Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2022 r. w Białymstoku

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. w K.

przeciwko Bankowi (...)w M.

o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie

z dnia 26 października 2021 r. sygn. akt I C 742/20

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie I w ten sposób, że oddala powództwo;

b)  w punkcie II w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego 6.040 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu instancji odwoławczej.

(...)

Sygn. akt I ACa 1337/21

UZASADNIENIE

Powód (...) sp. z o.o. w K., w pozwie skierowanym przeciwko pozwanemu Bankowi (...)w M., wniósł o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego w postaci postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 18 kwietnia 2019 r., sygn. akt I Co 5/15, (wydanego w postępowaniu egzekucyjnym z wniosku m.in. Banku (...) w M. z udziałem dłużników: W. S. i H. S.) o przysądzeniu na rzecz Banku (...) w M. własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działek nr (...), położonych w K.. Podnosił, że jako poddzierżawca posiada tytuł prawny do korzystania z tej nieruchomości, dlatego ww. tytuł wykonawczy, jakim pozwany dysponuje wobec H. S., nie powinien stanowić podstawy do prowadzenia egzekucji wobec niego. Jako podstawę prawną wskazał art. 791 § 3 w zw. z art. 840 § 1 ust. 2 k.p.c., art. 708 i art. 698 k.c.

Odpowiadając na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc min., że własność spornej nieruchomości nabył 15 czerwca 2019 r. na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z 18 kwietnia 2019 r. o przysądzeniu własności, a jedynym (dalszym) trybem w postępowaniu egzekucyjnym jest wprowadzenie nowego właściciela w posiadanie; nie łączy go z powodem żaden stosunek prawny i nie zna podstawy prawnej władania nad nieruchomością przez powoda; umowa, na którą powołuje się powód, reguluje wyłącznie prawa i obowiązki między spółką z o.o. (...) w Ł. a powodem; powód nie posiada legitymacji czynnej w tym procesie.

Sąd Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 26 października 2021r. pozbawił wykonalności w całości w stosunku do powoda tytuł wykonawczy w postaci prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Piszu z 18 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I Co 5/15) o przysądzeniu własności nieruchomości, zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8.767 zł tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się tego orzeczenia o kosztach do dnia zapłaty.

Z ustaleń tego Sądu wynika, że przed Sądem Rejonowym w (...) toczyło się postępowanie egzekucyjne, prowadzone przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) (sygn. akt Km 694/11, sygn. akt sądowych I Co 5/15) m.in. z wniosku Banku (...)w M. przeciwko dłużnikom: W. S. i H. S., którego przedmiotem była m.in. nieruchomość stanowiąca własność dłużniczki, położona w K., zawierająca złoża żwiru i piasku, składająca się z działek nr (...). Zgodnie z prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w (...)z 25.09.2015 r. (sygn. akt I Co 114/15) zarząd tą nieruchomością odjęto dłużnikowi – właścicielce oraz ustanowiono zarządcą tej nieruchomości Bank (...) w M..

Postanowieniem z 06.06.2017 r. (sygn. akt I Co 5/15) Sąd Rejonowy w(...) udzielił przybicia tej nieruchomości na rzecz Banku (...) w M. za wskazaną cenę, która została zapłacona 31.10.2017 r.

W dniu 29.11.2017 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza K. W. w K. - pomiędzy Bankiem (...)w M. a (...) sp. z o.o. w Ł. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości o łącznej powierzchni 18,51 ha, utworzonej z działek nr (...) opisanych jako grunty orne, położonych w K., stanowiącej własność H. S., w której Bank ten oświadczył m.in., że: „ma zostać wydane” przez Sąd na jego rzecz postanowienie o przysądzeniu własności, które przeniesie na niego własność nieruchomości; nieruchomość „została nabyta” przez Bank w trybie postępowania egzekucyjnego po drugiej bezskutecznej licytacji; nieruchomość znajduje się częściowo na terenach rolnych, przeznaczonych do eksploatacji surowców mineralnych i znajduje się na niej złoże kruszywa mineralnego – żwirownia (...).

Bank zobowiązał się sprzedać spółce (...) tę nieruchomość za wskazaną w akcie cenę, a spółka (...) zobowiązała się ją za tę cenę kupić, przy czym przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta po uzyskaniu przez Bank prawa własności nieruchomości (przysądzenie) oraz zgody Dyrektora Generalnego (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej – w terminie 30 dni roboczych, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości oraz licząc od dnia uzyskania zgody Dyrektora Generalnego(...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej, lecz nie później niż do dnia 31.12.2018 r., a warunkiem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży jest uzyskanie najdalej do 31.12.2018 r. prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości oraz zgody Dyrektora Generalnego Krajowego (...)na nabycie od Banku nieruchomości rolnej. Bank oświadczył, że w dniu dzisiejszym wydaje w posiadanie nieruchomość będącą przedmiotem umowy, zaś spółka (...) oświadczyła, że jest już w posiadaniu przedmiotu umowy. Bank oświadczył, że wyraża zgodę spółce (...) na eksploatowanie żwirowni (...) znajdującej się na nieruchomości.

