Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 24 sierpnia 2021 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w następującym składzie: Przewodniczący: sędzia Joanna Składowska

po rozpoznaniu w dniu 24 sierpnia 2021 roku w Sieradzu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku D. B. i R. B.

z udziałem K. G., W. G., J. U. (1), Skarbu Państwa - Komendy Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej w P., Skarbu Państwa - Starostwa Powiatowego w P., Ochotniczej Straży Pożarnej w P.

o ustanowienie drogi koniecznej

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 11 lutego 2021 r., sygn. akt I Ns 744/14

postanawia:

1.  oddalić apelację;

2.  zasądzić solidarnie od wnioskodawców D. B. i R. B. na rzecz uczestników postępowania K. G., W. G. i J. U. (1) 240 (dwieście czterdzieści) złotych z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa prawnego

w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 383/21

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z 11 lutego 2021 r., wydanym pod sygn. akt I Ns 744/14, Sąd Rejonowy w Łasku oddalił wniosek D. B. i R. B.

o ustanowienie na nieruchomości stanowiącej współwłasność uczestników postępowania - K. G., W. G. oraz J. U. (1), oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), położonej w P., objętej księgą wieczystą o numerze (...), na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), położonej w P., objętej księgą wieczystą o numerze (...) służebności drogi koniecznej, polegającej na prawie przejazdu i przechodu szlakiem drożnym na odcinku o długości 12 m i szerokości 3 m, prowadzącym od bramy wjazdowej na działkę nr (...), znajdującej się na granicy z działką nr (...) do granicy działki nr (...) z działką nr (...) (pkt 1 ), nie obciążając zainteresowanych poniesionymi w sprawie tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkami (pkt 2) oraz zasądzając solidarnie od wnioskodawców z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa prawnego:

- na rzecz uczestników postępowania K. G. oraz W. G. - 137 złotych,

- na rzecz uczestnika J. U. (1) - 137 złotych,

- na rzecz uczestnika postępowania Skarbu Państwa - Komendy Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej z siedzibą w P. - 240 złotych,

- na rzecz uczestnika postępowania Skarbu Państwa Starostwa Powiatowego w P. - 240 złotych,

- na rzecz uczestnika postępowania Ochotniczej Straży Pożarnej w P. - 274 złote.

Rozstrzygnięcie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:

Wnioskodawcy D. B. oraz R. B. są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej zabudowanej nieruchomości położonej

w P. przy ulicy (...), gmina P., powiat (...), województwa (...), składającej się z działki nr (...) o pow. 0,0320 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Łasku VI Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą

w P. prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...).

Uczestnicy postępowania: K. G., W. G. oraz J. U. (1) są współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), gmina P., powiat (...), województwa (...), składającej się z działki nr (...) o pow. 0,0446 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Łasku VI Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...) - w częściach równych, z tym że K. G. oraz W. G. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...), gmina P., powiat (...), województwa (...), składającej się z działki nr (...) o pow. 0,0727 ha, objętej księgą wieczystą Kw nr (...) jest Skarb Państwa. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zarządzie trwałym uczestnika postępowania - Komendy Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej w P..

Uczestnik postępowania Ochotnicza Straż Pożarna w P. jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ulicy (...) , gmina P., powiat (...), województwa (...), składającej się z działki nr (...) o pow. 0,0764 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Łasku VI Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...).

Działka nr (...) o pow. 0,0320 ha powstała w wyniku podziału działki nr (...)

o pow. 0,0640 ha, będącej do dnia 30 lipca 1992 r. własnością A. T..

Działka nr (...) o pow. 0,0446 ha powstała w wyniku podziału działki nr (...), stanowiącej do dnia 26 czerwca 1985 r. współwłasność w częściach równych J. U. (2) oraz I. U..

