Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka (...) sp. z o.o. w J. pozwem z 4 grudnia 2018 r. domagała się zasądzenia od pozwanej (...) sp. z o.o. w W. 71.395,29 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od cząstkowych należności składających się na należność główną, kwotę 1.377,65 zł rekompensaty za koszty odzyskiwania należności wraz z kosztami procesu. Podała, że dochodzi zapłaty czynszu najmu i wydatków na opłaty eksploatacyjne związane z utrzymaniem wynajętego prze pozwaną lokalu.

Nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 2 stycznia 2019 r. uwzględniono powództwo.

W zarzutach do nakazu zapłaty pozwana wniosła o uchylenie nakazu zapłaty, oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Zarzuciła, że uiściła na rzecz pozwanej 63.084,87 zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i opłat eksploatacyjnych. 11 października 2018 r. złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu powołując się na brak ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wynajmowanego lokalu. Dodatkowo powódka wprowadziła pozwaną w błąd co do stanu technicznego lokalu. W umowie najmu podano, że lokal znajduje się w stanie technicznym umożliwiającym prowadzenie działalności przez pozwaną, zaś w chwili udostępnienia lokal pozbawiony był instalacji oraz przewodów klimatyzacyjnych, zdemontowano podwieszany sufit, wykładzinę, lokal znajdował się w stanie surowym – do generalnego remontu.

W odpowiedzi na zarzuty powódka cofnęła powództwo co do kwoty 62.599,24 zł, podtrzymując żądanie zasądzenia kwoty 8.796,05 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w transakcjach handlowych od 23 listopada 2018 r., należności z tytułu rekompensaty za koszty odzyskiwania należności oraz kwoty 1.572,03 zł skapitalizowanych odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych od zapłaconych należności. Ponadto rozszerzyła powództwo o 53.349,12 zł tj. wartość czynszu i opłat eksploatacyjnych za dalszy okres wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych od dat i kwot szczegółowo określonych w piśmie procesowym. Wskazała, że w 2011 r nabyła budynek, w którym znajdował się wynajmowany lokal. Decyzją dołączoną do umowy udzielono pozwolenia na użytkowanie rozbudowanej części budynku. W zakresie pozostałej części budynku brak było podstaw prawnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, ponieważ był on już wcześniej użytkowany. Podniosła, że zgodnie z umową wydała pozwanej lokal w stanie całkowicie opróżnionym, w terminie określonym w umowie, zatem brak było podstaw do przyjęcia, że pozwana działała pod wpływem błędu. Ponadto zgodnie z umową wszystkie remonty, adaptacje i modernizacje lokalu miały obciążać pozwaną.

Pozwana wniosła o oddalenie rozszerzonego powództwa. Dodatkowo zarzucając, że niezasadnym było obciążenie jej opłatą eksploatacyjną wskazaną w fakturze z 13 grudnia 2018 r. ponad 485,63 zł (którą uiściła), jako że w listopadzie 2018 r. zwróciła lokal powódce.

W piśmie z 5 kwietnia 2019 r. powódka sprecyzowała wartość rekompensaty za koszty odzyskiwania należności do 1.204,43 zł, w pozostałej części cofając powództwo.

Sąd ustalił:

16 lipca 2018 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego, położonego na poziomie -1 przy ul. (...) w J. o powierzchni ok. 350 m ^{( 2)}. W § 1 pkt 2 umowy powódka oświadczyła, że w stosunku do lokalu została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie. W przypadku gdyby oświadczenie to okazało się nieprawdziwe, pozwana była uprawniona do odstąpienia od umowy w terminie 90 dni od dnia powzięcia wiadomości o nieprawdziwości oświadczenia.

W § 4 pkt 1 lit. (...) umowy wskazano, że powódka posiada pełną, wymaganą prawem dokumentację techniczną oraz budowlaną lokalu, w szczególności ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. W § 5 pkt 4 umowy wskazano, że powódka zobowiązana jest, na prośbę pozwanej, do udostępnienia dokumentacji technicznej i budowlanej wskazanej powyżej.

