Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z 20 listopada 2014 r. powódka K. Z. wniosła o zasądzenie od pozwanej Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (WAM) w S. kwoty 10.155,79 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia wniesienia pozwu oraz kosztami procesu. Powołując się na łączącą strony umowę najmu lokalu użytkowego położonego w Ś. podała, że na dochodzoną pozwem należność składa się kwota 7.500 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych na lokal, 1.255,79 zł tytułem obniżenia czynszu za marzec 2011 r. i 1.400 zł tytułem obniżenia kosztów ogrzewania lokalu w grudniu 2010 r.

W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości wskazując na posiadaną przez powódkę w chwili zawierania umowy najmu wiedzę dotyczącą stanu lokalu. Wskazując na niezasadność roszczenia o zwrot nakładów pozwana wskazała między innymi na brak udokumentowania kwestii przeciekania dachu.

Wyrokiem z 8 listopada 2018 r. Sąd Rejonowy Szczecin - Centrum w Szczecinie oddalił powództwo (pkt 1), zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i zwrócił powódce, od Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie 1.246,35 zł tytułem nadpłaconej zaliczki.

Sąd ten ustalił, że 27 listopada 2009 r. Oddział (...) Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w S., reprezentowany przez dyrektora A. K., jako (...) zawarł z K. Z. - (...) umowę nr (...) najmu lokalu użytkowego o powierzchni 313,18 m2 położonego w Ś. przy ul. (...) (w budynku mieszkalnym Wspólnoty Mieszkaniowej) z przeznaczeniem na salon meblowy. W § 2 ust. 3 umowy powódka jako najemca oświadczyła, że zna stan techniczny lokalu stanowiącego przedmiot najmu (w tym warunki ogrzewania), zrzeka się wszelkich roszczeń i nie będzie żądać od wynajmującego jakichkolwiek zmian w przyszłości. Oświadczyła też, że posiada środki finansowe konieczne do wyposażenia lokalu i prowadzenia w nim działalności gospodarczej oraz płacenia czynszu z dodatkowymi opłatami, zgodnie z zasadami określonymi w umowie (§ 2 ust.5). W § 3 strony ustaliły, że prace konserwacyjne i bieżące remonty najemca wykona na własny koszt, podobnie jak prace remontowo - modernizacyjne, z tym, że te po uprzednim pisemnym uzyskaniu zgody wynajmującego wraz z uzgodnionym zakresem robót i sposobem ich wykonania. W § 4 postanowiono, że w przypadku rozwiązania umowy ewentualne ulepszenia powstałe w lokalu w wyniku prac konserwacyjnych oraz remontowo - modernizacyjnych w zależności od decyzji wynajmującego: 1) staną się własnością wynajmującego bez prawa do odszkodowania dla Najemcy; 2) zostaną usunięte przez najemcę na jego koszt, a przedmiot umowy zostanie przywrócony do stanu pierwotnego. Czynsz miesięczny strony ustaliły na kwotę 1 973,04 zł netto (313,18 m2 x 6,30 zł/m ²) plus VAT (§ 5). Ponadto najemca zobowiązany został do płacenia opłat dodatkowych na rzecz wynajmującego za: zużycie ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzenie ścieków wg podlicznika, centralne ogrzewanie według faktycznych kosztów w oparciu o rachunki dostawcy. Umowę zawarto na czas nieoznaczony z mocą obowiązująca od 1 grudnia 2009 r. (§ 7). W § 8 umowy zastrzeżono, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia za skutkiem na koniec miesiąca.

W dniu 30 listopada 2009 r. lokal został przekazany powódce. Sporządzono protokół zdawczo - odbiorczy wraz z załącznikiem, w którym wskazano, że w chwili wydania lokalu: okna w nim były nieszczelne, zamalowane i do wymiany, wyposażenie łazienki było zużyte w 90%, stolarka drzwiowa wewnętrzna była w złym stanie technicznym i nieszczelna, podbitka dachowa zewnętrzna była w stanie bardzo złym i zagrażającym bezpieczeństwu, a okładzina boazeryjna we wnętrzu odrywała się. Protokół i załącznik zostały podpisane przez rzedstawiciela pozwanej i powódkę. W trakcie przekazania lokalu stan techniczny był sprawdzany wizualnie. Polegało to na sprawdzeniu, czy wymienione w protokole urządzenia znajdują się w lokalu oraz określeniu ich stanu zużycia. Ilościowo wszystko się zgadzało, a technicznie lokal był przeznaczony do remontu. Armaturę wodną można było sprawdzić. Zasilanie elektryczne było wyłączone.

