Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 września 2019 r. powód Wspólnota Mieszkaniowa T. (...) w Ł. wniósł o nakazanie pozwanemu J.W. (...) Spółce Akcyjnej
w Z. usunięcia wskazanych w punktach 1a – 1gg pozwu wad fizycznych części wspólnych nieruchomości położnej w Ł. przy ul. (...), dla której
Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą
o nr (...), oznaczonej jako działka (...) – w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się wyroku oraz o zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód podał, że pozwany wzniósł na wyżej wskazanej nieruchomości 5 budynków mieszkalnych, ciągi pieszo jezdne i zewnętrzne miejsca postojowe, a także że na skutek wyodrębnienia samodzielnego lokalu na powyższej nieruchomości w 2013 r. powstała Wspólnota. Wskazał też, że w 2014 r. dokonano pierwszych przeglądów części wspólnych tej nieruchomości, który to przegląd wykazał wady fizyczne oraz że w związku z istniejącymi wadami zgłosił swoje roszczenia względem pozwanego, jednakże pozwany tylko częściowo je uznał. Odnosząc się do zgłoszonego
w niniejszej sprawie żądania powód wskazał, że dochodzi swoich uprawnień na zasadach rękojmi za wady fizyczne nabytej nieruchomości, które ujawniły się w okresie rękojmi,
a zatem podstawą materialnoprawną dochodzonego przez niego roszczenia jest art. 556
i nast. k.c. w brzmieniu sprzed dnia 25 grudnia 2014 r. Powód wyjaśnił też, że posiada legitymację procesową czynną w niniejszej sprawie, podnosząc, że z uwagi na to,
iż przedmiotowa sprawa może przekraczać zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, uchwałą nr 04/2015 z dnia 14 września 2015 r. członkowie Wspólnoty zobowiązali zarząd oraz udzielili mu pełnomocnictwa w sprawie dochodzenia roszczeń z rękojmi
w stosunku do pozwanego. (pozew k. 4 – k. 6)

W odpowiedzi na pozew z dnia 26 listopada 2019 r. pozwany J.W. (...) Spółka Akcyjna w Z. wniósł o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany podał, że jeszcze przed wytoczeniem powództwa dokonał usunięcia szeregu wad przedmiotowej nieruchomości, a nadto, że część wskazanych przez powoda wad nie stanowi wad budynku, a powstała na skutek wadliwej eksploatacji, normalnego zużycia, czy też działania siły wyższej. Podniósł również, że do pozostałej części wad budynku trudno mu się odnieść, gdyż powód w żaden sposób nie udokumentował ich wystąpienia i skali w jakiej uchybienia te miałyby występować. (odpowiedź na pozew k. 95 – k. 100)

Na rozprawie w dniu 8 lipca 2020 r. pełnomocnik powoda popierał powództwo.

Pełnomocnik pozwanego wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc dodatkowo zarzut braku legitymacji procesowej czynnej po stronie powoda i jednocześnie wskazał, że brak jest informacji o dokonaniu cesji wierzytelności przysługującej właścicielom lokali na rzecz powoda.

(stanowiska stron: protokół rozprawy z 8.07.2020 r. – czas nagrania: 00:01:30-00:03:57, 00:06:16-00:06:42, k. 174 – k. 175)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

J.W. (...) Spółka Akcyjna w Z. (deweloper) wzniosła na nieruchomości położnej w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o nr (...), oznaczonej jako działka (...) budynków mieszkalnych, pięciokondygnacyjnych, ciągi pieszo jezdne (chodniki, drogi wewnętrzne) oraz zewnętrzne miejsca postojowe. (wydruk z księgi wieczystej k. 23 – k. 57, mapa sytuacyjna k. 22)

W 2012 r. zakończyła się budowa na powyższej nieruchomości i doszło do odbioru technicznego wzniesionych budynków. (okoliczności bezsporne)

W dniu 13 listopada 2012 r. została wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzja nr (...) (prawomocna od dnia 29 listopada 2012 r.) udzielająca inwestorowi J. W (...) Spółce Akcyjnej w Z. pozwolenia na użytkowanie. (decyzja k. 58)

Po oddaniu powyższych budynków do użytkowania inwestor zbył lokale znajdujące się w tych budynkach wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na podstawie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży. (wydruk z księgi wieczystej k. 23 – k. 57)

W 2013 r. powstała Wspólnota Mieszkaniowa T. (...) w Ł. na skutek wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu w wyżej wskazanej nieruchomości. W dniu 19 marca 2014 r. doszło do zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną
i dokonano wyboru Zarządu Wspólnoty. (akt notarialny k. 59 – k. 63)

