Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 598/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 czerwca 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian
w sprawie z powództwa A. K. i A. K.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w K.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 26 czerwca 2008 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 maja 2007 r., sygn.
akt I ACa (…),
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 180 (sto
osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
W pozwie z dnia 12 stycznia 2006 r. powodowie A. K. i A. K. zażądali uchylenia
uchwały nr (...)3/2005 właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej w K. podjętej w dniu 5
grudnia 2005 r. w sprawie połączenia lokali nr 6(...), 4(...) i 3(...), oraz rozstrzygnięcia, że
powodom służy prawo połączenia tych lokali. W piśmie z dnia 5 kwietnia 2006 r. zmienili
żądanie, wnosząc o uchylenie uchwały nr (...)3/2005 w całości, a więc zarówno w części
2
dotyczącej połączenia przedmiotowych lokali, jak i sposobu ich użytkowania,
podtrzymując jednocześnie żądanie wydania rozstrzygnięcia, wyrażającego zgodę na
połączenie (prawne i fizyczne) lokali nr 6(...), 4(...) i 3(...), stanowiących odrębne
nieruchomości powodów, w jedną nieruchomość.
Wyrokiem z dnia 11 stycznia 2007 r. Sąd Okręgowy w K. uchylił przedmiotową
uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej i oddalił powództwo w pozostałej części. Ustalił, że w
dniu 23 marca 2001 r. uchwałą nr (...)8 Wspólnoty Mieszkaniowej w K. przy Alei (...)
został zatwierdzony regulamin Wspólnoty, który obowiązywał od dnia 23 marca 2001 r.
Z kolei uchwałą nr (…)9 z dnia 7 marca 2005 r. został wybrany Zarząd w osobach J. O. i
K. B.
Powodowie A. K. i A. K. w dniu 24 sierpnia 1996 r. zakupili na prawach
wspólności ustawowej lokal mieszkalny nr 6(...) objęty księgą wieczystą nr (...)5. W dniu
20 maja 2005 r. zakupili na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej lokal
mieszkalny nr 4(...) objęty księgą wieczystą nr (...)8, a w dniu 11 października 2005 r.
powodowie, na podstawie zawartej umowy zamiany, stali się właścicielami na prawach
wspólności ustawowej lokalu nr 3(...) objętego księgą wieczystą nr (...)7. Powodowie
mieszkają w K. przy ul. C., natomiast w zakupiony w dniu 24 sierpnia 1996 r. lokal nr
6(...) wykorzystują jako pomieszczenia biurowe firmy prowadzonej przez A. K. Dalsze
dwa przedmiotowe lokale powodowie zakupili z zamiarem połączenia lokali i
powiększenia biur firmy. Wszystkie lokale mają charakter lokali mieszkalnych i
powodowie są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej w K. przy Alei (...).
A. K. wystąpił w dniu 18 października 2005 r. do Zarządu Wspólnoty
Mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia mieszkań nr 3(...), 4(...) i
6(...) na lokal handlowy - sklep medyczny i lokalu nr (...)8 na gabinet lekarski i
stomatologiczny, jak również z wnioskiem o wydzierżawienie gruntu przy budynku na
wykonanie podestu wejściowego wraz ze schodami i wyrażenie zgody na wykonanie
otworów w ścianie południowej oraz przekucia w ścianach nośnych w celu połączenia
lokali w jeden. Ponadto w związku z poszerzeniem działalności, w dniu 29 października
2005 r., sam zwrócił się do właścicieli lokali mieszkalnych – członków pozwanej
Wspólnoty Mieszkaniowej - o wyrażenie zgody na: zmianę sposobu użytkowania lokali
nr 3(...),4(...) i 6(...) na lokal handlowy – sklep medyczny, a lokalu nr 8(...) na gabinet
lekarski i stomatologiczny, wykonanie podestu od strony południowej ze schodami,
wprowadzenie otworów drzwiowych od strony południowej - oddzielnie dla sklepu i
3
oddzielnie dla gabinetów, wydzierżawienie terenu pod podest, wejście i schody,
połączenie lokali 6(...) i 4(...).
