Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 stycznia 2022 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, III Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: stażysta Paulina Kłos

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2022 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

przeciwko K. Ż.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej K. Ż. na rzecz powoda (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 7.622 (siedmiu tysięcy sześciuset dwudziestu dwóch) złotych i 32 (trzydziestu dwóch) groszy wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi w skali roku od dnia 10 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty;

II.  umarza postępowanie w części tj. w zakresie kwoty 822 (ośmiuset dwudziestu dwóch) złotych i 49 (czterdziestu dziewięciu) groszy należności głównej;

III.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

IV.  nie obciąża pozwanej K. Ż. kosztami procesu należnymi stronie powodowej;

V.  przyznaje od Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin -Centrum w Szczecinie na rzecz radcy prawnego D. R. kwotę 1.476 (jednego tysiąca czterystu siedemdziesięciu sześciu) złotych, w tym kwotę 276 (dwustu siedemdziesięciu sześciu) złotych podatku Vat, tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną świadczoną pozwanej z urzędu.

Sędzia Małgorzata Janik-Białek

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 maja 2016 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o zasądzenie od K. Ż. kwoty 8 872,62 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:

- 8 444,81 złotych od dnia 23 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty,

- 427,81 złotych od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

i kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. podniosła, że 10 stycznia 2013 roku strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Umowa ta została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku. Od dnia 1 stycznia 2015 roku K. Ż. zajmuje lokal bez tytułu prawnego i z tego tytułu obowiązana jest do uiszczania odszkodowania naliczanego w wysokości dotychczasowej stawki czynszu najmu. Pozwana z obowiązku tego się nie wywiązywała i z tego tytułu w okresie od stycznia 2015 roku do kwietnia 2016 roku powstało zadłużenie w kwocie 8 444,81 złotych. Powódka domaga się nadto zapłaty kwoty 427,81 złotych tytułem odsetek.

W dniu 5 sierpnia 2016 roku referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z treścią żądania pozwu (ówczesna sygn. akt III Nc 969/16).

Pozwana K. Ż. zaskarżyła nakaz zapłaty sprzeciwem i wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana zaprzeczyła zasadności żądania pozwu tak co do zasady jak i co do wysokości, podnosząc, że obciążające ją opłaty z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu zostały zawyżone z uwagi na nieprawidłowe ustalenie punktacji lokalu. Kryteria przyjęte do obliczenia punktacji lokalu, takie jak: położenie budynku, ogólny stan techniczny budynku, atrakcyjność usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan i atrakcyjność użytkowa lokalu mieszkalnego nie uzasadniają ustalonej przez powódkę punktacji lokalu na poziomie 41 punktów. W szczególności w ocenie pozwanej należało uwzględnić w punktacji lokalu fakt, że znaczna część kosztów wyposażenia łazienki została poniesiona przez lokatorów, a faktyczne sprzątanie budynku i posesji nie uzasadnia przyznania 5 punktów. W ocenie pozwanej lokal należało ocenić na 35 punktów. Przy przyjęciu takiej punktacji w spornym okresie winna zapłacić kwotę 8 474,10 złotych. Po odliczeniu dokonanych wpłat w kwocie 4 656 złotych, do zapłaty pozostała kwota 3 818,10 złotych.

Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty stracił moc zgodnie z przepisem art. 505 par. 1 k.p.c. i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.

W piśmie z dnia 12 stycznia 2017 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. dokonała zmiany żądania pozwu w ten sposób, że wniosła o zasądzenie od K. Ż. kwoty 8 702,62 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwot:

- 7 622,32 złote od dnia 10 stycznia 2017 roku do dnia zapłaty,

- 1 080,30 złotych od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty

i kosztami procesu według norm przepisanych.

Powódka wskazała nadto, że odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu za sporny okres zostało naliczone w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Kwota 496,34 złotych naliczona tytułem odszkodowania wynika z pomnożenia powierzchni użytkowej lokalu (...) m ² przez stawkę 7,23 zł / m ² .

Na rozprawie w dniu 10 lutego 2017 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oświadczyła, że cofa pozew ze zrzeczeniem się roszczenie co do należności głównej ponad kwotę 7 622,32 złote ( protokół rozprawy z dnia 10 lutego 2017 r. k. 167). Strona pozwana oświadczyła zaś, ze nie kwestionuje powództwa co do zasady, ale co do wysokości ( k. 167 akt).

W piśmie z dnia 9 marca 2017 roku K. Ż. podtrzymała stanowisko wyrażone w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

W piśmie z dnia 9 marca 2017 roku K. Ż. podniosła, że w przedmiotowym lokalu zamieszkuje od 14 marca 1958 roku. W okresie zamieszkiwania w lokalu wykonała szereg prac remontowych podnoszących jego standard, co zostało odnotowane w protokole stanu technicznego lokalu sporządzonym przy zawarciu umowy najmu. Pozwana między innymi: ociepliła od wewnątrz ścianę szczytową styropianem o grubości 15 cm, wymieniła na własny koszt wszystkie okna na okna PCV w pokojach i kuchni, urządzenia w łazience, piec gazowy, zamontowała kuchnię gazowo – elektryczną, instalacje wodociągową do kuchni i łazienki oraz armatury w kuchni i łazience, obudowę zakupionej wanny, położyła wykładzinę PCV w jednym pokoju oraz przedpokoju, położyła terakotę w łazience, zamontowała drzwi wejściowe do mieszkania oraz drzwi do kuchni, zamontowała podgrzewacz ciepłej wody. Pozwana na własny koszt dokonała również przebudowy pokoju nr II poprzez przedzielenie go ścianką tymczasową. Nie jest zatem uzasadnione podwyższenie punktacji lokalu, a tym samym zwiększenie wymiaru czynszu z powodu powyższych ulepszeń.

W ocenie pozwanej również i stan techniczny budynku nie uzasadnia ustalonej punktacji lokalu. W piśmie z dnia 5 listopada 2014 roku powódka podała, że zakwalifikowała stan budynku jako dostateczny, a więc zużycie elementów tego budynku wynosi od 31% do 50%. Aby ocenić postępujące zniszczenia budynku należy wykonać przegląd budynku. Przegląd budynku miał być wykonany najpóźniej do listopada 2015 roku. Przegląd ten dotychczas się nie odbył. Gdyby przegląd ten się odbył, jego wyniki mogłyby mieć wpływ na wysokość punktacji lokalu, co z kolei rzutowałoby na wymiar czynszu. W ocenie pozwanej celowy jest remont kapitalny budynku, co obrazują załączone do pisma fotografie: na strychu: liczne dziury w dachówkach, prześwity i zawilgocone belki, uszkodzone rynny, całkowicie skorodowane obróbki blacharskie, częściowo skorodowane rynny spustowe, liczne zacieki na krokwiach oraz podłodze, rozszczelnione połączenie belek, połączenia belek o różnych grubościach, zbiór śmieci stwarzających zagrożenie w przypadku pożaru; w piwnicy: luźne przewody, pajęczyny, śmieci, skorodowane belki stalowe przy stropach, całkowicie skorodowane okno, zmurszałe ściany, posadzkę stanowi ubita ziemia; fatalny stan klatki schodowej, obłupane ściany; na terenie wokół budynku widoczny jest brak dbałości o porządek, uszkodzone i zniszczone wsuwane elementy żelbetowe śmietnika, uszkodzenia ścian bocznych, brudne śmietniki, zawilgocone ściany budynku od zewnątrz. Budynek ten już wcześniej zakwalifikowany był do remontu – wówczas punktacja lokalu wynosiła 35 punktów. Tym samym budynkowi powinno być przyznane zero punktów.

Nadto pozwana wskazała, że z pism złożonych przez stronę powodową wynika, że stawki czynszu dla najemców komunalnych lokali mieszkalnych pozostają na dotychczasowym poziomie - pismo Prezydenta Miasta S. z dnia 28 października 2013 roku oraz pismo Prezydenta Miasta S. z dnia 20 czerwca 2014 roku, z którego wynika, że od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku stawki czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy M. S. pozostają na dotychczasowej wysokości. Wysokość czynszu naliczanego pozwanej nie powinna zatem ulec zmianie od zawarcia umowy do 31 grudnia 2015 roku. Gdyby umowy nie wypowiedziano, powódka uzyskiwałaby czynsz najmu w wysokości określonej w umowie, tj. w kwocie 320,60 złotych miesięcznie.

