Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący - Sędzia Małgorzata Gulczyńska

Sędziowie: Ryszard Marchwicki

Jacek Nowicki /spr./

Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2020 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa K. B.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 14 listopada 2018 r. sygn. akt I C 1356/16

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 w ten tylko sposób, że ustala termin płatności ustawowych odsetek za opóźnienie od kwoty 31.460 zł na dzień 11 września 2018r. i oddala powództwo w zakresie odsetek za okres od 24 lutego 2014r. do 10 września 2018r,;

II.  oddala apelację pozwanego w pozostałym zakresie;

III.  oddala apelację powódki;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.025 zł tytułem zwrotu kosztów w postępowaniu apelacyjnym.

Ryszard Marchwicki Małgorzata Gulczyńska Jacek Nowicki

UZASADNIENIE

Powódka K. B. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. kwoty 77.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 24 lutego 2014 r. do dnia zapłaty, wraz z kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z 14 listopada 2018 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 31.460 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 24 lutego 2014 r., w zakresie kwoty 1.560 zł oddalił powództwo, a w pozostałej części oddalił powództwo w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Powódka K. B. była w okresie od 27 lutego 2007 r. do dna 25 maja 2014 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz właścicielem budynku przy ul. (...) w P., dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą (...).

Zgodnie z załącznikami nr (...) i (...) do uchwały nr (...) nieruchomość powódki znajduje się w strefie wewnętrznej obszaru ograniczonego użytkowania lotniska P. –Ł. w P..

Na dzień wejścia w życie ww. uchwały, przedmiotowa nieruchomość zabudowana była jednorodzinnym jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w zabudowie wolnostojącej o łącznej powierzchni użytkowej 96,83.m kw, posiadała dostęp do wszystkich sieci uzbrojenia technicznego, jej bezpośrednim sąsiedztwem była (jest) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezbudowane. Powódka początkowo zamieszkiwała w tym domu z synem, a w okresie późniejszym do momentu sprzedaży nieruchomości tj do maja 2014 r. zamieszkiwała sama. Już w okresie prowadzenia budowy domu na ww. działce powódka wystawiała oferty jej sprzedaży zdając sobie sprawę dopiero w trakcie realizacji budowy, iż zamieszkiwanie tam z uwagi na hałas z lotniska będzie bardzo uciążliwe. Po sprzedaży nieruchomości powódka powróciła do kamienicy, do mieszkania, które wcześniej zajmowała przed podjęciem decyzji o budowie domu w spokojnym miejscu na starość.

Pismem z 28 stycznia 2014 r. doręczonym pozwanemu dnia 12 lutego 2014 r. powódka wezwała stronę pozwaną (...) Sp. z o.o. w P. do zapłaty kwoty 104.500 zł tytułem spadku wartości nieruchomości w kwocie 82.500 zł i tytułem nakładów podnoszący komfort akustyczny nieruchomości w terminie do dnia 23 lutego 2014 r. pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Dla ustalenia czy w rzeczywistości powódka tak jak twierdzi dokonała zbycia nieruchomości za niższą cenę z uwagi na fakt usytuowania jej w strefie wewnętrznej ograniczonego użytkowania, czy też nie Sąd Okręgowy skorzystał z wiadomości specjalnych dotyczących praw rynku obrotu nieruchomości, tj z opinii biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego J. W..

W przedmiotowej opinii biegły zastosował ustalając wartość nieruchomości (operat szacunkowy) podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości, przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenom ,jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanym ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Uwzględnia się również zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy tej metodzie wycenianą nieruchomość porównuje się ze zbiorem co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Biegły opierał się na sprawdzonych badaniach, z których wynika jednoznacznie, że ze względu na bliskość lotniska, a także położenie w obszarze ograniczonego użytkowania, nieruchomości, które bezpośrednio sąsiadują z lotniskiem, są mniej atrakcyjne, niż nieruchomości o podobnym standardzie i lokalizacji w innych częściach aglomeracji (...). Jednocześnie Sąd wskazał, że z Raportu o oddziaływaniu na środowisko „Rozbudowa i modernizacja (...) Spółka z o.o. im. H. W.” wynika, że pozwany zakłada stopniowy rozwój działalności lotniska, co ma miejsce od 2000 roku i planuje zwiększenie liczby operacji lotniczych aż do 2034 r.