Powód uzyskał zgodę 35 członków pozwanej, natomiast (…) Wspólnota
Mieszkaniowa w odpowiedzi na wniosek zaproponowała udzielenie zgody na zmianę
sposobu użytkowania lokali nr 3(...), 6(...), 4(...) i 8(...) według następujących zasad:
zamknąć wejścia do mieszkań od klatek schodowych, wykonać wejście do tych lokali ze
szczytu budynku od strony zachodniej, poszerzyć dojścia do tych miejsc od strony ul. T.,
w opracowanej dokumentacji wskazać miejsca postojowe dla tego lokalu, przedłożyć w
opracowaniu dokumentacyjnym sposób dostawy i odbioru towarów ze sklepu
medycznego z wyłączeniem możliwości korzystania przez pojazdy dostawcze z wjazdu i
placu od strony północnej budynku. Wspólnota zastrzegła także konieczność uzyskania
przez powodów zgody od właścicieli mieszkań na postawione warunki, a następnie
opracowania dokumentacji technicznej i uzyskania pozwolenia z Wydziału Urbanistyki i
Architektury.
Zarządca – (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa w K., zgodnie z wnioskiem Zarządu z
dnia 21 listopada 2005 r., zawiadomiła H. C., że na dzień 5 grudnia 2005 r. zwołuje
zebranie właścicieli, które odbędzie się w Klubie S.(...) w K. przy ul. P. Wszyscy
właściciele członkowie Wspólnoty otrzymali zawiadomienia o terminie zebrania, jak
również zostali powiadomieni o porządku obrad.
Miasto K. pismem z dnia 30 listopada 2005 r. poinformowało powoda, że nie widzi
przeciwwskazań do poparcia jego prośby, jednakże większość udziałów mają
właściciele prywatni i do nich będzie należała ostateczna decyzja. Gdy powód uzyska
poparcie większości właścicieli, Miasto K. także poprze jego prośbę.
W tym czasie Wspólnota liczyła 50 członków mających łącznie 2053 udziały, w
tym Miasto K. 307,35. Łącznie na zebraniu w dniu 5 grudnia 2005 r. było początkowo
reprezentowanych 1390,84 udziały, a więc 67,74%. Członkowie Wspólnoty, którzy
stawili się na to zebranie, podpisywali listę obecności zaraz po przyjściu.
Przewodniczącym zebrania został wybrany H. C., natomiast protokolantem D. A., której
pomagała przy liczeniu głosów G. P. Po obradach przed głosowaniem H. C. odczytał
treść proponowanych uchwał, które były przygotowane wcześniej. Następnie H. C.
przeprowadził głosowanie nad wnioskami powoda. Wówczas głosujący „za” podnieśli
ręce, po czym D. A. i G. P. pytały się głosujących o nr mieszkania i o odnotowywały na
liście. Następnie H. C. zapytał kto jest „przeciw” wnioskom powoda. Gdy głosujący
przeciw podnieśli ręce, to wówczas D. A. i G. P. pytały się głosujących „przeciw” o nr
4
mieszkania i odnotowywały to na liście. Po poszczególnych głosowaniach nad
wnioskami powoda były zliczane głosy i podawany wynik głosowania.
Powód nie zgłosił żadnych zastrzeżeń i uwag co do przebiegu zebrania. Z jego
przebiegu został spisany protokół, który podpisali H. C. - jako przewodniczący, D. A. –
jako protokolant, oraz K. B. i J. O. – jako przedstawiciele Zarządu. Wspólnota na tym
zebraniu podjęła uchwały nr (…)1/2005, nr (...)2/2005, nr (...)3/2005 i nr (...)4/2005. W
uchwale nr (...)3/2005 Wspólnota nie wyraziła zgody na połączenie lokali nr 6(...), 4(...), i
3(...) poprzez wykucie otworów w ścianach pomiędzy lokalami nr 6(...)-4(...) oraz nr
3(...)- 6(...) zgodnie z projektem, jak również nie wyraziła zgody na zmianę sposobu
użytkowania lokali nr 6(...), 4(...) i 3(...) z mieszkalnego na użytkowy – sklep medyczny.
Za tą uchwałą głosowało 8,10% udziałów, a przeciw uchwale głosowało 59,64%
udziałów.