W § 6 pkt 3 umowy ustalono, że pozwana jest uprawiona, za zgodą powódki, do dokonywania zmian, remontów, przebudowy, adaptacji oraz modernizacji lokalu w celu prowadzenia działalności. W § 6 pkt 6 umowy postanowiono, że pozwana zobowiązana jest uiszczać opłaty z tytułu mediów i usług, w szczególności za energię elektryczną, telefon oraz Internet, wodę i kanalizację.

W § 7 pkt 1 określono czynsz najmu na 17.220 zł miesięcznie (14.000 zł netto), płatnego na podstawie wystawionej przez powódkę faktury VAT.

Dowód: umowa k. 13-22

Dołączona do umowy decyzja nr (...) z 21 grudnia 2011 r., wymieniona w § 1 pkt 2 umowy nie dotyczyła wynajętego lokalu, znajdującego się na poziomie -1, a lokalu znajdującego się na pierwszej kondygnacji budynku (parter).

Dowód: decyzja k. 43-45

W trakcie oględzin 25 maja 2018 r., przed zawarciem umowy najmu lokalu, lokal był kompletnie wyposażony, ściany nie były zniszczone, na suficie był podwieszany sufit z pełnym oświetleniem, w lokalu była instalacja wentylacyjna i klimatyzacyjna. Lokal nadawał się do rozpoczęcia w nim działalności. Strony jednak nie poczyniły ustaleń co do przekazania lokalu ze stwierdzonym wyposażeniem. Lokal został wydany pozwanej 1 sierpnia 2018 r. W dniu wydania lokalu sala sprzedaży lokalu była opróżniona, zdemontowano w niej sufit podwieszany, instalację wentylacji i wykładzinę. Lokal znajdował się w stanie surowym do generalnego remontu. Instalacja elektryczna została częściowo zdekompletowana. Pomieszczenia WC dla najemców i personelu były w pełni wyposażone. Pomieszczenia biurowe były opróżnione, w stanie do odświeżenia. Lokal nie posiadał instalacji wentylacyjno – klimatyzacyjnej. Centrala tej instalacji, która znajdowała się na dachu budynku, została zdemontowana przez poprzedniego najemcę. Wreszcie brak było dokumentacji technicznej lokalu. Pomimo tego pozwana objęła lokal w posiadanie. W protokole zdawczo – odbiorczym wskazano, że po wykonaniu remontu właściciel uruchomi obecną instalacja przeciwpożarową. W załączniku nr 6 wskazano wykaz prac pozwanej: „zgodnie z umową z dnia 16 lipca 2018 r.”, wykaz prac powódki: „brak”.

Dowód: protokół zdawczo - odbiorczy k. 48-50, dokumentacja zdjęciowa k. 159-274, zeznania świadków: A. P. (1) k. 366-367, P. S. k. 367, A. P. (2) k. 367 – 368

Powódka obciążyła pozwaną następującymi fakturami VAT:

- z 01 sierpnia 2018 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 01 września 2018 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 17 września 2018 r. na kwotę 924,26 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,

- z 01 października 2018 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 15 października 2018 r. na kwotę 760,05 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,

- z 01 listopada 2018 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 7 listopada 2018 r. na kwotę 830,98 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,

- z 01 grudnia 2018 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 11 grudnia 2018 r. na kwotę 910,56 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,

- z 01 stycznia 2019 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal,

- z 15 stycznia 2019 r. na kwotę 1.264,19 zł tytułem opłat eksploatacyjnych,

- z 01 lutego 2019 r. na kwotę 17.220 zł tytułem czynszu za lokal.

Okoliczności bezsporne

11 września 2018 r. pozwana zwróciła się do powódki o udostępnienie decyzji w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie lokalu. 5 października 2018 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty zaległych należności. 11 października pozwana odstąpiła od umowy najmu wskazując, że z posiadanych przez nią informacji wynika, że nie została wydana prawomocna decyzja w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie lokalu. Pismem z 16 listopada 2018 r. pozwana wyraziła gotowość zwrotu lokalu powódce. 19 listopada 2018 r. lokal został zwrócony powódce.

