Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 maja 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2013 roku w S.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.

przeciwko Z. W. (1) i F. M.

o wydanie

na skutek apelacji wniesionej przez powódkę

od wyroku Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim

z dnia 24 lipca 2012 r., sygn. akt I C 382/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego Z. W. (1) kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

3.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego F. M. kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1269/12

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wniosła o nakazanie pozwanym Z. W. (1) i F. M. opróżnienia z osób i rzeczy pomieszczenia kotłowni o pow. 9,83 m ² znajdującego się na parterze budynku przy ul. (...) w S. oraz wydanie go powódce i zasądzenie od pozwanych solidarnie kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu oświadczyła, że pozwani są członkami powodowej Wspólnoty. Z. W. (1) jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) mieszczącego się w budynku przy ul. (...), natomiast F. M. jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) mieszczącego się w w/w budynku.

W budynku tym znajduje się pomieszczenie kotłowni o pow. 9,83 m ² wynajęte pozwanym na podstawie umowy z dnia 2.01.1996 r. Umowę pierwotnie zawarto na okres 3 lat, tj. do dnia 31.12.1998 r., jednakże aneksem nr (...) przedłużono jej obowiązywanie do dn. 31.12.2004 r., a aneksem nr (...) zmieniono osobę jednego z dzierżawców: na miejsce I. M. wstąpił F. M.. Postanowienia tejże umowy wygasły z dniem 31.12.2004 r., wskutek czego pozwanym przestało przysługiwać wyłączne prawo do współużytkowania rzeczonego pomieszczenia. Uchwałą z dnia 07.10.2010 r. powódka zobowiązała pozwanych do natychmiastowego udostępnienia pomieszczenia kotłowni pozostałym mieszkańcom, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Dnia 20.01.2011 r. powódka skierowała do pozwanych pismo, w którym poinformowała ich o konieczności wykonania zobowiązań nałożonych na nich w drodze powyższej uchwały, a także o możliwości zawarcia nowej umowy najmu tej części spornego pomieszczenia, którą zajmują piece grzewcze. W dniu 7.02.2011 r. powódka otrzymała pismo od pozwanych, w którym wyrażali oni brak zgody na udostępnienie pomieszczenia kotłowni innym użytkownikom, uzasadniając to względami bezpieczeństwa i wnosząc o podpisanie umowy dzierżawy na warunkach dotychczas obowiązujących bądź wykup przedmiotowego pomieszczenia. Powódka wskazała, że wobec braku zgody na propozycje pozwanych w dniu 5.04.2011 r. ponagliła ich do opróżnienia pomieszczenia w skierowanym do nich piśmie, prosząc o wydanie kluczy do pomieszczenia pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. W dniu 4.05.2011 r. pozwani ponownie odmówili wydania pomieszczenia. Powódka podkreśliła, że pozwani od dnia 31.12.2004 r. bezprawnie zajmują pomieszczenie kotłowni. Po wygaśnięciu umowy najmu nie przysługuje im do niego żaden tytuł prawny. Podstawą niniejszego pozwu jest zaś art. 222 kc.