Powódka w celu dostosowania lokalu i rozpoczęcia działalności sklepu rozpoczęła w nim prace remontowe. Były to prace związane z demontażem poprzedniego wyposażenia oraz ociepleniem wewnętrznych ścian, zabezpieczeniem dachu przed przeciekaniem, malowaniem i stworzeniem miejsc wystawowych. W trakcie prac remontowych w lokalu było zimno. W tym czasie 3 albo 4 razy doszło do zapchania kanalizacji i zalania sklepu. Dach miał uszkodzoną więźbę i około 10% powierzchni było zapadnięte. Przeciekał w wielu miejscach. Ponadto były problemy z kanalizacją od rozpoczęcia korzystania z kanalizacji oraz problemy z instalacją elektryczną.

W przekazanym powódce lokalu występowały wady: nieszczelność pokrycia dachu, zapychanie i wybijanie kanalizacji, nieprawne i wadliwe ogrzewanie, wybrzuszenia na podłodze, niesprawna instalacja elektryczna.

W piśmie z 1 lutego 2010 r. powódka poinformowała pozwaną, że w wynajmowanym lokalu w fatalnym stanie jest stolarka drzwiowa wewnętrzna i zewnętrzna, a warunki zimowe zmuszają do jej natychmiastowej wymiany, a także do naprawy przeszkleń witryn wystawowych i naprawy uszkodzonych szyb. Ponadto wskazała, że izolacja dachu jest w złym stanie i niezbędny będzie remont dachu. Jednocześnie poinformowała, że prowadzi w lokalu prace adaptacyjne w celu podniesienia walorów estetycznych lokalu.

Lokal wyposażony był w grzejniki z 60 lub 70 lat. W okresie zimowym w lokalu panowała temperatura 10-12. Powódka wezwał do naprawy ogrzewania prowadzącego serwis (...), który odkręcił jeden grzejnik, a ten po jakimś czasie przestał grzać. Przy następnej wizycie stwierdził, że nie może pomóc bo wszystkie rury wychodziły poza lokal a nie było sprawnych zaworów, żeby je odciąć.

W piśmie z 1 czerwca 2010 r. powódka poinformowała pozwaną, że doszło do zalania lokalu i zniszczenia nowo wybudowanej ściany oraz zniszczenia części mebli. Przyczyną zalania była nieszczelność dachu, a zalanie miało miejsce dugi raz od początku roku. Jednocześnie zwróciła się o naprawę dachu. O zgłoszeniu pozwana poinformowała Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej i zwróciła się o pilna naprawę poszycia dachowego nad lokalem.

W piśmie z 22 lutego 2011 r. powódka wezwała pozwaną do niezwłocznego przystąpienia do naprawy i remontu: dachu uwagi na jego przeciekanie, kanalizacji, która wybija na podłogę w lokalu, niewydolnego ogrzewania, instalacji elektrycznej z uwagi na częste przepięcia oraz uporządkowania otoczenia lokalu. Wskazała, że obecny stan lokalu uniemożliwia prawidłowe funkcjonowanie działalności, do której lokal został wynajęty. Ponadto poinformowała, że dokonała naprawy częściowej dachu za kwotę 2.800 zł i potrąca ją z czynszu za luty 2011 r. i częściowo za marzec 2011 r. Jednocześnie zaproponowała dokonanie remontu lokalu i odliczenie tych kosztów z czynszu.

W piśmie z 18 lipca 2011 r. powódka wskazała, że doszło do potrącenia kosztów remontu dachu z należnym czynszem. Wezwała też pozwaną do obniżenia czynszu najmu o 50% za okres trwania wad lokalu oraz do naprawy niewydolnego ogrzewania, instalacji elektrycznej i podłogi oraz uporządkowania otoczenia.

Pismem z 30 listopada 2011 r. powódka wypowiedziała umowę najmu, wskazując, że wynika ono z ujawnionych wad lokalu, gdyż stan lokalu uniemożliwia prowadzenie w nim zamierzonej działalności gospodarczej, wobec czego domaga się obniżenia czynszu. Pozwana zgodziła się na wypowiedzenie ze skutkiem na 1 lutego 2012 r.

W dniu 29 lipca 2014 r. pozwana zbyła lokal na rzecz W. P. i R. K..

W oparciu o tak dokonane ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne.

