieruchomością wspólną wyniósł 3.554,80 zł. Mimo to na 2016 r. zaplanowano z tego tytułu dochód w kwocie 9.314,73 zł przy zaliczce jak poprzednio w kwocie 1,31 zł/m ².

Podobnie na poziomie wartości planu na rok 2015 r. określono zaliczki na poczet utrzymania poszczególnych lokali:

- centralne ogrzewanie - w kwocie 3,14 zł/m ², co daje planowane z tego tytułu przychody na łączną sumę 113.013,62 zł, podczas gdy koszty centralnego ogrzewania w 2015 r. wyniosły 2,12 zł/m ², tj. łącznie 76.332,74 zł, stąd za 2015 r. kwotę 23.140,49 zł zwrócono właścicielom na koniec okresu rozliczeniowego, a kwotą 8.458,02 zł pokryto stratę na ogrzaniu wody;

- na ciepłą wodę – w uchwale przyjęto kwotę 14,50 zł, lecz w załączniku nr 1 do uchwały zatytułowanym jako Plan gospodarczo-finansowy na rok 2016 r. – w kwocie 14,28 zł/m ², co miało dawać planowany z tego tytułu dochód łącznie 17.748,21 zł, podczas gdy w 2015 r. przy tak ustalonej zaliczce (tj. zaliczce ustalonej na kwotę 14,28 zł) zaistniała strata w kwocie 8.458,02 zł (koszty ciepłej to 26.206,23 zł, a suma zaliczek to 17.748,21 zł);

- na zimną wodę i ścieki ustalono zaliczkę w kwocie 7,22 zł/m ² - łącznie 25.409,18 zł, choć w 2015 r. przy zaliczce na zimną wodę w kwocie 6,91 zł/m ² powstała strata 7.416,37 zł (koszty zimnej wody ścieków 32.825,55 zł, suma zaliczek – 25.409,18 zł).

Powyższa strata w kwocie 7.416,37 zł została uchwałą nr (...) rozliczona jako woda gospodarcza, podczas gdy nieruchomość wspólna nie ma ujęcia wody gospodarczej

Ponadto w stanowiącym załącznik nr 1 do tej uchwały Planie gospodarczo-finansowym na rok 2016 koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej (objęte kosztami zarządu nieruchomością wspólną) przyjęto na poziomie jedynie nieco niższym do planu w roku 2015 (11.389,00 zł – 2015 r., 9.314,73 – 2016 r.). Pozwana Wspólnota ustaliła zaliczkę z powyższego tytułu na poziomie 0,26 zł/m ² – 2016 r., choć przy ustalonej zaliczce na 2015 r. w kwocie 0,32 zł/m ² faktyczne koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej w roku 2015 wynosiły jedynie 3.554,80 zł, a pozostałą częścią nadwyżki zaliczek nad kosztami eksploatacji w kwocie 7.416,37 zł pokryto część niedoboru powstałego na kosztach utrzymania poszczególnych lokali w roku 2015, gdyż uiszczone zaliczki ustalone na koszty nabycia zimnej i ciepłej wody w kwotach odpowiednio 17.748,21 zł i 25.409,18 zł okazały się daleko niewystraczające, bo koszty te wyniosły odpowiednio 26.206,23 zł i 32.825,55 zł. Pozostała część tego niedoboru została sfinansowana nadwyżką zaliczek na koszty centralnego ogrzewania poszczególnych lokali w stosunku do kosztów centralnego ogrzewania. Powyższe oznaczało, że w planie gospodarczo-finansowym na rok 2016 koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej zostały znacznie zawyżone, a co za tym idzie – zawyżono też zaliczkę na ten cel. Sąd zwrócił również uwagę , że w planie gospodarczo-finansowym na rok 2016 w sposób nieprawidłowy ujęto też koszty wynagrodzenia zarządcy, zawyżając je o kwotę 1.439,69 zł.

R. C. była obecna na zebraniu właścicieli lokali w dniu 10 marca 2016 r. natomiast zawiadomienie o podjęciu uchwał otrzymała 1 kwietnia 2016 r.