W odpowiedzi z dnia 30 września 2011 r. na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Przyznali, iż są członkami powodowej wspólnoty. Z. W. (1) jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) - sklep obuwniczy, mieszczącego się w budynku przy ul. (...), natomiast F. M. jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) - sklep materiałów piśmienniczych i papierniczych, mieszczącego się w ww. budynku. Ogrzewanie tych lokali odbywa się z pomieszczenia spornej kotłowni, gdzie są usytuowane dwa piece gazowe, będące własnością pozwanych. Zdaniem pozwanych kotłownia jest wspólną częścią składową ich lokali pozwanych. Z kotłowni korzystają wyłącznie pozwani. Bez tej kotłowni, lokale użytkowe pozwanych nie mogą funkcjonować jako lokale użytkowe. Udostępnienie kotłowni, dla wszystkich członków wspólnoty dla ogólnego użytku, stwarza zagrożenie bezpieczeństwa dla całego obiektu, ponieważ w kotłowni aktualnie znajdują się dwa piece gazowe, które z uwagi na ceny nośników energii cieplnej mogą być zmienione na piece węglowe. Według pozwanych zwykłym niedopatrzeniem było, że Miasto S., ustanawiając odrębną własność tych dwóch lokali użytkowych, łącznie z tymi lokalami nie sprzedało na rzecz pozwanych kotłowni, z której korzystają wyłącznie oni. Wskazali, ze historycznie rzecz ujmując pomieszczenie kotłowni w przeszłości spełniało funkcję kuchni w lokalu mieszkalnym, gdzie obecnie pozwany Z. W., posiada lokal użytkowy. Po ustanowieniu lokali użytkowych przez byłego właściciela, lokal kuchenny zaczął spełniać rolę kotłowni dla tych dwóch lokali użytkowych. Z aktów notarialnych, Nr (...) i (...), którym ustanowiono odrębną własność każdego lokalu będących własnością pozwanych wynika, iż kotłownia została przeznaczona do wspólnego użytkowania przez właścicieli lokalu nr (...) na podstawie umowy dzierżawy. Z § 4 każdego aktu notarialnego pozwanych nie wynika, iż kotłownia należy do części wspólnych budynku. Zdaniem pozwanych jest to oczywiste skoro kotłownia służy do wyłącznego ich użytku. Bez kotłowni lokale użytkowe nie mogą funkcjonować. Gdyby pozwani byli uprzedzeni, iż w przyszłości może dojść do sytuacji, iż zostaną pozbawieni kotłowni, to nigdy nie podjęliby decyzji wykupu lokali użytkowych. Pozwani oświadczyli, że pozbawienie ich kotłowni, jest nadużyciem prawa przez Wspólnotę i godzi w zasady współżycia społecznego. Nie zasługuje na ochronę prawną. Nie przemawiają za tym ani względy społeczne ani gospodarcze.

Na rozprawie w dniu 12 stycznia 2012 roku powódka zmieniła treść żądania pozwu w ten sposób, iż powierzchnia przedmiotowego lokalu winna wynosić zamiast błędnie wskazanej - 9,83m ² właściwą powierzchnię- 8,50 m ².

Wyrokiem z dnia 24 lipca 2012 roku, sygn. akt I C 382/11, Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim:

I. oddalił powództwo;

II. zasądził od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego Z. W. (1) kwotę 137 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III. zasądził od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego F. M. kwotę 137 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na ustalonym w sposób następujący stanie faktycznym:

Pozwani Z. W. (1) i F. M., jako właściciele lokali stanowiących odrębny przedmiot własności położonych w budynku przy ul. (...) w S., są członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.. Każdy z odrębnych lokali położonych w budynku ma przyporządkowane pomieszczenie piwniczne.

Do sprzedaży pierwszego mieszkania w budynku przy ul. (...) w S. doszło w dniu 22 grudnia 1982 roku. Zarządcą ustanowiono właściciela budynku - Skarb Państwa. W wyniku zmian ustrojowych, po komunalizacji, zarząd budynkiem sprawował (...) Zakład (...) - jednostka organizacyjna Gminy - (...) S.. Po przekształceniu (...) Zakładu (...), zarząd ten na mocy art. 40 i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali sprawuje (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..

W dniu 27 grudnia 1995 r. Z. W. (1) oraz jego małżonka Z. W. (1) nabyli od Gminy M. S. na własność lokal użytkowy nr (...) o powierzchni 62,92 m ² mieszczący się w budynku przy ul. (...). W akcie notarialnym wskazano, że pomieszczenie kotłowni znajdujące się na parterze przedmiotowego budynku o powierzchni 9,83 m ², użytkowane przez dzierżawców lokali użytkowych nr (...) zostało przeznaczone do wspólnego użytkowania na podstawie umowy dzierżawy.

W dniu 28 marca 1996 r. pozwany F. M. i jego małżonka I. M. nabyli od Gminy M. S. lokal użytkowy nr (...), mieszczący się w budynku przy ul. (...) w S..

