Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 19 maja 2014 r.

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Violetta Osińska (spr.)

Sędziowie: SO Dorota Gamrat-Kubeczak

SO Iwona Siuta

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w dniu 19 maja 2014 r. w S.

sprawy ze skargi dłużników E. P. i I. P.

na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) M. O.z dnia 12 czerwca 2012 r. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości w sprawie Km 4366/10

przy udziale wierzyciela Banku (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W.

na skutek zażalenia dłużników

na postanowienie Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim z dnia 17 października 2013 r., sygn. akt I Co 2579/12

postanawia:

1. zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

I. uchylić czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) M. O.z dnia 12 czerwca 2012 r. w postaci opisu i oszacowania: nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem (...)położoną w N.,(...) P., o powierzchni (...)dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą nr (...); nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami (...)położonej w N., (...) P., o łącznej powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą nr (...);

II. zasądzić od wierzyciela Banku (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz dłużników E. P. i I. P. kwotę 177 złotych (sto siedemdziesiąt siedem) tytułem kosztów postępowania skargowego;

2. zasądzić od wierzyciela Banku (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz dłużników E. P. i I. P. kwotę 90 (dziewięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania zażaleniowego.

Sygn. akt II Cz 605/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 października 2013 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim oddalił skargę dłużników E. P.i I. P.na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) M. O.w sprawie Km 4366/10 w postaci dokonanego opisu i oszacowania z dnia (...)r. dla nieruchomości objętych księgami wieczystymi Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim (...)w P.za numerami KW (...)i (...).

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Sąd wskazał, iż opinie biegłej E. R.– operaty szacunkowe określenia wartości rynkowej nieruchomości – zostały sporządzone zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...)). Sąd zaznaczył, iż w wyniku oględzin przeprowadzonych w dniu 12 czerwca 2012 r. biegła opisała m. in. przedmiotową nieruchomość, jej lokalizację oraz otoczenie. Biegła nie została przed dłużników wpuszczona na przedmiotową nieruchomość w związku z powyższym nie mogła wiedzieć, iż na nieruchomości istnieje studnia głębinowa oraz że podłączona jest energia elektryczna. Sąd wskazał, iż obecnie dłużnicy skarżąc opinię biegłej, zarzucają jej nie uwzględnienie owych okoliczności, których uprzednio sami pozbawili jej możliwości ustalenia. Pozostałe zaś zarzuty w postaci określenia, iż owa nieruchomość to tzw. siedlisko, że ma pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego, że zostały wydane warunki zabudowy, że postawiony jest kontener mieszkalny stabilnie z gruntem związany, że nieruchomości nie zostały opisane i wycenione osobno, zdaniem Sądu zostały przez biegłą w trakcie jej przesłuchania na posiedzeniu w dniu 4 września 2012 r. obalone. W ocenie Sądu Rejonowego przyjęta przez biegłą wartość przedmiotowej nieruchomości nie jest zaniżona i zarzuty skarżących nie zasługują na uwzględnienie. W związku z powyższym, Sąd Rejonowy stwierdził, iż przy sporządzaniu opinii przez biegłego nie doszło do naruszenia przepisów prawa.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli dłużnicy, zaskarżając je w całości. Skarżący orzeczeniu temu zarzucili naruszenie przepisów postępowania:

-art. 233 § 1 k.p.c., poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegająca na przyjęciu, że dokonująca wyceny biegła przyjęła właściwą metodę wyceny i prawidłowo wyceniła nieruchomość, podczas gdy w operacie wykonanym przez biegłą brak podstawowych danych o nieruchomości, w szczególności nie uwzględniono istnienia studni, ani zabudowy na działce, ani podłączenia elektryczności;

