Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 czerwca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2014 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa Z. O. i M. O.

przeciwko G. P. i Z. P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie

z dnia 28 stycznia 2014 r., sygn. akt X C 1282/12,

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kwotę 1.200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

Sygn. akt IX Ca 172/14

UZASADNIENIE

Powodowie Z. O. i M. O. wnieśli o zasądzenie od pozwanych Z. P. i G. P. solidarnie kwoty 60 502,86 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 marca 2012r do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazali, że w dniu 28 kwietnia 2009r. zawarli z pozwanymi umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego z trzema piwnicami, pomieszczeniem gospodarczym oraz udziałami w częściach wspólnych budynku oraz gruncie pod budynkiem za cenę 260 000 zł. W toku użytkowania lokalu zaczęły uwidaczniać się wady fizyczne lokalu, o czym poinformowani zostali pozwani, którzy odmówili z tego tytułu obniżenia ceny sprzedaży. W związku z tym powodowie zlecili wykonanie opinii technicznej wykazującej zakres i rodzaj wad oraz koszt ich usunięcia. Pozwani odmówili zapłaty kwoty stanowiącej równowartość wad rzeczy sprzedanej. Dochodzona pozwem kwota stanowi zwrot części ceny przedmiotowej nieruchomości lokalowej.

Pozwani Z. P. i G. P. wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu zaprzeczyli, by sprzedane powodom mieszkanie miało jakieś wady fizyczne. Podkreślili, że powodowie przed zakupem lokalu mogli zapoznać się ze stanem technicznym lokalu i nie wnosili żadnych zastrzeżeń. Oświadczenie o tej treści znalazło się w umowie sprzedaży, w której dodatkowo pozwani zostali zwolnieni z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Stwierdzone przez powodów zawilgocenie lokalu występuje wyłącznie z ich winy, gdyż mieszkanie było niedostatecznie ogrzewane oraz zostało ocieplone od wewnątrz styropianem i zostały zastosowane niewłaściwe farby przy malowaniu mieszkania.

Wyrokiem z 28 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie zasądził od pozwanych Z. P. i G. P. solidarnie na rzecz powodów Z. O. i M. O. 32 603,53 zł z ustawowymi odsetkami od 13 marca 2012 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie powództwo oddalił. Koszty procesu między stronami wzajemnie zniósł. Nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa –Sądu Rejonowego w Olsztynie od powodów solidarnie 1 584,50 zł, a od pozwanych solidarnie 4 597,50 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwani Z. P. i G. P. byli właścicielami mieszkania położonego w Ł. przy ul. (...), zlokalizowanego na parterze budynku zbudowanego w 1936 r. Mieszkanie składało się z 3 pokoi, garderoby, łazienki, wc i przedpokoju, przynależały do niego także 3 pomieszczenia piwniczne i 1 gospodarcze. Udział lokalu w częściach wspólnych budynku i gruntu na którym został posadowiony, wynosił (...) części.

W 1999r. pozwani postanowili zaadoptować do potrzeb mieszkalnych pomieszczenia w piwnicy. W tym celu zlecili wykonanie projektu budowlanego, zgodnie z którym na parterze miały znajdować się 3 pokoje, garderoba, hal i łazienka, w suterenie kuchnia, wc, pomieszczenie gospodarcze i techniczne. Łącznie powierzchnia użytkowa mieszkania miała wynosić 104,26 m ².

W dniu 3 listopada 1999 r. pozwani uzyskali pozwolenie na budowę-modernizację mieszkania zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym, budowę przyłącza kanalizacji sanitarnej ze zbiornikiem bezodpływowym oraz garażu.

Zgodnie z projektem pozwani mieli wykonać m.in. schody zabiegowe do sutereny, podparte na ściance z cegły pełnej o wymiarach 25x12x6, szerokości 25 cm, w piwnicach wylewki z betonu B-15 grubości 10 cm, z izolacją poziomą z papy na lepiku na gorąco z wywinięciem na ściany, izolacją termiczną-wełną mineralną R. grubości 5 cm i szlichtą wyrównującą 4 cm, izolacją przeciwwilgociową posadzek piwnic z 2x papy asfaltowej izolacyjnej na lepiku asfaltowym na gorąco na zakład z wywinięciem na ściany, izolacją przeciwwilgociową posadzki łazienki z papy asfaltowej izolacyjnej na lepiku asfaltowym na gorąco na zakład z wywinięciem na ściany. Ogrzewanie mieszkanie odbywało się za pomocą kominka zlokalizowanego w jednym z pomieszczeń w suterenie oraz grzejnikami elektrycznymi na parterze. Wszystkie prace modernizacyjne wykonywał sam pozwany.