W dniu 18.12.2018 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A(...) notariusza K. W. w K., Bank (...) w M. jako ustanowiony w postępowaniu egzekucyjnym zarządca nieruchomości udzielił pełnomocnictwa spółce (...) sp. z o.o. w Ł. oraz T. G. (przedstawicielowi tej spółki) do zastępowania Banku w sprawach dotyczących tej nieruchomości, wszczynanych i toczących się postępowaniach administracyjnych – z prawem do składania wniosków, wyjaśnień i pism, a także odbioru decyzji i pism, ponadto zaskarżania decyzji oraz zastępstwa przed Samorządowymi Kolegiami Odwoławczymi i Naczelnym Sądem Administracyjnym.)

W dniu 1 marca 2019 r. pomiędzy (...) sp. z o.o. w Ł. (nazwaną wydzierżawiającym) a (...) sp. z o.o. w K. (nazwaną dzierżawcą) została zawarta umowa, zatytułowana umową dzierżawy, na mocy której ( za zapłatą czynszu określonego w załączniku do umowy) „wydzierżawiający oddał dzierżawcy w dzierżawę” grunt o łącznej powierzchni 18.510 m ² złożony z działek nr (...) opisanych jako grunty orne, położonych w K., z udokumentowanymi złożami kopalin, na okres 10 lat, z przeznaczeniem dla celów wydobycia kruszyw mineralnych po uzyskaniu koncesji przewidzianej przez prawo, przy czym wydzierżawiający oświadczył, że włada gruntem na podstawie umowy w formie aktu notarialnego z 29.11.2017 r. - Rep. A (...)notariusza K. W. w K..

Ostateczną decyzją Nr (...) z dnia 26 kwietnia 2018 r. Dyrektor Generalnego (...)umorzył postępowanie wszczęte na wniosek Banku o wyrażenie zgody na nabycie spornej nieruchomości rolnej – z uwagi na to, że nieruchomość ta nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu at. 46 ^{( 1)} Kodeksu cywilnego.

Postanowieniem z 18 kwietnia 2019 r. (sygn. akt I Co 5/15) Sąd Rejonowy w Piszu przysądził na rzecz Banku (...)w M. własność tej nieruchomości.

W dniu 18 listopada 2019 r. Bank(...)w M. wydał (na życzenie (...) sp. z o.o., do wykorzystania w procesie koncesyjnym) pisemne oświadczenie tej m.in. treści, że nieruchomość została formalnie wydana tej spółce we władanie w celu prowadzenia eksploatacji kruszyw.

W dniu 12 grudnia 2019 r. Bank(...) w M. wydał (na życzenie (...) sp. z o.o., do wykorzystania w procesie koncesyjnym) kolejne pisemne oświadczenie tej m.in. treści, że nieruchomość została formalnie wydana tej spółce we władanie, obejmujące możliwość swobodnego zawierania umów dzierżawy w celu prowadzenia eksploatacji górniczej na wydanej nieruchomości.

W dniu 18 grudnia 2019 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza K. W. w K., pomiędzy Bankiem (...) w M. a (...) sp. z o.o. w Ł. zawarty został aneks do opisanej wyżej przedwstępnej umowy sprzedaży, zmieniając tę umowę poprzez określenie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży – najdalej do 30 dni roboczych, licząc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz Banku oraz licząc od dnia uzyskania zgody Dyrektora Generalnego (...) na nabycie od Banku nieruchomości rolnej, lecz nie później niż do dnia 31.12.2020 r., a także poprzez uwarunkowanie podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży od uzyskania najdalej do 31.12.2020 r. prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości oraz zgody Dyrektora Generalnego (...)na nabycie od Banku nieruchomości rolnej.

W dniu 14 kwietnia 2020 r. przedstawiciel Banku, dokonując oględzin spornej nieruchomości, odkrył przebywanie na niej spółki (...). Pismami z dni: 7 i 18 maja 2020 r. spółka ta została poinformowana, że zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego jako posiadacz w złej wierze, a mimo to nieruchomości nie opuściła i nadal eksploatuje złoże.

Pismem z 27 kwietnia 2020 r. Bank wyznaczył spółce (...) sp. z o.o. w Ł. termin na 7 maja 2020 r. i wezwał do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży. W dniu 14 maja 2020 r. w formie aktu notarialnego - Rep. A (...) notariusza A. O. w M., (Protokół przyjęcia oświadczenia o odstąpieniu od umowy) Bank (...) w M., powołując się na prawomocne przysądzenie własności, umorzenie postępowania w przedmiocie zgody na nabycie nieruchomości, wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 7 maja 2020 r. oraz na niestawiennictwo spółki w wyznaczonym terminie, potraktowane jako uchylenie się spółki od zawarcia umowy przyrzeczonej, oświadczył, że odstępuje od umowy przedwstępnej i cofa wydanie nieruchomości tej spółce w posiadanie.

Decyzją z 29 lipca 2020 r. (...) Marszałek Województwa (...) stwierdził wydanie z naruszeniem prawa swej decyzji ostatecznej z 10 lutego 2020 r. (...)w przedmiocie udzielenia spółce (...) sp. z o.o. w K. koncesji na wydobywanie metodą odkrywkową kopaliny ze złoża piasku (...).