W przedmiotowym budynku przy ul. (...) w S. - pomiędzy lokalami użytkowymi 7 i 8 znajduje się pomieszczenie kotłowni o pow. 8,50 m ², wynajęte pozwanym Z. W. (1) i F. M. na podstawie umowy z dnia 2.01.1996 r. Umowę pierwotnie zawarto na okres 3 lat, tj. do dnia 31.12.1998 r., jednakże aneksem nr (...) przedłużono jej obowiązywanie do dn. 31.12.2004 r. Aneksem nr (...) zmieniono osobę jednego z dzierżawców: na miejsce I. M. wstąpił F. M.. Postanowienia tejże umowy wygasły z dniem 31.12.2004 r.

W pomieszczeniu kotłowni pozwani zamontowali dwa gazowe kotły wiszące E. (...)kW – dwufunkcyjne.

W wyniku ponownego pomiaru lokali w przedmiotowym budynku ustalono, że powierzchnia kotłowni wynosi 8,50 m ^{( 2)}. Ustalono również, że nie stanowi ona własności pozwanych, a zatem mają oni mniejszy udział w części wspólnej nieruchomości. Zmianę wysokości udziałów dokonano na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 28 grudnia 2010 r., sporządzonego przez notariusza L. P.. W wyniku ustalenia prawidłowej wielkości udziałów pozwany F. M. posiadał udział w częściach wspólnych budynku mieszkalnego w wysokości (...), zaś pozwany Z. W. (1) (...).

Uchwałą z dnia 7.10.2010 r. powódka zobowiązała pozwanych do natychmiastowego udostępnienia pomieszczenia kotłowni pozostałym mieszkańcom, pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Dnia 20.01.2011 r. powódka skierowała do pozwanych pismo, w którym poinformowała ich o konieczności wykonania zobowiązań nałożonych na nich w drodze powyższej uchwały, a także o możliwości zawarcia nowej umowy najmu tej części spornego pomieszczenia, którą zajmują piece grzewcze.

W dniu 7.02.2011 r. pozwani skierowali do powódki pismo, w którym nie wyrazili oni zgody na udostępnienie pomieszczenia kotłowni innym użytkownikom, uzasadniając to względami bezpieczeństwa i wnosząc o podpisanie umowy dzierżawy na warunkach dotychczas obowiązujących bądź wykup przedmiotowego pomieszczenia.

Wobec braku zgody na propozycje pozwanych w dniu 5 kwietnia 2011 r. powódka ponagliła ich do opróżnienia pomieszczenia w skierowanym do nich piśmie, prosząc o wydanie kluczy do pomieszczenia pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową

Na spotkaniu w dniu 4 maja 2011 r. pozwani ponownie odmówili powódce wydania pomieszczenia.

