Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 185/10
POSTANOWIENIE
Dnia 20 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
w sprawie z wniosku Małgorzaty i Krzysztofa W.
przy uczestnictwie Gminnej Spółdzielni "Samopomoc Chłopska",
Jadwigi i Stanisława J.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 8 października 2009 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i odrzuca apelację Jadwigi i
Stanisława J.
2
Uzasadnienie
Wnioskodawcy Małgorzata i Krzysztof W. wnieśli o wpisanie ich w dziale II
księgi wieczystej Kw WA /.../ jako użytkowników wieczystych działek o numerach
114 o powierzchni 93 m2
i 115 o powierzchni 481 m2
oraz właścicieli nieruchomości
budynkowej o powierzchni użytkowej 229,7 m2
Podstawę wpisu stanowić miało
oświadczenie wnioskodawców o wykonaniu prawa pierwokupu wraz z warunkową
umową sprzedaży praw do nieruchomości łączącą Gminną Spółdzielnię
„Samopomoc Chłopska” z Jadwigą i Stanisławem J. – jako kupującymi.
Sąd Rejonowy w dniu 30 lipca 2008 r. dokonał w dziale drugim księgi
wieczystej wpisu zgodnego z wnioskiem.
Apelację od tego wpisu wnieśli Jadwiga i Stanisław J. - będący stronami
warunkowej umowy sprzedaży zawartej z Gminną Spółdzielnią.
Sąd Okręgowy uwzględnił ich apelację, opartą na zarzutach naruszenia art.
6269
k.p.c., art. 6268
k.p.c. w zw. z art. 597 § 2 k.p.c., art. 598 § 2 k.p.c. i art. 61
k.c., uchylił zaskarżony wpis i oddalił wniosek.
Sąd drugiej instancji ustalił, że wnioskodawczyni Małgorzata W. w dniu 9
lutego 1993 r. zawarła z Gminną Spółdzielnią „Samopomoc Chłopska” umowę
(określoną jako umowa dzierżawy), której przedmiotem był najem sklepu nr 44 o
powierzchni 80 m2
, położonego przy ul. P. 6. Aneksem z dnia 9 listopada 1994 r.
strony wprowadziły do tej umowy postanowienie, że najemcy przysługuje prawo
pierwokupu lokalu.
W dniu 27 grudnia 2007 r. Gminna Spółdzielnia „Samopomoc Chłopska”
podpisała z Jadwigą i Stanisławem J. warunkową umowę sprzedaży na ich rzecz
prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 114 o powierzchni 93 m2
i
115 o powierzchni 481 m2
oraz własności nieruchomości budynkowej o powierzchni
użytkowej 229,7 m2
. Zawarcie umowy przenoszącej prawa uzależnione zostało od
tego, czy najemczyni Małgorzata W. w terminie miesiąca wykona prawo
pierwokupu ustanowione w umowie dzierżawy (najmu).
Wnioskodawcy Małgorzata W. i jej mąż Krzysztof złożyli oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu w dniu 5 stycznia 2008 r. Pomiędzy stronami powstał
3
jednak spór, czy zawiadomienie właściciela o skorzystaniu z tego prawa nastąpiło
w terminie.
Sąd II instancji ocenił, że brak było podstaw do wpisu, ponieważ
wnioskodawczynię łączyła ze Spółdzielnią umowa najmu, która nie uprawniała do
zastosowania art. 695 k.c., a ustanowione w niej prawo pierwokupu dotyczyło
jedynie lokalu użytkowego, nie stanowiącego przedmiotu odrębnej własności,
wobec czego nie mogło zostać wykonane w stosunku do prawa użytkowania
wieczystego dwóch działek gruntu oraz własności nieruchomości budynkowej
o powierzchni znacznie przekraczającej wynajmowany sklep.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał za nieważną warunkową umowę
sprzedaży, a oświadczenie wnioskodawców o skorzystaniu z prawa pierwokupu
potraktował jako pozbawione podstawy.