-art. 947 § 1 pkt 2, 5, 6, 9 k.p.c., poprzez nieuwzględnienie w opisie i oszacowaniu, że nieruchomość stanowi „siedlisko” zamieszkane przez ludzi, że ma podłączony prąd, że jest na nim wybudowana studnia, że nieruchomości znajdujące się wokół są w części działkami budowlanymi, co zwiększa wartość nieruchomości;

-art. 233 § 1 i § 2 k.p.c. oraz 212 § 1 k.p.c. poprzez nierozpoznanie wniosku dowodowego o przeprowadzenie oględzin nieruchomości oraz przesłuchanie w charakterze strony - I. P.;

-art. 210 § 1 k.p.c., 233 § 1 k.p.c., a w szczególności art. 379 pkt 5 k.p.k. poprzez uniemożliwienie stronie - E. P., wzięcia udziału w posiedzeniu sądowym poprzez niewywołanie sprawy podczas, gdy dłużnik E. P. oczekiwała na korytarzu Sądu przed salą rozpraw, tym samym pozbawienie strony możliwości ustosunkowania się do wypowiedzi wezwanego rzeczoznawcy, a tym samym obrony swoich praw.

Wskazując na powyższe, skarżący wnieśli o: uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania; ewentualnie o zmianę postanowienia poprzez uchylenie zaskarżonej czynności; przeprowadzenie dowodów zawnioskowanych w zażaleniu na okoliczności tam wskazane; zasądzenie od wierzyciela na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm prawem przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie dłużników skutkowało rozstrzygnięciem o charakterze reformatoryjnym.

Ustosunkowując się do zażalenia Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności wskazuje, iż zgodnie z treścią art. 942 k.p.c. po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Opis nieruchomości należy zasadniczo do obowiązków komornika, który jednak może zlecić dokonanie niektórych czynności w tym zakresie biegłemu. Z przepisu art. 948 § 1 k.p.c. wynika, że oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Oszacowanie, pomimo że powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, nie polega na wiążącym określeniu ostatecznej wartości przedmiotowej nieruchomości, ale na ustaleniu jej wartości będącej potem podstawą ceny wywołania. Przepisy art. 948 § 2 k.p.c. i art. 949 k.p.c. określają treść oszacowania i zobowiązują do sporządzenia oszacowania przewidującego różne możliwe rozliczenia związane z podziałem sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości. Natomiast sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ((...)Przepis art. 156 ust. 3 tej ustawy stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Dalej w myśl ustępu 4 operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Z regulacji tej wynika że po pierwsze operat szacunkowy jest maksymalnie ważny przez okres 12 miesięcy, o ile wcześniej nie nastąpiła znaczna zmiana czynników enumeratywnie wyliczonych w przepisie art. 154 ww. ustawy. Po drugie zaś – po upływie owych maksymalnie 12 miesięcy, może być on nadal wykorzystywany, jeśli rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność. Ważność operatu jest oceniana na dzień orzekania (vide wyroki (...). (...)Z kolei z uregulowania zawartego w przepisach § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia (...) (...)r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...)wynika, że: operat szacunkowy winien zawierać stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu, rzeczoznawca podpisuje klauzulę (o aktualności), zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, dalsze potwierdzenie aktualności następuje w w/w sposób. Przy tym zaznaczyć należy, iż klauzula jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W.w W.z dnia (...)

Mając powyższe uwagi na względzie Sąd Okręgowy wskazuje, iż w toku niniejszego postępowania skargowego dotyczącego czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w(...) M. O.z dnia 12 czerwca 2012 r. w postaci opisu i oszacowania: nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem (...) położoną w N.,(...) P., o powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą nr (...); nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami (...)położonej w N., gmina P., o łącznej powierzchni (...), dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą nr (...); w sprawie o sygn. akt Km 4366/10, na posiedzeniu w dniu 4 września 2012 r. Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z uzupełniającej opinii biegłego sądowego E. R.na okoliczność ustosunkowania się do podniesionych przez dłużników zarzutów. Należy przy tym zaznaczyć, iż opinia wymienionego biegłego z dnia 19 marca 2012 r. stanowi integralną część wyżej wymienionych zaskarżonych czynności Komornika Sądowego. W tym stanie rzeczy, już w chwili wydania przez Sąd Rejonowy zaskarżonego postanowienia z dnia 17 października 2013 r. upłynął okres ważności o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ((...).). Tymczasem operat biegłego nie zawiera potwierdzenia aktualności przez sporządzającego go rzeczoznawcę majątkowego w postaci klauzuli, o jakiej stanowi § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia(...)r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ((...)ani też nie został uzupełniony. Z kolei brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem skutkującym tym, iż zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego nie może się ostać.

