Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 maja 2013 roku Sąd Rejonowy w Skierniewicach oddalił powództwo W. R. i A. R. przeciwko (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w S. o zapłatę kwoty 16.362 zł. Nadto zwrócono stronie pozwanej 100 zł tytułem zwrotu zaliczki uiszczonej na wydatki sądowe, oraz zasądzono solidarnie od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W sprawie ustalono, że w dniu 17 maja 2011 roku powodowie jako kupujący, zaś (...) jako sprzedający zawarli umowę przedwstępną dotyczącą wybudowania, ustanowienia odrębnej własności a wreszcie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr A.1.12 (wraz z balkonem i pomieszczeniem gospodarczym), garażu nr (...) i garażu nr (...) w B. przy ulicy (...), wraz z prawami związanymi z własnością tych nieruchomości. Całkowity koszt przedmiotu umowy ustalono na kwotę 334.120,67 zł brutto, która miała być płatna w 4 ratach, w terminach szczegółowo wskazanych w umowie. Na wypadek gdyby, pomimo doręczenia wezwania ze strony dewelopera, kupujący pozostawali w przekraczającym 14 dni opóźnieniu z wpłatą którejkolwiek raty, stronie pozwanej zastrzeżono prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, z winy kupujących. Nadto przewidziano, iż w takiej sytuacji kupujący zapłacą (...) karę umowną w wysokości 4,9% całkowitego kosztu przedmiotu umowy, a (...) dokona zwrotu wpłaconych przez kupujących kwot pomniejszonych o wysokość kary umownej oraz o przysługujące (...) odsetki, w terminie 30 dni od dnia rozwiązania umowy. Na rzecz kupujących przewidziano prawo odstąpienia od umowy w 3 wyszczególnionych w umowie wypadkach, zaś na wypadek odstąpienia przez nich od umowy z innych przyczyn zastrzeżono, iż kupujący zapłacą (...) karę umowną w wysokości 4,9 % całkowitego kosztu przedmiotu umowy.

W dniu 17 sierpnia 2011 roku (...) Bank (...) S.A. zawarła ze stroną pozwaną umowę kredytu obrotowego, z którego środki miały być przeznaczone na finansowanie i refinansowanie wydatków poniesionych na budowę budynku, w którym lokal zamierzali kupić powodowie. Jako jedno z zabezpieczeń spłaty kredytu wskazano przelew na rzecz Banku wierzytelności z umów przedwstępnych. Kolejnym z zabezpieczeń było ustanowienie hipoteki do kwoty 15.600.000 zł, przy czym Bank wyraził zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnianie z nieruchomości lokali i na ich sprzedaż w stanie wolnym od obciążeń, pod warunkiem wpłacenia kwoty wynikającej z umowy przedwstępnej, w wysokości proporcjonalnej do dokonanej przez nabywcę wpłaty. Powodowie otrzymali od (...) zawiadomienie o dokonaniu przez spółkę przelewu na rzecz Banku, na łączną kwotę 334.120,67 zł. W tym samym piśmie wskazano im rachunek, na który mieli dokonywać płatności. Nadto powód otrzymał oświadczenie Banku kierowane do (...) o wyrażeniu zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali pod warunkiem wniesienia przez nabywcę 100% wartości lokalu oraz potwierdzenia spłaty kredytu w wysokości proporcjonalnej do dokonanej przez nabywcę wpłaty. Po zastanowieniu, w piśmie z dnia 28 listopada 2011 roku powodowie oświadczyli, że w związku z tym oświadczeniem Banku, w którym informowano m.in. o ustanowieniu hipoteki do kwoty 15.600.000 zł, powodowie rozwiązują (wypowiadają) umowę przedwstępną z winy (...) i żądają zwrotu wpłaconej kwoty 66.824,13 zł. Wskazali, że naruszony został § 5 umowy przedwstępnej, brzmiący: " Sprzedający oświadcza, że przedmiot umowy opisany w §1 jest wolny od wad i roszczeń osób trzecich". Powodowie rozumieli to postanowienie w ten sposób, że ewentualne obciążenie przedmiotu umowy po dacie umowy przedwstępnej wymaga aneksu w formie pisemnej i tym samym ich zgody.