Skargę kasacyjną od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy,
którzy zaskarżyli je w całości, opierając skargę na podstawie naruszenia przepisów
postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzucili
niezastosowanie art. 373 k.p.c. w zw. z art. 6261
§ 2 k.p.c. polegające na
zaniechaniu odrzucenia niedopuszczalnej apelacji, wniesionej przez osoby nie
będące wskazanymi w art. 6261
§ 2 k.p.c. uczestnikami postępowania.
We wnioskach skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego
postanowienia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Okręgowemu oraz zasądzenia solidarnie od Jadwigi i Stanisława J. na rzecz
wnioskodawców zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego według norm
przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Problemem wymagającym rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest
zagadnienie, czy w sprawie o wpis do księgi wieczystej osoby powołującej się na
prawo nabyte w wyniku wykonania pierwokupu, uczestnikiem postępowania
wieczystoksięgowego jest także osoba trzecia - strona umowy zawartej pod
warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie zrealizuje w terminie swojego prawa.
Niewątpliwie strona tej umowy jest zainteresowana sposobem załatwienia wniosku
podmiotu realizującego prawo pierwokupu. Jednakże, co wielokrotnie zostało już
wyjaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego, krąg uczestników postępowania
4
wieczystoksięgowego został wyczerpująco uregulowany w art. 6261
§ 2 k.p.c.
Przepis ten, wprowadzony do kodeksu postępowania cywilnego - wraz z całym
kompleksem przepisów normujących postępowanie wieczystoksięgowe - ustawą
z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy
- Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635), miał na celu
usprawnienie oraz sformalizowanie postępowania wieczystoksięgowego m.in. przez
ograniczenie kręgu podmiotów mogących uczestniczyć w tym postępowaniu
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2004 r., I CZ 48/04,
OSNC 2005/6/108; oraz uchwałę tego Sądu z dnia 7 lipca 2010 r., III CZP 45/10,
Biul. SN 2010/7/6, szeroko omawiającą inne niepublikowane orzeczenia
prezentujące analogiczne stanowisko).
Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 6261
§ 2 k.p.c. uczestnikami
postępowania wieczystoksięgowego mogą być wyłącznie wnioskodawca, osoby,
których prawa mają zostać wykreślone lub obciążone, oraz osoby, na rzecz których
wpis ma nastąpić. Użycie słowa "tylko", zgodnie z jego językowym znaczeniem,
oznacza zwężenie kręgu podmiotów jedynie do wskazanych w treści przepisu. Tym
samym w sprawie o dokonanie wpisu do księgi wieczystej praw osoby domagającej
się wpisu z uwagi na wykonanie pierwokupu wykluczone jest zaliczenie do grona
uczestników osób trzecich, z którymi zawarta została warunkowa umowa
sprzedaży, stanowiąca zdarzenie, będące przyczyną złożenia oświadczenia
o wykonaniu prawa pierwokupu przez wnioskodawcę. Strona warunkowej umowy
sprzedaży (kupujący) nie jest bowiem w tej sprawie wnioskodawcą (tym są bowiem
osoby powołujące się na wykonanie prawa pierwokupu). Nie jest też podmiotem,
którego prawa mają być obciążone lub wykreślone, ponieważ wykreśleniu mają
podlegać prawa przysługujące Gminnej Spółdzielni „Samopomoc Chłopska”
(sprzedającego). Nie jest również osobą, na której rzecz wpis ma nastąpić, gdyż
wniosek dotyczy wpisu na rzecz wnioskodawców. Ocena kręgu uczestników
dokonywana jest przez sąd wieczystoksięgowy w świetle dokumentów, które sąd
ten bierze pod uwagę przy rozstrzyganiu wniosku, a zatem w oparciu o treść księgi
wieczystej, wniosku o wpis oraz załączonych do niego dokumentów (por. powołaną
wyżej uchwalę Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2010 r., III CZP 45/10).
