Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk

Protokolant: Aneta Łokaj

po rozpoznaniu w dniu 9 października 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa E. P. (1) i G. S.

przeciwko Gminie W.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej Gminy W. na rzecz powódek E. P. (1) i G. S. kwoty po 287 100 zł (dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy sto zł) na rzecz każdej z nich z ustawowymi odsetkami od dnia 5 lutego 2012 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałej części powództwo oddala;

III.  zasądza od strony pozwanej Gminy W. na rzecz powódek E. P. (1) i G. S. kwoty po 16 537 zł na rzecz każdej z nich tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt I C 1493/12

UZASADNIENIE

Powódka T. K. wniosła o zasądzenie od strony pozwanej Gminy W. kwoty 930 391 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 lutego 2012 r. tytułem odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że była właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej we W. -działki nr (...) o powierzchni 0,3672 ha, (...), obręb J., objętej księgą wieczystą nr (...). Własność tej nieruchomości powódka uzyskała w dniu 14.08.2009 r. na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody (...) ((...)) o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. W chwili, gdy powódka nabyła z powrotem własność nieruchomości, nieruchomość ta objęta była miejscowym plan zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego we W. przyjętym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 14 września 2006 r. W planie tym działka nr (...) położona była na terenie oznaczonym symbolem (...) - teren portu lotniczego z przeznaczeniem podstawowym jako komunikacja lotnicza z urządzeniami towarzyszącymi obiektom budowlanym i przeznaczeniem towarzyszącym jako tereny usług komercyjnych (administracja, biuro, finanse, gastronomia, handel detaliczny i hurtowy, dystrybucja paliw, rzemiosło, sport itp.). Natomiast od dnia 28 sierpnia 2009 r. dla terenu, na którym znajduje się działka zaczął obowiązywać plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą RM W. nr (...) z dnia 18.06.2009 r. W wyniku tej zmiany, działka nr (...) jest położona na terenie oznaczonym symbolem (...), (...) i (...). W związku ze zmianą planu zagospodarowania wartość rynkowa tej działki zmalała. Wg sporządzonego na zlecenie powódki operatu szacunkowego wartość rynkowa działki nr (...) zmalała o kwotę 1 057 924 zł. Rzeczoznawca otrzymał tę kwotę poprzez porównanie wartości nieruchomości wg stanu na dzień 24 listopada 2010 r. oraz wg przeznaczenia w starym i nowym miejscowym planie.

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprost wpłynęła na zaniżenie ceny, jaką uzyskała powódka ze sprzedaży tej działki o numerze (...). Kwota sprzedaży ustalona została po negocjacjach z (...) S.A. Strony negocjowały cenę dla poszczególnych fragmentów działki, które wyróżniono właśnie ze względu na ich przeznaczenie w miejscowym planie.

Spadek wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu widać także poprzez porównanie ceny sprzedaży jaką uzyskała powódka od (...) S.A. z wartością sprzedaży tej spółce sąsiadujących nieruchomości, które miały przed zmianą miejscowego to samo przeznaczenie: teren portu lotniczego jako przeznaczenie podstawowe („(...)"), gdzie cena za metr kwadratowy wynosiła 300,87 zł. Powódka natomiast sprzedała działkę (...) o powierzchni 3 672 m2 za kwotę 561 800 zł, co daje za metr kwadratowy 158,44 zł.

Wysokość szkody powódka oceniła na kwotę 1 057 924 zł. Jednakże powódka domaga się zasądzenia na jej rzecz od pozwanej Gminy W. odszkodowania w niższej kwocie – 930 391 zł, albowiem uwzględnia fakt, że sprzedała nieruchomość po cenie wyższej od rynkowej. Powódka utrzymała od kupującego działkę (...) S.A. tytułem ceny sprzedaży kwotę 561 800 zł, co przewyższa o 127 533 zł wartość rynkową podaną przez rzeczoznawcę - 434.267 zł. Różnicę w kwocie 127 533 zł powódka zaliczyła na poczet należnego jej od Gminy W. odszkodowania.

Gdyby w czasie sprzedaży nieruchomości obowiązywał poprzedni plan zagospodarowania powódka mogłaby uzyskać nie kwotę 561 800 zł, a kwotę 1 468 800 zł. Cała bowiem powierzchnia działki znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem „(...)" jako przeznaczenie podstawowe, a jako przeznaczenie towarzyszące - biura, administracja , edukacja, sport , rekreacja, handel detaliczny, , parkingi itd., co odpowiada obecnemu oznaczeniu „(...)" teren usług, dla którego powódka negocjowała z (...) S.A. kwotę 400 zł za m2.

Zdaniem powódki zmiana miejscowego planu w części dotyczących terenów lotniska i wokół lotniska spowodowana była wyłącznie względami finansowymi - obniżeniem wydatków jakie musiał ponieść (...) S.A. na nabycie gruntów pod rozbudowę, w której to spółce akcje posiada Gmina W.. Zmiana planu nie poprawiła w żaden sposób możliwości użytkowania tych gruntów na potrzeby związane z rozbudową portu lotniczego, wręcz przeciwnie - zmniejszono powierzchnię gruntów przeznaczonych pod usługi i teren lotniska na rzecz zieleni,

Powódka dalej zakwestionowała stanowisko strony pozwanej wyrażone w odmowie przyznania jej odszkodowania. Pozwana twierdzi bowiem, że powódce zwrócono działkę nr (...) już po dniu wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Swoje stanowisko Gmina W. wywodzi z faktu, że złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W. skargę na decyzję Wojewody (...) wydaną w dniu 14 sierpnia 2009 r., w której orzeczono o zwrocie powódce m.in. przedmiotowej działki nr (...). W związku ze złożoną skargą, stosownie do treści art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651 j.t., ze zm.), Wojewoda (...) wstrzymał wykonanie swojej decyzji. Zaś zmiana planu miejscowego weszła w życie w dniu 28 sierpnia 2009 r.

Zdaniem powódki pogląd ten nie ma uzasadnionych podstaw. W jej ocenie wykonanie decyzji o zwrocie nieruchomości stanowi tylko o przywróceniu posiadania nieruchomości jej poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy. Własność uzyskują oni jednak z chwilą, w której decyzja o zwrocie nieruchomości, jest ostateczna. Decyzja Wojewody (...) została wydana w dniu 14 sierpnia 2009 r. i z tym też dniem, jako rozstrzygnięcie organu odwoławczego, była ostateczna. Z dniem 14 sierpnia 2009 r. powódka odzyskała więc własność przedmiotowej nieruchomości. Ponadto skarga Gminy W. do WSA został odrzucona, a. postanowienie to zostało utrzymane w mocy również przez Naczelny Sąd Administracyjny, który oddalił skargę kasacyjną pozwanej.

Powódka dochodzi również zasądzenia na jej rzecz odsetek ustawowych za opóźnienie w płatności w/w należności głównej od dnia 5 lutego 2012 r. do dnia zapłaty, wskazując, że wykonanie obowiązku odszkodowawczego winno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, co wynika z treści art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powódka zwróciła się do strony pozwanej o wypłatę odszkodowania z dniem 4 sierpnia 2011 o sześciomiesięczny okres na realizację obowiązku przez Gminę W. upłynął w dniu 4 lutego 2012r.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina W. wniosła o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu swojego stanowiska w sprawie strona pozwana przyznała, że powódka własność nieruchomości nabyła w dniu 14.08.2009 r. wskazując jednocześnie, że roszczenie powódki zasądzenia odszkodowania oparte na założeniu, że dla obszaru, na którym położona była, stanowiąca jej własność nieruchomość, z dniem 28.08.2009 r. zaczął obowiązywać nowy plan zagospodarowania przestrzennego, co spowodowało spadek jej wartości, nie może zostać uwzględnione. Plan ten bowiem został uchwalony już dnia 18.06.2009 r., a zgodnie ze stanowiskiem zawartym w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2009-04-23, IV CSK 508/08: „legitymowanym do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, jest (...) były właściciel albo użytkownik wieczysty, który w warunkach wcześniej wskazanych zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał uprzednio z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 p.z.p. Z uprawnień tych może skorzystać jedynie właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujący się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego”. W ocenie pozwanej w dacie uchwalenia planu powódka właścicielką nieruchomości niewątpliwie jeszcze nie była.

Warunkiem powstania roszczenia jest obniżenie wartości nieruchomości spowodowane zmianą planu, a do przyjęcie, że powstała szkoda konieczne jest ustalenie, iż zachodzi bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Powódka nie wykazała natomiast, że w następstwie zmiany planu nastąpił spadek wartości nieruchomości. Przedstawiony operat szacunkowy sporządzony przez Z. M. nie może mieć tutaj zastosowania. Wycena rzeczoznawcy dotyczy określenia wysokości odszkodowania w sposób ustalony w art.37 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca jako cel wyceny wskazał określenie obniżenia wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat ten dla celu dla jakiego został sporządzony mógł być użyty tylko do 15.06.2012 r. Ponadto obniżenie wartości nieruchomości jest przyjęte przez rzeczoznawcę za oczywiste, mimo, że operat nie zawiera w tym zakresie żadnego uzasadnienia. Sama zmiana przeznaczenia funkcji terenu nie może być jednak traktowana jako dowód na zmianę jego wartości. Powód powinien zatem wykazać, że w okresie pomiędzy 14.08.2009 kiedy przywrócono mu własność działki a 28.08.2009, kiedy wszedł w życie nowy plan zagospodarowania, działka (...) (...) J., miała wartość wyższą niż kwota jaką uzyskał z jej sprzedaży w dniu 24.11.2010 r. Spółka (...), z uwagi na przeznaczenie obszaru objętego planem a ponadto z uwagi na strukturę własności gruntów na tym obszarze była praktycznie jedynym zainteresowanym kupnem działki będącej przedmiotem niniejszej sprawy i to niezależnie czy do sprzedaży doszłoby w czasie obowiązywania planu z 2006 r. czy planu z 2009 r.

