Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2020 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Anita Wolska

Protokolant: Aneta Siemaszko

po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2020 r. w Szczecinie

sprawy z powództwa M. B. (1)

przeciwko F. W.

o zapłatę

I.zasądza od pozwanego F. W. na rzecz powoda M. B. (1) kwotę 50.546,60 zł ( pięćdziesiąt tysięcy pięćset czterdzieści sześć złotych sześćdziesiąt groszy ) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 24 grudnia 2015r. do dnia 31 grudnia 2015r. , a od dnia 01 stycznia 2016r. do dnia zapłaty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

II.oddala powództwo w pozostałej części.

III.zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 7.082,67 zł ( siedem tysięcy osiemdziesiąt dwa złote sześćdziesiąt siedem groszy ) tytułem zwrotu kosztów procesu.

IV.nakazuje pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 1.924,79 zł ( jeden tysiąc dziewięćset dwadzieścia cztery złote siedemdziesiąt dziewięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

V. nakazuje ściągnąć od powoda z zasądzonego w pkt I roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie kwotę 131,62 zł ( sto trzydzieści jeden złotych sześćdziesiąt dwa grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sędzia Sądu Rejonowego Anita Wolska

Sygnatura akt I C 633/15

UZASADNIENIE

Powód M. B. (1) pozwem wniesionym w dniu 26 marca 2015 roku wniósł o zasądzenie od pozwanego F. W. kwoty 54.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, nadto kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż powód jest właścicielem niezabudowanej działki, położonej w gminie K., w obrębie P. o nr 14/12, sąsiadującej z działką M. M.. Natomiast M. M. zawarł z pozwanym F. W. umowę dzierżawy działki, sąsiadującej z działką powoda. F. W. korzystał z działki objętej treścią tej umowy oraz z działki powoda, który nie wyrażał w żadnej formie zgody na korzystanie z jego nieruchomości. Zaznaczono, iż pozwany chciał zawrzeć z powodem umowę dzierżawy przedmiotowej działki na kwotę 18.000 zł rocznie, jednak jej zawarcie nie doszło do skutku. Tym samym pozwany bezprawnie użytkował grunt należący do powoda. Jako podstawę prawną żądania powód wskazał art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. Powód oszacował wysokość wynagrodzenia za korzystanie z gruntu na kwotę 18.000 zł rocznie, kierując się ofertą pozwanego, który pierwotnie chciał działkę powoda wydzierżawić za taką kwotę. Powód wskazał, iż mimo wezwania pozwanego do zapłaty kwoty dochodzonej niniejszym pozwem z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej działki, wezwanie pozostało bez odpowiedzi.

W odpowiedzi na pozew wniesionej w dniu 24 lipca 2015 roku pozwany F. W. wniósł o oddalenie powództwa jako niezasadnego wskazując, iż pozew nie określa dokładnie żądania, tj. winien wskazywać nie tylko wartość świadczenia ale i okres za który powód domaga się zapłaty, nadto akcentując, iż podstawą przyjętej przez powoda wysokości wynagrodzenia miałby być domniemany zamiar pozwanego wydzierżawienia od powoda za tę roczną kwotę wskazanej nieruchomości. Pozwany podniósł, iż powód na tę okoliczność w myśl art. 6 k.c. nie naprowadził żadnego dowodu, przy czym wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinno się ustalać według stawek cen rynkowych. Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Pozwany nie zaprzeczył, że powodowi przysługuje tytuł własności do wskazanej w treści pozwu nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), położonej w obrębie (...) P. gm. K., powiat (...). Zaprzeczył natomiast, że wskazana działka była przez niego użytkowana bezumownie, a tym samym, że był jej posiadaczem w złej wierze. Wskazał, że między stronami doszło do zawarcia w formie ustnej - za pośrednictwem umocowanego przez pozwanego do tej sprawy M. W. (1) - umowy korzystania ze wskazanej nieruchomości. Pozwany z tego tytułu uiszczał na rzecz powoda gotówkowo stosowne opłaty okresowe w wysokości analogicznej do wysokości opłat ponoszonych na rzecz sąsiadującej z gruntem powoda - działki nr (...), będącej własnością M. M., z którym pozwany ma umowę pisemną na dzierżawę gruntu. Akcentując, iż strony „zwyczajem środowisk wiejskich” w imię dobrych stosunków sąsiedzkich nie widziały potrzeby formalizowania przedmiotowej umowy, sporządzając ją w formie pisemnej. Jednocześnie przyznając, iż bezspornym dowodem posiadania przez pozwanego przedmiotowej działki powoda jest pobieranie przez niego z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa stosownych dopłat unijnych, które są przyznawane jedynie osobom, które faktycznie gospodarują na danej nieruchomości. Nadto pozwany podniósł, iż pośrednim dowodem na istnienie ustnej umowy dzierżawy jest okoliczność, iż przez cały okres 36 miesięcy powód nie wystąpił z roszczeniem windykacyjnym wobec niego, a w maju 2015 roku wydzierżawił mu przedmiotową nieruchomość. Jednocześnie wskazał, iż w kontekście jego twierdzeń zła wiara po jego stronie mogła wystąpić jedynie od dnia otrzymania wezwania do zapłaty, datowanego na 8 grudnia 2014 roku, które powinno być interpretowane jako wypowiedzenie dotychczasowej ustnej umowy o korzystanie przez niego z przedmiotowego gruntu.

