Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 maja 2020 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Protokolant: stażysta protokolant sądowy Aleksander Kondej

po rozpoznaniu w dniu 26 maja 2020r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa B. S. i J. S.

przeciwko (...) Bankowi Spółdzielczemu z siedzibą w W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  zobowiązuje pozwanego (...) Bank Spółdzielczy z siedzibą w W. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „ (...) Bank Spółdzielczy z siedzibą w W. ((...)) przy ul. (...) (REGON (...), KRS (...), NIP (...)) wyraża zgodę na bez obciążeniowe odłączenie działki o numerze ewidencyjnym (...) z nieruchomości położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie, V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczysta KW nr (...)”,

II.  zasądza od pozwanego (...) Banku Spółdzielczego z siedzibą w W. na rzecz powodów B. S. i J. S. kwotę 10.417 (dziesięć tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Sygn. akt I C 138/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 stycznia 2019 roku (data stempla) powodowie B. S. i J. S. wnieśli o zobowiązanie pozwanego (...) Banku Spółdzielczego z siedzibą w W. do złożenia oświadczenia woli o następującej treści: (...) Bank Spółdzielczy z siedzibą w W. ((...)) przy ul. (...), REGON (...), KRS (...), NIP (...) wyraża zgodę na bezobciążeniowe odłączenie działki o numerze ewidencyjnym (...) z nieruchomości położonej w S., dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie, V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...)”.

Jako podstawę swojego roszczenia powodowie wskazali promesę wystawioną przez pozwanego. W promesie tej pozwany zobowiązał się do wyrażenia zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie z księgi wieczystej nr (...) działki oznaczonej nr ewidencyjnym (...) w terminie 5 dni roboczych od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez właściciela nieruchomości. Powodowie w dniu 20 sierpnia 2018 roku złożyli wniosek o wyrażenie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie działki oznaczonej nr ewidencyjnym (...). Pozwany jednak uchylił się od wykonania zobowiązania wynikającego z promesy ( pozew, k. 5-5v, pismo procesowe, k. 35).

W odpowiedzi na pozew z dnia 26 lipca 2019 roku pozwany (...) Bank Spółdzielczy wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów zastępstwa wg norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany wskazał, że rozmowy pomiędzy właścicielami nieruchomości, a (...) Bankiem Spółdzielczym dotyczące obciążenia spornej nieruchomości hipoteką prowadzone były w sytuacji, gdy bank i spółkę Osiedle przy Wspólnej łączyła umowa kredytu na podstawie, której bank udzielił spółce kredytu w wysokości 16.000.000,00 zł. W takim też stanie faktycznym ówczesny zarząd banku wyraził zgodę na bezciężarowe odłączenie działki (...). Pozwany argumentował, że sytuacja uległa zmianie w 2017 roku, kiedy to spółka zaprzestała spłacać kredyt. Bank wskazał, że pismem z dnia 3 listopada 2017 roku wypowiedział umowę kredytu nr (...), o czym zostali powiadomieni powodowie jako dłużnicy rzeczowi. Pozwany podał, że ani spółka, ani dłużnicy rzeczowi w celu uniknięcia egzekucji z obciążonej nieruchomości nie dokonali spłaty zadłużenia w wyznaczonym terminie. Zdaniem pozwanego wydał on przedmiotową promesę w innym niż aktualnie stanie faktycznym, kiedy to zadłużenie spółki zbliża się do 20.000.000,00 zł. Z uwagi zatem na całkowitą zmianę warunków, w których obietnica została zawarta, zdaniem banku powództwo jest nieuzasadnione ( odpowiedź na pozew, k. 40-42).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Bank Spółdzielczy z siedzibą w W. zawarł w dniu 7 maja 2015 roku umowę o kredyt deweloperski nr (...) z firmą Osiedle przy Wspólnej” sp. z o.o. w W.. Dla zabezpieczenia środków kredytowych ustanowiono hipoteki umowne na kilku nieruchomościach w tym między innymi:

1)  hipotekę umowną łączną do kwoty 32.000.000,00 zł na nieruchomości położonej w D., powiat (...), gmina S., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...) o łącznej powierzchni 24,0100 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