Postanowieniem z dnia 17 maja 2017 roku Sąd zwolnił K. Ż. od kosztów sądowych w całości.

Postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2017 roku Sąd ustanowił dla K. Ż. pełnomocnika z urzędu w osobie radcy prawnego. Okręgowa Izba Radców prawnych w S. wyznaczyła radcę prawnego D. R..

Na mocy uchwały nr 31/2020 z dnia 10 listopada 2020 roku Zgromadzenia Wspólników (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oraz uchwały nr 62/2020 Zgromadzenia Wspólników Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. nastąpiło połączenie na podstawie przepisu art. 492 par. 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych w drodze przeniesienia całego majątku (łączenie przez przejęcie) Towarzystwa Budownictwa (...) spółki z o.o. w S. (spółka przejmowana) przez (...) Spółkę z o.o. w S. (spółka przejmująca). Wobec powyższego postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 18 stycznia 2022 roku Sąd oznaczył stronę powodową jako: (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. ( protokół rozprawy z dnia 18 stycznia 2022 r. k. 752 verte).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 23 marca 1968 roku poprzednik prawny powoda zawarł ze S. Ż. umowę najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...). Lokal składał się z dwóch pokoi: pokoju nr I o pow. 26,89 m ² i pokoju nr (...) o pow. 25,78 m ². Wg stanu na dzień 12 stycznia 1995 roku lokal miał przyznane 25 punktów.

Dowód:

- umowa najmu lokalu k. 176 – 179,

- punktacja lokalu k. 75 – 76,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

W 1963 roku przeprowadzono remont budynku, który polegał na tym, że zlikwidowano ubikacje na klatce schodowej i w lokalu wydzielono łazienkę. Wylano stropy, wykonano pion kanalizacyjny przy muszli ustępowej i kratkę ściekową pod wanną. Wyposażenie łazienki, tj. posadzki, ogrzewanie, doprowadzenie energii elektrycznej do pralki było wykonywane przez lokatorów.

Dowód:

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

K. Ż. dokonała w lokalu następujących ulepszeń: ociepliła od wewnątrz ścianę szczytową styropianem o grubości 15 cm, wymieniła na własny koszt wszystkie okna na okna PCV w pokojach i kuchni, dokonała przebudowy instalacji gazowej w związku z przyłączeniem kotła co, instalację wodociągową do kuchni i łazienki oraz wymieniła armatury w kuchni i łazience, wykonała obudowę zakupionej wanny, położyła wykładzinę PCV w jednym pokoju oraz przedpokoju, położyła terakotę w łazience, zamontowała drzwi wejściowe do mieszkania oraz drzwi do kuchni, zamontowała podgrzewacz ciepłej wody.

Dowód:

- faktury, rachunki k. 180 , 182- 234,

- decyzja nr (...) k. 181,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

W celu zapewnienie chorej na nowotwór siostrze K. Ż. spokojnego miejsca wypoczynku pokój nr II został przedzielony płytą gipsowo – kartonową.

Fakt wydzielenia części pokoju został zalegalizowany podczas inwentaryzacji lokalu. W związku z przebudową lokalu skutkującą powstaniem trzech pokoi zwiększono punktację lokalu.

Matka pozwanej S. Ż. zwracała się o ponowne ustalenie punktacji wskazując, że nie doszło do przebudowy lokalu z dwóch pokoi na trzy. Wnioski nie zostały uwzględnione.

Dowód:

- opis lokalu k. 77,

- pismo z dnia 16.05.2002 r. k. 72,

- pismo z dnia 21.05.2002 r, k. 69 – 71,

- pismo z dnia 11.06.2002 r. k 68,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

10 stycznia 2013 roku poprzednik prawny powódki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawarł z K. Ż. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Zgodnie z postanowieniem par. 1 umowy lokal składał się z następujących pomieszczeń:

- pokoju nr I o pow. 27,22 m ² ,

- pokoju nr II o pow. 16,17 m ² ,

- pokoju nr III o pow. 9,92 m ²

o łącznej powierzchni mieszkalnej (...) m ¹ ,

- kuchni o pow. 5,97 m ² ,

- łazienki o pow. 3,77 m ² ,

- przedpokoju o pow. 5,60 m ² .

Łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosiła 68,65 m ² .

Lokal wyposażony jest w instalacje: wodno – kanalizacyjną, elektryczna, gazową, ciepłą wodę indywidualną.

Zgodnie z postanowieniem par. 4 umowy najemca zobowiązany był uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz najmu w kwocie 320,60 złotych, wg stawki 4,67 zł za m ². Podstawą ustalenia wysokości czynszu są przepisy prawa miejscowego regulujące zasady ustalania wysokości stawek czynszu za wynajem lokali mieszkalnych obowiązujące w Gminie M. S.. Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia. O każdej zmianie wysokości czynszu najemca będzie zawiadamiany niezwłocznie w formie pisemnej za pośrednictwem zarządcy.

Najemca oświadczył, że zapoznał się ze stawką czynszu oraz określeniem punktacji i nie zgłasza żadnych zastrzeżeń.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 umowy oprócz czynszu najemca zobowiązany jest uiszczać wynajmującemu opłaty niezależne od właściciela, związane z używaniem przedmiotowego lokalu. Wykaz miesięcznych stawek opłat zawiera Załącznik nr 2 do umowy. O każdej zmianie wysokości opłat najemca będzie zawiadamiany niezwłocznie w formie pisemnej za pośrednictwem zarządcy.

Czynsz najmu oraz opłaty określone w par. 5 najemca ma obowiązek opłacać z góry do dnia 10 – go każdego miesiąca na konto banku wynajmującego. Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat za używanie lokalu to zaległości te podlegają spłacie wraz z ustawowymi odsetkami.

Zgodnie z postanowieniem par. 11 ust. 1 umowy najemca może dokonać ulepszeń lokalu tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy zawartej w formie pisemnej określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. W przypadku dokonania przez najemcę ulepszeń z naruszeniem ust. 1 wynajmujący może żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Zgodnie z postanowieniem par. 12 ust. 1 pkt 2 umowy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat, o których mowa w par. 5, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wynajmujący ponadto powinien określić przyczynę wypowiedzenia.

Zgodnie z postanowieniem par. 13 umowy po rozwiązaniu umowy najemca zobowiązany jest wydać lokal po uprzednim jego odnowieniu i dokonaniu obciążających najemcę napraw.

Zgodnie z postanowieniem par. 14 umowy w przypadku, gdy po zakończeniu umowy najemca nadal zajmuje przedmiot umowy, jest zobowiązany zapłacić wynajmującemu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, będącego uprzednio przedmiotem umowy. W takiej sytuacji wynajmujący naliczy najemcy odszkodowanie w wysokości dotychczasowego czynszu, płatnego w terminie do dnia 10 – tego każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może żądać od najemcy odszkodowania uzupełniającego. Niezależnie od odszkodowania najemca obowiązany jest ponadto do uiszczania opłat niezależnych od właściciela, związanych z używaniem przedmiotowego lokalu.

W protokole stanu technicznego lokalu odnotowano, że najemca we własnym zakresie wymienił wszystkie okna PCV w pokojach i kuchni, urządzenie w łazience, piec gazowy, kuchnię gazowo – elektryczną, instalacje cw do kuchni i łazienki.

Dowód:

- umowa najmu k. 10 – 14,

- protokół stanu technicznego lokalu k. 16 – 17,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

Od dnia 1 lutego 2013 roku ustalona przez wynajmującego punktacja lokalu wynosiła 45 punktów:

1)  ostateczny stan techniczny – stopień technicznego zużycia 31 – 50% - 8 pkt,

2)  instalacja gazowa z kuchenką gazową lub instalacja elektryczna z kuchenka elektryczną – 3 pkt,

3)  instalacja wodociągowa – 2 pkt,

4)  instalacja kanalizacyjna – 2 pkt,

5)  łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną) – 12 pkt,

6)  pokoje w układzie amfiladowym (ciąg pokoi połączonych otworami drzwiowymi) – minus 1 pkt,

7)  centrum – 7 pkt,

8)  piętra I, II, III w budynku bez dźwigu i pozostałe piętra w budynku z dźwigiem – 3 pkt,

9)  lokal w oficynie – minus 1 pkt,

10)  sprzątanie budynku i przyległej posesji – 5 pkt,

11)  3 pokoje + kuchnia – 5 pkt.