Pozwana zapłaciła 63.084,87 zł tytułem następujących należności dochodzonych w sprawie:

- 51.660 zł czynszu za lokal za okres od sierpnia do października,

- 9.184 zł czynszu za lokal za listopad (16/30 całości czynszu),

- 1.755,24 zł tytułem opłat eksploatacyjnych zgodnie z fakturami wystawionymi we wrześniu i listopadzie,

- 485,63 zł opłat eksploatacyjnych za listopad (16/30 wskazanej opłaty).

Okoliczności bezsporne

Przeprowadzenie innych dowodów było zbędne, wobec dostatecznego wyjaśnienia sprawy. Bez znaczenia była treść rokowań co do stanu lokalu w chwili wydania skoro pozwana lokal przyjęła.

Sąd zważył:

Podstawę roszczenia o zapłatę czynszu najmu stanowił art. 659 § 1 k.c. w zw. z art. 680 k.c. Zgodnie z tymi przepisami przez umowę najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W umowie najmu strony uzgodniły, że prócz czynszu najmu pozwana będzie obowiązana także do ponoszenia opłat za media.

W toku postępowania powódka udowodniła zawarcie umowy oraz jej szczegółowe postanowienia w zakresie wysokości czynszu, opłat eksploatacyjnych i stanu lokalu w chwili wydania. Niewątpliwie poprzez fakt, że pozwana posiada skomplikowaną strukturę na etapie rokowań nie ustalono jednoznacznie w jakim stanie lokal ma zostać wydany pozwanej. Tym niemniej pozwana działająca przez swoich przedstawicieli odebrała od powódki przekazany jej 1 sierpnia 2018 r. lokal. Gdyby lokal nie odpowiadał ustaleniom stron nie powinien zostać odebrany.

Z kolei pozwana udowodniła, że skutecznie odstąpiła od umowy najmu, a następnie zwróciła lokal powódce. W umowie najmu uprawnienie pozwanej do odstąpienia od umowy zostało związane z przedstawieniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lokalu. Powódka pomimo złożenia oświadczenia o dołączeniu takiej decyzji do umowy nigdy jej nie przedstawiła. Zasadnie zatem pismem z 11 października 2018 r. pozwana, po uprzednim wezwaniu, złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu. Pozwana złożyła powyższe oświadczenie w ustalonym terminie 90 dni od dnia powzięcia wiadomości o nieprawdziwości oświadczenia powódki o wydaniu wskazanej decyzji. Powódka nie kwestionowała faktu doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy ani zachowania terminu, wskazywała jednak, że w stosunku do lokalu wydano wymaganą decyzję – tj. decyzję nr (...)z 21 grudnia 2011 r. Z treści tej decyzji wynika jednak, że dotyczy ona rozbudowanej części kompleksu usługowo – handlowego w zakresie kondygnacji naziemnej (parteru), a nie wynajętego lokalu położonego na kondygnacji -1. Następnie pismem z 16 listopada 2018 r. pozwana wezwała powódkę do odbioru lokalu, wyznaczając termin odbioru na dzień 19 listopada 2018 r. 19 listopada 2018 r. pozwana dokonała jednostronnego sporządzenia protokołu zwrotu lokalu zgodnie z § 10 pkt 5 umowy.

W związku z powyższym roszczenie o zapłatę czynszu uznano za zasadne w okresie od 1 sierpnia 2018 r. do 16 listopada 2018 r. Dalsze żądania powódki okazały się bezpodstawne.

Wobec dokonanej przez pozwaną zapłaty w trakcie procesu powódka ograniczyła roszczenie o 62.599,24 zł. Ograniczenie to uznano za dopuszczalne na podstawie przepisu art. 203 § 4 k.p.c. i w konsekwencji umorzono postępowanie zgodnie z treścią przepisu art. 355 § 1 k.p.c. – o czym orzeczono w pkt 3 wyroku.

W konsekwencji, na podstawie art. 496 k.p.c. utrzymano w mocy nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym wydany przez Sąd Rejonowy w Rybniku 2 stycznia 2019 r. pod sygn. VI GNc 2877/18 co do kwoty 2.776,46 zł - o czym orzeczono w pkt 1 wyroku. Na kwotę tą złożyły się:

- 1.204,43 zł rekompensaty za koszty odzyskiwania należności,

- 1.572,03 zł skapitalizowanych odsetek od uregulowanej należności.