B. A. mająca 24,54 udziałów była początkowo obecna na zebraniu, jednakże po
15 minutach opuściła salę obrad i nie brała udziału w głosowaniu. Jej nieobecność nie
została zauważona i nigdzie nie odnotowana. Na wyniki głosowania miała wpływ
dotychczasowa 10 letnia działalność gospodarcza powoda, uciążliwa dla mieszkańców
(hałasy na klatce schodowej, zepsuty domofon). Jeszcze przed zebraniem powód
rozpoczął prace budowlane, które Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego
postanowieniem z dnia 7 grudnia 2005 r. wstrzymał, jako prowadzone bez wymaganego
pozwolenia na budowę. Powód pismem z dnia 29 grudnia 2005 r. zwrócił się do Zarządu
Wspólnoty o przystąpienie do podjęcia zbierania głosów nad uchwałą wyrażającą zgodę
na połączenie lokali mieszkalnych nr 6(...), 4(...) i 3(...). Zarząd Wspólnoty pismem z
dnia 2 stycznia 2006 r. skierowanym do (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w K. – jako
zarządcy - zwrócił projekt uchwały nr (…)/2005 informując, że decyzję w tej kwestii
podjęło zebranie właścicieli w dniu 5 grudnia 2005 r. Z kolei w piśmie z dnia 3 stycznia
2006 r. (…) Spółdzielnia Mieszkaniowa jako zarządca poinformowała powoda, że
Zarząd podjął decyzję aby nie podejmować głosowania tzw. obiegiem, wskazując, że
aktualne pozostają uchwały podjęte w dniu 5 grudnia 2005 r.
Sąd pierwszej instancji przyjął, że podstawę dochodzonego roszczenia, zgodnie
ze wskazaniem powodów, stanowił art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24, czerwca 1994 r., o
własności lokali (jednolity tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm. dalej „u.w.l.”) i
zasady przyjęte w regulaminie Wspólnoty Mieszkaniowej oraz powszechnie przyjęte
zwyczaje. Współwłaściciele lokali mieszkalnych będący małżonkami powinni udzielić
sobie pełnomocnictwa do głosowania nad wnioskami zgłoszonymi przez powoda, w
5
sytuacji gdy tylko jeden z nich brał udział w głosowaniu. Brak takich pełnomocnictw
skutkował tym, że głosy oddane przez jednego z małżonków, gdy byli oni
współwłaścicielami lokalu, były głosami nieważnymi (art. 37 k.r.o. i uzasadnienie wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00, OSNC 2004, nr 1,
poz. 8).
Podniósł, że zarzuty formalne stanowią podstawę uchylenia uchwały jeżeli
uchybienia mogły mieć wpływ na jej treść (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca
2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). Zauważył jednak, że w samym
głosowaniu nie brała udziału B. A. oraz że małżonkowie, współwłaściciele lokali,
głosowali bez pełnomocnictw od drugiego małżonka, przy czym ich głos, był liczony tak
jakby głosowali wspólnie. Odliczając głosy nieobecnych małżonków i głos właścicielki
wpisanej na listę obecności i nieobecnej podczas głosowania stwierdził, że w
głosowaniu nie uczestniczyło 763.58 udziałów, a wiec 54,90%. Wskazując, że
przedmiotowa uchwała nie została uchwalona większością głosów, liczoną według
wielkości udziałów ocenił, że wadliwość ta mogła wywrzeć wpływ na jej treść i w
rezultacie ją uchylił.
Odnosząc się do drugiego żądania, opartego także na podstawie art. 22 ust. 4
u.w.l., uznał że na skutek uchylenia spornej uchwały roszczenie powodów w tym
przedmiocie stało się „bezprzedmiotowe” i w związku z tym je oddalił.
W wyniku apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i
powództwo w całości oddalił. Ocenił, że zgodnie z art. 36 § 2 k.r.o., każdy z małżonków
może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym chyba, że przepisy kodeksu
rodzinnego i opiekuńczego stanowią inaczej, przy czym jego wykonywanie obejmuje
czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego,
w tym czynności zmierzające do jego zachowania. Czynność głosowania na zebraniu
wspólnoty mieszkaniowej, w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie innych lokali
mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość stanowi
niewątpliwie zarząd majątkiem wspólnym z punktu widzenia art. 36 § 2 k.r.o., jeżeli
małżonkowie są właścicielami lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej wspólnoty
na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W wypadku udzielenia takiego
pełnomocnictwa czynności dokonują oboje współmałżonkowie, a przy jego braku
czynność zarządu majątkiem wspólnym dokonuje jeden z małżonków ze skutkiem dla
współmałżonka. Wbrew poglądowi Sądu pierwszej instancji przyjął, że do czynności
zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków, nie jest
6
wymagalne pełnomocnictwo współmałżonka, W konsekwencji nie ma w tym ostatnim
wypadku zastosowania § 13 ust. 4 Regulaminu pozwanej, jak również wykładnia
zawarta w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00,
dotycząca charakteru pełnomocnictwa jakim powinien się posługiwać pełnomocnik
właściciela przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd.