W dalszej części uzasadnienia Sąd wskazał, że wprawdzie dopuścił dowód z opinii biegłej sądowej z zakresu rachunkowości na okoliczność prawidłowości i rzetelności zaskarżonych w sprawie uchwał w świetle przepisów ustawowych i regulaminowych., jednakże ostatecznie opinia taka nie została sporządzona, natomiast powódka cofnęła wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. Sąd uznał, że nie jest to dowód niezbędny dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, natomiast przeprowadził dowód z opinii biegłej sporządzonej na potrzeby sprawy sygn. akt I C 385/17 toczącej się w tutejszym Sądzie pomiędzy tymi samymi stronami, gdzie przedmiotem zaskarżenia przez powódkę były uchwały pozwanej Wspólnoty za kolejny okres rozliczeniowy, a mianowicie uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu i ustalenia sposobu rozliczenia kosztów i dochodów za 2016 r. oraz uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia planu kosztów i dochodów eksploatacji na 2017 r. i ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacji i zużycie mediów.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał powództwo za uzasadnione.

W ocenie Sądu cel, na jaki przeznaczono nadwyżką zaliczek uiszczanych na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na koszty jej utrzymania, nie był celem związanym z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymaniem jej w należytym stanie. Odnosząc się do uchwały nr (...)wskazał, że zakładała ona przeniesienie niedoboru powstałego z różnicy pomiędzy globalnymi przychodami i globalnymi kosztami usług komunalnych za rok 2015 przypadającymi na poszczególne lokale (obejmującymi łącznie centralne ogrzewanie, ciepłą wodę, zimną wodę i kanalizację, wywóz nieczystości i domofony we wszystkich lokalach) w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w roku 2016, co skutkowało tym, że zaliczki uiszczone przez poszczególnych właścicieli nie zostały rozliczone w roku obrachunkowym 2015 stosownie do kosztów wygenerowanych przez ich lokale. Ponadto niedobory w kosztach utrzymania poszczególnych lokali miały zostać pokryte z majątku całej Wspólnoty, co naruszało art. 13 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, dalej u.w.l.

Zwrócił uwagę, że wprawdzie w uchwale nr (...) mowa jest o przeniesieniu w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w roku 2016 nadwyżki kosztów nad dochodami w poszczególnych lokalach w roku 2015 w zakresie tyczącym się wyłącznie zimnej wody użytkowej (na kwotę 7.416,37 zł), to szczegółowa analiza załącznika nr(...)do tej uchwały (rocznego sprawozdania finansowego Zarządu sporządzonego na dzień 31 grudnia 2015 r.) prowadzi do wniosku, że kwota ta stanowi sumaryczne rozliczenie globalnych kosztów utrzymania poszczególnych lokali i globalnych zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali. W roku 2015 r. łączna suma zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poczet kosztów ogrzewania lokali wyniosła bowiem 84.790,76 zł, zaś rzeczywisty sumaryczny koszt ogrzania tychże lokali wyniósł 76.332,74 zł. Powstała w ten sposób nadwyżka w kwocie 8.458,02 zł nie została indywidualnie rozliczona pomiędzy poszczególnych właścicieli lokali. W 2015 r. łączna suma zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poczet kosztów zużycia zimnej wody (i kanalizacji) wyniosła bowiem 25.409,18 zł, zaś sumaryczny koszt zużycia zimnej (i kanalizacji) w tychże lokalach wyniósł 32.825,55 zł; z kolei łączna suma zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poczet kosztów zużycia ciepłej wody w tychże lokalach wyniosła 17.748,21 zł, zaś rzeczywisty sumaryczny koszt zużycia ciepłej wody w tychże lokalach wyniósł 26.206,23 zł. Łączna strata na kosztach zużycia wody (ciepłej i zimnej) we wszystkich lokalach wyniósł zatem 15.874,39 zł (8.458,02 zł + 7.416,37 zł), przy czym został on zniwelowany o kwotę nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych przez właścicieli lokali na ogrzewanie tychże lokali (8.458,02 zł). Tak więc dopiero niepokryty ową nadwyżką niedobór kosztów zużycia wody został przeniesiony na rok 2016 w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (jako ,,woda gospodarcza”).