Odnosząc się do poszczególnych roszczeń zgłoszonych w pozwie związanych z powstaniem wad w lokalu objętym umową najmu Sąd zaznaczył, że roszczenia o obniżenie czynszu o kwotę 1.255,79 zł (stanowiącą połowę uiszczonego faktycznie czynszu) znajdowało podstawę w art. 664 § 1 k.c. Sąd podkreślił przy tym, że stan technicznego lokalu znajdował odzwierciedlenie w treści protokołu zdawczo - odbiorczego z 30 listopada 2009 r. i załączniku do tego dokumentu. W świetle treści przywołanego dokumentu Sąd stanął na stanowisku, że skrupulatne opisanie wad w sposób jednoznaczny wskazywało na szeroko pojęte wady dachu budynku. Dalej sąd podkreślił, że lokal w chwili zawarcia umowy najmu, o czym powódka wiedziała, nie nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej, wymagał gruntownego remontu, a czynsz ustalany przez strony stanowił wynik porozumienia. Tak jak zeznała powódka po negocjacjach wynajmujący ustalił dość korzystną stawkę czynszu. Zdaniem Sądu o ile więc jednym z czynników kształtujących czynsz był metraż lokalu, kolejnym musiał być jego stan. W ocenie sądu wysokość czynszu była zatem adekwatna do stanu lokalu. Aby móc skorzystać z dyspozycji art. 664 § 1 k.c. sąd musiałby znać realną wartość czynszu za lokal wolny od wad a dowodów na tę okoliczność nie zgłoszono. W konsekwencji Sąd przyjął, że nie sposób ustalić o ile miałby zostać obniżony czynsz przy wystąpieniu ewentualnych innych wad w lokalu, nieujętych w protokole odbioru lokalu.

W kontekście nakładów poniesionych na lokal Sąd w pierwszej kolejności zaznaczył, że powódka powinna była liczyć się z koniecznością poniesienia licznych i kosztownych nakładów na lokal, mając na uwadze jego stan, znany jej w chwili wydania. Następnie Sąd przywołał art. 663 § 1 i 2 k.c. i wyraził pogląd, że powódka wiedziała, że lokal nie jest w stanie zdatnym do użytku. Zdaniem Sądu niczym nie były i nie mogły być podparte wnioski powódki, że wystarczy lokal odświeżyć, aby prowadzić działalność gospodarczą. zeznania świadków i złożone dokumenty nie pozwoliły na ustalenie zakresu przeprowadzonych prac. Zdaniem Sądu ewentualnie nakłady poniesione przez powódkę bądź miały charakter estetycznych (malowanie) bądź były związane z usuwaniem wad znanych powódce w chwili podpisania umowy. Na okoliczność kosztów poniesionych na nakłady nie przedstawiono rachunków, faktur, nie podano remontowanych powierzchni, czasu remontu, kosztów i rodzaju użytych materiałów budowlanych. Wskazując, że rolą biegłego nie jest ustalanie stanu faktycznego Sąd zaznaczył, że biegły, wchodząc do lokalu musiałby samodzielnie ustalać stan faktyczny, gdyż opisany przez świadków i powódkę nie był wystarczając do ustalenia jakie prace wykonano. Sąd zauważył też, że pozew złożono kilka lat po zakończeniu działalności przez powódkę, lokal został sprzedany innym podmiotom. Na podstawie zeznań nie sposób ustalić jakie czynności ewentualnie wykonano w czasie gdy lokal wynajmowała powódka, jakie gdy wynajmował go poprzedni najemca, a które z nich wykonał ostatni z najemców.

Dla wyjaśnienie niecelowości dokonywania oględzin przez biegłego Sąd wskazał na zeznania świadka D. P., że wspólnota co jakiś czas prowadziła remonty. Zeznania świadków i powódki nie uszczegółowiły jakie ewentualnie remonty przeprowadziła powódka, a które z nich wspólnota. Na podstawie zeznań, dokumentów i przeprowadzonej opinii biegłego nie sposób ustalić więc, jakie koszty poniosła powódka na remont. Ponadto były to nakłady bądź to związane z remontem złego stanu lokalu, który znany był powódce, bądź nakłady opisane w art. 662 § 2 k.c., a więc takie, które obciążają najemcę. Nawet przy założeniu, że część prac dotyczyła wad ukrytych, to jednak z uwagi na brak materiału dowodowego Sad wskazał na brak możliwości ustalenia wartości tych nakładów. Biegły ustalając zakres i koszt nakładów, gdyby można było je ustalić, dokonałby oceny ich hipotetycznie wartości, rozliczeniu zaś podlegają koszty realnie poniesione.

W zakresie wadliwie działającego ogrzewania, Sąd wskazał, że okoliczność tę potwierdzili świadkowie, żądanie obniżenia kosztów ogrzewania nie zostało jednak uzasadnione. Nie było rolą biegłego ustalanie kosztów poniesionych przez powódkę na wadliwie działające ogrzewanie, powódka nie przedstawiła zaś rachunków za energię w związku z dogrzewaniem lokalu z innych źródeł (grzejniki elektryczne). Jednocześnie, zdaniem Sądu z uwagi na wady lokalu w tym okna i drzwi podlegające wymianie nie sposób było ustalić w jakim zakresie ciepło uchodziło z lokalu przez wadliwą stolarkę okienną i drzwiową.

