Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Piotr Jarmundowicz

Protokolant : Alicja Czarnota

po rozpoznaniu w dniu 05-02-2015 r.. we Wrocławiu

sprawy z D. K., W. C., A. C.

Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. nr (...) w sprawie wykonania remontu w całości;

II.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. na rzecz powódki D. K. kwotę 380 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) we W. na rzecz powodów A. i W. C. kwotę 380 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt: I C 78/14

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym do tutejszego Sądu w dniu 02.01.2014 r. powódka D. K.domagała się uchylenia uchwały nr (...). podjętej przez członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)we W.dotyczącej remontu i przebudowy balkonów w elewacjach frontowych oraz remontu elewacji frontowych a także wydzielenia chodnika, których wykonanie oszacowano na kwotę 174 017,37 zł. Pozew został zadekretowany pod sygnaturą akt: I C 78/14.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że w dniu podejmowania zaskarżonej uchwały nieprawidłowo określono udziały jednego z członków, co spowodowało, że uchwała została błędnie przyjęta. Zdaniem powódki w sposób nieuprawniony ustalono także, że remont finansowany będzie wprost z wpłat członków a nie z kredytu zaciągniętego na ten cel przez Wspólnotę. Dodała, że z uwagi na fakt, że część lokali w budynku stanowią lokale gminne, kredyt byłby niżej oprocentowany i tym samym bardziej korzystny dla członków. Powódka wywodziła, że remont elewacji jest „nietrafionym” pomysłem i nie przyniesie żadnej poprawy ponieważ w pierwszej kolejności remontu wymaga dach i kominy. Zdaniem powódki, bez wykonania w pierwszej kolejności remontu dachu i kominów, remont elewacji trzeba będzie za kilka lat powtórzyć. Na koniec powódka wskazała, że oprócz niej, jeszcze czworo innych członków wspólnoty jest obecnie przeciwnych jej treści.

Z tożsamym roszczeniem wystąpili w dniu 02.01.2014 r. również powodowie W. C. oraz A. C.. Wniesiony przez nich pozew został zadekretowany pod sygnaturą I C 79/14. Postanowieniem z dnia 07.02.2014 r. Sąd zarządził połączenie sprawy I C 79/14 ze sprawą o sygn. I C 78/14 do ich łącznego prowadzenia pod wspólnym numerem I C 78/14.

W odpowiedzi na pozew z dnia 07.03.2014 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)domagała się oddalenia powództw w całości oraz zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, w której znajduje się 15 lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy. Gmina W.jest przy tym właścicielem większościowym, posiadającym udział 57,29 % w nieruchomości wspólnej. Na podstawie uchwały z dnia 25.09.2001 r. zaprotokołowanej przez notariusza oraz umowy zawartej w tym samym dniu, zarząd nieruchomości wspólnej sprawuje Prywatny Zarząd Mieszkaniami sp. z o.o. (...)pozwana wyjaśniła dalej, że uchwałę nr (...)członkowie podjęli częściowo na zebraniu w dniu 20.11.2013 r. oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Właściciele mieszkań obecni za zebraniu posiadający razem 40,38 % udziałów złożyli przy tym wniosek w sprawie zmiany sposobu głosowania nad uchwalą według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. W taki też sposób nad uchwałą zagłosowano i uchwała została podjęta większością pięciu głosów przeciwko dwóm. Strona pozwana wyjaśniała dalej, że budynek wspólnoty wybudowany został w 1913 roku i jest obecnie w słabym stanie technicznym (niektóre jego elementy zużyły się w 100 %). Wskazują na to przeglądy budowlane zarówno roczne jaki przegląd pięcioletni wykonany w 2009 r. z których wynika konieczność wykonania wielu prac remontowych. Strona pozwana dodała, że członkowie wspólnoty jeszcze na zebraniu w dniu 20.02.2012 r. zapoznani zostali z potrzebami remontowymi nieruchomości i zadecydowali wówczas o wykonaniu w pierwszej kolejności dokumentacji na wykonanie elewacji i balkonów budynku. Podjęto wtedy uchwałę nr (...) w sprawie wykonania remontów obejmującą opracowanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej dla zadania pn. remont elewacji frontowej i podwórzowej oraz remont balkonów w budynku mieszkalnym. Dokumentację tą wykonała firma (...)i wspólnota uzyskała pozwolenie na wykonanie przedmiotowych robót. Wobec jego uzyskania konieczne jest przystąpienie do tych prac w ciągu trzech lat. W związku z powyższym podjęcie uchwały nr (...)było konieczne. Strona pozwana dodała, że sposób finansowania nie jest jeszcze przesądzony i jest bardzo prawdopodobne, że będzie on realizowany w oparciu o kredyt bankowy. Ponadto Gmina W.poinformowała, że nie posiada środków finansowych na wykonanie remontu w 2014 roku, wobec czego prawdopodobnie remont zostanie wykonany w 2015 roku.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową, w której obecnie znajduje się 15 lokali mieszkalnych i jeden lokal użytkowy. Gmina W. jest przy tym właścicielem większościowym posiadającym udział 57,29 % w nieruchomości wspólnej. Powódka D. K. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego ww. budynku przy ul. (...) i członkiem powstałej w w/w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej. Powodowie W. C. i A. C., jako właściciele lokalu mieszkalnego nr (...), są również członkami tej wspólnoty.