Zdaniem Sądu uchwała nr (...) jest zatem sprzeczna z prawem nie tylko z tego powodu, iż zakłada „pomieszanie” dwóch rodzajów budżetów funkcjonujących w ramach Wspólnoty (tj. budżetu nieruchomości wspólnej i budżetów poszczególnych lokali), ale również dlatego, że stanowiące jej załącznik roczne sprawozdanie finansowe Zarządu zakłada rozliczenie sumarycznej kwoty zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poszczególne media z sumaryczną kwotą kosztów zużycia tychże mediów wygenerowaną przez wszystkie lokale łącznie (podczas gdy rozliczenie takie powinno następować w ramach osobnego budżetu każdego z właścicieli poszczególnych lokali, przy uwzględnieniu zaliczek uiszczonych przez właściciela na koszty utrzymania wyłącznie jego lokalu i faktycznie wygenerowanych w danym roku obrachunkowych kosztów utrzymania tego lokalu). W efekcie powyższego roczne sprawozdanie sankcjonuje nieprawidłową i niezgodną z prawem sytuację polegającą na niedokonywaniu indywidualnych rozliczeń kosztów utrzymania poszczególnych lokali w odniesieniu do zaliczek uiszczonych przez właścicieli tychże lokali. Sąd wskazał również, iż zarząd wspólnoty stosuje tutaj regulaminy obowiązujące w zakładowej spółdzielni mieszkaniowej w S., która jest zarządcą pozwanej wspólnoty. Niemniej jednak w ocenie Sądu brak podstaw ku temu, bowiem owe regulaminy nigdy nie zostały przez pozwaną wspólnotę implementowane odpowiednią uchwałą, a nawet gdyby tak było to i tak uznać należałoby je za bezskuteczne dla rozliczeń dokonywanych w pozwanej wspólnocie, bowiem te zasady wynikające z regulaminów obowiązujących w zakładowej spółdzielni mieszkaniowej w S. są niezgodne i sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali, a mianowicie z zapisami art. 13 i 14 u.w.l., które mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących. Nadto Sąd wskazał, iż jeżeli chodzi o sprawozdanie finansowe zarządu stanowiące załącznik do uchwał nr (...) zawiera ono także błędne określenie wydatków na wynagrodzenie zarządcy, wynikające z nieuwzględnienia zmiany wysokości stawki wynagrodzenia obowiązującej w 2015 r. i ustalonej uchwałami pozwanej Wspólnoty nr (...), tj. uwzględnieniem kwoty 0,69 zł/m ² zamiast 0,65 zł/m ². Jest to okoliczność przyznana przez pozwaną Wspólnotę i różnica pomiędzy kwotą należną Zarządcy z tego tytułu a kwotą pobraną w kwocie 1.439,64 zł została w toku procesu zwrócona.

Z kolei w odniesieniu do uchwały nr (...) i stanowiącego jej załącznik planu finansowo-gospodarczego na rok 2016 podkreślił, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jednocześnie narusza interesy powódki jako członka pozwanej Wspólnoty. W ocenie Sądu wysokość zaliczek, o jakich mowa w u.w.l., powinna zostać określona przy uwzględnieniu rzeczywistych kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej/lokali wchodzących w skład (...) i stanowić bezpośrednią funkcję tych kosztów, natomiast uchwalony plan gospodarczo-finansowy pozwanej Wspólnoty na rok 2016 nie spełnia tych warunków. Kwotę zaliczki na poczet centralnego ogrzewania utrzymano na poziomie 2015 (3,14 zł/m ²) podczas, gdy wykonanie planu z roku 2015 pokazało, iż faktyczne koszty zużycia energii cieplnej (76.332,74 zł) były zdecydowanie niższe aniżeli założone na rok 2015 (113.013,89 zł) i uzasadniały one zaliczkę na odpowiednio niższym poziomie. Ponadto przy kształtowaniu tej zaliczki nie uwzględniono faktycznych kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej poniesionych w 2015r., a wiec z założenia przewidujących znaczną nadwyżkę z tego tytułu, co oznaczało, że w planie gospodarczo-finansowym na rok 2016 koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej zostały znacznie zawyżone i zawyżono zaliczkę na ten cel. Powyższe prowadziło do wniosku, że zaliczki zostały ustalone nierzetelnie i w sposób sprzeczny z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że zaskarżone uchwały, które są sprzeczne z prawem (tj. art. 13 i 14 u.w.l.) oraz naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszają również interesy powódki jako członka pozwanej Wspólnoty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożyła pozwana wspólnota zaskarżając go w całości i zarzucając:

- bezzasadne pominięcie art. 12, 15 i 29 ust. 1 u.w.l. przy wykładni art. 13 i 14 tej ustawy.;

- bezzasadne pominięcie w ocenie prawnej art. 30 ust. 2 u.w.l.;

- bezzasadne zastosowanie w sprawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów procesu ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Suwałkach wraz z rozstrzygnięciem o kosztach procesu.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelację pozwanej uznać należy za bezzasadną.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza sprawa jest rozpoznawana po raz drugi z uwagi na to, że wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 29 września 2016 r. sygn. akt I C 378/16 został uchylony i sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Sąd Apelacyjny wskazał, iż wyrok jest dotknięty nieważnością z uwagi na udział nienależycie umocowanego pełnomocnika, a nadto zwrócił uwagę na niewłaściwą wykładnię przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. u.w.l, a mianowicie art. 13 i art. 14 w zakresie nieprawidłowo rozliczonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności w zakresie opłat za dostawę energii cieplnej i wody oraz nieprawidłowego określenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy mając na względzie motywy wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 26 maja 2017 r., jak również zawarte w nim wskazania przeprowadził stosowne postępowanie dowodowe i dokonał w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych, z których w oparciu o właściwie zastosowane przepisy prawa materialnego wyprowadził prawidłowe wnioski. Ustalenia te oraz ich prawną ocenę Sąd Apelacyjny w całości podziela i przyjmuje za własne.

Z analizy zarzutów apelacji należy wywieść wniosek, że w istocie ustalenia faktyczne sprawy nie są kwestionowane. Stan faktyczny w istocie nie został zatem zakwestionowany i został też prawidłowo ustalony przez Sąd Okręgowy. Apelacja zarzuca jedynie naruszenie określonych przepisów ustawy o własności lokali, a mianowicie: art. 12, 15 i 29 ust. 1 u.w.l. przy wykładni art. 13 i 14 tej ustawy.; art. 30 ust. 2 u.w.l. oraz art. 25 ust. 1 u.w.l.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę prawną skutkująca ostatecznym wnioskiem, że zaskarżona uchwała nr (...) Wspólnoty narusza przepis art. 13 i 14 u.w.l. oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W tym miejscu podkreślić należy, że Sąd Okręgowy wydając zaskarżone orzeczenie bardzo szczegółowo odniósł się do okoliczności faktycznych, które wynikały z obszernej dokumentacji złożonej w sprawie, jak również z opinii biegłej z zakresu rachunkowości sporządzonej w sprawie o sygn. akt 385/17, która nawiązywała do faktów, które miały miejsce w niniejszej sprawie. Wyjątkowo wnikliwie przeanalizował też wszystkie zarzuty powódki co do bezpodstawności zaskarżonej uchwały w świetle przesłanek wynikających z art. 13 i 14 tej ustawy i nie uchybił wskazanym w apelacji przepisom prawa materialnego ( art. 12, 15 i 29 ust. 1 u.w.l.).

