Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 stycznia 2014r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Jacek Grela

Sędziowie: SA Artur Lesiak

SO del. Urszula Malak (spr.)

Protokolant: sekretarz sądowy Żaneta Dombrowska

po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2014r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa A. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w B.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 21 czerwca 2013r., sygn. akt I C 266/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że powództwo oddala,

b)  w punkcie 2 (drugim) w ten sposób, że zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 (sto dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 335 (trzysta trzydzieści pięć) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 734/13

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 16 kwietnia 2012r. powódka A. K. wniosła o uchylenie uchwały (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w B. o odwołaniu dotychczasowego zarządu wspólnoty w osobach K. B., W. K. (1), M. W. i K. K. (1) oraz powołaniu zarządu w osobach J. S., M. M. (1) i J. M.. Nadto powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu według spisu kosztów, a w sytuacji, w której ten nie zostanie przedłożony - według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu przy ul. (...) w B. oraz członkiem pozwanej wspólnoty. Pismem z dnia 6 marca 2012r. firma (...) sp. z o.o. w B. powiadomiła ją, że na nadzwyczajnym zebraniu w dniu (...) oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała (...) w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w osobach K. B., W. K. (1), M. W. i K. K. (1) oraz powołania nowego składu zarządu w osobach: J. S., M. M. (1) oraz J. M.. Powódka zarzuciła, że uchwała ta została podjęta z rażącym naruszeniem obowiązującego prawa oraz narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przede wszystkim, zebranie z dnia (...) zostało zwołane samodzielnie przez grupę właścicieli lokali położonych w B. przy ul. (...). Tymczasem zgodnie z art. 31 ustawy o własności lokali zebrania nieobowiązkowe tzw. nadzwyczajne (w odróżnieniu od obowiązkowego dorocznego zebrania sprawozdawczego) mogą być zwoływane jedynie przez zarząd w dwóch przypadkach:

1) w razie wystąpienia takiej potrzeby oraz

2) na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Powódka zarzuciła również, że samo zawiadomienie o zwołaniu zebrania właścicieli zostało dokonane z naruszeniem art. 32 ustawy o własności lokali, który nie przewiduje innej możliwości jak dokonanie zawiadomienia o jego zwołaniu przez zarząd.

Powódka zarzuciła nadto, że doszło również do naruszenia art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, albowiem zebranie głosów członków wspólnoty nie zostało dokonane przez jakiegokolwiek członka zarządu. Zarzuciła, że w niniejszej sprawie zbieranie głosów przez osoby do tego nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały.

Powódka dodała, że ma również zastrzeżenia odnośnie kwestii niepodjęcia uchwały odnośnie zmiany trybu głosowania na głosowanie według zasady „jeden właściciel = jeden głos" przewidzianego przez art. 23 ust 2a cytowanej ustawy.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w B. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wskazała w uzasadnieniu, że zebranie zostało zwołane przez grupę właścicieli lokali reprezentującą łącznie ponad (...)udziałów. Wskazana grupa mieszkańców zmuszona została do zwołania zebrania, albowiem urzędujący zarząd wspólnoty utrudniał podjęcie uchwał w przedmiocie odwołania dotychczasowego zarządu i powołanie „nowego" zarządu w innym składzie oraz wyjaśnienia zarzutów stawianych administratorowi - firmie (...) sp. z o.o.

Pozwana wskazała, że o dacie i przedmiocie zebrania poinformowano wszystkich członków wspólnoty, w tym członków zarządu.

Podała, że na zebraniu nie wyrażono zgody na głosowanie według zasady jeden właściciel jeden głos i głosowano według udziałów.

Część właścicieli głosowała w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zbieranie podpisów zakończono w dniu(...), a o treści podjętej uchwały o odwołaniu dotychczasowego składu zarządu i powołaniu na członków zarządu J. S., M. M. (1) i J. M. zawiadomiono wszystkich właścicieli lokali. Dodała, że w realiach niniejszej sprawy oddanie głosu za uchwałą przez pełnomocnika samej tylko(...) sp. z o.o. z uwagi na posiadany udział w nieruchomości skutkowało odwołaniem wszystkich członków poprzedniego zarządu i powołaniem nowego jego składu.

Na rozprawie z dnia 10 sierpnia 2012r. powódka podtrzymała swoje stanowisko. Zaakcentowała, że pełnomocnik (...) sp. z o.o. powiedziała, że zagłosuje tak jak będzie głosowała większość właścicieli; nie oddała ona tego głosu na zebraniu zaś w drodze indywidualnego zbierania głosów po okazaniu jej innej karty głosowania niż ta, którą sporządził zarząd. Powódka wskazała, że T. K. została wprowadzona w błąd w zakresie głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów, albowiem zasugerowała się wskazaną wyżej listą sporządzoną przez inny podmiot, podczas gdy na liście sporządzonej przez zarząd było aż osiem głosów przeciwnych odwołaniu zarządu. Powódka dodała, że T. K. powiedziała jej mężowi, że nie głosowała na zebraniu. Wskazała, że T. K. nie umiała wyjaśnić, dlaczego zagłosowała za odwołaniem zarządu.

W piśmie procesowym z dnia 2 kwietnia 2013r. powódka przedstawiła kolejne twierdzenia na okoliczność zasadności swego stanowiska w sprawie. Zaakcentowała m.in., że w czasie, gdy dotychczasowy zarząd w dniach następnych po zebraniu rozpoczął zgodnie z ustawą zbieranie głosów w trybie indywidualnym docierając stopniowo do poszczególnych mieszkańców wspólnoty, administrator wspólnoty pismem z dnia 6 marca 2012 r. poinformował właścicieli o odwołaniu dotychczasowego zarządu i powołaniu nowego zarządu, co spowodowało przerwanie procedury zbierania głosów tak pod wnioskiem, jak i pod uchwałą. Administrator uczynił powyższe nie znając wyniku głosowania nad wnioskiem właścicieli o zmianę trybu głosowania, ani wyniku głosowania nad uchwałami przygotowanymi przez dotychczasowy zarząd. Powódka stwierdziła, że powyższe stanowi naruszenie przepisów ustawy, które miało wpływ na wynik głosowania, bowiem: indywidualne głosowanie nad skarżoną uchwałą prowadził podmiot do tego nieuprawniony (administrator), który poinformował właścicieli o wyniku głosowania nad „własną" uchwałą nie znając wyniku głosowania nad wnioskiem o zmianę trybu głosowania, co spowodowało, że owo głosowanie prowadzone przez administratora, o ile w ogóle można uznać je za ważne, zostało zakończone przedwcześnie. Dodała, że fakt, iż wskutek wadliwego podjęcia skarżonej uchwały nie rozstrzygnięto wniosku o zmianę trybu głosowania jest niezwykle ważny, skoro pełnomocnik (...) sp. z o.o. oświadczył, że zagłosuje za większością. Być może mając przed sobą drugą listę do głosowania przygotowaną przez administratora, pełnomocnik (...) sp. z o.o. zagłosowałby za większością widniejącą na tej liście, co mogło wprowadzić tego pełnomocnika w błąd.

Na rozprawie z dnia 7 czerwca 2013r. strony podtrzymały swoje stanowiska.

Powódka zarzuciła, że: doszło do naruszeń odnośnie podejmowania uchwał, istniały dwie listy, nie było przedstawionych kandydatur, nieupoważniony podmiot zbierał głosy, pozwana nie wiedziała o wyniku głosowania nad wnioskiem o zmianę trybu głosowania, wskutek informacji o złożeniu głosu przez T. K. zaprzestano zbierania dalszych głosów.

Pozwana podtrzymała swoje stanowisko. Dodała, że uchwała pomimo pewnych wad przy głosowaniu nie powinna zostać uchylona.

Wyrokiem z dnia 21.06.2013r. Sąd Okręgowy w B. uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w B., (...) podjętą przez zebranie właścicieli na nadzwyczajnym zebraniu w dniu (...) oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zostało przeprowadzone (...) na mocy której to uchwały odwołano dotychczasowy Zarząd Wspólnoty w osobach K. B., W. K. (1), M. W. i K. K. (1) oraz powołano Zarząd w osobach J. S., M. M. (1) oraz J. M. i zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach:

Powódka jest właścicielem lokalu przy ul. (...) w B..

W nieruchomości przy ul. (...) w B. istnieje tzw. duża wspólnota mieszkaniowa. Członkami tej wspólnoty byli: E. Z., (...) sp. z o.o., K. S., D. B., H. H., J. B., J. M. i R. M., B. S., E. L., I. i T. Z., C. K., B. K. (1), powódka A. K., Z. G., B. i L. B., W. K. (2). M. K., J. i P. S., M. i M. M. (2) oraz Miasto B..

Większościowy - ponad 62 % udział we współwłasności tej nieruchomości miało Miasto B. reprezentowane przez(...) sp. z o.o. B..

We Wspólnocie tej powołany został zarząd, w skład którego wchodzili: K. B., W. K. (1) - mąż powódki, M. W. i K. K. (1).

Zebrania Wspólnoty zwoływane były przez jej zarząd.

Uchwały na zebraniach wspólnoty zapadały większością udziałów z pewną modyfikacją. Przedstawiciel Gminy B. głosował bowiem zawsze jako ostatni i miał na uwadze przy złożeniu przez siebie głosu wolę większości członków Wspólnoty.

