Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 22 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu Wydział III Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący – Sędzia SO Mieczysław H. Kamiński

Sędzia SO Urszula Kapustka

Sędzia SO Agnieszka Skrzekut – sprawozdawca

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2015 r.

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku M. S., A. W., K. W.

przy uczestnictwie A. Ż.,

o wpis

na skutek apelacji uczestniczki

od wpisu Sądu Rejonowego w Nowym Sączu X Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Muszynie

z dnia 31 grudnia 2014 r. sygn. akt DZ. KW/NS1M/00002837/14

p o s t a n a w i a:

1.  uchylić zaskarżony wpis i wniosek o jego dokonanie oddalić;

2.  orzec, że wnioskodawcy i uczestniczka ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swym udziałem w sprawie.

Sygn. akt III Ca 205/15

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Nowym Sączu X Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Muszynie wpisem z dnia 31.12.2014 r. (Dz. Kw. NS1M/00002837/14) z księgi wieczystej nr (...)odłączył do nowo założonej księgi wieczystej dz. ewid. nr (...)o pow. 1a 71 m ², położoną w K., Gmina K., w której w dziale II wpisał jako współwłaścicieli A. W., syna C.i A.oraz K. W., córkę S.i J.– na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 5/8 części na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z dnia 30.11.2014 r. (rep. A(...)) oraz A. Ż., córkę K.i Z.w 3/8 częściach przy przeniesieniu podstawy wpisu.

Powyższy wpis zaskarżyła apelacją uczestniczka A. Ż., wnosząc o jego zmianę i oddalenie wniosku o wpis, a ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

W obszernym uzasadnieniu apelacji zarzuciła, że umowa zawarta w akcie notarialnym Rep. A nr (...) z dnia 30.11.2014 r. była nieważna, nie wywołała skutków prawnych i nie mogła stanowić podstawy wpisu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest uzasadniona i musiała skutkować uchyleniem zaskarżonego wpisu oraz oddaleniem wniosku o jego dokonanie.

Jak wynika z akt sprawy, umowa sprzedaży z dnia 30.11.2014 r. dotyczyła udziału w jednej z działek składających się na nieruchomość położoną w K.objętą księgą wieczystą numer (...). Poza pgr lkat (...)stanowiącą dz. ewid. (...)księga ta obejmowała pgr lkat (...), nie będącą przedmiotem umowy. W księdze tej jako właściciele nieruchomości wpisani byli: A. Ż., córka K.i Z.w 3/8 częściach, M. K., córka K.i I.w 3/8 częściach oraz M. S., córka K.i I.w 2/8 częściach. M. S.to ta sama osoba co M. K.ujawniona w księdze wieczystej, a nazwisko zmieniła na skutek zawarcia związku małżeńskiego. Przedmiotową umową M. S.sprzedała małżonkom A. W.i K. W.cały swój udział wynoszący 5/8 części w nieruchomości stanowiącej dz. ewid. (...). Należy podkreślić, iż stroną przedmiotowej umowy nie była A. Ż., druga ze współwłaścicielek nieruchomości.

Zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnym, zaskarżonym wpisem Sąd Rejonowy z księgi wieczystej (...)odłączył do nowej księgi wieczystej dz. ewid.(...), w której w dziale II wpisał jako współwłaścicieli A. W., syna C.i A.oraz K. W., córkę S.i J.– na prawach wspólności ustawowej w udziale wynoszącym 5/8 części na podstawie umowy sprzedaży zawartej w akcie notarialnym z dnia 30.11.2014 r. (rep. A Nr (...)) oraz A. Ż., córkę K.i Z.w 3/8 częściach - przy przeniesieniu dotychczasowej podstawy wpisu.

Podzielić należy stanowisko apelującej, że umowa ta nie mogła wywołać stwierdzonych w niej skutków, a w konsekwencji wniosek w niej zawarty o dokonanie wpisów - nie mógł zostać uwzględniony.

W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga, że na przestrzeni lat występował spór między materialnoprawnym a wieczystoksięgowym ujęciem nieruchomości. Zgodnie z tym pierwszym, nieruchomością jest jednolity fizycznie obszar gruntu należący do tego samego właściciela, graniczący ze wszystkich stron z gruntami należącymi do innych właścicieli, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7.11.2003r., sygn. V CK 396/ 02, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27.12.1994r., sygn. III CZP 158/ 94).W tym materialnoprawnym rozumieniu jedna księga wieczysta mogłaby obejmować kilka nieruchomości, a w takiej sytuacji odłączenie z księgi wieczystej i założenie nowej księgi nie wiązałoby się z podziałem nieruchomości. Według drugiej koncepcji, który Sąd Okręgowy podziela, w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej - inne okoliczności jak sąsiedztwo lub przynależność do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia. W tym ujęciu wyrażonym regułą „ jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość” kilka działek objętych jedną księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeśli działki nie graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej równoznaczne jest z podziałem nieruchomości. Obecnie stanowisko judykatury jest jednoznaczne, przyjmuje się bowiem wieczystoksięgowy model nieruchomości ( por. m.in. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7.04,2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, z dnia 26.04.2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, z dnia 17.04.2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010, nr 1, poz. 4, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23.09.1970 r., II CR 361/70, OSNCP 1971, nr 6, poz. 97, z dnia 26.02.2003 r., II CKN 1306/00, „Biuletyn SN" 2003, nr 8, s. 8, z dnia 22.02.2012 r., IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19.02.2003 r., V CK 278/02, nie publ., z dnia 30.10.2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201; z dnia 30.05.2007 r., IV CSK 56/07, nie publ., z dnia 16.06.2009 r., V CSK 479/08, nie publ.).