Godzi się zauważyć, że Sąd I instancji nie kwestionował prawa skarżącej do decydowania o tym na co przeznaczy ona nadwyżkę z tytułu uiszczanych przez właścicieli lokali opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wprawdzie w orzecznictwie sądowym uznaje się, że dopuszczalne jest dysponowanie przez Wspólnotę nadwyżką w opłatach uiszczonych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną na inne wydatki związane z ową nieruchomością wspólną np. przeksięgowanie i przeznaczenie nadwyżki na fundusz remontowy, który z zasady dotyczy części wspólnych nieruchomości. Natomiast brak jest podstaw do przyjęcia, aby Wspólnota mogła zadysponować ową nadwyżką w opłatach przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej na pokrycie ewentualnych niedoborów w opłatach uiszczanych przez właścicieli lokali na poczet usług komunalnych dostarczanych do tych lokali. Należy więc odróżnić zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną od zaliczek na indywidualne koszty utrzymania i eksploatacji lokali. Żaden z właścicieli nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela, a środki wpłacane przez właścicieli na ten cel nie są zaliczkami na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i zarządca ma obowiązek rozliczyć się z nich po zakończeniu okresu rozrachunkowego, gdyż ewentualna nadpłata z tytułu tych zaliczek stanowi nadal własność właścicieli lokali. W konsekwencji ani nadwyżka przychodów nad kosztami, ani nadwyżka kosztów nad przychodami w zakresie rozliczeń kosztów, które powinny być rozliczone jako koszty poszczególnych właścicieli nie może być uchwałą wspólnoty przeniesiona na następny rok i przeznaczona na koszty zarządu nieruchomością wspólną (nadwyżka przychodów) lub pokryta w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną (nadwyżka kosztów), gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z przepisem art. 13 ust. 1 i art. 14 w/w ustawy. Wspólnota może dowolnie dysponować jedynie nadwyżkami dochodów i kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Słusznie zatem Sąd Okręgowy wskazał na sprzeczność owej uchwały z przepisami prawa z uwagi na fakt przemieszania się dwóch rodzajów budżetów funkcjonujących w ramach Wspólnoty, tj. budżetu nieruchomości wspólnej i budżetów poszczególnych lokali, co prowadziło do tego, że doszło do przeznaczenia określonych nadwyżek na tzw. budżety poszczególnych lokali, aby pokryć niedobory w opłatach uiszczanych przez poszczególnych właścicieli na poczet kosztów mediów dostarczanych do tych lokali, które mają obowiązek pokrywać ich właściciele, stosownie do art. 13 u.w.l. Sąd Okręgowy dokładnie przeanalizował, posiłkując się opinią biegłej roczne sprawozdanie finansowe Zarządu sporządzone na dzień 31 grudnia 2015.r. (k. 105), z którego wynikało, że w ramach zarządzania nieruchomością wspólną powstała różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a opłatami wniesionymi przez właścicieli lokali w kwocie 7.534,04 zł Wobec powyższego kwota nadwyżki jest zawyżona w związku z brakiem obciążenia wszystkimi kosztami dotyczącymi części wspólnej, dotyczącymi energii cieplnej, które w pełni obciążają koszty lokali mieszkalnych i użytkowych. Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków są rozliczane w ramach kosztów utrzymania i eksploatacji lokali, a powstała nadwyżka kosztów w stosunku do opłat wniesionych przez właścicieli kwalifikowana jest jako „woda gospodarcza” i obciąża w kwocie 7.416,37 zł koszty działalności eksploatacyjnej. Zgodzić się zatem należało z oceną Sądu I instancji, że taki sposób rozliczenia dokonany przez Zarząd Wspólnoty poprzez rozliczenie sumarycznej kwoty zaliczek uiszczonych przez właścicieli poszczególnych lokali na poszczególne media z sumaryczną kwotą kosztów zużycia tychże mediów poniesionych przez wszystkie lokale jest nieprawidłowy i niewątpliwie niezgodny z prawem. Rozliczenie kosztów i pobranych opłat dotyczących utrzymania i eksploatacji kosztów lokali winno być rozliczane indywidualnie z uwzględnieniem rozliczenia na zakończenie roku obrachunkowego z otrzymanych środków, również w ramach indywidualnych kosztów lokali. Podkreślić należy, że wprawdzie sposób rozdysponowania globalnej nadwyżki zaliczek na poczet utrzymania poszczególnych lokali oraz niedoboru w kosztach zużycia wody był zgodny z regulaminem obowiązującym u Zarządcy pozwanej, jednakże nie był wiążący, jako że naruszał przepisy obowiązujące, a mianowicie art. 13 i 14 u.w.l. Nie było zatem potrzeby szczegółowej analizy tejże uchwały, jako że generalnie kwestie te nie były sporne, zaś skarżąca nie zgadzała się z oceną Sadu I instancji co do tego, że taki sposób rozliczenia był niezgodny z przepisami u.w.l.