Wspólnota zleciła wykonywanie określonych czynności dotyczących administrowania powyższą nieruchomością podmiotowi zajmującemu się profesjonalnym wykonywaniem tych czynności - (...) sp. z o.o. w B..

W kolejnym okresie dotychczasowy zarząd nieruchomości przy ul. (...) w B. złożył (...) sp. z o.o. w B. oświadczenie o wypowiedzeniu łączącej Wspólnotę i tego administratora umowy o administrowanie powyższą nieruchomością.

W piśmie z dnia 19 stycznia 2012r. E. Z., J. M., K. S., pełnomocnik J. B. i H. H. zwrócili się do zarządu wspólnoty o wyjaśnienie zarzutów stawianych przez nich administratorowi - (...) sp. z o.o. w B.. Wnieśli nadto o uzupełnienie składu zarządu o nowych członków. Po otrzymaniu tego pisma zarząd wspólnoty zwołał zebranie.

Z uwagi na to, że zebranie to nie objęło zagadnień zgłoszonych przez wnioskodawców w piśmie z dnia 16 lutego 2012r. doręczonym członkom zarządu w dniu 20 lutego 2012r. K. S., H. H., pełnomocnik J. B., J. M. i R. M., E. L. i M. i M. M. (2) wnieśli o zwołanie zebrania w przedmiocie odwołania dotychczasowego składu zarządu i powołanie nowego składu zarządu w dniu (...)

W odpowiedzi na to pismo zarząd Wspólnoty poinformował jego autorów, że nie może zostać ono uwzględnione z powodów formalnych, a mianowicie niedochowane zostałby terminy na jego zwołanie przewidziane w statucie wspólnoty.

Pomimo wskazanych wyżej zastrzeżeń dotychczasowego zarządu w dniu (...) doszło do zebrania członków Wspólnoty, o którym powiadomieni zostali jej członkowie, a także członkowie zarządu. Przedmiotem tego zebrania miała być zmiana zarządu Wspólnoty i powołanie kolejnego zarządu.

Na zebraniu tym była obecna jedynie część członków Wspólnoty - osobiście lub przez swoich przedstawicieli - a mianowicie: E. Z., J. S. jako pełnomocnik K. S., K. B. jako pełnomocnik D. B., H. H., pełnomocnik J. B., J. M. i R. M., E. L., pełnomocnik I. i T. Z., W. K. (1) jako pełnomocnik powódki A. K., M. W. jako pełnomocnik Z. G., W. K. (2), M. M. (1) osobiście i jako pełnomocnik M. M. (3) oraz T. K. działająca w imieniu podmiotu dysponującego większością udziałów tj. Miasta B. reprezentowanego przez (...) sp. z o.o. B..

Nie wyrażono na zebraniu zgody na protokołowanie przebiegu zebrania.

Członkowie zarządu sporządzili dla uczestników zebrania do podpisu listę obecności oraz listę dotyczącą głosowania za wnioskiem o głosowanie według zasady „jeden właściciel = jeden głos" i listę dotyczącą głosowania za uchwałą(...)o odwołaniu zarządu.

Osobną i odrębną listę do głosowania posiadał wówczas przy sobie zaproszony na to spotkanie W. G. - właściciel firmy (...) sp. z o.o., która zajmowała się administrowaniem nieruchomością przy ul. (...) w B.. Lista ta dotyczyła projektu uchwały (...) o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego zarządu. Została ona okazana przez W. G. jedynie części z uczestników zebrania.

Uczestnicy zostali poinformowani przez zarząd o tym, że pod głosowanie zostanie poddany projekt uchwały (...)o odwołaniu dotychczasowych członków zarządu. W. K. (3) odczytał treść projektu tej uchwały.

T. K., działająca w imieniu podmiotu dysponującego większością udziałów tj. Miasta B. reprezentowanego przez Administrację (...) sp. z o.o. B. oświadczyła na zebraniu, że nie wie, jak będzie głosować i że wskazówką dla niej będzie, tak jak dotychczas, wola właścicieli - jej większość.

Złożony na powyższym zebraniu przez członków zarządu wniosek o głosowanie w tym dniu według zasady „jeden członek wspólnoty = 1 głos" nie został podpisany przez wymaganą większość do wprowadzenia powyższej zasady głosowania z mocy prawa; nie został on rozstrzygnięty przez uczestników zebrania w drodze głosowania.

Podczas zebrania doszło do ostrej i głośnej wymiany zdań między dotychczasowym członkiem zarządu M. W. a W. G. na temat zarządu i administrowania nieruchomością przy ul. (...) w B.. Dołączyła do tego część obecnych osób na zgromadzeniu. Uczestnicy przedstawiali w sposób nieuporządkowany i jednoczesny własne uwagi, nie słuchając się wzajemnie. Powyższe spowodowało bardzo duży hałas i zamieszanie na zebraniu, wskutek czego odsunięte zostały na dalszy plan kwestie mające być przedmiotem zebrania.

Wskutek hałasu i zamieszania na zebraniu K. C. i W. K. (2) oraz pełnomocnik I. i T. Z. nie podpisali listy obecności przedstawionej przez zarząd.

Z uwagi na wskazany wyżej hałas i zamieszanie panujące na zebraniu nie doszło też do przedstawienia kandydatur nowych członków zarządu. Wskutek powyższego osoby, które podpisały listę sporządzoną przez W. G., a mianowicie E. Z., H. H., pełnomocnik J. B., E. L., nie wiedziały na kogo głosują jako na nowego członka zarządu i z jakich względów. Nie podpisały one listy do głosowania przygotowanej przez zarząd. Kolejna część uczestników, a mianowicie: pełnomocnik I. i T. Z., W. K. (1) jako pełnomocnik powódki A. K., pełnomocnik Z. M. W. i W. K. (2) zagłosowała na liście przygotowanej przez zarząd. Zagłosowali oni przeciwko odwołaniu zarządu. Pełnomocnik D. B. K. B. wstrzymała się od głosowania.

T. K. oświadczyła na powyższym zebraniu, że z uwagi na zbyt małą ilość głosujących nie odda na zebraniu swego głosu, a uczyni to dopiero po wypełnieniu listy. Po złożeniu tego oświadczenia opuściła salę, w której było powyższe zebranie. Po jej wyjściu zebranie to zakończyło się. Z uwagi na brak części członków wspólnoty na zebraniu z dnia (...) postanowiono, że głosowanie zostanie dokończone w trybie indywidualnego zebrania głosów.

Dotychczasowi członkowie zarządu podjęli próbę skontaktowania się z nieobecnymi członkami wspólnoty. Uzyskali głosy przeciwko ich odwołaniu od (...) sp. z o.o., B. S., B. K. (2) i M. K.. Zamierzali zdobyć głosy od pozostałych osób, które nie złożyły głosu na sporządzonej przez nich liście.

W międzyczasie J. M., po uzyskaniu podpisu od nieobecnego na zebraniu członka wspólnoty - B. K. (1) udał się do T. K. i przedstawił jej listę sporządzoną przez W. G., na której były tylko głosy osób wskazanych jako głosujący za odwołaniem dotychczasowego zarządu i powołaniem nowego zarządu. T. K., po zobaczeniu tej listy podpisała się również w rubryce osób głosujących za odwołaniem zarządu i powołaniem nowego zarządu w drodze uchwały (...) błędnie uznając wskutek zasugerowania się przedłożoną jej listą do głosowania sporządzoną przez W. G., że głosuje jako ostatnia i że większość osób opowiedziała się za odwołaniem zarządu i powołaniem kolejnego zarządu.

J. M., po uzyskaniu głosu T. K., poinformował M. M. (1) i J. S., którzy nie wiedzieli jak przebiegło głosowanie o wyniku tego głosowania dzięki głosowi uzyskanemu od powyższego przedstawiciela właściciela dysponującego większościowym udziałem.

Członkowie zarządu usiłowali skontaktować się z pozostałymi osobami, które nie złożyły głosu na sporządzonej przez nich liście oraz z T. K.. Uzyskali wówczas informacje, żeby zaprzestali dalszego zbierania podpisów, albowiem T. K. zagłosowała za ich odwołaniem i powołaniem nowego zarządu, co też uczynili.

W dniu 6 marca 2012r. powódka otrzymała pismo z tej samej daty od (...) sp. z o.o., w którym podano, że na nadzwyczajnym zebraniu w dniu (...) oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała (...) w sprawie odwołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej w osobach K. B., W. K. (1), M. W. i K. K. (1) i powołania nowego składu zarządu w osobach J. S., M. M. (1) oraz J. M..

W odpowiedzi na otrzymane zawiadomienie dotychczasowy zarząd Wspólnoty wystosował pismo z dnia 13 marca 2012r., w którym zakwestionował prawidłowość podjętej uchwały. W odpowiedzi na to pismo J. S., M. M. (1) i J. M. oświadczyli, że to oni są obecnie członkami zarządu i że do ich powołania doszło w dniu (...)

J. M., J. S. i M. M. (1) cofnęli wypowiedzenie G. złożone tej spółce przez dotychczasowy zarząd w okresie przed zebraniem z dnia (...)