W zakresie zarzucanych nieprawidłowości dotyczących wyliczenia spadku wartości nieruchomości w związku z wprowadzeniem strefy Sąd oceniając metodologię badań przyjętą przez biegłego miał na uwadze trudność w uzyskaniu wzoru pozwalającego obliczyć ułamkowy (procentowy) uszczerbek w prawie własności powódki mający bezpośrednie przełożenie na spadek wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że nie ma żadnej możliwości, aby w sposób realny ten spadek obliczyć i należałoby – jak chciałby pozwany – oczekiwać na znaczące widoczne zmiany na rynku nieruchomości.

Szczegółowo na zarzuty w ustalaniu tych danych biegły J. W. odniósł się podczas przesłuchania na rozprawie. Wystarczy wskazać zatem, że biegły w ustalaniu poziomu hałasu wywoływanego przez lotnisko kierował się danymi uzyskanymi z urządzeń pomiarowych zainstalowanych przez pozwanego, odczytywanymi przez profesjonalną firmę (...), - trudno więc w takiej sytuacji byłoby stawiać biegłemu zarzuty, iż opierał się na jakichś danych dotyczących poziomu hałasu, których nie dało by się zweryfikować.

Wyniki pomiarowe uzyskane z punktów pomiarowych pozwanego są oczywiście obarczone pewnymi jednostkowymi błędami, ale należy przyjąć, że globalna analiza uzyskanych wyników odzwierciedla hałas wywoływany właśnie przez statki powietrzne, nie zaś jednostkowe zwiększenie domniemanego hałasu wywołanego innymi okolicznościami, tak jak próbował to przedstawić pozwany.

W dalszej kolejności odpowiadając na zarzuty pozwanego, biegły ponownie wyjaśnił, zwracając uwagę na fakt, iż dokonując analizy statystycznej, że opierał się na badaniach przeprowadzonych dla lotniska K., ale tylko w zakresie relacji zjawiska utraty wartości a poziomem hałasu. Współczynnik korygujący ustalony dla lotniska K. był zatem jedynie jednym z elementów przeprowadzonej przez biegłego analizy, a uzyskanych tam danych biegły nie przyjął wprost, albowiem odniósł je do innej specyfiki terenu wokół lotniska Ł.. Doświadczenia związane z lotniskiem w K. miały charakter jedynie posiłkowy, natomiast doświadczenia dotyczące lotnisk zagranicznych podane zostały tylko informacyjnie. Stawianie zatem przez pozwanego zarzutów, że biegły w sposób zbyt bezpośredni odniósł wartości uzyskane dla lotniska K. oraz zastosował metodologię opartą na modelach z rynków zagranicznych,- w sprawie niniejszej jest całkowicie dowolne i w sposób oczywisty sprzeczne z uzyskanymi przez biegłego wartościami.

Nie były także słuszne zarzuty pozwanego co do konieczności ustalenia wartości nieruchomości powódki według cen z dnia 28 lutego 2012 r. oraz porównania zmiany ich cen po wprowadzeniu strefy oraz brak wskazania czy tendencje w zakresie kształtowania się cen nieruchomości położonych w strefie (...) miały wpływ na ewentualne obniżenie wartości nieruchomości powódki. Badania swoje biegły odnosił do dopuszczalnego przez (...) poziomu hałasu po wprowadzeniu stref mając na względzie przewidywane zwiększenie intensywności działalności lotniska aż do 2034 r. Obniżenie wartości obejmuje zatem nie tylko wpływ obecnie wykonywanej działalności, ale także przewidywanej działalności w kolejnych kilkunastu latach, aż do zwiększenia intensywności działania w kierunku maksymalnych poziomów przewidzianych w powoływanych wcześniej regulacjach.