Jako właściciel spornej nieruchomości ujawniony jest w księdze wieczystej KW Nr (...) Bank (...) w M.. Pismem z 25 czerwca 2020 r. Komornik Sądowy przy SR w (...) (pod sygn. akt KM 669/20) na wniosek Banku z 9 czerwca 2020 r. o wszczęcie egzekucji – wprowadzenie w posiadanie nieruchomości zawiadomił Bank o wszczęciu egzekucji obowiązku wydania nieruchomości przeciwko dłużnikowi H. S., zaś postanowieniem z 06.10.2020 r. uwzględnił wniosek spółki (...) i na podstawie art. 791 § 3 k.p.c. wstrzymał się z czynnościami egzekucyjnymi, wyznaczając termin czynności na dzień 07.11.2020 r.

Pozew w niniejszej sprawie został wniesiony 05.10.2020 r.

Przechodząc do oceny żądania pozwu, Sąd Okręgowy na wstępie przytoczył treść znajdujących w tej sprawie zastosowanie przepisów, a mianowicie art. 999 § 1 k.p.c. w zw. z art. 791k.p.c.

W ocenie Sądu, z zestawienia treści tych przepisów ze sposobem sformułowania żądania pozwu oraz z datą wstrzymania się z czynnościami egzekucyjnymi i datą wniesienia pozwu wynika, że powództwo zostało sformułowane w sposób dopuszczalny i nie jest spóźnione.

Następnie stwierdził, że w niniejszej sprawie nie jest związany wyrokiem Sądu Rejonowego – Sądu Gospodarczego w Olsztynie z 12 maja 2021 r. (I C 1935/20), oddalającego powództwo spółki (...) przeciwko Bankowi (...) w M. o przywrócenie naruszonego posiadania tej samej nieruchomości, którego pisemne uzasadnienie wyraża ocenę, że powodowa spółka nie była posiadaczem nieruchomości, a jedynie jej dzierżycielem, ponieważ Bank jako zarządca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym był tylko dzierżycielem nieruchomości, a ponadto dowody nie dają podstaw do przyjęcia, by doszło do zmiany władania nieruchomością z dzierżenia na posiadanie.

W ocenie Sądu Okręgowego, przewijające się konsekwentnie w dokumentach sformułowania o przeniesieniu posiadania z Banku na spółkę (...), jako mające oparcie w prawie, nie powinny być traktowane jako sformułowania bez znaczenia prawnego.

W tym kontekście podał argumentację prawną, z której wynika, że zarządca w postępowaniu egzekucyjnym wykonuje zarząd za dłużnika - posiadacza zarządzanej nieruchomości. Art. 338 k.c. stanowi, że kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem. W odróżnieniu od posiadacza, który zawsze działa w swoim imieniu, dla siebie, w swoim interesie, dzierżyciel działa dla kogo innego, za kogo innego, w interesie innej osoby, jest to władztwo sprawowane w cudzym imieniu, władztwo zastępcze. Art. 338 k.c. zawiera jedynie ogólne pojęcie dzierżyciela dla przeciwstawienia mu pojęcia posiadania, natomiast zasady władania rzeczą za kogo innego pozostawia on innym przepisom, dotyczącym właściwych stosunków prawnych. Podaje się tego przykłady - posłańców, przewoźników, przechowawców, pełnomocników, przedstawicieli ustawowych oraz zarządców (System prawa prywatnego, Tom IV, Prawo rzeczowe, s. 14, Wyd. C.H. Beck 2005; także Komentarz do Kodeksu cywilnego, część druga, s. 491-492, St. Rudnicki, Wyd. Praw. LexisNexis, Wydanie 6, Warszawa 2004). Zarządca nieruchomości ustanowiony i nadzorowany przez Sąd, wobec osób trzecich, czyli na zewnątrz, działa we własnym imieniu, w tym zawiera umowy - najmu lub dzierżawy - samodzielnie, jako zastępca pośredni jest stroną tychże umów, we własnym imieniu zarządza nieruchomością. Z charakteru obowiązków i uprawnień zarządcy wynika, że obowiązany jest on wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. To on, zamiast dłużnika, ma prawo pobierać wszelkie, a więc naturalne i cywilne pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu, prowadzić sprawy, które okażą się potrzebne dla racjonalnego gospodarowania w ramach zwykłego zarządu, to on, zamiast dłużnika, może zaciągać zobowiązania związane z gospodarowaniem nieruchomości w ramach zwykłego zarządu, może zawierać umowy najmu, wypowiadać umowy najmu lub dzierżawy, a za zgodą stron lub za zezwoleniem Sądu może wykonywać czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym wydzierżawiać nieruchomości. To zarządca w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością może pozywać i być pozwany. Sąd Okręgowy podzielił przy tym argumentację orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r. (II CSK 141/12), zgodnie z którym zarządca sądowy ma prawo występować z powództwem posesoryjnym oraz negatoryjnym. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Wobec tego, że oddanie to oznacza przeniesienie posiadania, w kontekście wcześniejszych rozważań jest bez znaczenia, czy zarządca nieruchomości uprawniony do zawarcia umowy dzierżawy przenosi to posiadanie na dzierżawcę jako posiadacz czy jako zastępca pośredni posiadacza (dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym).