Dowód:

- punktacja lokalu k. 74.

Od dnia 1 kwietnia 2013 roku ustalona przez wynajmującego punktacja lokalu wynosiła 41 punktów:

1)  ostateczny stan techniczny – stopień technicznego zużycia 31 – 50% - 7 pkt,

2)  instalacja gazowa z kuchenką gazową lub instalacja elektryczna z kuchenka elektryczną – 2 pkt,

3)  instalacja wodociągowa – 2 pkt,

4)  instalacja kanalizacyjna – 2 pkt,

5)  łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną) – 12 pkt,

6)  pokoje w układzie amfiladowym (ciąg pokoi połączonych otworami drzwiowymi) – minus 1 pkt,

7)  centrum – 7 pkt,

8)  piętra I, II, III w budynku bez dźwigu i pozostałe piętra w budynku z dźwigiem – 3 pkt,

9)  sprzątanie budynku i przyległej posesji – 5 pkt,

10)  3 pokoje + kuchnia – 5 pkt.

Dowód:

- punktacja lokalu k. 73, k. 102.

Na dzień zawarcia umowy czynsz najmu wynosił 320,60 złotych (68,65 m ² x 4,67 zł). Najemca zobowiązany był uiszczać: zaliczkę na poczet zimnej wody w kwocie 22,92 złote, zaliczkę na poczet odprowadzania ścieków w kwocie 37,43 złote oraz zaliczkę na poczet wywozu odpadów komunalnych w kwocie 12,14 złotych. Łącznie najemca zobowiązany był do zapłaty na rzecz wynajmującego kwoty 393,09 złotych miesięcznie.

Dowód:

- powiadomienie o wysokości opłat k. 15.

Pismem z dnia 24 września 2014 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wezwała K. Ż. do zapłaty zadłużenia z tytułu czynszu najmu i opłat za lokal położony w S. przy ul. (...), które na dzień 23 września 2014 roku wynosi 2 069,45 złotych, w terminie 1 miesiąca. W piśmie tym poinformowano, że w przypadku braku spłaty należności umowa zostanie wypowiedziana zgodnie z postanowieniami umowy najmu i przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wezwanie do zapłaty doręczono K. Ż. w dniu 4 października 2014 roku.

Dowód:

- pismo z dnia 24.09.2014 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 18 - 19.

W piśmie z dnia 6 listopada 2014 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oświadczyła, że wypowiada umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku. Umowa została wypowiedziana ze względu na pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenie stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jednocześnie wezwano K. Ż. do wydania lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy w dniu 31 grudnia 2014 roku.

Dowód:

- pismo z dnia 06.11.2014 r. wraz z wyciągiem z książki nadawczej k. 20 – 21,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

W dniu 26 listopada 2014 roku K. Ż. złożyła wniosek o rozłożenia zadłużenia z tytułu czynszu najmu na 24 raty.

Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wyraziło zgodę na rozłożenie zaległości na raty.

Dowód:

- wniosek o rozłożenie zaległości na raty k. 24,

- pismo z dnia 28.11.2014 r. k. 25,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

K. Ż. nie wydała lokalu w dniu 31 grudnia 2014 roku.

Niesporne.

Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu naliczana jest w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Zgodnie z załącznikiem do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2010 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 miesięczne stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasoby Gminy ustala się przy wykorzystaniu metody punktowej oceny wartości mieszkań z zastosowanie wzoru:

Stawka czynszu = ilość punktów dla danego lokalu x wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² pow. użytkowej lokalu x wskaźnik procentowy wartości odtworzeniowej 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu :12 miesiące podzielone przez 51.

W okresie od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku stawki czynszu najmu w mieszkaniowym zasobie Gminy M. S. pozostają na dotychczasowej wysokości.

Dowód:

- zarządzenie Nr 538/12 prezydenta Miasta S. z dnia 3 grudnia 2012 roku w sprawie stawek czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy M. S. k. 107 – 108,

- załącznik do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2010 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 k. 123 – 141,

- uchwała nr XVIII/509/12 Rady Miasta S. z dnia 23 kwietnia 2012 roku zmieniająca uchwałę w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 k. 142 – 150,

- uchwała nr XXIII/663/12 Rady Miasta S. z dnia 22 października 2012 roku zmieniająca uchwałę w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 k. 151 – 153,

- uchwała nr XXXV/1025/13 Rady Miasta S. z dnia 18 listopada 2013 roku zmieniająca uchwałę w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 k. 154 – 155,

- pismo z dnia 20.06.2014 r. k. 105,

- zeznania świadka L. J. k. 168 - 169

- zeznania świadka M. Z. k. 169 – 170.

Zgodnie z załącznikiem do zarządzenia Nr 247/07 Prezydenta Miasta S. z dnia 14 maja 2007 roku zasady ustalania ilości punktów dla danego lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. S. miarą wartości użytkowej lokalu mieszkalnego jest określenie ilości punktów ustalonych wg kryteriów punktowego różnicowania stawek czynszu w mieszkaniowym zasobie Gminy M. S. z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokalu mieszkalnego. Dla każdego lokalu mieszkalnego winna być ustalona ogólna ilość punktów stanowiąca sumę punktów za poszczególne czynniki przypisane dla danego lokalu.

Zgodnie z załącznikiem do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2020 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 kryteria punktowego różnicowania stawek czynszu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokali mieszkalnych są następujące:

1)  ogólny stan techniczny budynku – skala od minus 8 do 10 punktów :

- budynki po kapitalnym remoncie od dnia 01.01.1974 r. – 8 pkt,

2)  wyposażenie budynku i lokalu w instalacje techniczne – skala od minus 2 do 6 pkt :

- instalacja gazowa z kuchenką gazową lub instalacją elektryczną z kuchenką elektryczną – 2 pkt,

- instalacja wodociągowa – 2 pkt,

- instalacja kanalizacyjna – 2 pkt,

3)  atrakcyjność użytkowa lokalu – skala od minus 4 do 12:

- łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną – 12 pkt,

- 3 pokoje + kuchnia – 5 pkt,

4)  lokalizacja wg dzielnic i osiedli, zgodnie z podziałem administracyjnym miasta – skala od 1 do 7 pkt:

- śródmieście – osidla: Centrum – 7 pkt,

5)  atrakcyjność usytuowania lokalu mieszkalnego:

- piętra I, II, III w budynku bez dźwigu i pozostałe piętra w budynku z dźwigiem - 3 pkt,

- lokal w oficynie – minus 1 pkt,

6)  utrzymanie czystości w budynku i na posesji – skala od minus 1 do 5 pkt:

- sprzątanie budynku i przyległej posesji – 5 pkt.

Jeżeli najemca wykonał na własny koszt ulepszenie lokalu polegające na wyposażeniu lokalu w instalacje co, c.w., wydzielone pomieszczenie łazienki, w.c. lub łazienki z w.c. i nie otrzymał refundacji kosztów poniesionych na wykonanie ulepszenia, to brak jest podstaw do naliczania punktów za ww. ulepszenie. Dotyczy to także modernizacji wykonanych w ramach programu Małych Ulepszeń.

Dowód:

- załącznik do zarządzenia Nr 247/07 Prezydenta Miasta S. z dnia 14 maja 2007 roku zasady ustalania ilości punktów dla danego lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. S. k. 119 – 122,

- załącznik do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2020 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 k. 138 – 141.