Jak ustalił Sąd Rejonowy po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych pomieszczeń piwnicznych do stałego zamieszkiwania w nich ludzi, pozwani nie zawiadomili Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu. Prace adaptacyjne wykonane zostały przez pozwanego częściowo nieprawidłowo, niezgodnie z projektem i obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Schody zabiegowe do sutereny nie spełniały warunków technicznych z powodu braku minimalnych wymiarów szerokości stopnia, która powinna wynosić 25 cm w odległości 40 cm od osi zabiegu (wymiar wynosi od 19 do 21 cm). Zagłębienie posadzki piwnicy wynosiło 110 cm, podczas gdy maksymalnie może wynosić 90 cm w stosunku do przylegającego terenu. Nie została wykonana izolacja przeciwwilgociowa i termiczna z wełny mineralnej posadzki w suterenie.

Ponadto w związku ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń piwnicznych na mieszkalne, powinien być w nich spełniony warunek izolacyjności przegród budowlanych. Dla ściany zewnętrznej powinien wynosić 0,5 W/m2*K, a w rzeczywistości wynosi 1,178 W/m2*K. Brak odpowiedniej izolacyjności spowodował zawilgocenie ścian poprzez wykraplanie pary wodnej z pomieszczenia na zimnej przegrodzie (ściana), uwidaczniło się to najszybciej w miejscach, gdzie ruch powietrza jest ograniczony, np. w narożnikach, miejscach osłoniętych meblami. W celu poprawy izolacyjności przegród budowlanych konieczne jest ocieplenie budynku styropianem grubości 12 cm. Schody wewnętrzne natomiast powinny być rozebrane i wykonane na nowo z zachowaniem odpowiednich wymiarów stopni schodowych.

Łączny koszt wykonania niezbędnych robót budowlanych zmierzających do prawidłowej adaptacji pomieszczeń piwnicznych do celów mieszkalnych, zgodnie z obowiązującymi na moment ich wykonania przepisami wynosił 32 517zł. Roboty te obejmowały wykonanie izolacji cieplnej ścian piwnic, wykonanie izolacji cieplnej podłogi na gruncie w piwnicy, ponowne zbudowanie schodów wewnętrznych zabiegowych do sutereny oraz uzyskania zagłębienia podłogi sutereny nieprzekraczającego 90 cm do otaczającego poziomu gruntu.

Z dalszych ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, że również przyłącze kanalizacji sanitarnej nie zostało wykonane zgodnie z projektem. Wykonany zbiornik nie jest bezodpływowy, na wysokości 1m od pokrywy zbiornika znajduje się otwór w ścianie zbiornika, do którego jest doprowadzona rura kanalizacyjna o przekroju 100 mm, skierowana w kierunku torów kolejowych. Rurą tą napływające do zbiornika ścieki odprowadzane są w kierunku torów kolejowych, prawdopodobnie do rowu melioracyjnego. W celu doprowadzenia zbiornika do właściwego stanu konieczne jest usunięcie wskazanej rury oraz uszczelnienie otworu, którym łączy się ona ze zbiornikiem. Koszt wykonania tych prac wynosił 236,44 zł brutto.

W dniu 8 kwietnia 2009r. powodowie kupili wskazany lokal mieszkalny od pozwanych za kwotę 260 000zł. W umowie zostało zaznaczone, że mieszkanie położone jest na pierwszej kondygnacji budynku, składa się z 3 pokoi, kuchni, garderoby, łazienki, wc i przedpokoju oraz 3 przynależnych piwnic i pomieszczenia gospodarczego. Ponadto w umowie powodowie zwolnili pozwanych z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne wynikające z braku charakterystyki energetycznej.