5
Mimo więc, że niewątpliwie apelujący są zainteresowanymi wynikiem
postępowania wieczystoksięgowego o wpis praw wnioskodawców, które
kwestionują, nie należą do grona uczestników tego postępowania. Nie jest to
jednak sytuacja pozbawiająca ich ochrony prawnej. Ochrony takiej mogą
poszukiwać na drodze procesowej, domagając się od Gminnej Spółdzielni zawarcia
umowy przenoszącej własność i w tym postępowaniu konieczne będzie ustalenie,
czy prawo pierwokupu przysługiwało wnioskodawcom i czy zostało skutecznie
wykonane. Postępowanie wieczystoksięgowe, ze względu na ograniczoną kognicję
sądu (art. 6268
§ 2 k.p.c.), nie w każdym wypadku może zapewnić skuteczną
ochronę każdemu zainteresowanemu, nawet gdyby nie zawężono kręgu jego
uczestników. Zwrócić przy tym należy uwagę, że przepis art. 6261
§ 2 k.p.c.
poddany został kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z 26 czerwca
2007 r. (SK 29/05, OTK-A 2007/6/54) uznał, że jest on zgodny z art. 45 ust. 1 i art.
77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a w uzasadnieniu wyjaśnił, że jest
on elementem szczególnego postępowania służącego sprawnemu
ewidencjonowaniu stanu prawnego nieruchomości, zapewnieniu bezpieczeństwa
i pewności obrotu prawnego, przez stworzenie mechanizmów zapewniających
niezwłoczne ujawnianie zmian stanu prawnego nieruchomości w księgach
wieczystych. Postępowanie to z założenia nie służy dochodzeniu praw, ale ich
ujawnianiu i ewidencjonowaniu. Za naruszenie prawa do sądu lub zamknięcie drogi
sądowego dochodzenia praw nie można zaś uznać sytuacji, gdy wprawdzie
w danym postępowaniu uprawniony nie ma zapewnionych szerokich gwarancji
dochodzenia swych praw, ale w innym postępowaniu przysługuje mu powództwo
dające takie gwarancje. Trybunał Konstytucyjny ocenił, że wyłączenie z grona
uczestników postępowania wieczystoksięgowego nie pozbawia zainteresowanych
możliwości dochodzenia praw, gdyż istnieją inne mechanizmy umożliwiające im
realizację ochrony sądowej, a ograniczenie prawa do sądu wynikające
z zaskarżonego przepisu jest konieczne ze względu na ochronę praw innych osób
poprzez zapewnienie sprawnego prowadzenia rejestrów stanu prawnego
nieruchomości oraz na zachowanie szeroko pojętego porządku publicznego.
W konsekwencji skarżący słusznie zarzucili naruszenie art. 373 k.p.c. w zw.
z art. 6261
§ 2 k.p.c. polegające na niedokonaniu przez Sąd drugiej instancji
6
prawidłowej kontroli dopuszczalności apelacji pod kątem uprawnienia osób ją
wnoszących i to w sytuacji, kiedy wnioskodawcy poddawali w wątpliwość
zaliczenie apelujących do grona uczestników postępowania.
Apelację od wpisu może wnieść tylko osoba należąca do kręgu
uczestników postępowania wieczystoksięgowego (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 24 czerwca 2004 r., III CZ 46/04 oraz z dnia 19 kwietnia
2006 r., V CSK 27/06, obydwa nie publ. poza bazą elektroniczną Lex – nr 602268
i nr 198527). W sytuacji, kiedy małżonkowie Jadwiga i Stanisław J. nie mogą być
uczestnikami postępowania – wniesiony przez nich środek odwoławczy należało
odrzucić, wobec czego Sąd Najwyższy na podstawie art. 39816
k.p.c. uchylił
zaskarżone postanowienie i odrzucił apelację J. i S. J.
db