Wskazywanie jako dowodu na spadek wartości działki, wyceny dokonanej w 2007 r. przez Gminę W. dla potrzeb ustalenia wartości aportu na pokrycie podwyższonego kapitału w (...) S.A., którego Gmina jest większościowym akcjonariuszem, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Przede wszystkim tak ustalona wartość rynkowa nie spełnia wymogów określonych w art.151 ust.l pkt.l i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aby strony które ustaliły wartość transakcji, były od siebie niezależne a nieruchomość była odpowiedni czas eksponowana na rynku.

Reasumując strona pozwana wskazała, że roszczenie oparte na przepisie art. 36 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczy odszkodowania dla właściciela, który zbył nieruchomość w czasie obowiązywania nowego planu zagospodarowania, a którą mógł on zbyć korzystniej gdyby plan ten nie został zmieniony. Powódka do 18.06.2009 r. nie mogła zbyć działki (...) J., gdyż nie był jej właścicielem.

Z ostrożności procesowej pozwany zakwestionował także wysokość dochodzonego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na powyższe powódka podniosła dodatkowo, że załączony do pozwu operat spełnia wszelkie wymogi merytoryczne, w tym odnosi się do uwarunkowań przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno przed zmianą tego planu, jak i po zmianie, która zaczęła obowiązywać w dniu 28.08.2009 r. Rzeczoznawca wykazał więc związek przyczynowy jaki wystąpił pomiędzy uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego a spadkiem wartości nieruchomości.

Po wejściu w życie nowego planu teren wycenianych działek zmienił przeznaczenie z posiadającego jedną funkcje usługową na posiadające funkcje usługową (12,70% powierzchni przeznaczonej na usługi w stosunku do przeznaczenia terenu działek w planie z 2006 r.), drogę dojazdową (30,90% powierzchni przeznaczonej pod drogę dojazdową w stosunku do całej powierzchni działek pozwanej) oraz zieleń (56,40% powierzchni przeznaczonej pod zieleń w stosunku do całej powierzchni działek pozwanej), przez co wartość nieruchomości uległa obniżeniu, zwłaszcza, że na działalność usługową przeznaczony został najmniejszy fragment nieruchomości. Okoliczność przeznaczenia nieruchomości ogólnie na rozbudowę portu lotniczego, a późniejsza częściowa zmiana tego przeznaczenia na zieleń czy parkingi miała decydujący wpływ na prowadzone ze spółką (...) S.A. negocjacje co do sprzedaży nieruchomości i wartość poszczególnych działek, których cena różnicowana była ze względu na możliwe sposoby zagospodarowania. Występuje więc tu znacząca dysproporcja ceny l m ² gruntu w zależności od funkcji przypisanych działce w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w dacie sprzedaży.

Okoliczność nabycia przez (...) S.A. działki za cenę wyższą niż wartość nieruchomości wyliczona przez rzeczoznawcę w dołączonym do pozwu operacie szacunkowym, jak również fakt, że owa spółka mogła być jedynym potencjalnym nabywcą działki, pozostają bez znaczenia dla odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na przepisie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż dla wysokości należnego odszkodowania istotne pozostaje porównanie ceny sprzedaży działki na rzecz w/w spółki z ceną jaką powódka mogłaby uzyskać za jej sprzedaż przy obowiązującym przed dniem 28.08.2009 r. planie zagospodarowania przestrzennego, bez względu na to czy sprzedaży mogłaby dokonać na wolnym rynku czy też jedynemu dopuszczalnemu kupcowi.

Powódka zakwestionowała też stanowisko pozwanej jakoby potrzeba uchwalenia nowego planu dla obszaru objętego planem z 2006 r. wynikała z doprecyzowania ustaleń planu zagospodarowania w związku z podjętymi przez (...) decyzjami dotyczącymi ostatecznego wyglądu nowego terminala. Zmiany w planowanej inwestycji proponowane przez (...) S.A. były zgodne z poprzednim planem zagospodarowania, w związku z tym nie mogły być one przyczyną jego zmiany i uchwalenia nowego planu w dniu 18.06.2009 r.

W dniu (...) r. powódka T. K. zmarła. Do udziału w sprawie za T. K. zgłosiły się jej spadkobierczynie E. P. (1) i G. S., które nabyły spadek po ½ części.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka T. K. była właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej we W. - działki nr (...) o powierzchni 0,3672 ha, (...), obręb J., objętej księgą wieczystą nr (...). Przedmiotowa działka jest położona w południowo - zachodniej części W. po południowej stronie ul. (...) w bezpośrednim sąsiedztwie terminalu (...).

(dowód: wydruki z internetowej centralnej bazy danych ksiąg wieczystych: (...) (działki nr (...) k. 12-23);

Własność tej nieruchomości powódka uzyskała w dniu 14.08.2009 r. Podstawą nabycia własności była ostateczna decyzja Wojewody (...), (...) z dnia 14 sierpnia 2009 r. o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, wydana po rozpoznaniu odwołania Gminy W. od decyzji Starosty (...) z dnia 27 maja 2009 r., (...).