K. Ż. wielokrotnie zwracała się do Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. i Urzędu Miasta S. wskazując, że w jej ocenie ustalenie punktacji lokalu przy ul. (...) na poziomie 41 punktów jest nieuzasadnione. Podnosiła, że przegląd budynku nie został przeprowadzony w sposób prawidłowy oraz że ogólny stan techniczny budynku jest zły i tym samym zużycie techniczne jest wyższe niż wskazane w protokole kontroli okresowej budynku. W odniesieniu do instalacji gazowej z kuchenką gazową wskazała, że kuchnię gazowo – elektryczną zakupiła na własny koszt, zainstalowała zawory odcinające, rury doprowadzające ciepłą wodę do kuchni i łazienki, zamontowała piec gazowy jednobiegowy doprowadzający gaz do podgrzewania wody w kuchni i łazience. Na własny koszt wyposażyła łazienkę w takie urządzenia jak: muszla ustępowa, wanna, umywalka, posadzka z terakoty. Instalacja wodociągowa i kanalizacyjna są w złym stanie, co uzasadnia odjęcie dwóch punktów. W lokalu znajdują się tylko dwa pokoje: pokój nr I o pow. 26,89 m ² i pokój nr (...) o pow. 25,78 m ² . Dla zapewnienia chorej siostrze spokojnego miejsca do wypoczynku wydzieliła ścinką tymczasową część pokoju nr II. Twierdzenie jakoby na skutek wydzielenia ścianką działową części pokoju powstał trzeci pokój jest nieuzasadnione w świetle przepisów prawa budowlanego. Nadto pozwana wnosiła o zaliczenie na poczet zaległości w opłatach przeprowadzonego remontu, który obejmował: ocieplenie ściany szczytowej styropianem, wykonanie instalacji, tj. ruraż + zawory na ciepłą wodę do łazienki i kuchni, wymianę okien w pokoju nr II i w kuchni, wykonanie instalacji elektrycznej od tablicy w przedpokoju do obu pieców w celu zmiany sposobu ogrzewania na ekologiczne.

W odpowiedzi informowano pozwaną, że punktacja lokalu została ustalona na podstawie uchwały Nr XVIIL/507/12 z dnia 23 kwietnia 2012 roku ze zmianami wynikającymi z uchwały Nr XVIII/509/12 Rady Miasta S. z dnia 23 kwietnia 2012 roku zmieniającej uchwałę w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 oraz uchwały nr XXIII/663/12 Rady Miasta S. z dnia 22 października 2012 roku zmieniającej uchwałę w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015.

Wskazywano, w odniesieniu do oceny punktowej lokalu:

1)  ogólny stan techniczny budynku: punktacja została ustalona na podstawie wykonanego przeglądu pięcioletniego nieruchomości przez osobę posiadającą stosowane uprawnienia budowlane; stan techniczny budynku został zakwalifikowany jako dostateczny, tzn. zużycie elementów wynosi 31% - 50% (w elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu; celowy jest częściowy remont kapitalny – ocena punktowa 7 pkt;

2)  atrakcyjność usytuowania lokalu mieszkalnego: z uwagi na usytuowanie lokalu mieszkalnego na piętrach od I do III została zastosowana ocena punktowa 3 pkt, natomiast ze względu na położenie lokalu w oficynie – ocena punktowa minus 3;

3)  wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje: lokal jest wyposażony w instalację gazową wraz z kuchenką gazową – ocena punktowa 2 pkt; lokal jest wyposażony w instalację wodociągową – ocena punktowa 2 pkt oraz w instalację kanalizacyjną – ocena punktowa 2 pkt;

4)  atrakcyjność użytkowa lokalu mieszkalnego: łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną) – ocena punktowa 12 pkt, pokoje w układzie amfiladowym – ocena punktowa – minus 1 pkt, trzy pokoje z kuchnią – ocena punktowa 5 punktów;

5)  lokalizacja według dzielnic i osiedli zgodnie z podziałem administracyjnym miasta: Ś. – osiedle (...) – ocena punktowa 7 pkt;

6)  utrzymanie czystości w budynku na posesji: nieruchomość objęta jest umową o utrzymanie czystości – przyjęto ocenę punktowa 5 pkt.

Pozwaną poinformowano również, ze w październiku 2015 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) zleci wykonanie kolejnego przeglądu pięcioletniego budynku. Na podstawie wykonanego przeglądu technicznego ustalony zostanie aktualny stan techniczny budynku, co będzie podstawą do naniesienia ewentualnych zmian w punktacji lokali.

Nadto poinformowano K. Ż., że z chwilą, kiedy właściciel nieruchomości wykona na własny koszt w budynku modernizację, np. następuje wydzielenie pomieszczenia łazienki z części kuchni wraz z rozprowadzeniem instalacji wodno – kanalizacyjnej, jak to miało miejsce w nieruchomości przy ul. (...), ma prawo po zakończeniu prac podwyższyć punktację w związku z poniesieniem kosztów na modernizację oraz zwiększenie atrakcyjności lokalu mieszkalnego. Modernizacja polegała na likwidacji toalet na klatce schodowej.

Dowód:

- pismo z dnia 08.03.2013 r. k. 67,

- pismo z dnia 05.08.2014 r. k. 59 – 66,

- pismo z dnia 18.10.2014 r. k. 54 – 58,

- pismo z dnia 05.11.2014 r. k. 52 – 53,

- pismo z dnia 20.01.2015 r. k. 49 - 51

- pismo z dnia 06.03.2015 r. k. 47 – 48,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

W styczniu 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczyło opłatę w kwocie 573 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 20,46 złotych,

- zimną wodę w kwocie 12,96 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

W styczniu 2015 roku odnotowano rozliczenie kosztów gospodarowania odpadami i obciążono pozwaną niedopłatą w kwocie 27,88 złotych.

W okresie od lutego 2015 roku do kwietnia 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczało opłatę w kwocie po 545,12 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 20,46 złotych,

- zimną wodę w kwocie 12,96 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

W okresie od maja 2015 roku do czerwca 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczało opłatę w kwocie po 546,09 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 20,93 złotych,

- zimną wodę w kwocie 13,46 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

Rozliczenie wody i ścieków na dzień 30 czerwca 2015 roku wykazało nadpłatę w kwocie 17,17 złotych.

W lipcu 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczyło opłatę w kwocie 441,57 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 20,93 złotych,

- zimną wodę w kwocie 13,46 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

W lipcu 2015 roku odnotowano rozliczenie:

- kanalizacji w kwocie – 63,86 złotych,

- zimnej wody w kwocie – 40,66 złotych.

Dowód:

- wymiary k. 29,

- rozliczenie wody i ścieków k. 709.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wezwało K. Ż. do zapłaty zaległości za bezumowne korzystanie z lokalu, która na dzień 14 sierpnia 2015 roku wynosi 6 258,82 złote oraz do opróżnienia i wydania lokalu położonego w S. przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy w terminie do dnia 31 sierpnia 2015 roku.

Pismo to doręczono K. Ż. w dniu 24 sierpnia 2015 roku.

Dowód:

- wezwanie z dnia 17.08.2015 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru k. 22 – 23.

W okresie od sierpnia 2015 roku do listopada 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczało opłatę w kwocie po 528,22 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 10,05 złotych,

- zimną wodę w kwocie 6,47 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

W grudniu 2015 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczyło opłatę w kwocie 511,05 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 10,05 złotych,

- zimną wodę w kwocie 5,47 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 15,36 złotych.

W grudniu 2015 roku odnotowano rozliczenie:

- kanalizacji w kwocie – 10,43 złotych,

- zimnej wody w kwocie – 6,74 złotych.

Rozliczenie kosztów mediów lokalu za 2015 rok wykazało nadpłatę w kwocie 0,85 złotych.

Rozliczenie wody i ścieków na dzień 31 grudnia 2015 roku wykazało nadpłatę w kwocie 17,17 złotych.

Dowód:

- wymiary k. 29,

- rozliczenie mediów k. 707,

- rozliczenie wody i ścieków k. 708.

W okresie od stycznia 2015 roku do listopada 2015 roku odnotowano następujące wpłaty:

- 16 stycznia 2015 roku – kwota 131,05 złotych w polu opis odnotowano „spłata zadłużenia”,

- 11 lutego 2015 roku – kwota 132 złotych,

- 13 lutego 2015 roku – kwota 27,88 złotych,

- 13 marca 2015 roku – kwota 135 złotych w polu opis odnotowano „rata zadłużenia”,

- 13 marca 2015 roku – kwota 45 złotych w polu opis odnotowano „rozliczenie wody IS”,

- 14 kwietnia 2015 roku – kwota 135 złotych w polu opis odnotowano „uzgl zal”,

- 15 maja 2015 roku – kwota 200 złotych w polu opis odnotowano „czynsz”,

- 16 czerwca 2015 roku – kwota 300 złotych w polu opis odnotowano „spłata zaległości za czynsz”,

- 15 lipca 2015 roku – kwota 200 złotych w polu opis odnotowano „spłata zadłużenia”,

- 14 sierpnia 2015 roku - kwota 300 złotych w polu opis odnotowano „spłata zadłużenia czynszu”,

- 21 września 2015 roku – kwota 300 złotych,

- 20 października 2015 roku kwota 300 złotych w polu opis odnotowano „zaległość”,

- 16 listopada 2015 roku – kwota 150 złotych.