W piśmie z dnia 5 grudnia 2011 roku, w związku z zakończeniem I etapu budowy, deweloper wezwał powodów do zapłaty drugiej raty ceny, wynoszącej 100.236,20 zł, w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Następnie, w piśmie z dnia 5 stycznia 2012 roku oświadczył, że w związku z bezskutecznym upływem terminu do uiszczenia drugiej raty, rozwiązuje umowę przedwstępną, w trybie natychmiastowym, z winy kupujących i obciąża ich karą umowną wynoszącą 4,9% całkowitego kosztu przedmiotu umowy tj. w wysokości 16.372 zł. Zwrotu tej właśnie kwoty powodowie dochodzą w obecnym postępowaniu.

Ustalono nadto, że po zakończeniu inwestycji sfinalizowano umowy dotyczące innych lokali w budowanym obiekcie, przy czym wszystkie te lokale zostały wyodrębnione bezobciążeniowo. W szczególności nie zostały obciążone hipoteką do kwoty 15.600.000 zł na rzecz (...) S.A.

W świetle powyższych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za uzasadnione. Wskazał, że zdaniem powodów z postanowień § 5 umowy przedwstępnej wynika, iż prawo odrębnej własności lokalu z prawami związanymi nie tylko w chwili zawarcia umowy, ale również w chwili wyodrębnienia lokalu winno być wolne od wad prawnych i roszczeń osób trzecich, w tym obciążeń prawnorzeczowych. Sąd podzielił ten pogląd. Skoro bowiem przedmiotem umowy przedwstępnej były odrębne lokale, które w dniu zawarcia umowy jeszcze nie istniały, to zapis § 5 umowy musiał dotyczyć nie tylko chwili zawarcia umowy, ale również chwili ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. W przeciwnym razie jego postanowienia byłyby bezprzedmiotowe. Sąd Rejonowy nie podzielił jednak argumentacji powodów wywodzących, że na podstawie § 5 umowy mieli podstawy by mniemać, że pozwana spółka posiada własne środki na sfinansowanie inwestycji. Ocenił, że nie wynika to z treści tego postanowienia umowy, zaś z zeznań świadków wynika, iż powodowie byli informowani o źródłach finansowania inwestycji, w tym o tym, że w trakcie realizacji inwestycji zostanie zaciągnięty kredyt na ten cel. Strona powodowa wywodziła, że brak środków własnych na realizację inwestycji, zaciągnięcie kredytu i ustanowienie hipoteki czyniły niemożliwym świadczenie (...), polegające na wyodrębnieniu i przeniesieniu własności lokali, które byłyby wolne od obciążeń. Zdaniem powodów dało im to prawo do odstąpienia od umowy z powołaniem na przepis art. 493 § 1 kc. W tej sytuacji zwrot uiszczonych kwot następowałby w myśl art. 494 kc. W ocenie Sądu I. instancji powodowie nie udowodnili, aby brak środków własnych, zaciągnięcie kredytu i ustanowienie hipoteki czyniły niemożliwym wyżej wspomniane świadczenie (...). W odniesieniu do innych nabywców świadczenie to zostało zresztą spełnione. W konsekwencji powodom nie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej z powołaniem na niemożliwość świadczenia, a za tym idzie, również żądanie zwrotu pozostałej części I. raty ceny