W piśmie z dnia 2 października 2015 roku powód wskazał, że dochodzone w niniejszej sprawie roszczenie z tytułu bezumownego korzystania obejmuje okres od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku. Nadto powód zaprzeczył wszystkim wyraźnie nieprzyznanym twierdzeniom pozwanego, a w szczególności łączącej strony ustnej umowie dzierżawy przedmiotowej działki, wskazując, iż o korzystaniu z niej przez pozwanego dowiedział się dopiero w roku 2014 w wyniku złożenia wniosku do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o przyznanie dopłat i decyzji o odmowie ich przyznania z uwagi na użytkowanie działki przez inną osobę. Zaprzeczył, iż otrzymywał od pozwanego jakiekolwiek środki pieniężne za jej użytkowanie. Podniósł także, iż pozwany zdawał sobie sprawę z faktu, iż korzysta z przedmiotowej nieruchomości bez tytułu prawnego, bowiem po jej zakupie składał mu propozycję jej wydzierżawienia, a nadto we wnioskach o dopłaty z (...) pozwany musiał precyzyjne wskazać działki, w związku z którymi zamierzał uzyskać płatności. Powód stanął na stanowisku, iż nie może więc być mowy o jakiejkolwiek pomyłce ze strony pozwanego w zakresie tego, że korzysta z działki, co do której nie ma tytułu prawnego.

