Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 22 marca 2012 r. strona powodowa (...) W. domagała się rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu stanowiącego działkę ew. nr (...) pow. (...) m2 w obrębie (...) położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz działkę ew. nr (...) pow. (...) m2 w obrębie (...) położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...), łączącego (...) W. i „(...)” sp. z o.o. w W.. Nadto strona powodowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od strony pozwanej kosztów postępowania. W uzasadnieniu (...) W. wskazało, iż strona pozwana jako użytkownik wieczysty nie wywiązała się z ciążących na niej obowiązków, wynikających z § 9 aktu notarialnego z dnia 6 lutego 2001 r., ustanawiającego prawo użytkowania wieczystego na rzecz poprzedniego użytkownika wieczystego, od którego „(...)” sp. z o.o. w W. nabyła prawo użytkowania wieczystego, nie wywiązując się z ustalonych umownie terminów rozpoczęcia i zakończenia adaptacji i modernizacji istniejącego na działce ew. nr (...) budynku oraz budowie na działce ew. nr (...) nowego budynku. Strona powodowa podniosła, iż strona pozwana odstąpiła od zamiaru realizacji inwestycji w sposób określony w decyzji nr (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również w decyzji nr (...) o pozwoleniu na budowę. Złożenie zaś wniosku przez udziałowca strony pozwanej, tj. (...) sp. z o.o. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie istniejącego budynku, budowie nowego budynku z łącznikiem i parkingiem podziemnym nie może świadczyć o staraniach użytkownika wieczystego zmierzających do realizacji postanowień umowy z dnia 6 lutego 2001 r. Strona powodowa wskazała, iż na skutek nasilenia złej woli strona pozwana dążyła do naruszenia postanowień umowy, a podjęte przez nią działania ostatecznie doprowadziły do niemożności realizacji postanowień umowy, w tym co do sposobu i realizacji inwestycji.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana „(...)” sp. z o.o. w W. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz od strony powodowej kosztów postępowania. W uzasadnieniu przyznała, iż w ustalonym w umowie o użytkowanie wieczyste terminie nie zagospodarowała nieruchomości, podnosząc przy tym, iż nastąpiło to z przyczyn od niej niezależnych, a wywołanych przez stronę powodową. Strona pozwana wskazała, iż jest to związane z bezprawnymi działaniami strony powodowej w sferze imperium, które uniemożliwiły uzyskanie stronie pozwanej stosownych rozstrzygnięć administracyjnych. Organ reprezentujący stronę powodową tj. Prezydent (...) W., działając jako organ administracji publicznej, w sposób władczy kształtuje wszelkie dziedziny zachowania strony pozwanej związane z realizacją inwestycyjnych zobowiązań umowy użytkowania wieczystego, bowiem jakiekolwiek faktyczne zagospodarowania nieruchomości muszą zostać poprzedzone szeregiem aktów i działań administracji publicznej o charakterze władczym. Zatem wykonywane przez te organy kompetencje, ich zakazy i nakazy bezpośrednio oddziaływały na zachowanie użytkownika wieczystego i możliwość wykonania jego zobowiązań umownych. Strona pozwana wskazała, iż Prezydent (...) W. jest organem, który wydaje decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o pozwoleniu na budowę, jak również na podstawie porozumienia administracyjnego zawartego z organem administracji rządowej, wojewódzkim konserwatorem zabytków, wydaje przy pomocy specjalnego aparatu urzędniczego – Stołecznego Konserwatora Zabytków – rozstrzygnięcia uzgodnieniowe w ramach postępowania o warunkach zabudowy i postępowania o pozwolenie na budowę. Strona pozwana podniosła, iż na mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wszystkie plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. a więc te, na które powoływała się umowa z dnia 6 lutego 2001 r. z upływem 31 grudnia 2003 r. utraciły ważność, wobec czego nie istnieją od dnia 1 stycznia 2004 r. żadne postanowienia planistyczne gminy, które określałyby sposób zagospodarowania, co w konsekwencji prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania strony pozwanej, określonego ww. umową. W ocenie strony pozwanej jest nadużyciem prawa podmiotowego żądanie strony powodowej rozwiązania użytkowania wieczystego z powołaniem się na okoliczność polegającą na uzyskaniu decyzji administracyjnych, przewidujących niezgodny w ocenie strony powodowej z umownym sposób zagospodarowania nieruchomości po upływie 6 lat od wydania tych decyzji, dopiero w sytuacji, kiedy strona pozwana próbuje uzyskać stosowne decyzje administracyjne przewidujące zagospodarowanie nieruchomości. Zdaniem strony pozwanej żądanie strony powodowej stanowi nadużycie prawa podmiotowego również z tej przyczyny, iż strona pozwana występowała z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy, o przedłużenie terminów