Reasumując Sąd Rejonowy oddalił powództwo w całości o kosztach orzekając na podstawie art. 98 k.p.c., a o zwrocie nadpłaty na podstawie art. 84 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Powódka wniosła apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w części, tj. w zakresie pkt 1 i 2. Wyrokowi zarzucono:

1.  nierozpoznanie istoty sprawy, polegające na braku rozstrzygnięcia co do istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez brak przeprowadzenia opinii biegłego, sporządzonej po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, braku przeprowadzenia opinii innego biegłego, w sytuacji, gdy przeprowadzenie opinii biegłego powołanego w sprawie stało się niemożliwe lub wysoce utrudnione,

2.  naruszenie art. 227 k.p.c. poprzez nieprzeprowadzenie istotnego z punktu widzenia postępowania dowodu, jak opinia biegłego z zakresu budownictwa, dokonana po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, brak wyjaśnienia wątpliwości, które miał Sąd, a które skutkowały wezwaniem biegłego na rozprawę, celem złożenie ustnej opinii, do czego ostatecznie nie doszło, a pomimo tego Sąd nie powołał kolejnego biegłego,

3.  naruszenie art. 278 k.p.c. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, w sytuacji, gdy w niniejszej sprawie stan sprawy wymagał sięgnięcia po wiadomości specjalne,

4.  naruszenie art. 294 k.p.c. poprzez brak zobowiązania właścicieli lokalu do udostępnienia lokalu biegłemu,

5.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie całkowicie błędnych wniosków z materiału dowodowego, w tym w szczególności z opinii biegłego, a mianowicie, że:

-

wady lokalu, które ujawniły się dopiero w czasie jego używania, nie uprawniały do obniżenia czynszu,

-

stan systemu grzewczego nie uprawniał do obniżenia opłaty za ogrzewaniem,

-

że powódka nie poniosła wyliczalnych nakładów, przy czym ich wyliczenie wymagało co prawda oględzin, ale było możliwe,

-

lokal nie nadawał się pierwotnie do prowadzenia działalności, bowiem ustalenie to wymaga wiedzy specjalnej, a takowego stwierdzenia w opinii brak, zaś powódka liczyła się z koniecznością przeprowadzenia prac, które przeprowadziła i które pozwoliły rozpocząć prowadzenie działalności, przy czym dopiero ujawnienie się innych wad, tj. przeciekania dachu i niedogrzania, uniemożliwiało prowadzenie tej działalności.

W oparciu o przedstawione zarzuty powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego za obie instancje ewentualnie jego zmianę i uwzględnienie powództwa. Ponadto wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczności wad lokalu, nieprawidłowo pracującego ogrzewania, powodującego niedogrzanie budynku jak również niemożności wykonywania w lokalu działalności gospodarczej, wartości dokonanych przez powódkę nakładów, zasadności roszczenia o obniżenie czynszu i opłat za ogrzewania, wraz ze wskazaniem tej wysokości.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje :

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu nierozpoznania istoty sprawy, a to z uwagi na skutki, jakie pociąga za sobą jego ewentualna pozytywna weryfikacja, przypomnieć należy, iż nie stanowi podstawy tego zarzutu samo tylko pominięcie pewnych wniosków dowodowych strony, choćby istotnych, w jej przekonaniu, dla rozstrzygnięcia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie podkreślano, że nierozpoznanie istoty sprawy ma miejsce wtedy, gdy sąd nie odniósł się do tego, co było przedmiotem sprawy i nie zbadał materialnych przesłanek stanowiących o istnieniu podstawy żądania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.03.2008 r., III UK 86/07, (...) Prawnej LEX nr 461645, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12.09.2002 r., IV CKN 1298/00, (...) Prawnej LEX nr 80271, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.03.2008 r., III UK 86/07, Lex nr 461645) . Taka zaś sytuacja nie miała miejsca w omawianej sprawie, co czyni ten zarzut chybionym.