Powodowie oparli swoje żądania również na drugiej podstawie faktycznej, twierdząc, że zawierając umowę przedwstępną działali w wywołanym przez pozwaną błędzie co do treści czynności prawnej. Miał on polegać na przekonaniu o tym, iż strona pozwana zrealizuje inwestycję z własnych środków i nie będzie obciążać nieruchomości. Błąd był istotny, gdyż podejmując decyzję o wyborze dewelopera powodowie mieli kierować się tym, czy dojdzie do obciążenia nieruchomości. Tymczasem doszło do obciążenia nieruchomości gruntowej hipoteką i z tego powodu kupujący mieli otrzymać odmowną decyzje kredytową. Dlatego oświadczenie z dnia 28 listopada 2011 roku stanowi również skuteczne oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Przy tej podstawie faktycznej powództwa jego podstawę prawną stanowiłby art. 405 kc w zw. z art. 410 kc. Sąd Rejonowy ocenił jednak, że odwoływanie się przepisów art. 84 kc i 88 kc nie było zabiegiem trafnym. Powodowie nie udowodnili, aby błąd na który się powoływali był błędem istotnym, to jest nie wykazali, że w przypadku, gdyby wiedzieli, iż w przyszłości dojdzie do obciążenia nieruchomości hipoteką, nie zawarliby umowy przedwstępnej z (...). Dowodu takiego nie stanowi oświadczenie (...) Bank (...) SA o odmowie udzielenia kredytu, gdyż pochodzi ono z dnia 8 marca 2012 roku, a więc z okresu po rozwiązaniu umowy. Nadto oświadczenie z dnia 28 listopada 2011 roku nie spełnia warunków zastrzeżonych przez ustawę dla ważności oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli. W ocenie Sądu treść oświadczenia, o którym mowa powinna w wyraźny sposób wskazywać jego charakter. Tymczasem ani w nim samym piśmie z dnia 28 listopada 2011 roku, ani w złożonym w jego uzupełnieniu piśmie z dnia 12 grudnia 2011 roku nie wspomniano o zamiarze uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Nie wspomniano w nim w ogóle o jakimkolwiek błędzie, w którym powodowie mieliby zostać wprowadzeni przez (...), jak również nie wskazano, na czym błąd ten miałby polegać. Stąd nie może być mowy o tym, aby powodowie w piśmie z dnia 28 listopada 2011 roku uchylili się od skutków swojego oświadczenia woli złożonego w umowie przedwstępnej.

W konkluzji Sąd Rejonowy stwierdził, że pozwana spółka zasadnie i w sposób skuteczny złożyła oświadczenie o rozwiązaniu umowy z winy powodów. Uprawniało ją to do naliczenia przewidzianej w § 12 umowy przedwstępnej kary umownej. Z tego względu powództwo zostało oddalone.

Sąd Rejonowy uzasadnił także pozostałe rozstrzygnięcia zawarte w wyroku.

Powyższe orzeczenie zaskarżyli powodowie, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie powództwa w całości, jak również o zasądzenie od strony pozwanej na ich rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Apelujący zarzucili Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów:

- art. 84 § 1 kc poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, że powodowie powołujący się na błąd istotny, obowiązani są wykazać, to że gdyby nie działali pod wpływem błędu nie zawarliby umowy. Przepis art. 84 § 1 kc nie nakłada obowiązku dowodzenia tego, że powodowie nie zwarliby umowy. Taki obowiązek dowodowy byłby niemożliwy do spełnienia, gdyż nie da się przestawić dowodów, na to czego nie ma i na to co nie zostałoby dokonane. Ocena tego czy błąd jest istotny polega na zobiektyzowanej ocenie charakteru błędu i jego wagi, mając na względnie treść umowy, zgodne ustalenia stron i okoliczności jej zawarcia, czego Sąd I instancji nie dokonał;

- art. 88 § 1 kc, poprzez jego błędną interpretację i przyjęcie, że oświadczenie złożone drugiej stronie powinno wyraźnie wskazywać, że odstąpienie od umowy następuje na skutek błędu i zawierać dokładne wyjaśnienie na czym błąd polegał, podczas gdy przepis ten nie statuuje takich wymogów co do treści oświadczenia. Zdaniem skarżących okoliczność, że dane oświadczenie stanowi uchylenie się od treści oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może wynikać z okoliczności konkretnego przypadku i sprawy;

- art. 74 § 1 i § 2 kc poprzez ich niezastosowanie i przeprowadzenie dowodów z przesłuchania świadków M. G. i R. L. na okoliczność przekazania powodom informacji o tym, że inwestycja strony pozwanej będzie realizowana ze środków pochodzących z kredytu, podczas gdy § 17 ust. 1 zawartej pomiędzy stronami umowy stanowi, że wszelkie powiadomienia i oświadczenia wymagają formy pisemnej;

- art. 227 kpc w zw. z art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 299 kpc poprzez zaniechanie przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego w celu ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a mianowicie tego czy powodowie byli przed zawarciem umowy informowani o tym, że inwestycja strony pozwanej będzie finansowana ze środków pochodzących z kredytu, poprzez nieprzesłuchanie na tę okoliczność powodów i poprzestanie na przesłuchaniu świadków M. G. i R. L.;

- art. 328 § 2 kpc poprzez niewyjaśnienie w wyroku dlaczego Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. G. i R. L., a nie dał wiary powodom, którzy podali, iż treść zawartej umowy ze stroną powodową rozumieli tak, że inwestycję strona powodowa realizować będzie ze środków własnych.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie apelacji, oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

zaskarżony wyrok podlega zmianie, choć ze względów innych, niż wskazane w apelacji.

W zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia, ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy są trafne. Umożliwia to Sądowi Okręgowemu przyjęcie tych ustaleń za własne, co niniejszym Sąd czyni.

Jak już wskazano zaskarżone orzeczenie podlega zmianie ze względów innych, niż wskazane w apelacji. Dotyczą one jednak zagadnień prawa materialnego, prawidłowość zastosowania którego sąd odwoławczy bada z urzędu, niezależnie od zarzutów apelacji (choć naturalnie w jej granicach). Powództwo jest zasadne z uwagi na niedopuszczalny charakter zastrzeżonych w umowie stron kar umownych. Postanowienia umowy stron naruszają art. 483 § 1 kc, gdyż zastrzegają karę umowną na wypadek nie uiszczenia w zastrzeżonym terminie kolejnych rat ceny, a więc na wypadek niespełnienia świadczenia ściśle pieniężnego. Tymczasem zgodnie z powołanym przepisem kara umowna może zostać zastrzeżona jedynie na wypadek niespełnienia świadczenia niepieniężnego. Oznacza to, że postanowienie umowne zastrzegające karę umowną jest nieważne. W konsekwencji należy stwierdzić, że niezależnie od ewentualnych innych roszczeń, mogących przysługiwać stronie pozwanej, nie służy jej roszczenie o zapłatę dochodzonej przez powodów kwoty. Jedyną podnoszoną przez stronę pozwaną przyczyną zatrzymania dochodzonej kwoty była realizacja uprawnienia wynikającego wcześniejszego, nieważnego, zastrzeżenia kary umownej. Dlatego należało ocenić, że powództwo jest zasadne. W sytuacji bowiem, gdy na skutek wypowiedzenia dokonanego przez powoda odpadła podstawa prawna świadczenia, należy je uznać za nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 kc ( condictio causa finita). Ewentualnie, w przypadku gdyby przyjmować, że postanowienia o karze umownej były dla strony pozwanej tak istotne, w rozumieniu art. 58 § 3 kc, że bez nich nie zawarłaby umowy, należałoby uznać, że z uwagi na unormowanie art. 58 kc nieważna jest cała umowa przedwstępna. Wówczas roszczenie powodów również znajdowałoby uzasadnienie w przepisie art. 410 § 2 kc, z tym, że w grę wchodziłoby condictio indebiti (świadczenie nienależne, z uwagi na jego spełnienie w wykonaniu nieważnej czynności prawnej).

W świetle powyższego odnoszenie się do pozostałych zarzutów apelacji jest bezprzedmiotowe.

Jedynie na marginesie można podieść, że z zawartego w § 5 umowy przedwstępnej stwierdzenia, iż "przedmiot umowy jest wolny od wad prawnych i roszczeń osób trzecich" trudno wywodzić, że inwestycja miała być realizowana ze środków własnych dewelopera. Abstrahując już od tego, że taki stan rzeczy byłby raczej rzadkością, to postanowienia § 5, choć dotyczą obciążeń nieruchomości, to w żadne sposób nie traktują o źródłach finansowania inwestycji. Przekonanie jakie powodowie zbudowali na podstawie brzmienia tego postanowienia umowy należy więc uznać za bezpodstawne. Nie jest przy tym jasne jak powodowie rozumieli pojęcie "środków własnych", niezdefiniowane przecież w umowie, która do tych kwestii w ogóle się nie odnosiła. Część inwestycji finansowana była przez stronę pozwaną ze środków pochodzących z kredytu obrotowego. Środki uzyskane na podstawie umowy kredytu, uregulowanej w art. 69 i n. Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz.U.2012.1376 ze zm.) nie stanowią własności kredytobiorcy. Można jednak zwrócić uwagę, że środki uzyskane na podstawie umowy pożyczki przechodzą na własność pożyczkobiorcy, choć zwrot wierzytelności również może być zabezpieczony hipotecznie. Wynika to z uregulowań ustawowych dotyczących obu umów. Posługiwanie się przez powodów niejasnym kryterium "środków własnych" prowadziłoby zatem do wątpliwości, czy środki uzyskane w drodze hipotetycznej pożyczki, w przeciwieństwie od środków uzyskanych z kredytu, spełniałyby kryteria, którymi posługują się powodowie.