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie okoliczności bezspornych, przedłożonych przez strony dokumentów, nagrania z zebrania z dnia (...), wydruku dokonanego przez powódkę, na którym znajdowała się treść tego zebrania, zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W. oraz - w ograniczonym zakresie - na podstawie zeznań świadków T. K., I. S., W. G. i zeznań przedstawicieli pozwanej J. M., M. M. (1) i J. S.. Sąd powołał się nadto na zasady logiki i doświadczenia życiowego. Sąd zasadniczo - z pewnymi zastrzeżeniami— dał wiarę dokumentom przedłożonym przez powódkę uznając, że nie było podstaw do ich kwestionowania. W ocenie Sądu I instancji, przedłożone przez powódkę pisma dotyczące korespondencji między członkami wspólnoty stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły oświadczenia o wskazanej w nich treści. Inną kwestią było natomiast, jakie w ich oparciu należy wyciągnąć wnioski natury faktycznej i prawnej. W ocenie Sądu Okręgowego, z dokumentów tych nie można było wnioskować, że zaskarżona uchwała była ważna. Sąd ten zasadniczo dał wiarę dokumentowi w postaci listy obecności sporządzonej przez wcześniej powołany zarząd, z tym że na liście tej nie było podpisów K. C., W. K. (2), pełnomocnika I. i T. Z. i M. M. (1), którzy byli obecni na tym zebraniu. Nie kwestionował Sąd dowodu z wniosku o przyjęcie zasady głosowania „1 właściciel = 1 głos", z dokumentu tego wynikało zaś, że wniosek ten został rozpoznany.

Sąd Okręgowy w bardzo ograniczonym zakresie dał natomiast wiarę dokumentom przedstawionym przez pozwaną. W ocenie tego Sądu, przedłożone przez pozwaną pisma dotyczące korespondencji między członkami wspólnoty stanowiły dowód tego, że osoby, które je podpisały złożyły oświadczenia o wskazanej w nich treści. Inną kwestią było natomiast, jakie w ich oparciu należy wyciągnąć wnioski natury faktycznej i prawnej. Sąd nie dał wiary dowodowi z tzw. protokołu zebrania z dnia (...) sporządzonego przez świadka I. S. (k. 37-38), albowiem jego treść nie była zbieżna z wiarygodnym dla Sądu dowodem z nagrania tego zebrania. Za wiarygodne uznał Sąd I instancji zeznań świadków W. K. (1), K. K. (1) i M. W. i na podstawie tych zeznań uznał, że świadek I. S. nie została powołana na protokolanta przez członków tego zebrania.

Sąd nie uznał również za wiarygodny dowód w postaci listy do głosowania do uchwały (...) sporządzonej przez świadka W. G., albowiem podczas zebrania panował bardzo duży hałas i zamieszanie wskutek ostrej dyskusji między świadkiem M. W. - dotychczasowym członkiem zarządu a świadkiem W. G. właścicielem (...) sp. z o.o., wskutek czego nie doszło do przedstawienia kandydatur nowych członków zarządu, zaś osoby, które podpisały listę sporządzoną przez W. G. nie wiedziały na kogo dokładnie głosują i z jakich względów. Powyższa lista została przedstawiona świadkowi T. K. działającej w imieniu Gminy B. reprezentowanej przez (...) sp. z o.o. w B. - właściciela posiadającego większość udziałów bez zwrócenia się o złożenie głosu pozostałych osób, które były na zebraniu z dnia (...) i uzyskania głosów innych osób, które nie uczestniczyły na zebraniu. Powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego, miało wpływ na oddanie głosu przez T. K., która jak zadeklarowała to wcześniej miała zamiar zagłosować ostatnia - mając na uwadze większość głosujących członków wspólnoty. Ze wskazanych przyczyn niewiarygodny był dla Sądu I instancji dowód z dokumentu w postaci uchwały (...) sporządzony przez świadka W. G., albowiem wbrew jego treści nie doszło do ważnego głosowania. Sąd ten nie uznał za wiarygodny dowód z pisma z dnia 16 lutego 2012r. do (...) sp. z o.o. w B., którego autorem mieli być najemcy lokali przy ul. (...) w B. (k. 44), albowiem powódka zakwestionowała autentyczność złożonych na nim podpisów, które nie pochodziły od niej. W tej sytuacji procesowej to na pozwanej spoczywał ciężar dowodu odnośnie wykazania tej okoliczności stosownie do art. 253 k.p.c. Z uwagi na to, że pozwana nie złożyła wniosku o powołanie biegłego na tę okoliczność, brak było podstaw do uznania wskazanego wyżej dokumentu za wiarygodny.

Sąd Okręgowy dał wiarę dowodowi z nagrania zebrania z dnia (...), uznając, że nie było podstaw do zakwestionowania tego dowodu. W ocenie tego Sądu, dowód ten zawierał przebieg całego zebrania; jego treść pozwalała określić, że dotyczy on wskazanego wyżej zebrania z dnia (...) i ustalić co do zasady uczestników tego zebrania, którzy zabrali na nim głos.

Sąd dał też wiarę dowodowi z wydruku dokonanego przez powódkę, na którym znajdowała się spisana przez nią treść zebrania z dnia (...), albowiem jego treść była zbieżna z nagraniem z tego zebrania znajdującym się w aktach sprawy i dołączonym w poczet zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Za wiarygodne uznał ten Sąd dał również zeznania świadka K. B., jako spontaniczne, szczere i logiczne oraz korelujące z dokumentami przedłożonymi przez powódkę oraz z wiarygodnymi dla Sądu zeznaniami świadków W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Analogicznie ocenił Sąd I instancji zeznania świadków W. K. (1), K. K. (1) i M. W..

W ograniczonej części Sąd ten dał wiarę zeznaniom świadka T. K., odmawiając wiary zeznaniom tego świadka jakoby nie złożyła głosu na karcie do głosowania z uwagi na sygnały otrzymane od najemców, wskazując, że były one sprzeczne z jej dalszymi zeznaniami. Jak wynika nadto z nagrania z zebrania z dnia (...) jak i wiarygodnych dla Sądu dowodów z zeznań świadków K. B., W. K. (1) i M. W. świadek T. K. oświadczyła, że z uwagi na zbyt małą ilość głosujących nie odda na zebraniu swego głosu, a uczyni to dopiero po wypełnieniu listy i że będzie się kierowała zgodnie z większością głosujących - tak jak dotychczas. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka T. K., że świadek I. S. została upoważniona do spisania protokołu z zebrania z dnia (...) jako pozostającym w sprzeczności z zeznaniami świadków W. K. (1), K. K. (1) i M. W. z których wynika, że świadek I. S. nie została powołana na protokolanta przez członków tego zebrania. Treść sporządzonego przez I. S. dokumentu nie była zbieżna z wiarygodnym dla Sądu dowodem z nagrania tego zebrania. Sąd odmówił wiary zeznaniom świadka T. K. również co do tego, że na zebraniu z dnia (...) padły nazwiska nowych kandydatów i że poszczególni kandydaci byli przedstawiani na zebraniu i przedstawiali się, albowiem nie potwierdzał ich dowód z nagrania z zebrania z dnia (...), a nadto zeznania te były sprzeczne z wiarygodnymi dla Sądu dowodami z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Sąd nie dał także wiary zeznaniom świadka T. K., że dwie osoby złożyły rezygnacje na zebraniu z dnia (...), albowiem nie potwierdzał ich zgromadzone w sprawie dokumenty ani wiarygodne dla Sądu zeznania świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Sąd nie dał także wiary zeznaniom świadka T. K., że złożyła swój głos jako ostatnia, albowiem wynikały one jedynie z jej błędu odnośnie rzeczywistego stanu faktycznego, nie potwierdzały ich nadto wiarygodne dla Sądu zeznania świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W., z których wynika, że pozostały jeszcze osoby, które nie zagłosowały i że głosowanie to zostało przerwane po dowiedzeniu się przez nich o złożeniu głosu przez świadka T. K.. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka, że niezależnie od sytuacji zagłosowałaby tak samo, tj. za odwołaniem zarządu, albowiem były one nielogiczne i sprzeczne z jej wcześniejszymi zeznaniami jak i z jej oświadczeniem złożonym na posiedzeniu z dnia (...), że będzie tak jak dotychczas kierowała się większością głosujących członków wspólnoty, stosownie do których jej głos zależeć miał zatem od tego, jak zagłosują pozostali członkowie wspólnoty i miał zostać złożony jako ostatni. Sąd nie kwestionował zeznań świadka, że widziała kartę do głosowania sporządzoną przez dotychczasowych członków zarządu, co nie oznaczało jednakże, że świadek widziała tę listę po uzyskaniu przez tych członków zarządu dalszych głosów w trybie indywidualnego zebrania głosów, albowiem nie potwierdzały tego wiarygodne dla Sądu dowody z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Przedstawiciel pozwanej J. M. nie twierdził, podobnie jak M. M. (1) i J. S., że dysponował listą do głosowania sporządzoną przez dotychczasowy zarząd i że okazał ją świadkowi T. K..