Odnotowane wpłaty wyniosły 2 355,93 złote.

Wpłaty dokonane w tym okresie zostały zaliczone na poczet zaległości z tytułu czynszu najmu dochodzonych w sprawie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie o sygn. akt III Nc 970/16 na najdawniej wymagalne należności.

Dowód:

- wpłaty k. 29,

- rozliczenie wpłat k. 689,

W okresie od stycznia 2016 roku do kwietnia 2016 roku Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczało opłatę w kwocie po 518,53 złotych, w tym:

a)  odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 496,34 złote,

b)  zaliczki na poczet opłat za:

- kanalizację w kwocie 9,93 złotych,

- zimną wodę w kwocie 6,38 złotych,

- gospodarowanie odpadami w kwocie 5,58 złotych.

Rozliczenie wody i ścieków za okres od 1 stycznia 2016 roku do 30 czerwca 2016 roku wykazało niedopłatę w kwocie 1,99 złotych.

Dowód:

- wymiary k. 28,

- rozliczenie wody i ścieków k. 706,

W okresie od stycznia 2015 roku do listopada 2015 roku odnotowano następujące wpłaty:

- 3 lutego 2016 roku - kwota 300 złotych,

- 5 lutego 2016 roku - kwota 180,82 złote.,

- 25 kwietnia 2016 roku – kwota 400 złotych,

- 16 maja 2016 roku – kwota 400 złotych,

- 20 czerwca 2016 roku – kwota 400 złotych,

- 18 lipca 2016 roku – kwota 400 złotych.

Powyższe wpłaty zostały zaliczone w następujący sposób:

- wpłaty z dnia 3 lutego 2016 roku, 25 kwietnia 2016 roku i 16 maja 2016 roku na poczet zaległości z tytułu czynszu najmu dochodzonych w sprawie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie o sygn. akt III Nc 970/16 na najdawniej wymagalne należności,

- wpłata z dnia 20 czerwca 2016 roku: w części co do kwoty 138,49 złotych na poczet zaległości z tytułu czynszu najmu dochodzonych w sprawie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie o sygn. akt III Nc 970/16 na najdawniej wymagalne należności, a w części co do kwoty 261,51 złotych na odsetki w ww. sprawie,

- wpłata z dnia 18 lipca 2016 roku: w części co do kwoty 77,51 złotych na odsetki w sprawie III Nc 970/16, w części co do kwoty 322,49 złotych na poczet odszkodowania dochodzonego w niniejszej sprawie.

Z dokonanych wpłat kwotę 17,60 złotych zaliczono na koszty upomnienia, a kwotę 180,82 złote na odsetki.

Dowód:

- wpłaty k. 28,

- rozliczenie wpłat k. 689,

- wymiary k. 690 – 697.

W dniu 3 lutego 2016 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 300 złotych.

W dniu 25 kwietnia 2016 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 400 złotych.

W dniu 16 maja 2015 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 400 złotych tytułem spłaty zadłużenia za czynsz.

W dniu 17 czerwca 2015 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 400 złotych tytułem spłaty zadłużenia za czynsz.

W dniu 18 lipca 2015 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 300 złotych tytułem spłaty zadłużenia za czynsz.

W dniu 12 sierpnia 2015 roku K. Ż. wpłaciła na rzecz Towarzystwa Budownictwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 400 złotych tytułem spłaty zadłużenia za czynsz.

Dowód:

- dowody wpłat k. 81-82.

Pozwem z dnia 2 maja 2016 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o zasądzenie od K. Ż. kwoty 1 274,05 złotych tytułem czynszu najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...). W uzasadnieniu żądania pozwu wskazano, że na dzień złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu zadłużenie z tytułu czynszu najmu wynosiło 3 594,42 złote. Na poczet zadłużenia zaliczono wpłaty dokonane przez K. Ż. w 2015 roku oraz jedną wpłatę dokonaną w 2016 roku. Do zapłaty z tego tytułu pozostała kwota 938,49 złotych tytułem należności głównej (czynsz najmu) oraz kwota 335,56 złotych tytułem odsetek wyliczonych na dzień 22 kwietnia 2016 roku.

Dowód:

- pozew w sprawie III C 1494/16 (poprz. sygn. akt III Nc 970/16) k. 2 – 4 w aktach SR Szczecin – Centrum w S. III C 1494/16,

- wymiary k. 28 – 31 w aktach SR Szczecin – Centrum w S. III C 1494/16.

K. Ż. poinformowała, że przedstawione rozliczenie jest nieczytelne i nie wiadomo co składa się na żądaną kwotę. W odpowiedzi na powyższe pismo Towarzystwo Budownictwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. przesłała wydruki naliczeń i wpłat za okres od stycznia 2013 roku do 5 kwietnia 2016 roku.

Dowód:

- pismo z dnia 17.03.2016 r. k. 26,

- pismo z dnia 06.04.2016 r. wraz z wydrukami k. 27 – 30.

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczył odsetki ustawowe za opóźnienie od opłat za okres od dnia 1 stycznia 2015 roku do 22 kwietnia 2016 roku na kwotę 427,81 złotych.

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. naliczył odsetki ustawowe za opóźnienie od opłat za okres od dnia 1 sierpnia 20156 roku do dnia 9 stycznia 2017 roku na kwotę 239,04 złotych.

Dowód:

- naliczenie odsetek k. 30, k. 100,

- naliczenie odsetek k. 99.

Przeprowadzano regularnie okresowe kontrole stanu technicznego budynku przy ul. (...). Wskazywano na różny stopień zużycia poszczególnych elementów budynku (od średniego – 35% do nieodpowiedniego – 90% - niesprawny domofon) i konieczność przeprowadzenia remontów w budynku.

W protokole okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego przeprowadzonej w dniu 12 sierpnia 2015 roku wartość procentowego zużycia budynku określono na 42,06%.

Dowód:

- książka obiektu budowlanego k. 332 – 392,

- protokół okresowej kontroli stanu technicznego budynku z dnia 12.08.2015 r. k. 358 – 363.

Stan budynku jest oceniany przez mieszkańców jako zły. Na strychu: liczne dziury w dachówkach, prześwity i zawilgocone belki, uszkodzone rynny, całkowicie skorodowane obróbki blacharskie, częściowo skorodowane rynny spustowe, liczne zacieki na krokwiach oraz podłodze, rozszczelnione połącznie belek, połączenia belek o różnych grubościach, zbiór śmieci stwarzających zagrożenie w przypadku pożaru; w piwnicy: luźne przewody, pajęczyny, śmieci, skorodowane belki stalowe przy stropach, całkowicie skorodowane okno, zmurszałe ściany, posadzkę stanowi ubita ziemia; fatalny stan klatki schodowej, obłupane ściany; na terenie wokół budynku widoczny jest brak dbałości o porządek, uszkodzone i zniszczone wsuwane elementy żelbetowe śmietnika, uszkodzenia ścian bocznych, brudne śmietniki, zawilgocone ściany budynku od zewnątrz.

Dowód:

- zdjęcia k. 235 – 306,

- zeznania świadka J. C. k. 322 – 323,

- zeznania świadka T. S. k. 323 – 324,

- zeznania pozwanej K. Ż. w charakterze strony k. 325 – 327.

Budynek przy ul. (...) został wzniesiony na początku XX wieku i wykonany z tradycyjnych na owe czasy materiałów: cegły, drewna i w ograniczonym zakresie betonu i stali.

Stan budynku został oceniony na słabszy, a stopień zużycia technicznego na 55,8%.

Izolacja pozioma i pionowa budynku prawdopodobnie uszkodzona z ubytkami, w piwnicach oraz na wysokości parteru wykwity wilgoci. Ściany zewnętrzne: cegła ceramiczna, otynkowana z widocznymi ubytkami i śladami wilgoci do połowy wysokości parteru, ściana szczytowa budynku o grubości nie spełniającej normy cieplnej. Więźba dachowa drewniana z zaciekami po nieszczelnościach pokrycia. Pokrycie dachu: papa i częściowo dachówka, dachówka stara, zniszczona, do wymiany. Pokrycie papowe do wymiany, przecieka. Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej, rynny częściowo do wymiany, miejscami rośnie w nich trawa i chwasty. Na ścianach klatki schodowej ślady wilgoci, widoczne ubytki w barierce schodowej. W budynku znajduje się instalacja wodno – kanalizacyjna, gazowa, elektryczna, ogrzewanie indywidualne piecowe, w niektórych lokalach c.o. etażowe, ciepła woda indywidualna, wentylacja grawitacyjna. Instalacja domofonowa nieczynna.

Lokal numer (...) położony jest na II piętrze oficyny. Składa się z dwóch pokoi w układzie amfiladowym, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju. Jeden pokój jest przedzielony tymczasową lekką konstrukcją – stelażem aluminiowym obłożonym płytą G-K. Jest to konstrukcja tymczasowa, w każdej chwili do likwidacji. Na skutek przedzielenia pokoju nie zwiększyła się ilość pokoi mieszkalnych. Funkcjonalność lokalu jest poniżej przeciętnej. Powierzchnia pomieszczeń nie jest proporcjonalna i funkcjonalna. Łazienka razem z wc, pokoje w układzie amfiladowym. Lokal jest wyposażony w następujące instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną, ciepłą wodę z pieca gazowego, instalację grzewczą – c.o. etażowe, gazową, instalację wentylacji grawitacyjnej.

Punktacja lokalu wynosi 37 punktów:

1)  dopuszczający stan techniczny – stopień technicznego zużycia 51-50% - 5 pkt,

2)  instalacja gazowa z kuchenką gazową lub instalacja elektryczna z kuchenka elektryczną – 2 pkt ,

3)  instalacja wodociągowa – 2 pkt,

4)  instalacja kanalizacyjna – 2 pkt,

5)  łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną) – 12 pkt,

6)  pokoje w układzie amfiladowym (ciąg pokoi połączonych otworami drzwiowymi) – minus 1 pkt,

7)  centrum – 7 pkt,

8)  piętra I, II, III w budynku bez dźwigu i pozostałe piętra w budynku z dźwigiem – 3 pkt,

9)  lokal w oficynie – minus 3 pkt,

10)  sprzątanie budynku i przyległej posesji – 5 pkt,

11)  2 pokoje + kuchnia – 3 pkt.

Dowód:

- opinia biegłej sądowej z zakresu budownictwa i (...) k. 574 – 593,

- uzupełniająca opinia biegłej sądowej L. N. k. 626 – 627.

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu, przy uwzględnieniu punktacji na poziomie 37 punktów wynosi 473 złote miesięcznie (6,89 złotych x 68,65 m ² = 473 zł).

Zaległość z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu, za okres od stycznia 2015 roku do kwietnia 2016 roku wynosi 8 071,37 złotych. Odsetki wynoszą 404,66 złotych.

Dowód:

- opinia biegłej sądowej z zakresu księgowości B. kłos k. 658 – 679,

- uzupełniająca opinia biegłej sądowej B. K. k. 714 – 718,

- ustna opinia uzupełniająca biegłej sądowej B. K. k. 752 – 753.

K. Ż. utrzymuje się z emerytury w kwocie 1 530 złotych miesięcznie. Ze sporządzenia opinii na zlecenie sądów uzyskuje dochód około 450 złotych miesięcznie. Nie posiada żadnego majątku. Ma orzeczony znaczny stopień niepełnosprawności. Jest osobą schorowaną, w okresie pandemii praktycznie nie wychodzi domu, jest zmuszona do korzystania z odpłatnej pomocy innych osób w sprawach życia codziennego jak zakupy.

Niesporne.

Sąd zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że sprawa niniejsza z uwagi na fakt, że przed dniem 7 listopada 2019 roku wydano nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, podlega rozpoznaniu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu sprzed zmiany dokonanej ustawą z dnia 4 lipca 2019 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 roku, poz. 1469 ze zm.), o czym stanowi przepis art. 11 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

W toku procesu strona powodowa złożyła oświadczenie o cofnięciu pozwu ze zrzeczeniem się roszczenie w części co do kwoty 822,49 złotych, wobec czego Sąd, uznając, że czynność ta nie jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego, ani nie zmierza do obejścia prawa (art. 203 par. 4 k.p.c.), umorzył postępowanie w tym zakresie na podstawie przepisu art. 355 par. 1 k.p.c. (punkt II wyroku).

Powództwo okazało się uzasadnione w części co do kwoty 7 622,32 złotych i odsetek ustawowych za opóźnienie, liczonych od tej kwoty od dnia 10 stycznia 2017 roku do dnia zapłaty.

Powódka domaga się zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) za okres od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia 30 kwietnia 2016 roku.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, poz. 1610) w brzmieniu obowiązującym w spornym okresie, zgodnie z treścią którego osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (ust. 1). Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

Niesporne pomiędzy stronami było, że łącząca je umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...) została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku, w następstwie czego stosunek najmu tego lokalu wygasł. Pozwana nie przeczyła również i temu, że w spornym okresie lokal zajmowała w rozumieniu przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

Pozwana zaprzeczyła natomiast zasadności żądania pozwu co do wysokośc, podnosząc, że wysokość odszkodowania została zawyżona z powodu nieprawidłowo ustalonej punktacji lokalu oraz że w spornym okresie dokonywała na poczet zadłużenia wpłat, które nie zostały uwzględnione.

Wysokość odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu wyznacza, stosownie do treści przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…),wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Zgodnie natomiast z postanowieniem par. 14 umowy w przypadku, gdy po zakończeniu umowy najemca nadal zajmuje przedmiot umowy, jest zobowiązany zapłacić wynajmującemu odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, będącego uprzednio przedmiotem umowy. W takiej sytuacji wynajmujący naliczy najemcy odszkodowanie w wysokości dotychczasowego czynszu, płatnego w terminie do dnia 10 – tego każdego miesiąca, bez uprzedniego wezwania. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, wynajmujący może żądać od najemcy odszkodowania uzupełniającego. Niezależnie od odszkodowania obowiązany jest ponadto do uiszczania opłat niezależnych od właściciela, związanych z używaniem przedmiotowego lokalu. Zgodnie natomiast z postanowieniem par. 4 umowy najemca zobowiązany był uiszczać wynajmującemu miesięczny czynsz najmu ustalany na podstawie przepisów prawa miejscowego regulujących zasady ustalania wysokości stawek czynszu za wynajem lokali mieszkalnych obowiązujące w Gminie M. S..

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) stanowi, że w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu oraz ogólnego stanu technicznego budynku. Zgodnie natomiast z art. 8 tej ustawy jeżeli właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, stawki czynszu, o których mowa w art. 7, ustala organ wykonawczy tej jednostki: w przypadku gminy - zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 21 ust. 2 pkt 4. Zgodnie natomiast z tym przepisem Rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zgodnie z załącznikiem do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2010 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 miesięczne stawki czynszu za 1 m ² powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasoby Gminy ustala się przy wykorzystaniu metody punktowej oceny wartości mieszkań z zastosowanie wzoru:

Stawka czynszu = ilość punktów dla danego lokalu x wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m ² pow. użytkowej lokalu x wskaźnik procentowy wartości odtworzeniowej 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu :12 miesiące podzielone przez 51.

