Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 listopada 2014 roku

Sąd Rejonowy w Przasnyszu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 30 października 2014 roku w Przasnyszu na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w P.

przeciwko Skarbowi Pastwa – Staroście (...)

o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala, że z dniem 1 stycznia 2013 roku wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...) oznaczonej ewidencji gruntów jako działka o numerze geodezyjnym (...) o powierzchni 0.6850 ha dla której w Sądzie Rejonowym w Przasnyszu prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), wynosi 8.764,59 złotych (osiem tysięcy siedemset sześćdziesiąt cztery złote 59/100).

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie.

III.  Ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...) oznaczonej ewidencji gruntów jako działki o numerach geodezyjnych (...) o powierzchni 1.9374 ha i (...) o powierzchni 0.5240 ha dla której w Sądzie Rejonowym w Przasnyszu prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) jest uzasadniona od 1 stycznia 2013 roku w wysokości 22.470,12 złotych (dwadzieścia dwa tysiące czterysta siedemdziesiąt złotych 12/100).

IV.  Zasądza od powoda na rzez pozwanego kwotę 1.221,36 złotych (jeden tysiąc dwieście dwadzieścia jeden złotych 36/100) tytułem zwrotu części kosztów procesu.

V.  Zasądza na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Rejonowego w Przasnyszu) tytułem zwrotu kosztów sądowych tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa:

- od powoda kwotę 263,99 złotych (dwieście sześćdziesiąt trzy złote 99/100);

- od pozwanego kwotę 57,95 złotych (pięćdziesiąt siedem złotych 95/100).

Sygn. akt I C 387/13

UZASADNIENIE

Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych położonych przy ul. (...) w P. stanowiących własność Skarbu Państwa: składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami geodezyjnymi (...) o powierzchni 1.9374 ha i (...) o powierzchni 0.5240 ha dla których w Sądzie Rejonowym w Przasnyszu prowadzona jest księga wieczysta (...), a także stanowiącej działkę o numerze geodezyjnym (...) o powierzchni 0.6850 ha dla której w Sądzie Rejonowym w Przasnyszu prowadzona jest księga wieczysta (...).

Pismem z dnia 18 grudnia 2012 roku Starosta (...) reprezentujący Skarb Państwa wypowiedział Przedsiębiorstwu (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w P. wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych położonych w P. przy ul. (...), oznaczonych jako działki numerach (...) o łącznej powierzchni 3.1464 ha, jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 30,43 zł/m ² za działki (...) oraz 55,23 zł/m ² za działkę (...). W ten sposób ustalono nową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości na rok 2013 roku i lata następne w wysokości 33.819,87 złotych, wskazując szczegółowo sposób obliczenia opłaty (k. 58-58v). Podstawą do ustalenia nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste był sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. operat szacunkowy (k. 60-74). Mając na uwadze czynniki wpływające na wartość nieruchomości oraz ocenę atrybutów działek nr (...) rzeczoznawca majątkowy ustalił ich aktualną wartość na kwoty: działki (...) na kwotę 589.551 złotych, działki (...) na kwotę 378.325 złotych, działki (...) na kwotę 159.453 złotych (k. 73).

W dniu 17 stycznia 2013 roku (data stempla pocztowego) Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. wniosło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu o ponad 40 % w stosunku do dotychczasowego poziomu tej opłaty jest nieuzasadnione. Podnosząc, że nie zmienił się charakter lub przeznaczenie działek ani nie zaistniały inne okoliczności, które skutkowałyby tak radykalnym podniesieniem ich wartości, wskazał na wątpliwości co do zastosowanych przez rzeczoznawcę w oparcie stanowiącym podstawę wypowiedzenia metod i technik wyceny. Rzeczoznawca majątkowy opierał się wyłącznie na transakcjach w obrocie prawem własności nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu na zabudowę mieszkalno-usługową lub mieszkalną-jednorodzinną. Nieruchomość zaś (zgodnie z obowiązującym stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P.) ma odmienne przeznaczenie, albowiem stanowi ona teren o charakterze przemysłowym. Podnosił, że dla celów oszacowania nieruchomości winny być brane pod uwagę wyłącznie transakcje w obrocie prawem własności podobnych nieruchomości gruntowych - o przeznaczeniu przemysłowym (k. 15-29).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. orzeczeniem z dnia 12 lutego 2013 roku oddaliło wniosek użytkownika wieczystego - Przedsiębiorstwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w P. o ustalenie, że aktualizacja dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest uzasadniona, ale w niższej wysokości. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej z dnia 17 grudnia 2012 roku sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. J., a tym samym nie znalazło podstaw do zakwestionowania ustalonej w oparciu o ten operat wartości rynkowej wycenianej nieruchomości i wysokości opłaty rocznej. Uznało, że powyższy operat spełnia wymogi określone zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami w części dotyczącej zasad określania wartości nieruchomości (rozdział 1 dział IV) jak i w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przedłożone przez użytkownika wieczystego operaty szacunkowe nie mogą stanowić podstawy do uwzględnienia jego wniosku, gdyż przyjęte tam do wyceny nieruchomości nie są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż ustalenia wartości nieruchomości w operatach przedłożonych przez (...) S.A. w P. dokonano na podstawie nieruchomości z innych miast, położonych w strefie peryferyjnej, niewykorzystywanych pod tak atrakcyjne usługi jak CPN. Wnioskowało, że stosownie do treści art. 79 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, strony obowiązuje od 1 stycznia 2013 roku opłata roczna w wysokości 33.819,87 złotych zaoferowana przez Starostę (...) w wypowiedzeniu z dnia 18 grudnia 2012 roku (k. 53-57v).