Sąd w ograniczonej części dał wiarę zeznaniom świadka I. S.. Z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań świadka T. K. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka I. S., że została upoważniona do sporządzenia protokołu z zebrania z dnia (...) i że na zebraniu złożone były rezygnacje przez członków zarządu. Sąd nie dał też wiary zeznaniom świadka, że na zebraniu z dnia (...) wymienione były głośno nazwiska kandydatów i były pytania, czy właściciele zgadzają się, żeby zostali oni wybrani i czy ktoś się sprzeciwia, albowiem nie potwierdzał ich dowód z nagrania z zebrania z dnia (...), zeznania te były nadto sprzeczne z wiarygodnymi dla Sądu dowodami z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka I. S., że świadek W. G. na wniosek inicjatorów spotkania i osób obecnych na sali wpisał nazwiska osób mających zostać wybranymi na członków zarządu do projektu uchwały (...) z (...) i że lista kandydatów została przedstawiona przez świadka W. G., albowiem przeczyła im ustalona przez ten Sąd okoliczność, że kandydaci na członków zarządu nie zostali przedstawieni na zebraniu z dnia (...) i że nie przedstawili się oni również osobiście.

Sąd w ograniczonej części dał wiarę zeznaniom świadka W. G.. Z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań świadka I. S. Sąd nie dał wiary zeznaniom tego świadka, że w trakcie zebrania z dnia (...) zgłaszali się do niego kandydaci na członków zarządu i zgodnie z tymi zgłoszeniami na tym zebraniu wypełnił projekt uchwały (...). Z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań świadka T. K. i I. S. za niewiarygodne uznał również Sąd Okręgowy zeznania świadka, że były przedstawiane powyższe kandydatury i że nie było sprzeciwu wobec nich. Powyższym zeznaniom świadka W. G. przeczyły nadto jego dalsze zeznania, w których wskazał, że wypełnił powyższy projekt uchwały, ponieważ właściciele chyba byli już zdecydowani na kandydatury na nowych członków zarządu. Z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań świadków T. K. i I. S. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka W. G., że świadek I. S. została upoważniona do spisania protokołu z zebrania z dnia (...)

Sąd w ograniczonej części dał wiarę zeznaniom przedstawiciela pozwanej J. M., odmawiając im wiarygodności co do tego, że kandydatury na członków zarządu były ustalone przed zebraniem i zgłoszone podczas zebrania oraz jakoby uczestnicy zebrania wiedzieli, kto ma zamiar kandydować na członka zarządu, albowiem nie potwierdzały tego wiarygodne dla Sądu dowody z nagrania zebrania z dnia (...) oraz z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Nie potwierdzały tego także dokumenty sporządzone przez W. G. dotyczące zwołania zebrania z dnia (...) Sąd nie dał wiary zeznaniom J. M., że świadek T. K. chciała zmienić zarząd z uwagi na zgłaszane skargi oraz że wiedziała, że będzie on w zarządzie wraz ze świadkami M. M. (1) i J. S. i że wyszła z zebrania wiedząc, że będzie on w zarządzie, albowiem przeczyły temu wiarygodne w tym zakresie dowody z nagrania zebrania z dnia (...) i z zeznań świadka T. K., K. B., W. K. (1) i M. W., z których wynikało, że świadek T. K. nie wiedziała, jaką podejmie decyzję i że miała ona jako ostatnia głosować zgodnie z wolą większości właścicieli. Nie potwierdzały nadto powyższych zeznań J. M. jego dalsze zeznania, w których wskazał, że świadek T. K. chciała zostać neutralna podczas głosowania. Ze wskazanych wyżej przyczyn, w ocenie Sądu Okręgowego, nie zasługiwały na uznanie za wiarygodne zeznania J. M., że T. K. wiedziała, w jaki sposób zagłosuje. Z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań świadków T. K. i I. S. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka W. G., że świadek I. S. została upoważniona do spisania protokołu z zebrania z dnia (...) Sąd nie dał również wiary zeznaniom J. M., że sporządzona przez dotychczasowy zarząd lista obecności nie odzwierciedlała faktycznej obecności, albowiem jak ustalił Sąd na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego lista ta zawierała co do zasady podpisy obecnych na zebraniu członków wspólnoty bądź ich pełnomocników za wyjątkiem K. C., W. K. (2) i pełnomocnika I. i T. Z. i M. M. (1),którzy nie podpisali tej listy, ale byli obecni na tym zebraniu.Sąd nie dał wiary zeznaniom J. M., że po wyjściu świadka T. K. z zebrania z dnia (...) nadal trwały obrady na zebraniu, albowiem nie potwierdzały ich wiarygodne dla Sądu dowody z nagrania tego zebrania z dnia (...) oraz z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Sąd miał również na względzie przy ocenie zeznań J. M. co do wskazanych wcześniej kwestii dostrzeżony na rozprawie sposób składania przez świadka powyższych zeznań, w tym nerwowe jego zachowanie w reakcji na zadawane pytania przez pełnomocnika powódki zmierzające do wyjaśnienia wątpliwości w jego zeznaniach. Artykuł 233§1kpc pozostawiając sądowi ocenę wiarygodności i mocy dowodów według własnego przekonania, zakłada włączenie w skład oceny także takich niewymiernych elementów, jak zachowanie się stron i świadków w czasie składania zeznań (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966r., II CR 423/66, OSNPG 1967/5-6/21). W ocenie Sądu, J. M. po usłyszeniu zasadniczych pytań dotyczących sporu między stronami zdenerwował się i usiłował uniknąć udzielenia na nie bezpośredniej odpowiedzi zbaczając na inne wątki. W miarę postępu przesłuchiwania świadka jego zeznania stawały się nadto coraz bardziej nerwowe, niespójne i nielogiczne, co wzbudziło nadto dodatkowe zastrzeżenia Sądu odnośnie ich wiarygodności mając na względzie również i wcześniej poczynione uwagi.

Sąd w ograniczonej części dał wiarę zeznaniom przedstawiciela pozwanej M. M. (1), odmawiając im wiarygodności odnośnie tego, że członkowie wspólnoty byli informowani przez zebraniem o tym, kto zamierza kandydować na członka zarządu wspólnoty, albowiem były oparte jedynie na informacjach zasłyszanych od przedstawiciela pozwanej J. M., które - z przyczyn wskazanych przy ocenie zeznań J. M. - nie znalazły akceptacji Sądu I instancji. Sąd ten, z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań J. M., nie dał wiary zeznaniom M. M. (1), że zaczęły pojawiać się z sali głosy odnośnie tego, kto miał kandydować na członka zarządu i że uczestnicy zebrania mieli wiedzę, na kogo mają głosować. M. M. (1) nie był nadto sam w stanie określić, kto miałby zgłosić te kandydatury. W ocenie tego Sądu zeznania M. M. (1) odnośnie tego, że padły głosy za kim nie głosować oparte były na jego przypuszczeniach i nie potwierdzały ich wiarygodne dowody z nagrania zebrania z dnia (...) i z zeznań świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W.. Sąd nie dał również wiary zeznaniom M. M. (1), że zebranie trwało mniej więcej trzy godziny, albowiem nie potwierdzał tego dowód z nagrania tego zebrania.

Sąd w ograniczonej części dał wiarę zeznaniom przedstawiciela pozwanej J. S., odmawiając im wiarygodności z analogicznych przyczyn jak wskazane przy ocenie zeznań M. M. (1) co do tego, że członkowie wspólnoty byli informowani przez zebraniem o tym, kto zamierza kandydować na członka zarządu wspólnoty. Sąd nie dał też wiary zeznaniom J. S.,że był proszony o kandydowanie przez dwie osoby, albowiem nie potwierdzały tego żadne wiarygodne dowody zgromadzone w sprawie. Sąd nie dał wiary, że większość nie zgodziła się, by liczyć głosy wg zasady „jeden właściciel jeden głos", albowiem jak ustalił Sąd na podstawie dowodu z dokumentu o nazwie „wniosek" sporządzonego dnia (...) wniosek o wprowadzeniu takiej zasady głosowania nie został rozstrzygnięty. Sąd nie dał także wiary zeznaniom J. S., że świadek W. K. (1) mówił świadkowi M. W., żeby nic nie podpisywał na liście sporządzonej przez świadka W. G., albowiem były one sprzeczne z wiarygodnymi w tym zakresie dla Sądu zeznaniami świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1), M. W., nie potwierdzał ich nadto dowód z nagrania zebrania z dnia (...) Sąd nie dał wiary zeznaniom J. S., że po wyłączeniu nagrania nadał trwało zebranie z dnia (...), albowiem nie potwierdzały tego wiarygodne w tym zakresie dla Sądu zeznania świadków K. B., W. K. (1), K. K. (1) i M. W..

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Nr 80 z 2000r., poz. 903 ze zm.), zwanej dalej u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Stosownie do art. 25 ust. 1a cytowanej ustawy powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zgodnie z art. 25 ust. 2 tej ustawy zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Powódka wniosła w terminie zawitym, o jakim mowa w art. 25 ust. la u.w.l. powództwo o uchylenie spornej uchwały.

Niezgodność uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z wad postępowania prowadzącego do jej podjęcia. Właściciel lokalu może więc podnosić zarówno zarzuty merytoryczne skierowane przeciwko treści uchwały, jak i zarzuty formalne. Zarzuty formalne dotyczące procedury podjęcia uchwały mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały (tak Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17 stycznia 2013r., I ACa 786/12, Lex nr 1267235).

Jak wynika z art. 31 u.w.l. zebrania właścicieli:

a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,

b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej (...)udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Zgodnie z art. 32 ust. 1 cytowanej ustawy o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013r., I ACa 1203/12, Lex nr 1280872, wyrok SN z dnia 11 stycznia 2007 r. II CSK 370/06, Lex nr 271507).