Nie jest możliwe z uwagi na wymogi stawiane przez Prawo budowlane oraz stan faktyczny budynku, aby piece centralnego ogrzewania znajdujące się w spornym pomieszczeniu kotłowni zostały przeniesione do lokali użytkowych o numerach 7 i 8. Niemożność ta jest również spowodowana położeniem jedynego siedmioprzewodowego komina, jak też koniecznością całkowitej rozbiórki instalacji przyłączeniowej kotłów wykonanej na podstawie zatwierdzonego projektu i pozwolenia z 2007 roku. Istniejący stan przewodów - kanałów komina i blaszanych zewnętrznych oraz kubatura pomieszczeń przyległych w lokalach pozwanych uniemożliwia przeniesienie kotłów. Podział przedmiotowego pomieszczenia na dwa mniejsze: jedno z przeznaczeniem na dotychczasową kotłownię i drugie na pomieszczenie ogólnego użytku jest niewskazany nie tylko z uwagi na proporcje obu części, lecz również z uwagi na brak dojścia do kotłowni oraz przebiegające w tej części istniejące przyłącza do kotłów. Wymogi pomieszczenia dla kotłów gazowych określone są w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego tj. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 lutego 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W § 170 ust. 1 wskazano, że urządzenie gazowe mogą być instalowane wyłącznie w pomieszczeniach spełniających warunki dotyczące ich wysokości, kubatury, wentylacji, odprowadzenia spalin, a także dopływu powietrza do spalania. Zgodnie z § 174 ust. 1 rozporządzenia kotły te powinny być podłączone na stałe z indywidualnymi kanałami spalinowymi z uwzględnieniem instrukcji technicznej producenta. Jeżeli w lokalu nr (...) miałaby być zorganizowana kotłownia to należało by wybudować dodatkowy trzeci zewnętrzny kanał, albo połączyć poziomym kanałem wzdłuż z istniejącym już kanałem zewnętrznym, który istnieje na chwilę obecną dla jednego z kotłów. Do tego jednak konieczny jest nowy projekt tak od dostawcy gazu, jak i co do warunków pomieszczeń oraz opinia kominiarza. Kotłownię już istniejącą można by dopiero zlikwidować jak będą pozwolenia na uruchomienie dwóch nowych kotłowni. Pomieszczenia, w którym obecnie znajduje się kotłownia podzielić nie można, gdyż nie byłoby dojścia do kotłów. Wprawdzie można by było przebić wejście od lokalu nr (...), ale nie można przebić wejścia od lokalu nr (...), ponieważ ściana w części zajęta jest przez zawieszone kotły, a pozostała część to istniejący komin do którego jest podłączony kocioł. Nadto należałoby od nowa wykonać oddzielne przyłącza gazu, również należałoby wykonać kratki wentylacyjne i nawiewy powietrza. W pomieszczeniu gospodarczym o powierzchni 7,5 m ², które sąsiaduje z kotłownią, a znajduje się w lokalu nr (...) ściany nie odpowiadają warunków producenta do zainstalowania kotła gdyż są to zwykłe ścianki z cegły otynkowanej. Istnieje też wymóg gazoszczelności ścian tak, aby gaz nie przedostawał się do pomieszczeń poniżej. Cenę wykonania nowych instalacji można ustalić dopiero po uzyskaniu wszelkich warunków i to projektant musi ustalić jak wszystko wykonać. Orientacyjnie koszt ten to około 70.000 zł łącznie na obie nowe kotłownie. W lokalu nr (...) koniecznym byłoby zdemontowanie części sanitarnej. W lokalu nr (...) konieczne byłoby wybudowanie nowych ścianek i przeprowadzenie nowych przewodów. Teoretycznie każdy z lokali można ogrzewać elektrycznie a nawet słonecznie.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd uznał powództwo, oparte na podstawie art. 222 § 1 kc, za niezasadne.

Sąd zważył, że spór miedzy stronami dotyczył pomieszczenia kotłowni położonej pomiędzy lokalami pozwanych, w której ci mają zamontowane swoje piece grzewcze. O wydanie tego pomieszczenia wniosła strona powodowa twierdząc, iż stanowią one część nieruchomość wspólnej. Pozwani w toku postępowania przyznali, iż nie są wyłącznymi właścicielami wskazanego w pozwie pomieszczenia i znajduje się ono w ich posiadaniu, twierdzili jednak, iż zgodnie z aktami notarialnymi na podstawie, których nabyli swoje lokale, pomieszczenie kotłowni winno być im wydzierżawione, gdyż przeznaczone jest do wyłącznego użytku pozwanych. Ponadto udostępnienie kotłowni do użytku wszystkich współwłaścicieli - członków wspólnoty, stworzyłoby zagrożenie bezpieczeństwa

Kolejno sąd podał, że co do zasady wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie windykacyjne określone w art. 222 § 1 kc wobec osoby, która faktycznie włada nieruchomością wspólną. Roszczenie to jednak doznaje ograniczeń, co do osób, którym przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W niniejszej sprawie bezsporne było, iż pozwanym w związku z przysługującym im prawom własności lokali użytkowych, przysługiwały również udziały w łącznej wysokości 250/1000 części (odpowiednio 1361/1000 i 114/1000) w nieruchomości wspólnej budynku przy ul. (...) w S.. Dalej sąd wskazał, że zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 ustawy 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 1 cytowanej ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