Specyfiką niniejszej sprawy było to, że znana jest konkretna cena, za jaką powódka zbyła przedmiotową nieruchomość, przy ustalaniu spadku wartości nieruchomości nie można tego faktu nie uwzględnić i należy ustalić w tym konkretnym przypadku jako spadek wartości różnicę między wartością rynkową nieruchomości nie obciążonej strefą a faktycznie uzyskaną ceną z jej sprzedaży. Zatem różnica ta to różnica między kwota 506.460 zł a kwotą 475.000 zł. tj 31.460 zł. W apelacji z 18 grudnia 2018 r. powódka zaskarżyła wyrok w zakresie punktu 2 i zasądzenie od pozwanego kwoty 1.560 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie oraz w zakresie punktów 4 i 5 poprzez obciążenie pozwanego obowiązkiem zwrotu kosztów procesu, a nadto zasądzenie kosztów w postępowaniu apelacyjnym.

Powódka zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego, to jest art. 361 § 2 k.p.c. oraz prawa procesowego, to jest art. 328 k.p.c. i art. 98 k.p.c. w zw. z art. 102 k.p.c. Pozwany wniósł o oddalenie apelacji powódki i zasądzenie kosztów w postępowaniu apelacyjnym. Pozwany w apelacji z 21 grudnia 2018 r. zaskarżył wyrok w części, w jakiej Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powódki kwotę 31.460 zł z ustawowymi odsetkami od 24 lutego 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 31 grudnia 2015 r. oraz w zakresie kosztów procesu.

Pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:

1) naruszenie prawa materialnego:

a) art. 129 ust. 2 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska polegające na bezzasadnym przyjęciu, że odpowiedzialność odszkodowawcza przewidziana w tym przepisie obejmuje spadek nieruchomości;

b) art. 135 § 1 i 3 a wyżej wymienionej ustawy poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że wprowadzenie (...) prowadzi do legalizacji uprzednio rzekomo nielegalnych czy też ponad normatywnych oddziaływań;

c) art. 481 § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. i art. 363 § 2 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że roszczenie powódki o zapłatę odszkodowania stało się wymagalne od dnia doręczenia pozwanemu wezwania do zapłaty;

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia:

a) art. 277 § 1 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez oparcie opinii na wadliwej opinii biegłego J. W.;

b) art. 217 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 286 k.p.c. poprzez nierozpoznanie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego;

c) art. 278 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przerzucenie na biegłego obowiązku dokonania części ustaleń faktycznych i wykładni prawa;

d) art. 157 ust. 1 w zw. z art. 157 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niepoddanie opinii biegłego pod ocenę organizacji zawodowej skupiającej rzeczoznawców majątkowych;

e) art. 217 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. oraz art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez całkowite pominięcie zastrzeżeń pozwanego względem opinii biegłego;

f) art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niezawarcie w uzasadnieniu wyroku przyczyn dla których Sąd odwrócił mocy dowodowej dowodom powołanym przez pozwanego.

Wskazując na powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Nadto pozwany wniósł na podstawie art. 380 k.p.c. o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości ewentualnie o przedstawienie opinii biegłego J. W. pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji pozwanego i zasądzenie kosztów w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

1. Apelacja powódki jest niezasadna. Zasadniczy zarzut skarżącej sprowadza się do twierdzenia, że szkoda powstała z dniem ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania i tym samym późniejsze zdarzenie, jakim w niniejszej sprawie jest sprzedaż nieruchomości, nie mogła stronić okoliczności wpływającej na określenie jej wysokości. Nadto, zdaniem powódki, cena sprzedaży jest uwarunkowana wieloma zmiennymi, które nie powinny wpływać na wysokość szkody, jako że szkoda ma charakter obiektywny.

Co do istoty, z powyższym zarzutem nie można się zgodzić, chociaż rację ma powódka, że samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania powoduje obniżenie wartości nieruchomości, a cena sprzedaży, co oczywiste, jest uwarunkowana wieloma zmiennymi czynnikami.