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej służą do wyrażania wspólnej woli zespołu właścicieli lokali, stanowią rodzaj czynności prawnej. Zasadą jest, że uchwała jako czynność prawna dochodzi do skutku, gdy treść uchwały zyska aprobatę odpowiedniej większości osób, przy założeniu, że w głosowaniu weźmie udział (lub obecnych będzie) określona liczba osób uprawnionych - kworum. Uchwała dochodzi do skutku przez akt głosowania, który polega na złożeniu głosów (wyrażeniu woli) adresowanych bezpośrednio do prowadzącego posiedzenie lub wyłonionej przez zebranych komisji skrutacyjnej, która oblicza głosy i stwierdza, czy spełnione zostały przesłanki wymagane dla dojścia uchwały do skutku. Jeżeli spełnione są te wymagania, uchwała wyraża wolę całego kolektywu.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Jak wynika z art. 23 ust. 2 cytowanej ustawy uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Aby zapadła określona uchwała wspólnoty, w tym także ta, która dotyczyć ma zmiany trybu głosowania w myśl art. 23 ust. 2 ustawy, niezbędne jest jej przegłosowanie. Większościowy właściciel winien zaznajomić się ze stanowiskiem i argumentacją pozostałych głosujących odnośnie do odmiennego spojrzenia na zagadnienie, którego uchwała dotyczy, a tym samym zmiany własnego poglądu co do danego zagadnienia (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 stycznia 2010r., V ACa 570/09, Biul. Saka 2010/3/31, Lex nr 1133403).

Stosownie do art. 23 ust. 2a u.w.l. jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2013r., I ACa 1038/12, Lex nr 1294852, w sytuacji, w której spełnione są przesłanki z art. 23 ust. 2a u.w.l., zasada, według której na właściciela przypada jeden głos, obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały.

Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2013 r., I ACa 537/12, Lex nr 1280574).

W ocenie Sądu I instancji, doszło przy podejmowaniu spornej uchwały do uchybień, które miały wpływ na jej ważność i skutkowały jej uchyleniem.

W ocenie tego Sądu, naruszeniem wskazanych wcześniej przepisów postępowania mającym wpływ na ważność spornej uchwały było nierozpatrzenie złożonego na zebraniu z dnia (...) wniosku członków zarządu o głosowanie według zasady „jeden członek wspólnoty = 1 głos". Z uwagi na niesporną okoliczność, że wniosek ten nie został podpisany przez wymaganą większość powyższa zasada głosowania nie mogła zostać przyjęta bez potrzeby podejmowania w tym celu uchwały, stosownie do art. 23 ust. 2a u.w.l. Powyższe oznaczało jednakże, że w takim razie należało poddać powyższy wniosek głosowaniu jako projekt uchwały. Zgodnie bowiem z cytowanym już art. 23 ust. 2 u.w.l. aby zapadła określona uchwała wspólnoty, w tym także ta, która dotyczyć ma zmiany trybu głosowania w myśl art. 23 ust. 2 ustawy, niezbędne jest jej przegłosowanie. Nierozstrzygnięcie w tej sposób powyższego wniosku zarządu mogło mieć wpływ na treść uchwały i skutkowało już uznaniem jej za nieważną.

Nie bez znaczenia w kwestii ważności spornej uchwały miały również okoliczności dotyczące głosowania nad tą uchwałą na zebraniu z dnia (...) i w trybie indywidualnego zebrania głosów. Jak ustalił Sąd Okręgowy, członkowie zarządu sporządzili dla uczestników zebrania do podpisu poza listą obecności i listą dotyczącą głosowania za wnioskiem o głosowanie według zasady „jeden właściciel — jeden głos" także listę dotyczącą głosowania za uchwałą (...)o odwołaniu zarządu. Osobną i odrębną listę do głosowania posiadał wówczas przy sobie zaproszony na to spotkanie W. G. - właściciel firmy (...) sp. z o.o., która zajmowała się administrowaniem nieruchomością przy ul. (...) w B.. Posiadana przez niego lista dotyczyła projektu uchwały (...) o odwołaniu zarządu i powołaniu nowego zarządu. Została ona okazana jedynie części z uczestników zebrania. Nie przedstawiono zaś jej reszcie uczestników. Powyższe miało również, w ocenie tego Sądu, wpływ na ważność spornej uchwały.

Sąd Okręgowy wskazał, że podczas zebrania doszło do ostrej i głośnej wymiany zdań między dotychczasowym członkiem zarządu M. W. a W. G. na temat zarządu i administrowania nieruchomością przy ul. (...) w B.. Uczestnicy przedstawiali w sposób nieuporządkowany i jednoczesny własne uwagi, nie słuchając się wzajemnie. Powyższe spowodowało bardzo duży hałas i zamieszanie na zebraniu, wskutek czego odsunięte zostały na dalszy plan kwestie mające być przedmiotem zebrania. Z uwagi na wskazany wyżej hałas i zamieszanie panujący na zebraniu nie doszło do przedstawienia kandydatur nowych członków zarządu. W konsekwencji osoby składające podpisy na listach sporządzonych przez W. G. nie wiedziały tak naprawdę, dlaczego głosują i na kogo dokładnie. Także i te okoliczności miały, w ocenie Sądu, wpływ na ważność spornej uchwały.

Sąd Okręgowy zważył, że podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (zob. również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132).

Jak ustalił Sąd I instancji, dotychczasowi członkowie zarządu podjęli próbę skontaktowania się z nieobecnymi członkami wspólnoty. W międzyczasie zaś J. M., po uzyskaniu podpisu od nieobecnego na zebraniu członka wspólnoty - B. K. (1) udał się do T. K. i przedstawił jej listę sporządzoną przez W. G., na której były tylko głosy osób wskazanych jako głosujący za odwołaniem dotychczasowego zarządu i powołaniem nowego zarządu. T. K. po zobaczeniu listy okazanej jej przez J. M. podpisała się również w rubryce osób głosujących za odwołaniem zarządu i powołaniem nowego zarządu w drodze uchwały (...) błędnie uznając wskutek zasugerowania się przedłożoną jej listą do głosowania sporządzoną przez W. G., że głosuje jako ostatnia i że większość osób opowiedziała się za odwołaniem zarządu i powołaniem kolejnego zarządu. Powyższy sposób zbierania podpisów przez osobę wówczas do tego nieuprawnioną, jaką był J. M. naruszający dotychczasowe zasady głosowania we wspólnocie miał, w ocenie Sądu Okręgowego, również istotny wpływ na treść spornej uchwały i skutkował także uznaniem jej za nieważną i jej uchyleniem.

Sąd podniósł, iż w czasie, gdy dotychczasowy zarząd rozpoczął zbieranie głosów w trybie indywidualnego zbierania głosów docierając stopniowo do poszczególnych mieszkańców wspólnoty administrator wspólnoty pismem z dnia 6 marca 2012 r. poinformował właścicieli o odwołaniu dotychczasowego zarządu i powołaniu nowego zarządu. Powyższe spowodowało, że głosowanie zostało zakończone przedwcześnie, mając na uwadze okoliczność, że świadek T. K. chciała głosować jako ostatnia i zgodnie z wolą większości.

W ocenie tego Sądu także i zeznania M. M. (1) i J. S., którzy oświadczyli, że nie wiedzieli o wyniku głosowania wskazywały, że samo głosowanie dotknięte było wadami, które skutkować winny uchyleniem spornej uchwały.

W konsekwencji, Sąd na mocy art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali w zw. z art. 6 k.c. orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

Sąd postanowił jak w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 98 § 1, 3-4 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c, art. 27 pkt 9 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. Nr 90 z 2010r., poz. 594 ze zm.) oraz § 2 ust. 1-2 i § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Powódka poniosła koszty procesu w kwocie 397 zł (200 zł - opłata od pozwu, 180 zł -koszty zastępstwa procesowego, 17 zł - opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Koszty te podlegały zasądzeniu od pozwanej na rzecz powódki jako strony wygrywającej proces.

Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana i wniosła o:

1.  jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości,

2.  zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje wg norm przepisanych,

ewentualnie o :

uchylenie wyroku Sądu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za obie instancje wg norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi pozwana zarzuciła :

Przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c), mającej istotny wpływ na treść orzeczenia i polegająca na błędnym przyjęciu, że:

- przedstawiciele dotychczasowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nie utrudniali zwołania zebrania, którego przedmiotem byłoby głosowanie nad ich odwołaniem i powołaniem nowego zarządu wspólnoty,

- odwołany zarząd na zebraniu w dniu 1 marca 2013 roku zgłosił formalny wniosek o głosowanie nad uchwałą „jeden właściciel jeden głos”,

- osoby zwołujące zebranie (...)uniemożliwiły w jego trakcie zapoznanie się z treścią uchwały i listami do głosowania wszystkim osobom obecnym na zebraniu,

- osoby uczestniczące w zebraniu nie miały wiedzy na temat osób będących kandydatami do nowo wybieranego zarządu,

- zbieranie podpisów pod listą do głosowania przez osoby nie będące członkami zarządu miało bezpośredni wpływ na treść podjętej uchwały,

- przedstawiciel większościowego właściciela został wprowadzony w błąd przez osoby zbierające podpisy i nie oddał w sposób świadomy głosy za uchwałą

w sytuacji, gdy z zebranego materiału dowodowego wynika wprost, że w/w naruszenia nie wystąpiły bądź nie miały wpływu na treść podjętych uchwał.