Zasadność roszczenia o zapłatę rekompensaty wynikała z art. 10 ust. 1 ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, zgodnie z którym wierzycielowi od dnia nabycia uprawnienia do odsetek bez wezwania, przysługuje od dłużnika z tytułu rekompensaty za koszty odzyskiwania należności równowartość kwoty 40 euro przeliczonych na złote według średniego kursu euro ogłoszonego przez (...) ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym świadczenie pieniężne stało się wymagalne. Rekompensata za koszty odzyskiwania należności przysługuje wierzycielowi bez konieczności wykazania, że koszty te zostały poniesione. Roszczenie o rekompensatę w wysokości 40 euro powstaje po upływie terminów zapłaty ustalonych w umowie lub ustalonych zgodnie z art. 7 ust. 3 i art. 8 ust. 4 ustawy. Przyznanie wierzycielowi prawa do jej żądania nie ma na celu pokrycia kosztów, jakie poniósł w związku z dochodzeniem należności w konkretnej transakcji; jest to kwota zryczałtowanych wydatków, jakie wierzyciel zazwyczaj ponosi w związku z dochodzeniem takich należności. Zasądzono więc od pozwanej sumę rekompensat należnych z tytułu opóźnienia w zapłacie 7 należności faktur, w łącznej wysokości 1.204,43 zł.

Prawo do otrzymania odsetek ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych przysługujące powódce wynikało z art. 4 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (Dz.U. z 2016 r. poz. 684 j.t.). Strony zawarły transakcję handlową, a powódka spełnił swoje świadczenie i nie otrzymał zapłaty w umówionym terminie. Wobec częściowego spełnienia żądania zasądzono od pozwanej 1.572,03 zł tytułem skapitalizowanych odsetek za opóźnienie w transakcjach handlowych od zapłaconych roszczeń.

W pozostałej części uchylono nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym wydany przez Sąd Rejonowy w Rybniku 2 stycznia 2019 r. pod sygn. VI GNc 2877/18 – o czym orzeczono w pkt 2 wyroku i powództwo oddalono - o czym orzeczono w pkt 4 wyroku. Pozwana uregulowała należności dochodzone przez powódkę, a wskazane w fakturach za okres od 1 sierpnia 2018 r. do 16 listopada 2018 r. w kwocie 63.084,87 zł. Niezasadnym było natomiast żądanie zapłaty czynszu i opłat za media po odstąpieniu od umowy przez pozwaną i zwrocie lokalu tj. po 16 listopada 2018 r. Z uwagi na rozszerzenie powództwa w sprawie i umorzenie postępowania co do kwoty 62.772,46 zł zweryfikowano wysokość opłaty ustalając ją, zgodnie z art. 13 u.k.s.c. w zw. z art. 79 pkt. 3 a) u.k.s.c. w wysokości 4.679 zł ((5% x 124.744,41 zł) x 3/4). Strony utrzymały się ze swoimi żądaniami w ok. 50 % każda, zatem zarówno powódka jak i pozwana powinni ponieść 2.339,50 zł opłaty sądowej.

Powódka uiściła kwotę 893 zł, a pozwana 2.679 zł, dlatego na podstawie art. 113 u.k.s.c. pobrano od powódki na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Rybniku 1.446,50 zł tytułem nieuiszczonej opłaty uzupełniającej od pozwu, a na podstawie art. 80 u.k.s.c. nakazano zwrócić pozwanej 339,50 zł opłaty sądowej – o czym orzeczono w pkt. 5 i 6 wyroku.

Zgodnie z art. 100 k.p.c. zniesiono wzajemnie pomiędzy stronami poniesione przez nie koszty postępowania – o czym orzeczono w pkt 7 wyroku. Strony jak już wskazano utrzymały się z żądaniami w ok. 50 % każda, zatem niezasadnym było wzajemne rozliczanie kosztów postępowania.

Sędzia

Z:

1.  doręczyć odpis wyroku z uzasadnieniem pełnomocnikowi powódki;

2.  kal. 28 dni.

R. 21 czerwca 2019 r.