Specyfika i wyjątkowość niniejszej sprawy polega na tym, że powódka w dniu 25 lutego 2014 r. sprzedała przedmiotową nieruchomość i dopiero dwa lata później w 2016 roku wytoczyła niniejsze powództwo o zasądzenie odszkodowania z tytułu obniżenia jej wartości w kwocie 77.000 zł. Należy przyjąć, że zdaniem powódki, gdyby nie utworzenie obszaru ogrodzonego użytkowania, nieruchomość sprzedałaby za cenę wyższą niż 475.000 zł, skoro w wezwaniu do zapłaty z 28 stycznia 2014 r. oszacowała jej wartość na kwotę około 550.000 zł

Wbrew zarzutom apelacji, cena uzyskana ze sprzedaży na wolnym rynku jest najbardziej obiektywnym kryterium wartości rynkowej danej nieruchomości. Jeżeli zaś, jest to nieruchomość położona na obszarze ograniczonego użytkowania, pokazuje rzeczywistą stratę właściciela, poprzez porównanie uzyskanej ceny z jej wartością rynkową obliczoną przy założeniu, że leży poza takim obszarem.

Nadto wbrew temu, co podnosi się w apelacji, ustalenie wysokości szkody z pominięciem faktu późniejszej sprzedaży, nie miałoby charakteru w pełni obiektywnego. Z praktyki wynika, że w zależności od przyjętej metodyki obliczeń, różnice w zakresie średnich spadków wartości nieruchomości dla poszczególnych stref są nawet kilkuprocentowe. Obrazuje je tabela zamieszczona w opinii biegłego J. W. (strony 25 – 26). Podstawą zastosowania takiej lub innej metodyki są pewne hipotetyczne założenia bądź ankietowe badania preferencji nabywców. Nie istnieje jednak, niezawodny sposób wyliczania spadku wartości nieruchomości (dotkniętej ograniczeniami w zakresie sposobu korzystania). Z opinii biegłego J. W. wynika nadto, że obniżanie się wartości nieruchomości jest pewnym procesem, który trwa od kilku do nawet kilkunastu lat i nie dokonuje się w jednym momencie, to jest w chwili utworzenia obszaru. Biegły wskazał m. in. że analizę dotyczącą wpływu hałasu związanego z lokalizacją lotniska na nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, dokonał na podstawie 282 transakcji sprzedaży nieruchomości za okres od roku 2010 do 2013.

A zatem, procentowy wskaźnik spadku wartości nieruchomości, to efekt takiej lub innej metodyki obliczeń w oparciu o uśrednione dane. Na jego podstawie można w przybliżeniu ustalić, o ile niższą cenę uzyskałby właściciel gdyby sprzedał nieruchomość na wolnym rynku. Procentowe określenie spadku wartości nieruchomości jest niezbędne w sytuacji, gdy nieruchomość cały czas jest w posiadaniu tej samej osoby.

Sytuacja zmienia się w przypadku sprzedaży nieruchomości, po utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania. Wówczas uzyskana cena jest najbardziej realnym wskaźnikiem rzeczywistej wartości nieruchomości. Zawiera ona w sobie – co oczywiste – różne zmienne elementy, ale również wskaźnik spadku wartości nieruchomości jest wypadkową zmiennych elementów.

To powódka podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości i nie może domagać się wyższego odszkodowania niż różnica między rynkową wartością nieruchomości (506.460 zł), a ceną sprzedaży (475.000 zł).

Ubocznie należy dodać, że powódka ostatecznie nie podtrzymała żądania zasądzenia odszkodowania stanowiącego równowartość spadku wartości nieruchomości o 10,88 % od kwoty 506.460 zł czyli kwoty 55.102,85 zł (pismo procesowe powódki z 15 października 2018 r.). Wniosła o zasądzenie od pozwanego kwoty 33.020 zł. Biegły J. W. wyliczył tę kwotę tzw. metodą parametryczną na rozprawie w dniu 3 października 2018 r. Metoda ta polega na tym, że biegły zastosował wartość nieruchomości według stanu niedokończonego budynku na dzień 28 luty 2012 r. (463.446 zł) i przemnożył przez współczynnik 0.95, a następnie przez parametr średniej utraty wartości nieruchomości – 7,65 %.

Sąd Okręgowy słusznie nie uwzględnił powyższego wyliczenia, ponieważ opiera się ono na pewnych uśrednionych parametrach i nie uwzględnia rzeczywistego spadku wartości nieruchomości powódki.

Również zarzut naruszenia art. 102 k.p.c. jest chybiony. Zdaniem skarżącej Sąd Okręgowy powinien zastosować powyższy przepis z uwagi na charakter żądania poddanego rozstrzygnięciu oraz faktu, że działała w przeświadczeniu o słuszności swych żądań.