Jednocześnie pozwana zarzucała:

- naruszenie przepisów art. 25 ustawy o własności lokali poprzez błędne przyjęcie, iż zaskarżona uchwała narusza wskazane przez powoda przepisy prawa, jak również, że podczas głosowania doszło do naruszenia przepisów postępowania skutkujących nieważnością zaskarżonej uchwały,

- naruszenie przepisu art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż wobec braku wniosku podpisanego przez właścicieli dysponujących 1/5 udziałów w nieruchomości, z „automatu" należało poddać pod głosowanie w/w wniosek traktując go jako projekt uchwały.

W uzasadnieniu apelującą wskazała, iż zarzut powoda dotyczący zwołania zebrania przez osoby nieuprawnione jest bezpodstawny. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego właściciele dysponujący łącznie (...)udziałów w nieruchomości dwukrotnie zwracali się do Zarządu o zwołanie zebrania, którego przedmiotem byłaby uchwała dotycząca zmiany jego składu, odpowiednio 19 stycznia 2012 roku oraz 16 lutego 2012 roku. Pomimo złożonych zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali - art.31 lit. b, wniosków Zarząd nie podjął kroków zmierzających do przegłosowania takiej uchwały. Niezrozumiałym jest więc ustalenie poczynione przez Sąd Okręgowy, że przedstawiciele dotychczasowego Zarządu nie utrudniali zwołania zebrania - str. 19 pisemnego uzasadnienia. W związku z zaistniałą sytuacją jedną możliwością stało się zwołanie zebrania przez właścicieli, przy zachowaniu wszystkich procedur dotyczących zawiadomień. Takie zebranie zostało zwołane na dzień (...), a uczestniczyły w nim osoby wchodzące w skład uprzedniego Zarządu. Konsekwencją zwołania zebrania było przygotowanie przez jego inicjatorów, przy pomocy profesjonalnego administratora, stosownych dokumentów, w tym projektu uchwały oraz listy do głosowania. Jest również rzeczą oczywistą, że w/w osoby jeszcze przed zebraniem starały się wytypować osoby, które weszłyby do nowego Zarządu Wspólnoty.

Pozwana podkreślała, że rzeczona Wspólnota nie jest duża. W jej skład wchodzi łącznie (...) lokali, w których w większości zamieszkują znający się wzajemnie właściciele. Biorąc pod uwagę zasady logiki i doświadczenia życiowego, nie może budzić zdziwienia to, iż osoby te, tak jak przedstawili to w swoich zeznaniach J. M., M. M. (1) oraz J. S. wcześniej posiadały wiedzę na temat kandydatów na członków nowego Zarządu. Pozwana podkreślała, iż inicjatorami zmian były osoby dysponujące łącznie ponad (...)udziałów w nieruchomości (...)dlatego też trudno przyjąć, że składając wniosek nie miały one ustalonych kandydatów na członków Zarządu. Nadto, w treści samej uchwały wpisano nazwiska osób kandydujących. Lista do głosowania była załącznikiem do uchwały i oba dokumenty były udostępniane łącznie. Dlatego też przyjęcie przez Sąd I instancji założenia, że nie poinformowano pozostałych właściciel o kandydaturach i osoby głosujące nie miały wiedzy na kogo głosują narusza zasadę swobodnej oceny dowodów -art. 233 kpc.

Zdaniem pozwanej brak jest podstaw do przyjęcia, iż istniały podstawy do głosowania nad uchwałą dotyczącą sposobu głosowania jeden właściciel jeden głos.

Zgodnie z przywołanym przez Sąd Okręgowy przepisem art. 23 ust 2a uwol „Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej." W niniejszej sprawie osoby wnioskujące nie dysponowały 1/5 udziałów w nieruchomości tym samym nie doszło z mocy prawa do wprowadzenia przedmiotowej zasady. Wobec powyższego zainteresowane osoby winny przedstawić projekt uchwały wraz z listą do głosowania. Żaden przepis cytowanej ustawy nie wprowadza jednak z „automatu" obowiązku traktowania takiego wniosku jako projektu uchwały, zaś nic w jego treści nie wskazywało, że jest on właśnie takim projektem. Przeciwko takiemu postrzeganiu wniosku przemawia chociażby to, iż zawierał on wyłącznie podpisy osób wnioskujących za jego podjęciem. Nie było na nim miejsca dla osób głosujących przeciwko lub wstrzymujących się od głosowania. Zarówno z treści nagrania przedłożonego przez powódkę i uznanego przez Sąd I instancji za wiarygodne, jak też zeznań świadków i członków nowego Zarządu wynika, że większość obecnych na zebraniu członków Wspólnoty, w tym przedstawiciel większościowego właściciela - (...), sprzeciwiła się takiemu sposobowi głosowania. Nawet gdyby przyjąć, że przedłożony przez Zarząd wniosek był projektem uchwały, czemu pozwana kategorycznie zaprzecza, to w zaistniałej sytuacji nie zachodziła konieczność zbierania dalszych głosów w trybie indywidualnym, albowiem głos samego tylko pełnomocnika (...) był wystarczający do przyjęcia braku zgody w tym zakresie. Tym samym również w tym przypadku, przy ocenie zebranego materiału dowodowego, doszło do naruszenia przepisów postępowania.

Zarzucała pozwana także, iż Sąd Okręgowy nie wskazał w oparciu o jakie dowody przyjął, że część osób nie miała dostępu do projektu uchwały i listy do głosowania przygotowanej przez inicjatorów zebrania (...). Wskazana okoliczność nie wynika bowiem z przedłożonego nagrania, a takie zarzuty stawiali wyłącznie świadkowie strony powodowej. Sąd ograniczył się jedynie do przyjęcia, że tak było - str. 18 pisemnego uzasadnienia.

Kwestionowała pozwana także stanowisko, w którym Sąd Okręgowy uznał za niewiarygodne zeznania świadka T. K., w części dotyczącej tego, że świadomie oddała głos za podjęciem zaskarżonej uchwały. Zdaniem Sądu jedynym powodem tego, że tak się stało było wprowadzenie w błąd w/w osoby co do faktu, iż za podjęciem uchwały głosowała większość z pośród pozostałych właścicieli i podnosiła, że na liście do głosowania przedłożonej przez obecny Zarząd pełnomocnikowi (...) w chwili gdy oddawał głos, figurowały głosy za, oddane przez właścicieli dysponujących łącznie (...) udziałami z całkowitej liczby (...). (...) dysponował udziałami wynoszącymi (...). Tym samym osoby, które głosowały by przeciwko lub wstrzymały się od oddania głosu posiadałyby tylko (...) udziałów czyli pozostawały by w mniejszości. Tym samym T. K. faktycznie głosowała tak jak większość członków wspólnoty liczona udziałami. Suma głosów (...) i pozostałych głosujących za podjęciem uchwały wyniosła ponad 82% udziałów. Znamiennym jest również to, iż w/w świadek znając już stan faktyczny sprawy, pod koniec przesłuchania przed Sądem Okręgowym jednoznacznie stwierdziła, że ponownie zagłosowałaby tak samo. Świadek potwierdziła zeznania obecnego Zarządu, iż docierały do niej sygnały na temat niewłaściwego zarządzania wspólnotą przez odwołany Zarząd, stanowiące uzasadnienie dla odwołania poprzedniego Zarządu.

Zdaniem skarżącego Sąd I instancji w stopniu niewystarczającym uzasadnił również, dlaczego uznał zeznania świadków strony powodowej za wiarygodne. Sąd powołał się jedynie w sposób ogólny na to, iż pozostają one ze sobą w zgodzie, jak również że były szczere, logiczne i spontaniczne. Powyższe uniemożliwia pozwanej odniesienie się do takiej oceny Sądu.

Powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w (...)pozwana wskazała, iż naruszenie przepisów ustawy o własności lokali natury proceduralnej może być podstawą uchylenia uchwały właścicieli lokali tylko w sytuacji, kiedy zostanie wykazane, że miało ono znaczenie dla treści uchwały. W niniejszej sprawie nie doszło do takiego naruszenia procedury, które miałoby wpływać na treść podjętej uchwały. Za takie bowiem naruszenie nie może zostać uznane zwołanie zebrania przez osoby nie będące członkami zarządu czy też zbieranie przez nie podpisów pod uchwałą o odwołaniu poprzedniego i powołaniu nowego Zarządu. Nadto, z uwagi na głos oddany przez pełnomocnika większościowego właściciela – (...), uchwała o takiej treści i tak zostałaby podjęta.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny orzekał w niniejszej sprawie na podstawie stanu faktycznego ustalonego przez Sąd I instancji ze wskazanymi niżej modyfikacjami, nie podzielając częściowo oceny dowodów przeprowadzonej przez Sąd I instancji, w tym w szczególności w zakresie zeznań świadka T. K. oraz zajmując odmienne stanowisko w przedmiocie wpływu uchybień stwierdzonych przy podejmowaniu uchwały na jej treść.

W orzecznictwie dominuje pogląd, że wadliwości formalne w podjęciu uchwały wtedy mogą być skuteczną podstawą do zaskarżenia uchwały, jeśli zostanie wykazane, że miały lub mogły mieć wpływ na jej treść. Sąd Apelacyjny podziela zawarte w apelacji stanowisko, iż w niniejszej sprawie nie wykazano aby taki wpływ zaistniał lub realnie mógł zaistnieć, jakkolwiek jest niewątpliwe, że przy podejmowaniu kwestionowanej uchwały miało miejsce szereg uchybień formalnych.