Zgodnie z załącznikiem do wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 – załącznik do uchwały nr XLVII/1187/10 Rady Miasta S. z dnia 24 maja 2020 roku w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy M. S. na lata 2010 – 2015 kryteria punktowego różnicowania stawek czynszu z uwzględnieniem czynników podwyższających i obniżających wartość użytkową lokali mieszkalnych są następujące:

1)  ogólny stan techniczny budynku – skala od minus 8 do 10 punktów :

- budynki po kapitalnym remoncie od dnia 01.01.1974 r. – 8 pkt,

2)  wyposażenie budynku i lokalu w instalacje techniczne – skala od minus 2 do 6 pkt :

- instalacja gazowa z kuchenką gazową lub instalacją elektryczną z kuchenką elektryczną – 2 pkt,

- instalacja wodociągowa – 2 pkt,

- instalacja kanalizacyjna – 2 pkt,

3)  atrakcyjność użytkowa lokalu – skala od minus 4 do 12:

- łazienka z wc w lokalu (wydzielone pomieszczenie z rozprowadzoną instalacją wodociągowo – kanalizacyjną – 12 pkt,

- 3 pokoje + kuchnia – 5 pkt,

4)  lokalizacja wg dzielnic i osiedli, zgodnie z podziałem administracyjnym miasta – skala od 1 do 7 pkt:

- śródmieście – osidla: Centrum – 7 pkt,

5)  atrakcyjność usytuowania lokalu mieszkalnego:

- piętra I, II, III w budynku bez dźwigu i pozostałe piętra w budynku z dźwigiem - 3 pkt,

- lokal w oficynie – minus 1 pkt,

6)  utrzymanie czystości w budynku i na posesji – skala od minus 1 do 5 pkt:

- sprzątanie budynku i przyległej posesji – 5 pkt.

W okresie spornym powód naliczał odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu przy uwzględnieniu, że lokal ma 41 punktów. Pozwana kwestionowała punktację przyznaną za ogólny stan techniczny lokalu ( 7 pkt), za liczbę pokoi w lokalu (3 pokoje – 5 pkt) oraz podnosiła, że przy ocenie atrakcyjności lokalu nie powinno być brane pod uwagę, że lokal posiada łazienkę, ponieważ pozwana na własny koszt zamontowała instalację wodociągową do łazienki i wyposażyła łazienkę oraz wykonała na własny koszt instalację co (12 punktów).

Ustalenie punktacji lokalu wymaga wiadomości specjalnych, wobec czego Sąd, stosownie do treści przepisu art. 278 par. 1 k.p.c., zasięgnął opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. S., a następnie – z uwagi na śmierć biegłego w toku procesu i brak możliwości złożenia opinii uzupełniającej – biegłej sądowej L. N.. Na podstawie opinii biegłej sądowej L. N. Sąd ustalił, że punktacja lokalu wynosiła w spornym okresie 37 punktów. Biegła oceniła stan ogólny budynku na słabszy, a stopień zużycia technicznego na 55,8%, co odpowiada 5 punktom. W odniesieniu do liczby pokoi w lokalu biegła wskazała, że przedzielenie jednego z pokoi tymczasową lekką konstrukcją – stelażem aluminiowym obłożonym płytą G-K, nie skutkowało powstaniem trzeciego pokoju w lokalu. Jest to konstrukcja tymczasowa, w każdej chwili do likwidacji. Lokal składa się zatem z dwóch pokoi, co odpowiada 3 punktom. Odnosząc się natomiast do wprowadzonych w lokalu ulepszeń wskazać należy, że jeżeli najemca wykonał na własny koszt ulepszenie lokalu polegające na wyposażeniu lokalu w instalacje co, c.w., wydzielone pomieszczenie łazienki, w.c. lub łazienki z w.c. i nie otrzymał refundacji kosztów poniesionych na wykonanie ulepszenia, to brak jest podstaw do naliczania punktów za ww. ulepszenie. Dotyczy to także modernizacji wykonanych w ramach programu Małych Ulepszeń. Jak wynika z materiału dowodowego sprawy, w tym również i zeznań pozwanej w charakterze strony, wydzielenie pomieszczenia łazienki w lokalu oraz dokonał właściciel budynku w latach 60 – tych, kiedy to zlikwidowano ubikacje na korytarzu. Samo zaś wyposażenie łazienki w armaturę nie może być uznane za „wydzielenie pomieszczenia łazienki, wc” ani za wyposażenie lokalu w instalacje c.w. Stąd też uzasadnione jest naliczenie z tytułu atrakcyjności lokalu (...) punktów.

Z uwagi na ustalenie punktacji lokalu inne (niższe) niż będące podstawą ustalenia wysokości żądania pozwu przez stronę powodową, konieczne było ustalenie wysokości stawki czynszu najmu lokalu będącej podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu. W tym zakresie Sąd zasięgnął opinii biegłej sądowej z zakresu księgowości B. K.. Na podstawie złożonej przez biegłą opinii z dnia 21 stycznia 2021 roku oraz opinii uzupełniającej z dnia 20 sierpnia 2021 roku, Sąd ustalił, że stawka czynszu najmu lokalu, przy uwzględnieniu punktacji na poziomie 37 punktów, wynosi 6,89 złotych za 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu. Lokal ma powierzchnię 68,65 m ² , a zatem odszkodowanie za jego bezumowne zajmowanie wynosi w spornym okresie po 473 złote miesięcznie. Nadto pozwana z mocy apr.1 4 umowy najmu, zobowiązana była do uiszczania opłat za korzystanie lokalu obejmujących opłaty na poczet zimnej wody, kanalizacji, wywozu nieczystości stałych w kwotach wskazanych w wymiarach opłat. Zaległość z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu za okres od stycznia 2015 roku do kwietnia 2016 roku wynosi 8 071,37 złotych. Odsetki ustawowe za opóźnienie naliczone od opłat obciążających pozwaną za okres do kwietnia 2016 roku wynoszą 405,66 złotych. Łączne zadłużenie wynosi 8 447,03 złote (8 071,37 zł + 405,66 zł = 8 447,03 zł).

Pozwana wykazała, że w spornym okresie dokonała na rzecz powoda wpłat w łącznej kwocie 4 655,93 złotych. Z dokonanych wpłat, wpłaty dokonane w 2015 roku oraz wpłaty dokonane w 2016 roku: w dniu 2 lutego, 25 kwietnia, 16 maja, 20 czerwca 2016 roku i 18 lipca 2016 roku w części co do kwoty 77,51 złotych zostały zaliczone na poczet zaległości z tytułu czynszu najmu lokalu dochodzonych w sprawie tutejszego Sądu o sygn. akt III C 1494/16 (poprzednia sygn. akt III Nc 970/16). Fakt dokonania powyższego zaliczenia wynika z załączonych do akt sprawy III C 1494/16 dokumentów w postaci wymiarów. Dokonane zaliczenie odpowiada treści przepisu art. 451 par. 1 – 3 k.c., który stanowi, że dłużnik mający względem tego samego wierzyciela kilka długów tego samego rodzaju może przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług chce zaspokoić. Jednakże to, co przypada na poczet danego długu, wierzyciel może przede wszystkim zaliczyć na związane z tym długiem zaległe należności uboczne oraz na zalegające świadczenia główne (par. 1). Jeżeli dłużnik nie wskazał, który z kilku długów chce zaspokoić, a przyjął pokwitowanie, w którym wierzyciel zaliczył otrzymane świadczenie na poczet jednego z tych długów, dłużnik nie może już żądać zaliczenia na poczet innego długu (par. 2). W braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych - na poczet najdawniej wymagalnego (par. 3). Pozwana oznaczała dowody wpłat adnotacją „spłata zadłużenia za czynsz”. Powód uprawniony był zatem do zaliczenia dokonanych wpłat na poczet zadłużenia z tytułu czynszu najmu.

Na poczet zadłużenia z tytułu odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu powód zaliczył kwotę 322,49 złotych z wpłaty dokonanej w dniu 18 lipca 2016 roku. Nadto pozwana wykazała, że dokonała jeszcze jednej wpłaty na rzecz powoda tytułem spłaty zadłużenia - w dniu 12 sierpnia 2016 roku kwoty 400 złotych. Strona powodowa nie wypowiedziała się w jaki sposób kwota ta została rozliczona, a zatem należało ją zaliczyć na poczet zadłużenia objętego żądaniem pozwu złożonego w niniejszej sprawie. Na poczet tego zadłużenia należało zatem zaliczyć wpłaty w łącznej kwocie 722,49 złotych (322,49 zł + 400 zł = 722,49 zł). Wpłaty te należało zaliczyć, zgodnie z przepisem art. 451 par. 1 k.c., na należności uboczne w postaci odsetek za opóźnienie w części co do kwoty 405,66 złotych, a następnie na poczet należności głównej – kwotę 316,83 złotych (722,49 zł – 405,66 = 316,83 zł). Dodatkowo uwzględnić należało wpłatę pozwanej z dnia 26 września 2016 r. w kwocie 100 zł (wpłata wskazana w wyliczeniu odsetek na k. 99 akt). Do zapłaty pozostała zatem kwota 7.654,54 złotych tytułem należności głównej (8 071,37 zł – 316,83 zł – 100 zł = 7 654,54 zł). Z uwagi jednak na fakt, iż strona powodowa, po dokonanej modyfikacji żądania pozwu, domagała się tytułem należności głównej kwoty 7.622,32 zł, taką też kwotę należało zasądzić na rzecz strony powodowej, by nie wyjść ponad żądanie pozwu.