W dniu 7 marca 2013 roku Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. złożyła sprzeciw od powyższego orzeczenia Kolegium, w związku z czym organ ten przekazał sprawę do rozpoznania tutejszemu Sądowi (k. 2- 14).

W toku postępowania sądowego powód Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. popierał żądanie ustalenia, że aktualizacja opłaty dokonana przez Skarb Państwa - Starostę (...) jest zawyżona, gdyż nie uwzględnia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości.

Pozwany Skarb Państwa – Starosta (...) wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

Poza sporem pozostawał w sprawie stan faktyczny. Spór pomiędzy stronami sprowadzał się do oceny zasadności wysokości ustalonej przez pozwanego Skarb Państwa – Starostę (...) w wypowiedzeniu z dnia 18 grudnia 2012 roku opłaty za użytkowanie wieczyste położonych przy ul. (...) w P. nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o numerach geodezyjnych (...) o pow. 1.9374 ha i (...) o pow. 0.5240 ha oraz nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...) o pow. 0.6850 ha.

Powód Przedsiębiorstwo (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w P. zakwestionował sposób ustalenia wartości nieruchomości, która została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym powoływanym przez pozwanego jako dowód wzrostu wartości gruntu. Postępowanie przed sądem w sprawie o ustalenie wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania prowadzone jest w trybie procesowym właściwym dla powództwa o ustalenie prawa (art. 189 kpc), a jego celem jest ustalenie, czy czynność prawna w postaci dokonanej przez Skarb Państwa - Starostę (...) aktualizacji, tj. wypowiedzenia dotychczasowej i przedstawienia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej jego własność, jest czynnością skuteczną, ewentualnie ustalenia nowej opłaty w wysokości innej, niż zaoferowana przez Skarb Państwa - Starostę (...).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem Kodeksu postępowania cywilnego powód może żądać ustalenia przez Sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W wypadku wystąpienia z żądaniem znajdującym oparcie w przywołanym przepisie, podstawową kwestią podlegającą rozstrzygnięciu Sądu jest zatem istnienie interesu prawnego po stronie zgłaszającego żądanie. Dopiero bowiem po ustaleniu, że interes taki zachodzi, uzasadnione jest dokonywanie dalszej merytorycznej oceny zgłoszonego powództwa. Przez „interes prawny” w znaczeniu art. 189 kpc rozumieć należy istniejącą potrzebę uzyskania korzyści w sferze prawnej czy też, inaczej rzecz ujmując, potrzebę uzyskania wyroku odpowiedniej treści, wywołaną rzeczywistym naruszeniem albo zagrożeniem określonej sfery prawnej. Udzielenie ochrony przez Sąd następuje tylko wówczas, gdy po stronie podmiotu żądającego tej ochrony, interes prawny w jej uzyskaniu rzeczywiście zachodzi. Takie stanowisko wyraził Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 15 kwietnia 1999 roku w sprawie I ACa 1046/98 (OSA 1999/11-12/49, Lex nr 38651), a także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 2000 roku w sprawie V CKN 29/00 (Lex nr 52427), które należy podzielić. Nie ma w zasadzie wątpliwości, że w przypadku żądań użytkownika wieczystego kwestionującego wysokość opłaty rocznej w trybie przepisów art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 roku, poz. 518) istnienie takiego interesu prawnego ma miejsce. W odniesieniu do żądania powoda Sąd uznał istnienie tej niezbędnej przesłanki za niewątpliwe.