Istotnie niewątpliwe jest, że zebranie nadzwyczajne, na którym rozpoczęto dyskusję oraz zbieranie podpisów pod uchwałą o odwołaniu zarządu nie zostało zwołane przez zarząd, jak również, że do jego zwołania nie doszło zgodnie z zapisami statutu Wspólnoty (kopia uchwały złożonej na etapie postępowania apelacyjnego – k. 197 – 199). Niewątpliwe jest również, że indywidualne zbieranie głosów nie odbywało się przez osobę uprawnioną, co pozostaje w sprzeczności z treścią ustawy, jak i treścią złożonego do akt statutu Wspólnoty. Jednakże, w ocenie Sądu Apelacyjnego, w sprawie nie wykazano aby miało to lub mogło mieć istotny wpływ na treść uchwały.

Zgodnie ze złożonym w postępowaniu apelacyjnym statutem pozwanej Wspólnoty (k. 197 – 199) odwołanie zarządu może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały podjętej na zebraniu po przeprowadzeniu dyskusji. Jest to więc kolejna okoliczność (jakkolwiek nie podnoszona przez strony), która mogłaby wskazywać, że uchwała została podjęta w nieprawidłowym trybie. Jest jednakże ten zapis statutu sprzeczny z treścią bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy o własności lokali i jako taki nieważny z mocy art. 58 kc, jako naruszający podstawowe prawa właścicieli lokali. Zauważyć bowiem należy, że może powstać sytuacja, iż z przyczyn formalnych (np. brak quorum na zebraniu Wspólnoty) podjęcie takiej uchwały na zebraniu nie będzie nigdy możliwe, zwłaszcza, jeśli zarząd którego odwołanie ma zostać objęte zebraniem zechce wyznaczać terminy zebrań w sposób uniemożliwiający uczestniczenie w nim przez członków Wspólnoty. Wskazana sytuacja jest hipotetyczna, jednakże obrazuje przyczyny niedopuszczalności takiego zapisu oraz fakt, że narusza on podstawowe interesy właścicieli lokali ponieważ może doprowadzić do sytuacji, w której odwołanie zarządu okaże się co najmniej znacznie utrudnione. Rozumiejąc potrzebę przeprowadzenia dyskusji w sprawie odwołania zarządu na zebraniu, zwłaszcza celem umożliwienia zarządowi podjęcia odpowiedniej obrony, nie można ograniczać możliwości podjęcia uchwały w przedmiocie odwołania zarządu wyłącznie do głosowania na zebraniu. Taki zapis statutu jest, zdaniem Sądu Apelacyjnego, nieważny jako pozostający w sprzeczności z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nieważność tą sąd bierze pod uwagę z urzędu w każdym stanie sprawy. Tym samym należało uznać, że dopuszczalne było w tym zakresie również zbieranie głosów w trybie indywidualnym, zwłaszcza, że kwestia zmiany zarządu przedstawiona była na zebraniu, na którym rozpoczęto zbieranie głosów.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie wykazano aby wadliwości proceduralne miały lub mogły mieć realny wpływ na treść uchwały. Wprawdzie niewątpliwym jest, że głosy były zbierane przez osobę, której zależało na określonym wyniku głosowania, a która nie była uprawniona do zbierania głosów, jednakże, jak wynika z treści płyty zawierającej nagranie z zebrania, i tak większościowy właściciel miał już wyrobione zdanie na ten temat. Wprawdzie p. K. na samym zebraniu oświadczyła, że przy podejmowaniu decyzji co do sposobu głosowania będzie dla niej to jak głosować będzie większość, jednakże z treści zapisu protokołu zebrania wnosić można, że w zasadzie poza członkami zarządu, pozostali zebrani byli zgodni co do odwołania zarządu. Nie słychać tam żadnych głosów broniących zarząd. Wydaje się, że o ile p. K. na początku mogła mieć pewne wątpliwości, o tyle w trakcie przebiegu zebrania widoczna była jej niecierpliwość spowodowana zachowaniem członków zarządu, jak to określono (...). W świetle tego zapisu wydają się być wiarygodne jej zeznania, że dziś by zagłosowała tak samo. Dlatego też Sąd Apelacyjny nie podzielił oceny dowodu z zeznań tego świadka przeprowadzonej przez Sąd Okręgowy, który odmówił jej w tym zakresie wiarygodności. Wprawdzie zeznania powyższego świadka mogły budzić pewne wątpliwości i występowały w nich pewne nieścisłości co do szczegółów związanych z przebiegiem zebrania, jednakże należy dokonać ich oceny z uwzględnieniem faktu, iż świadek uczestniczył w wielu zebraniach wspólnot i mógł w związku z tym nie pamiętać niektórych szczegółów konkretnego zebrania, zaś w pamięci pozostały jej kwestie o znaczeniu zasadniczym, co do których zeznania powyższego świadka pozostają zgodne z zebranym materiałem dowodowym, w tym uznanym przez Sąd Okręgowy za wiarygodny, nagraniem przebiegu zebrania.

Powyższej oceny nie podważa fakt, że świadek zwykle głosowała tak jak większość właścicieli. Z powyższego nie wynikało, że gdyby przedłożono jej uchwałę podpisaną przez „pozostałą większość” przeciwko odwołaniu zarządu, to świadek też by się z tym zgodziła, a uchwałę przeciwną podpisała jedynie pod wpływem błędu. Na uwzględnienie zasługuje przy tym również stanowisko apelującego, że przedstawiona świadkowi K. lista zawierała de facto podpisy osób posiadających większość pozostałych udziałów we Wspólnocie (po odliczeniu udziałów przypadających Gminie). Świadek zagłosowała więc zgodnie z wcześniejszą deklaracją. Sąd Apelacyjny nie podzielił także stanowiska Sądu I instancji jakoby fakt, że głosy były zbierane przez osobę nieuprawnioną miał wpływ na treść uchwały, w szczególności zaś jakoby mogło to wprowadzić w błąd T. K.. Zauważyć należy, że była ona obecna na zebraniu Wspólnoty. Wiedziała, że zbierający podpisy pod uchwałą J. M. nie jest członkiem zarządu pozwanej i znała jego stanowisko w odniesieniu do kwestii odwołania zarządu. Oczywiście więc nie mogła uważać, że przedstawiany jej projekt uchwały stanowi projekt przygotowany przez Zarząd. Skoro zaś Gmina dysponowała większością głosów, to uchwała zostałaby podjęta bez względu na to czy głosy by były zbierane przez zarząd czy zarządcę. Uchwała jest bowiem oświadczeniem woli wielu podmiotów. Nie wydaje się aby w tym przypadku fakt zbierania głosów przez podmiot nieuprawniony w sposób decydujący mógł wpłynąć na głosowanie przez przedstawiciela Gminy. Miała ona już bowiem pewne zdanie wyrobione na ten temat w trakcie zebrania, w tym również co do prawdopodobnego sposobu głosowania pozostałych członków Wspólnoty obecnych na zebraniu oraz co do argumentów, którymi kierowano się przedstawiając propozycję zmiany zarządu.

Pozostaje jeszcze kwestia zmiany sposobu głosowania na 1 właściciel – 1 głos. Sam fakt wadliwości zwołania zebrania nie miał wpływu na wprowadzenie tej zasady. Niewątpliwe jest jednocześnie, że inicjujący ten wniosek członkowie zarządu nie uzyskali odpowiedniego poparcia dla swojego wniosku. Strona powodowa zarzucała, że gdyby jeszcze jakieś osoby się pod nim podpisały to miałby szansę powodzenia. Sąd Okręgowy zarzucił, że wniosku tego nie poddano pod głosowanie co powoduje wadliwość podjętej uchwały. Ten argument nie wydaje się zasadny. Ustawa stanowi bowiem, że ten sposób głosowania wprowadza się na żądanie co najmniej 1/5 właścicieli. Niesporne jest, że wniosek ten nie uzyskał odpowiedniego poparcia. Nie można więc mówić aby została wyrażona wola 1/5 właścicieli której skutkiem miała być zmiana sposobu głosowania. Z treści zapisu audio przebiegu zebrania wynika, że zarząd namawiał do poparcia tego wniosku, jednak poparcia tego nie uzyskał. Administrator z kolei wskazywał, że poparcie wniosku może spowodować, że nie będzie można podjąć skutecznie uchwały o odwołaniu zarządu. Niewątpliwe jest, że obecni na zebraniu mieli wiedzę o wniosku zarządu w tym przedmiocie i świadomie odnieśli się do niego w taki właśnie sposób – poprzez brak dodatkowego poparcia. Każdy mógł bowiem w dowolnym momencie przed podjęciem uchwały przychylić się do powyższego wniosku. Tak się jednak nie stało. Wniosek nie uzyskał żadnego dalszego poparcia zgromadzonych. Powódka nie wykazała, że gdyby formalnie został poddany pod głosowanie, to uzyskałby wymaganą większość do zmiany sposobu głosowania, ani nie wykazała, że gdyby taka zmiana sposobu głosowania nastąpiła, zaskarżona uchwała nie zostałaby w ogóle podjęta lub zostałaby podjęta uchwała odmiennej treści. Tym samym nie wykazano aby miało to lub mogło mieć realny wpływ na treść zaskarżonej uchwały.