Natomiast na rozprawie w dniu 24 listopada 2020 roku pełnomocnik powoda oświadczył, iż sam pozwany przyznał, że ze spornej nieruchomości korzystał od początku marca 2012 roku do grudnia 2014 roku i na okoliczność podstawy swego korzystania próbował jedynie za pomocą zeznań świadka w osobie jego ojca wykazać, iż podstawą tego korzystania była odpłatna umowa dzierżawy, której nie zawarto w formie pisemnej i tylko wedle przekonania pozwanego źródłem tej umowy były ustne ustalenia jego ojca z powodem. Nadto co do zapłaty czynszu pozwany przyznał, że osobiście go nigdy nie płacił, a jedynie ponownie w osobie świadka -ojca, czerpie przekonanie, że ten czynsz został zapłacony. W ocenie strony powodowej takie twierdzenia waloru dowodu nie noszą i pozwany nie udźwignął ciężaru dowodu ani w zakresie, że umowa dzierżawy została zawarta, ani, że czynsz został zapłacony. W takiej sytuacji oczywiste wydaje się roszczenie powoda o zapłatę odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania w wysokości ustalonej ostatecznie przez biegłego. Pozwany zaś korzystając z przedmiotowej nieruchomości na podstawie informacji przekazanej mu przez ojca pozostawał w złej wierze w zakresie tego korzystania, bo nie usprawiedliwia go nawet taka okoliczność, że jego ojciec wprowadził go w ewentualny błąd co do istnienia umowy i co do płacenia czynszu. Wskazał także, iż gdyby Sąd wbrew stanowisku powoda i wbrew zgromadzonemu materiałowi dowodowemu, który nie wykazuje zawarcia umowy dzierżawy ustalił, iż taka umowa ustna została w którymś momencie zawarta między powodem a pozwanym, wówczas jako ewentualną podstawę roszczenia wskazuje podstawę z tytułu zapłaty czynszu z takiej ustnej umowy dzierżawy, w stawce jak to ustalił biegły sądowy w opinii uzupełniającej. Akcentując, iż na okoliczność zapłaty czynszu nie można przyjąć zeznania ojca pozwanego, który zeznał, że w gotówce zapłacił powodowi, gdyż takie postępowanie w obrocie zaprzeczałoby zasadzie pewności obrotu. Natomiast pełnomocnik pozwanego podnosi, iż powód za okres użytkowania przedmiotowej nieruchomości, objęty pozwem nie naprowadził żadnego dowodu na datę początkową i końcową. Takim dowodem nie może być pismo z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o dopłatach bezpośrednich, które otrzymał pozwany za wskazany okres. Dopłaty bezpośrednie są przyznawane w innym reżimie prawnym niż roszczenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Dopłaty, które zostały przyznane za okres 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku są przyznawane osobie, która posiada daną rzecz i jednocześnie ją użytkuje. Musi wykazać to na dzień 31 maja danego roku, o który się ubiega. Jeśli agencja ustali, że na ten dzień ktoś jest posiadaczem i użytkuje grunt to wtedy przyznaje dotacje za cały dany rok. Pozwany wspomniał, że od wiosny 2012 roku użytkuje sporny grunt, a nie od stycznia 2012 roku. Powód na k. 217 – 219 stwierdził, że nie wyrażał ustnej ani pisemnej zgody na użytkowanie przedmiotowej działki, co pozostaje w sprzeczności z jego zeznaniami, gdy był przesłuchiwany w charakterze świadka w dniu 16 sierpnia 2011 roku, wtedy wyraźnie nie zakreślał w swoich zeznaniach granic czasowych, ani nie wskazywał na żadną formę dzierżawy. W aktach sprawy nie ma dowodu, że to oświadczenie powoda zostało cofnięte. Wezwanie do zapłaty może być dowodem na to, że zmienił formułę z nieodpłatnej na odpłatną. Ponieważ wypowiedź powoda była ogólnikowa, nie mamy dowodu na treść i na formę prawną z której miał skorzystać. Te elementy powinny być udowodnione przez powoda i w tym zakresie powód nie podołał ciężarowi dowodu. Jako okoliczności wspierające, że powód akceptował użytkowanie gruntu jest ta okoliczność, że wcześniej „nie buntował się” przeciwko użytkowaniu tego gruntu przez siostrę pozwanego – A. W., a następnie przez kilka lat nie podejmował żadnych działań w tym zakresie przeciwko pozwanemu Jednocześnie wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu na rzecz pozwanego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. B. (1) jest właścicielem niezabudowanej działki gruntu numer (...) o obszarze 18,2208 ha, położonej w obrębie (...) P., gmina K., powiat (...), województwo (...). Nieruchomość ma założoną księgę wieczystą o nr (...) w Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie XI Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P.. Powód nabył przedmiotowa działkę od Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w S. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 maja 2008 roku rep. A Nr 4344/2008. Z przedmiotową działką powoda sąsiaduje niezabudowana nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr (...), będącą własnością M. M., który zawarł w 2012 roku, z pozwanym umowę dzierżawy gruntu rolnego o pow. ok. 18 ha. Z tytułu umowy strony ustaliły roczny czynsz na kwotę za 18.000 zł. W momencie zakupu obie nieruchomości gruntowe nie były oddzielone od siebie ogrodzeniem. Przed pozwanym działka M. M. użytkowana była przez jego siostrę A. W. od 2009 roku. Następnie umowa została zmieniona na rzecz F. W.. M. W. (1) kontaktował się w imieniu A. W. i F. W. z M. B. (2) w sprawie wydzierżawienia należącej do niego działki gruntu. W 2009 roku do wiosny 2012 roku powód wyraził zgodę na korzystanie z nieruchomości rolnej, której jest właścicielem jego siostrze – A. W.. F. W. faktycznie od marca 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku użytkował działkę należącą do M. M. t.j. nr 14/13 oraz do M. B. (1) t.j. nr 14/12 nie mając zawartej z nim umowy dzierżawy. Nie dokonał z tego tytułu żadnych wpłat na jego rzecz.

W 2008 roku powód prowadził rozmowy z obywatelem Niemiec J. H. dotyczące wydzierżawienia jego działki. Jesienią 2008 roku okazało się, iż strony nie porozumiały się co do wysokości czynszu dzierżawy. Były rozmowy dotyczące zawarcia ugody między stronami albowiem niedoszły dzierżawca obsiał pole pszenicą, ale strony nie dokonały wzajemnych rozliczeń. W tej sprawie toczyło się postępowanie wyjaśniające ( sygn.. akt PR 2 Ds. 171/12). W toku którego został przesłuchany w charakterze świadka M. B. (1) w dniu 16 sierpnia 2011r. oraz obywatel Niemiec J. H..

Dowód:

- umowa sprzedaży z 30.05.2008r. Rep. A Nr 4344/2008 k. 9-13,

- wyrys z mapy ewidencyjnej k. 14-16,

- zeznania świadka M. M. k. 93,

- zeznania świadka A. W. k. 94-95,

- zeznania świadka M. W. (1) k. 112-115,

- zeznania powoda M. B. (1) k. 216-219,

- zeznania pozwanego F. W. k. 219-222,

-zeznania z 16.08.2011r.k.236-237,

-uwierzytelnione tłumaczenie zeznań k.238-247.

