Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 26 października 2022 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni – I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt

Protokolant: Jolanta Migot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2022 roku

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko B. (...)

o eksmisję

1.  nakazuje, aby pozwana B. S. opuściła, opróżniła z wszystkich rzeczy i wydała powódce Gminie M. G. lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w budynku położonym w G. przy ul. (...);

2.  orzeka, że pozwanej B. (...) przysługuje prawo do najmu lokalu socjalnego od Gminy M. G.;

3.  nakazuje wstrzymanie wykonania pkt 1 wyroku do czasu złożenia pozwanej B. (...) umowy najmu lokalu socjalnego;

4.  zasądza od pozwanej B. (...) na rzecz powoda Gminy M. G. kwotę 220,00 złotych (dwieście dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie odstępując od obciążania pozwanej kosztami procesu.

Sygn. akt I C 326/22

UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 26 pa ździernika 2022 r.)

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko B. (...) o nakazanie, aby pozwana opuściła, opróżniła z wszystkich rzeczy i wydała powódce lokal mieszkalny numer (...) znajdujący się w budynku położonym w G. przy ulicy (...).

W uzasadnieniu powódka wskazała, iż w dniu 28 czerwca 2010 roku Sad wydał wyrok nakazujący eksmisję pozwanej i D. S., ale nie został on wykonany z tej przyczyny, iż wyrok zawierał błędne oznaczenia imienia pozwanej uniemożliwiający sprostowanie i realizację w drodze przymusu.

Umowa najmu z pozwaną została rozwiązana wskutek wypowiedzenia w związku z zaległościami czynszowymi z dniem 30 kwietnia 2022 roku.

(pozew – k. 3-4v.)

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa jako sprzecznego z zasadami współżycia społecznego, względnie o przyznanie pozwanej uprawnienia do lokalu socjalnego i odstąpienie od obciążania jej kosztami procesu.

W uzasadnieniu wskazała, iż jest osoba starszą (rocznik 1944), schorowaną, utrzymującą się jedynie ze świadczenia emerytalnego. Nie posiada żadnych oszczędności, nie jest właścicielem żadnej nieruchomości.

Cierpi na choroby przewlekłe. Ma duże problemy w poruszaniu się. Podejmuje działania celem uzyskania orzeczenia o niepełnosprawności.

(odpowied ź na pozew – k. 63-66)

Stan faktyczny:

Gmina M. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ul. (...). Lokal składa się z jednego pokoju, łazienki i innych pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 30,23 m2. Przedpokój jest wspólny.

(dow ód: wydruk z (...) k. 8-10, akt notarialny z dnia 21.06.2006r. – k. 11-12)

Dnia 30 czerwca 2000 roku pozwana B. S. zawarła z poprzednim właścicielem lokalu umowę najmu tego lokalu i od tej pory zajmuje ten lokal.

(dow ód: umowa najmu – k. 13-16, aneks do umowy – k. 18-22)

Dnia 20 grudnia 2021 roku pozwana wezwana została do zapłaty zaległości w opłatach za najem lokalu w łącznej kwocie 38.286,81 zł w terminie jednego miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy. Wezwanie skierowane na adres pozwanej nie zostało odebrane – powróciło po dokonaniu prawidłowej awizacji w dniu 29 grudnia 2021 roku.

(dow ód: wezwanie – k. 24-25 wraz z niepodjętą przesyłką – k. 26)

Dnia 10 marca 2022 roku powódka wypowiedziała umowę najmu lokalu z powodu posiadania zaległości czynszowych. Wypowiedzenie zostało odebrane przez pozwana w dniu 24 marca 2022 roku.

(dow ód: wypowiedzenie – k. 36 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 37)

Pozwana nieregularnie i w niepełnej wysokości opłacała czynsz. Wymiar opłaty wynosił około 230 zł w latach 2020– 2021, oraz 373 zł od roku 2022. W roku 2020 pozwana dokonała wpłaty kwoty 800 zł. Za cztery miesiące roku 2021 pozwana nie dokonała zapłaty. Za pierwsze cztery miesiące 2022 roku pozwana dokonała zapłaty kwoty 600 zł.

(dow ód: dane syntetyczne – k. 38-39)

B. S. korzystała z pomocy MOPS sporadycznie w roku 2020 – otrzymała dwa zasiłki w kwocie po 400 zł, którymi zaspokoiła należności czynszowe. W roku 2021 otrzymała dwa zasiłki w kwocie około 600 zł. W roku 2022 otrzymała zasiłek w wysokości 600 zł na opłacenie mieszkania, który w tym celu wykorzystała.