(d owód: decyzja Wojewody (...) z dnia 14.08.2009 r. nr (...), - k.24 -29, decyzja Starosty (...) z dnia 27.05.2009 r. nr (...) – k. 30-39);

Na decyzję Wojewody (...) z dnia 14 sierpnia 2009 r. Gmina W. wniosła skargę do WSA we Wrocławiu, która postanowieniem z dnia 16 lipca 2010 r. została odrzucona jako nienależycie opłacona.

Postanowienie to zostało utrzymane w mocy przez Naczelny Sąd Administracyjny, który oddalił skargę kasacyjną pozwanej.

(d owód: postanowienie WSA we Wrocławiu z dnia 23.03.2010 r., sygn. akt: II SA/Wr 559/09- k. 127- 128, postanowienie NSA z dnia 16.07.2010 r., sygn. akt: IOSK1094/10 k.129-130);

W chwili, gdy powódka nabyła z powrotem własność nieruchomości, nieruchomość ta objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego we W. przyjętym uchwałą nr (...)Rady Miejskiej W. z dnia 14 września 2006 r. W planie tym działka nr (...) położona była na terenie oznaczonym symbolem (...) - teren portu lotniczego z przeznaczeniem podstawowym jako komunikacja lotnicza z urządzeniami towarzyszącymi obiektom budowlanym i przeznaczeniem towarzyszącym jako tereny usług komercyjnych (administracja, biuro, finanse, gastronomia, handel detaliczny i hurtowy, dystrybucja paliw, rzemiosło, sport itp.).

(d owód: uchwała nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 14.09.2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego we W. (Dz. Urz. Woj.D.. z 2006 r. Nr 228, poz.3287- k. 43-51);

W dnia 28 sierpnia 2009 r. dla powyższej nieruchomości weszła w życie zmiana Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie nowego portu lotniczego we W. przyjęta przez Radę Miejską W. uchwałą nr (...) z dnia 18 czerwca 2009 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z 28 lipca 2009 r. Nr 123, poz.2556.

W wyniku tej zmiany, działka nr (...) jest położona na terenie oznaczonym symbolem (...), (...) i (...).

Plan z 2009 r. został uchwalony w związku z uchwałą Rady Miasta W. z dnia 10.07.2008 r. Nr (...) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie nowego portu lotniczego we W. (biuletyn Urzędowy Rady Miejskiej W. Nr 7, poz.748). Potrzeba uchwalenia nowego planu dla obszaru objętego planem z 2006 r. wynikała z doprecyzowania ustaleń planu zagospodarowania w związku z podjętymi przez (...) decyzjami dotyczącymi ostatecznego wyglądu nowego terminala.

(d owód: wypis i wyrys z dnia 11.06.2011 r. z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie nowego portu lotniczego we W. – k. 40-42, uchwała nr (...) z 18.06.2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie nowego portu lotniczego we W. k. 52-59, zeznania świadka M. S., e-protokół z dnia 20.06.2013r. 01:38- 03:37, zeznania świadka M. Z.; e-protokół z dnia 20.06.2013r. 03:37- 05:42, zeznania świadka T. O.; e-protokół z dnia 06.08.2013r. 00:48-04:49, wyjaśnienia powódki T. K. , e-protokół z dnia 20.06.2013r. 23:25- 26:57);

W dniu 24 listopada 2010 r. powódka, po negocjacjach, sprzedała działkę nr (...) na rzecz spółki (...) S.A. we W. za cenę 561 800 zł. W związku z jej sprzedażą, dla wydzielonej działki została założona nowa księga wieczysta o nr (...).

(d owód: umowa sprzedaży z dnia 24.11.2010 r. (akt notarialny rep A nr (...) k. 60-62, przedwstępna umowa sprzedaży k. 118-119, zeznania świadka D. K., e-protokół z dnia 20.06.2013r.05:42-09:27, zeznania świadka D. M. k. 141-142, wyjaśnienia powódki T. K. , e-protokół z dnia 20.06.2013r. 23:25- 26:57);

Dokonana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i związana z tym częściowa zmiana przeznaczenia funkcji nieruchomości powódki na zieleń czy parkingi miała decydujący wpływ na prowadzone ze spółką (...) S.A. negocjacje co do sprzedaży nieruchomości i wartość poszczególnych działek, których cena różnicowana była ze względu na możliwe sposoby zagospodarowania. W toku owych negocjacji ustalono następujące wartości 1 m ² gruntu, w zależności od przeznaczenia terenu:

- pod zieleń -115,00 zł,

- pod drogę dojazdową – 120,00 zł,

- pod zabudowę w celach usługowych – 400,00 zł.

(dowód: porozumienie w sprawie warunków nabycia nieruchomości z dnia 11.10.2010 r., zeznania świadka D. M.. K. 141-142, wyjaśnienia powódki T. K. , e-protokół z dnia 20.06.2013r. 23:25- 26:57);

W czasie gdy obowiązywał miejscowy plan przyjęty uchwałą z 2006 r., Gmina W. wniosła do spółki (...) S.A. działki położone położne w obrębie J. w sąsiedztwie nieruchomości powódki o łącznej powierzchni 67 060 m ². Wartość tych nieruchomości wg wyceny rzeczoznawcy w 2007 r. wynosiła 20 176 500 zł, co daje cenę za metr kwadratowy 300,87 zł.