Odnośnie kwestii udziału w zebraniu administratora, Sąd Odwoławczy miał na względzie, że administrator wprawdzie dużo mówił w czasie zebrania i jego zachowanie mogło mieć wpływ na treść podejmowanych na zebraniu uchwał. Mógł on jednakże uczestniczyć w zebraniu z głosem doradczym nawet na podstawie statutu wspólnoty. Wydaje się też, że jego argumenty przeciwko wprowadzeniu sposobu głosowania „1 właściciel – 1 głos” odniosły ten skutek, że obecni na zebraniu członkowie wspólnoty chcąc dokonać zmiany zarządu, nie wyrazili poparcia dla propozycji zmiany sposobu głosowania. Z treści zapisu audio wynika, że propozycja zmiany sposobu głosowania została przez zarząd przedstawiona, jednak nie uzyskała odpowiedniego poparcia. Brak zaś podstaw do wymagania formalnego głosowania nad powyższą uchwałą. Z treści przepisów ustawy wyraźnie wynika bowiem, że sposób głosowania wprowadza się na żądanie co najmniej 1/5 właścicieli. Jeśli tak się nie stanie, nie ma podstaw do procedowania w tym trybie. Wydaje się, że inicjatorzy tego sposobu głosowania winni wcześniej zadbać o zapewnienie sobie należytego poparcia wniosku i takie poparcie zaoferować na zebraniu aby móc skutecznie domagać się głosowania w tej formie. Z materiału sprawy nie wynika także aby którykolwiek z dalszych członków Wspólnoty obecnych na zebraniu zamierzał poprzeć wniosek. Tym samym nie wykazano aby mógł on uzyskać rzeczywiście realne poparcie wymaganej ustawą ilości właścicieli. Z powyższego wnosić należy, że do naruszenia przepisów w tym zakresie co do sposobu głosowania może dojść jedynie wówczas gdy wniosek zostanie złożony przez wskazaną w ustawie ilość właścicieli, a mimo tego głosowanie nad daną uchwałą zostanie przeprowadzone wielkością udziałów a nie ilością głosów właścicieli. Skoro tak, to wobec faktu, iż wniosek nie został złożony przez właścicieli posiadających 1/5 udziałów, brak było podstaw do przyjęcia sposobu głosowania w trybie 1 właściciel 1 głos i nie było potrzeby zarządzenia odrębnego głosowania nad tym wnioskiem.

Za takim rozumieniem treści art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali opowiadają się również poglądy doktryny i judykatury. Przykładowo Ewa Bończak – Kucharczyk w komentarzu „Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa” z 2012r. wskazuje, że „Ponieważ w art. 23 ust. 2a u.w.l. przewidziano, że wprowadzenie głosowania według zasady, iż na każdego właściciela przypada jeden głos, będzie się odbywać na każde żądanie właścicieli lokali dysponujących określoną częścią udziałów, aby żądanie to zostało zrealizowane, nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności, np. nie trzeba wcześniej przegłosowywać jego wprowadzenia w trybie określonym w art. 23 ust. 2 u.w.l. (tj. w głosowaniu większością udziałów), ani podejmować w tej sprawie uchwały (por. wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 129/05, M. Praw. 2005, nr 23, poz. 1164, oraz wyrok SA w W. z dnia 22 września 2005 r., (...), nr 3, poz. 23). Jeśli więc istnieje sytuacja upoważniająca do zastosowania art. 23 ust. 2a u.w.l., wystarczy, że odpowiednia liczba właścicieli zgłosi żądanie, aby głosowanie w danej sprawie odbyło się według zasady "jeden właściciel - jeden głos".

Nie wydaje się zasadny argument, aby osoby głosujące nie znały przyszłych członków zarządu skoro ich nazwiska były wpisane na karcie zawierającej treść proponowanej uchwały. Zatem oddając głos niewątpliwie każdy właściciel mógł zapoznać się z treścią uchwały na którą ma zamiar głosować lub nie i stosownie do swojego zapatrywania swobodnie podjąć decyzję w tym zakresie.

Nadto wskazać należy, że wadliwości formalne dotyczące zwołania zebrania nie miały istotnego wpływu na treść uchwały skoro wszyscy, którzy chcieli wziąć udział w zebraniu byli o nim zawiadomieni, zaś kwestionowana uchwała została i tak podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zatem na samym zebraniu przeprowadzono dyskusję na temat przyczyn odwołania zarządu, zaś decyzja w przedmiocie odwołania członków zarządu została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, przy czym dla jej przyjęcia wystarczający był głos samego przedstawiciela Gminy, który był również obecny na zebraniu i znał zarówno stanowisko zarządu, jak i inicjatorów podjęcia uchwały, a także pozostałych członków Wspólnoty obecnych na tym zebraniu, jak również administratora wobec którego zarząd wysuwał zastrzeżenia i która to okoliczność była przyczyną wystąpienia o odwołanie zarządu.

Sąd I instancji wskazał również, że fakt okazania przez zarządcę na zebraniu projektu spornej uchwały jedynie części uczestników miał wpływ na ważność spornej uchwały. Nie wyjaśnił jednak na czym ten wpływ miał polegać. Niewątpliwe jest tymczasem, że obecni na zebraniu wiedzieli jaka jest przyczyna jego zwołania. Kwestia odwołania zarządu i stawianych mu zarzutów bezsprzecznie była na tym zebraniu szeroko dyskutowana, co wynika niezbicie z zapisu nagrania. Zarówno głosujący na zebraniu jak i później mogli zapoznać się z treścią uchwały na którą głosują, zaś przyczyny podjęcia uchwały były im znane. Zatem nie wiadomo jaki dokładnie wpływ na „ważność” uchwały miał mieć powyższy fakt, zwłaszcza, że skoro może to być kwalifikowane ewentualnie jedynie jako naruszenie proceduralne, to rzeczą istotną jest ustalenie jaki ta okoliczność miała lub realnie mogła mieć wpływ na treść zaskarżonej uchwały. Tak zaś okoliczność nie została w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku bliżej wyartykułowana.

W uzasadnieniu wyroku zostało również wskazane, że na zebraniu powstało zamieszanie i hałas oraz ostra wymiana zdań między Panami W. a G., przez co kwestie które miały być przedmiotem zebrania zeszły na dalszy plan, a osoby głosujące na zebraniu nie wiedziały dlaczego i na kogo głosowały. Stanowisko to trudno zaakceptować w sytuacji, kiedy znanym wszystkim obecnym przedmiotem zebrania była kwestia odwołania zarządu, która to okoliczność została podana do wiadomości członków Wspólnoty łącznie z zaproszeniem na zebranie. Wiadomym było również, że spór powstał w związku z wypowiedzeniem przez zarząd umowy o administrowanie dotychczasowemu zarządcy. Wynika to również z przebiegu nagrania zebrania. W tej sytuacji, ostra wymiana zdań w/w Panów dotyczyła właśnie samego zarzewia konfliktu, sposobu zarządzania i administrowania. Podawane przez uczestników argumenty mogły raczej służyć do wyrobienia sobie zdania u niezdecydowanych niż utrudnić podjęcie decyzji. Jak wynika z nagrania ta kwestia była szeroko dyskutowana i tym samym znana była również T. K.. Jako, że jej głos był decydujący, nie wiadomo dokładnie jaki wpływ tej okoliczności na ważność uchwały miał na myśli Sąd I instancji. Będąca na zebraniu T. K. mogła wyrobić sobie pełniejszy pogląd na sprawę. Na nagraniu słychać zresztą jej zniecierpliwienie, które wydaje się korelować w podjętym przez nią później aktem głosowania oraz usprawiedliwiać stanowisko, że w chwili obecnej zagłosowałaby tak samo.

Sąd Okręgowy wskazał, że również brak wiedzy Panów M. i S. o podjęciu kwestionowanej uchwały mógł mieć wpływ na jej ważność. Stanowiska swojego jednakże nie uzasadnił. Tymczasem nie sposób wywieść jaki wpływ na treść już podjętej przez większość kwestionowanej uchwały mogła mieć niewiedza o niej wskazanych osób, pomijając nawet fakt, iż Pan S. nie jest członkiem pozwanej Wspólnoty.

Marginalnie należy wskazać, że nie do końca zrozumiałe jest stanowisko Sądu I instancji w przedmiocie oceny wiarygodności dowodu w postaci kwestionowanej uchwały (...). Sąd Okręgowy podniósł, że dowód ten jest niewiarygodny, ponieważ wbrew jego treści nie doszło do ważnego głosowania. W tym miejscu należy wskazać, że o ile zostałoby ustalone, że za kwestionowaną uchwałą nie oddano ważnych głosów, to orzeczenie o uchyleniu powyższej uchwały również nie może się ostać. Brak odpowiedniej ilości ważnie oddanych głosów oznaczałby bowiem, że uchwała nie uzyskała wymaganego poparcia, skutkiem czego nie została w ogóle podjęta, a więc winna być traktowana jako uchwała nieistniejąca. Jako taka zaś nie mogłaby podlegać uchyleniu. Skutkiem takiego ustalenia winno więc również być oddalenie powództwa, którego przedmiotem jest żądanie uchylenia uchwały.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok i powództwo oddalił na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali a contrario, orzekając o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 i 108 §1 kpc zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu.