Pełny tekst orzeczenia

Postanowienie z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 31/10
Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu
stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej
w rubryce 1.4.4 w polu "opis lokalu".
Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Jadwigi K. przy uczestnictwie Stanisława
K. o założenie księgi wieczystej oraz wpis odrębnej własności lokalu, po
rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 14 lipca 2010 r.
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Okręgowego w Opolu z
dnia 16 września 2009 r.
oddalił skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Orzeczeniem referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym w Opolu z dnia 19
marca 2009 r. założona została księga wieczysta nr (...)4, w której w rubryce 1.4 –
Oznaczenie, podrubryce 1.4.4 wpisano lokal mieszkalny nr 12 przy ul. K. nr 64 w
O., składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc, hollu i pomieszczenia
gospodarczego. Jako pomieszczenie przynależne wpisano piwnicę nr 12 oraz
loggię. W rubryce 1.5 – Obszar wpisano 84,1000 m2
a w dziale I -SP – udział w
nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu, wynoszący 91/10000. W
dziale II – Własność wpisana została Jadwiga K.
Orzeczenie to zaskarżyła wnioskodawczyni Jadwiga K., zarzucając wadliwe
ujawnienie loggii, stanowiącej w części balkon, w polu „opis pomieszczeń
przynależnych”, wadliwe ujawnienie obszaru nieruchomości przez wliczenie
powierzchni loggii oraz wadliwe ujawnienie udziału w nieruchomości wspólnej.
Sąd Rejonowy w Opolu postanowieniem z dnia 10 czerwca 2009 r. zmienił
zaskarżony wpis w ten sposób, że wykreślił wpis loggii jako pomieszczenia
przynależnego i wpisał ją pod kolejnym numerem w podrubryce 1.4.4 jako „izbę”
stanowiącą część składową lokalu, a w pozostałym zakresie utrzymał wpis w mocy.
Postanowienie to wnioskodawczyni zaskarżyła apelacją, którą Sąd Okręgowy
w Opolu oddalił postanowieniem z dnia 16 września 2009 r.
Wnioskodawczyni w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie art. 2 ust. 2 i art.
3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") przez wadliwą wykładnię pojęcia
„pomieszczenie” i błędne zastosowanie, oraz art. 65 § 2 k.c. przez niezbadanie
zgodnego zamiaru stron i celu umowy sprzedaży lokalu. Zarzuciła także naruszenie
przepisów postępowania mogące mieć wpływ na rozstrzygnięcie, tj. art. 379 pkt 5
k.p.c. przez doręczenie jej złożonej przez uczestnika postępowania odpowiedzi na
apelację jednocześnie z postanowieniem oddalającym apelację, art. 386 § 1 k.p.c.
przez niezastosowanie pomimo zasadności apelacji, a ponadto art. 6268
§ 2 w
związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic kognicji sądu
wieczystoksięgowego i dowolne dokonanie ustaleń sprzecznie z umową sprzedaży
lokalu. W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przepis § 21 pkt 4 lit. f i g rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20
sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie
informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 – dalej: "rozporządzenie") stanowi, że w
księdze wieczystej w opisie lokalu ujawnia się izby, a w opisie pomieszczeń
przynależnych – pomieszczenia przynależne. Podnoszone w skardze kasacyjnej
zarzuty sprowadzają się do twierdzenia, że loggia (balkon), chociaż stanowi część
składową lokalu mieszkalnego, nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, nie
jest bowiem izbą ani pomieszczeniem przynależnym, a powierzchnia loggii
(balkonu) nie podlega zaliczeniu do powierzchni ogólnej lokalu ujawnianej w
księdze wieczystej.
Odnosząc się do tego zarzutu należy zwrócić uwagę, że ani ustawa z dnia 6
lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124,
poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ani rozporządzenie nie definiują pojęć „izba”
oraz „pomieszczenie przynależne”, a brak tych definicji może budzić wątpliwości
odnośnie do przedmiotu prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, w
tym co do statusu prawnego loggii i balkonów.
Z art. 26 u.k.w.h. wynika, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze
wieczystej są dane katastru nieruchomości (w poprzednim brzmieniu – dane z
ewidencji gruntów i budynków). Przepis ten koresponduje z art. 21 ustawy z dnia 17
maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr
249, poz. 2027 – dalej: "Pr.g.k."). W postanowieniu z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 6/04
(nie publ.) Sąd Najwyższy wskazał, że ze względu na zasadę spójności systemu
prawnego oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinno być zgodne z
danymi wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków. Zasada ta znajduje
potwierdzenie w przepisach wykonawczych. Gdy chodzi o lokale, do danych z
ewidencji gruntów i budynków odsyła § 21 ust. 4 lit. a-e rozporządzenia. Nie ma
tego odesłania w lit. f (opis lokalu) ani w lit. g tego przepisu (opis pomieszczeń
przynależnych), nie ulega jednak wątpliwości, że również one powinny być
oznaczone w taki sam sposób. Wynika to jasno z art. 21 Pr.g.k. oraz z § 70
rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca
2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454),
stanowiącego, że danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są m.in. liczba izb
wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych do
lokalu, a także wyrażone w metrach kwadratowych pole powierzchni użytkowej
lokalu oraz pole powierzchni pomieszczeń przynależnych. Przepisy te jednak
również nie definiują pojęć „izba”, oraz „pomieszczenie przynależne”.
Skarżąca podniosła, że należy odwołać się do definicji stosowanej na potrzeby
statystyki publicznej przez Główny Urząd Statystyczny, która nie uznaje za izby
przedpokojów, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków, schowków itp.,
oraz do definicji zawartych w przepisach prawa budowlanego. Definicja Głównego
Urzędu Statystycznego w ogóle nie może być brana pod uwagę z tego względu, że
w skardze kasacyjnej nie podano jej źródła. Skarżąca wykazała przy tym brak
konsekwencji, gdyby bowiem iść tym tokiem rozumowania, z opisu lokalu w księdze
wieczystej należałoby wyłączyć nie tylko loggię (balkon), lecz także łazienkę z wc,
holl i pomieszczenie gospodarcze, które w świetle tej definicji też nie są izbami. Z
tego względu przepisy dotyczące ewidencji gruntów i budynków nie są
wystarczającą podstawą do wyjaśnienia, czy loggia (balkon) może być uznana za
izbę lub pomieszczenie przynależne, a zatem czy powinna być ujawniona w księdze
wieczystej lokalu.
Zarzuty skarżącej opierają się na twierdzeniu, że zarówno izba, jak i
pomieszczenie muszą być wydzielone trwałymi ścianami, a ani loggia, ani balkon
takiego warunku nie spełniają. Skarżąca powoływała się na definicją słownikową
oraz przepisy prawa budowlanego (...), ten argument nie wystarcza jednak do
uwzględnienia skargi kasacyjnej, akty prawne bowiem dostarczają nierzadkich
przykładów rozmijania się znaczenia prawnego pojęcia z definicją słownikową. Gdy
chodzi o przepisy prawa budowlanego, w skardze wskazano rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze
zm.). Rozporządzenie to określa mieszkanie jako zespół pomieszczeń
mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi
przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie
samodzielnego gospodarstwa domowego, pomieszczenie mieszkalne jako pokoje w
mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w
budynku zamieszkania zbiorowego, a pomieszczenie pomocnicze jako
pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące
do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania
posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do
przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Wbrew jednak podnoszonym
zarzutom, również w świetle przytoczonych przepisów do kategorii pomieszczeń
pomocniczych można zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte
schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych,
podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. Nie spełniają technicznie
wymagań izby, a mimo to nie ma wątpliwości, że powinny znaleźć się w opisie
lokalu, a powierzchnia ich zalicza się do powierzchni użytkowej.
Podobny wniosek wypływa z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali. Artykuł 2 ust. 2 stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym
jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, zgodnie zaś z ust. 4 tego przepisu,
do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w
szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż (pomieszczenia przynależne).
Pomieszczenia pomocnicze to takie, które ułatwiają czy wręcz umożliwiają
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, jak łazienka, wc, wewnętrzne ciągi
komunikacyjne, antresole lub schowki. Wobec tego, że mogą się wśród nich
znajdować także części lokalu niewydzielone ścianami, jak np. otwarte schody
wewnętrzne, antresola itp., do kategorii pomieszczeń pomocniczych kwalifikuje je
związek funkcjonalny z izbami. Pomieszczenia przynależne natomiast mogą
znajdować się poza lokalem i pełnią inną funkcję; służą zaspokajaniu potrzeb
innych niż mieszkaniowe (np. piwnica, garaż, komórka).
Balkony, jak wskazano już w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w zależności
od tego, czy służą wyłącznie właścicielowi lokalu, czy też są przeznaczone do
użytku wszystkich właścicieli lokali, mogą stanowić bądź część składową
konkretnych lokali, bądź zaliczać się do nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3
października 2002 r., III RN 153/01 (OSNP 2003, nr 18, poz. 423) balkon służący do
wyłącznego użytku właściciela lokalu, z wejściem prowadzącym wyłącznie do tego
lokalu, zaliczono do pomieszczeń przynależnych, a w uchwale z dnia 7 marca 2008
r., III CZP 10/08 (OSNC 2009, nr 4, poz. 51) balkon taki został uznany za
pomieszczenie pomocnicze. W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie,
należy podzielić drugie stanowisko, balkon bowiem, a tym bardziej loggia, służy
niewątpliwie również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, m.in. wypoczynku,
wykazując związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Właśnie ów związek
funkcjonalny, a nie to, czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, nakazuje
zaliczyć loggię (balkon) do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2
u.w.l. Pomieszczenia pomocnicze należy natomiast traktować jak izby, podlegają
zatem ujawnieniu w księdze wieczystej w sposób wskazany w zaskarżonym
orzeczeniu. Nie ma także w przepisach bezwzględnego wymogu lokalizacji
wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie lokalu, sam zatem fakt, że balkon
(nie loggia) wykracza poza obręb lokalu, nie wystarcza do wykluczenia go z opisu
lokalu.
W konsekwencji należało uznać, że loggia i balkon, służące do wyłącznego
użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w
księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.