Jak już podniesiono, powód wskazywał na błędy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Skarbu Państwa - Starosty (...), a przez to niewłaściwe wyliczenie przez pozwanego wartości rynkowej nieruchomości gruntowych i w efekcie ustalenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w zawyżonej wysokości.

W ocenie Sądu zgłoszone przez powoda roszczenie zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Niezależnie od rzeczywistych walorów operatów szacunkowych dotyczących prawidłowości ich sporządzenia (zarówno od strony formalnej, tj. zgodności z przepisami ustawy wyznaczającymi sposób postępowania rzeczoznawcy szacującego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jak też merytorycznie uzasadnionego doboru nieruchomości porównawczych, których wartości były reprezentatywne dla ustalenia wartości gruntów szacowanych), należało przyjąć, że dokumenty takie nie są środkiem dowodowym w postępowaniu przed sądem, a jedynie dokumentem sporządzonym na zlecenie organu, będącego jedną ze stron procesu. W okolicznościach niniejszej sprawy dotyczy to operatów sporządzonych przez S. P. i E. J.. W związku z tym, zakwestionowanie takiego dokumentu przez drugą stronę nie pozwala traktować operatu, jako obiektywnego źródła wiedzy o okolicznościach istotnych w kontekście prowadzonego przed sądem sporu.

Zasady i tryb postępowania przy dokonywaniu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych regulują przepisy art. 77 - 81 powołanej wyżej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 i 3 powołanej ustawy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień aktualizacji opłaty. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki podwyższenia opłaty rocznej spoczywa na organie reprezentującym właściciela gruntu, ale po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia kolegium sprawa nabiera charakteru cywilnego, w związku z czym zgodnie z art. 6 kc, to na powodzie spoczywa ciężar wykazania, ze wartość nieruchomości objętych użytkowaniem wieczystym nie wzrosła, a w związku z tym aktualna pozostaje dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Z uwagi na zarzuty zgłoszone przez powoda do operatu szacunkowego (k. 15-18) sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. w grudniu 2012 roku, będącego podstawą wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty, na wniosek użytkownika wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, celem ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości w sposób zgodny z przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Opiniujący w sprawie biegły sądowy J. T., po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości oraz mając na uwadze jej cechy w postaci: lokalizacji, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, sposobu zagospodarowania, powierzchni działek, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, w sporządzonej w dniu 23 lipca 2014 roku opinii (k. 140-153) ustalił wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (...) o powierzchni 24.614 m ² oraz wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 6.850 m ² posługując się metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym (k. 150).

Biegły wskazał, że zgodnie ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. przyjętych uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej z dnia 27 października 2005 roku szacowane nieruchomości stanowią tereny zabudowy przemysłowej, kompleks przemysłowy zachodni wzbogacany w infrastrukturę produkcyjną wraz z urządzeniami towarzyszącymi niezbędnymi do jego funkcjonowania i zielenią. Stwierdził, że na terenie miasta P. praktycznie nie istnieje obrót nieruchomościami o przeznaczeniu takim jak szacowane nieruchomości – zabudowy przemysłowej. Odnotowano natomiast stosunkowo liczne transakcje tego typu w W., O. i jedną w S.. Mając na uwadze stosunkowo duże różnice jakie występują w porównaniu miast P. i O., do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości biegły przyjął transakcje z W. i S.. Porównując 12 nieruchomości położonych na terenie miasta W. i 1 położoną w S. , biegły ustalił średnią wartość rynkową 1 m ² poszczególnych nieruchomości na kwotę 42,65 złotych, co dało wartość rynkową wycenionej nieruchomości składającej się z działek o numerach geodezyjnych (...) na kwotę 1.049.787,00 złotych, a nieruchomości o numerze geodezyjnym (...) na kwotę 292.153,00 złotych. Według biegłego określone wartości nieruchomości stanowią wartość rynkową i odpowiadają wartościom dla miasta P..

Żadna ze stron nie zgłosiła zarzutów do powyższej opinii.