W dniu 15 maja 2015 roku M. B. (1) zawarł z F. W. pisemną umowę dzierżawy gruntów rolnych, w której powód wyraził zgodę na użytkowanie rolnicze działki o nr (...) o pow. łącznej 18,2208 ha położonych w miejscowości P., gm. K.. W § 3 ust. 1 strony postanowiły, iż za 1 ha dzierżawca otrzyma wynagrodzenie w wysokości 1.000 zł (łącznie 18.000 zł płatne w dwóch ratach, każda po 9.000 zł, pierwsza płatna w dniu 15.05.2015 r. druga płatna do dnia 31.03.2016 r. w zamian za prawo wyłączności do zbioru pożytków rolnych przez pozwanego.

Dowód: Bezsporne.

W dniu 6 czerwca 2013 roku M. B. (1) złożył wniosek do Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa o przyznanie płatności za 2013 rok dla działki (...) o obszarze 18,2208 ha położonej w obrębie (...) P., gm. K., pow. (...), woj. (...). Decyzją nr (...) z dnia 10 stycznia 2014 roku odmówiono przyznania płatności oraz nałożono na powoda sankcję w wysokości 14.962,01 zł bowiem w wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego stwierdzono, iż powierzchnia deklarowana przez wszystkich rolników ubiegających się o jednolitą płatność obszarową na działce ewidencyjnej o identyfikatorze (...)_2. (...).14/12 jest większa od maksymalnego kwalifikowanego obszaru (P.) występującego na tej działce ewidencyjnej zgodnie z systemem identyfikacji działek rolnych. Powód odwołał się od decyzji pismem z dnia 30 stycznia 2014 roku. W dniu 23 kwietnia 2014 roku została wydana decyzja nr (...) o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu wskazano m.in, iż wnioskodawca nie użytkuje działki zadeklarowanej we wniosku, a nadto deklaracje na ta sama działkę złożyła inna osoba.

W piśmie z dnia 30 stycznia 2017 roku Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wskazała, iż płatności do gruntów rolnych położonych m.in. na działce ewidencyjnej nr (...) obręb (...) P., gm. K., powiat (...), woj. (...) w okresie od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku przyznane zostały A. W. oraz F. W. zgodnie z deklaracją we wnioskach o przyznanie płatności składanych w Biurze Powiatowym. Ponadto Agencja poinformowała, że w teczkach aktowych spraw A. W. (za rok 2011) oraz F. W. (za lata 2012-2014) nie stwierdzono umowy dzierżawy lub tytułu do dysponowania gruntami położonymi na działce ewidencyjnej nr (...) obręb 001 P., gm. K., powiat (...), woj. (...).

W piśmie z dnia 8 grudnia 2014 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 54.000 zł w terminie 7 dni od dnia otrzymania przedmiotowego wezwania pod rygorem wystąpienia na drogę sądową, wynikającej z bezumownego korzystania z działki nr (...) , położonej w obrębie (...) P., gmina K. tytułem bezumownego korzystania z tego gruntu obejmującego okres ostatnich trzech lat. Jako podstawę prawna wskazał art. 225 k.c. w zw. z art.224 § 2 k.c.

Dowód:

- wniosek o przyznanie płatności za 2013 rok k. 36-39,

- potwierdzenie przyjęcia dokumentów k. 40,

- decyzja nr (...) z dnia 10.01. 2014 r. k. 41- 42v,

- odwołanie z dnia 30.01.2014 r. k. 43,

- decyzja nr (...) z dnia 23.04.2014 r. k. 44-47,

- wniosek o wpis do ewidencji producentów k.48-48v,

- pismo (...) z dnia 30 .01.2017 r. k. 120,

- wniosek A. W. o przyznanie płatności za 2011 rok k. 101-154v,

- wniosek F. W. o przyznanie płatności za 2012, 2013 i 2014 rok k. 155-195v, k.206-211,

- wezwanie do zapłaty z 8.12.2014r. k.17.

Wartość rynkowa czynszu najmu z tytułu korzystania z nieruchomości położonej w P., stanowiącej działkę nr (...) , gmina K., za okres od 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku wynosi 53.520 zł Określona wartość rynkowa uzasadnia cechy przedmiotu wyceny tj. korzystna lokalizacja ogólna i szczegółowa, przeznaczenie w polityce przestrzennej gminy, powierzchnia przedmiotowej działki, kształt działki, droga dojazdowa itp. Określona wartość ma uzasadnienie w populacji nieruchomości sprzedanych na lokalnym rynku.

Dowód:

- pisemna opinia biegłego sądowego K. B. z grudnia 2017 r. k. 257-307,

- pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. z marca 2018 r. k. 328-337,

- pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. z czerwca 2018 r. k. 363-369,

- pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. ze stycznia 2019 r. k. 406-412,

- ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. z 5.11.2019r. k.469-471,

- pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. z grudnia 2019 r. k. 475-476,

- pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego K. B. z czerwca 2020 r. k. 490-496.

Sąd zważył, co następuje:

Na gruncie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz w kontekście stanowisk prezentowanych przez strony powództwo będące przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu zasługiwało na uwzględnienie w przeważającej części. Z okresu objętego pozwem t.j. od dnia 1 stycznia 2012 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku Sąd uznał je za uzasadnione za okres od 1 marca 2012 roku do dnia 31 grudnia 2014 roku.

Za podstawę prawną roszczenia powód wskazał przepis art. art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. Zgodnie z art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Ponadto, zgodnie z treścią art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Należy wskazać, iż o dobrej lub złej wierze decydują konkretne okoliczności sprawy i na ich podstawie należy badać stan świadomości konkretnego posiadacza, w tym również wypełnienie obowiązku dołożenia należytej staranności. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza przede wszystkim ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w wykonywanym zakresie; złą wiarę wiąże się bowiem z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione - powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Na gruncie niniejszej sprawy bezsporna była okoliczność posiadania przez pozwanego wiedzy w zakresie prawa własności gruntu przez niego użytkowanego, które przysługiwało M. B. (1). Kwestią sporną było zawarcie ustnej umowy dzierżawy pomiędzy powodem a pozwanym w okresie od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2014 roku oraz uiszczanie na rzecz powoda czynszu z tego tytułu.Taką okoliczność podniósł pozwany, natomiast powód podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w pozwie , iż miało miejsce bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości, z tą modyfikacją strony powodowej ( na rozprawie w dniu 24 listopada 2020 roku) , iż w przypadku przyjęcia przez Sąd istnienia ustnej umowy dzierżawy wówczas jako ewentualną podstawę roszczenia wskazuje podstawę z tytułu zapłaty czynszu z takiej ustnej umowy dzierżawy, w stawce jak to ustalił biegły sądowy w opinii uzupełniającej.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie przedłożonych do akt sprawy dokumentów, które nie budzą wątpliwości co do ich autentyczności i wiarygodności z wyjątkiem adnotacji w kalendarzu ( k.199-200, k.202, k.204) a nadto na podstawie osobowego materiału dowodowego w postaci przesłuchania stron, zeznań świadków; M. M., A. W. oraz M. W. (2), a także opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości w osobie K. B. (2). Zaznaczyć należy, iż świadek A. W. nie dysponowała wiedzą w zakresie dokonywania opłat za użytkowanie nieruchomości należącej do powoda, w związku z czym mimo iż zeznania świadka były wiarygodne w tym zakresie Sąd przyznał im niską wartość dowodową. Na uwagę zasługuje również, iż sam pozwany w trakcie przesłuchania w charakterze strony nie był w stanie określić dokładnych kwot i formy płatności czynszu za korzystanie z nieruchomości powoda, w tym zakresie treść jego zeznań odnosiła się pobieżnie do meritum sprawy, bowiem wskazywał iż płatnościami zajmował się ojciec – M. W. (1), natomiast pozwany nigdy nie był świadkiem wręczania pieniędzy powodowi, jedynie podwoził ojca do firmy powoda przy ul. (...) w S., następnie zostawał w pojeździe. W tym miejscu zaznaczyć należy, iż najobszerniejsze zeznania złożył świadek M. W. (1), które poza ich określoną treścią nie znalazły poparcia w innych dowodach. Tym samym i w związku z relacją łącząca go z pozwanym , który jest jego synem nie mogły zostać uznane za wiarygodne. Takimi dowodami nie mogły być adnotacje dokonywane w kalendarzu czy potwierdzenia wypłaty określonych kwot z konta bankowego. W tym miejscu odnieść należy się do przywoływanych zeznań powoda w sprawie PR 2 Ds. 171/12. Zostały one złożone w dniu 16 sierpnia 2011r. czyli przed okresem objętym pozwem, a wynika z nich, iż „od czasu zakupu przedmiotowej działki nie interesował się nią , nie użytkował jej , ani nie dzierżawił. Nie chciał tej działki formalnie wynajmować i powiedział Panu W., że może tą działkę użytkować, bo on nic na działce robić nie chce”. Z Panem W. nie wiązała mnie żadna umowa, za wyjątkiem mojego ustnego zezwolenia na korzystanie z działki, ja nie pobierałem od niego żadnych opłat z tego tytułu”. W ocenie Sądu są one ogólnikowe i potwierdzają jedynie stan rzeczy istniejący do chwili ich składania. Nie sposób przyjąć, iż takie ustalenia obowiązywały również i w okresie objętym pozwem. Skoro powód w czerwcu 2013r. złożył wniosek do (...) o dopłaty unijne na tą działkę i wówczas uzyskał informację o takim wniosku złożonym przez inną osobę. Zdaniem Sądu pozwany podejmując określone działania związane z uzyskaniem dopłat unijnych powinien zadbać w pierwszej kolejności o potwierdzenie „ustnej umowy dzierżawy” chociażby kierując stosowne pismo do powoda zawierające informacje o zamiarze podjęcia takich działań, nadto zadbać o potwierdzenie dokonywanych wpłat z tytułu ustnej umowy dzierżawy. Dla Sądu prowadzenie przez pozwanego działalności rolnej i „funkcjonowanie” na zasadach przytoczonych w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew nie jest zrozumiałe i zgodne z zasadami logiki. Okoliczności przytaczane przez powoda, a dotyczące tego, iż na etapie postępowania przez (...) uzyskał wiedzę o faktycznym użytkowaniu przedmiotowego gruntu przez pozwanego są wiarygodniejsze i zrozumiałe zwłaszcza w kontekście uprzedniego korzystania z tego gruntu przez siostrę A. W. do początku 2012 roku. Dobrą wiarę posiadacza wyłącza przede wszystkim ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w wykonywanym zakresie; złą wiarę wiąże się bowiem z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione - powinny wzbudzić w nim uzasadnione podejrzenie, że nie przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Zdaniem Sądu w ustalonych okolicznościach sprawy pozwanemu należy przypisać zła wiarę albowiem powinien on zadbać przy obejmowaniu przedmiotowej nieruchomości o formalności dotyczące tytułu prawnego do jej posiadania, uzyskanego od właściciela gruntu. Nie koniecznie w formie pisemnej umowy dzierżawy, ale ewentualnie potwierdzenia ustnych ustaleń stron w tym zakresie m.in. co do czasu posiadania oraz należności i terminów zapłaty z tego tytułu, inwestując czas i znaczne środki finansowe, a przy tym uzyskując środki z tytułu dopłat unijnych. W tym stanie rzeczy to powód wykazał, iż pozwany faktycznie posiadał i użytkował przedmiotową nieruchomość, jednakże tylko w okresie marca 2012 roku do grudnia 2014 roku ( bo tą okoliczność przyznał sam pozwany) a brak było dowodu w objęcie jej w posiadanie już w styczniu 2012 roku. Nadto, iż pozwany posiadał i użytkował ją bezumownie oraz będąc w złej wierze, a strona pozwana nie zdołała udowodnić, iż z powodem łączyła ją ustna umowa dzierżawy oraz tej okoliczności, iż między stronami dochodziło faktycznie do rozliczeń gotówkowych z tego tytułu. Skoro pozwany wywodził skutki prawne z tych okoliczności zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodowego ( art. 6 k.c.) powinien je udowodnić.