Zdaniem Sądu, przyjęcie poglądu przeciwnego prowadziłoby do konieczności zaaprobowania wniosku, że w trakcie egzekucji, w której ustanowiono zarządcę nieruchomości, posiadanie nieruchomości nie może być w ogóle przeniesione (ani przed dłużnika, któremu odebrano zarząd, ani przez zarządcę jako nieuprawnionego do takiego przeniesienia).

Dalej wskazał, że powód nie jest objęty § 1 art. 791 k.p.c., ponieważ uzyskał władanie nad nieruchomością przed wszczęciem postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny – a więc w tym przypadku przed wszczęciem „egzekucji w egzekucji” (egzekucji obowiązku wprowadzenia w posiadanie podmiotu, który uzyskał prawomocne przysądzenie własności). Dlatego wobec treści § 3 nie są wyłączone prawa powoda, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jako przykład takich praw podaje się prawa do używania rzeczy na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Osoby, którym przysługują takie prawa, przeciwko którym prowadzona jest egzekucja na podstawie art. 791 k.p.c., uzyskują status dłużnika i przysługuje im powództwo o pozbawienie w stosunku do nich tytułu wykonawczego wykonalności (Komentarz L. M. 2020 do art. 791 k.p.c. teza 3 i 4).

Sąd Okręgowy przyznał, że art. 936 k.p.c. pozwala zarządcy nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym wydzierżawiać nieruchomość za zgodą stron (postępowania egzekucyjnego), a w przypadku jej braku – za zezwoleniem sądu, a w okolicznościach tej sprawy nic nie wskazuje na to, by taka zgoda lub takie zezwolenie zostało zarządcy udzielone. Jednak ocenił, że w tym przypadku nie doszło do zawarcia typowej umowy dzierżawy, lecz do umowy, na podstawie której zarządca nieruchomości, a jednocześnie wierzyciel uzyskujący przybicie (spodziewający się przysądzenia własności) przeniósł na spółkę z o.o. nieodpłatnie władanie nieruchomości stanowiącej grunty orne z prawem do korzystania i pobierania pożytków. W ocenie Sądu, umowa taka bliższa jest przewidzianej w art. 708 k.c. umowie bezczynszowego używania nieruchomości rolnej, do której tylko odpowiednio (a więc nie w zakresie wymaganej od zarządcy nieruchomości zgody stron lub zezwolenia sądu) stosuje się przepisy kodeksowe regulujące umowę dzierżawy.

Sąd zaaprobował ponadto argumentację powoda zawartą w replice na odpowiedź na pozew że przeniesienie posiadania na spółkę (...) wynika nie tylko z umowy przedwstępnej sprzedaży (zawartej w czasie, gdy Bank był tylko zarządcą nieruchomości), ale i z pisemnych oświadczeń Banku z listopada i grudnia 2020 r., złożonych spółce w czasie, gdy Bank po uzyskaniu prawomocnego przysądzenia własności nieruchomości nabył pełne prawa właścicielskie do niej. Co więcej, z drugiego z tych oświadczeń wynika nie tylko przeniesienie posiadania na spółkę, ale i uprawnienie do zawierania umów poddzierżawy, z którego spółka skorzystała.

Odnosząc się do zarzutu nadużycia praw podmiotowych, uznał go za chybiony, ponieważ wszyscy uczestnicy, stanowiący trójkąt podmiotowy zdarzeń są przedsiębiorcami. Bank zawarł umowę przedwstępną połączoną z umową bezczynszowego oddania nieruchomości do korzystania i pobierania pożytków, działając w pełnym, lecz zupełnie niezabezpieczonym zaufaniu do kontrahenta, który nie jest stroną tego procesu. Stroną jest inna spółka, która zawarła umowę ze spółką legitymującą się umową zawartą z Bankiem, a wszelkie sugestie dotyczące działania tych podmiotów w porozumieniu oraz w zamiarze pokrzywdzenia Banku pozostały gołosłowne. Wskazał, że Bank i spółka (...) nie powiązały trwania stosunku prawnego, polegającego na oddaniu nieruchomości w bezczynszowe korzystanie i pobieranie pożytków z czasem trwania umowy przedwstępnej sprzedaży. Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie oznaczało wypowiedzenia umowy, polegającej na oddaniu nieruchomości, zresztą nastąpiło to już po zawarciu umowy przez spółkę (...) z powodem. W tej sytuacji adresatem ewentualnych roszczeń Banku powinien być jego kontrahent, który nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie osoba trzecia.

Dlatego na podstawie art. 791 § 3 k.p.c. powództwo uwzględnił.