W ocenie Sądu przedstawiona przez biegłego J. T. opinia jest pełna. Biegły w sposób rzeczowy i prawidłowy dokonał ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej. Przedstawił w niej szczegółowo sposób dokonania wyceny. Wnioski końcowe biegłego są logiczne i jasne, a przede wszystkim miarodajne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Biegły posiada fachową wiedzę oraz długoletnią praktykę zawodową w zakresie objętym treścią opinii. Powyższe nakazywało uznać opinię biegłego za wiarygodną i oprzeć rozstrzygnięcie na wnioskach końcowych opinii.

W tym miejscu podkreślić należy, że „nieruchomość” należy odróżnić od „działki gruntu” i „działki ewidencyjnej”. Definicję „działki” wprowadza art. 4 pkt 3 powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że przez działkę gruntu należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Natomiast definicję „działki ewidencyjnej” ustanowiono w § 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 ze zm.) zgodnie z którym działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Definicja nieruchomości zamieszczona została w art. 46 § 1 kc. Nieruchomość w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego może składać się zarówno z jednej działki ewidencyjnej, jak i z kilku działek gruntu. Jedną nieruchomość gruntową – w rozumieniu art. 46 § 1 kc – stanowią dwie działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 roku w sprawie II CKN 1306/00, Lex nr 83961, Biul.SN 2003/8/8). Natomiast stanowiące własność tego samego podmiotu i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 kc. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z 30 października 2003 roku w sprawie IV CK 114/02, OSNC 2004/12/201, Biul.SN 2004/12/6, Lex 131941). Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 15 maja 2013 roku w sprawie III CZP 24/13 (OSNC 2013/12/138, Lex nr 1316041, Biul.SN 2013/5/5) przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową, a aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Mając na uwadze powyższe i wycenę sporządzoną przez biegłego sądowego należy wskazać, że opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania dla nieruchomości obejmującej działki o numerach geodezyjnych (...) powinna wynosić 31.493,61 złotych (3% wartości 1.049.787,00 złotych), zaś dla nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) powinna wynosić 8.764,59 złotych (3% wartości 292.153,00 złotych).

Z aktualizacji opłaty rocznej z 18 grudnia 2012 roku (k. 58), a w zasadzie z jej uzasadnienia, wynika, że opłata za nieruchomość składającą się z działek (...) ustalona została na kwotę 22.470,12 złotych (co stanowi wartość niższą niż wskazana przez biegłego sądowego opiniującego w niniejszej sprawie), a za nieruchomość oznaczoną jako działka o numerze geodezyjnym (...) na kwotę 11.349,75 złotych (co stanowi wartość wyższą niż wartość wyliczona przez biegłego sądowego opiniującego w niniejszej sprawie).

Zgodzić się zatem należy ze stroną powodową, że wysokość opłaty rocznej nie jest uzasadniona, ale jedynie w odniesieniu do nieruchomości o numerze geodezyjnym (...). W tym zakresie Sąd uwzględnił powództwo i ustalił opłatę w niższej wysokości niż wynika to z wypowiedzenia, bo w kwocie 8.764,59 złotych jak wynika z opinii biegłego sądowego opiniującego w niniejszej sprawie (punkt I wyroku).

Powód nie wykazał przy tym niższej wartości wymienionej wyżej nieruchomości niż ustalona w opinii biegłego, a nadto nie wykazał, że wartość drugiej nieruchomości, tj. składającej się z działek (...), była niższa, aniżeli przyjął to pozwany w ofercie o wypowiedzeniu. Wysokość opłaty rocznej wskazaną w wypowiedzeniu co do drugiej nieruchomości składającej się z działek (...) uznano zatem za uzasadnioną, a to skutkowało oddaleniem powództwa w pozostałym zakresie (punkt II wyroku).

Ustalając wysokość opłaty rocznej za nieruchomość składającą się z działek (...) Sąd był związany żądaniami stron (art. 321 kpc), a tym samym zaproponowaną przez pozwanego w wypowiedzeniu wysokością opłaty rocznej. Ostatecznie Sąd przyjął w tym zakresie, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste tych działek za rok 2013 i lata następne jest zasadna do kwoty 22.470,12 złotych. Jednocześnie z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia Sąd ustalił nową, odpowiadającą zaoferowanej w wypowiedzeniu, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tych nieruchomości (punkt III wyroku), stosując się do zaleceń Sądu Apelacyjnego w Białymstoku wyrażonych w treści uzasadnienia wyroku z dnia 13 marca 2014 roku w sprawie I ACa 826/13 (Lex nr 1448500).

Opłaty w ustalonej przez Sąd wysokości są usprawiedliwione zmienioną (wyższą od dotychczasowej) wartością gruntów.

