Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 31 marca 2014 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, I Wydział Cywilny w sprawie o sygnaturze akt I C 327/10 z powództwa P. M. i M. M. przeciwko Gminie M. Ł. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego: 1. ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) o powierzchni 1.986 m ² oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka numer (...) w obrębie W-25 uregulowanego w KW (...), a znajdującego się w użytkowaniu wieczystym P. M. i M. M., przy wartości gruntu wynoszącej 844.500 złotych wynosi: a. kwotę 1.608,66 złotych za rok 2009; b. kwotę 7.138,08 złotych za rok 2010; c. kwotę 12.667,50 złotych poczynając od roku 2011; 2. zasądził od pozwanej Gminy M. Ł. na rzecz powodów P. M. i M. M. solidarnie kwotę 4.799 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu; 3. obciążył pozwaną Gminę M. Ł. obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwoty 1.225 złotych tytułem zwrotu części nieuiszczonych kosztów sądowych; 4. obciążył powodów P. M. i M. M. solidarnie obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwoty 477 złotych tytułem zwrotu części nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powyższe rozstrzygnięcie oparte zostało na ustaleniach i wnioskach, z których najistotniejsze elementy przedstawiają się następująco:

P. i M. M. są użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 1.986 m ² uregulowanej w księdze wieczystej nr (...). Na przedmiotowej nieruchomości usytuowany jest budynek, który figuruje w wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, a ponadto podlega prawnej ochronie konserwatorskiej z tytułu usytuowania na terenie zespołu budownictwa przemysłowego dawnych zakładów (...), wpisanego do rejestru zabytków decyzją z dnia 20 stycznia 1971 roku. W dniu 26 listopada 2008 roku Prezydent Miasta Ł. wypowiedział użytkownikom wieczystym wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i zaproponował ustalenie opłaty na poziomie 44.892,93 złotych, która obowiązywać miała od stycznia 2009 roku. Podstawę ustalenia opłaty stanowił operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości określono na kwotę 1.496.431,14 złotych. Powodowie nie zgodzili się z zaproponowaną wysokością aktualizacji opłaty rocznej, podnosząc, iż jest ona za wysoka.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego Sąd Rejonowy przeprowadził dowód z dwóch opinii sporządzonych przez różnych biegłych. Pierwsza opinia została sporządzona przez biegłego J. Z., który określił wartość nieruchomości na kwotę 2.244.000 złotych. Druga zaś przez biegłego S. W., który wskazał, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi kwotę 844.500 złotych. Dokonując oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Sąd I instancji podzielił argumentację powodów co do opinii biegłego J. Z. wskazaną w opracowaniu W. P., uznając, iż opinia ta nie może stanowić podstawy ustaleń faktycznych w sprawie, a przyjęta wartość nieruchomości jest zawyżona. Czyniąc ustalenia faktyczne w zakresie wartości nieruchomości Sąd a quo oparł się na drugiej opinii sporządzonej przez biegłego S. W. uznając ją za prawidłową.

Po dokonaniu powyższych ustaleń faktycznych oraz oceny zgromadzonego materiału dowodowego Sąd Rejonowy zważył, iż zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 roku, poz. 518 ze zm.) wysokość rocznej opłaty tytułem użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 3% jej wartości. Natomiast, zgodnie z opinią biegłego S. W. na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wartość nieruchomości wynosiła 844.500 złotych. Sąd I instancji ustalił zatem, że nowa opłata za użytkowanie wieczyste winna wynosić 25.335 złotych, co stanowi 3% od kwoty 844.500 złotych. W ocenie Sądu a quo wskazana kwota 25.335 złotych powinna dodatkowo został obniżona o 50%, gdyż budynek usytuowany na spornej nieruchomości jest ujęty w wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, a nadto znajduje się na terenie zespołu budownictwa przemysłowego dawnych zakładów (...), który to zespół wpisany jest do rejestru zabytków nieruchomych decyzją z dnia 20 stycznia 1971 roku (art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Po zastosowaniu bonifikaty opłata wynosi 12.667,50 złotych. Następnie Sąd Rejonowy wskazał, iż w niniejszej sprawie powinien znaleźć zastosowanie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w pierwszym roku po aktualizacji opłata nie może być wyższa niż dwukrotność dotychczasowej. Dopiero w trzecim roku po aktualizacji obowiązywać ma opłata w nowej wysokości, a w latach pomiędzy dwukrotną wysokością dotychczasowej opłaty, a opłatą w nowej wysokości, obowiązywać ma opłata stanowiąca sumę połowę nadwyżki ponad dwukrotność opłaty i tej dwukrotnej opłaty. Tym samym skoro opłata za wieczyste użytkowanie przedmiotowej nieruchomości wynosiła dotychczas 804,33 złotych to w 2009 roku opłata ta powinna wynieść kwotę 1.608,66 złotych (2 × 804,33). Natomiast w 2010 roku opłata powinna wynieść 7.138,08 złotych.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. oraz art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. / wyrok wraz z uzasadnieniem – k. 367-373/