Skoro treść umowy pomiędzy stroną pozwaną a (...) S.A. przewidywała bezobciążeniowe wyodrębnianie i przenoszenie własności lokali, to za pozorne należy uznać zagrożenie, na które powoływali się powodowie wypowiadając umowę. Jest tak tym bardziej, że choć powodowie o umowie kredytu dowiedzieli się z pisma banku, to z tego samego pisma wynikała zgoda banku na wyodrębnianie lokali bez obciążeń. Podkreślić należy, że skoro powodowie umawiali się z pozwaną spółką tylko co do nabycia mającego powstać lokalu (z garażami i prawami związanymi), to w świetle oświadczenia banku nie miało znaczenia, czy ustanowiono hipotekę obciążającą nieruchomość gruntową, na której powstawał budynek, w którym miały zostać wyodrębnione lokale. Postanowienie § 5 miało raczej to znaczenie, że powodowie mieli prawo nie przystąpić do umowy przyrzeczonej w razie, gdyby nie mogli uzyskać lokalu nieobciążonego prawami osób trzecich. Do takiej sytuacji doszłoby np. wówczas, gdyby Bank (...) nie złożył oświadczenia o zgodzie na przyszłe bezobciążeniowe wyodrębnianie lokali i z uwagi na treść przepisu art. 76 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przy okazji wyodrębnienia lokalu, miałoby dojść do powstania hipoteki łącznej.

Skądinąd można wskazać, ze Sąd Okręgowy w pełni podziela uwagi Sądu Rejonowego wyrażone w kontekście podnoszonych twierdzeń o zaistnieniu błędu prawnie doniosłego w rozumieniu art. 84 kc. Uwagi te, podobnie jak zresztą większość rozważań przedstawionych przez Sąd Rejonowy, oraz całość wywodów apelacji, nie mają jednak większego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Ostatecznie bowiem należało uznać, że z uwagi na nieważność postanowień o karze umownej, pozwany nie miał prawa do potrącenia kwoty dochodzonej pozwem z wpłaty dokonanej przez powodów na poczet ceny lokalu.

W tym stanie rzeczy odnoszenie się do dalszych zarzutów apelacji było bezprzedmiotowe.

Ze wszystkich powołanych względów Sąd Okręgowy, na podstawie art. 386 § 1 kpc, zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił powództwo tj. zasądził od (...) Spółki Akcyjnej w S. na rzecz W. R. i A. R., solidarnie, kwotę 16.362 z ustawowymi odsetkami od dnia 2 lutego 2012 r. do dnia zapłaty. Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w zakresie kwoty głównej był art. 405 kc w zw. z art. 410 § 1 i 2 kc. Rozstrzygając w przedmiocie odsetek Sąd Okręgowy kierował się unormowaniem art. 481 § 1 kc, przy czym przyjął, że roszczenie to miało ze strony powodów charakter bezterminowy w rozumieniu art. 455 kc. Z tego względu było wymagalne od chwili wezwania strony pozwanej do zapłaty.

Rozstrzygając o kosztach postępowania w obu instancjach Sąd Okręgowy zastosował zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania, ujętą w art. 98 § 1 kpc.

W zakresie kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego wyraziło się to zasądzeniem kwoty 3.236 zł, na którą złożyły się 819 zł opłaty sądowej, 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej uiszczonej od złożonego pełnomocnictwa.

W postępowaniu odwoławczym na zasądzoną kwotę 2.019 zł, złożyło się 819 zł opłaty sądowej, oraz 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Wysokość stawek wynagrodzenia pełnomocnika powodów ustalono stosownie do § 6 pkt 5, a w postępowaniu odwoławczym także stosownie do § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490).