(dow ód: karta świadczeń – k. 57-58)

Pozwana ma 78 lat. Otrzymuje emeryturę (wraz z dodatkiem pielęgnacyjnym) w wysokości wynoszącej po potrąceniach komorniczych 1.491,49 zł. Syn pozwanej przebywa w Irlandii od 7 lat, gdzie założył rodzinę. Sporadycznie wspiera pozwaną kwotą nie wyższą niż 100 Euro. Pozwana posiada zadłużenie egzekwowane w drodze egzekucji w kwocie około 100 tysięcy złotych. Pozwana nie posiada nieruchomości. Pozwanej dolegają zaburzenia chodu z niedowładem kończyn dolnych. Po przebytej zakrzepicy zmaga się z nawracającymi owrzodzeniami skóry podudzia. Stan skóry nie rokuje pełnego wygojenia. Cierpi także na nadciśnienie tętnicze, niewydolność żylną. Pozwana doznaje zaburzeń równowagi. Przyjmuje refundowane leki na chorobę wieńcową. Wydatkuje kwotę 100 zł miesięcznie na leki na zakrzepicę. Wymaga pomocy osoby drugiej ze względu na niemożność samodzielnej egzystencji. Ubiega się o wydanie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności.

(dow ód: decyzji ZUS – k. 69-69v., informacja z ZUS – k. 75-75v., dokumentacja medyczna – k. 92-96, zeznania pozwanej – k. 98-99, płyta – k. 102)

S ąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony, przesłanych przez wezwane do tego instytucje oraz zeznań stron z ograniczeniem do powódki.

Oceniając zebrany materiał dowodowy Sąd nie znalazł podstaw, aby kwestionować autentyczność zgromadzonych w sprawie dokumentów. Zważyć bowiem należało, że żadna ze stron nie podniosła w toku niniejszego postępowania zarzutów co do autentyczności tych dokumentów, a nadto wymienione powyżej dokumenty zostały podpisane i nie noszą żadnych znamion podrobienia czy przerobienia.

W przypadku zeznań pozwanej Sąd uznał je za wiarygodne i zgodne z prawdą. Jako, że korelowały ze zgromadzonymi w sprawie dowodami, w szczególności dokumentacją medyczną oraz zaświadczeniami z ZUS razem z nimi budowały pełny obraz sytuacji majątkowej, rodzinnej i zdrowotnej pozwanej.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, np. może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

Uprawnienia właścicielskie powódki nie były kwestionowane, jak również fakt dysponowania lokalem przez pozwaną. Nadto pozwana nie kwestionowała, iż posiadała zadłużenie przekraczające trzy pełne okresy płatności i w związku z tym umowa została wypowiedziana po wcześniejszym wezwaniu do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

Należy zauważyć, że powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanej, ponieważ zajmowała sporny lokal na podstawie umowy najmu i była z tego tytułu zobowiązana do opłacania czynszu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Sąd zważył, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zostały spełnione. Przede wszystkim powódka pismem z dnia 10 marca 2022 roku wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 kwietnia 2022 roku, po uprzednim wezwaniu do zapłaty zadłużenia z zakreśleniem dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności. Ze wskazanym wyżej dniem upłynął termin wypowiedzenia, a co za tym idzie ustał stosunek najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy stronami.

Nadto jednoznacznie można stwierdzić, że pozwana posiadała zaległości w opłatach czynszowych, w wysokości przekraczającej trzy pełne okresy płatności.

Sąd zważył, iż nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną (por: orz. SN z 22.11.1994r. II CRN 127/94 LEX nr 82293; wyrok SN z 27.01.1999r. II CKN 151/98, OSNC 1999/7-8/134, wyrok SN z 22.03.2000r. I CKN 440/98, LEX nr 521753). Sąd Najwyższy trafnie stwierdził, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności (wyrok SN z dnia 25 maja 1973 roku III CRN 86/73, OSNC 1974/12/204).

Z tej przyczyny powództwo na podstawie art. 222 § 1 k.c. orzeczono jak w punkcie 1. sentencji wyroku.

Sąd zważył także, iż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 ww. ustawy Sąd zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia najmu socjalnego lokalu wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie z przepisem ust. 4 art. 14 ww. ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2021 r. poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (ust. 3).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że pozwana nie spełniała obligatoryjnych przesłanek uprawniających do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd miał bowiem na uwadze, że pozwana dopiero stara się o uzyskanie orzeczenia o stopni niepełnosprawności.