Powyższy wyrok pozwany zaskarżył apelacją w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

I. Naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie:

1) art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 131 k.p.c. i art. 205 ¹ k.p.c. poprzez zaniechanie doręczenia pozwanemu odpisu pozwu wraz z załącznikami, czym pozbawiono stronę możliwości obrony jej praw, co skutkuje nieważnością postępowania w całości;

2) art. 791 § 3 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że powodowi przysługuje legitymacja do wytoczenia powództwa o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności oraz nieuwzględnienie upływu terminu zawitego przewidzianego w tym przepisie;

3) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego sprawy i brak jego wszechstronnego rozważenia, w tym:

- pominięcie jako dowodu koncesji Marszałka Województwa (...) z dnia 10 lutego 2020 r., z której wynika, że prawem do nieruchomości w dniu 1 marca 2019 r. rozporządziła właścicielka H. S., która podpisała wniosek o koncesję dla wskazanego przedsiębiorcy, z pominięciem Banku ( zarządcy),

- sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegająca na ustaleniu, że pozwany Bank i spółka (...) są związane umową dzierżawy a nawet bezczynszowego użytkowania;

4) art. 234 k.p.c. w zw. z art. 931 k.p.c., art. 935 k.p.c. i 936 k.p.c. poprzez pominięcie, że Bank był w dacie zawarcia umowy przedwstępnej zarządcą nieruchomości, o którym mowa w art. 931 i n. k.p.c., zatem był jedynie dzierżycielem i brak zgody, o której mowa w art. 936 k.p.c., powoduje, że hipotetyczne zawarcie umowy dzierżawy było nieważne na podstawie z art. 58 k.c., z powodu naruszenia ustawowych warunków prawnych;

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

1) art. 58 k.c. poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji nieuwzględnienie nieważności umowy dzierżawy z 1 marca 2019 r., z powodu sprzeczności z przepisami ustawy, tj. warunkami prawnymi określonymi w art. 930 k.p.c., art. 931 k.p.c., art. 935 k.p.c., art. 936 zd. 3 k.p.c. polegającej na braku zgody Sądu lub 6 wierzycieli, uczestniczących w postępowaniu egzekucyjnym;

2) art. 103 k.c. poprzez nieuwzględnienie, że zawarcie umowy dzierżawy przez (...) w dniu 1 marca 2019 r. nastąpiło w trakcie trwania egzekucji bez umocowania do dokonywania czynności cywilnoprawnych w imieniu i na rzecz dłużnika - właściciela nieruchomości, tj. H. S. ani zarządcy Banku (...) w M. .

3) art. 338 k.c. poprzez jego niezastosowanie w kontekście dokumentów urzędowych: postanowienia Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 25 września 2015 r., sygn. akt I Co 5/15, prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z 12 maja 2021 r. sygn. akt V Gc 1935/20,

4) art. 390 k.c. poprzez jego niezastosowanie do umowy przedwstępnej z 27 listopada 2017 r.,

5) art. 708 k.c. poprzez jego zastosowanie.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i zniesienie postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością, ewentualnie jego zmianę i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 374 k.p.c. sąd drugiej instancji może rozpoznać sprawę na posiedzeniu niejawnym, jeżeli przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym jest niedopuszczalne, jeżeli strona w apelacji lub odpowiedzi na apelację złożyła wniosek o przeprowadzenie rozprawy, chyba że cofnięto pozew lub apelację albo zachodzi nieważność postępowania.

Powyższy przepis w brzmieniu nadanym nowelizacją z 4.07.2019 r. (ustawa dnia z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Dz.U. 2019.1469) obowiązuje od 7.11.2019 r. Regulacja ta stanowi novum, jako że dopuszcza możliwość rozpoznania sprawy w postępowaniu odwoławczym na posiedzeniu niejawnym. Jest to możliwe w tych przypadkach, gdy przeprowadzenie rozprawy nie jest konieczne. Decyzja co do tego, czy sprawa nadaje się do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, należy do sądu odwoławczego. Podkreślić jednak należy, że ustawodawca stronie pozostawił decyzję, czy jej sprawa zostanie rozpoznana przez sąd drugiej instancji na rozprawie.

W przedmiotowej sprawie żadna ze stron nie złożyła wniosku, o jakim mowa w art. 374 k.p.c. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w tej sprawie przeprowadzanie rozprawy nie było konieczne. Zebrany w niej materiał oraz stanowiska stron były wystarczające do jej należytego rozpoznania.

Apelacja pozwanego okazała się zasadna.

W pierwszej kolejności wymaga rozpoznania najdalej idący zarzut apelacji, a mianowicie nieważności postępowała, której skarżący upatrywał w tym, że wskutek zaniechanie doręczenia mu odpisu pozwu wraz z załącznikami, pozbawiono stronę pozwaną możliwości obrony swoich praw ( art. 379 pkt. 5 k.p.c.). W rozpoznawanej sprawie faktycznie doszło do uchybienie procesowego, polegającego na tym, że pozwanemu nie doręczono odpisu pozwu wraz z załącznikami. Odpis tego pisma nadal zalega bowiem w aktach sprawy.