Po przejęciu mieszkania w posiadanie powodów zaczęły ujawniać się skutki braku odpowiedniej izolacyjności ścian zewnętrznych w suterenie. Polegały przede wszystkim na wykraplaniu się wody na ścianach zewnętrznych, co doprowadziło do zagrzybienia ścian, mebli, paneli i listew przypodłogowych na styki ze ścianą. Powodowie wzywali pozwanych do zapłaty kwoty 60 502,86 zł., jednak pozwani odmówili zapłaty wskazując, iż nadmierna wilgotność w pomieszczeniach mieszkalnych została spowodowana nieprawidłowym korzystaniem z lokalu przez powodów.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części. Zdaniem Sądu przedmiotem umowy sprzedaży był lokal mieszkalny o powierzchni ponad 100m ², zlokalizowany na parterze budynku i w suterenie, po zaadoptowaniu do celów mieszkalnych (...) piwnic i pomieszczenia gospodarczego. Obie strony wiedziały o zaadaptowaniu tych pomieszczeń. Bez znaczenia było oświadczenie powodów o zapoznaniu się ze stanem technicznym mieszkania oraz zwolnienie pozwanych z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne wynikające z braku charakterystyki energetycznej. Sprzedający zostaje bowiem zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko co do tych wad, o których kupujący wiedział w chwili zawarcia umowy. Pozwani nie wykazali, by powodowie w chwili sprzedaży zdawali sobie sprawę z istnienia wad lokalu, zlokalizowanych w części piwnicznej mieszkania. Brak charakterystyki energetycznej nie dotyczył natomiast wadliwego zaadoptowania do potrzeb mieszkalnych pomieszczeń piwnicznych. Jeżeli jednak pozwani przeprowadzili zmianę sposobu użytkowania części budynku, stosownie do powołanych w opiniach przepisów prawa budowlanego, pomieszczenia zaadoptowane do celów mieszkalnych powinny spełniać obecnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego, co do wymagalnej izolacyjności ścian zewnętrznych, izolacyjności pionowej, budowy schodów wewnętrznych i maksymalnego zagłębienia posadzki w suterenie. Ostatecznie adaptacja pomieszczeń piwnicznych do celów mieszkalnych została wykonana nieprawidłowo, niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i rozporządzeń wykonawczych, niezgodnie także z projektem budowlanym. Koszt usunięcia opisanych nieprawidłowości wyniósł 32 517 zł. Sąd nie uwzględnił natomiast kosztów ocieplenia ścian zewnętrznych pomieszczeń na parterze, bowiem nie były one przedmiotem zmian budowlanych przez pozwanych. Powodowie zdawali sobie sprawę z wieku budynku i pozwani nie byli zobowiązani żadnymi przepisami prawa do dostosowania przenikalności termicznej ścian parteru do wymogów obowiązujących na dzień sprzedaży lokalu. Sąd uwzględnił także nieprawidłowości w wykonanej instalacji ściekowej. Ich koszt usunięcia wyniósł 236,44 zł, z czego, stosownie do udziału w częściach wspólnych wynoszącego 366/100, pozwanych obciąża kwota 86,53 zł. Sąd nie uwzględnił kosztów związanych z opłata legalizacyjną oraz koniecznością sporządzenia dodatkowego projektu budowlanego. Ostatecznie Sąd Rejonowy na podstawie art. 560 § 1 k.c. w zw. z art. 556 § 1 k.c. zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 32.603,53 zł, będącą ekwiwalentem kosztów doprowadzenia lokalu do należytego stanu. Wobec uwzględnienia roszczenia w około połowie Sąd zniósł między stronami koszty procesu i stosunkowo rozdzielił obowiązek ponoszenia kosztów sądowych.

Powyższy wyrok pozwani zaskarżyli w części, tj. w punktach I, III i IV. W apelacji zarzucili:

1. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, które mogło mieć wpływ na treść wydanego w sprawie wyroku poprzez przyjęcie, iż: przedmiotem umowy sprzedaży zawartej pomiędzy stronami w dniu 8 kwietnia 2009 roku był lokal mieszkalny o powierzchni pond 100 m ², zlokalizowany nie tylko na parterze budynku, ale także w suterenie, po zaadoptowaniu do celów mieszkalnych (...) piwnic i pomieszczenia gospodarczego; łączna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 104,26 m ²; cena sprzedaży w wysokości 260.000 zł uwzględniała również pomieszczenia piwniczne przeznaczone jakoby do celów mieszkalnych w sytuacji, gdy pozwany ustalając cenę sprzedaży, nie traktował pomieszczeń znajdujących się w suterenie oraz pomieszczenia gospodarczego jako pomieszczeń mieszkalnych, co w takim wypadku spowodowałoby wzrost ceny, o czym powodowie wiedzieli; powodowie prawidłowo korzystali z lokalu oraz swoim użytkowaniem nie doprowadzili do jego zawilgocenia; pozwany uprawniony był do występowania o zmianę przeznaczenia pomieszczeń;

2. naruszenie prawda procesowego, które mogło mieć wpływ na treść wydanego w sprawie wyroku, tj. art. 233 k.p.c. poprzez: nie rozważenie przez Sąd w sposób bezstronny dowodów zgromadzonych w sprawie i wybiórcze uwzględnienie jedynie tych okoliczności, które przemawiają na korzyść powodów oraz dokonanie dowolnej oceny zebranych w sprawie dowodów, w szczególności zawartej pomiędzy stronami w dniu 8 kwietnia 2009 r. umowy sprzedaży oraz zapisu w Księdze Wieczystej nr OLI (...).

Wskazując na powyższe zarzuty pozwani wnieśli o zmianę wyroku i oddalenie powództwa w całości i zasądzenia kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Zdaniem Sądu Okręgowego, pozwani nie zakwestionowali skutecznie ani oceny dowodów dokonanej przez Sąd Rejonowy i jego ustaleń faktycznych, ani oceny prawnej, a ich zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego są chybione. Sąd Okręgowy w pełni podziela ustalony stan faktyczny oraz jego ocenę dokonaną przez Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie.

