Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Wiesława Buczek – Markowska (spr.)

Sędziowie: SO Marzenna Ernest

SO Sławomir Krajewski

Protokolant : sekr. sądowy Małgorzata Idzikowska-Chrząszczewska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2013 roku w S.

sprawy powództwa (...) Spółdzielni (...) w S.

przeciwko M. W. (1) i M. W. (2)

o zapłatę

na wskutek apelacji wniesionej przez pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim

z dnia 22 marca 2012 roku, sygn. akt I C 585/06

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych M. W. (1) i M. W. (2) solidarnie na rzecz powódki (...) Spółdzielni (...) w S. kwotę 1200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem drugiej instancji.

Sygn. akt II Ca 1209/12

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 22 marca 2012 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim Wydział I Cywilny, zasądził od pozwanych M. W. (1) i M. W. (2) solidarnie na rzecz powoda (...) Spółdzielni (...) w S. kwotę 27.200 zł wraz z ustawowymi odsetkami: od kwoty 16.200 zł od dnia 25 sierpnia 2006 r. oraz od kwoty 11.000 zł od dnia 20 maja 2007 r. (I), w pozostałym zakresie oddalił powództwo (II), zniósł nawzajem między stronami koszty zastępstwa procesowego zasądzając od pozwanych M. W. (1) i M. W. (2) solidarnie na rzecz powoda (...) Spółdzielni (...) w S. kwotę 3.112,48 zł tytułem zwrotu pozostałych kosztów procesu (III) oraz nakazał pobrać od pozwanych M. W. (1) i M. W. (2) solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Stargardzie Szczecińskim kwotę 2.077,24 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (IV).

Sąd I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach
i rozważaniach:

(...) Spółdzielnia (...) w S. w 2005 r. była właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu numer (...), położoną przy ulicy (...) w S., dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...).

W dniu 25 lutego 2005 r. M. W. (1) i M. W. (2) zapłacili (...) Spółdzielni (...) w S. kwotę 15.000 zł. Na dowodzie wpłaty wskazano „zadatek na zakup nieruch. J. 28...”.

W dniu 25 lutego 2005 r. małżonkowie M. W. (1) i M. W. (2) zawarli z (...) Spółdzielnią (...) w S. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży części działki nr (...), oznaczonej na mapie, stanowiącej załącznik do umowy oraz udział wynoszący 1/5 cześć we współwłasności niezabudowanej działki, odpowiednio oznaczonej na mapie stanowiącej załącznik do umowy. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą (...). Zgodnie z § 3 ust. 2 umowy, strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie 14 dni, licząc od dnia uzyskania wszystkich dokumentów związanych z geodezyjnym podziałem nieruchomości - działki nr (...) (ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta S. zatwierdzającej podział działki numer (...), wykazu zmian gruntowych oraz opisów i map działek powstałych w wyniku podziału z adnotacją, że dokumenty te są podstawą do dokonywania wpisów w księgach wieczystych), jednak nie później niż w terminie do końca czerwca 2005 r. Stosownie do § 4 ust. 1 umowy, cenę ustalono na 50.000 zł, z czego kwota 15.000 zł została już zapłacona. Pozostała część ceny miała zostać zapłacona najpóźniej do dnia 31 grudnia 2005 r. w uzgodnionych ratach. Według § 4 ust. 3 umowy, jeżeli do zawarcia przyrzeczonej umowy nie dojdzie z przyczyn, leżących po stronie sprzedającej, to będzie ona zobowiązana zwrócić kupującemu wpłaconą na podstawie tego aktu kwotę 15.000 zł w podwójnej wysokości, jak również w przypadku nie dojścia do umowy sprzedaży z winy po stronie kupującego, sprzedająca spółdzielnia będzie uprawniona do zachowania wpłaconej części ceny. Jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn niezależnych od obu stron, sprzedająca zwróci kupującemu wpłaconą część ceny, jednak bez dodatkowych odsetek. Zgodnie z § 5 wydanie przedmiotu umowy nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. W § 6 strony ustaliły, że koszty wynikające z aktu notarialnego oraz koszty umowy przyrzeczonej ponosi strona kupująca. Koszty sporządzenia aktu notarialnego - przedwstępnej umowy sprzedaży wyniosły 599,02 zł.

Pozwany M. W. (2) od roku 2002 prowadził działalność gospodarczą pod firmą (...), której przedmiotem była sprzedaż i produkcja farb, lakierów i innych wyrobów chemicznych. Jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej pozwany wskazał adres przy ulicy (...) w S..

Dla przedmiotowej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim prowadzi księgę wieczystą (...), z dniem 1 marca 2003 r. wygasł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym M. W. (1) i M. W. (2) podjęli czynności zmierzające do uregulowania statusu działki, w tym przekształcenia jej w działkę budowlaną. Złożyli wniosek do Urzędu Miejskiego w S. do opracowywanego planu zagospodarowania przestrzennego, który został przekazany projektantowi, zgodnie z pismem Urzędu Miejskiego w S. z dnia 15 marca 2005 r. Wierzyciele wnieśli zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia 7 kwietnia 2005 r. zawieszające postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku użytkowego na budynek mieszkalny jednorodzinny, na działce (...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia 7 kwietnia 2005 r. zawieszające postępowanie we wskazanej sprawie. Dnia 24 czerwca 2005 r. Prezydent Miasta S. wydał postanowienie zatwierdzające podział działki (...). Pismem z dnia 21 lipca 2005 r. zawiadomiono wierzycieli o podjęciu postępowania administracyjnego w sprawie wskazanej wyżej. 30 sierpnia 2005 r. Prezydent Miasta S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku użytkowego na budynek mieszkalny, jednorodzinny oraz poszerzenie wjazdu od ulicy, przewidzianej do realizacji na działkach oznaczonych numerami (...) w obrębie 12, położnych przy ulicy (...) w S.. W decyzji wskazano na konieczność uiszczenia opłaty planistycznej na wypadek sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, co powtórzono w piśmie z dnia 27 września 2005 r. Pismem z dnia 21 września 2005 r. wierzyciele wnieśli zarzuty do planu zagospodarowania przestrzennego, które zostały w części uwzględnione.