Nie mniej Sąd uznał, że pozwana spełnia fakultatywne przesłanki do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, albowiem jest osobą znajdującą się w wyjątkowo trudnej sytuacji materialnej, rodzinnej i zdrowotnej.

Jest samotną i schorowaną wdową w podeszłym wieku (78 lat). Z dokumentacji medycznej wynikało, że cierpi na szereg chorób i wymaga pomocy osób trzecich. Uzyskuje niską emeryturę i dzięki wsparciu socjalnego może zaspokoić swoje podstawowe potrzeby egzystencjonalne.

Nie jest w stanie w pełni regulować opłat czynszowo-eksploatacyjnych. Brak jest widoków na poprawę jej sytuacji materialnej. Zadłużenie komornicze wynosi około 100 tysięcy złotych i jego spłata w aktualnym tempie zajęłaby pozwanej ponad 40 lat. Przekłada się to bezpośrednio na wartość dochodów pozwanej, w tym okresu trwania potrącenia komorniczego. Pozwana ze względów zdrowotnych nie jest w stanie podjąć dodatkowego zatrudnienia.

Pozwana nie dysponuje innym lokalem, w którym mogłaby zamieszkać, zaś jej syn mieszka od kilku lat poza granicami kraju. Wsparcie materialne jakiego udziela matce jest sporadyczne, w niewysokich kwotach i nie można na nim opierać ustaleń co do możliwości finansowych pozwanej.

Dodatkowo Sąd miał na uwadze aktualną sytuację społeczno-gospodarczą. Wysokość świadczenia emerytalnego nie jest waloryzowana w tempie dostosowanym do tempa inflacji. Co więcej najęcie pokoju na terenie G. to koszt co najmniej 1.200 zł, przy czym na taką cenę w pierwszej kolejności mogą liczyć pracujące i młode osoby młode. W przypadku pozwanej wynajęcie jakiegokolwiek lokalu może być znacznie utrudnione, gdyż potencjalni najemcy są niechętni do wynajmowania lokalu osobom starszym, schorowanym czy posiadającym zadłużenie (fakt ten niejednokrotnie możliwy jest do zweryfikowania – np. giełdy długów, Krajowy Rejestr Zadłużonych). Najęcie lokalu zazwyczaj wymaga uiszczenia kaucji, której pozwana nie jest w stanie odłożyć. Gdyby posiadała środki na ten cel, zostałyby zajęte w toku egzekucji.

Z tej przyczyny na podstawie art. 14 ust. 1, 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym (...) w punkcie 2. wyroku orzeczono, że pozwanej przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 3. wyroku Sąd oparł na treści art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), zgodnie z którym orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 4. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. oraz 102 k.p.c., częściowo odstępując od obciążania pozwanej kosztami procesu.

Zważyć należało, iż nieskonkretyzowanie w art. 102 k.p.c. „wypadków szczególnie uzasadnionych” oznacza, że to sądowi rozstrzygającemu sprawę została pozostawiona ocena, czy całokształt okoliczności pozwala na uznanie, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, przemawiający za nieobciążaniem strony przegrywającej spór kosztami procesu w całości lub w części. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 2 października 2015 roku o sygn. I ACa 2058/14 (LEX nr 1820933) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że sposób skorzystania z przepisu art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu orzekającego i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór. Ustalenie, czy w danych okolicznościach zachodzą "wypadki szczególnie uzasadnione", ustawodawca pozostawia swobodnej ocenie sądu, która następuje niezależnie od przyznanego zwolnienia od kosztów sądowych. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w postanowieniu z dnia 22 lutego 2011r. II PZ 1/11 (LEX nr 852550) trudna sytuacja życiowa, majątkowa, zdrowotna, osobista, która uniemożliwia pokrycie przez stronę kosztów procesu należnych przeciwnikowi, należy do okoliczności uzasadniających odstąpienie od zasady wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. Dokonując tej oceny sąd orzekający winien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości, a podważenie oceny tego sądu wymaga wykazania, że jest ona wadliwa.

W ocenie Sądu sytuacja majątkowa, rodzinna i zdrowotna pozwanej, która stanowiła podstawę przyznania jej prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu uzasadnia częściowe odstąpienie od obciążania pozwanej kosztami procesu. Pozwaną obciążano kosztami procesu stosownie do wyrażonej w art. 98 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik procesu i zasądzono od niej na rzecz powódki kwotę 220,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Zdaniem Sądu jest to kwota graniczna dla możliwości finansowych powódki. Od zasądzonej kwoty tytułem kosztów procesu należały się odsetki ustawowe za opóźnienie wedle dyspozycji art. 98 § 11 k.p.c.