Nie można zatem uznać, że zaskarżone orzeczenie narusza art. 2 ust. 2 i art.
3 u.w.l., zgodnie z którym, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi
lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z
własnością lokali. Udział ten oblicza się przez zsumowanie powierzchni użytkowej
lokalu, obejmującej izby i pomieszczenia pomocnicze, oraz powierzchni
pomieszczeń przynależnych. Trafnie zatem w zaskarżonym orzeczeniu doliczono
powierzchnię loggii (balkonu) do powierzchni użytkowej lokalu. Trafność tego
stanowiska wspierają też inne argumenty.
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz.
266 ze zm.) stanowi w art. 7, że za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się
powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach,
pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do
przechowywania opału. Takiego przepisu w ustawie o własności lokali, pochodzącej
z tego samego roku, nie ma. Nie oznacza to jednak, że istnieje luka w prawie, którą
należy wypełnić przez sięgnięcie do ustawy o ochronie lokatorów, regulującej inne
kwestie, mającej na celu ochronę lokatorów m.in. przed nieuzasadnionym
zawyżaniem czynszu. Inny jest cel ustawy o własności lokali, gdyż nie dotyczy ona
lokatorów, ale właścicieli lokali stanowiących odrębną własność, będących
równocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, na których ciąży
obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania lokali, oraz – w odpowiednim udziale –
kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Gdyby wszystkie loggie i balkony
zaliczono do nieruchomości wspólnej, koszt jej utrzymania rozłożony byłby
niewłaściwie. Powierzchnia loggii lub balkonu przyległych do lokali o takiej samej
powierzchni może być różna; właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział
w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy
balkon czy nawet taras, i ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości
wspólnej, co nie znajduje uzasadnienia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22
października 2004 r., II CK 98/04 (nie publ.) wyjaśnił, że o tym, co wchodzi w skład
nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie części budynku
nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych
lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością lokali (nieruchomością
wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali. Z umowy
stanowiącej materialną podstawę wpisu jasno wynika, że loggia (balkon) przyległa
do lokalu wnioskodawczyni nie stanowi części nieruchomości wspólnej, żądanie
zatem wydzielenia z księgi wieczystej lokalu przyległej loggii (balkonu) i wpisanie go
do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej nie może być uznane
za zasadne.
Nie można także podzielić zarzutu naruszenia art. 3 u.w.l. przez wadliwe
wpisanie udziału w nieruchomości wspólnej. Skarżąca zarzuciła, że sąd
wieczystoksięgowy powinien oddalić wniosek w części dotyczącej wpisu udziału w
nieruchomości wspólnej dlatego, że w chwili dokonywania wpisu nie wszystkie
lokale zostały wybudowane, skoro część inwestycji nie została jeszcze
zrealizowana. Zarzut ten jest nietrafny z kilku względów. Przede wszystkim kognicja
sądu wieczystoksięgowego, stosownie do art. 6268
§ 2 k.p.c., nie pozwala na
prowadzenie dowodów na inne okoliczności niż w nim wskazane. Ponadto
rozporządzenie określa obligatoryjne elementy wpisu, które stanowią iunctim; nie
można wpisać do księgi wieczystej stanowiącego odrębną własność lokalu, nie
wpisując równocześnie udziału w nieruchomości wspólnej. Trzeba też zwrócić
uwagę, że w sytuacji, w której stanowiące część zadania inwestycyjnego budynki
oddawane są sukcesywnie, oczekiwanie z założeniem księgi wieczystej dla już
wybudowanych lokali godziłoby w interesy ich nabywców. Może się zdarzyć, że całe
zadanie inwestycyjne nigdy nie zostanie ukończone, a wówczas, przy
uwzględnieniu prezentowanego w skardze toku rozumowania, nie dojdzie do
ujawnienia w księdze wieczystej praw tych właścicieli, którzy zdołali zawrzeć
umowę sprzedaży w formie notarialnej.
Nie stanowi także naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c. skorygowanie przez sąd
wieczystoksięgowy powierzchni użytkowej lokalu przez zaliczenie powierzchni
balkonu, sąd ten bowiem nie jest jedynie organem ewidencyjno-rejestrowym, lecz
ma obowiązek badania materialnej podstawy wpisu, dokonania prawidłowej
wykładni umowy oraz sprawdzenia poprawności danych, na które powołuje się
strona (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK
36/09, OSNC-ZD 2010, nr A, poz. 16 i z dnia 30 września 2009 r., V CSK 63/09, nie
publ.). Wbrew podnoszonym zarzutom, niedokonana zmiana nie narusza też art. 65
§ 2 k.c. Skarżąca wywodziła, że zamiarem stron była sprzedaż trzypokojowego
lokalu o powierzchni 66,6 m2
, nie było zaś jej zamiarem nabycie loggii (balkonu)
jako dodatkowego pomieszczenia. Niewątpliwie jednak nabyła lokal razem z loggią
(balkonem), skoro stanowi ona jego część składową i nie może być od niego
odłączona. Dalsze rozważania tej oczywistej kwestii są zbędne. (...)
Z tych względów orzeczono, jak w sentencji na podstawie art. 39814
k.p.c.