W tym miejscu podkreślić należy, jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 czerwca 2013 roku w sprawie III CZ 29/13 (Lex nr 1360262), że rozpoznawane powództwo jest specyficznym rodzajem powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego, w którym, skierowany pierwotnie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wniosek użytkownika wieczystego, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew. Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej, należnej po dokonaniu wypowiedzenia, zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego, powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (por. uchwała SN z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC 2011, Nr 12, poz. 138). Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste polega na ustaleniu tej opłaty w wysokości jaka winien faktycznie uiszczać użytkownik wieczysty. Tak ustalona opłata roczna nie podlega dalszej modyfikacji.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 i 2a powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa, co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej (art. 77 ust. 2a zdanie pierwsze u.g.n.). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (art. 77 ust. 2a zdanie drugie u.g.n.). Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (art. 77 ust. 2a zdanie trzecie u.g.n.). Nie budzi wątpliwości, że przepis ten odnosi się do opłaty ustalonej przez Sąd w wyroku, także i wtedy, gdyby tę opłatę uznać za usprawiedliwioną zmienioną (wyższą od dotychczasowej) wartością gruntu.

Z materiałów zgromadzonych w sprawie wynika, że ostatnia aktualizacja opłaty rocznej miała miejsce w 2007 roku. Okoliczność ta wynika z treści uzasadnienia aktualizacji opłaty rocznej z dnia 18.12.2012 roku (k. 58) i nie była kwestionowana. Z wiarygodnej treści tego dokumentu wynika także, że dotychczasowa łączna opłata roczna za użytkowanie wieczyste objętych przedmiotem tego procesu nieruchomości wynosiła 19.548,60 złotych. Obecnie – mając na uwadze wysokość opłat za poszczególne nieruchomości ustalone przez Sąd w niniejszej sprawie – stwierdzić należy, że zaktualizowana łączna wysokość opłaty rocznej za obie nieruchomości począwszy od 1 stycznia 2013 roku wynosi 31.234,71 złotych, a zatem nie przewyższa dwukrotnie dotychczasowej opłaty (19.548,60 x 2 = 39.097,20). Nie zachodziły więc podstawy do zastosowania dyspozycji art. 77 ust. 2a powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sporu (art. 100 kpc).

Wartość przedmiotu sporu wynosiła 14.272,00 złotych. Strona pozwana wysokość łącznej opłaty rocznej określiła na kwotę 33.819,87 złotych, a Sąd ustalił łączną należną opłatę roczną za rok 2013 na kwotę 31.234,71 złotych. Różnica (2.585,16 złotych) między tymi wartościami (33.819,87 – 31.234,71= 2.585,16) stanowi około 18% wartości przedmiotu sporu. Strona powodowa wygrała zatem co do 18% żądania pozwu, a strona pozwana co do 82% tego żądania. W toku procesu strona powodowa poniosła koszty procesu w łącznej wysokości 4.148,00 złotych (opłata sądowa 714,00 złotych, wynagrodzenie radcy prawnego zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, Dz. U. z 2013 roku, poz. 490 - 2.400,00 złotych, opłata skarbowa – 34,00 złote, część kosztów wynagrodzenia biegłego – 1.000,00 złotych), przy czym 18% tych kosztów to kwota 746,64 złotych. Strona pozwana poniosła zaś tytułem kosztów procesu kwotę 2.400,00 złotych (wynagrodzenie pełnomocnika procesowego), z czego 82 % stanowi 1.968,00 złotych. Mając na względzie art. 100 zdanie pierwsze kpc zasądzono od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 1.221,36 złotych (1.968-746,64=1.221,36).

Koszt sporządzenia opinii przez biegłego sądowego wyniósł 1.321,94 złotych, z czego z zaliczki na ten cel przeznaczono kwotę 1.000,00 złotych. Pozostała zatem kwota 321,94 złotych, którą obciążono strony stosownie do art. 100 zdanie pierwsze kpc (stopnia wygrania i przegrania sprawy). Strona pozwana jest bowiem z mocy ustawy zwolniona od opłat sądowych (art. 94 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz. U. z 2010 roku, nr 90, poz. 594 zer zm.), a nie od wydatków. Wobec powyższego strona powodowa zobowiązana jest uiścić tytułem zwrotu kosztów sądowych kwotę 263,99 złotych, a strona pozwana kwotę 57,95 złotych.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w wyroku na mocy powołanych wyżej przepisów.