Kolejną sporną kwestią wymagającą przez Sąd ustalenia była wysokość odszkodowania objętego żądaniem pozwu. Zgodnie z art. 278 §1 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron, co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii. Zatem dowód tego rodzaju winien być przeprowadzony przez osobę wskazaną przez sąd w toku postępowania. Ustalenie w niniejszej sprawie wartości czynszu wymagało wiadomości specjalnych wobec czego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu (...), który wskazał, iż wartość rynkowa czynszu najmu z tytułu korzystania z nieruchomości położonej w P., gm. K. została oszacowana według stanu i cen na dzień od 1 stycznia 2012 r. do 31 grudnia 2014 r. i wynosi 53.520 zł za trzy lata tj. 17.840 zł za rok. Wartość została określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, w oparciu o uaktualnione ceny transakcyjne uzyskane w badanym okresie. Biegły wskazał, że określona wartość przedmiotu wyceny może stanowić podstawę rozliczeń pomiędzy stronami, ponieważ jest to wartość obiektywna dla tego typu nieruchomości i odpowiada poziomowi cen transakcyjnych aktualnie występujących na rynku lokalnym. Określona wartość rynkowa uzasadnia cechy przedmiotu wyceny tj. korzystna lokalizacja ogólna i szczegółowa, przeznaczenie w polityce przestrzennej gminy, powierzchnia przedmiotowej działki, kształt działki, droga dojazdowa itp. Określona wartość w niniejszej opinii ma swoje uzasadnieniem w populacji nieruchomości sprzedanych na lokalnym rynku. Usytuowanie wartości rynkowej na poziomie 979,10 zł/ha/rok potwierdza słuszność otrzymanego wyniku. Opinia była kwestionowana przez stronę pozwaną. W pierwszej opinii uzupełniającej biegły sądowy ustosunkował się do podniesionego przez pozwanego zarzutu niedostatecznego uzasadnienia wyboru metody wyceny, przy czym pozwany podniósł, iż wskazanie faktu, że występuje „odpowiednia liczba dostępnych transakcji porównawczych” może jedyne umożliwiać zastosowanie wskazanego podejścia, ale nie determinuje jego użycia. Biegły wskazał, iż w swojej opinii zacytował najważniejsze przepisy prawa dotyczące wyceny nieruchomości w tym, kto dokonuje wyboru podejścia i metody wyceny oraz jakim podobieństwem powinny cechować się nieruchomości „podobne”. Biegły dokonał wyboru nieruchomości podobnych oraz uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny. Przytoczył definicję nieruchomości podobnej na gruncie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami). Następnie biegły przyjął dla porównania nieruchomości niezabudowane spełniające warunki podobieństwa z uwagi na położenie, stan prawny (przyjęto do porównania tylko nieruchomości będące prawem własności), przeznaczenie, sposób korzystania, powierzchnie, udział 100%. Biegły przedstawił w analizie 25 wolnorynkowych transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Nadto podniósł, iż metoda porównawcza zgodnie za ustawodawcą przewiduje zastosowanie metody porównawczej stosując do porównania tylko 3 transakcje, zatem przywołanie i zastosowanie przez biegłego 25 transakcji „dzierżawy” wskazuje na dużą ilość transakcji mogących posłużyć do porównania. W kolejnych zarzutach strona pozwana podniosła, iż „nieruchomość podobna” zgodnie z definicją ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonuje jako pojęcie wyłącznie w aspekcie podobieństwa do nieruchomości szacowanej. Zagadnienie podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do porównań należy do odstawowych zagadnień procesu wyceny. Tymczasem w ocenie pozwanego biegły w treści swojej opinii, jako nieruchomości podobne wskazał nieruchomości o wielkości znacznie od siebie odbiegającej. Biegły ustosunkowując się do zarzutu w opinii uzupełniającej z czerwca 2018 r. wskazał, iż zarówno w przepisach prawa, procedurze wyceny jak również w matematyce nie ma sztywno ustalonych matematycznych granic podobieństwa odnoszących się do powierzchni, rozrzutów cen transakcyjnych, czy innych cech nieruchomości. Nadto, że cena nie jest zależna tylko od powierzchni ale od innych rynkowych cech zatem nie można dowolnie dokonywać oceny na podstawie jej powierzchni i ceny jeżeli jest więcej cech różniących niż tylko ta cecha. Ustawodawca w literalnie wymienionym wachlarzu cech rynkowych w ww. definicji „nieruchomości podobnych” nie wskazał, iż znaczącą cechą jest cecha „powierzchnia”. Niemniej biegły dostrzegł, że cecha ta ma znaczenie rynkowe i uczestnicy tę cechę uwzględniają przy określaniu ceny sprzedaży, dlatego biegły również uwzględnił tę cechę wg zasady rynkowej: im większa powierzchnia nieruchomości tym jest tańszy 1 m2 tej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu niedokonania analizy rynku przed porównaniem biegły wskazał, iż zarzut jawi się jako chybiony bowiem w pkt 6 opinii biegły została zawarta analiza i charakterystyka rynku uzupełniona transakcjami ujętymi w tabeli 1 i 2 opinii. W dalszych opiniach uzupełniających biegły wskazał, iż cecha rynkowa „powierzchnia” nie jest cechą dominującą dla nieruchomości rolnych jak wskazuje skarżący. Otóż w przypadku działek rolnych najważniejszą cechą rynkową determinującą cenę i zarazem wartość jest cecha „Jakość bonitacyjna gruntu, kultura upraw, układ przestrzenny użytków gruntowych, nasłonecznienie” o wadze cechy 55% natomiast waga przypisana lokalizacji wynosi 5%. Biegły podkreślił, w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (tak: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r. II OSK (...), LexPolonica nr 1994860). Wobec czego warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu (nieruchomości) jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Biegły podniósł, iż z żadnego obowiązującego przepisu prawa nie wynika konieczność powoływania się na artykuły tylko konieczność dokonania analizy i wykonania wyceny. To jest opinia autorska biegłego wykonana w dobrej wierze zgodnie z obowiązującymi przepisani prawa. Zatem przyjęcie autorskiego opisu i analiz jest jak najbardziej prawidłowe i nawet konieczne. Materiałem będącym podstawą do analiz są: transakcje przyjęte do porównania, wiedza i doświadczenie biegłego, literatura fachowa przywołana w opinii: „Literatura fachowa np. (...) C.H. (...), (...).” Analiza rynku nieruchomości została przedstawiona w opinii w punkcie „6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU”. Podsumowując biegły wskazał, iż opinia została wykonana zgodnie z przepisami prawa, metodologia wyceny została szczegółowo przedstawiona, została wykonana analiza rynku w oparciu o rzeczywiste transakcje, matematycznie i logicznie wycena została przeprowadzona prawidłowo. W ocenie Sądu opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości była przydatna dla poczynienia kluczowych ustaleń w sprawie. Ponadto została sporządzona w sposób precyzyjny i logiczny w uwzględnieniem zgromadzonego materiału dowodowego, wobec czego Sąd na jej podstawie dokonał ustalenia wartości odszkodowania należnego powodowi z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanego z przedmiotowej nieruchomości rolnej.