Wskazał, że nie miał także zastosowania w sprawie art. 37 k.r.o., gdyż
głosowanie jednego z małżonków w przedmiocie wyrażenia zgody na połączenie lokali,
czy na zmianę sposobu ich użytkowania, nie zostało objęte jego hipotezą. W
konsekwencji uznał za błędne stanowisko Sądu pierwszej instancji, że głosy małżonków
działających bez pełnomocnictw były nieważne.
Sąd Apelacyjny wskazał, że powództwo o uchylenie uchwały musi być wytoczone
w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały (art. 25 ust. 1a u.w.l.), ale także w tym
terminie powinny być wskazane podstawy zaskarżenia uchwały, gdyż w ten sposób
ustawodawca stworzył prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia, a więc po tym
terminie nie można powoływać skutecznie innych zarzutów. Tymczasem w pozwie
powodowie podnieśli jedynie, że przedmiotowa uchwała została podjęta w atmosferze
wyłączającej swobodne podjęcie decyzji przez część właścicieli, którzy na skutek
panującej atmosfery opuścili zebranie przed głosowaniem, lub głosowali pod naciskiem
obecnych na zebraniu. Zarzuty te nie zostały jednak potwierdzone. Dopiero po upływie
terminu do zaskarżenia uchwały podnieśli zarzut naruszenia interesu powodów,
polegającego na swobodnym korzystaniu z rzeczy nabytej na własność i powołali się na
naruszenie zasad określonych w ustawie i regulaminie Wspólnoty, a zwłaszcza na
głosowanie łącznie w kwestiach, które powinny być przedmiotem odrębnych głosowań.
Wskazał jednak wyraźnie, że także i te zarzuty nie zostały wykazane.
W skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego, a to
art. 22 ust. 4, art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l. i art. 140 k.c. w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji, a
także na naruszeniu prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c., art. 386 § 4 k.p.c., art.
386 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. oraz art. 379 pkt 5 k.p.c. wnieśli „o zmianę”
zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nieuzasadniony był zarzut naruszenia art. 233 k.p.c., gdyż art. 3983
§ 3 k.p.c.
wyłącza możliwość oparcia skargi kasacyjnej na podstawie naruszenia tego przepisu.
7
Uchwała nr (...)3/2005 swym zakresem obejmowała odmowę wyrażenia zgody na
połączenie lokali mieszkalnych nr 6(...), 4(...) i 3(...) na warunkach wskazanych przez
powodów oraz sprzeciw właścicieli na zmianę przeznaczenia tych lokali mieszkalnych
na użytkowe. Obok tego roszczenia, drugie żądanie dotyczyło wydania rozstrzygnięcia
przez sąd zezwalającego na połączenie przedmiotowych lokali na podstawie art. 22 ust.
4 u.w.l. W literaturze występuje sprzeczność poglądów co do tego czy roszczenie
wynikające z tego unormowania podlega rozpoznaniu w procesie, czy też w
postępowaniu nieprocesowym. Ewentualne jednak uchybienie sądu co do trybu
postępowania nie wywołuje skutku nieważności postępowania, chyba że przy tej okazji
zostaną popełnione kardynalne uchybienia objęte hipotezą art. 379 k.p.c. (np. sąd w
niewłaściwym trybie rozpoznał sprawę w składzie sprzecznym z ustawą), których Sąd
Okręgowy się nie dopuścił.
Skoro Sąd pierwszej instancji drugie roszczenie oddalił i żadna ze stron nie
wniosła od tego orzeczenia apelacji, to w tej części wyrok ten stał się prawomocny (art.
363 § 1 k.p.c.). Sąd Apelacyjny mógł rozpoznać sprawę, na skutek apelacji pozwanej,
zgodnie z art. 378 k.p.c., tylko w granicach zaskarżenia. Nie mógł więc - wbrew
stanowisku powodów - rozpoznawać ją w zakresie drugiego żądania, a rozstrzygając
tylko roszczenie o uchylenie uchwały, wbrew stanowisku skarżących, rozpoznał istotę
sprawy i tym samym chybiony był zarzut obrazy art. 379 pkt 5 k.p.c. Poza tym gdyby
nawet sąd drugiej instancji nie rozpoznał istoty sprawy (art. 386 § 4 k.p.c.), to takie
uchybienie nie wywołuje skutku nieważności postępowania.