W wypadku, jaki zaistniał w przedmiotowej sprawie, tj. że sporne pomieszczenie stanowi nieruchomość wspólną Sąd uznał, że powództwo podlega oddaleniu, gdyż pozwanym - jako współwłaścicielom - przysługuje ustawowe uprawnienie do korzystania z nieruchomości wspólnej, tj. m.in. posiadania i korzystania zgodnie z przeznaczeniem. Brak było zatem, zdaniem Sądu, jakichkolwiek podstaw prawnych do żądania od pozwanych aby wydali - całkowicie opróżnili z osób i rzeczy - przedmiotowe pomieszczenie na rzecz powódki, skoro z ustawy wynika, że mają pełne prawo z pomieszczenia tego korzystać.

Analizując dalej, Sąd wskazał, że zupełnie inną kwestią jest okoliczność, że do korzystania z tego pomieszczenie mogą również mieć prawo pozostali członkowie wspólnoty, jednakże zagadnienie to nie stanowi przedmiotu pozwu i nie wymaga rozważania przy uzasadnieniu rozstrzygnięcia wydanego w niniejszej sprawie, skoro żądanie pozwu sformułowane przez zawodowego pełnomocnika dotyczyło wydania spornego pomieszczenia, a nie dopuszczenia do jego współposiadania.

Sąd zważył także, że żądanie pozwu nie zasługiwało na uwzględnienie również z innej przyczyny, a mianowicie z uwagi na to, iż jak zasadnie podnosiła strona pozwana, jest ono w tym konkretnym przypadku sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zdaniem sądu należało mieć na uwadze, że lokale użytkowe pozwanych zostały im sprzedane w stanie, który faktycznie nie sposób określać jako samodzielność, albowiem każdy z tych lokali do funkcjonowania wymagał korzystania z ogrzewania, którego źródłem są kotły gazowe zamontowane w pomieszczeniu wspólnym nie będące częścią składową lokali stanowiących odrębny przedmiot własności. W takim stanie rzeczy żądanie, aby pozwani na własny koszt- oscylujący w granicach 70.000 zł - przenieśli źródła ogrzewania do swych lokali jest w sposób oczywisty niezgodne z zasadami współżycia społecznego, skoro Wspólnota zyskiwałaby do swojego użytku pomieszczenie wspólne o powierzchni 8,5 m ² podczas, gdy każdy z wyodrębnionych w ramach tegoż budynku lokali ma przypisane do siebie pomieszczenie piwniczne. Okoliczności te, w ocenie sądu, przemawiają za przyjęciem, iż żądanie powoda stanowi nadużycie prawa i jako takie nie zasługuje na ochronę.

Kolejno Sąd podał, że odrębną i nie podlegającą ocenie w ramach niniejszego postępowania kwestią jest to czy w braku umowy pomiędzy powodową Wspólnotą a pozwanymi, co do korzystania ze spornego pomieszczenia winni są pozwani powódce zapłatę za korzystanie zeń.

Mając powyższe na względzie, w oparciu o art. 222 § 1 kc, w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 2 kpc. Zważając na to, że w rozpoznawanej sprawie żądanie pozwu nie zostało uwzględnione, sąd uznał, że strona powodowa przegrała sprawę w całości. Koszty procesu poniesione przez pozwanego Z. W. (1) wyniosły 137 zł, na którą to kwotę składały się: 120 złotych z tytułu wynagrodzenia radcowskiego ustalonego na podstawie § 9 pkt 3 w zw. z § 2 ust. 1 i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, kwota 17 złotych z tytułu poniesionej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Biorąc pod uwagę powyższe sąd orzekł jak w punkcie II sentencji.

Koszty procesu poniesione przez pozwanego F. M. wyniosły 137 złotych, na którą to kwotę składały się 120 złotych z tytułu wynagrodzenia radcowskiego ustalonego na podstawie § 9 pkt 3 w zw. z § 2 ust. 1 i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2003 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, kwota 17 złotych z tytułu poniesionej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd orzekł jak w punkcie III sentencji.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła powódka i zaskarżając wyrok w całości, wniosła o jego zmianę i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych za I i II instancję.