Ponadto w treści pisemnego uzasadnienia orzeczenia Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 8 kwietnia 2013r. sygn. II Cz 50/13 w sprawie wywołanej zażaleniem od orzeczenia wydanego uprzednio w przedmiocie skargi dłużników na wymienione czynności Sąd Okręgowy zasygnalizował już potrzebę „rozstrzygnięcia i ustosunkowania się do wniosków i zarzutów dłużników” oraz znaczenie proceduralne zarzutu braku wywołania sprawy przed posiedzeniem w dniu 4 września 2012r.

Tymczasem biegły E. R. powołała się na to, iż nie miała dostępu do nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Tym samym, na podstawie oględzin dokonanych z zewnątrz nieruchomości biegły nie mógł dokonać miarodajnych ustaleń co do wycenianej nieruchomości. Jest to istotne z uwagi na zakres zarzutów dotyczących faktycznego i prawnego stanu nieruchomości. Dla porządku wymaga przy tym zaznaczyć, że organ egzekucyjny dysponuje odpowiednimi środkami, umożliwiającymi biegłemu dokonanie oględzin wycenianej nieruchomości.

Z uwagi na rangę i zasadność podniesionych zarzutów, w ocenie Sądu Okręgowego, zaskarżone orzeczenie należało zmienić o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 1. sentencji postanowienia.

Przechodząc dalej Sąd Okręgowy wskazuje, że w związku z uwzględnieniem skargi dłużników i wobec ich żądania w zakresie kosztów postepowania skargowego orzeczono w tym przedmiocie na podstawie o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Przepis art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Z powyższego wynika podstawowa zasada rozstrzygania o kosztach procesu - odpowiedzialności za wynik postępowania. Skarga dłużników została uwzględniona, a więc to wierzyciel jest w rozumieniu art. 98 § 1 k.p.c. stroną przegrywającą postępowanie skargowe. Zatem wierzyciel na żądanie dłużników winien zwrócić na ich rzecz solidarnie koszty postępowania, które łącznie wyniosły 177 zł. Na koszty te złożyła się opłata sądowa od skargi w wysokości 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem, ustalone na podstawie § 2 ust. 1 i 2, § 11 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ((...) (...)., (...)ze zm.) w wysokości 60 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa kwocie 17 zł.

W świetle powyższych rozważań Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzekł jak w punkcie 1 postanowienia.

O kosztach postępowania zażaleniowego orzeczono w punkcie 2 postanowienia na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Zażalenie dłużników okazało się zasadne, a więc w rozumieniu art. 98 § 1 k.p.c. wierzyciel jest stroną przegrywającą sprawę i zgodnie z wyrażoną w tym przepisie zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania winien zwrócić solidarnie dłużnikom na ich żądanie koszty postępowania zażaleniowego. Stąd wniosek dłużników o zasądzenie na ich rzecz od wierzyciela kosztów tego postępowania okazał się zasadny. Na koszty postępowania zażaleniowego złożyła się opłata od zażalenia w wysokości 30 zł oraz wynagrodzenie adwokata w wysokości 60 zł, które zostało ustalone na podstawie § 2 ust. 1 i 2, § 11 ust. 1 pkt 8 w zw. z § 13 ust. 2 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (...)