Po wyborze Zarządu Wspólnoty w 2014 r. doszło do przeglądów części wspólnych wyżej wskazanej nieruchomości celem ustalenia ich stanu technicznego. Po przeprowadzonym przeglądzie stwierdzono istnienie wad fizycznych części wspólnych przedmiotowej nieruchomości. (okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 11 sierpnia 2014 r. Zarząd Wspólnoty i przedstawiciele członków Wspólnoty wystąpili do pozwanego z wnioskiem o usunięcie istniejących wad. (pismo k. 64 – k. 65)

Pismem z dnia 19 września 2014 r. pozwany odmówił uznania zgłoszonych roszczeń. Podniósł też, że uprawnienia zgłaszania uwag/usterek w budynkach przysługuje właścicielom lokali znajdujących się w powyższych budynkach lub osobom działającym na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez tych właścicieli. (pismo k. 66 – k. 67)

Pismem z dnia 18 czerwca 2015 r. Zarząd Wspólnoty wystąpił po raz drugi do pozwanego o usunięcie wad. (pismo z potwierdzeniem doręczenia k. 75)

W dniu 17 lipca 2015 r. pozwany udzielił powodowi odpowiedzi, uznając część roszczeń. (pismo k. 76)

Uchwałą nr 04/2015 z dnia 14 września 2015 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową T. (...) w Ł. wyrazili zgodę na wszczęcie przez Zarząd Wspólnoty procedury sądowej w stosunku do J.W. (...) Spółki Akcyjnej w Z. jako generalnego wykonawcy (dewelopera), zmierzającej do wyegzekwowania usunięcia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości, przed upływem okresu rękojmi, tj. 36 miesięcy od dnia wydania ostatecznego postanowienia o pozwoleniu na użytkowanie nieruchomości. (§ 1). Członkowie Wspólnoty zobowiązali i udzieli pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do podjęcia wszelkich niezbędnych działań, wymaganych do wystąpienia przeciwko deweloperowi z powództwem o usunięcie wad fizycznych części wspólnych nieruchomości (§ 2). Wybór środków prawnych, w tym wybór pełnomocnika procesowego, do działania w imieniu Wspólnoty pozostawili Zarządowi Wspólnoty mieszkaniowej (§ 3). (uchwała k. 16 – k. 21)

Pismem z dnia 7 października 2015 r. Zarząd Wspólnoty poinformował pozwanego
o przeglądzie gwarancyjnym części wspólnych należących do Wspólnoty. W trakcie przeglądu, który odbył się pod nieobecność pozwanego, stwierdzono wady fizyczne budynków oraz terenów poza budynkami należących do części wspólnych i zgłoszono pozwanemu ujawnione wady, wzywając go do ich usunięcia w terminie 30 dni. (pismo k. 77, protokół k. 78 – k. 81, pismo z potwierdzeniem odbioru k. 82 – k. 83)

Pozwany usunął tylko część wad zgłoszonych przez Zarząd Wspólnoty. Pozostała cześć wad nie została usunięta. (okoliczność bezsporna)

Powyższy stan faktyczny, Sąd ustalił w oparciu o materiał dowodowy zebrany
w sprawie w postaci załączonych do akt dokumen­tów, które nie były kwestionowane przez strony, a nadto nie budzą wątpliwości, co do ich wiarygodności.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność ustalenia, czy części wspólne przedmiotowej nieruchomości posiadają wady fizyczne, jaka jest przyczyna ich powstania i jaki jest koszt ich usunięcia oraz dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność przyczyn występowania wad wskazanych w treści pozwu, przyjmując, że powyższe dowody mają wykazać fakty nieistotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Z tego samego powodu Sąd nie wziął pod uwagę przy ustalaniu stanu faktycznego załączonych do akt sprawy dokumentów odnoszących się do wad części wspólnych nieruchomości znajdujących się na k. 108 – k. 161.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo podlega oddaleniu.

W pierwszej kolejności zbadać należało zgłoszony przez pozwanego zarzut braku legitymacji procesowej czynnej powoda.

Legitymacja procesowa czynna oznacza wynikające z przepisów prawa materialnego bądź prawa procesowego uprawnienie do uczestniczenia w konkretnym postępowaniu cywilnym w charakterze powoda. Brak tej legitymacji powoduje oddalenie powództwa.

W przedmiotowej sprawie powód wnosi o nakazanie pozwanemu usunięcia wskazanych w pozwie wad fizycznych części wspólnych nieruchomości położonej
w Ł. przy ul. (...), podając jako podstawę prawną dochodzonego roszczenia art. 556 i nast. k.c. – rękojmia za wady fizyczne nieruchomości.

Legitymację czynną powód uzasadnia uchwałą nr 04/2015 z dnia 14 września 2015 r., w której właściciele lokali tworzących Wspólnotę wyrazili zgodę na wszczęcie przez Zarząd Wspólnoty sprawy sądowej w stosunku do pozwanego jako generalnego wykonawcy (dewelopera), zmierzającej do wyegzekwowania usunięcia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości, przed upływem okresu rękojmi, jako sprawy mogącej przekraczać zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.