Analiza materiału dowodowego w kontekście zarzutów powołanych w apelacji doprowadziła do wniosku, iż uzasadniony w części okazał się zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów statuowanej przepisem art. 233 §1 k.p.c., który doprowadził do błędnego ustalenia w zakresie wiedzy powódki na temat stanu lokalu w czasie zawarcia umowy najmu. W ocenie Sądu odwoławczego brak było w szczególności podstaw do przyjęcia, iż powódka znała stan lokalu w chwili przejęcia także w zakresie tych wad, na które powoływała się formułując roszczenia zgłoszone w pozwie, tj. przeciekającego dachu. Wprawdzie w protokole zdawczo – odbiorczym szczegółowo opisano stan techniczny lokalu, który nie pozostawiał wątpliwości co do konieczności podjęcia prac remontowych, umożliwiających prowadzenie działalności w lokalu, niemniej z dokumentu tego nie sposób wyprowadzić wniosku o nieszczelności dachu i związanych z tym przeciekach. Same wzmianki o tym, że podbitka zewnętrzna jest w bardzo złym stanie, a okładzina boazeryjna odrywa się od stropodachu, nie są równoznaczne z przeciekami dachu, skutkującymi zalewaniem lokalu. Fakty te, jak wynikało z zeznań świadków i powódki, ujawniły się dopiero po przejęciu lokalu przez powódkę.

Odnośnie wadliwego funkcjonowania ogrzewania słusznie przyjął już Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, iż protokół przejęcia lokalu tego faktu nie odzwierciedlał, co również kwalifikuje tę wadę jako taką, która uzasadnia obniżenie czynszu. Dodać można jedynie, że w umowie najmu wskazano wprawdzie, że powódce znany był stan lokalu, w tym także warunki ogrzewania, bez sprecyzowania jednakże, jakie konkretnie informacje zostały udzielone powódce. O ile możliwe było wizualne stwierdzenie, iż w lokalu zamontowane są stare grzejniki, o tyle nie można utożsamiać tego faktu z niewydolnością systemu grzewczego.

W pozostałym zakresie Sąd odwoławczy uznał fakty ustalone przez Sąd pierwszej instancji za prawidłowe, co czyniło zbędnym ich ponowne przytaczanie .

W konsekwencji uzasadnione – w świetle art. 664 §1 k.c. - było żądanie obniżenia czynszu najmu z tytułu wad, nie ulega bowiem wątpliwości, że wady tego rodzaju, jak przeciekający dach, czy brak ogrzania lokalu do stanu umożliwiającego przebywanie w nim ludzi i prowadzenie działalności gospodarczej, ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku. Oczywiste jest przy tym, że ustalenie stopnia obniżenia czynszu powinno odnosić się do stanu lokalu opisanego w protokole z 30.11.2009 r., a zatem z tymi wadami, które znane były powódce już w chwili zawarcia umowy najmu. W pozwie nie sprecyzowano wprawdzie tezy dowodowej, jaka miała być przedmiotem opinii biegłego, w szczególności brak było wniosku o ustalenie przez biegłego, w jakim stopniu czynsz winien być obniżony. Sąd pierwszej instancji nie wezwał powódki do sprecyzowania tej tezy i również nie ujął omawianej kwestii w postanowieniu z dnia 4 sierpnia 2016 r. o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego; biegłego powołano na okoliczność „wad lokalu wynajmowanego przez powódkę”, co skutkowało w istocie niewielką przydatnością tejże opinii. W piśmie z 31.05.2017 r. (k. 275) zawierającym zarzuty do opinii biegłego A. G. powódka zgłosiła jednakże wniosek o sporządzenie opinii uzupełniającej na okoliczność wartości czynszu, o którą powinien być obniżony w związku z wadami lokalu.

W związku z tym Sąd odwoławczy uzupełnił postępowanie dowodowe poprzez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania i (...) w celu ustalenia w jakim stopniu czynsz najmu lokalu za marzec 2011 r. winien być obniżony ze względu na wady przejawiające się w przeciekaniu dachu oraz braku dostatecznego ogrzewania lokalu, przy uwzględnieniu stanu lokalu opisanego w protokole z 30.11.2009 r. W oparciu o opinię biegłego ustalono, że stawka czynszu za marzec 2011 r. winna zostać obniżona o 49 %, co stanowi kwotę 3.09 zł za 1 m ² powierzchni użytkowej. Opinia została sporządzona na podstawie porównania czynszów lokali o zbliżonym stopniu ogrzewania i standardzie, co szczegółowo wskazano w uzasadnieniu opinii. Strony nie wnosiły o jej wyjaśnienie lub uzupełnienie, pozwana złożyła jedynie pismo, w którym podtrzymała stanowisko o niezasadności żądania obniżenia czynszu. Wbrew zarzutom pozwanej nie sposób przyjąć, że opinia ma hipotetyczny charakter, którego pozwana upatrywała w przyjęciu założenia, że lokal miał wady ukryte w postaci przeciekającego dachu i niedogrzania. Założenie to było bowiem zgodne z tezą dowodową wskazaną w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu i ustaleniami poczynionymi na wstępie rozważań co do wiedzy powódki o stanie lokalu w chwili jego przejęcia. Wobec ustalenia, iż wiedza ta nie obejmowała przecieków dachu i niedogrzania lokalu, nieuzasadniona jest forsowana prze pozwaną teza, że czynsz ustalony przez strony w umowie uwzględniał w pełni rzeczywisty stan lokalu.