Przed zniesieniem współwłasności w/w działki jej współwłaściciele i ich domownicy korzystali z wjazdu na nią od ulicy (...). Od strony Placu (...) wjazdu na działkę nr (...) nie było. Po zniesieniu współwłasności działki nr (...) w 1985 r. właściciele działki nr (...) i ich domownicy korzystali z wjazdu od ulicy (...) przez działkę nr (...).

W dniu 1 stycznia 1997 r. Urząd Miejski w P. wydał decyzję o numerze GG. (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu - inwestycji polegającej na projektowanej realizacji budynku mieszkalnego z wydzieloną

w obrębie parteru częścią handlową, zlokalizowanego na działce nr (...) położonej

w P. przy Placu (...) (obręb 1) w liniach rozgraniczających nieruchomość. Przedmiotowa inwestycja została przez wnioskodawców zrealizowana - parter oraz piwnica budynku została przeznaczona na lokale usługowe, natomiast piętro budynku stanowi część mieszkalną użytkowaną przez starszą córkę wnioskodawców od 2005 r. Wjazd na działkę nr (...) od strony Placu (...) nie jest możliwy - istnieje jedynie przejście korytarzem

o długości około 12 metrów i szerokości około 95 centymetrów.

W dniu 17 kwietnia 2000 r. doszło do zawarcia porozumienia miedzy Komendą Powiatową Państwowej Straży Pożarnej w P. a K. G. i R. B..

Z treści tego porozumienia wynika m.in., że wjazd na działkę nr (...) przebiegający przez działkę Państwowej Straży Pożarnej o nr (...)/1 będzie bezkolizyjny przez całą dobę,

a klucze od bramy w budynku tejże (...) będą w posiadaniu właścicieli działki nr (...).

Z tak wytyczonego szlaku - bezproblemowo i bezkolizyjnie - korzystali wnioskodawcy oraz uczestnicy i ich poprzednicy prawni (rodzice wnioskodawczym) do jesieni 2010 r., kiedy to współwłaściciele działki nr (...) wznieśli w granicy w/w działki oraz działki nr (...) betonowy płot.

Działka nr (...) zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym

(w parterze handel, usługi) i jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o charakterze gospodarczym. Przedłużeniem budynku gospodarczego jest garaż, który powstał w 2006 r.

w wyniku skrócenia przez wnioskodawcę R. B. budynku gospodarczego o 3 metry. Wcześniej na działce nr (...) znajdował się budynek gospodarczy, który sięgał aż do granicy z działką nr (...). Rozdzielał on obie nieruchomości; przejścia pomiędzy działkami nie było. Wnioskodawcy nie korzystają z garażu od 2010 r., natomiast budynek gospodarczy jest wykorzystywany przez nich jako kotłownia oraz magazyn (wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą w postaci sklepu obuwniczego). Wnioskodawcy posiadają jeden garaż od strony ulicy (...) i to w nim garażują będący ich własnością pojazd. Córka wnioskodawców parkuje samochód na ulicy.

Na działce nr (...) znajduje się jednokondygnacyjny budynek handlowo - usługowy oraz jednokondygnacyjny budynek niemieszkalny. Wjazd na działkę odbywa się zgodnie

z wariantem II oznaczonym przez geodetę B. Z. na szkicu pomiaru z dnia 22 czerwca 2015 r. - zgodnie z punktem 1 postanowienia Sądu Rejonowego w Łasku z dnia 20 października 2015 r. , sygn. akt I Ns 67/14. Działka ta pełni funkcję mieszkalną oraz rekreacyjną i tak też jest wykorzystywana. K. oraz W. małżonkowie G. przebywają na niej od wiosny do jesieni, natomiast J. U. (1) kilka razy w roku. Pierwsi z wyżej wymienionych rozważają zamieszkanie w przyszłości w P. na stałe (aktualnie mieszkają w Ł.). W ocenie w/w uczestników obciążenie działki nr (...) służebnością drogi koniecznej na rzecz działki nr (...) pozbawi ją dotychczasowej funkcji, spowoduje jej częściowe zniszczenie, nie można także wykluczyć, że wpłynie na utratę jej wartości rynkowej.