Co do charakteru zgłoszonego żądania, to w istocie niczym się nie różni od innych roszczeń odszkodowawczych. Nie jest roszczeniem, które miałoby dla powódki znaczący potencjał moralno-etyczny jak np. w sprawach z tytułu błędów w sztuce lekarskiej. Zupełnie niezrozumiałe jest nadto twierdzenie, że Sąd powinien zastosować przepis art. 102 k.p.c., bo powódka działała w przeświadczeniu o słuszności swoich żądań. Z natury rzeczy osoba, która wytacza powództwo działa w przeświadczeniu o słuszności swoich żądań, a nieuwzględnienie roszczenia w całości lub w części jest normalnym ryzykiem procesowym.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 385 k.p.c. orzeczono jak w punkcie III sentencji wyroku.

2. Apelacja pozwanego okazała się zasadna jedynie w części co do ustawowych odsetek, które Sąd pierwszej instancji zasądził od 24 lutego 2014 r., to jest od wezwania do zapłaty z 12 lutego 2014 r. i wyznaczonego w wezwaniu terminu płatności. Sąd Okręgowy podniósł m. in., że roszczenie odszkodowawcze ma charakter bezterminowy, co oznacza, że staje się wymagalne po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do spełnienia świadczenia.

W rozpatrywanej sprawie powódka dochodziła odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Mimo, że świadczenie odszkodowawcze ma charakter świadczenia pieniężnego, to wykazuje ono pewne specyficzne cechy w stosunku do świadczeń pieniężnych w ścisłym znaczeniu, to jest gdy przedmiotem zobowiązania od chwili powstania jest suma pieniężna ściśle określona co do wysokości. W przypadku rozpatrywanego odszkodowania z wezwaniem do zapłaty można łączyć stan opóźnienia tylko wtedy, gdyby zawierało ono informacje umożliwiające oszacowanie szkody i rzeczowe odniesienie się do żądania zapłaty. W obszarze ograniczonego użytkowania położone są nieruchomości o różnej powierzchni, zabudowane różnymi budynkami o indywidualnych cechach. Powódka w wezwaniu do zapłaty ograniczyła się do podania podstawowych danych bez wskazania chociażby czy nieruchomość leży w strefie wewnętrznej, a zatem podana w wezwaniu wysokość odszkodowania nie została w żaden sposób uzasadniona. Uniemożliwiło to dłużnikowi miarodajne oszacowanie wysokości szkody. Wszystkie informacje konieczne do ustalenia tej wysokości zostały zgromadzone dopiero przez biegłego J. W.. W operacie szacunkowym biegły uwzględnił ceny na dzień sporządzeni opinii.

Dodać należy, że jak wynika z operatu wartość cen transakcyjnych w badanym czasokresie nie rosła, trend cenowy kształtował się bowiem na poziomie zbliżonym do zera.

W tym stanie rzeczy, skoro dopiero z opinii biegłego J. W. pozwany uzyskał wiedzę o rzeczywistej wysokości szkody powódki, odsetki należało zasądzić po upływie 7 dni od dnia doręczenia pozwanemu odpisu opinii, to jest od dnia 11 września 2018 r. (3 września 2018 r. – data doręczenia opinii + 7 dni).

Pozostałe zarzuty apelacji pozwanego są niezasadne. Dotyczą one samej opinii biegłego, w tym operatu szacunkowego oraz nieuwzględnieniu wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości bądź oddalenia wniosku o przedstawienie opinii biegłego J. W. pod ocenę organizacji zawodowej skupiającej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.). Nadto zarzuty dotyczą naruszenia art. 129 ust. 2 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tj. Dz. U. z 2018 poz. 799 ze zm.) w zw. z art. 361 § 1 k.c. oraz art. 135 ust. 1 i ust. 3 tejże ustawy.

W niniejszej sprawie biegły J. W. sporządził opinię o zmniejszeniu wartości nieruchomości z 6 sierpnia 2018 r. oraz operat szacunkowy z 27 lipca 2018 r. w celu określenia wartości nieruchomości rynkowej nieruchomości powódki.

