Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 października 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi: (1.) zasądził od pozwanego (...) Sp. z o.o. w Ł. na rzecz powódki M. W. kwotę 22.954 zł, z ustawowymi odsetkami od dnia 30 marca 2013 roku do dnia zapłaty; (2.) oddalił powództwo w pozostałej części, tj. w zakresie części roszczenia odsetkowego; (3.) obciążył pozwanego, na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Łodzi- Widzewa w Łodzi, kwotą 861 zł tytułem nieuiszczonej części opłaty od pozwu; a wreszcie (4.) zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.704 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Ustalono, że (...) sp. z o.o. w Ł. realizował inwestycję obejmującą budowę sześciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, składającego się z 25 lokali mieszkalnych oraz 11 garaży. Powódka była zainteresowana zakupem jednego z lokali. Na skutek dokonanych przez strony uzgodnień w dniu 13 grudnia 2012 roku złożyła w Banku (...) S.A. z siedzibą w W., V Oddział w Ł., wniosek o udzielenie kredytu mieszkaniowego. W odpowiedzi na wniosek Bank udzielił powódce promesy udzielenia kredytu na kwotę 230.817,69 złotych. W promesie wskazano, że wypłatę kredytu bank uzależnia od przedstawienia wyszczególnionych w niej warunków.

W dniu 19 grudnia 2012 roku powódka zawarła z pozwanym umowę deweloperską o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności lokalu numer (...) przy ulicy (...) w Ł., wraz z garażem. Przy zawieraniu umowy pozwana złożyła w akcie notarialnym oświadczenie, z którego wynikało m.in., że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą numer (...), w której dziale III. brak jest wpisów, zaś w dziale IV. tej księgi wpisana jest jedynie hipoteka umowna do kwoty 6.271.632 złotych. Powódka oświadczyła, że odebrała prospekt informacyjny wraz z załącznikami i zapoznała się z jego treścią oraz, że została poinformowana przez Spółkę o możliwości zapoznania się z dokumentami: aktualnym stanem wpisów w księdze wieczystej, aktualnym odpisem KRS, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym i projektem architektoniczno-budowlanym. Łączna cena sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosiła 227.429 złotych brutto. Zgodnie z § 11 pkt 1 f nabywca miał prawo odstąpić od umowy, jeżeli z winy Sprzedającej spółki nie uzyska kredytu hipotecznego z przeznaczeniem na nabycie przedmiotowego lokalu. W takim przypadku Nabywcy zastrzeżono prawo żądania zapłaty kary umownej w wysokości 10% ceny brutto lokalu, w terminie 30 dni od dnia odstąpienia od umowy.

Ustalono, że w dziale IV. księgi wieczystej (...) na dzień sporządzenia umowy deweloperskiej oprócz opisanej wyżej hipoteki wpisana była również hipoteka przymusowa w kwocie 478.005,68 złotych. Z tego względu bank odmówił powódce udzielenia kredytu, objętego promesą.

W dniu 16 stycznia 2013 roku powódka złożyła pozwanej spółce oświadczenie o odstąpieniu od zawartej z nią umowy deweloperskiej, jako powód wskazując nieuzyskanie z jej winy kredytu na zakup lokalu i garażu. Powyższe oświadczenie zostało doręczone pozwanej w dniu 18 stycznia 2013 roku. Jednocześnie powódka zażądała zapłaty kary umownej w wysokości 22.954 złotych w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia.

Sąd Rejonowy uznał, że w zakresie należności głównej w całości znajduje oparcie w przepisie art. 484 § 1 kc. Ocenił tym samym, że ziścił się zastrzeżony w umowie stron warunek odstąpienia przez powódkę od umowy, oraz naliczenia kary umownej.

W § 1 umowy z dnia 19 grudnia 2012 roku pełnomocnik dewelopera złożył oświadczenie o stanie prawnym nieruchomości. Jednocześnie powódka oświadczyła, iż otrzymała od pozwanego prospekt informacyjny z załącznikami. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.2011.232.1377 ze zm) zobowiązuje dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż do sporządzenia takiego prospektu, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawa określa, jakie informacje obligatoryjnie winny znaleźć się w prospekcie. Są to między innymi informacje o istniejących obciążeniach hipotecznych nieruchomości lub wnioskach o wpis w dziale IV. księgi wieczystej. Nie zostało udokumentowane, jakie dane znajdowały się w otrzymanym przez powódkę prospekcie informacyjnym. Nie jest zatem możliwa weryfikacja czy w prospekcie zawarto informację o wszystkich hipotekach obciążających nieruchomość. Natomiast z oświadczeń pełnomocnika strony sprzedającej, zawartych w akcie notarialnym, wprost wynika, iż nieruchomość w dacie sprzedaży była obciążona jedynie jedną hipoteką umowną, do kwoty 6.271.632 złotych. Wynika stąd, że powódka, wbrew wymogowi ustawy, nie została poinformowana o hipotece przymusowej w kwocie 478.005,68 złotych. Nieuzasadnione są wywody pełnomocnika pozwanego, co do oczywistej niedokładności pełnomocnika pozwanego przy składaniu oświadczeń zawartych w akcie notarialnym. Na stronie sprzedającej ciążył obowiązek przedstawienia prawidłowych danych, co do stanu nieruchomości. Dane te ponadto winny zostać zweryfikowane przez notariusza. Powódka została poinformowana jedynie o możliwości udostępnienia jej na żądanie dokumentów określonych w art. 21 ustawy, co nie zwalnia strony pozwanej z obowiązku prawidłowego poinformowania drugiej strony o wszelkich obciążeniach nieruchomości.