Orzeczeniu zarzuciła:

I.  sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego, która zaistniała zdaniem powódki przez błędne ustalenie, że nie sposób faktycznie określić, iż lokale użytkowe pozwanych są samodzielne, ponieważ każdy z tych lokali do funkcjonowania wymagał korzystania z ogrzewania, którego źródłem są kotły gazowe zamontowane w pomieszczeniu wspólnym nie będące częścią składową lokali stanowiących odrębny przedmiot własności,

II.  naruszenie prawa procesowego, tj. art. 328 § 2 kpc, które miało wpływ na treść zaskarżonego wyroku,

III.  naruszenie prawa materialnego tj.:

1. art. 222 § 1 kc, w zw. z art. 206 kc - z dniem wygaśnięcia umowy dzierżawy pozwanym przestało przysługiwać wyłączne prawo do współużytkowania pomieszczenia poprzez podział quoad usum, a co za tym idzie powództwo z art. 222 § 1 kc było dopuszczalne i uzasadnione.

2. art. 5 kc - poprzez pominięcie, że jego zastosowanie jest możliwe o tyle tylko, o ile ocena niezgodności postępowania ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego jest uzasadniona w świetle całokształtu okoliczności sprawy, a nie tylko jednej bądź kilku okoliczności.

Rozwijając w uzasadnieniu zarzut sprzeczności ustaleń sądu z treścią zebranego materiału dowodowego powódka wskazała, że wedle stanowiska doktryny, które co prawda wyklucza sytuację, że korzystanie z samodzielnego lokalu wiąże się z koniecznością używania urządzeń znajdujących się w innym lokalu, ale nie dotyczy to jednak położenia tych urządzeń w obrębie nieruchomości wspólnej (R. Strzelczyk, A. Turlei, „Własność lokali. Komentarz”, 2010). Dalej podała, że to, że pomieszczenie kotłowni należy do części wspólnej wynika wprost z umów ustanowienia odrębnej własności każdego z lokali, użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży każdego z lokali (akt notarialny z dn. 27.12.1995 r., Rep. A nr (...) oraz akt notarialny z dn. 28.03.1996 r., Rep. A nr (...) w aktach sprawy), a także ma potwierdzenie w brzmieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Położenie urządzeń grzewczych poza lokalami, a na części nieruchomości wspólnej nie odbiera im, więc cechy samodzielności. Wniosek sądu I instancji nie ma uzasadnienia także ze względu na to, że zdaniem biegłego także w samych tych lokalach możliwe jest zamontowanie nowych instalacji. Każdy z lokali można by także ogrzewać elektrycznie, a nawet słonecznie.

Apelująca podała kolejno, że przy ustalaniu stanu faktycznego w sprawie sąd I instancji pominął w uzasadnieniu wyroku następujące kwestie, nie podając przyczyn, dla których to uczynił, mianowicie nie wziął pod uwagę tego, że na podstawie umowy dzierżawy z dn. 2.01.1996 r. oraz aneksów do umowy dzierżawy nr (...) współwłaściciele nieruchomości wspólnej dokonali podziału quoad usum. Podział ten miał charakter tymczasowy i obowiązywał do dn. 31.12.2004 r., tj. do dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy. Sąd, ustalając stan faktyczny pominął również brzmienie 7 ust. 1 umowy dzierżawy, w którym strony ustaliły, że po upływie terminu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie nie pogorszonym, wolnym od praw i rzeczy. Ponadto obowiązany jest odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, zwrócić wydzierżawiającemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego wymienionego w protokole zdawczo- odbiorczym lokalu. Zdaniem powódki powyższe uchybienia spowodowały, że sąd błędnie przyjął, że w niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do żądania od pozwanych, aby wydali - całkowicie opróżnili z osób i rzeczy - przedmiotowe pomieszczenie na rzecz powódki, skoro z ustawy wynika, że mają pełne prawo z pomieszczenia tego korzystać.