Sąd Apelacyjny podziela jednak pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2021 r., (...) 20/21, zgodnie z którym nieskuteczne doręczenie odpisu pozwu i orzekanie w tych warunkach przez Sąd pierwszej instancji może - co najwyżej - prowadzić do naruszenia praw pozwanego, utrudniając lub uniemożliwiając mu obronę swoich praw, ewentualnie stanowić uchybienie procesowe mające wpływ na wynik sprawy. Nie dochodzi jednak do nieważności postępowania, jeżeli strona - pomimo naruszenia przez sąd przepisów procesowych - wdała się w spór i podjęła adekwatne czynności w sprawie.

W rozpoznawanej pozwany podjął takie czynności, ponieważ pomimo braku formalnego doręczenia mu odpisu pozwu, złożył odpowiedź na pozew ( k.302 – 328), w której obszernie ustosunkował się do twierdzeń faktycznych i argumentów prawnych powoda, a także brał aktywny udział w dalszym postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji. Zarzut ten okazał się zatem niezasadny.

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do kwestii, czy powodowi służy skuteczne wobec właściciela (Banku) prawo do władania nieruchomością, wynikające z zawartej ze spółką (...) umowy dzierżawy z dnia 1 marca 2019 r.

Nie budzi przy tym wątpliwości, że co do zasady Kodeks cywilny nie wymaga, by wydzierżawiający był właścicielem rzeczy będącej przedmiotem dzierżawy. Pozwala to wydzierżawić także rzecz cudzą (np. może zawrzeć umowę dzierżawy użytkownik wieczysty czy posiadacz samoistny niebędący właścicielem). Wydzierżawiającym może być więc zarówno właściciel, jak i inna osoba. Istotne jest, aby wydzierżawiający mógł wykonać umowę, tzn. oddać przedmiot dzierżawy do korzystania i pobierania z niego pożytków D. bowiem nie prowadzi do przeniesienia własności rzeczy, lecz tylko do oddania jej w czasowe używanie ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 1998 r., II CKN 795/97 ).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, spółka (...) nie była posiadaczem nieruchomości (ani samoistnym, ani zależnym) i nie miała jakiegokolwiek skutecznego wobec właściciela uprawnienia do dysponowania nieruchomością. Wobec tego, zawarta przez nią z pozwanym umowa dzierżawy z dnia 1 marca 2019 r. nie mogła wykreować po stronie dzierżawcy (pozwanego) żadnego skutecznego wobec właściciela (powoda) tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków. Umowa taka wiąże jedynie jej strony i w przypadku, gdy wydzierżawiający nie posiada skutecznego wobec właściciela uprawnienia do dysponowania rzeczą, prawa takiego nie może także na podstawie omawianej umowy nabyć dzierżawca.

Przechodząc do oceny prawnej umowy z dnia 29.11.2017 r. zawartej przez powoda z (...) spółką z o.o. w Ł., Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, że ta sama umowa została już poddana ocenie prawnej w postępowaniu przed Sądem Apelacyjnym w Białymstoku w sprawie z powództwa Banku (...) w M. przeciwko (...) sp. z o.o. w K. o zapłatę z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie oraz zwrotu uzyskanych i nieuzyskanych z powodu złej gospodarki pożytków z nieruchomości, będącej przedmiotem sporu także w niniejszej sprawie. Wyrokiem z dnia 28 listopada 2022 r. Sąd Apelacyjny w Białymstoku ( sygn. akt I AGa 183/21 ) uchylił w całości wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 22 października 2021 r. ( sygn. akt V GC 80/21), którym oddalono powództwo, i przekazał temu Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym niniejszą apelację, w pełni podziela argumentację, zawartą w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie I AGa 183/21, co do oceny umowy wiążącej powoda z (...) spółką z o.o. w Ł., w związku z czym przytacza poniżej jej treść i czyni elementem własnego uzasadnienia : (….Nie ulega wątpliwości, że zawierając tę umowę powodowy Bank przystępował do niej niejako w dwóch rolach. Z jednej strony, jako przyszły właściciel nieruchomości - wierzyciel egzekwujący w postępowaniu egzekucyjnym, na rzecz którego Sąd Rejonowy w Piszu udzielił przybicia prawomocnym w dacie umowy postanowieniem z dnia 6 czerwca 2017 r. (I Co 5/15) i oczekujący (po wykonaniu wszystkich warunków licytacyjnych) na postanowienie o przysądzeniu własności. Z drugiej zaś, jako zarządca zajętej nieruchomości ustanowiony w postępowaniu egzekucyjnym prawomocnym postanowieniem wskazanego Sądu z dnia 25 września 2015 r. (I Co 114/15). Jako przyszły nabywca (jak też wierzyciel) Bank nie miał jakiegokolwiek tytułu prawnego ani faktycznego do władania nieruchomością, nie był jej posiadaczem czy dzierżycielem. Jako zarządca Bank miał uprawnienia i obowiązki określone w art. 934 – 941 k.p.c., przy czym w zakresie zawierania po dacie powierzenia mu zarządu umów dotyczących nieruchomości, Bank działał jako zastępca pośredni - działający w imieniu własnym, lecz na rachunek i w interesie dłużnika, jak i wierzycieli egzekwujących (stron postępowania egzekucyjnego). Zarządca jest osobą sprawującą we własnym imieniu zarząd masy majątkowej, która stanowi mienie dłużnika (post. SN z 29.1.1987 r., II CZ 3/87). W relacji do prawa własności Bank był zatem dzierżycielem nieruchomości (art. 338 k.c.) - zarząd jest bowiem zawsze działaniem w cudzej sferze prawnej, zarządca może wykonywać prawa podmiotowe innego podmiotu, dysponować jego prawami i interesami oraz dokonywać dla niego czynności prawnych - osoba sprawująca zarząd podejmuje więc działania wywołujące skutki dla uprawnionego (podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18.04.2001r., II UKN 331/00).