Jeśli zaś chodzi o uchwałę nr (...) w przedmiocie ustalania zaliczek na rok 2016, to wskazać należy, że Sąd Apelacyjny w Białymstoku w dniu 13 grudnia 2019 r. - w sprawie IA Ca 383/19 - wydał wyrok, w którym to oddalił apelację pozwanej Wspólnoty od wyroku Sądu Okręgowego uchylającego uchwałę pozwanej nr (...) z dnia 21 marca 2017 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu i ustalenia rozliczenia kosztów i dochodów za 2016 r. Uchwała nr(...) z dnia 21 marca 2017 pozostawała w ścisłym związku z uchwałą nr (...), gdyż de facto stanowiła ona realizację założeń przyjętych w zaskarżonej uchwale nr (...). Przyjęte w niej prognozy okazały się nieprawidłowe, co zostało potwierdzone przez Sąd Okręgowy uchyleniem uchwały nr(...) z dnia 21 marca 2017 r. Oddalając apelację Sąd odwoławczy miał zatem na uwadze powyższą okoliczność, jak również szczegółową argumentację Sądu Okręgowego, która dowodziła braku rzetelności w ustalaniu zaliczek, o jakich mowa w ustawie o własności lokali, a które powinny zostać określone przy uwzględnieniu rzeczywistych kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej oraz stanowić bezpośrednią funkcję tych kosztów. Za Sądem Okręgowym należało wiec powtórzyć, że w planie gospodarczo - finansowym na rok 2016 koszty eksploatacji zostały znacznie zawyżone, bez uwzględnienia faktycznych kosztów eksploatacji nieruchomości wspólnej poniesionych w 2015 r. W konsekwencji prowadziło to ustalenia zawyżonych zaliczek.

Chybiony okazał się również zarzut naruszenia art. 30 ust. 2 u.w.l. jako, że niewątpliwie do kompetencji Wspólnoty należy ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jak również zatwierdzenie sprawozdania zarządu. Skarżąca podnosi w apelacji, że skoro przy składaniu sprawozdań zarządu nie obowiązuje formalizm charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów księgowych, to ewentualne wadliwości sprawozdania z uwagi na jego formę nie mogą prowadzić do uchylenia uchwały zatwierdzającej sprawozdanie. W tej sprawie nie występował jednakże problem formalnego kształtu sprawozdania, ale jego merytorycznej treści w przedmiocie sposobu rozliczania usług komunalnych dostarczanych do poszczególnych lokali oraz rozdysponowania nadwyżki z tytułu opłat uiszczanych przez właścicieli lokali na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Z motywów orzeczenia wynika, że Sąd I instancji odnosił się do meritum a nie do formy sprawozdania, które zostało załączone do uchwały. Trudno zatem zgodzić się ze skarżącą, jakoby Sąd Okręgowy mógł naruszyć powołany wyżej przepis

Sąd Apelacyjny w pełni podziela dokonaną przez Sąd pierwszej instancji ocenę prawną skutkującą ostatecznym wnioskiem, że zaskarżona uchwała narusza obiektywnie uzasadniony interes powódki. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przeprowadził prawidłową ocenę zaskarżonej uchwały w świetle przesłanek wynikających z art. 25 ust. 1 ustawy i nie uchybił wskazanym w apelacji przepisom prawa materialnego. W poglądach orzecznictwa i doktryny zgodnie podkreśla się, że naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu powyższego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. A. Doliwa, komentarz do art. 25 ustawy, Legalis). W świetle poczynionych ustaleń faktycznych, uzasadniony jest wniosek, że zaskarżona uchwała narusza tak rozumiany interes powódki.

Oznacza to, że zaskarżony wyrok jest prawidłowy, a zarzuty apelacji niezasadne.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny, na mocy art. 385 k.p.c., orzekł jak w wyroku.

(...)