Powyższe ma ten skutek, że za nieskuteczne pozwala uznać rozporządzenie udziałem w niektórych tylko działkach wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą przez niektórych tylko współwłaścicieli. Nie znajduje tu zastosowania reguła, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem (art.198 kc). Reguła ta dotyczy bowiem rozporządzania udziałem we współwłasności, pojmowanym w kontekście idealnego podziału wspólnego prawa składającego się właśnie z udziałów. Chodzi tu o rozporządzanie udziałem we współwłasności rzeczy, funkcjonującej w momencie rozporządzania jako jeden wspólny , cały przedmiot współwłasności. W przypadku nieruchomości gruntowych jej zastosowanie może zatem mieć skutek jedynie w odniesieniu do całej nieruchomości objętej księgą wieczystą, nawet jeśli składa się ona z geodezyjnie wyodrębnionych działek.

Podobna kwestia była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w uzasadnieniu postanowienia z dnia 30.05.2007r. sygn. IV CSK 56/07 oraz uchwały z dnia 21.03.2013r. sygn. III CZP 8/13. W pierwszym z tych orzeczeń Sąd Najwyższy - powołując się na treść art. 58 kc - przyjął, że skoro geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą stanowią jedną nieruchomość gruntową zarówno w znaczeniu prawnorzeczowym, jak i wieczystoksięgowym, to w konsekwencji umowa zbycia udziału w jednej tylko działce gruntowej, jest nieważna. Zbliżone stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uchwale z dnia 21.03.2013r., III CZP 8/13 przyjął bowiem, że czynność prawna dotycząca udziału jedynie w niektórych działkach gruntu stanowiących z innymi działkami nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, jest nieważna w świetle art. 58 kc. Uznał przy tym, iż geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą, stanowią części składowe nieruchomości i jako takie nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Jednocześnie nie negując, że uprawnienie do rozporządzenia rzeczą jest atrybutem prawa własności, zauważył, iż analizowana umowa przez złożenie wniosku o odłączenie części nieruchomości w postaci już istniejących działek geodezyjnych zmierzała w istocie do podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą, z pominięciem uzyskania zgody współwłaścicieli, którzy nie uczestniczyli w transakcji (art. 199 kc). Rozłączenie z woli właściciela nieruchomości wpisanej do jednej księgi wieczystej jest dopuszczalne, jednakże w stanie faktycznym sprawy wola taka została wyrażona jedynie przez część współwłaścicieli, co nie było wystarczające.

Powyższe stanowisko w ocenie Sądu Okręgowego nie może być do końca zaakceptowane, a mianowicie m.in. co do przyjęcia, iż geodezyjnie wyodrębnione działki objęte jedną księgą wieczystą stanowią części składowe tej nieruchomości, jest to bowiem sprzeczne z zasadą, że nieruchomości gruntowe są podzielne. Istnieje możliwość wydzielenia poszczególnych działek do nowej księgi wieczystej ale dla skuteczności takiego obrotu konieczny jest jednak uprzedni podział nieruchomości i wyodrębnienie jej części ze skutkiem powstania nowej nieruchomości. Taki podział musi być jednak dokonany w granicach przewidzianych prawem. I tak, dla jego dokonania, jako że stanowi on czynność przekraczającą zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (199 kc).

W okolicznościach niniejszej sprawy powyższe oznacza, że umowa sprzedaży udziału w działce (...) była bezskuteczna. W ocenie Sądu Okręgowego przyjęcie nieważności czynności prawnej, jak uznał Sąd Najwyższy w powołanych wyżej orzeczeniach, wydaje się zbyt daleko idące, niewątpliwie natomiast zachodzi bezskuteczność takiej umowy , której skutkiem jest również konieczność oddalenia przedmiotowego wniosku wieczystoksięgowego. Umowa ta dotyczyła bowiem w istocie udziału „ cząstkowego” tj. nie udziału w nieruchomości, którym można swobodnie rozporządzać zgodnie z art. 198 kc lecz udziału w jednej ze składających się na tę nieruchomość działek. Przeniesienie takiego udziału powinno poprzedzać dokonanie prawnego podziału tej nieruchomości prowadzące do wyodrębnienia z księgi wieczystej (...) działki (...), dokonane za zgodą wszystkich, a nie tylko niektórych ze współwłaścicieli (art. 199 kc), co nie miało jednak w niniejszej sprawie miejsca, gdyż apelująca, która jest jednym ze współwłaścicieli nie uczestniczyła w tej czynności prawnej. W związku z bezskutecznością rozporządzenia doszło do wniesienia nieskutecznego wniosku wieczystoksięgowego. W postępowaniu wieczystoksięgowym związanym z podziałem nieruchomości w charakterze legitymowanego właściciela powinni bowiem wystąpić wszyscy współwłaściciele (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11.02.2009 r., V CSK 333/08, OSNC-ZD 2010, nr B, poz. 33 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7.04.2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24).

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy orzekł jak sentencji na podstawie art. 386 § 1 kpc w związku z art. 13 § 2 kpc. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 kpc, uznając, iż nie zachodzą w niniejszej sprawie okoliczności uzasadniające odstąpienie od ogólnej reguły obowiązującej w postępowaniu nieprocesowym.

(...)

(...)