Występując w umowie w charakterze przyszłego nabywcy nieruchomości, Bank zawarł ze spółką (...) przedwstępną umowę sprzedaży, która obejmuje oświadczenia z § V – VIII i XI - XII umowy z dnia 29 listopada 2017 r. (paragrafy I – IV zawierają oświadczenia stron dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz stron). Z uwagi na brak faktycznego posiadania czy dzierżenia nieruchomości oraz jakichkolwiek uprawnień do tego, jako przyszły nabywca Bank nie mógł jednak złożyć oświadczeń zawartych w § IX i X (byłyby one bezskuteczne). Składał je zatem jako zarządca przymusowy nieruchomości (dzierżyciel). Niezależnie od kwalifikacji prawnej treści oświadczeń woli stron umowy zamieszczonych w jej § IX i X należy stwierdzić, że wydanie przez zarządcę zajętej nieruchomości osobie trzeciej (tu: spółce (...)) z przyznaniem temu podmiotowi uprawnienia do eksploatowania znajdujących się na tej nieruchomości kopalin (żwirowni), a więc do pobierania pożytków trwale umniejszających substancję nieruchomości, musi być zawsze uznane za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, niezależnie od tego czy prawo pobierania tak określonych pożytków zostało ustanowione odpłatnie, czy też nieodpłatnie - czynności zwykłego zarządu winny bowiem zmierzać do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym. Skoro zaś Bank dokonał tej czynności jako ustanowiony w toku postępowania egzekucyjnego zarządca przymusowy nieruchomości, to do czynności takiej mają zastosowanie ograniczenia przewidziane w art. 935 § 3 k.p.c. lub art. 936 k.p.c.

Jeśli zatem, za Sądem Okręgowym przyjąć, że umowa z 29 listopada 2017 r. w zakresie oświadczeń z jej pkt IX i X, z uwagi na jej nieodpłatność (spółka zobowiązała się jedynie do ponoszenia kosztów związanych z nieruchomością) winna być kwalifikowana na gruncie art. 708 k.c. jako umowa bezczynszowego użytkowania i stosować do niej odpowiednio przepisy o umowie dzierżawy, to nie ma powodów, by pominąć w tej mierze wprost odnoszący się do dzierżawy przepis art. 936 k.p.c., w tym jego ostatnie zdanie, nakazujące zarządcy uzyskanie zgody stron postępowania egzekucyjnego na wydzierżawienie nieruchomości, a w braku takiej zgody – uzyskanie zgody sądu. Podkreślić przy tym trzeba, że art. 936 k.p.c. (w nawiązaniu do art. 935 § 3 k.p.c.) określa, które czynności dotyczące umów najmu i dzierżawy mieszczą się w granicach zwykłego zarządu (wypowiedzenie tych umów, zawarcie umowy najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy), a które ten zakres przekraczają – zawarcie umowy najmu na czas przekraczający przyjęty zwyczaj i zawarcie umowy dzierżawy na jakikolwiek okres. Skoro zatem ustawodawca (w celu ochrony interesu stron postępowania) ustanowił wymóg uzyskania opisanych powyżej zgód na odpłatne oddanie nieruchomości do używania i pobierania pożytków (treść umowy dzierżawy - art. 693 k.c.), to tym bardziej zgoda taka jest wymagana na nieodpłatne (tylko w zamian za ponoszenie ciężarów – kosztów związanych z nieruchomością) oddanie nieruchomości do używania i pobierania pożytków (treść bezczynszowego użytkowania z art. 708 k.c. i treść omawianej umowy). Wobec tego, że Bank jako zarządca nie dysponował zgodą stron postępowania (np. wszystkich wierzycieli), ani zgodą sądu na oddanie nieruchomości w bezczynszowe użytkowanie spółce (...), to umowa w tym zakresie była bezwzględnie nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c. (tak m.in. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 16.9.2010 r., III CZP 50/10, OSNC 2011). Jako nieważna, umowa ta nie podlegała konwalidacji – np. na skutek oświadczeń Banku z 18 listopada 2019 r. i 12 grudnia 2019 r. Oceny powyższej nie zmienia fakt, że w dacie tych oświadczeń Bank był już właścicielem nieruchomości. Na marginesie wskazać trzeba, że treść tych oświadczeń nie jest nakierowana na konwalidację wadliwej czynności prawnej, lecz na odtworzenie, wyjaśnienie i doprecyzowanie treści oświadczeń Banku zawartych w umowie z dnia 29 listopada 2017 r.