W dniu 28 czerwca 2005 r. wierzyciele domagali się od spółdzielni uzyskania wzmianki o ostateczności decyzji zatwierdzającej projekt podziału geodezyjnego.

W dniu 26 sierpnia 2005 r. M. W. (1) i M. W. (2) zapłacili (...) Spółdzielni (...) w S. kwotę 15.000 zł. Na dowodzie wpłaty wskazano „częściowa zapłata zakupu nieruch. J. 28 wyk. zawarcia um. przyrz. Akt not. A. nr (...)”.

W pismach z dnia 16 września 2005 r. i 13 lipca 2005 r. kierowanych do spółdzielni wierzyciele wyrazili gotowość zawarcia umowy ostatecznej.

W sierpniu 2005 r. ówczesny prezes Zarządu Spółdzielni Społem wydał polecenie pracownikowi G. Z., aby udostępniła pozwanemu M. W. (2) klucze do lokalu przy ulicy (...), celem oględzin pomieszczeń. G. Z. zastrzegła, że klucze mają być zwrócone nazajutrz. Pozwany bez zgody i wiedzy właściciela nieruchomości dorobił sobie kopie przekazanych kluczy, a następnie po ich zwrocie wymienił samowolnie wszystkie zamki i kłódki na swoje i wstawił tam swoje rzeczy. Wcześniej rzeczy te pozwany przechowywał w pomieszczeniu, które zostało wykupione przez A. Ś., która kazała mu jak najszybciej zabrać je z należącej do niej nieruchomości.

Wobec powyższego, widząc, że pozwany zaczął korzystać z lokalu, G. Z. zaproponowała mu zawarcie umowy dzierżawy, jednakże pozwany w sposób wulgarny odmówił.

Pismem z dnia 27 września 2005 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim zawiadomił wierzycieli, że w dziale III Księgi Wieczystej (...) wpisano roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz M. W. (2) i M. W. (1).

W dniu 23 listopada 2005 r. pozwani złożyli w Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim pozew przeciwko (...) Spółdzielni (...) o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Przed ogłoszeniem upadłości (...) w S. umowa przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz pozwanych nie została zawarta.

Postanowieniem z dnia 13 grudnia 2005 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie - Wydział XXII Gospodarczy w sprawie o sygn. XXII GU 141/05 ogłosił upadłość (...) Spółdzielni (...) w S. obejmującą likwidację jej majątku.

W piśmie z dnia 06 stycznia 2006 r. pozwani złożyli wniosek o wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i zawarcie umowy przyrzeczonej. Postanowieniem z dnia 17 stycznia 2006 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie - Wydział XXII Gospodarczy w sprawie o sygn. XXII GUp 35/05 oddalił przedmiotowy wniosek.

Wyrokiem z dnia 05 lipca 2006 r. Sąd Rejonowy w Stargardzie Szczecińskim w sprawie o sygn. I C 117/06 oddalił powództwo M. W. (2) i M. W. (1) przeciwko Syndykowi Masy Upadłości (...) Spółdzielni (...) w upadłości w S. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli - zawarcia umowy przyrzeczonej przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 10 lutego 2006 r. pozwany M. W. (2) prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) został wezwany przez (...) Spółdzielnię (...) w upadłości w S. do zabrania wszelkich ruchomości stanowiących jego własność, a znajdujących się na terenie przedmiotowej nieruchomości. Wskazano, że nieruchomość tę pozwany zajmuje bezprawnie.

W piśmie z dnia 13 lutego 2006 r. powód - wobec wezwania do realizacji umowy przyrzeczonej wskazał, że żaden przepis nie przewiduje, aby syndyk był zobowiązany do wykonywania umów wzajemnych, bądź składania oświadczeń woli za upadłego.

W dniu 16 lutego 2006 r. komisja powołana przez upadłego stwierdziła w pomieszczeniach zajmowanych przez pozwanych obecność pojemników z zawartością acetonu, eteru dietylowego, farb i lakierów. Pismem z dnia 17 lutego 2006 r. wezwano pozwanego do usunięcia z przedmiotowej nieruchomości przechowywanych przez niego środków chemicznych ze względu na to, że są to środki niebezpieczne, stanowią zagrożenie dla środowiska, a obiekt zajmowany jest bezumownie. W związku z powyższym powód powiadomił o konieczności przeprowadzenia kontroli Komendę Powiatową Straży Pożarnej w S.. Pozwany w dniu kontroli oddalił się z nieruchomości, zabierając klucze, uniemożliwiając tym samym dokonanie kontroli pomieszczeń przez Straż Pożarną.

Pismem z dnia 22 lutego 2006 r. powód zwrócił się do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim o wprowadzenie go w posiadanie majątku upadłego. Wskazał, ze osobą uniemożliwiającą objęcie nieruchomości jest M. W. (2).

Pismem z dnia 16 marca 2006 r. powód kolejny raz wezwał pozwanego do bezzwłocznego przekazania mu bezumownie zajmowanego lokalu przy ul. (...).

Pismem z dnia 03 lipca 2006 r. powód wezwał pozwanych do wydania przedmiotowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w stanie wolnym od osób i rzeczy oraz zapłaty solidarnie kwoty 27.869,20 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z tejże nieruchomości od dnia 01 września 2005 r. do końca czerwca 2006 r. Poinformowano jednocześnie, że z upływem każdego miesiąca naliczane będzie odszkodowanie w kwocie 2.786,92 zł. W piśmie z dnia 31 lipca 2006 r. wskazano, ze należność wynosi już 30.656,12 zł za okres od 01 września 2005 r. do końca lipca 2006 r.

Pismem z dnia 10 maja 2007 r. pozwani po raz kolejny byli wzywani do zapłaty odszkodowania za okres od 01 września 2006 r. do kwietnia 2007 r. w wysokości 22.295,36 zł i usunięcia należących do nich przedmiotów.

Pozwani nie wydali powodowi przedmiotowej nieruchomości.

Wartość czynszu dzierżawnego ze spornej nieruchomości za okres od 01 września 2005 r. do 25 sierpnia 2006 r. wynosiła miesięcznie 1.370 zł, co daje łącznie 16.200 zł za cały wskazany okres.

Wartość czynszu dzierżawnego ze spornej nieruchomości za okres od 01 września 2006 r. do 30 kwietnia 2007 r. wynosiła miesięcznie również 1.370 zł, co daje łącznie 11.000 zł za cały wskazany okres.

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd I instancji stwierdził, iż oparte na przepisach art. 224 - 225 k.c. w związku z art. 230 k.c., powództwo okazało się częściowo zasadne.

Sąd Rejonowy podniósł, iż w przedmiotowej sprawie nie było przedmiotem sporu to, że nieruchomość sporna położona w S. przy ul. (...) była własnością (...) Spółdzielni (...) w upadłości w S., którą reprezentował Syndyk Masy Upadłości. Potwierdzali to sami pozwani wskazując wielokrotnie w toku procesu, że powód zaniechał bezprawnie spełnienia umowy przedwstępnej w ten sposób, ze nie przeniósł na nich własności tejże nieruchomości. Sąd dodał, iż nie stanowiło przedmiotu sporu również to, że pozwani faktycznie korzystali z przedmiotowej nieruchomości, posiadając do niej z wyłączeniem innych osób klucze do zamków i kłódek i przechowując przedmioty stanowiące własność M. W. (2).

Sąd I instancji podkreślił, iż bezspornym było również to, że pozwani nie zawarli ani z powodem ani uprzednio z (...) żadnej umowy najmu, dzierżawy bądź użyczenia, a swoje władztwo nad nieruchomością uzasadniali jedynie faktem zawarcia przedwstępnej umowy zobowiązującej (...) do przeniesienia na pozwanych własności tej nieruchomości. W ocenie Sądu brak jest zatem podstaw do twierdzenia tak jak to czynią pozwani, iż posiadali oni sporną nieruchomość na podstawie tytułu prawnego. Sama bowiem umowa przedwstępna, nawet poparta uiszczeniem zadatku czy zaliczki na poczet ceny zakupu takowego tytułu prawnego do władania nieruchomością nie stanowi. Co więcej powód kierował listami poleconymi do pozwanych pisma, w których żądał aby opuścili oni przedmiotowy lokal. Sąd Rejonowy podkreślił także, że z zeznań G. Z. wynikało, iż telefonicznie wzywała pozwanego do zawarcia umowy dzierżawy, jednakże ten zdecydowanie - w sposób wulgarny jak określiła to świadek - odmówił. W toku postępowania Sąd I instancji ustalił także, że pozwany wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości w sposób podstępny - bez zgody i wiedzy powoda, gdyż po udostępnienia mu na jeden dzień kluczy celem obejrzenia nieruchomości, dokonał on ich skopiowania, a następnie wymienił wszystkie zamki i kłódki na terenie nieruchomości, co wynika bezpośrednio ze spójnych zeznań świadków K. K., G. Z., J. D. i A. Z..

Wobec powyższego Sąd Rejonowy stwierdził, iż pozwani stali się posiadaczami przedmiotowej nieruchomości bez tytułu prawnego i nadto w złej wierze. Dodał, iż wprawdzie ustawodawca wprowadza domniemanie istnienia dobrej wiary, jednakże domniemanie to zostało obalone właśnie w oparciu o zeznania świadków, którzy jak to wyżej wskazywano, zgodnie oświadczyli, iż pozwani podstępem uzyskali klucze do nieruchomości, otworzyli ją, wymienili zamki na własne i co bezsporne - nie reagowali na żądania powoda wydania spornej nieruchomości, co do której w okresie trwania upadłości nie było możliwości zrealizowania roszczenia powodów wywodzonego z umowy przedwstępnej o przeniesienie prawa własności tejże nieruchomości.

Sąd I instancji zauważył, iż zakres roszczeń majątkowych przysługujących właścicielowi w stosunku do posiadacza, władającego jego rzeczą bez tytułu prawnego, uzależniony jest od tego, czy ten ostatni podmiot włada rzeczą w dobrej czy w złej wierze. Sąd wskazał, iż posiadaczem w złej wierze w rozumieniu art. 225 k.c. jest ten, kto wie lub wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przekonaniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy. Sąd Rejonowy zaznaczył, iż dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzać poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy. Z tego względu nie można wykluczyć sytuacji, w której posiadacz w dobrej wierze może stać się posiadaczem w złej wierze już w z chwilą, gdy narastające u niego wątpliwości osiągną w danym okolicznościach taki poziom, że żaden rozsądny człowiek nie będzie mógł nadal trwać w usprawiedliwionym okolicznościami błędzie. O zmianie kwalifikacji posiadania decyduje w takim przypadku powzięcie wiadomości o konkretnych okolicznościach.

Sąd I instancji podkreślił, w niniejszej sprawie zaistniał spór co do istnienia po stronie pozwanych dobrej czy złej wiary albowiem pozwani podnosili, iż reprezentowana przez powoda spółdzielnia zawarła z nimi wcześniej umowę przedwstępną zobowiązującą do przeniesienia na rzecz pozwanych własności tej nieruchomości, czego z własnej winy nie uczyniła. Zdaniem Sądu pozwani jednakże wyraźnie wskazywali, że mają świadomość tego, iż w okresie objętym powództwem - właśnie z winy powoda właścicielami przedmiotowej nieruchomości nie byli, w związku z czym oczywistym było to, że byli oni posiadaczami w złej wierze.

Sąd Rejonowy podniósł, iż nie może budzić wątpliwości, że pozwani korzystając z nieruchomości powodów byli posiadaczami zależnymi, albowiem władali faktycznie rzeczą tak jak osoba mająca uprawnienie do cudzej rzeczy a przy tym znajdowali się w złej wierze, gdyż wiedzieli, że nie są jeszcze jej właścicielami i wobec wielokrotnych żądań wydania nieruchomości - nie są uprawnieni do zajmowania nieruchomości strony powodowej.

Sąd I instancji stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie sporny był sam fakt konieczności zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a zatem w sposób oczywisty sporna była wysokość należnego powódce roszczenia z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych. Sąd dodał, iż powód jedynie w części wykazał swoje roszczenie w tym zakresie. Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, iż powód dochodził przeciwko pozwanym jedynie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, które miało wynosić równowartość możliwego do uzyskania we wskazanym okresie czynszu dzierżawnego. Na podstawie powyższych okoliczności i spełnienia ustawowych przesłanek, Sąd stwierdził, że takowe co do zasady powodowi się należy.

Sąd I instancji wskazał, iż powód aby wykazać, że kwota dochodzona pozwem pozostaje w granicach czynszu możliwego do uzyskania za przedmiotową nieruchomość wskazał jako podstawę oferty przedsiębiorców, którzy zamierzali wydzierżawić od niego nieruchomość za czynsz w takiej właśnie wysokości. Wobec faktu, że pozwani sprzeciwili się takiemu stanowisku powoda, a okoliczności te nie stanowiły w istocie dowodu na wysokość czynszu, a tylko nieformalną propozycję, Sąd uznał za konieczne, w oparciu o wniosek dowodowy strony powodowej, przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dla oceny roszczeń powódki. Sąd Rejonowy opinie wydane przez biegłego uznał za w pełni przekonywujące, podnosząc, iż biegły w sposób jasny, wyczerpujący i nie budzący wątpliwości Sądu przedstawił kwotę możliwą do uzyskania comiesięcznie przez powoda w wyniku wydzierżawienia nieruchomości na wolnym rynku. Sąd I instancji podkreślił, iż biegły ustalił, że wysokość comiesięcznego czynszu w okresie od 01 września 2005 r. do 30 kwietnia 2007r. wynosi 1.370 zł miesięcznie a zatem łączna kwota czynszu należnego za wskazany okres wynosiła 27.200 zł i w takiej też wysokości zostało uwzględnione powództwo.

Sąd Rejonowy nadmienił, iż mając na względzie, że rozszerzone powództwo opiewało na znacznie wyższą kwotę, niż faktycznie należna powodowi, w pozostałym zakresie pozew należało oddalić,. Sąd zauważył, iż pozwani wielokrotnie nawiązywali do zarzutu potrącenia jednakże zasadności takowego nigdy nie wykazali.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz 100 k.p.c., zaś o nieuiszczonych przez strony kosztach sądowych, na podstawie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z wyrokiem tym nie zgodzili się pozwani, którzy w wywiedzionej apelacji zaskarżyli wyrok w całości i wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania - przy uwzględnieniu kosztów postępowania rewizyjnego, jako części kosztów procesu.

Apelujący zarzucili wyrokowi:

1.  nieważność postępowania wskutek pozbawienia pozwanego możliwości obrony (art. 379 pkt 5 k.p.c.) przez niedoręczenie wezwania na rozprawę świadkom strony pozwanej, po dopuszczeniu przez Sąd tego środka dowodowego:

-

Prezesowi Zarządu (...) w S. I. M. tj. osobie która zarządziła wydanie nieruchomości i wyraziła zgodę na jej użytkowanie przez pozwanych nieodpłatnie.

-

H. G. tj. osobie, która była przy przekazywaniu środków dających władztwo nad nieruchomością (kluczy - art. 348 k.c.) i znała cel ich wydania.

2.  nieważność postępowania wskutek tego, że strona powodowa była świadkiem we własnej sprawie (art. 259 pkt 3 k.p.c. w zw. z art. 144 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego), przez dopuszczenie dowodu z przesłuchania w charakterze świadka A. Z., ostatniej Prezes Zarządu (...), przedstawiciela podmiotu upadłego oraz przychylenie się do stanowiska powoda, aby osoba ta nie była przesłuchiwana, jako strona a także złożenie przez tą osobę opinii pisemnej sporządzonej przez siebie stanowiącej podstawę faktyczną powództwa, której Sąd nie odrzucił, lecz uwzględnił przypisując winę pozwanym, co miało wpływ na uznanie powództwa.

3.  pogwałcenie zasady uczciwego procesu przez oddalenie wniosku dowodowego pozwanych o ujawnienie źródła dowodowego osoby wymienionej w opinii A. Z.. Osoba ta wedle opinii A. Z. jest w posiadaniu informacji o podstępnym dorobieniu przez pozwanych kluczy do budynku i innym celu wydania nieruchomości niż wynika to z oświadczenia Prezesa Zarządu (...)Społem I. M. - zagospodarowania nieruchomości przez pozwanych. Oddalenie tego wniosku skutkowało brakiem możliwości weryfikacji tej opinii, przesłuchania tej osoby, skoro A. Z., jako świadka przesłuchać zgodnie z prawem nie wolno było. Opinia stanowiąca podstawę faktyczną powództwa pochodzi z anonimowego źródła dowodowego, które do dnia dzisiejszego takim pozostaje wobec braku danych personalnych osoby powołanej tą opinią.

4.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, przez pominięcie znajdujących się w aktach sprawy dokumentów urzędowych i prywatnych, potwierdzających wydanie nieruchomości i cel tej czynności faktycznej, prawokształtującej:

-

prawomocnych orzeczeń Sądu Gospodarczego w Szczecinie I i II instancji, z których wynika, że powód pozwanym nieruchomość wydał, przenosząc stan posiadania,

-

wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 26 kwietnia 2010 r. sygn. akt I C 647/09 oraz wyroku Sądu Najwyższego w Warszawie z dnia 9 listopada 2011 r. sygn. akt II CSK 112/11,

-

pisemnego oświadczenia I. M. o wydaniu nieruchomości i celu tego wydania z dnia 21.03.2007 r.

-

pisma G. Z. z dnia 23.02.2006 r., które stoi w rażącej sprzeczności z podstawą faktyczną powództwa o celu wydania kluczy i jej zeznaniami, złożonymi przed Sądem, które ten Sąd uznał za spójne i logiczne,

oraz:

-

przyjęcie przez Sąd wbrew twierdzeniom pozwanego, że okolicznością bezsporną jest to, iż pozwani bez zgody powoda dorobili sobie komplet kluczy do budynku i bez jego wiedzy zagospodarowali nieruchomość majątkiem ruchomym stanowiącym ich własność.

-

przyjęcie przez Sąd wbrew twierdzeniom pozwanych za okoliczność bezsporną że G. Z. proponowała pozwanym po podpisaniu umowy przedwstępnej w terminie wymagalności zawarcia umowy definitywnej - umowę najmu, oraz to że taka propozycja skutkowała zachowaniem wulgarnym ze strony pozwanych,

-

pominięcie faktu, że Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Stargardzie Szczecińskim odmówił wprowadzenia syndyka w majątek upadłego znajdujący się w posiadaniu pozwanych z uwagi na brak wyroku windykacyjnego,

-

pominięcie, że w obrocie prawnym nie zapadł wyrok windykacyjny, jako orzeczenie które upoważnia syndyka do działań powodujących po stronie pozwanej obowiązek zwrotu nieruchomości,

-

pominięcie okoliczności, że wszystkie postępowania cywilne wytoczone przez syndyka o nakazanie zabrania ruchomości znajdujących się w budynku, zostały przez Sąd Okręgowy oddalone.

-

pominięcie, że sam powód wywierał na pozwanych presję, aby ci niezwłocznie po wydaniu im przedmiotu umowy, jak najszybciej opuścili zajmowaną dotychczas na ul. (...) nieruchomość, którą (...) sprzedał A. S.. Nastąpiło to dopiero po wydaniu nieruchomości i wówczas pozwani wyrazili zgodę na rozwiązanie umowy najmu na budynek kupiony przez A. S. - co nastąpiło za porozumieniem stron, bez okresu wypowiedzenia stosunku najmu,

-

pominięcie zeznań świadka pozwanych Z. G.,

5.  niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych mających wpływ na rostrzygnięcie sprawy i wysokość odszkodowania tj.:

-

w jakich okolicznościach i z jakim skutkiem doszło do wydzierżawienia przez powoda części nieruchomości wydanej pozwanym i wysokości uzyskanego z tego tytułu przez powoda czynszu, o który powinno zostać pomniejszone odszkodowanie. Z uwagi na to, że jeśli powód mógł wynajmować powierzchnię budynku mimo jego zagospodarowania majątkiem ruchomym pozwanych to po pierwsze: jego zarzuty o braku możliwości osiągnięcia dochodu z czynszu są fałszywe, a po drugie wysokość osiągniętego czynszu powinna zostać odjęta od zasądzonego odszkodowania z uwagi na brak szkody, jeśli powód czerpał dochód z wynajmowania nieruchomości, lub taki dochód mógł uzyskiwać,

-

niewyjaśnienie wszystkich okoliczności związanych z uprawnieniem pozwanych do stosowania prawa retencji wobec zgłoszonego zarzutu i przedstawionych dowodów na poparcie tych zarzutów tj. z art. 461 § 1 k.c., w zw. z art. 236 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego,

-

niewyjaśnienie wszystkich okoliczności związanych z poniesionymi przez stronę nakładami na nieruchomość i zwiększeniem wartości nieruchomości, skoro taki obowiązek wypływa z konieczności rozliczenia, jeśli pozwanym zarzucono złą wolę.

6.  naruszenie prawa materialnego wskutek błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania przepisów wobec przyjęcia przez Sąd, że:

-

pozwanych nie chroni art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego, który stanowi, że prawa w tym prawo użytkowania wynikające z przeniesienia władztwa nieruchomości związane z roszczeniem o przeniesienie prawa własności nieruchomości wygasa przez sprzedaż egzekucyjną, co determinuje zwrot nieruchomości jako świadczenia będącego treścią zobowiązania o przeniesienie prawa własności nieruchomości. Z uwagi na to, że jeśli roszczenie o przeniesienie prawa własności wygasa przez sprzedaż egzekucyjną, to inaczej nie może wygasnąć prawo posiadania nieruchomości, jako świadczenie spełnione w wykonaniu roszczenia o przeniesienie prawa własności spełnione jeszcze przed upadłości, powodując wymagalność zwrotu przedmiotu umowy przez sprzedaż egzekucyjną, a nie ogłoszenie upadłości,

-

powód sam odpowiada za brak możliwości uzyskania dochodu z czynszu, gdyż sam ważnie i skutecznie przeniósł na pozwanych władztwo nad nieruchomością, przyczyniając się do tego, że sam sobie szkodę wyrządził - art. 362 k.c.

-

pozwanym nie przysługiwało skuteczne władztwo nad przedmiotem umowy i że stosunek prawny jest bezumownym (art 224 k.c.), wobec braku przesłanek określonych w art. 225 k.c.,

-

pozwani odpowiadają za skutki zwłoki w niewykonaniu przez powoda zobowiązania w ustalonym terminie umową przedwstępną, powodując, że strona powodowa czerpie korzyści z niewywiązania się z zobowiązania (art. 476 i 477 k.c.),

7.  Naruszenie prawa materialnego przez jego niezastosowanie przy sporządzaniu wyceny poniesionej przez powoda szkody.

-

naruszenie art. 127 Prawa upadłościowego i naprawczego i art. 388 k.c., przez przyjęcie do metody określenia szkody z tytułu czynszu wartości nieruchomości ponad 100 % więcej niż cena transakcyjna z umowy przedwstępnej, mimo, że strona powoda nie kwestionowała ceny zbycia nieruchomości oraz w upadłości nie wszczęto postępowania określonego art. 127 Prawa upadłościowego i naprawczego, zaś przed i po upadłości art. 388 k.c., jak również żądanie powództwa nie obejmowało określenia wartości rynkowej nieruchomości. Skutkowało to przy stosowanej metodologii przez biegłego zwiększenie odszkodowania o ponad 100 %, niżby przyjąć rzeczywistą wartość nieruchomości zgodnej z umową przedwstępną, lub znajdującą się wyceną nieruchomości w aktach sprawy załączoną przez powodów. W wycenie mieszanej wielkość czynszu jest funkcją wartości nieruchomości.

-

naruszenie § 24 i 38 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego, przez pominięcie nakładów koniecznych na rewitalizację i remont nieruchomości, doprowadzenie mediów odciętych przez syndyka, brak przyłączy znajdujących się na sprzedanych wcześniej działkach, pominięcie hipoteki, jako obciążającego nieruchomość ograniczonego prawa rzeczowego oraz ustalenie stanu prawnego nieruchomości na podstawie odpisu kw. nieruchomości nie z daty szacowania szkody.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, iż ich zdaniem strona powodowa dąży do osiągnięcia korzyści majątkowej w postaci odszkodowania za niewykonanie łączącej strony umowy w przewidzianym terminie. Dodali, iż gdyby powód zawarł umowę zgodnie z ustaleniami stron, nie doszłoby do niniejszego sporu.

W ocenie apelujących, zapadłe orzeczenie jest wynikiem procesu, który nie spełnia elementarnych zasad praworządności procesowej.

W szczególności skarżący podnieśli, iż zostali pozbawieni prawa do obrony, gdyż nie mogli oni przeprowadzić dowodu z przesłuchania świadków, tylko dlatego, że Sąd ich na rozprawę nie wezwał, co w konsekwencji powoduje nieważność postępowania. Apelujący zwrócili uwagę, iż byli to istotni świadkowie, gdyż jeden z nich - I. M., jako Prezes Zarządu (...) polecił wydać nieruchomość i wyraził zgodę na jej zagospodarowanie majątkiem ruchomym pozwanych, zaś drugi świadek H. G., był przy wydawaniu kluczy i znał cel ich wydania, gdyż wcześniej osobiście rozmawiał w tej sprawie z Prezesem M..

Ponadto skarżący zauważyli, iż strona powodowa w sprawie występowała zarówno, jako świadek jak i strona procesowa, gdyż świadek A. Z. przed upadłością była ostatnim Prezesem Zarządu (...) (po I. M.), w upadłości była przedstawicielem upadłego zaś po upadłości pełniła funkcję ponownie Prezesa Zarządu, a obecnie również likwidatora Spółdzielni. Tym samym apelujący uznali, iż jest ona świadkiem we własnej sprawie, co powoduje, iż doszło do naruszenia przepisu art. 259 pkt 3 k.p.c., w zw. z art. 144 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Skarżący dodali przy tym, iż Sąd I instancji uwzględnił opinię A. Z. wystawioną we własnej sprawie, która jest potwierdzeniem podstawy faktycznej powództwa.

Apelujący podnieśli także, iż Sąd oddalił ich wniosek o ujawnienie źródła dowodowego przez zobowiązanie A. Z. w myśl art. 3 k.p.c. do ujawnienia danych personalnych osoby, która przekazała informacje wskazane opinią, co uniemożliwia poddanie opinii weryfikacji tej opinii, na okoliczność czy pracownik taki istnieje, czy był przy wydawaniu kluczy, od kogo uzyskał takie informacje, itd.

Skarżący zaznaczyli, iż wbrew twierdzeniom Sądu, zeznania świadków strony powodowej nie są spójne. Wskazali, iż skoro I. M. nie podał celu wydania kluczy, to dlaczego G. Z. i A. Z. utrzymują, że celem tym było obejrzenie budynku, a nie zagospodarowanie go majątkiem ruchomym. Apelujący nadmienili, iż nie można żądać zwrotu kluczy od wydanego budynku skoro nie zna się celu wydania tych kluczy. Dodali, iż jeśli się nie zna celu wydania kluczy, to również nie wie się w jakim terminie można oczekiwać na ich zwrot. W ocenie skarżących powyższe okoliczności nie pozwalają na uznanie zeznań w tym zakresie za spójne i logiczne.

Apelujący zwrócili uwagę, iż powód twierdzi, że wydał klucze, bo pozwani byli zainteresowani kupnem budynku i musieli go obejrzeć, co miało miejsce kilka miesięcy po podpisaniu umowy przedwstępnej o skutku silniejszym, czyli bezwzględnie zobowiązującej z funkcją gwarancyjną możliwości wymuszenia zawarcia umowy definitywnej. Dodali, iż wskazany w opinii A. Z. cel udostępnienia nieruchomości nie da się pogodzić ze zdrowym rozsądkiem i zasadami doświadczenia życiowego, tym bardziej, że jak wynika z pisma G. Z., działała ona na polecenie służbowe I. M. i sama celu wydania kluczy nie znała. Skarżący nadmienili, iż również inne informacje G. Z. muszą budzić wątpliwości o ich prawdziwości w szczególności twierdzenia, iż G. Z., proponowała pozwanym zawarcie umowy najmu. Apelujący podali, iż w okresie wymagalności zawarcia umowy definitywnej, gdy z innymi kontrahentami posesji (...) podpisywano umowy przyrzeczone, im zaproponowano zawarcie umowy najmu, zamiast realizacji przyjętego aktem notarialnym przyrzeczenia. Dodali, iż zawarcie umowy najmu byłoby bezcelowe, gdyż miała być zawarta umowa rozporządzająca prawem własności.

Skarżący zwrócili uwagę, iż w sprawie wystąpiła również sprzeczność ustaleń Sądu z treścią materiału dowodowego tj. dokumentów urzędowych potwierdzających fakt przeniesienia władztwa. W szczególności wskazali, iż Sąd I instancji pominął przedstawione przez nich prawomocne orzeczenia Sądu, nie wyjaśniając na jakiej podstawie i dlaczego tego materiału dowodowego nie uwzględnił. Apelujący powołali się przy tym na ustalenia poczynione przez Sąd Gospodarczy w postępowaniu upadłościowym.

Skarżący podkreślili, iż z przywołanego przez nich orzecznictwa Sądu Najwyższego jednoznacznie wynika, iż są oni użytkownikami w dobrej wierze a stosunek prawny nie jest bezumowny.

Zdaniem apelujących to powód dopuścił się spowodowania u nich szkody, gdyż przez 7 lat nie mogli korzystać w sposób należyty z nieruchomości. Szkoda ta miała polegać między innymi na różnicy w wysokości kosztów remontu, które są obecnie znacznie większe niż gdyby umowę zawarto w terminie, z uwagi na obecne koszty materiałów i siły roboczej.

Skarżący przedstawili także szerokie wywody dotyczące prawa retencji w odniesieniu do przepisów prawa upadłościowego a także przebiegu samego postępowania upadłościowego.

Apelujący zakwestionowali również dokonaną wycenę przez biegłego wskazując, iż biegły znacząco ją zawyżył przyjmując nie cenę transakcyjną zakupu nieruchomości, lecz własną - dwukrotnie wyższą, co spowodowało określenie czynszu również w wysokości dwukrotnie wyższej niż gdyby przyjąć cenę faktycznie zapłaconą. Skarżący nadmienili, iż strony nie kwestionowały wysokości ceny zbycia nieruchomości i nie toczyło się żadne postępowanie określone w przepisach art. 127 Prawa upadłościowego i naprawczego, czy też art. 388 k.c.

Następnie apelujący odnieśli się do kwestii planu zagospodarowania przestrzennego spornej nieruchomości i jego wpływu na jej wartość określoną przez biegłego. Zwrócili również uwagę na popełnione przez biegłego naruszenia rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący stwierdzili ponadto, że tak duża skala błędów u biegłego nie jest wynikiem jego braku wiedzy, a konfliktu interesu z uwagi na powiązania z powodowa spółdzielnią.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotowe powództwo zostało oparte na przepisach art. 224 i 225 k.c.

Zgodnie z przepisem art. 224 k.c., samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (§ 1). Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (§ 2).

Z kolei przepis art. 225 k.c. stanowi, iż obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Zwrócić przy tym uwagę należy, iż wbrew stanowisku apelujących, do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę opartym na przywołanych wyżej przepisach nie jest konieczne wcześniejsze wydanie należącej do właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2006 r. (V CSK 296/06, LEX nr 359471) orzekł, iż roszczenia przewidziane w art. 224 i art. 225 k.c. mogą być dochodzone przez właściciela także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości. Pogląd ten został następnie powtórzony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 lutego 2010 r. (II CSK 444/09, LEX nr 578038) gdzie stwierdził on, iż właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez posiadacza służebności w złej wierze z należącej do niego nieruchomości, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 k.c.

Analiza akt sprawy wskazuje, że strony łączyła przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, jednakże z uwagi na ogłoszenie upadłości powodowej spółdzielni, nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie apelujący nie uzyskali prawa własności do nieruchomości objętej pozwem. Zdaniem Sądu Okręgowego ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy prowadzą do konstatacji, iż prawidło Sąd ten przyjął, że skarżący uzyskali władztwo nad przedmiotową nieruchomością bez wiedzy powódki, wykorzystując fakt krótkotrwałego uzyskania dostępu do kluczy od nieruchomości w celu jej obejrzenia przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Jak wynika z zeznań przesłuchanych na tę okoliczność świadków : K. K., J. D., G. Z. i J. Z., pozwani dorobili klucze do spornej nieruchomości, otworzyli ją i korzystali z niej bez wiedzy i zgody powódki. Taki sposób wejścia w posiadanie nieruchomości uprawniał – zdaniem instancji odwoławczej – do przyjęcia przez Sąd I instancji stwierdzenia, iż apelujący byli posiadaczami nieruchomości w złej wierze. Nie zasługują przy tym na uwzględnienie twierdzenia pozwanych, podnoszone w apelacji i na rozprawach przed Sądem Okręgowym, iż przedmiotowa nieruchomość została im dobrowolnie wydana przez powódkę w związku z wykonaniem przedwstępnej umowy sprzedaży. Świadczy o tym całokształt materiału dowodowego zebranego przez Sąd I instancji, okoliczność, że powódka stanowczo zaprzeczyła tym twierdzeniom, przedstawiła dowody mające na celu wykazanie, iż pozwani weszli w posiadanie nieruchomości w sposób podstępny, ponadto powódka wielokrotnie wzywała pozwanych do zwrotu nieruchomości.

Sąd II instancji miał także na uwadze, iż pozwani wywodzili tytuł prawny do nieruchomości bezpośrednio z faktu zawarcia z powódka przedwstępnej umowy sprzedaży i uiszczenia zaliczki. Należy zaznaczyć, iż w świetle regulacji zawartej w art. 156 – 159 kc oraz art. 390 i nast. kc sam fakt zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nie powoduje konieczności wydania nieruchomości stronie umowy czy powstania uprawnienia do korzystania z tej nieruchomości, chyba, że strony umowy zawarły wyraźne porozumienie w tej kwestii.

Stąd też Sąd I instancji słusznie zauważył, iż sama umowa przedwstępna sprzedaży, nawet poparta uiszczeniem zaliczki czy też zadatku na poczet ceny, nie stanowi tytułu prawnego do władania nieruchomością.

Dodać także należy, iż powódka wielokrotnie wzywała apelujących do wydania nieruchomości, a także – po uzyskaniu informacji, że pozwani w sposób nieuprawniony weszli w posiadanie części spornej nieruchomości - podjęła próbę zawarcia z nimi umowy dzierżawy, którą to ofertę pozwani stanowczo odrzucili. Te okoliczności świadczą – w ocenie Sądu II instancji – że między stronami nie istniała żadna umowa, z której pozwani mogliby wywodzić tytuł do władania sporną nieruchomością oraz wskazują na to, iż pozwani byli w stosunku do tej nieruchomości posiadaczami samoistnymi w złej wierze. Stąd też prawidłowo, zdaniem Sądu Odwoławczego, Sąd I instancji przyjął, iż są oni zobowiązani do zapłaty na rzecz strony powodowej stosownego odszkodowania z tego tytułu.

Sąd I instancji trafnie w tym zakresie powołał się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r. (II CR 208/75, LEX nr 7707) w którym Sąd ten wskazał, iż właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Jeżeli chodzi o korzystanie z cudzej nieruchomości rolnej, to z reguły najbardziej miarodajne są stawki przeciętnego w danej okolicy czynszu dzierżawnego zmniejszonego odpowiednio ze względu na to, że posiadacz w złej wierze w przeciwieństwie do dzierżawcy musi zwrócić właścicielowi wartość pożytków naturalnych o których mowa w art. 224 § 1 i 225 k.c.

Zwrócić uwagę należy, iż powód podał, iż dochodzona przez niego kwota stanowi równowartość możliwego do uzyskania czynszu dzierżawnego, wskazując jednocześnie oferty przedsiębiorców, którzy zamierzali wydzierżawić od powoda sporną nieruchomość. Ze względu jednak na brak porozumienia się między stronami w kwestii wysokości możliwego do otrzymania czynszu dzierżawnego, konieczne stało się przeprowadzenie w tym zakresie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Sąd Odwoławczy podzielił przy tym stanowisko Sądu Rejonowego, iż powyższa opinia została sporządzona w sposób prawidłowy i rzetelny w oparciu o metody badawcze i doświadczenie zawodowe. Dodać także należy, iż biegły w sposób wyczerpujący i szczegółowy wyjaśnił zgłoszone przez pozwanych zarzuty do opinii. W związku z powyższym zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kwoty odszkodowania wynikającej ze sporządzonej w sprawie opinii biegłego należało uznać za w pełni prawidłowe.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych apelacji, Sąd II instancji uznał, iż są on całkowicie chybione.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż nie sposób zgodzić się z zarzutem nieważności postępowania przed Sądem I instancji. Podkreślenie przy tym wymaga, że przesłanki nieważności postępowania, które Sąd Odwoławczy winien wziąć pod uwagę z urzędu, zostały określone w art. 379 kpc. Mając na uwadze regulację zawartą w tym przepisie – w ocenie Sądu Okręgowego - w żaden sposób nie świadczy o nieważności postępowania nieprzesłuchanie w charakterze świadków I. M. i H. G., szczególnie w sytuacji, gdy Sąd Rejonowy słusznie uznał, że zeznania tych świadków nie wniosłyby wiele do sprawy.

Równie niezasadne okazały się też zarzuty apelacji skierowane przeciwko decyzji Sądu I instancji o dopuszczeniu dowodu z zeznań świadka A. Z.. Jak bowiem trafnie zauważył powód w odpowiedzi na apelację, w chwili przeprowadzenia dowodu A. Z. nie była uprawniona do reprezentowania powódki, gdyż w związku z toczącym się postępowaniem upadłościowym stroną był syndyk masy upadłości powodowej spółdzielni. Z tych względów mogła być jedynie przesłuchana w charakterze świadka, gdyż w charakterze strony mógł być przesłuchany wyłącznie syndyk. Jeśli zaś chodzi o sporządzone przez A. Z. oświadczenie Sąd II instancji miał na uwadze, że zostało ono sporządzone przed wytoczeniem powództwa i miało na celu poinformowanie syndyka o sposobie wejścia pozwanych w posiadanie spornej nieruchomości. Dodać przy tym należy, iż A. Z. w toku przesłuchania wyraźnie wskazała, iż informacje zwarte w tym oświadczeniu czerpała od pozostałych pracowników powodowej spółdzielni, zaś obecni na sali rozpraw pozwani mieli możliwość zadawania pytań, w tym także w kwestiach o jakich jest mowa w uzasadnieniu apelacji, odnoszących się między innymi do „anonimowego źródła dowodowego”.

Nie zasługiwały także na uznanie zarzuty apelujących odnośnie pominięcia dowodów z dokumentów w postaci m.in. orzeczeń Sądu Gospodarczego. Wskazać bowiem należy, iż przedmiotem sprawy była zapłata przez pozwanych wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z należącej do powoda nieruchomości, wobec czego dokumenty dotyczące postępowania upadłościowego służyły ustaleniu stanu faktycznego sprawy, w tym sposobu wejścia skarżących w posiadanie przedmiotowej nieruchomości i w żaden sposób nie można uznać, że zostały przez Sąd I instancji pominięte. Wbrew stanowisku apelujących z dokumentów tych nie wynika jednak, aby zajmowali oni sporną nieruchomość w oparciu o jakikolwiek przysługujący im tytuł prawny. Poza tym należy dodać, iż nie można traktować jako wyniku pominięcia jakichś środków dowodowych, faktu nie uwzględnienia twierdzeń skarżących o te dowody opartych. Zaznaczyć też należy, iż powołane przez apelujących oświadczenie I. M. po pierwsze - jako dokument prywatny nie korzysta z domniemania prawdziwości swojej treści, a poza tym zostało sporządzone po wszczęciu postępowania, a zatem na użytek niniejszego procesu.

W ocenie Sądu II instancji, podobnie pozostałe pisma, na jakie powoływali się w apelacji skarżący, nie stanowią podstawy do uznania zaskarżonego orzeczenia za nieprawidłowe, gdyż po pierwsze całokształt materiału dowodowego jednoznaczne wskazuje na zasadność roszczeń powoda, a poza tym apelujący odnoszą się do fragmentów owych dokumentów, usiłując wyciągnąć z nich korzystne dla siebie wnioski.

Jak już wyżej wspominano, fakt, iż nie zostało przeprowadzone postępowanie windykacyjne, w żaden sposób nie powoduje, że strona powodowa nie może dochodzić swoich roszczeń z tytułu zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Całkowicie chybiony jest także zarzut niewyjaśnienia okoliczności związanych z uprawnieniem pozwanych do skorzystania z prawa zatrzymania czy też poniesionymi nakładami na nieruchomość, albowiem poza swoimi twierdzeniami, pozwani nie przedstawili żadnych dowodów dla wykazania tych faktów.

Nie sposób podzielić także zarzutów apelacji dotyczących sporządzenia przez biegłego sądowego opinii mającej na celu wskazanie kwoty możliwej do uzyskania przez powódkę za wydzierżawianie spornej nieruchomości na wolnym rynku. Sąd Odwoławczy miał bowiem na uwadze, iż skarżący już raz skorzystali z prawa do zgłaszania zarzutów do opinii biegłego i biegły zarzuty te wyjaśnił zarówno na rozprawie jak i w opinii uzupełniającej. Jeśli zaś chodzi o kwestie nieuwzględnienia przez biegłego poniesionych przez apelujących nakładów na remont nieruchomości, to wskazać należy (i na co trafnie zwrócił też uwagę powód w odpowiedzi na apelację), iż skarżący w toku postępowania nie wykazali, iż takie nakłady ponieśli i w jakiej wysokości.

Mając powyższe rozważania na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c., orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

Zgodnie z regułą odpowiedzialności stron za wynik procesu, w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c., w związku z przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.), zasądzono od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 1.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem drugiej instancji, o czym orzeczono w punkcie 2 wyroku.