Argumentując zarzut naruszenia art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 206 k.c. powódka wskazała, że pogląd, że współwłaściciele nieruchomości nie mogą być eksmitowani przed zniesieniem współwłasności w zasadzie trafny, nie uwzględnia zachodzącej konkretnie w sprawie sytuacji a mianowicie, że współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości quo ad usum. W takich warunkach eksmisja z części nieruchomości zajętej sprzecznie z umową jest dopuszczalna (wyrok Sądu Najwyższego z dn. 16.10.1969 r., III CRN 355/69). Ze względu na to, że umowa dzierżawy wygasła z dn. 31.12.2004 r., dalsze zajmowanie przez pozwanych kotłowni ponad przysługujące im udziały w nieruchomości wspólnej, dawało legitymację dla Wspólnoty do wystąpienia o uwolnienie pomieszczenia od praw i rzeczy, także na podstawie 7 ust. 1 umowy dzierżawy. Apelując zważyła nadto, iż strony przy zawieraniu umów sprzedaży odrębnych własności lokali miały swobodę wyboru, czy stosunek prawny, którego przedmiotem było pomieszczenie kotłowni, ukształtują jako prawo rzeczowe, czy obligacyjne. Obligacyjny charakter zawartej przez strony umowy dzierżawy, wpłynął m. in. na możliwość jej rozwiązania, a co za tym idzie konieczność dokonania wzajemnych rozliczeń między stronami, w tym możliwości domagania się przez Wspólnotę zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym, wolnym od praw i rzeczy.

Powódka wskazała dalej, że nie wykluczając w ogóle możliwości stosowania art. 5 k.c. w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c. to wyrażona w art. 5 k.c. norma ma charakter wyjątkowy, a w konsekwencji z uwagi na konstytucyjną ochronę własności art. 5 k.c. może być podstawą oddalenia powództwa windykacyjnego tylko wyjątkowo (wyroki SN z dn. 10.12.1993 r. I CRN 200/93, z dn. 22.11.1994 r. II CRN 127/94, z dn. 26.06.1997 r. I CKN 131/97, z dn. 29.01.2008 r. IV CSK 417/07, z dn. 27.05.1999 r. II CKN 337/98, z dn. 14.12.2004 r. II CK 255/04 i inne). Zdaniem skarżącej w sprawie nie zaistniały żadne przesłanki usprawiedliwiające zastosowanie art. 5 k.c. Sąd I instancji, nie zbadał całokształtu okoliczności sprawy w tym zakresie, a uzasadniając sprzeczność żądań pozwu z zasadami współżycia społecznego, powołał się jedynie na kilka ważkich powodów, takich jak wspomniane pozbawienie lokali użytkowych pozwanych cechy samodzielności. Sąd I instancji pominął również to, czy pozwani winni są zapłacić powódce za korzystanie z pomieszczenia kotłowni, uznając, że jest to kwestia odrębna i nie podlegająca ocenie w niniejszym procesie. Tymczasem okoliczność ta wyklucza możliwość zastosowania w sprawie art. 5 k.c., zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że pozwani nadal zajmują całe pomieszczenie kotłowni, za które nie uiszczają żadnych opłat. Wreszcie naruszenie zasad współżycia społecznego wyklucza już sam fakt, że w sprawie mamy do czynienia z lokalami użytkowymi, a powódka przed wniesieniem pozwu proponowała pozwanym zawarcie umowy najmu spornego pomieszczenia (pisma z dn. 20.01.2011 r. i 07.02.2011 r. w aktach sprawy).

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadną i jako taka podlegała oddaleniu.

W pierwszej kolejności uwypuklenia wymaga, że strona powodowa w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji konsekwentnie konstruowała swe powództwo, jako powództwo windykacyjne, wywodzone z normy prawnej zawartej w art. 222 § 1 kc.

Tak określone powództwo słusznie uznał Sąd Rejonowy za bezzasadne.

Powyższe powództwo określane jest jako powództwo nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi.

Tego ostatniego przymiotu nie posiadają bezsprzecznie pozwani, którzy jako właściciele dwóch lokali w obrębie przedmiotowej nieruchomości, są jednocześnie współwłaścicielami jej części wspólnych, w tym więc także spornego pomieszczenia.

Spory pomiędzy współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej mogą być natomiast, przy zastosowaniu normy prawnej z art. 206 kc, rozstrzygane w drodze nieprocesowego postępowania o ustalenie sposobu korzystania (quoad usum), względnie w drodze powództwa o dopuszczenie do współposiadania.

Istotnym jest przy tym, że to drugie powództwo jest rodzajowo i pod względem treści żądania inne od powództwa windykacyjnego, normowanego w art. 222 § 1 kc.

Podkreślenia wymaga, że rzeczą Sądu w rozpoznawanej sprawie nie było i nie jest wskazywanie stronom, w jaki z tychże dwóch powyższych sposobów winien być rozstrzygnięty ich spór.

Odnosząc się do dalszych zarzutów apelacji po pierwsze stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uznania, że doszło do podziału quoad usum nieruchomości wspólnej, w tym w zakresie spornego pomieszczenia.

Na dowód tej okoliczności strona powodowa wskazywała jedynie na umowę dzierżawy przedmiotowego pomieszczenia z dnia 2 stycznia 1996 roku oraz aneksy do niej. Umowa ta łączyła natomiast wyłącznie Gminę M. S. z pozwanymi. Ta pierwsza była również podmiotem, który ustanowił odrębną własność lokali użytkowych pozwanych i zbył jej na ich rzecz.

Brak jest natomiast podstaw do uznania, że ta umowa była skutkiem jakiegokolwiek porozumienia wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, co jest konieczne dla ustalenia sposobu korzystania.

Co więcej, gdyby nawet uznać, że takowe miało miejsce, to skoro wydzierżawiającym była Gmina M. S., można byłoby co najwyżej uznać, że w drodze takiego podziału quoad usum sporne pomieszczenie kotłowni zostało przyznane do wyłącznego korzystania tej ostatniej i w konsekwencji tylko jej, a nie także powodowej wspólnocie, służyłoby skuteczne, także w stosunku do pozwanych, roszczenie o wydanie takiego pomieszczenia, jako władanego z naruszeniem ustalenia sposobu korzystania.

W następnej kolejności Sąd Okręgowy wskazuje, w żadnym razie nie jest możliwym uwzględnienie powództwa w oparciu i przy zastosowaniu powołanej w apelacji normy prawnej zawartej w art. 675 § 1 kc.

Po pierwsze doszłoby tu do niedopuszczalnej przez art. 383 kpc w postępowaniu apelacyjnym zmiany powództwa, albowiem jakkolwiek także w przypadku domagania się wydania rzeczy przez byłego najemcę, po wygaśnięciu umowy najmu, żądanie nie ulega zmianie, to jednak jest ono oparte na innej podstawie faktycznej, która obok samego żądania stanowi podstawowy element konstrukcyjny powództwa.

Po wtóre niezależnie od tego, że przepisy o dzierżawie zawierają tu szczególną normę prawną - w art. 705 kc, najistotniejszym i przesadzającym jest, że zarówno po zakończeniu najmu, jak i dzierżawy, obowiązek zwrotu ich przedmiotu następuje na rzecz odpowiednio: byłego wynajmującego i wydzierżawiającego. Tym, zaś w okolicznościach sprawy była Gmina M. S., a nie powodowa wspólnota mieszkaniowa.

Reasumując ze wszystkich powyższych względów, powództwo i apelacja musiały być uznane za bezzasadne.

Zbędnym jest w tej sytuacji odnoszenie się do pozostałych kwestii podnoszonych w apelacji, w szczególności co do naruszenia przez Sąd Rejonowy normy prawnej zawartej w art. 5 kc.

W tym stanie rzeczy , na podstawie art. 385 kpc, orzeczono jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło na podstawie art. 108 § 1 kpc i art. 98 § 1 i 3 kpc, w zw. z art. 99 kpc, przy uwzględnieniu konieczności uznania powódki za przegrywającą to postępowanie w całości i wysokości jego kosztów poniesionych przez pozwanych, w postaci wynagrodzenia ich pełnomocnika procesowego, które podlegały zwrotowi na rzecz pozwanych w częściach równych.