2)  hipotekę umowną do kwoty 5.000.000,00 zł na nieruchomości położonej w D., powiat (...), gmina S., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...), o łącznej powierzchni 10,6500 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

3)  hipotekę umowną do kwoty 1.200.000,00 zł na nieruchomości położonej w D., powiat (...), gmina S., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...) o łącznej powierzchni 2,6000 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

4)  hipotekę umowną do kwoty 800 000,00 zł na nieruchomości położonej w D., powiat (...), gmina S., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...), o łącznej powierzchni 1,7500 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)

5)  hipotekę umowną do kwoty 800 000,00 zł na nieruchomości położonej w D., powiat (...), gmina S., w skład której wchodzi działka o numerze ewidencyjnym: (...), o łącznej powierzchni 1,5400 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...);

6)  hipotekę umowną do kwoty 1 400 000,00 zł na nieruchomości położonej w S., powiat (...), gmina S., składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...), o łącznej powierzchni 1,0200 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) ( wezwanie do zapłaty, k. 55-56).

W pierwszej kolejności zabezpieczenia umowy kredytu dokonano na nieruchomościach należących do J. S. i B. S. położonych w D.. W grudniu 2016 roku z powodem J. S. skontaktował się prezes zarządu (...) Banku Spółdzielczego wskazując na konieczność dodatkowego zabezpieczenia kredytu z uwagi na przeprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego kontrolę w banku. Powodowie zdecydowali się na udzielenie dodatkowego zabezpieczenia kredytu na należącej do nich nieruchomości położonej w S., dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Jedynym warunkiem ze strony powodów było bez obciążeniowe odłączenie w przyszłości działki nr (...), gdyż z uwagi na krótki okres nie udało się tego uczynić przed udzieleniem dodatkowego zabezpieczenia ( zeznania J. S. w charakterze strony, k. 71-71v, k. 95, zeznania świadka C. S., k. 93).

W związku z powyższym ustanowiono hipotekę umowną do kwoty 2.000.000,00 zł na nieruchomości położonej w S., powiat (...), gmina S., o łącznej powierzchni 1,4428 ha, dla której Sąd Rejonowy w Garwolinie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (...) oraz działki ewidencyjnej nr (...) (wydruk z księgi wieczystej KW nr (...) ).

W dniu 23 grudnia 2016 roku (...) Bank Spółdzielczy reprezentowany przez prezesa zarządu C. S. oraz wiceprezesa zarządu T. W. udzielił promesy w sprawie bez obciążeniowego wyodrębnienia działki z księgi wieczystej (...). W treści promesy bank oświadczył, że wyraża zgodę na bez obciążeniowe wyodrębnienie z księgi wieczystej nr (...) działki o numerze ewidencyjnym (...) w terminie 5 dni roboczych od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez właściciela nieruchomości. W treści promesy nie przewidziano innych warunków poza złożeniem wniosku przez właściciela nieruchomości ( promesa, k. 9).

Pismem z dnia 6 listopada 2017 roku (...) Bank Spółdzielczy wypowiedział Osiedle przy (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę kredytu nr (...). Stan zadłużenia na dzień 6 listopada 2017 roku wynosił 17.020.092,28 zł. Wypowiedzenie umowy zostało również doręczone powodom jako dłużnikom rzeczowym ( wypowiedzenie umowy ze zwrotnymi potwierdzeniami odbioru, k. 43-47).

Pismem z dnia 20 sierpnia 2018 roku powodowie zwrócili się do pozwanego z wnioskiem o wyrażenie zgody na bez obciążeniowe wyodrębnienie z księgi wieczystej nr (...) działki oznaczonej nr ewidencyjnym (...). W odpowiedzi na pismo bank wezwał do uzupełnienia formalności, np. w postaci załączenia oryginału pełnomocnictwa, ostatecznie jednak nie złożył żądanego oświadczenia ( wniosek, k. 10, pełnomocnictwo, k. 11, pismo z dnia 21 września 2018 roku, wezwanie, k. 20, odpowiedź na wniosek, k. 21, 22, pismo z dnia 3 września 2018 roku, k. 23).

Powodowie zwrócili się do banku z wnioskiem o wyodrębnienie działki nr (...), ponieważ J. S. obiecał sprzedaż domu, który znajduje się na niej pracownikowi spółki (...) ( zeznania J. S. w charakterze strony, k. 71-71v, k. 95).

Podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie stanowiły wskazane powyżej dokumenty zgromadzone w aktach jako mające istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a także zeznania świadków C. S. i T. W. oraz zeznającego w charakterze strony J. S.. Dokumentacja nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Sąd również nie znalazł podstaw do kwestionowania jej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, dlatego uznał ją za wiarygodne źródło dowodowe.

Sąd dał wiarę zeznaniom przesłuchanych w sprawie świadków - C. S. i T. W. oraz zeznaniom powoda J. S., ponieważ korespondują one wzajemnie ze sobą i z dowodami z dokumentów, składają się na spójną i logiczną całość tworzącą opisany wyżej stan faktyczny sprawy. Sąd miał jednocześnie na uwadze, że świadkowie C. S. i T. W. nie dysponowali jednak szczegółową wiedzą na temat negocjacji toczących się w związku z udzielaniem dodatkowego zabezpieczenia oraz warunków udzielenia przez bank promesy powołując się w tym zakresie na brak pamięci, tym samym ich zeznania w tym zakresie nie były przydatne dla ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Sąd dał wiarę zeznaniom powoda w zakresie motywów udzielenia promesy przez bank.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W myśl art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Stosownie do treści art. 61 § 1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

Zgodnie z treścią art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Oprócz więc kontekstu językowego, przy interpretacji oświadczenia woli powinno się brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny, na który składają się w szczególności dotychczasowe doświadczenia stron, ich status, przebieg negocjacji.

W myśl art. 89 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, powstanie lub ustanie skutków czynności prawnej można uzależnić od zdarzenia przyszłego i niepewnego (warunek).

Według Słownika języka polskiego PWN (Warszawa 1995, Tom 2, s. 893), promesa to obietnica dokonania określonej czynności lub określonego świadczenia; zobowiązanie się organu państwowego do wydania jakiejś decyzji (np. wydania wizy) po dopełnieniu przez zainteresowanego odpowiednich formalności; także: dokument zawierający dane przyrzeczenie, daną obietnicę.

Problem charakteru promesy był już przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego kilkukrotnie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 stycznia 2005 r., sygn. akt II CK 369/04 (LEX nr 151648) stwierdził, że oświadczenie zawierające promesę kreowania określonego stosunku prawnego można uznać za oświadczenie woli w rozumieniu art. 60 k.c., którego złożenie beneficjentowi skutecznie wiąże przyrzekającego wobec beneficjenta (art. 61 k.c.). W zależności od jej treści może dojść między przyrzekającym i beneficjentką do powstania stosunku obligacyjnego.

W późniejszym orzecznictwie Sąd Najwyższy wywodził, że promesa kredytowa może stanowić umowę, a jej rodzaj zależy od treści promesy. Zawarcie umowy następuje bowiem przez złożenie oświadczeń woli przez obie strony. Skoro bank udziela promesy kredytowej na wniosek, to we wniosku tym jest wyrażona wola zawarcia umowy kredytowej, a wola drugiej strony - banku - w promesie kredytowej. W ten sposób zachowana jest forma pisemna, a forma szczególna do zawarcia umowy kredytowej nie jest wymagana (tak: wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 września 2008 r., sygn. akt II CSK 150/08, Legalis nr 133179). Przy czym pogląd ten wyrażony był na gruncie odmiennego stanu faktycznego, nie przystającego do okoliczności sprawy niniejszej.

Odmienny pogląd wyrażono na gruncie innej sprawy, wskazując że promesa może być traktowana jedynie jako potwierdzenie faktu zakończenia rokowań zmierzających do zawarcia danej umowy, które nie doprowadziły do zawarcia umowy z tej przyczyny, że strony uzgodniły, iż zawarcie umowy wymaga szczególnej formy. Z drugiej strony, może być także traktowana jako oświadczenie woli jednej ze stron umowy, potwierdzające zawarcie oznaczonej definitywnej umowy. Między tymi skrajnymi przypadkami mieszczą się sytuacje, w których promesa może być zakwalifikowana jako list intencyjny, oferta, umowa przedwstępna, tzw. umowa opcyjna, czy w końcu jako przyjęcie przekazu (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 2008 r., sygn. akt V CSK 2/08, LEX nr 424209).

Uwzględniając powyższe rozważania Sąd Okręgowy uznał, że wbrew twierdzeniom pozwanego, promesa z dnia 23 lutego 2016 roku stanowi oświadczenie woli banku, które w wyniku spełnienia jedynego zawartego w niej warunku w postaci złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku, kreuje między stronami stosunek obligacyjny. Zdaniem Sądu pozwany wprost wyartykułował zobowiązanie się do dokonania danej czynności, bowiem użył jednoznacznie brzmiącego zwrotu "Bank oświadcza, że wyrazi zgodę na bez obciążeniowe wyodrębnienie z księgi wieczystej nr (...) działki oznaczonej nr ewidencyjnym (...) w terminie 5 dni roboczych od dnia złożenia wniosku w tej sprawie przez właściciela nieruchomości". Zwrot ten zdaniem Sądu, ma zasadniczy wpływ na charakter oświadczenia woli pozwanego. Tym samym argumentacja pozwanego, że dokument z dnia 23 grudnia 2016 roku stanowił niewiążącą obietnicę jest całkowicie chybiona. Dodatkowo argumentów pozwanego nie potwierdza okoliczność podpisania promesy przez reprezentujący bank członków zarządu – prezesa i wiceprezesa. W ocenie Sądu, gdyby dokument ten nie miał mieć jakiejkolwiek mocy wiążącej, to nie zostałby podpisany przez odpowiadające za działalność banku organy. Dodać jedynie należy, że bank, jako podmiot profesjonalny, zawierający umowę w związku z prowadzoną przez siebie działalnością ma obowiązek dołożenia należytej staranności, kształtując stosunki zobowiązaniowe. Na wiarę zasługiwał fakt podany przez powoda, iż strony tak się umówiły, że w późniejszym czasie jedna z działek zostanie wyłączona bez spełnienia dodatkowych warunków, gdyż potrzeba dodatkowego zabezpieczenia powstała nagle, brak było odpowiedniego czasu na wyodrębnienie jej z dotychczasowej księgi wieczystej, obejmującej większą ilość działek geodezyjnych. Za pomocą udzielonej promesy interes powoda miał zostać właściwie zabezpieczony.

W ocenie Sądu również okoliczność wypowiedzenia umowy (...) spółce Osiedle przy Wspólnej oraz istnienie wielomilionowego zadłużenia nie mogło mieć wpływu na ustalenie mocy wiążącej złożonego oświadczenia woli. Jak wynika z zeznań świadków – prezesa i wiceprezesa zarządu (...) oraz powoda, do zabezpieczenia umowy kredytu poprzez ustanowienie hipoteki umownej na nieruchomości KW nr (...) doszło w wyniku wszczęcia kontroli przez KNF w (...) Banku Spółdzielczym. Tym samym należało przyjąć, że zamiar stron był taki, aby na potrzeby kontroli KNF dokonać dodatkowego zabezpieczenia na nieruchomości nr KW (...), z wyłączeniem działki o numerze ewidencyjnym (...), stąd udzielenie przez bank promesy.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji.

Konsekwencją rozstrzygnięcia głównego żądania jest rozstrzygnięcie przez Sąd w przedmiocie kosztów procesu i kosztów zastępstwa procesowego. Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. oraz na podstawie § 2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800). Zważywszy na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, uznać należało że stroną w całości przegraną jest strona pozwana. Na zasądzoną w punkcie 2 sentencji wyroku kwotę 10.017 zł składały się: opłata od pozwu w wysokości 5.000 zł, koszty zastępstwa procesowego należne pełnomocnikowi powodów w kwocie 5.400 zł, powiększone o koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wysokości 17 zł.

SSO Eliza Nowicka-Skowrońska

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Eliza Nowicka-Skowrońska