Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 października 2016 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: starszy protokolant sądowy Agnieszka Zapalska

po rozpoznaniu w dniu 27 października 2016 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. G.

przeciwko K. K. (1), K. K. (2) i R. S.

o stwierdzenie nieważności

na skutek apelacji pozwanych K. K. (1) i K. K. (2)

od wyroku Sądu Rejonowego w Wieliczce

z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygnatura akt I C 392/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych K. K. (1) i K. K. (2) solidarnie na rzecz powódki kwotę 2400 zł (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Krystyna Dobrowolska SSO Izabella Stawicka SSR Marcin Hałgas

II Ca 1578 Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Wieliczce wyrokiem z dnia 6 kwietnia 2016 r. uwzględniając powództwo M. G. przeciwko K. K. (1), R. S. i K. K. (2) stwierdził, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 9 grudnia 2013 roku przed notariuszem A. K. Rep. A (...) jest bezwzględnie nieważna w zakresie sprzedaży udziałów po 1/16 części w nieruchomości położonej w W. gmina N. stanowiącej działkę nr. (...). księgą wieczystą (...) oraz udziałów po 1/8 części w nieruchomości położonej w W. gmina N. stanowiącej działki nr. (...), nr. (...). księgą wieczystą (...) przez K. K. (2) oraz K. K. (1) na rzecz R. S..

Zasadził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki kwotę 3400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2400 (dwa tysiące czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd ustalił, że dla nieruchomości położonej w W. stanowiącej działki (...) prowadzona jest Księga wieczysta nr (...) i w dziale II tejże księgi j jako współwłaściciele ujawnieni są M. G. w 1/2 części, J. B. w 1/8 części, A. B. w 1/8 części, R. S. w1/4 części.

Księga wieczysta nr (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w W. stanowiącej działki (...). W dziale II tejże księgi wieczystej jako współwłaściciele ujawnieni są M. G. w 3/4 części, J. B. w 1/16 części, A. B. w 1/16 części, R. S. w l/8 części.

Umową sprzedaży z dnia 9 grudnia 2013 r. zawartą przed notariuszem A. K. pozwani K. K. (2) i K. K. (1) sprzedali na rzecz pozwanego R. S. udziały po 1/16 części w nieruchomości położonej w W. a składającej się z działki (...) oraz udziały po 1/8 części w nieruchomości położonej w W. a składającej się z działki (...).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki (...) położone są na terenach rolniczych i terenach zieleni nieurządzonej a działka (...) częściowo także znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej .

Od dnia 9.05.2012 roku M. G. zarejestrowana jest jako producent rolny w rejestrze producentów rolnych prowadzonych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa . Powódka składała w Biurze Agencji wnioski o przyznanie płatności bezpośrednich do gruntów rolnych.

M. G. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne położone w W., w skład którego wchodzą, nieruchomości gruntowe stanowiące działki ewidencyjne (...) a także działka (...) dzierżawiona przez powódkę od Skarbu Państwa.

M. G., A. B., J. B., K. K. (2), K. K. (1) byli na dzień 30.06.2014 r. podatnikami podatku rolnego z gruntu o powierzchni 0,63 ha fizyczne (0,70 ha przeliczeniowe) oraz z gruntu o powierzchni 1,15 ha (1,32 ha przeliczeniowego). Nadto na dzień 30.06.2014 r. M. G. była podatnikiem podatku rolnego z gruntu o powierzchni 3,95 ha ( 4,54 ha przeliczeniowe).

W dniu 12.08.2011 r. M. G. zakupiła klacz rasy (...) o imieniu J. a także klacz o imieniu E.. W dniu 24.09.2010 r. M. G. zakupiła klacz rasy (...) o imieniu L. oraz klacz o imieniu F. .

W dniu 29.03.2014 r. M. G. zakupiła klacz o imieniu B. rasy (...) a także klacz o imieniu E. rasy (...) i klacz o imieniu B. i M..

W dniu 11.03.2013 roku M. G. zawarła umowę dzierżawy nieruchomości stanowiącej działkę (...) celem wykorzystania jako grunt rolny do uprawy roli. W dniu 12.05.2014 r. natomiast zawarła umowę dzierżawy działki (...) celem wykorzystania jako grunt rolny do uprawy roli.

Powódka M. G. mieszka na przedmiotowej nieruchomości od 2010 roku. Na działce (...) znajduje się dom jednorodzinny, stajnia, stodoła. Na nieruchomości tej oraz działkach (...) a także wydzierżawionych działkach (...) prowadzone jest gospodarstwo rolne, znajduje się tam inwentarz żywy: aktualnie jest to 5 klaczy, 5 krów, stado gęsi (ok. 20 sztuk) i kaczek (ok. 30 sztuk) a także kur (ok. 50 sztuk)i 4 sztuki świń. W 2010 roku gdy powódka przeprowadziła się na przedmiotową nieruchomość przewiozła ze sobą 4 konie, które posiadała wcześniej na nieruchomości w gminie Z., później dokupiła klacze, które następnie sprzedała a poszerzyła ilość drobiu. Nieruchomości rolne stanowią łąki, które są regularnie koszone celem pozyskania karmy dla zwierząt. Około 6 hektarów jest otoczone tzw. „pastuchami elektrycznymi” i służy do hodowli zwierząt. Od 2012 roku powódka otrzymuje dotacje unijne dla rolników.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd stwierdził, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 166 § l k.c. w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Zgodnie natomiast z art. 46 ¹ kc. i art. 55 ³ k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Regulacja art. 166 k.c. wprowadza prawo pierwokupu dla współwłaścicieli nieruchomości rolnej w sytuacji, gdy na wspólnym gruncie prowadzone jest gospodarstwo rolne, a jeden ze współwłaścicieli sprzedaje udział we współwłasności lub jego część. Do ustawowego prawa pierwokupu, przewidzianego w komentowanym przepisie, odnoszą się regulacje zawarte w art. 596-602 k.c. Z mocy art. 599 § 2 k.c. skutkiem bezwarunkowej sprzedaży udziału lub części tego udziału we współwłasności nieruchomości rolnej przez współwłaściciela tej nieruchomości jest bezwzględna nieważność sprzedaży. Nieważność dotyczy całej umowy, nie tylko skutku rzeczowego, i powoduje, że uprawniony nie może już wykonać prawa pierwokupu, skoro umowa sprzedaży stała się nieważna.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie może budzić wątpliwości fakt, iż powódka na przedmiotowych nieruchomościach prowadzi gospodarstwo rolne i gospodarstwo to prowadzone było przez nią już w dacie sprzedaży przez pozwanych nieruchomości, tzn. w grudniu 2013 r. O okoliczności tej przesądza szereg przedłożonych dokumentów świadczących o posiadaniu już w tej dacie inwentarza żywego, uiszczenia podatku rolnego, a także uzyskaniu dotacji unijnych. Przede wszystkim jednak dowodem na tę okoliczność jest zaświadczenie przewidziane w art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego stwierdzające prowadzenie przez powódkę gospodarstwa rolnego na przedmiotowych nieruchomościach, a także informacja z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, iż powódka od 9.05.2012 r. zarejestrowana jest w rejestrze producentów rolnych. Należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 2 ust.5 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przez prowadzenie działalności rolniczej należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Mając powyższe na względzie Sąd stwierdził, że nieruchomości stanowiące działki (...) położone w W. stanowią gospodarstwo rolne prowadzone aktualnie przez powódkę. Stan taki istniał już w grudniu 2013 r.

Odnosząc się do tego, czy działka (...) stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 166 k.c., skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego leży ona częściowo także na terenach zabudowy jednorodzinnej, a częściowo na terenach rolniczych i zieleni nieurządzonej, Sąd wskazał, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 września 2012 r. IV CSK 93/12 nie można spoza zasięgu prawa pierwokupu wyłączyć działki o mieszanym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a należy brać pod uwagę wiodące jej przeznaczenie oraz faktyczne wykorzystanie nieruchomości. W przedmiotowym stanie faktycznym zdecydowana większość nieruchomości stanowiących działki (...) to nieruchomości rolne, położone na terenach rolniczych, zieleni nieurządzonej i w ten sposób wykorzystywane. Ta część działki (...), która położona jest na terenach zabudowy jednorodzinnej, zabudowana jest częściowo budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi, zatem stanowi część siedliskową nieruchomości, nierozdzielnie związaną z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Te okoliczności przesądzają o tym, iż tę działkę należy uznać za rolną w rozumieniu art. 166 k.c.

Reasumując Sąd wskazał, iż w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomości stanowiących działki (...) powódce jako współwłaścicielowi prowadzącemu na nieruchomości gospodarstwo rolne przysługiwało prawo pierwokupu, zatem sprzedaż bezwarunkowa przedmiotowej nieruchomości spowodowała bezwzględną nieważność umowy.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c.

W apelacji pozwani K. K. (1) i K. K. (2) zarzucili:

1. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. , 328 k.p.c. gdyż Sąd nie rozważył wszechstronnie, a tym samym nie rozpoznał istoty sprawy, bowiem nie uwzględnił twierdzeń strony pozwanej, że zbywca zawiadamiał wcześniej powódkę o zamiarze sprzedaży udziału, ale powódka nie wyrażała chęci nabycia.

2. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodów i przyjęcie, że powódka prowadzi gospodarstwo rolne, mimo iż pozwani zaprzeczyli prawdziwości dokumentów przedłożonych przez powódkę, a świadkowie nie potwierdzają , aby w grudniu 2013 r. powódka takie gospodarstwo rolne prowadziła.

3. naruszenie art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 166 k.c. poprzez ich bezpodstawnie zastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do uwzględnienia powództwa.

Wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów postępowania według norm przepisanych za pierwszą i drugą instancję, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji pozostawiając temu sądowi rozstrzygniecie o kosztach za instancję odwoławczą.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny i ocenił zebrany materiał dowodowy nie naruszając zasady swobodnej oceny dowodów z art. 233 § 1 k.p.c.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. należy przypomnieć, że przepis ten statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów, wedle której sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Granice swobodnej oceny określają natomiast przepisy prawa procesowego, zasady doświadczenia życiowego i reguły logicznego myślenia. Zarzut obrazy art. 233 §1 k.p.c. można sformułować skutecznie tylko wówczas, gdy sąd oceniając wiarygodność oraz moc przeprowadzonych dowodów uchybi regułom logicznego myślenia, zasadom doświadczenia życiowego, wadliwie kojarzy fakty (por. wyrok SN z dnia 16 grudnia 2005 r. III CK 314/05, Lex nr 172176, wyrok SN z dnia 25 listopada 2003 r. II CK 293/02, Lex nr 151522).

Przyjmuje się nawet, że naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. wchodzi w grę jedynie wówczas gdyby dowody zostały ocenione w sposób rażąco wadliwy, sprzeczny z zasadami logiki bądź doświadczenia życiowego. (por. wyrok S.Apel. w Poznaniu z dnia 2006.01.25 I ACa 772/05 LEX nr 186521).

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd I instancji nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów, albowiem wywód dotyczący oceny zgromadzonego materiału dowodowego jest obszerny i spójny, a wnioski z niego wypływające są logicznie poprawne. Sąd I instancji wyjaśnił, na jakich dowodach oparł poczynione ustalenia faktyczne, które dowody oraz dlaczego uznał za wiarygodne i tej ocenie dowodów nie można zarzucić nieprawidłowości ani dowolności.

Nie można też mówić o naruszeniu art. 328 k.p.c. bowiem uzasadnienie zaskarżonego wyroku jest wyczerpujące i zawiera wszystkie wymagane elementy wskazane w tym przepisie.

Niezasadny jest zarzut, jakoby Sąd nie rozpoznał istoty sprawy dlatego, iż nie uwzględnił twierdzeń strony pozwanej na temat zawiadamiania powódki o zamiarze sprzedaży udziału, czym powódka nie była zainteresowana.

Zarzut ten nie dotyczy nierozpoznania istoty sprawy, a dokonanej przez Sąd oceny zebranego materiału dowodowego, która jednak nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Nie ulega wątpliwości, że powódka kontaktowała się z E. K., tj. matką pozwanych K. K. (2) i K. K. (1) w sprawie przejęcia ich udziałów we własności gospodarstwa rolnego, gdyż pozwani osobiście nigdy nie rozmawiali z powódką. Jednakże z zeznań samej E. K. wynika jednoznacznie, iż jej rozmowa z powódką nie dotyczyła sprzedaży udziałów, a zniesienia współwłasności lub wyodrębnienia działki na wyłączną własność (k.157v). Nadto rozmowa ta miała miejsce zaraz po śmierci ojca E. K., a zmarł on w 2009 r.

Niewiarygodne są więc twierdzenia pozwanych, jakoby proponowali powódce sprzedaż udziałów, a ona odmówiła.

Z zeznań powódki wynika natomiast, iż do porozumienia z pozwanymi nie doszło z uwagi na ich żądanie wydzielenia działki budowalnej i spłatę po 40 tys. zł dla każdego z nich.

Pozwani swe udziały w działkach zbyli R. S. kilka lat później, tj. w dniu 9 grudnia 2013 r. za łączną kwotę 20.000 zł.

O zbyciu tym powódka dowiedziała się przypadkowo, bowiem umowa została zawarta bez jej wiedzy i bezwarunkowo.

Niezasadny jest również zarzut pozwanych, jakoby powódka w grudniu 2013 r. nie prowadziła gospodarstwa rolnego. Przeczą temu nie tylko zeznania świadków R. T., A. G. oraz samej powódki, ale przede wszystkim dołączone do akt dokumenty. Z zaświadczenia Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa z dnia 1.07.2014 r. wynika, że od dnia 9.05.2012 roku M. G. zarejestrowana jest jako producent rolny w rejestrze producentów rolnych prowadzonych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Powódka składała w Biurze Agencji wnioski o przyznanie płatności bezpośrednich do gruntów rolnych. Rolnicy korzystający z tych dopłat są kontrolowani przez odpowiednie służby, więc o nadużyciach raczej nie ma mowy.

Z zaświadczenia Burmistrza Miasta i Gminy N. z 2 lipca 2014 r. wynika, że M. G. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne położone w W., w skład którego wchodzą, nieruchomości gruntowe stanowiące działki ewidencyjne (...) a także działka (...) dzierżawiona przez powódkę od Skarbu Państwa.

O prowadzeniu przez powódkę gospodarstwa rolnego w postaci hodowli koni świadczą również umowy zakupu klaczy z dnia 24.09.2010 r. oraz z dnia 12.08.2011 r. oraz umowa dzierżawy nieruchomości z 11.03.2013 r.

Nie jest więc tak, jak zarzucają pozwani, że większość dokumentów została przez pozwaną wytworzona na użytek niniejszej sprawy.

Prowadzenie przez powódkę gospodarstwa rolnego na dotychczasowych zasadach potwierdzają również umowy sprzedaży i dzierżawy zawarte już po sprzedaży przez apelujących ich udziałów w nieruchomości rolnej. Z uwagi na treść wcześniejszych dokumentów nie ma podstaw do kwestionowania ich wiarygodności.

Nie doszło też do naruszenia art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 166 k.c., bowiem przepisy te zostały prawidłowo zinterpretowane i zastosowane przez Sąd w niniejszej sprawie. Zbyteczne jest powtarzanie tych samych argumentów.

Oddalono wnioski dowodowe pozwanych jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Nic nie stało na przeszkodzie, by przed Sądem Rejonowym został złożony wniosek o przesłuchanie wszystkich świadków mających wiadomości w sprawie.

Kwestia braku wiedzy powódki o sprzedaży udziałów została dostatecznie wyjaśniona, podobnie jak i fakt prowadzenia przez nią gospodarstwa rolnego.

Pozwani najwyraźniej nie chcą zaakceptować faktu, że działalność rolnicza może przybierać różne formy i nie musi wcale polegać na prowadzeniu tradycyjnych upraw polowych czy hodowli zwierząt gospodarskich przeznaczonych do uboju czy produkcji mleka.

Podobnie zdają się nie rozumieć, że określony w planie zagospodarowania przestrzennego budowlany charakter części działki wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nie pozwala na jej traktowanie w oderwaniu od kompleksu działek, w skład którego wchodzi i z którym jest funkcjonalnie związana. Sąd Rejonowy prawidłowo i wyczerpująco wyjaśnił konieczność jednakowego traktowania wszystkich działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, również zabudowanych.

Z powyższych względów na podstawie art. 385 k.p.c. apelacje pozwanych należało oddalić.

Oddalono wniosek pozwanych o ustanowienie pełnomocnika z urzędu, bowiem jego udział w sprawie na tym etapie postępowania jest zbędny. Pozwani byli już reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika. Zrezygnowali z jego usług i samodzielnie złożyli apelację, w której przedstawili wszystkie możliwe zarzuty na poparcie swego stanowiska. W tej części postępowania odwoławczego pełnomocnik z urzędu poza poparciem złożonej już apelacji nie miałby nic więcej do zrobienia w sprawie, zatem jego ustanawianie jest oczywiście nieuzasadnione.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz na postawie § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.0 2015 poz. 1800 ).