Działka nr (...) jest zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem straży oraz dwukondygnacyjnym budynkiem warsztatowo - magazynowo - gospodarczym. Na granicy działki nr (...) znajduje się brama wjazdowa zamykana na kłódkę. Kluczami do niej dysponuje do dnia dzisiejszego wnioskodawca R. B.. Działka ta pełni funkcję placu wewnętrznego. Znajdują się na nim min. pojazdy stanowiące własność uczestnika, w tym łodzie motorowe oraz sprzęt gaśniczy. Tam ma miejsce obsługa sprzętu (ćwiczenia ze sprzętem silnikowym) czy suszenie węży. Aktualnie nie istnieje możliwość udostępnienia samodzielnego otwarcia bram garażowych przez osoby trzecie, bowiem mechanizmy podnoszenia i opuszczania bram są uruchamiane zdalnie ze stanowiska kierowania Komendanta Powiatowego lub z wnętrza garażu.

Działka nr (...) jest zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem straży oraz budynkiem warsztatowo - magazynowo - gospodarczym. Od 1 stycznia 2008 r. do nadal jest przedmiotem umowy najmu. Najemca PHU (...) z siedzibą w P. wynajmowane pomieszczenia, a także samą działkę wykorzystuje dla prowadzonej działalności gospodarczej o charakterze usługowo - handlowym. (...) budowlane o dużych gabarytach są składowane przez całą długość wytyczonego przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii B. Z. pasa gruntu, który stanowiłby przedmiot służebności drogi koniecznej (wariant III), znajdują się również w bramie wjazdowej na przedmiotową działkę. Z tytułu najmu Ochotnicza Straż Pożarna w P. uzyskuje dochód rzędu 70 000 –

80 000 złotych rocznie. Jest on przeznaczany m.in. na bieżące remonty, opłaty eksploatacyjne oraz na zakup sprzętu czy odzieży. Innych dochodów Ochotnicza Straż Pożarna w P. nie osiąga. Gmina P. nie partycypuje finansowo w kosztach utrzymania posadowionego na działce nr (...) budynku. Obciążenie działki nr (...) służebnością drogi koniecznej na rzecz działki nr (...) uniemożliwi skuteczne wykonywanie umowy najmu, może również doprowadzić do jej rozwiązania i w konsekwencji do utraty przez w/w uczestnika głównego źródła dochodu. Aktualnie Ochotnicza Straż Pożarna w P. wszczęła procedurę administracyjną w celu uzyskania pozwolenia na posadowienie na działce nr (...) wiat, które miałyby być wykorzystywane zarówno na cele własne jak i usługowe.

Pomiędzy wnioskodawcami a współwłaścicielami działki nr (...) istnieje konflikt.

Biegły sądowy z zakresu geodezji i kartografii B. Z., na zlecenie Sądu, sporządził opinie na piśmie (główną oraz uzupełniającą), w której przedstawił trzy warianty, wytyczenia pasów gruntu, które stanowiłyby przedmiot służebności drogi koniecznej.

W pierwszym wariancie oznaczonym przez biegłego na szkicu pomiaru nr 1 z dnia 30 maja 2017 r. oraz z dnia 26 września 2017 r . droga konieczna prowadzi po działce uczestników postępowania K. G., W. G. oraz J. U. (1) oznaczonej numerem 141/2 o pow. 0,0031 ha; przy czym szerokość tego szlaku wynosi 3 metry. Służebność drogi koniecznej w tym wariancie ograniczona jest punktami nr 5- (...)- (...)-1- (...)-4-2-5. Drugi wariant służebności drogowej do działki nr (...) prowadzi przez działkę nr (...) stanowiącą własność Skarbu Państwa - Komendy Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej w P. /zarząd trwały / i został oznaczony przez biegłego na szkicu pomiaru nr 2 z dnia 30 maja 2017 r. oraz z dnia 26 września 2017 r. Według tego wariantu służebność drogi koniecznej ograniczona jest punktami nr (...) (...) (...) na działce nr (...)

o pow. 0,0134 ha, przy czym długość tego szlaku wynosi około 41 metrów, a szerokość około 3,30 metra. Trzeci wariant służebności drogowej do działki nr (...) prowadzi przez działkę nr (...) oraz przez działkę nr (...) stanowiącą własność uczestnika Ochotniczej Straży Pożarnej w P. i został oznaczony przez biegłego na szkicu pomiaru nr2z dnia 30 maja 2017 r. oraz z dnia 26 września 2017 r., przy czym długość tego szklaku wynosi około 49 metrów od drogi publicznej działka nr (...) ulica (...), a szerokość około 3,30 metra. Służebność drogi koniecznej w tym wariancie ograniczona jest punktami nr (...)-104-101-93-110-111-112-100-62-105- (...) na działce nr (...) o pow. 0,073 ha oraz nr (...) na działce nr (...) o pow. 0,0086 ha.

Jak zaważył Sąd Rejonowy, w świetle treści art. 145 § 1 k.c., podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Działka będąca w posiadaniu wnioskodawców ma dostęp do drogi publicznej, która do niej bezpośrednio przylega od frontu. Wnioskodawcy powołują się natomiast na nieodpowiedni dostęp do znajdującego się na nieruchomości budynku gospodarczego,

w którym znajduje się garaż.

Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, w szczególności uchwałę z 29 czerwca 1977 r., III CZP 43/77, postanowienie z 12 września 1997 r., I CKN 228/97, postanowienie z 18 września 1998 r., III CKN 609/97 oraz postanowienie z 6 października

2000 r., IV CKN 123/00, Sąd Rejonowy zauważył, że brak możliwości dojazdu do garażu zlokalizowanego na nieruchomości miejskiej położonej w linii zwartej zabudowy nie uzasadnia żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej. Właściciel działki, która ma dostęp do drogi publicznej, nie może żądać ustanowienia drogi koniecznej przez cudzy grunt, tylko dlatego, że nie ma możliwości (względnie ma trudności) w korzystaniu z pewnej części tej nieruchomości lub położonych na niej budynków gospodarczych; w takim przypadku nie chodzi bowiem o dostęp do drogi publicznej lub dostęp do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych, lecz o łatwiejsze korzystanie z tych budynków, zaś zorganizowanie łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela. Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem budynku na całej szerokości nieruchomości nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej.

W przypadku, gdy budynki gospodarcze znajdują się na tej samej nieruchomości, która ma dostęp do drogi publicznej lub gdy właściciel takiej nieruchomości nie ma komunikacji z jego pewną częścią jego roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej jest w zasadzie wyłączone. Zasada ta może doznać wyjątku tylko wówczas, gdy właściciel wykaże, że nie może we własnym zakresie usunąć trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków i gdyby za ustanowieniem drogi przemawiały szczególnie uzasadnione względy, a także interes społeczno - gospodarczy.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, przy wniosku D. B. oraz R. B. na pierwszy plan wysuwa się osobista wygoda jako posiadaczy działki władnącej, nie są zaś w ogóle brane pod uwagę daleko idące ograniczenia praw majątkowych właścicieli działki obciążonej. W istocie obciążenie nieruchomości uczestników K. G., W. G. oraz J. U. (1) służebnością pozbawiłoby ich działkę funkcji rekreacyjnej

i obniżyłoby jej wartość rynkową. Wnioskodawcy domagają się korzystania z części i tak niedużej nieruchomości uczestników tylko dlatego, że w budynku gospodarczym ulokowali garaż, bez żadnej możliwości wjazdu ze swojej działki. Tymczasem w warunkach zwartej zabudowy miejskiej nie jest niczym nadzwyczajnym (nawet w stosunkach wielkomiejskich

i przy nowoczesnym budownictwie), że samochód osobowy pozostawia się w pewnej odległości od budynku mieszkalnego. W tej sprawie zaś odległość od Placu (...) czy drzwi wejściowych budynku to zaledwie kilka metrów.

Ponadto, ustanowienie służebności drogi koniecznej według wariantu I wskazanego przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii z pewnością spotęgowałoby jeszcze dotychczasowy konflikt między stronami. Wytyczenie szklaku według tego wariantu wiązałoby się bowiem z reorganizacją działki (...), w tym ze zmniejszeniem jej dotychczasowego obszaru.

Także ustanowienie służebności drogi koniecznej według wariantu II wskazanego przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii wiąże się z uciążliwościami, gdyż powoduje w przypadku przejazdu konieczność każdorazowego wyjazdu samochodu służb pożarniczych z garażu przy ulicy (...). Utrudnienia dostępu stwarza także wskazany przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii wariant III. Według tego wariantu droga przebiegałaby bowiem przez nieruchomości pozostające we władaniu dwóch różnych podmiotów; przy czym droga została wytyczona przez bramę między budynkami połączonymi ze sobą na poziomie drugiej kondygnacji (nad bramą), a złamanie linii przebiegu odbywałoby się pod kątem prostym wzdłuż ścian budynku, co praktycznie uniemożliwia przejazd i manewry pojazdami w wyznaczonych granicach służebności bez ich przekraczania.

Z powyższych przyczyn wniosek podlegał oddaleniu na kosz wnioskodawców.

Wnioskodawcy wnieśli apelację od postanowienia Sądu Rejonowego, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 145 §, 1 k.c., poprzez niewłaściwą jego interpretację i przyjęcie, iż cała nieruchomość wnioskodawców oznaczona działką nr (...), położona w P. ma zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz art. 145 § 2 k.c., poprzez nieuwzględnienie w przedmiotowej sprawie interesów wszystkich stron biorących udział w postępowaniu, uwzględnienie zaś wyłącznie interesu właścicieli działki (...), tj. uczestników K. G., W. G. i J. U. (1);

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 328 § 2 k.p.c., poprzez brak wszechstronnego i należytego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W oparciu o wskazane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie skarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania lub jego zmianę oraz uwzględnienie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej według wariantu I, tj. szlaku drożnego wytyczonego na właściwej mapie przez biegłego geodetę B. Z..

Uczestnicy postepowania K. G., W. G. i J. U. (1) domagali się oddalenia apelacji na koszt wnioskodawców.

Pozostali uczestnicy nie zajęli stanowiska.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszym rzędzie należy podkreślić, że nie doszło w sprawie do naruszenia norm prawa procesowego.

Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. (obecnie art. 327 ¹ § 1 k.p.c.) określającego wymagania, jakim winno odpowiadać uzasadnienie wyroku sądu, może być zaś ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy w sytuacjach tylko wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07 lutego 2001 r., sygn. akt V CKN 606/00, LEX nr 53116). Taka sytuacja w sprawie przedmiotowej nie miała miejsca. Uzasadnienie rozstrzygnięcia zawiera wszystkie elementy wymienione we wskazanym przepisie i jasno wyraża motywy, jakimi kierował się Sąd pierwszej intencji wydając zaskarżone orzeczenie.

Sąd właściwie również zastosował normy prawa materialnego.

„Odpowiedniość” dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym. Decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne w konkretnej sprawie. Przedstawiony zaś przez Sąd Rejonowy kierunek wykładni tego pojęcia jest prawidłowy i znajduje potwierdzenie w poglądach doktryny prawa cywilnego oraz judykatury. I tak, w orzeczeniu z dnia 13 marca 1975 r., III CRN 488/74, Gazeta (...), nr 10, s. 6, Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości, nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości, nie wolno też uczestnikowi postępowania sądowego przez stwarzanie - szczególnie w toku postępowania sądowego - faktów dokonanych zmierzać do uzyskania korzystnych dla siebie rozstrzygnięć sądowych.

Ten kierunek orzecznictwa był następnie kontynuowany. W postanowieniu z 18 września

1998 r., III CKN 609/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 55, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany wzniesieniem przez wnioskodawcę budynku na całej szerokości nieruchomości nie uzasadnia żądania ustanowienia

w postępowaniu sądowym drogi koniecznej. Uzasadniając ten pogląd, Sąd Najwyższy stwierdził trafnie, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga zawsze najpierw rozważenia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie; porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej. Własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2 Konstytucji RP), zatem w razie utrudnienia dostępu do nieruchomości wynikającego z autonomicznego aktu woli właściciela, nie może on domagać się z tego powodu ingerencji w cudze prawo własności, zakładającej pierwszeństwo w ochronie jego prawa.

W późniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy przyjmował, że rozpoznając wniosek

o ustanowienie służebności drogi koniecznej, sąd powinien brać pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy: zarówno przyczynę, wskutek której nieruchomość została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, jak i istniejącą obecnie możliwość ustanowienia tego dostępu. Negatywna ocena dopuszczalności żądania ustanowienia przez sąd drogi koniecznej może wynikać z tego, że brak należytego dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest spowodowany zawinionym działaniem lub niedbalstwem właściciela takiej nieruchomości. Jak bowiem stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12, LEX nr 1230155, ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności (art. (...) k.c.).

Podsumowując, w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich (dojście, dojazd), lecz

o łatwiejsze korzystanie z budynków. Odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 6 października 2000 r., IV CKN 123/00; z 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06

i z 30 listopada 2007 r., IV CSK 276/07, niepublikowane).

Przy rozważaniu dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej umożliwiającej dojazd przez nieruchomości sąsiednie do części nieruchomości położonej za budynkiem postawionym na całej jej szerokości trzeba rozważyć zatem, kiedy i w jaki sposób powstała nieruchomość, na rzecz której służebność ma być ustanowiona i nieruchomość,

z obciążeniem której służebność ma powstać oraz kto, i kiedy wzniósł na nieruchomości budynek przegradzający dostęp do jakiejś jej części. Jest to konieczne przy ocenie, czy brak dostępu do drogi publicznej części nieruchomości nie wynika z suwerennej, błędnej decyzji ubiegającego się o ustanowienie służebności, co pozbawiałoby go możliwości dochodzenia takiego roszczenia.

Nadto, jak słusznie również podkreślał Sąd pierwszej instancji, przy sądowej ocenie zasadności wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wyważyć interesy wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właściciela nieruchomości, która ma być obciążona służebnością. Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, to nie można orzec ustanowienia drogi koniecznej. Instytucja służebności drogi koniecznej nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Warto także zaakcentować, że przepis ten stanowi ustawowe ograniczenie prawa własności i dlatego ma wyjątkowy charakter, który nie zezwala na stosowanie wykładni rozszerzającej.

I na zakończenie rozważań trzeba przypomnieć, że pojęcie „odpowiedniości” dostępu nieruchomości do drogi publicznej charakteryzuje się znacznym zakresem elastyczności

i pozwala w każdej konkretnej sytuacji na ustalenie, czy potrzeby nieruchomości izolowanej wymagają zapewnienia komunikacji samochodowej.