Według umowy powódka miała płacić czynsz w kwocie 1973,04 zł netto. Po doliczeniu 23% podatku Vat daje to sumę 2426,84 zł brutto, która po pomniejszeniu o 49 % stanowi kwotę 1237,69 zł. Kwota ta stanowi wysokość należnego pozwanej czynszu obniżonego z tytułu wad dachu i ogrzewania. Wobec tego zwrotowi na rzecz powódki podlegała różnica (49%) czyli 1189,15 zł. Taką zatem kwotę należało zasądzić od pozwanej . Wobec tego, że do pozwu nie dołączono wezwania do zapłaty tej kwoty przyjęto, że stan opóźnienia w zapłacie powstał po 7 dniach od doręczeniu odpisu pozwu (7 maja 2014 r.) W związku z tym na podstawie art. 481 k.c. zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie od 15 maja 2014 r.

Pozostałe zarzuty apelacji okazały się bądź bezzasadne, bądź pozostawały bez wpływu na rozstrzygnięcie w zakresie dwóch dalszych roszczeń powódki.

Odnośnie zwrotu nakładów na lokal w kwocie 7500 zł, których podstawę stanowiła regulacja dotycząca nakładów koniecznych z art. 663 k.c., aktualne są rozważania dotyczące braku wiedzy powódki w chwili zawarcia umowy odnośnie stanu dachu i ogrzewania. Choć zatem w umowie najmu przewidziano, że prace konserwacyjne, bieżące remonty, remontowo - modernizacyjne miał wykonać najemca na własny koszt, to postanowienie to nie mogło odnosić się do tych robót, których konieczność wykonania związana była z wadami lokalu nieujawnionymi w protokole zdawczo – odbiorczym. Co do zasady powódka była zatem uprawniona do domagania się zwrotu nakładów związanych z pokryciem dachowym i ogrzewaniem. Nie oznacza to jednak zasadności roszczenia zgłoszonego w pozwie z tego tytułu. Powództwo nie zostało bowiem wykazane co do wysokości.

Podkreślenia wymaga, że w pozwie w sposób lakoniczny uzasadniono żądanie kwoty 7500 zł, wskazując jedynie, że są to nakłady związane z naprawą dachu i ścian budynku, których wykonanie było konieczne z uwagi na cieknący dach i rażące niedogrzanie budynku Powódka nie sprecyzowała jednakże, jakiego rodzaju prace naprawcze wykonała w tym zakresie, jakiej powierzchni dachu, czy ścian dotyczyły te prace, w jaki sposób wyliczyła dochodzoną kwotę. Podkreślenia wymaga, że to rzeczą strony występującej z roszczeniem jest przedstawienie twierdzeń dotyczących faktów uzasadniających roszczenie oraz – w dalszej kolejności - dowodów na poparcie tych twierdzeń. Powódka tymczasem nawet nie przedstawiła, jaką kwotę przeznaczyła na prace dotyczące dachu, a jaką na ocieplenie ścian; nie wyjaśniła też, w jaki sposób to wykonała, z jakich przyczyn nie składa rachunków potwierdzających poniesione koszty. Wprawdzie brak rachunków potwierdzających wysokość kosztów nie wyklucza dowodzenia faktu poniesienia tych kosztów w inny sposób, w szczególności za pomocą opinii biegłego, niemniej w przypadku tym obowiązkiem strony jest przedstawienie materiału, który pozwoli na opracowanie opinii przez biegłego. Tymczasem dowody przeprowadzone w toku postępowania nie pozwalają na dokonanie jakichkolwiek ustaleń co do zakresu prac wykonanych przez powódkę. W tym zakresie trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji, że dokonanie takich ustaleń nie może być zastąpione opinią biegłego, którego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, miałoby być jedynie oszacowanie kosztów prac we wskazanym zakresie. Sąd Okręgowy podzielił argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, a dotyczącą braku danych, w jakim zakresie prace wykonała powódka, w jakim – wspólnota mieszkaniowa, a w jakim kolejni najemcy lokalu. Argumentacja ta została poparta analizą zeznań świadków, w tym D. P., która zeznała, że wspólnota mieszkaniowa co jakiś czas wykonywała „lepikowanie dachu”, bez bliższego określenia powierzchni i czasu wykonanych prac.

Brak ustaleń co do zakresu wykonanych prac naprawczych dachu czyni niemożliwym dokonanie wyceny kosztów. Wniosku tego nie zmienia akcentowana przez apelującą aktualna możliwość dostępu do lokalu. Wprawdzie biegły A. G. rzeczywiście stwierdził w opinii, że mógłby ocenić koszty napraw po oględzinach, niemniej dostrzec trzeba, że uwaga ta dotyczyć mogła stanu zastanego przez niego w czasie oględzin i odnosić się do wszystkich prac naprawczych, (wykonanych przez różne podmioty), które mogłyby być stwierdzone w trakcie oględzin. Uwzględniając fakt, że po opuszczeniu lokalu przez powódkę lokalem władali kolejni najemcy logiczny jest wniosek, że stan obecny nie odzwierciedla tego, istniejącego w chwili zakończenia najmu przez powódkę. W tej sytuacji zbędne było wzywanie aktualnych nabywców lokalu do jego udostępnienia, co czyni niezasadnym zarzut naruszenia art. 294 k.p.c. Zauważyć przy tym trzeba, że nawet ustalenie w drodze przesłuchania świadków zakresu prac naprawczych wykonanych przez kolejnych najemców nie rozwiązywałoby problemu z uwagi na brak danych pozwalających na ustalenie zakresu prac wykonanych przez wspólnotę.

Mimo zatem, iż Sąd pierwszej instancji zaniechał przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii biegłego po uprzednim bezskutecznym wzywaniu biegłego do stawiennictwa celem jej wyjaśnienia, niekonsekwencja w zakresie sposobu procedowania w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji, którą wytknięto w apelacji, pozostawała bez wpływu na trafność rozstrzygnięcia. Ostatecznie bowiem słusznie Sąd Rejonowy uznał dowód z opinii biegłego za niecelowy. Z tych samych względów nie mógł być uwzględniony zgłoszony także w apelacji wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w tym zakresie.

Niezależnie od tego zauważyć trzeba, że pojęciem nakładów nie mogą być objęte wszelkiego rodzaju koszty poniesione na prace naprawcze dachu, lecz tylko takie, które rzeczywiście doprowadziły do jego uszczelnienia. Tymczasem wątpliwość budzi to, czy powódka dokonała skutecznie naprawy dachu, choćby na części powierzchni, skoro mimo tej naprawy, na którą wskazała już w wezwaniu z 22 lutego 2011 r., w piśmie z 27 kwietnia 2011 r. ponownie wzywała pozwaną do prac naprawczych dachu.

Powyższe rozważania odnieść należy także do prac związanych z ociepleniem ścian styropianem. Także i w tym przypadku powódka nie tylko nie wykazała za pomocą dowodów, ale nawet nie wskazała jakiej wielkości powierzchni dotyczyły prace. Tym samym nieznany jest dokładny zakres prac, który pozwalałby na zlecenie biegłemu szacowania kosztów ich wykonania.

Odnośnie trzeciego z roszczeń powódki, tj. o zapłatę 1400 zł tytułem zwrotu kosztów ogrzewania, słusznie podniesiono w apelacji, że powódka nie domaga się tej kwoty tytułem zwrotu kosztów poniesionych na dodatkowe dogrzewanie lokalu. W pozwie wskazano wprawdzie, że powódka domaga się „obniżenia” kosztów ogrzewania lokalu, jednak następnie wskazano, że lokal był permanentnie niedogrzany, zaś powódka uiściła należność za ogrzewanie w pełnej wysokości, co uzasadnia zasądzenie na jej rzecz tej kwoty. W istocie zatem, jak wskazano w apelacji, powódka dochodziła zwrotu świadczenia z tytułu ogrzewania zapłaconego za grudzień 2010 r., a to z uwagi na brak ekwiwalentu otrzymanego w zamian ze zapłaconą kwotę. Konstatacja ta wyłącza zastosowanie w przypadku omawianego roszczenia przepisu art. 664 § 1 k.c. przyznającego najemcy uprawnienie do żądania obniżenia czynszu z uwagi na wady lokalu. Roszczenie powódki nie odnosi się bowiem do opłaty czynszowej, ale zwrotu nienależnie uiszczonej zapłaty z tytułu energii cieplnej (obniżenie czynszu m.in. z uwagi na niedogrzanie lokalu ujęte było już w pierwszym roszczeniu) . Podstawy żądania powódki upatrywać należy zatem w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, tj. art. 405 i nast. k.c. (Niezrozumiałe jest zatem operowanie, także w apelacji, pojęciem „obniżenia kosztów ogrzewania lokalu”).