Przy tej okazji trzeba podnieść, że orzeczenie prawomocne ma powagę rzeczy
osądzonej tylko w odpowiednim zakresie podmiotowym i przedmiotowym (art. 366
k.p.c.). Granice przedmiotowe powagi rzeczy osądzonej określa przedmiot
rozstrzygnięcia i jego podstawa z chwili wyrokowania (por. np. orzeczenie Sądu
Najwyższego z dnia 26 września 1990 r., I PR 168/90, OSNCP 1991, nr 1, poz. 16).
Podstawę wyroku oddalającego drugie żądanie stanowił stan faktyczny według którego
przedmiotowa uchwała była uchylona. Uległ on jednak zmianie wobec prawomocnego
oddalenia powództwa o uchylenie uchwały nr (...)3/2005. Obecnie więc powodowie
mogą wystąpić z żądaniem rozstrzygnięcia przez sąd w przedmiocie połączenia
spornych lokali, gdyż nie stoi temu na przeszkodzie powaga rzeczy osądzonej wyroku
Sądu Okręgowego w K. z dnia 11 stycznia 2007 r.
Z tych względów nietrafne okazały się dalsze zarzuty dotyczące obrazy prawa
procesowego.
8
Przystępując do oceny podstawy naruszenia prawa materialnego trzeba
podnieść, że skoro Sąd Apelacyjny nie rozpoznawał roszczenia wynikającego z art. 22
ust. 4 u.w.l., to nie mógł być uzasadniony zarzut obrazy tego przepisu.
Artykuł 25 u.w.l. nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy uchwałami z punktu
widzenia dopuszczalności ich zaskarżenia do sądu, a zatem uprawnia właściciela lokalu
do wystąpienia z powództwem przeciwko każdej z nich, tj. bez względu na to, czy ma
charakter pozytywny, negatywny, jest sprzeczna z prawem, czy też narusza zasady
zarządu nieruchomością, bądź w inny sposób narusza interes skarżącego. Legitymacja
czynna do wytoczenia powództwa wynikającego z art. 25 u.w.l. przysługuje każdemu
właścicielowi lokalu, członkowi wspólnoty mieszkaniowej, a do wystąpienia z
roszczeniem na podstawie art. 22 ust. 4, służy „zainteresowanemu” właścicielowi
połączeniem lub podziałem lokali. Powództwo z art. 25 ust. 1 u.w.l. prowadzi do
wyeliminowania podjętej uchwały z obrotu prawnego i jego celem nie jest uzyskanie
jakiegokolwiek obowiązku spełnienia świadczenia. Przyznane natomiast właścicielowi
zainteresowanemu połączeniem lub podziałem lokali prawo zwrócenia się do sądu o
rozstrzygnięcie tej kwestii nakierowane jest na wymuszenie określonego zachowania.
Mając na uwadze różny zakres przedmiotowy i podmiotowy tych roszczeń należało
przyjąć, że jedno z nich nie wyklucza drugiego.
Artykuł 25 u.w.l. nie rozstrzyga wprost, czy normuje on powództwo o uchylenie,
unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a w
doktrynie występuje rozbieżność stanowisk w tej kwestii. W judykaturze dominuje
pogląd, że powództwo to, co do zasady, zmierza do uchylenia uchwały i tylko w
wypadkach szczególnego rażącego naruszenia prawa każdemu, kto ma w tym interes
prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na
podstawie art. 58 k.c. (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27
lutego 2001 r., V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124, a na gruncie prawa
spółdzielczego uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r., III
CZP 81/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 204). Tej kwestii jednak także nie trzeba było
przesądzać, jeśli zauważyć, że powodowie wystąpili z roszczeniem o uchylenie uchwały
i nie wskazali w skardze kasacyjnej jako naruszonego art. 58 k.c.