(d owód: zarządzenie nr (...) Prezydenta W. z dnia 24.08.2007 r. k. 116, wyrys z mapy ewidencyjnej z 10.11.2010 r. k. 117, zeznania D. M. e-protokół z dnia 20.06.2013r.09:27- 22:17, wyjaśnienia powódki T. K. , e-protokół z dnia 20.06.2013r. 23:25- 26:57);

Wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu nieruchomości na dzień 28 sierpnia i 2009 r. i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości tj. 24 listopada 2010 r. wynosiła 1 136 000 zł.

Wartość nieruchomości gruntowej po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu nieruchomości na dzień 28 sierpnia 2009r. i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości tj. 24 listopada 2010 r. wynosiła 408 000zł.

Wartość nieruchomość został określona na dzień sprzedaży przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania oraz po zmianie miejscowego planu zagospodarowania. Stan nieruchomości przyjęto na dzień zmiany planu zgodnie z uwarunkowaniami wynikającymi z art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

(d owód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. k. 223-266, pisemna opinia uzupełniająca k. 288-294, ustna opinia uzupełniająca, e-protokół z dnia 9.10.2014r. 01:24- 09:02);

W związku tym, że wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obniżeniu uległa wartość rynkowa nieruchomości, powódka - pismem z dnia 04.08.2011 r., zwróciła się do Gminy W. o dobrowolną wypłatę odszkodowania składając sporządzony we własnym zakresie operat szacunkowy Z. M. określający wartość rynkową nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego to operatu wynika spadek wartości nieruchomości o kwotę 1 057 924 zł.

Pismem z dnia 18.07.2012 r. Gmina odmówiła wypłaty odszkodowania twierdząc, iż brak jest przesłanek do realizacji wniosku wypłaty odszkodowania w trybie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z tym nie zgodziła się powódka i pismem z dnia 25.07.2012 r. przekazała pozwanej swoje stanowisko, a także wezwała pozwaną do zapłaty.

Pismem z dnia 31.08.2012 r. pozwana podtrzymała swoje stanowisko.

(d owód: operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Z. M. z dnia 15.06.2011 r. k. 72-107, wniosek powódki z dnia 04.08.2011 r. o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości k. 108-109, ostateczne przedsądowe wezwanie do wypłaty odszkodowania z dnia 25.07.2012 r. wraz z potwierdzeniem odbioru z dnia 30.07.2012 r. k. 110-111, pismo pozwanej z dnia 18.07.2012 r. nr (...) k. 112, odpowiedź powódki z dnia 25.07.2012 r. do sprawy nr (...) wraz z potwierdzenie nadania listem poleconym k. 113, pismo pozwanej z dnia 31.08.2012 r. k. 115);

W dniu (...) powódka T. K. zmarła. Spadek po zmarłej na mocy ustawy nabyła E. P. (2) i G. S. w udziale wynoszącym ½ części.

(d owód: akt zgonu k. 329, akt poświadczenia dziedziczenia k. 330- 331).

Sąd zważył co następuje:

Powódka dochodziła od strony pozwanej zapłaty kwoty
930 391,00 zł jako odszkodowania za utratę wartości przez nieruchomość, którą stanowi działka nr (...) obręb J., a którą powódka nabyła na mocy ostatecznej decyzji administracyjnej dnia 14 sierpnia 2009 r. Powódka twierdzi, że utrata wartości została spowodowana zmianą planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu na którym nieruchomość ta się znajduje obowiązującą od dnia 28 sierpnia 2009 r.

Pozwana Gmina wnosząc o oddalenie powództwa wskazała, że powódka nie jest legitymowana czynnie do wniesienia powództwa o odszkodowanie na tej podstawie, albowiem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, które zdaniem pozwanej nastąpiło dnia 18.06.2009 r., powódka właścicielką nieruchomości jeszcze nie była. Ponadto pozwana podnosiła, że powódka nie wykazała też, że w następstwie zmiany planu nastąpił spadek wartości przedmiotowej nieruchomości.

Podstawą roszczeń powódki jest przepis art. 36 ust. 3 w ustawy z dnia 27 marca
2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 j.t.), zgodnie z którym jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Zgodnie z art.37 ust.3 roszczenia z tego tytułu można zgłaszać w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Określając legitymację procesową do wniesienia powództwa o odszkodowanie na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 kwietnia 2009 r., w sprawie IV CSK 508/08, LEX nr 520034, stwierdził, że uprawnionym jest właściciel albo użytkownik wieczysty legitymujący się takim prawem w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.