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiódł pozwany, zaskarżając je w całości. Skarżący zarzucił naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Zdaniem apelującego uznanie przez Sąd Rejonowy operatu sporządzonego przez biegłego J. Z. za wadliwy było niezasadne. Apelujący argumentował, iż dokonując powyższej oceny Sąd I instancji oparł się na opracowaniu sporządzonym przez W. P., co było niedopuszczalne w świetle art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzonego operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nadto apelujący wskazał, iż Sąd I instancji mylnie uznał opinię biegłego S. W. za prawidłową, gdyż biegły ten przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe posiadające cechy techniczne i użytkowe zdecydowanie gorsze od szacowanej nieruchomości, która ma przeznaczenie handlowo-usługowe. Zatem przyjęte przez biegłego S. W. do porównania nieruchomości nie są reprezentatywne w odniesieniu do nieruchomości wycenianej.

Skarżący zarzucił także naruszenie art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie. W ocenie apelującego obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może mieć miejsce tylko w razie wydania decyzji o wpisie do rejestru zabytków konkretnej nieruchomości, nie zaś w sytuacji wpisania do wskazanego rejestru całego zespołu budynków.

W konkluzji apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Nadto skarżący wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję według norm przepisanych. / apelacja – k. 380-384/

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 12 listopada 2014 roku pełnomocnik pozwanego oświadczył, iż popiera apelację, natomiast pełnomocnik powodów wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. / protokół rozprawy apelacyjnej z dnia 12 listopada 2014 roku – k. 394/

Sąd Okręgowy w Łodzi zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie jest zasadna i jako taka podlega oddaleniu na podstawie
art. 385 k.p.c.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego. Zarzuty skarżącego zawarte w apelacji nie zasługują na uwzględnienie.

Za bezzasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. W myśl wskazanego przepisu uzasadnienie orzeczenia powinno zawierać: wskazanie podstawy faktycznej, a mianowicie ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa. Naruszenie przepisu o sposobie uzasadnienia wyroku o tyle może stanowić przyczynę uchylenia orzeczenia, o ile uniemożliwia sądowi wyższej instancji kontrolę, czy prawo materialne i procesowe zostało należycie zastosowane. W badanej sprawie treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku nie zawiera tego typu usterek, które uniemożliwiałyby przeprowadzenie kontroli instancyjnej i rozpoznanie apelacji. Zarzut apelacji w tym zakresie nie znajduje zatem uzasadnienia.

Chybiony jest również zarzut przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, czyli naruszenia dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. Kwestionując przyjętą przez Sąd I instancji za opinią sporządzoną przez biegłego S. W. wartość rynkową nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. apelujący podniósł, że biegły sporządził wskazaną opinię przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe posiadające cechy techniczne i użytkowe zdecydowanie gorsze od szacowanej nieruchomości, która ma przeznaczenie handlowo-usługowe. Zastrzeżenia skarżącego są niezasadne. Należy wskazać, iż zgodnie z przywołanym art. 233 § 1 k.p.c. dowód w postaci opinii biegłego podlega ocenie Sądu według właściwych dla przedmiotu opinii kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Analiza opinii biegłego S. W. nie nasuwa w ocenie Sądu Okręgowego żadnych wątpliwości co do jej wiarygodności.