Jednocześnie Sąd Rejonowy ocenił jako niezasadne wywody pełnomocnika pozwanej, co do jawności i dostępności ksiąg wieczystych. Treść przepisów art. 2 i 3 ukwh nie zwalnia stron od dochowania należytej staranności w podejmowaniu swoich czynności. Z akt sprawy wynika, iż to pozwana nie dochowała należytej staranności składając oświadczenia zawarte w umowie. Z przyczyn sobie tylko wiadomych, nie podała informacji o tym, że nieruchomość jest obciążona jeszcze jedną hipoteką mimo, że o tym wiedziała. Konsekwencją takiego zachowania był brak możliwości otrzymania przez powódkę kredytu i zakupu mieszkania, co wprost wynika z treści pisma banku dotyczącego odmowy udzielenia kredytu.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc, przy czym datę początkową ich naliczania ustalono na dzień następujący po dniu doręczenia odpisu pozwu pozwanemu.

Sąd uzasadnił także rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie, w zakresie dotyczącym oddalenia roszczenia odsetkowego, zaskarżyła powódka.

Skarżąca podniosła zarzut naruszenia przepisu art. 481 § 1 i 2 kc. Wskazała, że roszczenie o zapłatę kary umownej stało się wymagalne z chwilą upływu 30-dniowego terminu od doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy oraz o wezwaniu do zapłaty, tj. z dniem 18 lutego 2013 r. W ocenie apelującej nie znajdywało postaw przyjęcie przez Sąd Rejonowy, że wymagalność nastąpiła dopiero z chwilą doręczenia odpisu pozwu.

Powołując się na obszerną, przedstawioną w apelacji argumentację, skarżąca wniosła o zmianę kwestionowanego wyroku, a to poprzez przesunięcie daty początkowej naliczania odsetek na dzień 18 lutego 2013 r. Wniosła także o zasądzenie od strony pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zaskarżony wyrok podlegał zmianie.

W sytuacji, gdy skarżąca nie kwestionuje ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd I. instancji, wobec czego ustalenia te wiążą Sąd odwoławczy. Jednocześnie Sąd Okręgowy przyjmuje te ustalenia za własne.

Granice apelacji ograniczają kognicję Sądu Okręgowego jedynie do kwestii określenia daty wymagalności dochodzonej kwoty, a w konsekwencji wymagalności odsetek za opóźnienie. Podniesiony w wywiedzionym środku zaskarżenia zarzut jest oczywiście zasadny. Sąd Rejonowy nie wyjaśnił na kartach uzasadnienia przyczyn, którymi się kierował ustalając wskazaną w wyroku datę początkową naliczania odsetek, choć prawidłowo powołał jako podstawę rozstrzygnięcia art. 481§1 kc. Z umowy stron jednoznacznie wynika, że w przypadku odstąpienia od umowy nabywca może żądać od pozwanej spółki kary umownej w wysokości 10% ceny brutto nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Z umowy wynika także, że zapłata kary umownej powinna nastąpić w terminie 30 dni od dnia odstąpienia nabywcy od umowy z winy spółki. Tak sformułowane postanowienia kontraktu należało odczytać jednoznacznie, jako zakreślenie daty wymagalności. Zwraca przy tym uwagę, że Sąd Rejonowy trafnie ustalił datę doręczenia stronie pozwanej wezwania do zapłaty na dzień 18 stycznia 2013r., tym samym roszczenie stało się wymagalne po upływie 30 dni. Nie jest więc jasne z jakich przyczyn zdaniem Sądu I instancji dopiero powtórne doręczenia wezwania do zapłaty, za które należy uznawać doręczony pozwanej spółce odpis pozwu, miałoby rodzić wymagalność roszczenia.

Z tego względu apelacja podlegała uwzględnieniu w całości. Sąd Okręgowy ustalił początkowy bieg odsetek na dzień 18 lutego 2013r. zamiast na dzień 30 marca 2013r. stosownie do treści art. 481§1 kc. Podstawą formalnoprawną dokonanej zmiany był przepis art. 386 § 1 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do przepisu art. 98 § 1 kpc. Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw, by odstąpić od wyrażonej w tym przepisie zasady odpowiedzialności za wynik postępowania. Na zasądzoną kwotę złożyły się opłata od apelacji w kwocie 30zł i koszty zastępstwa procesowego kwocie 60zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powódki ustalono stosownie do przepisu § 6 pkt 1 oraz § 13 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r. poz. 461).