W ocenie Sądu powódka w dacie zmiany planu zagospodarowania była właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej - działki nr (...) - położonej we W., obręb J.. Własność tej nieruchomości powódka uzyskała w dniu 14.08.2009 r. na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody (...), (...) o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości wydanej jako rozstrzygnięcie organu odwoławczego. Decyzją ostateczną, jak to wynika z art. 16 § 1 zd. 1 k.p.a., jest taka decyzja, od której nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy. Ostateczna decyzja administracyjna w przedmiocie zwrotu nieruchomości ma skutek konstytutywny, wywołuje skutek rzeczowy w postaci przejścia prawa własności na poprzedniego właściciela i stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (wyrok NSA z dnia 6 lutego 2003 r., I SA 2061/01, LEX nr 137817). Zaznaczyć też trzeba, że Gmina W. nie wniosła skutecznie skargi do WSA we Wrocławiu na decyzję Wojewody (...) z dnia 14 sierpnia 2009 r. Wprawdzie skarga została złożona i przekazana przez Wojewodę (...) do sądu, jednak ten na etapie wstępnego badania formalnego skargi, postanowieniem z dnia 16 lipca 2010 r., odrzucił ją jako nienależycie opłaconą. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy również przez Naczelny Sąd Administracyjny, który oddalił skargę kasacyjną pozwanej.

Dlatego też przyjąć trzeba, że z dniem 14 sierpnia 2009 r. powódka odzyskała własność przedmiotowej nieruchomości.

Natomiast zmiana przeznaczenia terenu nastąpiła w dniu wejścia w życie planu miejscowego tj. dnia 28 sierpnia 2009 r., nie zaś jak to podnosi pozwana w dacie podjęcia uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, o czym będzie jeszcze mowa poniżej.

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przysługuje za poniesioną rzeczywistą szkodę. W wyroku z dnia 12 października 2007 r., w sprawie V CSK 230/07, Sąd Najwyższy przyjął, że w tym przypadku chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości, która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Powstanie roszczeń określonych w ust. 3 jest zależne od spełnienia dwóch przesłanek: obniżenia wartości nieruchomości oraz dokonania jej sprzedaży.

Bezsporne w tej sprawie jest, że powódka w dniu 24 listopada 2010 r. nieruchomość sprzedała, a przed sprzedażą nie wystąpiła do Gminy o odszkodowanie w związku ze zmianą wartości nieruchomości.

Kwestią sporną było natomiast ustalenie czy i w jakim zakresie doszło do obniżenia wartości działki powódki spowodowanego zmianą planu zagospodarowania dla tej nieruchomości.

W tym zakresie Sąd potrzebując wiadomości specjalnych zwrócił się do biegłego z zakresu wyceny nieruchomości . Biegły sądowy J. Ś., który w przedstawionej opinii wskazał, że wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego od dnia 28 sierpnia 2009 r. i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości tj. 24 listopada 2010 r. uległa obniżeniu z kwoty 1 136 000 zł do kwoty 408 000 zł. Wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu nieruchomości na dzień 28 sierpnia i 2009 r. i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości tj. 24 listopada 2010 r. wynosiło 1 136 000zł, a po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 408 000zł .

Powódka natomiast sprzedała te nieruchomość za kwotę 561 800 zł.

Wartość nieruchomość został określona na dzień sprzedaży przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania oraz po zmianie miejscowego planu zagospodarowania. Stan nieruchomości przyjęto na dzień zmiany planu zgodnie z uwarunkowaniami wynikającymi z art. 36 ust. 3 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. z których wynika, że obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Przedstawiony przez biegłego operat spełnia wszelkie wymogi merytoryczne, w tym odnosi się do uwarunkowań przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zarówno przed zmianą tego planu, jak i po zmianie, która zaczęła obowiązywać w dniu 28.08.2009 r. Badania i kalkulacje dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego nie zostały skutecznie zakwestionowane przez strony.

Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca przyjął bowiem przy realizowanej wycenie podejście porównawcze metodą porównywania parami, które ma na celu przeanalizowanie i porównanie cen nieruchomości podobnych do wycenianej w okresie obowiązywania planu zagospodarowania z 2006 r. i w okresie obowiązywania planu z 2009 r. w związku ze zmianą przeznaczenia poszczególnych części nieruchomości. Różnica wartości wynikająca z takiego porównania dowodzi właśnie spadku wartości nieruchomości oraz jej związku z zaistniałą zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca wykazał więc związek przyczynowy jaki wystąpił pomiędzy uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego a spadkiem wartości nieruchomości. Przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego były następujące ustalenia dla terenu działek powódki a mianowicie, w § 21 uchwały z 2006r. ust. 1 zapisano, iż wyznacza się teren portu lotniczego oznaczony na rysunku planu symbolem (...). Na terenie o którym mowa w ust. 1 jako przeznaczenie podstawowe, wraz z urządzeniami towarzyszącymi obiektom budowlanym, ustala się komunikacje lotniczą. Na terenie o którym mowa w ust. 1 jako przeznaczenie uzupełniające, wraz z urządzeniami towarzyszącymi obiektom budowlanym, ustala się: administrację, biura, edukację i doskonalenie, finanse, gastronomię, handel detaliczny, handel hurtowy, nauka i szkolnictwo wyższe, rzemiosło, sport, rekreacja i wypoczynek, targi, transport, zdrowie, zieleń parkowa, zieleń towarzysząca, parkingi, obiekty służące sprzedaży detalicznej lub dystrybucji paliwa. Natomiast jak wynika z § 2 ust.l pkt 7 tej uchwały, przez przeznaczenie uzupełniające terenu lub obiektu - należy rozumieć przeznaczenie terenu, które uzupełnia lub wzbogaca przeznaczenie podstawowe. Z braku zakazu, przeznaczenie uzupełniające terenu mogło występować jako samodzielna funkcja w granicach działki. W związku z tym, właściciel nieruchomości lub jej potencjalny kupiec dokonywać mogli jej zagospodarowania w zakresie zgodnym głównie z jej przeznaczeniem podstawowym, ale także w stopniu dopuszczalnym przez funkcję towarzyszącą, co wraz z przede wszystkim usługowym charakterem funkcji prowadziłoby do odpowiednio wysokiej wartości całości nieruchomości.

Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego z dniem 28.08.2009 r., działki wchodzące w skład nieruchomości powódki podzielono na cztery tereny o precyzyjnie określonym przeznaczeniu:

- teren usług o powierzchni 470 m2,

- teren ulic dojazdowych o powierzchni 1144 m2,

- teren zieleni o powierzchni 2088 m2 z zakazem zabudowy.

Po wejściu w życie nowego planu teren wycenianych działek zmienił przeznaczenie z posiadającego jedną funkcje usługową na posiadające funkcje usługową (12,70% powierzchni przeznaczonej na usługi w stosunku do przeznaczenia terenu działek w planie z 2006r.), drogę dojazdową (30,90% powierzchni przeznaczonej pod drogę dojazdową w stosunku do całej powierzchni działek pozwanej) oraz zieleń (56,40% powierzchni przeznaczonej pod zieleń w stosunku do całej powierzchni działek pozwanej), przez co wartość nieruchomości uległa obniżeniu, zwłaszcza, że na działalność usługową przeznaczony został najmniejszy fragment nieruchomości.

Znalazło to swoje odzwierciedlenie w prowadzonych ze spółką (...) S.A. negocjacjach co do sprzedaży nieruchomości i finalnie ustalonej cenie sprzedaży, która różniła się w zależności od przeznaczenia danej powierzchni działki. Cena poszczególnych działek różnicowana była ze względu na możliwe sposoby zagospodarowania. W toku owych negocjacji ustalono następujące wartości 1 m2 gruntu, w zależności od przeznaczenia terenu:

- pod zieleń -115,00 zł,

- pod drogę dojazdową - 120,00 zł,

- pod zabudowę w celach usługowych - 400,00 zł.

Występuje więc tu znacząca dysproporcja ceny l m ² gruntu w zależności od funkcji przypisanych działce w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w dacie sprzedaży. Ostateczna cena uzyskana przez powódkę ze sprzedaży nieruchomości byłaby więc znacznie wyższa przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu pod zabudowę w celach usługowych, która była przewidziana w czasie obowiązywania planu z 2006 r. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązująca od dnia 28.08.2009 r. w sposób niewątpliwy i bezpośredni przełożyła się na obniżenie wartości nieruchomości.

Niezależnie od wyceny dokonanej przez biegłego sądowego, spadek wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu widać także poprzez porównanie ceny sprzedaży działek sąsiednich wniesionego przez Gminę W. do tej spółki (...) S.A. z siedzibą we W., które miały przed zmianą miejscowego to samo przeznaczenie: teren portu lotniczego jako przeznaczenie podstawowe („(...)”). Wartość tych nieruchomości wg wyceny rzeczoznawcy w 2007 r. wynosiła 20 176 500 zł, co daje cenę za metr kwadratowy 300,87 zł. Powódka natomiast sprzedała działkę (...) o powierzchni 3 672 m ² za kwotę 561 800 zł, co daje za 1 metr kwadratowy cenę 158,44 zł.

Biegły J. Ś. w opinii uzupełniającej , zarówno ustnej jak i pisemnej, w sposób wyczerpujący i przekonywujący ustosunkował się również do zarzutów strony pozwanej. Pierwszy z tych zarzutów sprowadzał się do tego, że wartość nieruchomości - działki nr (...) , obręb J. nie może być ustalona wg planu z 2006 r. i wg planu z 2009 r. lecz zgodnie z treścią przepisu miałaby być ustalana przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego oraz przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Strona pozwana powołując się na art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podniosła, że przepis ten wyraźnie wskazuje: „po uchwaleniu lub zmianie" i nie wymaga aby uchwalony lub zmieniony plan wszedł w życie. W ocenie sądu biegły w sposób prawidłowy wyjaśnił, że niemożliwe jest ustalenie wartości nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego, bez uwzględnienia przeznaczenia terenu w planie który wówczas obowiązywał tj. „z 2006 r. oraz w planie który wszedł w życie 28.08.2009 r. tj. „z 2009 r. Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu. Plan miejscowy z 2009 r. [uchwała Rady Miejskiej W. nr (...) z dnia 18 czerwca 2009 r.] wszedł w życie 28.02.2009 r., więc do tego dnia obowiązywało przeznaczenie terenu według planu miejscowego z 2006 r. [uchwala Rady Miejskiej W. nr (...) z dnia 14.09.2006 r.].

