Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka M. K. wniosła pozew o nakazanie pozwanej (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B., aby wydala jej lokal mieszkalny, położony przy ul. (...) w B.. Powódkę pierwotnie łączyła z pozwaną umowa najmu tego lokalu, następnie względem niej zapadł wyrok eksmisyjny, na mocy którego uzyskała uprawnienie do lokalu socjalnego.

W związku z trwającym remontem części budynku przy (...)powódka była obowiązana zająć lokal zamienny przy ul. (...) w B., co doprowadziło do skreślenia jej z listy osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego. Urząd Miasta B. poprzez Zespół (...)pismem z dnia 5 marca 2013 r. uzależnił ponowne umieszczenie powódki na liście osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego na pozycji zgodnej z datą wpływu i zarejestrowania wyroku od jej ponownego zamieszkania w lokalu mieszkalnym przy ul. (...).

Pełnomocnik powódki pismem z dnia 5 kwietnia 2013r. wezwał pozwaną do udostępnienia lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w B., jednakże pozwana nie odpowiedziała na powyższe wezwanie. Powódka podniosła, iż zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r., nr 31, poz. 266) jest lokatorem spornego lokalu, któremu przysługuje prawo używania lokalu na podstawie innego tytułu prawnego, którym jest wyrok Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010r., zgodnie z którym powódka ma prawo zajmować w/w lokal do czasu przyznania jej przez Miasto B. lokalu socjalnego. Gmina nie przyznała powódce lokalu socjalnego, ani nie złożyła jej oferty zawarcia umowy najmu. Ponadto powódka podniosła, iż po upływie terminu, na jaki lokator zostanie przeniesiony do lokalu zamiennego, właściciel jest zobowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Ustawodawca zakreślił roczny termin dla wynajmującego, który w tym czasie powinien przeprowadzić konieczne naprawy i umożliwić najemcy powrót do poprzednio zajmowanego lokalu.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, iż powódka nie jest już najemcą lokalu położonego przy ul. (...), co znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010 r., w którym Sąd nakazał powódce, aby opuściła, opróżniła i wydała lokal. Skoro Sąd przyznał powódce prawo do lokalu socjalnego, to do czasu opuszczenia spornego lokalu używała go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Pozwana powołała się na art. 344 § 1 k.c., który stanowi, że roszczenie posiadacza o przywrócenie stanu poprzedniego, w tym wydanie lokalu, przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, wygasa jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia, w związku z czym pozwana podniosła iż roszczenie powódki wygasło. Ponadto pozwana kwestionowała roszczenie powódki, także z tego powodu, że remont przedmiotowego lokalu nie został jeszcze zakończony i zamieszkanie w nim jest niemożliwe.

Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy nakazał pozwanej, aby wydała powódce M. K. lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ul. (...) o powierzchni 65,91 m ² składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia; oddalił powództwo w pozostałym zakresie; zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów procesu i nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Bydgoszczy kwotę 100 zł tytułem zwrotu opłaty od pozwu, od uiszczenia której zwolniona była powódka.

Sąd Rejonowy poczynił następujące ustalenia natury faktycznej i prawnej:

Powódkę łączyła z pozwaną umowa najmu lokalu nr (...) położonego w B. przy ul. (...). Umowa ta została skutecznie wypowiedziana, a wyrokiem Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010 r. orzeczono względem powódki eksmisję, a jednocześnie wstrzymano wykonanie wyroku w tej części do czasu złożenia przez Miasto B. powódce oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W związku z remontem budynku przy ul. (...) w B., powódka została przeniesiona do lokalu zamiennego w dniu 13 maja 2012 r. (na podstawie art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminnym i zmianie Kodeksu cywilnego). Po upływie niespełna roku powódka wezwała pozwaną do ponownego udostępnienia jej pierwotnego lokalu, lecz bezskutecznie.

Powódka została skreślona z listy osób oczekujących na przyznanie lokalu socjalnego, prowadzonej przez Urząd Miasta B., z uwagi na fakt, iż opuściła lokal, z którego została orzeczona eksmisja.

W chwili wydawania wyroku przez Sąd I instancji lokal nr (...) przy ul. (...) w B. nadal był w trakcie remontu wraz z całym piętrem, na którym się znajduje.

Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Rejonowy uznał, iż na skutek wyroku eksmisyjnego, w którym orzeczono uprawnienie do lokalu socjalnego, powstają trójstronne relacje pomiędzy właścicielem lokalu, osobami eksmitowanymi a gminą zobowiązana do dostarczenia lokalu socjalnego. Eksmitowani mają prawo nadal przebywać w lokalu, z którego orzeczono ich eksmisję, gmina powinna jak najszybciej zaproponować im zawarcie lokalu socjalnego, a właściciel do tego momentu winien tolerować przebywanie eksmitowanie w jego lokalu.

Jednakże w niniejszej sprawie Gmina (...) nie przedłożyła M. K. oferty najmu lokalu socjalnego, a powódka z uwagi na remont dotychczas zajmowanego lokalu, musiała go opuścić i przeprowadzić się do lokalu zastępczego. W ocenie Sądu Rejonowego, ten fakt w żaden sposób nie wpłynął na uprawnienie powódki do otrzymania oferty zawarcia umowy lokalu socjalnego.

Powyższe rzutuje również na uprawnienie powódki do powrotu do pierwotnego lokalu (przy ul. (...)), albowiem wynika ono z wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy do przebywania w tym lokalu do czasu dostarczenia lokalu socjalnego. Sąd Rejonowy powołał się w tym miejscu na treść art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, z którego wynika roczny termin dla właściciela przeniesienia lokatora do lokali zamiennego.

W związku z tym, że powódka przebywała już ponad rok w lokalu zamiennym, a remont pierwotnego lokalu nie był zakończony, Sąd Rejonowy uznał roszczenie powódki za zasadne i wyznaczył pozwanemu 6 miesięcy na dokończenie remontu (art. 320 k.p.c.) i wydanie powódce spornego lokalu.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana, zaskarżając go w całości, podnosząc zarzuty:

1.  naruszenia prawa materialnego, tj.

-

art. 475 k.c. poprzez jego niezastosowanie i nakazanie pozwanej wydania powódce spornego lokalu mieszkalnego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku, podczas gdy lokal ten nie istnieje;

-

art. 94 k.c. poprzez jego niezastosowanie i nałożenie na pozwaną obowiązku zależnego od woli osoby trzeciej – właściciela nieruchomości – niezainteresowanej zakończeniem prac remontowych i inwestowaniem w remont;

2.  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c. polegające ba braku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, dokonaniem ustaleń sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, z zasadami logiki i doświadczenia życiowego poprzez:

-

przyjęcie, że strony łączy umowa najmu spornego lokalu, podczas gdy wynajmującym był R. W.,

-

ustalenie, że prace remontowe nadal trwają, a stopień ich zaawansowania wskazuje, że nie zakończą się przed upływem 6 miesięcy i nałożenie na pozwaną obowiązku wydania powódce lokalu w tym terminie,

-

zobowiązanie pozwanej do wydania powódce lokalu, który nie istnieje.

W związku z powyższym pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych.

Powódka na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała uwzględnieniu, jednakże z przyczyny nie wskazanej bezpośrednio przez pozwanego w środku zaskarżenia. Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń w zakresie stanu faktycznego (niespornych między stronami), które Sąd Okręgowy w pełni podziela i czyni swoimi. Natomiast w zakresie rozważań prawnych, Sąd Okręgowy nie podzielił argumentacji Sądu I instancji.

Otóż w pierwszej kolejności, przystępując do rozpoznania tej sprawy, Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na brak legitymacji biernej po stronie pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B..

Stroną powodową w sprawie I C 50/10, w której w dniu 17 czerwca 2010r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wydał wyrok była Spółka z o.o. (...) (k. 6 akt). Umowę najmu jako wynajmujący zawierał R. W. jako zarządca nieruchomości (k. 5 akt). Natomiast z zeznań świadka R. W. wynika, że właścicielem nieruchomości, w której znajdował się sporny lokal, jest A. G..

W tej sytuacji powstaje pytanie kto winien zostać pozwanym w tej sprawie. To, że powódce przysługiwało roszczenie, z którym wystąpiła, Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, zastrzeżenia miał natomiast co do osoby pozwanej. Niewątpliwie wynajmujący jest legitymowany do wystąpienia z pozwem eksmisyjnym przeciwko byłemu najemcy i to niezależnie od faktu czy jest równocześnie właścicielem lokalu. Natomiast w przypadku żądania wydania lokalu, który obecnie nie istnieje i który należy „odtworzyć”, w ocenie Sądu Okręgowego, nie można kierować od zarządcy. Zarządca nie jest bowiem uprawniony do decydowania w sprawie nakładów na nieruchomość, której właścicielem jest osoba trzecia.

W tym miejscu należy wrócić do rozważań Sądu Rejonowego o powstaniu trójstronnych relacji pomiędzy właścicielem lokalu, osobami eksmitowanymi a gminą, na skutek wyroku eksmisyjnego, w którym orzeczono uprawnienie do lokalu socjalnego. Otóż w przypadku, gdy wynajmującym nie był właściciel, można mówić o czterostronnych relacjach, ponieważ mimo że wynajmujący – zarządca jest stroną w procesie eksmisyjnym, to wyrok ten odnosi również skutek w stosunku do właściciela lokalu (nieruchomości), albowiem musi on znosić przebywanie byłych lokatorów w swoim lokalu do czasu dostarczenia im przez gminę lokalu socjalnego. W tym wypadku, takie relacje rzutowały na kwestię wyboru osoby pozwanego w niniejszej sprawie.

Wyrok nakazujący wydanie nieruchomości (lokalu mieszkalnego) i dokonanie w nim przeróbek (remontu) egzekwowany byłby na podstawie art. 1050 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dłużnik ma wykonać czynność, której inna osoba wykonać za niego nie może, a której wykonanie zależy wyłącznie od jego woli, sąd, w którego okręgu czynność ma być wykonana, na wniosek wierzyciela po wysłuchaniu stron wyznaczy dłużnikowi termin do wykonania i zagrozi mu grzywną na wypadek, gdyby w wyznaczonym terminie czynności nie wykonał. W myśl § 3 art. 1050 k.p.c. po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do wykonania czynności, sąd na wniosek wierzyciela nałoży na dłużnika grzywnę i jednocześnie wyznaczy nowy termin do wykonania czynności, z zagrożeniem surowszą grzywną.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należało zastanowić się czy do wykonania wyroku o treści wskazanej przez Sąd Rejonowy można by „przymusić” zarządcę nieruchomości, biorąc pod uwagę fakt, iż lokal, co do którego zapadło orzeczenie eksmisyjne względem powódki, już nie istnieje? Zatem czy w tym wypadku zarządca (pozwany) jest kompetentny do wykonania remontu w taki sposób, by przywrócić lokal nr (...) w budynku nr (...) pry ul. (...) w B.. W ocenie Sądu Okręgowego, pozwany - zarządca nie mógłby wykonać takiego orzeczenia z uwagi na brak uprawnień leżących w gestii właściciela.

Reasumując, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż wyrok Sądu Rejonowego z dnia 10 kwietnia 2014 r. byłby nie do wykonania. Zatem, mimo, iż w wyroku eksmisyjnym jako wierzyciel wskazany jest zarządca nieruchomości (wynajmujący), to w sprawie o wydanie lokalu z art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów właściwą osobą jako pozwany byłby właściciel nieruchomości.

Przechodząc do dalszych kwestii, również istotnych z punktu widzenia powódki, Sąd Okręgowy w pełni przychylił się do zdania Sądu Rejonowego, iż sam fakt przeniesienia powódki i jej rodziny do lokalu zamiennego, w żadnym wypadku nie pozbawia jej uprawnienia do lokalu socjalnego, który na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z dnia 10 kwietnia 2014 r. winno dostarczyć jej Miasto B.. Powódka i jej rodzina bowiem dobrowolnie, tj. z własnej inicjatywy, nie opuściła lokalu nr (...) przy ul. (...) w B., lecz została do tego przymuszona okolicznościami w postaci remontu koniecznego nieruchomości (art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). To, że właściciel nieruchomości zlikwidował mieszkanie nie było zależne od woli powódki i jedyny logiczny wniosek w tej sytuacji jest taki, iż nadal gmina ma obowiązek dostarczyć powódce lokal socjalny.

W świetle uznania przez Sąd Okręgowy braku legitymacji biernej pozwanej spółki (...), dalsze rozważanie zarzutów apelacyjnych nie miało już znaczenia, skoro wyrok i tak podlegał zmianie, a powództwo oddaleniu (art. 386 § 1 k.p.c.).

O kosztach postepowania za pierwszą i drugą instancję orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W niniejszej sprawie, powódka została przeniesiona do lokalu zamiennego i wbrew swej woli oraz wbrew treści prawomocnego wyroku eksmisyjnego i orzeczeniu o wstrzymaniu jego wykonania, została pozbawiona możliwości korzystania z lokalu nr (...) przy ul. (...) w B. na okres przekraczający potrzebę koniecznej naprawy, o którym mowa w art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd Okręgowy uznał zatem te okoliczności za szczególne w rozumieniu art. 102 k.p.c. i nie obciążył powódki kosztami poniesionymi przez pozwanego. Zatem apelacja w kwestii żądania zasądzenia kosztów procesu za obie instancje została oddalona.

W punkcie 4 zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy orzekł o kosztach sądowych, od uiszczenia których powódka była zwolniona. W związku ze zmianą wyroku przez Sąd Okręgowy, koszty te nie obciążają pozwanego, dlatego ten punkt wyroku został zmieniony poprzez jego uchylenie (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych –t.j. Dz.U. 2014.1025 – nie ma zastosowania).