Na podstawie uchwały z dnia 25.09.2001 r. zaprotokołowanej przez notariusza oraz umowy zawartej w tym samym dniu, zarząd nieruchomości wspólnej sprawuje Prywatny Zarząd Mieszkaniami sp. z o.o. we W..

Dowód:

- odpis aktualny z Rejestru Przedsiębiorców KRS spółki Prywatny Zarząd Mieszkaniami sp. z o.o. – k. 42 - 44,

- akt notarialny z dnia 25.09.2001 r. – k. 45 - 46,

- uchwała nr (...) – k. 47,

- umowa z dnia 25.09.2001 r. – k. 48 - 51,

W październiku 2009 roku przeprowadzono okresową kontrolę i sprawdzenie stanu technicznej sprawności i wartości użytkowej budynku mieszkalnego. We wnioskach pokontrolnych stwierdzono, że budynek jest w stanie technicznym pozwalającym na dalszą eksploatację. Zapisano także m.in., że konstrukcja drewniana dachu jest zawilgocona oraz że obróbki blacharskie ścian i kominów na dachu uległy uszkodzeniu i korozji. Stopień zniszczenia pokrycia dachowego oszacowano na 80 % natomiast więźby dachowej na 60 %. Zalecono jednocześnie wykonanie ekspertyzy konstrukcyjnej obejmującej poziom posadowienia, konstrukcję ścian, stropów, balkonów oraz wytyczne zabezpieczenia i remontu budynku, remont kapitalny pokrycia dachowego, balkonów i kominów w budynku a także zabezpieczenie odspojonych tynków na elewacjach i balkonach.

Dowód:

- protokół nr (...) – k. 66 - 103,

W dniu 20.02.2012 r. odbyło się zebranie członków wspólnoty nieruchomości przy ul. (...)we W.. Na zebraniu członkowie dyskutowali nad sprawami związanymi z rocznym sprawozdaniem finansowym, przedstawiono także potrzeby remontowo – konserwacyjne budynku. Zarządca poinformował o konieczności podjęcia czynności w zakresie wykonania ekspertyzy konstrukcyjnej, remontu pokrycia dachu i więźby wraz z kominami, wykonania dokumentacji na remont elewacji wraz z remontem balkonów, remont piwnic z wykonaniem posadzki i wymianą okien, wymianą pionów wod – kan, remontu opaski odwadniającej wokół budynku oraz zabezpieczenia odspojonych tynków zewnętrznych. Po dyskusji na zebraniu podjęto uchwałę nr (...) w sprawie wykonania remontów. Członkowie wspólnoty postanowili wykonać dokumentację na remont elewacji wraz z balkonami a po jej sporządzeniu podjąć uchwałę o wykonaniu remontów. W protokole z zebrania zapisano jednocześnie, że członkowie wspólnoty nie wyrażają zgody na wykonanie ekspertyzy konstrukcyjnej, remontu pokrycia dachu i więźby z kominami, remontu piwnic z wykonaniem posadzki oraz wymiany pionów instalacji wod – kan.