Mając powyższe na uwadze Sąd w punkcie I wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 7 622,32 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 stycznia 2017 roku i w punkcie III wyroku oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Przepis art. 359 § 1 k.c. stanowi, że odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu. Podstawę do żądania zapłaty odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego stanowi przepis art. 481 § 1 k.c. , zgodnie z treścią którego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W świetle treści cytowanego przepisu art. 481 § 1 k.c. przesłanką powstania roszczenia o zapłatę odsetek za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego jest naruszenie przez dłużnika treści stosunku obligacyjnego przez uchybienie terminowi świadczenia. Jednocześnie wskazać należy, że dłużnik popada w opóźnienie, jeżeli nie spełnia świadczenia w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego dnia z 17 czerwca 2004 r., V CK 551/2003).

Pozwana zobowiązana była do zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu w terminie do 10 – go dnia każdego miesiąca. Roszczenie za ostatni miesiąc spornego okresu stało się zatem wymagalne w dniu 10 kwietnia 2016 roku. Stąd też żądanie zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia 17 stycznia 2017 roku należało uznać za uzasadnione.

Ustalenia faktyczne w sprawie oparte zostały o przedłożone przez strony dokumenty prywatne i urzędowe oraz dokumenty znajdujące się w aktach sprawy Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie o sygn. III C 1494/16, których treść jak i autentyczność nie była przez strony kwestionowana. Sąd dał nadto wiarę zeznaniom świadków L. J., M. Z., J. C. i T. S., a także zeznaniom pozwanej w charakterze strony, ponieważ żaden z zaoferowanych przez powódkę dowodów nie podważał ich wiarygodności.

Ustalenia faktyczne sprawy dotyczące punktacji lokalu oraz prawidłowości naliczenia odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu Sąd ustalił w oparciu o treść opinii i opinii uzupełniających złożonych przez biegłe sądowe: odpowiednio z zakresu budownictwa L. N. i z zakresu księgowości B. K.. Każda z biegłych sporządziła opinię zgodnie z treścią postanowienia dowodowego w tym przedmiocie, a opinie te nie zawierają braków ani sprzeczności. Istotne zaś okoliczności dotyczące ich przedmiotu, ustalone na podstawie załączonych do akt przez strony dokumentów, są przedstawione w sposób nie budzący wątpliwości - opinie są jasne i nie zawierają twierdzeń i wniosków, które nie znajdowałyby oparcia w materiale dowodowym sprawy, w wiedzy i doświadczeniu zawodowym biegłych oraz zasadach logiki. Zawarte zaś w ich treści wywody i wnioski pozwalają na prześledzenie toku rozumowania biegłych i ustalenie, że wyciągnięte wnioski są logicznie poprawne. Każda z biegłych ustosunkowała się do podniesionych przez stronę pozwaną zarzutów i strona ta nie wnosiła o dalsze uzupełnienie opinii. Stąd też Sąd uznał opinie za przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.

Powództwo zostało uwzględnione w zakresie kwoty stanowiącej 94% dochodzonego roszczenia, a zatem powód uległ co do nieznacznej części swego żądania. W tej sytuacji uzasadnione byłoby nałożenie na stronę pozwaną obowiązku zwrotu poniesionych przez powoda kosztów procesu w pełnej wysokości, zgodnie z przepisem art. 100 zdanie 2 k.p.c.

W ocenie Sądu zostały jednak spełnione przesłanki do odstąpienia od obciążania pozwanej kosztami procesu, zgodnie z przepisem art. 102 k.p.c. Przepis art. 102 k.p.c. stanowi, że w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Do kręgu „wypadków szczególnie uzasadnionych” w rozumieniu tego przepisu należą okoliczności zarówno związane z samym przebiegiem procesu, jak i leżące na zewnątrz. Do pierwszych zalicza się np. charakter żądania poddanego rozstrzygnięciu, jego znaczenia dla strony, subiektywne przekonanie strony o zasadności roszczeń, przedawnienie, do drugich - sytuację majątkową i życiową strony, z zastrzeżeniem, że nie jest wystarczające powołanie się jedynie na trudną sytuację majątkową, nawet jeśli była podstawą zwolnienia od kosztów sądowych i ustanowienia pełnomocnika z urzędu. Całokształt okoliczności, które mogłyby uzasadniać zastosowanie tego wyjątku, powinny być ocenione z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.

Jak wynika ze złożonego przez pozwaną oświadczenia o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania pozwana prowadzi samodzielnie gospodarstwo domowe. Utrzymuje się z emerytury w kwocie 1 530 złotych miesięcznie, nadto osiąga dochód w kwocie około 450 złotych miesięcznie z tytułu wykonywania na zlecenie sądów opinii. Nie posiada żadnego majątku. Ma orzeczony znaczny stopień niepełnosprawności. Zważywszy na wiek i stan zdrowia pozwanej nie ma ona możliwości podjęcia dodatkowego zatrudnienia, który pozwoliłby na uzyskanie dodatkowych dochodów. Zadłużenie w opłatach nie wynika z lekceważenia obowiązku w tym zakresie, lecz z sytuacji majątkowej pozwanej. Jej dochody okazały się zbyt niskie na pokrycie kosztów utrzymania lokalu. Na pozwanej ciąży obowiązek zapłaty zaległości z tytułu odszkodowania w zasądzonej pozwem kwocie, która zważywszy na wysokość osiąganych dochodów jest znaczna. Nadto toczy się przeciwko niej postępowanie o zapłatę zaległego czynszu najmu. W tej sytuacji obciążenie pozwanej obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz strony powodowej byłoby sprzeczne z zasadami słuszności.

Sąd przyznał pełnomocnikowi pozwanej ustanowionemu z urzędu wynagrodzenie za świadczenie pozwanej pomocy prawnej na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2019 roku, poz. 68). Zgodnie z przepisem par. 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia opłatę ustala się w wysokości określonej w rozdziałach 2-4, przy czym nie może ona przekraczać wartości przedmiotu sprawy (ust. 1). Ustalenie opłaty w wysokości wyższej niż określona w ust. 1, a nieprzekraczającej 150% opłat określonych w rozdziałach 2-4, następuje z uwzględnieniem: nakładu pracy radcy prawnego, w szczególności czasu poświęconego na przygotowanie się do prowadzenia sprawy, liczby stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjętych w sprawie, w tym czynności podjętych w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu; wartości przedmiotu sprawy; wkładu radcy prawnego w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie; stopnia zawiłości sprawy, w szczególności trybu i czasu prowadzenia sprawy, obszerności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego lub biegłych sądowych, dowodu z zeznań świadków, dowodu z dokumentów o znacznym stopniu skomplikowania i obszerności. Zgodnie z par. 4 ust. 3 opłatę, o której mowa w ust. 1 i 2, podwyższa się o kwotę podatku od towarów i usług wyliczoną według stawki podatku obowiązującej dla tego rodzaju czynności na podstawie przepisów o podatku od towarów i usług. Zgodnie z treścią par. 8 pkt 4 rozporządzenia opłata, przy wartości przedmiotu sprawy powyżej 5 000 złotych do 10 000 złotych wynosi 1 200 złotych. Sąd przyznał zatem radcy prawnemu D. R. wynagrodzenie w kwocie 1 476 złotych, w tym kwotę 276 złotych tytułem podatku od towarów i usług.

W powołaniu powyższej argumentacji orzeczono jak w sentencji.

SSR Małgorzata Janik-Białek