Rękojmia za wady fizyczne uregulowana w art. 556 i nast. k.c. polega na tym, że sprzedający jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Wada ta ma zmniejszać wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Rękojmia wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującym.

Wspólnota mieszkaniowa, jako tzw. ułomna osoba prawna, o której stanowi art. 33 ¹ k.c. jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową; wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zakres zdolności prawnej wspólnoty jest jednak ograniczony – co wynika z art. 1 ust. 1,
art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 oraz art. 17 wyżej wskazanej ustawy – do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną; może ona zatem posiadać majątek własny, odrębny od majątków właścicieli lokali, ale w jego skład mogą wejść jedynie prawa
i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (uchwała SN
z 21.12.2007 r., III CZP 65/07, L.). W skład majątku wspólnoty mieszkaniowej nie mogą wchodzić prawa majątkowe niezwiązane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Jak już powyżej wskazano, roszczenie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej wynika wprost z indywidualnych umów zawieranych przez właścicieli lokali (kupujących) – nie zaś przez wspólnotę mieszkaniową – z podmiotem, który zobowiązywał się do wybudowania budynku, ustanowienia i przeniesienia na rzecz nabywców odrębnej własności lokalu (deweloperem). Roszczenie takie przysługuje nabywcom (właścicielom lokali), a nie tworzonej przez nich wspólnocie mieszkaniowej.

Właściciele lokali mają możliwość przelania tych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową, gdy uznają, że dochodzenie ich przez wspólnotę gwarantuje właściwą ochronę ich interesów. W niniejszej sprawie nie zostało jednak wykazane, że do przelewu wierzytelności doszło.

Do kwestii legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu dotyczącym roszczeń związanych z ujawnieniem wad fizycznych nieruchomości oraz możliwości skutecznego dochodzenia tych roszczeń przez wspólnoty mieszkaniowe odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 r. (III CZP 48/04, L.), stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na wspólnotę te roszczenia. Pogląd ten w ocenie Sądu – aktualny jest także do dochodzenia roszczeń niepieniężnych (usunięcie wad). U podstaw powyższego rozstrzygnięcia zapatrywania legło stwierdzenie, iż wymienione roszczenia nie pozostają w tak silnym związku z nieruchomością wspólną, że ich dochodzenie mogłoby stanowić – ex lege – element zarządzania tą nieruchomością. Takie też stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy
w wyroku z dnia 15 października 2008 r. (I CSK 118.08, L.), podnosząc, że wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych
z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Wynika to z faktu, że źródłem tych roszczeń jest umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między dotychczasowym właścicielem nieruchomości, z której wyodrębniono lokal, a nabywcą lokalu. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 sierpnia 2013 r. (I CSK 705/12, L.).

Jak już powyżej wskazano, istnieje możliwość dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, o ile zostaną one uprzednio przeniesione w drodze umowy cesji wierzytelności przez właścicieli lokali na wspólnotę (zob. uchwała SN z 9.01.2014 r., III CZP 84/13, L., orzeczenie SN z 19.06.2013 r., I CSK 576/12). Wspólnota mieszkaniowa nie ma więc legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych nieruchomości wspólnej, dopóki roszczenia te nie zostaną na nią przelane w drodze umowy cesji zawartej
z osobami, którym roszczenia te przysługują (właścicielami lokali).

Mając na uwadze powyższe rozważania, uznać należy, że roszczenia dochodzone
w przedmiotowej sprawie nie przysługują powodowej Wspólnocie Mieszkaniowej, ale każdemu z właścicieli lokali, którym przypadają odpowiednie udziały w części wspólnej nieruchomości. Wyklucza to możliwość działania Wspólnoty Mieszkaniowej jako powoda
w tej sprawie.

Wyrażenie przez właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę Mieszkaniową w formie uchwały zgody na wszczęcie przez Zarząd Wspólnoty sprawy sądowej w stosunku do pozwanego zmierzającej do usunięcia wad fizycznych części wspólnych nieruchomości, jako czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, nic nie zmienia w przypadku dochodzenia roszczenia z art. 556 i nast. k.c., bowiem – jak już powyżej wskazano – roszczenie to przysługuje nabywcom lokali, a nie Wspólnocie Mieszkaniowej.

Wobec powyższego, Sąd, uznając zarzut pozwanego za zasadny, przyjął, że brak jest po stronie powoda legitymacji do dochodzenia zgłoszonych w tej sprawie roszczeń
i w związku z tym oddalił powództwo.

Na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, która to kwota stanowi wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego ustalone na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2015.1804 ze zm.).

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć zgodnie z wnioskiem.