W związku z taką kwalifikacją żądania powódki ocena tego roszczenia dokonana przez Sąd pierwszej instancji, a związana z brakiem przedstawienia rachunków potwierdzających koszty dogrzewania lokalu z innych źródeł, nie przystaje do charakteru żądania powódki.

Zgodnie z § 5 umowy opłaty za centralne ogrzewanie rozliczane miały być według faktycznych kosztów energii w oparciu o faktury dostawcy energii. Powódka nie złożyła w toku postępowania rachunku dokumentującego wysokość poniesionej w grudniu 2010 r. opłaty za ogrzewanie. Co istotniejsze jednak, z opinii biegłego A. G. wynika, że przyczyną niedogrzania lokalu mogło być bądź niedostarczenie ciepła w ilości adekwatnej do opłaty, bądź zły stan termiczny lokalu.

Obowiązkiem powódki domagającej się zwrotu spełnionego świadczenia było zatem, niezależnie od wykazania faktu uiszczenia kwoty 1400 zł z tytułu ogrzewania, przeprowadzenie dowodu, że do lokalu nie dostarczono takiej ilości energii cieplnej, za jaką obciążono ją opłatą 1400 zł. W sytuacji, w której powódka nie złożyła nawet podstawowego dokumentu rozliczeniowego nie jest możliwe dokonanie jakichkolwiek ustaleń. Ponadto, wobec tego, że w lokalu były nieszczelne okna, na co wskazano już w protokole zdawczo – odbiorczym, niewykluczone, że ciepło zostało wprawdzie dostarczone w ilości, za którą obciążono powódkę opłatą, a jedynie wskutek złego stanu termicznego lokalu nie doprowadziło do dostatecznego ogrzania lokalu. W tym zaś przypadku nie ma podstaw do twierdzenia o braku ekwiwalentu w postaci odpowiedniej w stosunku do opłaty ilości ciepła dostarczanego do lokalu. Niezależnie zatem od aktualnego stanu lokalu, jaki mógłby być przedmiotem oględzin przez biegłego, dowód z opinii biegłego w tym zakresie nie doprowadziłby do odmiennej oceny żądania powódki, abstrahując od niedopuszczalności prowadzenia dowodu na okoliczność „zasadności obniżenia opłat za ogrzewanie”. W konsekwencji roszczenie powódki w zakresie kwoty 1400 zł nie mogło być uwzględnione.

Mając na uwadze przytoczoną argumentację Sąd odwoławczy ostatecznie uznał apelację za uzasadnioną jedynie w zakresie roszczenia o obniżenie czynszu z uwagi na wady lokalu, w części co do kwoty 1189,15 zł z odsetkami. Na podstawie art. 386 §1 k.p.c., zmieniono zatem zaskarżony wyrok uwzględniając powództwo w tej kwocie. W związku z tym, że wskutek zmiany powództwo uwzględniono w 12 %, w takim też stosunku, na podstawie art. 100 k.p.c., należało rozdzielić między stronami koszty procesu, przy czym wyliczenie tych kosztów pozostawiono referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji, zgodnie z art. 108 §1 k.p.c.

W pozostałym zakresie apelacja powódki, jako niezasadna, została oddalona na podstawie art. 385 k.p.c.

W związku z tym, że powódka wygrała postępowanie apelacyjne w 12%, w takim stosunku rozdzielono koszty tego postępowania. Obydwie strony poniosły jedynie koszty wynagrodzenia pełnomocników w kwocie 900 zł, którego wysokość ustalono w oparciu o przepisy § 10 ust. 1 pkt 1 i §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 1800 ze zm.). Suma kosztów postępowania apelacyjnego wyniosłą 1800 zł, z czego 12% (216 zł) powinna ponieść pozwana. Wobec tego, że pozwana poniosła koszty w kwocie 900 zł zasądzono od powódki różnicę w kwocie 684 zł.

Na podstawie art.113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 755) nakazano pobrać od pozwanej część kosztów sądowych, których powódka nie miała obowiązku uiścić. Nieuiszczone koszty sadowe w postępowaniu obejmowały opłatę od apelacji 508 zł oraz wynagrodzenie biegłego 3533,35 zł, czyli łącznie 4041,35 zł. Pozwana winna ponieść z tego tytułu 12%, tj. kwotę 485 zł.

Rozstrzygnięcie zawarte punkcie V wyroku oparto na przepisie art. 113 ust. 4 powołanej ustawy .

Aleksandra Wójcik – Wojnowska Agnieszka Górska Natalia Pawłowska – Grzelczak