Nie jest zasadny zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 k.p.c. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w tym przepisie, Sąd Rejonowy ocenił wiarygodność i moc dowodów zebranych w niniejszej sprawie według własnego przekonania, z uwzględnieniem całości materiału dowodowego, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. W ramach swobodnej oceny dowodów Sąd Rejonowy uwzględnił wymogi prawa procesowego, doświadczenia życiowego i reguły logicznego myślenia. Kryteria te są wskazywane przez orzecznictwo jako zasadnicze przy ocenie przedstawionych przez strony dowodów (zob. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 r., II URN 175/79, OSNC 1980, nr 10, poz. 200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 655). Nie można zatem skutecznie postawić zarzuty, iż ocena zebranego materiału dowodowego przez Sąd Rejonowy była błędna.

Oceniając wszystkie dowody zgromadzone w sprawie Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, iż przedmiotem umowy sprzedaży z kwietnia 2009 r. były pomieszczenia piwniczne zaadaptowane do celów mieszkaniowych. Nie ma wątpliwości, iż wolą stron było zawarcie transakcji, obejmującej piwnice z przeznaczeniem na cele mieszkalne. W chwili zawarcia umowy piwnice zostały już zaadaptowane. Obie strony znały i akceptowały przeznaczenie tych pomieszczeń na cele mieszkalne. Dodatkowo, co wskazują pozwani w apelacji, cena 260 000 zł obejmująca powierzchnię piwnic przeznaczona na cele mieszkalne była atrakcyjna dla powodów, mogła stanowić istotny czynnik podjęcia decyzji o zakupie mieszkania. O takim przeznaczeniu piwnic świadczą również podjęte przez pozwanych czynności przygotowania projektu zmian, zamiaru ustanowienia kierownika, uzyskania stosownego zezwolenia budowlanego. Wskazuje to, iż charakter zmian w przeznaczeniu piwnic był szerszy niż tylko instalacja w nich kominka.

Zgodnie z art. 65. § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu ( art. 65 § 2 k.c. ).

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, iż znaczenie oświadczenia woli wyrażone w dokumencie ustala się nie tylko w oparciu o tekst dokumentu ale również z uwzględnieniem okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168; wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2002 r., V CKN 1603/00, Lex nr 75350 i z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 431/04, Lex nr 145198).

Biorąc pod uwagę dyrektywy interpretacyjne oświadczeń woli stron zawierających umowę oraz wskazane okoliczności zawarcia rzeczonej umowy należało przyjąć, iż przedmiotem umowy były pomieszczenia piwniczne zaadaptowane do celów mieszkalnych.

Podstawą prawną roszczenia powodów o zapłatę jest art. 560 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Niewątpliwie lokal będący przedmiotem sprzedaży był dotknięty szeregiem wad fizycznych takich jak niewykonanie izolacji termicznej ścian zewnętrznych i posadzki piwnicy, nieprawidłowe wykonanie schodów, nieprawidłowe zagłębienia posadzki sutereny.

Pozwani twierdzili, iż o wadach lokalu powodowie wiedzieli lub powinni wiedzieć, gdyż mogli zapoznać się ze stanem lokalu, znali datę wzniesienia budynku, w którym znajduje się lokal, mogli również skorzystać z fachowej pomocy rzeczoznawcy przy ocenie jego stanu technicznego. Skarżący powołują się tym samym na okoliczności, które w ich ocenie wyłączają odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Zgodnie bowiem z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

W myśl art. 557 k.c., aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był wiedzieć np. dlatego, że wada rzeczy była jawna (wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2000 r. V CKN 66/00, LEX nr 52580).

Pozwani nie wykazali, iż powodowie w chwili zawarcia umowy wiedzieli o wadach lokalu. Nie wystarczy przy tym wykazanie, iż powodowie powinni wiedzieć o wadach z uwagi na możliwość zapoznania się ze stanem technicznym budynku czy też ze względu na wiedzę powodów o wieku budynku. Zwolnienie się sprzedawcy z odpowiedzialności z tytułu rękojmi wymaga wykazania, iż kupujący wiedział o wadzie, a nie tylko mógł się o niej dowiedzieć przy nawet dołożeniu należytej staranności, która w konkretnej sprawie może przejawiać się w posłużeniu osobą posiadającą wiedzę fachową w zakresie budownictwa. Takie wymogi staranności od kupującego nie są wymagane zgodnie z art. 557 k.c.

Reasumując powodowie wykazali, iż kupiony przez nich lokal ma wady fizyczne zmniejszające jego wartość ze względu na przeznaczenie rzeczy i mogli z tego tytułu domagać się obniżenia ceny.

Mając zatem na uwadze wskazane wyżej okoliczności Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł, jak w wyroku.

O kosztach procesu za instancję odwoławczą orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców pranych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 490), zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.