Dokumentacja projektowa została wykonana i wspólnota zwróciła się następnie o wydanie pozwolenia na wykonanie robót. W dniu 17.09.2012 r. Prezydent Miasta W. wydał decyzję nr (...), w której zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla pozwanej wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej przebudowy balkonów elewacji frontowej oraz remont elewacji frontowej i podwórzowej w budynku.

Dowód:

- uchwała nr (...) – k. 52,

- protokół z zebrania z dnia 20.02.2012 r. – k. 54 - 57,

- decyzja z dnia 17.09.2012 r. – k. 62 - 63,

W dniu 20.11.2013 r. odbyło się zebranie członków pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele mieszkań obecni za zebraniu posiadający razem więcej niż 1/5 udziałów, złożyli wniosek w sprawie zmiany sposobu głosowania nad uchwalą nr (...)według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Nad uchwałą nr (...) głosowano według przyjętej zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos, częściowo na zebraniu w dniu 20.11.2013 r. oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za jej przyjęciem głosowało 5 z 8 członków wspólnoty. Przeciwnych było dwóch właścicieli lokali. Gmina W.nie wzięła udziału w głosowaniu.

W uchwale właściciele lokali zdecydowali się na wykonanie w 2014 roku następujących remontów:

- remont i przebudowa balkonów w elewacjach frontowych oraz remont elewacji frontowych i podwórzowych w budynku,

- wygrodzenie i zajęcie chodnika od strony ulicy oraz terenu od strony podwórza wraz z projektem.

Szacunkowa wartość prac, uszczegółowiona kosztorysem inwestorskim miała wynieść 162 332,37 zł w przypadku remontu elewacji oraz 11 685 zł w przypadku wydzielenia chodnika. Zgodnie z § 3 koszty prac miały zostać pokryte przez właścicieli lokali do wysokości posiadanych w nieruchomości wspólnej m 2 liczonych na dzień dokonania odbioru technicznego robót. W § 4 wskazano, że warunkiem przystąpienia przez zarządcę do realizacji prac jest zgromadzenia przez właścicieli lokali na koncie funduszu remontowego środków finansowych zabezpieczających w 100 % koszt planowanych prac zgodnie z posiadanymi udziałami własności w nieruchomości wspólnej – najpóźniej do kwietnia danego roku, w którym planuje się wykonanie prac remontowych. Zgromadzenie przez właścicieli środków finansowych upoważnia zarządcę do ogłoszenia przetargu na wykonanie prac. Właściciele mieszkań zobowiązali także zarządcę do wyboru wykonawców robót wymienionych w § 1 i zawarcia stosownych umów zgodnie z ustawą Prawo zamówień publicznych.

Dowód:

- uchwała nr (...) – k. 5, 18, 60,

- pismo z dnia 03.12.2013 r. – k. 4, 17,

- protokół z zebrania z dnia 20.11.2013 r. – k. 58,

- wniosek właścicieli w sprawie zmiany sposobu głosowania – k. 59,

- lista obecności – k. 61,

- zeznania świadka G. H. – e protokół z dnia 25.09.2014 r. – 03:51 - 12:09,

- zeznania świadka E. S. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 01:46 – 09:00,

- zeznania świadka Z. R. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 09:01 – 15:00,

- zeznania świadka K. E. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 15:02 – 24:00,

- zeznania powódki D. K. – e protokół z dnia 05.02.2015 r. 10:35-19:10,

- zeznania powódki W. C. – e protokół z dnia 05.02.2015 r. 19:11 – 26:54,

W pismach z dnia 12.12.2013 r. zarządca wspólnoty Prywatny Zarząd Mieszkaniami sp. z o.o. poinformowała powódkę D. K., że zgodnie z treścią uchwały nr (...) dla podjęcia prac w niej opisanych na koncie funduszu remontowego wspólnoty muszą być zgromadzone środki finansowe zabezpieczające wykonanie remontu w 100 %. Wyjaśniała, że wartość robót remontowych według kosztorysu wynosi 166 841,60 zł (w tym inwestorstwo zastępcze 4509,23 zł) natomiast prac dotyczących wygrodzenia i zajęcia chodnika wynosi 11 970 zł (w tym inwestorstwo zastępcze kwotę 285 zł). Z tytułu remontu elewacji do zapłaty przez powódkę pozostawała kwota 16 932,28 zł natomiast z tytułu wygrodzenia i zajęcia chodnika kwota 1214,80 zł. Przypadająca na powódkę należność w wysokości 16 932,28 zł miała zostać częściowo pokryta z naliczonego na dzień 31.10.2013 r. funduszu remontowego w wysokości odpowiednio 3028,23 zł. Różnicę w wysokości 13 904,05 zł oraz kwotę 1214,80 zł powódka miała uzupełnić dokonując wpłaty na podany przez zarządcę rachunek bankowy w terminie do dnia 15.03.2015 r.

W tym samym dniu zarządca wystosował tożsame wezwanie również i do powodów A. i W. C. informując, że z tytułu remontu elewacji do zapłaty przez nich pozostawała kwota 18 836,55 zł natomiast z tytułu wygrodzenia i zajęcia chodnika kwota 1351,42 zł. Przypadająca na powodów należność w wysokości 18 836,55 zł miała zostać częściowo pokryta z naliczonego na dzień 31.10.2013 r. funduszu remontowego w wysokości odpowiednio 1314,08 zł. Różnicę w wysokości 17 522,47 zł oraz kwotę 1351,42 zł powodowie mieli uzupełnić dokonując wpłaty na podany przez zarządcę rachunek bankowy w terminie do dnia 15.03.2015 r.

Dowód:

- pisma z dnia 12.12.2013 r. – k. 10 – 11, 26 - 27, 121,123, 128 - 129,

W piśmie z dnia 27.01.2014 r. zarządca wspólnoty poinformował Gminę W. Zarząd Zasobu Komunalnego, że z tytułu remontu elewacji do zapłaty przez nią pozostawała kwota 84 805,59 zł. Należność ta miała zostać częściowo pokryta z naliczonego na dzień 31.10.2013 r. funduszu remontowego w wysokości 19 019,80 zł. Różnicę w wysokości 65 785,79 zł Gmina miała uzupełnić dokonując wpłaty na podany przez zarządcę rachunek bankowy w terminie do dnia 15.03.2015 r. W odpowiedzi, w piśmie z dnia 10.02.2014 r. Gmina W. poinformowała, że nie posiada środków finansowych na wykonanie remontu w 2014 roku.

Dowód:

- pismo z dnia 10.02.2014 r. – k. 64,

- pismo z dnia 27.01.2014 r. – k.65, 122, 127,

Stan techniczny budynku od momentu podjęcia przez właścicieli lokali uchwał w sprawie remontu (2012 i 2013 rok) znacznie się pogorszył. W budynku wykonano jedynie remont klatek schodowych. Piwnice w budynku są zawilgocone i bez tynków, pokrycie dachu jest w bardzo złym stanie i często przecieka, wskutek czego więźba dachowa jest regularnie zalewana i zawilgocona. Ściany kominów są popękane a pomiędzy cegłami zachodzą znaczne ubytki spoin, co powoduje, że cegły odpadają a same kominy grożą zawalania. Często dochodzi również do zalewania mieszkań na wyższych kondygnacjach a także do zagrzybienia ścian. Elewacja okienna jest również w bardzo słabym stanie technicznym, balkony mają widoczną konstrukcję stalową, co dodatkowo przyspiesza ich korozję.

Po przeprowadzeniu pod koniec 2014r. przeglądu stanu technicznego budynku komisja sprawdzająca stwierdziła, że stan dachu jest słaby i zagraża bezpieczeństwu.

Dowód:

- zeznania świadka E. S. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 01:46 – 09:00,

- zeznania świadka Z. R. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 09:01 – 15:00,

- zeznania świadka K. E. – e protokół z dnia 24.11.2014 r. 15:02 – 24:00,

- zeznania powódki D. K. – e protokół z dnia 05.02.2015 r. 10:35-19:10,

- zeznania powódki W. C. – e protokół z dnia 05.02.2015 r. 19:11 – 26:54,

Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie niebudzących wątpliwości dokumentów przedłożonych przez strony w postaci uchwały nr (...)oraz uchwały nr (...), pism zarządcy kierowanych do członków wspólnoty oraz wniosku w sprawie zmiany sposobu głosowania, list obecności i protokołów z zebrań, które stanowiły dowód na okoliczność treści podjętych uchwał związanych z remontem budynku, osób obecnych na zebraniach, sposobu głosowania oraz wartości prac remontowych w tym wartości kosztów przypadających na powodów i Gminę W..

Wypis z aktu notarialnego z dnia 25.09.2001 r., uchwała nr (...) oraz umowa z dnia 25.09.2001 r. dotyczyły z kolei okoliczności związanych z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną Prywatnemu Zarządowi Mieszkaniami sp. z o.o. oraz zakresu jego obowiązków.

Protokół nr (...) stanowił z kolei dowód na okoliczności związane ze stanem technicznym budynku w 2009 roku oraz udzielonymi przez sprawdzających wskazówkami i zaleceniami.

W toku postępowania Sąd przeprowadził także dowód z zeznań świadków G. H., E. S., Z. R., K. E. oraz powódek D. K. oraz W. C.. Dały one podstawę do ustalenia przebiegu zabrania członków wspólnoty, na którym podjęto skarżoną uchwałę a także zakresu udzielonych przez zarządcę informacji dotyczących stanu dachu i możliwości finansowania inwestycji remontowych. Zeznaniom świadków oraz stron Sąd dał wiarę w całości ponieważ wzajemnie się potwierdzały i uzupełniały, szczególnie w zakresie obecnego stanu technicznego budynku oraz dachu. Były one także zbieżne z treścią dołączonych do sprawy dokumentów, w szczególności protokołu sporządzonego w październiku 2009r.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo było uzasadnione w całości.

Powodowie D. K.oraz W. C.i A. C.domagali się uchylenia uchwały nr (...) dotyczącej remontu i przebudowy balkonów w elewacjach frontowych oraz remontu elewacji frontowych i podwórzowych oraz wygrodzenia i zajęcia chodnika podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...)we W.. Argumentowali, że w sposób nieuprawniony ustalono, że remont będzie finansowany ze środków uiszczonych przez poszczególnych właścicieli a nie z kredytu bankowego zaciągniętego na ten cel. Dodali, że remont elewacji, bez wcześniejszego przeprowadzenia remontu dachu jest bezcelowy, ponieważ za kilka lat trzeba go będzie powtórzyć. Zarzucili także, że przy podejmowaniu uchwał nieprawidłowo określono udział jednego z mieszkańców, co spowodowało, że uchwała została błędnie przyjęta.

Strona pozwana wskazywała na konieczność oddalenia powództwa w całości wskazując, że członkowie wspólnoty jeszcze na zebraniu w dniu 20.02.2012 r. zapoznani zostali z potrzebami remontowymi nieruchomości i zadecydowali wówczas o wykonaniu w pierwszej kolejności dokumentacji na wykonanie elewacji i balkonów budynku. Podjęto także uchwałę nr (...) w sprawie wykonania remontów obejmującą opracowanie dokumentacji projektowo – kosztorysowej i uzyskano pozwolenie na wykonanie przedmiotowych robót. Wobec jego uzyskania konieczne jest przystąpienie do tych prac w ciągu trzech lat. Podjęcie uchwały nr (...)było zatem konieczne. Strona pozwana dodała, że sposób finansowania nie jest jeszcze przesądzony i jest bardzo prawdopodobne, że będzie on realizowany w oparciu o kredyt bankowy.

Materialno - prawną podstawę powództwa stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Z treści przywołanego przepisu wynika, że powodowie wnosząc o uchylenie uchwały winni wykazać, że spełnione zostały zarówno wymogi proceduralne, jak i wskazać na podstawy merytoryczne zaskarżenia, które wedle ich oceny miałyby stanowić podstawę uchylenia zaskarżonej uchwały.

Przed merytoryczna oceną roszczenia powodów Sąd wskazuje, że strona pozwana nie kwestionowała czynnej legitymacji procesowej powodów, jako właścicieli lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...)we W.. Bezsporne było także, że powodowie, wnosząc pozew w niniejszej sprawie zachowali przewidziany w art. 25 ust. 1a ustawy 6 - tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały nr (...).

Odnosząc się dalej do zarzutów powodów przedstawionych w pozwie, Sąd wskazuje w pierwszej kolejności, że nie jest uzasadniony zarzut dotyczący nieprawidłowego określenia wysokości udziału jednego z członków wspólnoty wskutek czego uchwała nie została podjęta. Zauważyć należy, że powodowie nie wskazali ani danych członka wspólnoty, którego dotyczy ów zarzut ani także do jakiego głosowania się odnosi. Zaniechali także wskazania prawidłowej wysokości jego udziału oraz wyliczenia wyników głosowania. Niezależnie od powyższego, z dokumentów dołączonych do sprawy, w szczególności z wniosku właścicieli w sprawie zmiany sposobu głosowania (k. 59) oraz z listy obecności na zebraniu w dniu 20.11.2013 r. (k. 61) i z karty do głosowania (k. 60 verte) wynikało, że w istocie zachodzą różnice pomiędzy wartością udziału w nieruchomości wspólnej posiadanej przez G. H.(we wniosku jej udział określono na 6,90 % a na liście obecności i na karcie do głosowania na 4,90 %) jednak różnica ta nie powoduje, że uchwała została podjęta w sposób wadliwy. Wskazać należy bowiem, że na zebraniu w dniu 20.11.2013 r. członkowie wspólnoty w trybie art. 23 a ustawy o własności lokali wprowadzili, w zakresie podjęcia uchwały nr (...), głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. W wyroku 08.01.2014 r. (sygn. V ACa 734/13) Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyraził pogląd, że ponieważ w art. 23 ust. 2a u.w.l. przewidziano, że wprowadzenie głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, będzie się odbywać na każde żądanie właścicieli lokali dysponujących określoną częścią udziałów (1/5), aby żądanie to zostało zrealizowane, nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności, np. nie trzeba wcześniej przegłosowywać jego wprowadzenia w trybie określonym w art. 23 ust. 2 u.w.l. (tj. w głosowaniu większością udziałów), ani podejmować w tej sprawie uchwały. Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a powołanej ustawy, wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady "jeden właściciel - jeden głos". W przedmiotowej sprawie, niezależnie od tego jaką wartość udziału przypadającego na G. H.przyjmie się do wyliczenia wartości 1/5 udziałów potrzebnych do wprowadzenia głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wniosek ten był podjęty skutecznie. Zatem głosowanie nad uchwałą nr (...) odbyło się prawidłowo i żadna ze stron nie kwestionowała jego wyników. Za jej przyjęciem głosowało bowiem 5 z 8 członków wspólnoty, dwie osoby zagłosowały przeciw, a Gmina W.nie wzięła udziału w głosowaniu.

Odnosząc się do pozostałych argumentów podnoszonych przez powodów Sąd stwierdza, że w istocie uchwała nr (...)podlega uchyleniu jako naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszająca interesy powodów. Podkreślenia wymaga przede wszystkim okoliczność, iż decyzję o remoncie elewacji i balkonów członkowie wspólnoty podjęli w 2012 roku. Z zeznań świadków wynikało, że nie poinformowano ich wtedy jaki jest stan dachu ani także o zalecanej kolejności ich przeprowadzenia. Faktem jest, że w protokole z zebrania 20.02.2012 r. zapisano, że zarządca poinformował o konieczności m.in. przeprowadzenia remontu dachu a także, że właściciele lokali nie wyrazili zgody na jego przeprowadzenie. Należy mieć jednak na uwadze, że po pierwsze w tamtym czasie powodowie nie byli jeszcze właścicielami lokali a ponadto z żadnego dokumentu czy też z innego źródła dowodowego nie wynika, by zarządca opisał stan dachu oraz że przedstawił konsekwencje zaniechania przeprowadzenia jego remontu w pierwszej kolejności. Nie można także pominąć okoliczności, że w 2012 r. dach był jeszcze na tyle szczelny, że dochodziło do zalewania jedynie nieużytkowanego strychu – o czym relacjonuje świadek K. E.oraz powódka D. K.. Na skutek podjętej wtedy uchwały nr (...) wspólnota zleciła wykonanie dokumentacji projektowej oraz uzyskała jej zatwierdzenie przez organy administracji publicznej oraz pozwolenie na wykonanie robót. Decyzja administracyjna obligowała wspólnotę do rozpoczęcia prac w przeciągu trzech lat, które mijają w 2015 r. Nie można jednak zapominać, że stan dachu i całego budynku, od czasu podjęcia decyzji w 2012 r. znacznie się pogorszył. Świadkowie E. I., Z. R.oraz powódki zeznały, że obecnie często dochodzi do zalewania mieszkań na górnych kondygnacjach. Nadto z zeznań świadka K. E., która pełni u zarządcy obowiązki inspektora nadzoru, wynikało, że pokrycie dachowe jest w bardzo słabym stanie technicznym (nie było wymienione od ponad 60 lat) i często dochodzi do zalewania więźby dachowej i jej zawilgocenia a także zalewania pomieszczeń poniżej jego poziomu. Była ona ponadto zdania, że stan techniczny dachu zagraża obecnie bezpieczeństwu mieszkańców i wymaga natychmiastowego remontu. W takiej sytuacji wykonanie remontu elewacji przed wykonaniem remontu dachu bezsprzecznie naruszyłoby zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd nie stracił oczywiście z pola widzenia złego stanu technicznego elewacji czy też balkonów, jednak nie sposób nie zauważyć, jak słusznie wskazują powódki, że przeprowadzenie remontu elewacji w tym remontu balkonów, bez uprzedniego wyremontowania dachu, spowodowałoby, że jego efekty zostałby w bardzo szybkim czasie zaprzepaszczone.

Sąd miał także na uwadze poniesione przez wspólnotę koszty z tytułu sporządzenia dokumentacji projektowej a także uzyskania akceptacji i zezwoleń organów administracyjnych. Zdaniem Sądu jednak, koszty jakie wspólnota poniosłaby przystępując do prac remontowych, w sytuacji kiedy jego efekty zostałyby w krótkim czasie utracone, byłyby znacznie większe niż te związane z poniesionymi już kosztami projektu.

Sąd jest także zdania, że uchwała w istotny sposób narusza interesy powódek nie tylko w kwestii finansowej wymuszając na nich uiszczenie wysokich kwot, których nie były one w stanie zgromadzić (w uchwale wprost wskazano, że remont będzie przeprowadzony ze środków zgromadzonych przez członków wspólnoty). Zaniechanie przeprowadzenia w pierwszej kolejności remontu dachu spowodowałoby ponadto ciągłe zalewanie posiadanych przez nich mieszkań, pogłębianie zniszczeń a także zagrzybienie lokali, co wiąże się również z poważnym zagrożeniem zdrowia.

Mając na uwadze powyższe Sąd w pkt. I wyroku uchylił zaskarżoną uchwałę nr (...) z dnia 20.11.2013 r.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Przy takim rozstrzygnięciu powódkom, jako wygrywającym sprawę, należy się od strony pozwanej zwrot kosztów procesu w postaci opłaty sądowej od pozwu w wysokości 200 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł określonej § 11 ust 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.