Ustalenia opinii w istocie okazały się bezprzedmiotowe, skoro w niniejszej sprawie – o czym wyżej była mowa – doszło do wyjątkowej sytuacji, jako że powódka sprzedała nieruchomość i dopiero później wystąpiła z roszczeniem odszkodowawczym. Odszkodowanie zostało wyliczone przez biegłego jako różnica między wartością rynkową nieruchomości określoną w operacie szacunkowym a uzyskaną ceną sprzedaży. Tym samym zarzuty mogą dotyczyć wyłącznie operatu szacunkowego. Analiza zarzutów apelacji prowadzi do wniosku, że przede wszystkim odnoszą się one do opinii, a nie operatu. Co do tego ostatniego dokumentu zarzuty są trzy a mianowicie, że do porównania cen transakcyjnych przyjęto lata 2016 – 2018, a konieczne było przyjęcie dłuższego okresu oraz że do porównania nieruchomości przyjęto nieruchomości niepodobne do nieruchomości powódki, a nadto, że niezrozumiałe są, przyjęte przez biegłego poszczególne atrybuty, użyte do kształtowania cen nieruchomości na rynku lokalnym.

Wszystkie zarzuty są niezasadne. Przede wszystkim są bardzo ogólnikowo umotywowane. Sprowadzają się wyłącznie do zanegowania ustaleń bądź twierdzeń biegłego. Jeżeli pozwany twierdzi, że konieczne było badanie cen transakcyjnych za dłuższy okres, to należało wskazać za jaki i dlaczego, jeżeli biegły przyjął do porównania niepodobne nieruchomości, to należało podać które i na czym polega niepodobieństwo i wreszcie jeżeli zastosował niewłaściwe atrybuty, to które i jakie powinien przyjąć w ich miejsce.

Dlatego nie było żadnych podstaw do przeprowadzenia dowodu z opinii (operatu szacunkowego) innego biegłego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

Całkowicie chybione jest również twierdzenie, że Sąd Okręgowy przerzucił na biegłego obowiązek dokonania części ustaleń faktycznych i dokonania wykładni prawa. Oczywista była konieczność oparcia się przez Sąd na specjalistycznych obliczeniach dotyczących wartości nieruchomości. Natomiast zupełnie niezrozumiały jest zarzut, że Sąd pierwszej instancji przerzucił na biegłego dokonanie wykładni prawa.

Z kolei co do zarzutu niepoddania przez Sąd Okręgowy opinii biegłego pod ocenę organizacji skupiającej rzeczoznawców majątkowych, to przede wszystkim należy się odwołać do art. 157 ust. 1 i ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na wniosek sądu, gdy operat został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd.

A zatem, przedmiotem oceny może być tylko operat szacunkowy, którym zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997r. jest opinia o wartości nieruchomości. Tym samym przedmiotem oceny nie mogłaby być opinia z 6 sierpnia 2018 r. o zmniejszeniu wartości rynkowej nieruchomości powódki, a tylko operat z 27 lipca 2018 r.

Nie było żadnych podstaw, aby operat szacunkowy sporządzony przez J. W. został skierowany przez Sąd Okręgowy do oceny zespołu rzeczoznawców. Zawartość merytoryczna operatu nie budziła wątpliwości, a samo zgłoszenie zastrzeżeń do jego treści, nie jest jeszcze wystarczającym powodem aby zastosować przepis art. 157 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na gruncie przepisów kodeksu postępowania cywilnego oceny przeprowadzonych dowodów, w tym dowodu z opinii biegłych dokonuje sąd rozpoznający sprawę. Poglądy wyrażane przez inne podmioty nie są wiążące dla sądu. Sąd może jedynie wyjątkowo zwrócić się o dokonanie takiej oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, gdy w sprawie np. pojawią się dwa całkowicie rozbieżne operaty szacunkowe. Sądowi Apelacyjnemu wiadomo też z urzędu, że pozwany w podobnych sprawach rutynowo zgłasza wnioski o ocenę opinii biegłego przez organizację rzeczoznawców majątkowych, co świadczy o tym, że traktuje tę organizację jako kolejnego biegłego w sprawie.