Przyjmując zgodnie z powyższymi rozważaniami, iż pozwany nie dokonał płatności w okresie od marca 2012 roku do grudnia 2014r., zasadnym było przyjęcie za opinią biegłego iż odszkodowanie odpowiadać rocznemu czynszowi należny z tytułu umowy dzierżawy niezabudowanej działki gruntu numer (...) o obszarze 18,2208 ha położonej w obrębie (...) P., gmina K., powiat (...), woj. (...), który wynosił 17.840 zł z pomniejszeniem jego wysokości o 2 miesiące roku 2012 ( styczeń i luty) tym samym za okres 10 miesięcy 2012 roku wynosiłby on 14.866,60 zł a za kolejne 2 lata – 35.680 zł. Tym samym jego pełna wysokość stanowiłaby łącznie kwotę 50.546,60 zł, o czym orzeczono w pkt I wyroku.

O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., stosownie do którego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Orzekając w powyższym zakresie Sąd miał na względzie tą okoliczność, iż żądanie zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie jest świadczeniem bezterminowym i tym samym z uwagi na regulację z art. 455 k.c. świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. W niniejszej sprawie powód dołączyć wezwanie do zapłaty z dnia 8 grudnia 2014r. ale bez dowodu jego doręczenia pozwanemu w określonej dacie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2010 r.(I PK 131/09) „Doręczenie odpisu pozwu stanowi wezwanie przez wierzyciela w rozumieniu art. 476 k.c. Czas opóźnienia, za który należą się odsetki rozpoczyna bieg od tej daty, gdy chodzi o roszczenia objęte pozwem. Jeżeli powód rozszerzał lub zmieniał żądanie (przed zamknięciem rozprawy w sądzie pierwszej instancji lub w postępowaniu apelacyjnym wówczas gdy jest to dopuszczalne - art. 383 k.p.c.) czas opóźnienia liczy się odpowiednio od wezwania dłużnika (pozwanego) do spełnienia zmodyfikowanego żądania”. LEX nr 583741. Tym samym skoro pozwanemu został doręczony odpis pozwu w dniu 10 lipca 2015r. , ale faktyczne sprecyzowanie podstawy faktycznej pozwu dopiero pismem z dnia 2 października 2015r. ( doręczonym pozwanemu w dniu 23 grudnia 2015r.) to bieg odsetek ustawowych rozpoczął się z dniem 24 grudnia 2015 roku. Stąd orzeczono jak w pkt I wyroku w tym zakresie. Natomiast oddalono powództwo w części należności głównej przekraczającej kwotę 50.546,60 zł oraz co do odsetek ustawowych żądanych od dnia wniesienia pozwu t.j. 26 marca 2015r.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt III wyroku na podstawie art. 100 zd.1 k.p.c. , który stanowi, iż w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Powód wygrał spór w 93,6 % ( z dochodzonej kwoty 54.000 zł, Sąd zasądził kwotę 50.546,60 zł ). Na koszty powoda składała się łączna kwota 7.817 zł ( 2.700 zł z tytułu opłaty sądowej, 17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 1.500 zł tytułem zaliczki oraz kwota 3.600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu t.j. Dz.U. z 2013r. poz.461). Natomiast na koszty pozwanego łączna kwota 3.657 zł (17 zł z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, kwota 40 zł tytułem opłaty od zażalenia oraz kwota 3.600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu t.j. Dz.U. z 2013r. poz.490). Tym samym pozwany powinien zapłacić na rzecz powoda kwotę 7.082,67 zł ( 93,6 % z kwoty 7.817 zł t.j. 7.316,71 zł - 6,4 % z kwoty 3.657 zł t.j. 234,04 zł ). Stąd orzeczenie jak w pkt III wyroku. Rozstrzygniecie w pkt IV i V wyroku znajduje uzasadnienie w treści art. 113 ust.1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych albowiem z sum budżetowych w związku ze sporządzonymi opiniami biegłego została wydatkowana kwota 2.056,41 zł. Stąd strony proporcjonalnie do procentu w jakim wygrały spór zostały obciążone tymi koszami t.j. pozwany w kwocie 1.924,79 zł ,a powód w kwocie 131,62 zł.

Sędzia Sądu Rejonowego Anita Wolska

Sygn. akt I C 633/15

Zarządzenia:

Dnia 08 stycznia 2021r.

1.  (...),

2.  (...)

3.  (...)

Sędzia Sądu Rejonowego Anita Wolska