Przyjmując, jak błędnie i bez bliższego wyjaśnienia uczynił to Sąd I instancji, że ograniczenia z art. 936 k.p.c. nie mają zastosowania do umowy uregulowanej w art. 708 k.c., wskazać należy, że w takim wypadku do umowy tej należało zastosować wymogi z art. 935 § 3 k.p.c. Wyjaśniono bowiem powyżej, że treść oświadczeń zawartych w § IX i X umowy z 29 listopada 2017 r. jednoznacznie wskazuje na dokonanie przez Bank czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Na zawarcie takiej umowy również należało uzyskać zgodę stron postępowania, a w jej braku, zgodę sądu. Bezsporny w stanie faktycznym sprawy brak tych zgód także prowadzi do bezwzględnej nieważności umowy (art. 58 § 1 k.c.), która nie podlega konwalidacji. Zauważyć przy tym należy, że o tym, że oświadczenia woli stron zamieszczone w § IX i X umowy z 29 listopada 2017 r. należy jednoznacznie oceniać jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, decyduje treść tych oświadczeń i zakres uprawnień do nieruchomości przyznanych przez Bank spółce (...), a nie kwalifikacja prawna stosunku umownego. Nawet zatem gdyby uznać, że stosunku tego nie należy kwalifikować jako uregulowanej w art. 708 k.c. umowy bezczynszowego użytkowania (np. z powodu wątpliwości, czy jej przedmiotem rzeczywiście była nieruchomość rolna), to z uwagi na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i niespełnienie wymogów z art. 935 § 3 k.p.c., byłaby to umowa nieważna z mocy art. 58 § 1 k.c.

Przedstawione powyżej argumenty prowadzą do wniosku, że spółka (...) nie nabyła w drodze ważnej i skutecznej czynności prawnej prawa do używania przedmiotowej nieruchomości i pobierania z niej pożytków poprzez eksploatację kopalin (kruszywa). W ocenie Sądu Apelacyjnego, spółka ta nie nabyła posiadania w rozumieniu art. 336 k.c., bowiem w sprawie nie miał miejsca żaden ze sposobów przeniesienia posiadania przewidzianych w art. 348 – 351 k.c., nie nastąpiło też nabycie pierwotne (spółka powoływała się na nabycie go od powodowego Banku). Jak wyżej wskazano, umowa z 29 listopada 2017 r. w zakresie § IX i X była nieważna, nie doszło zatem do przeniesienia posiadania na podstawie art. 350 k.c. i art. 351 k.c. Przepis art. 349 k.c. nie ma w sprawie zastosowania. Natomiast przeniesienie posiadania w sposób wskazany w art. 348 k.c. może nastąpić poprzez wydanie, lecz tylko przez aktualnego posiadacza rzeczy będącej w jego posiadaniu, przez wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, lub środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą. Skoro zaś Bank (zarządca przymusowy ustanowiony w postępowaniu egzekucyjnym) był jedynie dzierżycielem przedmiotowej nieruchomości (art. 338 k.c.), to nie mógł przenieść posiadania tej nieruchomości na spółkę (...), bowiem sam nie był jej posiadaczem. Samo faktyczne przeniesienie władztwa w zakresie odpowiadającym dzierżeniu nie jest przeniesieniem posiadania i nie czyni z nabywcy posiadacza w rozumieniu art. 336 k.c. Domniemania z art. 339 k.c. i art. 341 k.c. zostały w niniejszej sprawie skutecznie obalone przedstawionymi dowodami z dokumentów.

W prawie polskim nie jest wykluczona zmiana dzierżenia w posiadanie, niemniej wymaga to uzewnętrznienia przez dzierżyciela woli posiadania wobec osób trzecich. W niniejszej sprawie brak jest dowodów na takie przekształcenie władztwa Banku nad nieruchomością, jak też na przekształcenie władztwa spółki (...) (swoje władztwo wywodziła ona wyłącznie z analizowanej umowy z 29 listopada 2017 r.)....).

Według Sądu Apelacyjnego, w składzie rozpoznającym niniejszą apelację, konsekwencją opisanej wyżej sytuacji jest to, że występująca w charakterze wydzierżawiającego ( w umowie z dnia 1 marca 2019 r. ) spółka (...), na skutek prawomocnego przysądzenia własności na rzecz powoda, utraciła możliwość spełnienia swojego świadczenia z umowy dzierżawy, a mianowicie zapewnienia dzierżawcy możliwości korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy. Wobec zaś niemożliwości spełnienia świadczenia przez wydzierżawiającego należy przyjąć, że umowa ta wygasła ( art. 475 § 1 k.c.). W konsekwencji należy uznać, że powód, na podstawie umowy z dnia 1 marca 2019 r. nie nabył skutecznego wobec pozwanego (właściciela) tytułu prawnego do władania nieruchomością i pobierania z niej pożytków. W tym stanie rzeczy, jego powództwo nie znajduje uzasadnienia.

Z tych też względów, podzielając zarzuty apelacji, Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzekł, jak w sentencji.

O kosztach postępowania obu instancji orzeczono na podstawie wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik postępowania.

(...)