Zarzuty apelacji kierowane pod adresem opinii biegłego S. W. stanowią w zasadzie powtórzenie przedstawionych już w toku postępowania pierwszoinstancyjnego wątpliwości odnośnie prawidłowości tej opinii. Wątpliwości te zostały w sposób jednoznaczny wyjaśnione w opinii uzupełniającej przygotowanej przez biegłego, jak również starannie omówione w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd I instancji w sposób wyczerpujący i wnikliwy przeprowadził ocenę wskazanej opinii oraz w sposób należyty wykazał, dlaczego ustalenia faktyczne sprawy budował z uwzględnieniem wniosków wyprowadzonych przez biegłego S. W.. Sąd Odwoławczy tę ocenę podziela. Biegły ustalił wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości przy podejściu porównawczym, zgodnie z metodą korygowania ceny średniej. Wbrew twierdzeniom skarżącego dobór nieruchomości podobnych nie budzi zastrzeżeń. Biegły w sposób przekonywujący wyjaśniła bowiem, jakimi kryteriami kierował się przy doborze podobnych nieruchomości i w jaki sposób ustaliła przeznaczenie nieruchomości wycenianej. Wszystkie dobrane nieruchomości były położone na terenie Ł.. Skarżący nie wykazał zaś by opinia biegłego była w tym zakresie wadliwa. W ocenie Sądu Okręgowego wnioski zawarte w opinii biegłego są trafne i w sposób logiczny wynikają z poczynionych ustaleń oraz analizy stanu faktycznego. Należy mieć na względzie, że wycena nieruchomości, chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i w pewnej mierze dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy. Sąd Okręgowy dostrzega, wytkniętą w uzasadnieniu apelacji, znaczną rozbieżność między wycenami nieruchomości poszczególnych rzeczoznawców. Należy jednak stwierdzić, że ostatni kwartał 2008 roku był okresem szczególnym. N. jest, że w tym czasie znaczna część uczestników obrotu gospodarczego dotknięta była przez skutki spowolnienia gospodarczego. Stąd, przy relatywnie niewielkim rynku nieruchomości na obszarze miejskim, za niewykluczone należy uznać gwałtowne zmiany cen, prowadzące do skutków, które oceniane post factum mogą mieć niecodzienną charakterystykę.

Podsumowując, pozwany w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, jak również w apelacji nie podważył skutecznie wiarygodności i rzetelności opinii biegłego S. W., stąd należało ją uznać za w pełni przydatną do poczynienia na jej podstawie ustaleń faktycznych w sprawie, bez potrzeby dopuszczenia dowodu z kolejnej opinii innego biegłego. Potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony ( postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 3 września 2008 roku, sygn. akt I UK 91/08, LEX nr 785520).

Nie ma również racji skrzący podnosząc zarzut naruszenia art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawy) poprzez jego niezastosowanie. Choć we wskazanym art. 157 ustawy przewidziano tryb weryfikacji operatów szacunkowych, to nie może to być alternatywą dla określonego w przepisie art. 286 k.p.c. trybu kwestionowania opinii biegłego sądowego. Prowadziłoby to do dwutorowości trybu kwestionowania opinii. Tryb określony w art. 157 ustawy dotyczy jedynie postępowań toczących się w trybie administracyjnym. Natomiast w postępowaniu przed sądem powszechnym ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, który nie może wyręczać się w tym zakresie innymi podmiotami. Sąd prowadzący postępowanie z zachowaniem zasad swobodnej oceny dowodów, weryfikuje zgromadzony w toku sprawy materiał dowodowy i ustala podstawę faktyczną wyroku. Od tego obowiązku nie może się uchylić zwracając się o ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Zamierzonego przez skarżącego skutku nie może odnieść także podniesiony przez niego zarzut naruszenie prawa materialnego, to jest art. 73 ust. 4 ustawy poprzez jego zastosowanie. Skarżący powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2002 roku (sygn. akt I CKN 1268/00) oraz wyrok z dnia 10 czerwca 2005 roku (sygn. akt II CK 729/04) argumentował, że obniżenie opłaty na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy dotyczy tylko nieruchomości wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków. Z powyższym stanowiskiem nie sposób się zgodzić. W ocenie Sądu Odwoławczego w rozpoznawanej sprawie zasadnym było obniżenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego o 50% w oparciu o art. 73 ust. 4 ustawy z uwagi na okoliczność, iż budynek usytuowany na spornej nieruchomości został ujęty w wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, a nadto znajduje się na terenie zespołu budownictwa przemysłowego dawnych zakładów (...), który to zespół wpisany jest do rejestru zabytków nieruchomych decyzją z dnia 20 stycznia 1971 roku. Za przyjętym przez Sąd Okręgowy stanowiskiem przemawiają następujące argumenty. Po pierwsze wskazana decyzja z dnia 20 stycznia 1971 roku została wydana na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 5 lutego 1962 roku o ochronie dóbr kultury. Ustawa o ochronie dóbr kultury nie zawierała odpowiednika art. 9 ust. 3 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zgodnie z którym wpis do rejestru historycznego układu urbanistycznego, ruralistycznego lub historycznego zespołu budowlanego nie wyłącza możliwości wydania decyzji o wpisie do rejestru wchodzącego w skład tych układów lub zespołu zabytków nieruchomych. Tym samym chybiona jest argumentacja skarżącego, iż oprócz wpisania do rejestru zabytków całego zespołu budowlanego, możliwym było także wpisanie do rejestru poszczególnych budynków wchodzących w skład takiego zespołu. Nadto zważyć należy, iż zakres regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 5 lutego 1962 roku o ochronie dóbr kultury, a także ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z oczywistych względów jest różny, stąd nieprzypadkowo akty te posługują się odmienną terminologią. Tym samym niezasadnym jest oparcie się jedynie na literalnym brzmieniu art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przyjęcie, że skoro wskazany przepis stanowi o „nieruchomości gruntowej wpisanej do rejestru zabytków” to tym samym możliwość zastosowania bonifikaty dotyczy tylko nieruchomości wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków. Dokonując interpretacji art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy zwrócić uwagę na cel dla którego prawodawca przewidział obligatoryjne obniżenie opłaty. Wprowadzając bonifikatę przy ustalaniu wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania ustawodawca niewątpliwie dążył do zrekompensowania użytkownikom obciążeń i niedogodności ograniczających ich uprawnienia. Wpisanie do rejestru zabytków zespołu budowlanego oznacza, że ochronie prawnej podlegają wszystkie znajdujące się na tym obszarze obiekty. Inny natomiast jest tylko zakres ochrony takich obiektów niż obiektów wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków. W przypadku wpisu obszarowego ochronie podlegają zewnętrzne cechy obiektów (tworzące substancję zabytkową). W przypadku wpisu indywidualnego ochrona jest szersza, gdyż obejmuje również wnętrze obiektu. W przypadku wpisania do rejestru zabytków zespołu budowlanego jego elementami są budynki (obiekty budowlane) tworzące ten zespół. W takim przypadku przedmiotem ochrony jest ten zespół, który tworzą wchodzące w jego skład budynki, natomiast w razie wpisania do rejestru zabytków dodatkowo takiego budynku (nieruchomości), który wchodzi w skład zespołu budowlanego, przedmiotem ochrony dodatkowej jest sam budynek ze względu na cechy zabytkowe tego budynku. W takim przypadku zakres ochrony konserwatorskiej jest, jak już wyżej wskazano szerszy. Tym samym skoro budynek znajdujący się na spornej nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. jest częścią zespołu budynków wpisanego do rejestru zabytków a nadto został ujęty w wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków (a zatem jest zabytkiem) to należy uznać, iż doszło do spełnienia przesłanek warunkujących obniżenie opłat za użytkowanie wieczyste o 50%, gdyż ze względu na ochronę konserwatorską powodowie zostali obarczeni obciążeniami ograniczającymi ich uprawnienia.

Mając powyższe na uwadze, wobec bezzasadności zarzutów sformułowanych w apelacji oraz nieujawnienia okoliczności, które winny być uwzględnione w toku postępowania drugoinstancyjnego z urzędu, Sąd Okręgowy oddalił apelację w oparciu o art. 385 k.p.c., jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z wyrażoną w art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik sporu zasądzając od Miasta Ł. na rzecz M. M. i P. M. solidarnie kwotę 1.200 złotych. Na kwotę tę złożyło się jedynie wynagrodzenie pełnomocnika powodów w postępowaniu odwoławczym ustalone w oparciu o § 6 pkt 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 461 j.t.).