Warunkiem prawnej dopuszczalności połączenia odrębnych lokali jest uzyskanie
zgody na to połączenie właścicieli członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w
uchwale, oraz aby w wyniku technicznej przebudowy, lokal był lokalem samodzielnym
(art. 2 u.w.l.). Przy tej okazji trzeba zauważyć, że żądany przez powodów sposób
9
połączenia lokali, na który nie wyrazili zgody właściciele w przedmiotowej uchwale
prowadził także do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 1
pkt 4 u.w.l.), do których należą miedzy innymi ściany konstrukcyjne budynku. Na tą
czynność także więc była niezbędna zgoda właścicieli w formie uchwały (art. 22 ust. 2
u.w.l.). Powodowie żądali bowiem między innymi wykonania otworów w ścianie
południowej oraz przekucia otworów w ścianach nośnych w celu połączenia lokali w
jeden. Taka ingerencja techniczna w elementy konstrukcyjne budynku prowadziłaby
zatem do częściowej zmiany ich przeznaczenia, gdyż w wyniku takiej przeróbki ściany
nośne pełniłyby także funkcję komunikacyjną i „niwelującą odrębność” łączonych lokali.
Sąd rozważając, czy uchwała nie narusza interesu skarżącego właściciela musi
brać pod uwagę interesy i pozostałych właścicieli lokali, przy czym powinny być one
ocenione przez pryzmat szerokiej ochrony prawa własności. Przedmiotowa uchwała
swym zakresem obejmuje odmowę zgody połączenia lokali i na zmianę sposobu ich
użytkowania tylko na warunkach wskazanych przez skarżących, a nie na innych
zasadach, np. zaproponowanych przez wspólnotę. Ustawodawca ustanawiając
obowiązek uzyskania przez zarząd wspólnoty zgody właścicieli lokali w formie uchwały
na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznał, że tego rodzaju ingerencja
w substancję nieruchomości lokalowej może naruszać interesy wszystkich właścicieli
lokali członków wspólnoty. W związku z tym, należy podzielić pogląd Sądu
Apelacyjnego, że skoro ustawa przewidziała w tych wypadkach konieczność uzyskania
zgody właścicieli, to nie można przyjmować, że jej niewyrażenie narusza kodeksową
(art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony
prawa własności. Za tym stanowiskiem przemawia także to, że ustawodawca
przewidział, iż w razie takiej odmowy właściciel domagający się połączenia może żądać
rozstrzygnięcia sporu przez sąd.
Właściciel lokalu może korzystać ze swego prawa w granicach określonych przez
ustawy i zasady współżycia społecznego. Powszechnie aprobowany jest pogląd, że
własność nie jest nieograniczonym prawem dającym właścicielowi absolutną swobodę
postępowania z rzeczą (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III
CZP 45/80, OSPiKA 1981, nr 7-8, poz. 131 i orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z
dnia 20 kwietnia 1993, P 6/92, OTK 1993, nr 1, poz. 8). Powodowie nabyli przedmiotowe
nieruchomości jako mieszkalne, a zatem bez uzyskania zgody na zmiany mogą z nich
korzystać na dotychczasowych warunkach w sposób wyznaczony przez ustawy i zasady
współżycia społecznego. Połączenie nabytych lokali i zmiana ich przeznaczenia musi
10
uwzględniać także w tych granicach tak samo chronione prawo innych właścicieli lokali.
Z tych względów, chybiony był zarzut obrazy art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 k.c.
Wprawdzie Sąd Apelacyjny rzeczywiście wyraził pogląd, że art. 25 ust. 1a u.w.l.
przez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały stwarza jednocześnie prekluzję do
powoływania podstaw zaskarżenia, a zatem iż po upływie wskazanego w nim
sześciotygodniowego terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw do jej
uchylenia określonych w art. 25 ust. 1 u.w.l., niemniej wyraźnie podkreślił, że i te
wskazywane przez powodów okoliczności nie uzasadniały uwzględnienia powództwa. Z
tą ostatnią oceną przyczyn podanych przez Sąd drugiej instancji trzeba się w pełni
zgodzić. Oprócz omówionego już naruszenia art. 140 k.c. i art. 64 ust. 3 Konstytucji
należy odnieść się do podniesionego zarzutu objęcia uchwałą kwestii wymagających
odrębnego głosowania. Łączne głosowanie nad uchwałą złożoną, wymagającą dwóch
odrębnych głosowań, skoro skarżący nie wykazali wpływu tego braku na treść uchwały,
nie może prowadzić do jej uchylenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004
r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). W tej sytuacji nietrafny także okazał się
zarzut obrazy art. 25 ust. 1 u.w.l.
Z tych względów skarga kasacyjna uległa oddaleniu (art. 39814
k.p.c.).