Nie znajduje również podstaw zarzut naruszenia prawa materialnego, to jest art. 129 ust. 1 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.

W art. 129 – 136 powołanej ustawy ustawodawca uregulował samodzielnie podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oraz z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, opierając się na założeniu, że ryzyko szkód związanych z działalnością uciążliwą dla otoczenia powinien ponosić podmiot, który tę działalność podejmuje dla własnej korzyści. Przesłankami tej odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości oraz związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą.

Z art. 129 ust. 2 ustawy z 21 kwietnia 2001 r. wynika, że szkodą jest także zmniejszenie wartości nieruchomości, co koresponduje z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., przez którą rozumie się m. in. zmniejszenie aktywów. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi przy tym wymierną stratę, niezależnie od tego czy właściciel ją zbył czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań, skoro nieruchomość jest dobrem o charakterze inwestycyjnym. Według art. 129 ust. 2 ustawy właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę w tym zmniejszenie wartości nieruchomości – w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym ograniczeniem tym jest także ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania.

Już z przytoczonego brzmienia przepisu art. 129 ust. 2 ustawy z 21 kwietnia 2001 r. wynika, że odszkodowanie należy się „w związku z ograniczeniem korzystania z nieruchomości”, a nie w związku z utratą możliwości dochodzenia roszczenia o zaprzestanie negatywnego oddziaływania na nieruchomość. Oficjalne potwierdzenie takiego ograniczenia korzystania z nieruchomości następuje w drodze uchwały właściwego sejmiku o ustanowieniu strefy tego ograniczenia. Ograniczeniem tym jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będących następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu obszaru. Na skutek wejścia aktu w życie, dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty – wbrew zarzutom apelacji – właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywne immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co ma wpływ na obniżenie wartości nieruchomości. Stanowisko takie można uznać za utrwalone w judykaturze (wyrok SN z 6 maja 2010 r., II CSK 602/10; wyrok SN z 25 maja 2012 r., II CSK 509/11; wyrok SN z 21 sierpnia 2013 r., II CSK 578/12). Zgodnie z tym orzecznictwem, ograniczenie prawa własności, będące konsekwencją utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, stanowi wprawdzie czynnik składający się na szkodę poniesioną przez powódkę, ale – wbrew przekonaniu skarżącego – szkody tej nie wyczerpuje. Jeszcze bardziej istotnym czynnikiem jest tu bowiem samo utworzenie obszaru. W odbiorze potencjalnych nabywców, akt prawa miejscowego o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania – otwierający, przynajmniej potencjalnie, legalną drogę do zwiększenia operacji lotniczych, wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. W doktrynie uznano, że w świadomości uczestników lokalnego rynku nieruchomości pojawia się wtedy przeświadczenie o „skażeniu” objętego tym aktem obszaru czynnikiem negatywnym, powodującym obniżenie wartości nieruchomości położonych na tym terenie nieruchomości.

Całkowicie chybione jest również twierdzenie apelacji, że regulacja wprowadzająca obszar ograniczonego użytkowania jest aktem jedynie planistycznym, ponieważ przewiduje tylko konkretne wymagania techniczne oraz wymagania dotyczące korzystania z nieruchomości w sposób zabezpieczający zdrowie ich właścicieli.

Pozwany przeoczył bowiem, że obszar ograniczonego użytkowania dla lotniska (...) w P., utworzono, ponieważ mimo dostępnych rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych, nie było możliwe dotrzymanie standardów jakości środowiska z uwagi na ponadnormatywną emisję hałasu. Dlatego wprowadzając obszar ograniczonego użytkowania, zalegalizowano taki stan rzeczy z jednoczesnym wprowadzeniem ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenu objętego obszarem.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzeczono jak w punktach I i II sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 3) i pkt 5) oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.). Apelacja powódki została oddalona w całości, a pozwanego prawie w całości i kwota 2.025 zł została zasądzona w związku z odpowiedziami stron na wniesione apelacje. Koszty w postępowaniu apelacyjnym poniesione przez powódkę wynoszą 2.700 zł, a przez pozwanego 675 zł. Różnica wynosi 2.025 zł.

Ryszard Marchwicki Małgorzata Gulczyńska Jacek Nowicki