W świetle przedstawionych rozważań kluczowe dla rozstrzygnięcia mają następujące okoliczności przedmiotowej sprawy:

Po pierwsze, wnioskodawcy zrealizowali inwestycję polegającą na wzniesieniu budynku mieszkalnego z wydzieloną w obrębie parteru częścią handlową w taki sposób, że wjazd na działkę nr (...) od strony Placu (...) nie jest możliwy - istnieje jedynie przejście korytarzem o długości około 12 metrów i szerokości około 95 centymetrów. Świadomie zatem dokonali zabudowy działki na całej szerokości, nie przewidując wjazdu od ul. (...), chociaż - jeżeli widzieli taką potrzebę - mogli go zapewnić dostosowując projekt. W dacie realizacji tej inwestycji nie istniał na terenie nieruchomości garaż i wnioskodawcy nie dostrzegali konieczności jego urządzenia oraz zapewnienia dojazdu do podwórza, czy też pomieszczeń gospodarczych. Co więcej, budynek gospodarczy rozdzielał działki o nr (...) i nie było możliwości przejścia i przejazdu od tej strony. Taka możliwość pojawiła się dopiero po częściowej rozbiórce budynku gospodarczego w 2006 r.

Po wtóre, działka nr (...) powstała w wyniku podziału działki nr (...) będącej do dnia 30 lipca 1992 r. własnością A. T.. Wcześniej działki nr (...) stanowiły jedną nieruchomość oznaczoną nr (...), która miała dostęp do ulicy (...). Działka o nr (...) została przejęta przez Skarb Państwa w drodze wywłaszczenia i w ten sposób działka nr (...) wydzielona z działki (...) została pozbawiona dostępu do tej drogi. Stąd porozumienie z 17 kwietnia 2000 r., w którym wskazano, że wjazd na działki (...) przebiegający przez działkę nr (...) będzie bezkolizyjny przez całą dobę, a klucze od bramy będą w posiadaniu właścicieli działek.

W świetle przedstawionych okoliczności jest oczywiste, że wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu apelacji, porozumienie zawarte z (...) nie było zawierane na czas budowy prowadzonej przez wnioskodawców (data rozbudowy - 1997 r., data zawarcia porozumienia - 2000 r.) i nie wszystkie strony przed rozbudową korzystały ze swobodnej komunikacji między działkami (...) (taka możliwość dla działki wnioskodawców otworzyła się dopiero w 2006 r., po częściowej rozbiórce budynku gospodarczego). Zatem dojazd do garażu przez działkę nr (...) mógł obywać się jedynie

w okresie od 2006 r. do 2010 r.

Podsumowując, w dacie zabudowy nieruchomości przez wnioskodawców nieruchomość miała zagwarantowany jedynie dostęp do drogi publicznej w postaci ul. (...), a mimo to wnioskodawcy dokonali zabudowy w taki sposób, że możliwe jest jedynie przejście do podwórza i budynku gospodarczego, nie zaś dojazd. Garaż zaś został urządzony w momencie, gdy dojazd do niego nie był zagwarantowany w sensie prawnym.

Ponadto, jeżeli ograniczenia w dostępie do nieruchomości wnioskodawców były następstwem wcześniejszego podziału nieruchomości, wnioskodawcy winni raczej czynić starania o zagwarantowanie sobie lepszego dostępu poprzez gruntu wydzielane, co zresztą początkowo czynili, zawierając porozumienie z 2000 r.

Poza tym wnioskodawcy dysponują garażem od strony ul. 18 stycznia, a ich córka parkuje samochód na ulicy. Budynek gospodarczy wykorzystywany jest zaś jako kotłownia

i magazyn. Właściwa jest zatem także konstatacja Sądu pierwszej instancji, że z uwagi na charakter i wykorzystanie nieruchomości wnioskodawców, usytuowanie na niej garażu i dostęp do niego nie są konieczne. Niewątpliwie dojazd w oczywisty sposób zwiększyłby komfort wnioskodawców, lecz wiązałby się ze zbyt dużym obciążeniem dla nieruchomości sąsiednich w każdym możliwym wariancie.

W świetle powyższego, na zasadzie art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., apelacja podlegała oddaleniu jako bezzasadna.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c., zasądzając od skarżących na rzecz uczestników postepowania K. G., W. G.

i J. U. (1) solidarnie kwotę 240 złotych, stanowiącą koszty zastępstwa prawnego określone na podstawie § 5 pkt 3 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości

z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.).