Pozwana zarzucała także, że biegły przyjął datę wejścia w życie uchwały nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 18 czerwca 2009 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nowego portu lotniczego we W., jako dzień 28.8.2009 r. - datę zmiany przeznaczenia nieruchomości, „mimo że w dniu 14.08.2009 r. kiedy to powódka stała się właścicielką nieruchomości nowy plan nie tylko był uchwalony ale też ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa (...)".

Przywołać tu należy jeszcze raz treść art. 36 ust. 3 ustawy, który stanowi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu z przepisu tego wynika, że zmiana przeznaczenia terenu następuje w dniu wejścia w życie planu miejscowego, a nie w dacie uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego. Trudno z treści zacytowanego wyżej przepisu wyciągać wniosek że „przepis nie wymaga aby nowy plan wszedł w życie aby mógł wywrzeć wpływa na wartość nieruchomości". Natomiast, skoro dotyczy prawa żądania od gminy odszkodowania, to ma zastosowanie również art. 37 ust. 3 ustawy, który nie pozostawia wątpliwości od jakiej daty można takie roszczenie zgłaszać. Wskazuje bowiem, że odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym zmiana planu miejscowego stała się obowiązująca.

Dodać jeszcze trzeba, że okoliczność, że spółka (...) mogła być jedynym potencjalnym nabywcą działki, jest bez znaczenia dla odpowiedzialności odszkodowawczej opartej na przepisie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż dla wysokości należnego odszkodowania istotne pozostaje porównanie ceny sprzedaży działki na rzecz w/w spółki z ceną jaką powódka mogłaby uzyskać za jej sprzedaż przy obowiązującym przed dniem 28.08.2009 r. planie zagospodarowania przestrzennego, bez względu na to czy sprzedaży mogłaby dokonać na wolnym rynku czy też jedynemu dopuszczalnemu kupcowi.

Natomiast okoliczność nabycia przez (...) S.A. działki za cenę wyższą niż wartość nieruchomości wyliczona przez biegłego sądowego w dołączonym do pozwu operacie szacunkowym została uwzględniona w ostatecznym rozliczeniu wysokości poniesionej przez powódkę szkody. Sad przyjął, że wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według stanu nieruchomości na dzień 28 sierpnia i 2009 r. i poziomu cen na datę sprzedaży nieruchomości tj. 24 listopada 2010 r. wynosiła 1 136 000 zł, natomiast powódka sprzedała tą nieruchomość za kwotę 561 800 zł. Wysokość poniesionej w związku z tym szkody wynosi 574 100zł. W konsekwencji ta kwota została przyznana powódce, którą po jej śmierci reprezentowali jej spadkobiercy ustawowi (art. 180 § 1 pkt 1 k.p.c.). Udział powódek E. P. (1) i G. S. w spadku wynosi 1/2. W związku z powyższym Sąd zasądził na rzecz każdej z nich kwoty po 287 100 zł, o czym orzekł w punkcie I sentencji wyroku. W pozostałej części powództwo został oddalone w punkcie II sentencji wyroku, jako wygórowane.

Podstawę orzeczenia o odsetkach stanowiły przepisy art. 481 § 1 k.c. oraz 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wykonanie obowiązku odszkodowawczego winno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, a w przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują ustawowe odsetki. Zasada ta wynika wprost z treści art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powódka zwróciła się do strony pozwanej o wypłatę odszkodowania 4 sierpnia 2011 r., a sześciomiesięczny okres na realizację obowiązku przez Gminę W. upłynął w dniu 4 lutego 2012 r.

Dlatego też orzeczono w tym zakresie zgodnie z żądaniem pozwu.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowił przepis art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Wyrażona w tym przepisie zasada kompensaty kosztów procesu znajduje zastosowanie w wypadku częściowego uwzględnienia żądań, co miało miejsce w sprawie będącej przedmiotem postępowania.

Powódki wygrały proces w 62 %. Przy czym na koszty procesu poniesione przez powódki w łącznej kwocie 58b105,89 zł składają się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 46 520 zł, zaliczka na opinię biegłego w wysokości 4 368,89 zł, oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7 200 zł wraz opłatą od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł . Koszty te zostały rozdzielone pomiędzy powódki po połowie.

Natomiast strona pozwana z tytułu kosztów procesu poniosła łącznie kwotę 7 767,52 zł (550,52 zł z tytułu zaliczki na opinię biegłego sądowego, 7 217 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego powiększonego o opłatę skarbową).

Po stosunkowym rozdzieleniu kosztów procesu strona pozwana powinna zwrócić powódkom koszty procesu w kwocie po 16 537 zł na rzecz każdej z nich o czym orzeczono w punkcie III sentencji wyroku.