zabudowy określonych w umowie o oddanie użytkowania, wyrażając wolę zagospodarowania nieruchomości. Strona pozwana wskazała, iż w świetle obowiązujących przepisów nie istnieje obowiązek uzgadniania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z organem ochrony zabytków, stąd też, nie może stanowić podstawy do rozwiązania użytkowania wieczystego fakt niedostosowania się do wymagań organu ochrony zabytków, wymagań przybierających formę aktów administracyjnych, do których wydawania nie miał on żadnych kompetencji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 6 lutego 2001 r., poprzednik prawny (...) W., tj. Gmina W. (...)zawarł w formie aktu notarialnego z (...) sp. z o.o. w W. umowę oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz sprzedaży budynków. Przedmiotowa umowa dotyczyła stanowiących własność Gminy W. (...) nieruchomości położonych w W., składających się z działki ew. nr (...), z obrębu (...), o powierzchni (...) m2, położonej przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz działki ew. nr (...), z obrębu (...), o pow. (...) m2, położonej przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...). Na dzień podpisania ww. umowy na działce ew. nr (...) znajdował się budynek mieszkalny, niepodpiwniczony, murowany z cegły, dwukondygnacyjny, wzniesiony ok. 1901 r., jako dawne koszary wojskowe o całkowitej powierzchni (...) m2, objęty ochroną konserwatora zabytków, na działce ew. nr (...) znajdowały się zaś budynki parterowe, murowane, z cegły, niepodpiwniczone, o charakterze użytkowym, tj. budynek stanowiący zaplecze Parku (...), który również jest objęty ochroną konserwatora zabytków oraz prowizoryczne garaże powstałe z byłych lokatorskich pomieszczeń gospodarskich i komórki lokatorskie. W § 9 ust. (...) ww. umowy wskazano, iż oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu następuje na cel zgodny z Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego D. (...), zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady D. (...) z dnia 9 lutego 1993 r. i Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego (...) W. zatwierdzonym uchwałą Nr XXXV/199/25 Rady Miasta (...) W., opublikowanym w Dz. Woj. (...) Nr 15 Rozdz. 184 z dnia 15 października 1992 r. § 9 ust. 2 stanowi natomiast, iż zgodnie z ustaleniami powołanych wyżej P. budynek mieszkalny posadowiony na działce ew. nr (...), przewidziany jest do adaptacji na funkcje mieszkalne i usługowe na parterze, adaptacja i modernizacja przedmiotowego obiektu wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków, zabudowa znajdująca się na działce nr (...), tj. prowizoryczne garaże i komórki przeznaczona jest do likwidacji, w jej miejsce ma powstać budynek mieszkalny z usługami towarzyszącymi, wyklucza się lokalizowanie uciążliwych obiektów produkcyjnych, magazynów i składów, również projekt tego obiektu wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków. Stosownie do brzmienia § 9 ust. 4 ww. umowy ze względu na objęcie ochroną konserwatorską ww. obiektu mieszkalnego projekt zabudowy oraz adaptacja i modernizacja istniejącego już budynku powinna być uzgodniona z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. W § 9 ust. 4 strony ustaliły, iż rozpoczęcie adaptacji i modernizacji istniejącego budynku oraz rozpoczęcie budowy nowego obiektu nastąpi w ciągu 12 miesięcy od daty podpisania niniejszej umowy, a zakończenie w ciągu 24 miesięcy od daty rozpoczęcia robót budowlanych. W § 10 strony zastrzegły, iż umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu w trybie art. 240 k.c. przed upływem określonego w niej terminu, oznaczonego na 99 lat, tj. do dnia 7 lutego 2100 r., jeżeli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem lub nie wywiąże się z zobowiązań określonych w umowie. W księdze wieczystej KW (...), prowadzonej dla działki ew. nr (...), w Dziale I-O w rubryce „sposób korzystania” wpisano „działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 7 lutego 2100 r. i budynku o pow. użytkowej (...) m2, stanowiący odrębną nieruchomość przeznaczony na cele mieszkaniowe”. W księdze wieczystej KW (...), prowadzonej dla działki ew. nr (...), w Dziale I-O w rubryce „sposób korzystania” wpisano „działka gruntu w wieczystym użytkowaniu i budynki stanowiące odrębną nieruchomość przeznaczone na cele użytkowe”. Na podstawie podpisanego w dniu 25 października 2002 r., w formie aktu notarialnego, aneksu strony zmieniły treść § 9 ust. 4 umowy z dnia 6 lutego 2001 r. w ten sposób, że ustaliły, iż rozpoczęcie adaptacji i modernizacji istniejącego budynku oraz rozpoczęcie budowy nowego obiektu nastąpi do dnia 6 lutego 2004 r., a termin jej zakończenia do dnia 6 lutego 2006 r.

Dowód: akt notarialny z dnia 6.02.2001 r. Rep. A nr (...) k. 18-31; księga wieczysta KW (...) k. 32-36, księga wieczysta KW (...) k. 37-42; akt notarialny z dnia 25.10.2002 r. Rep. A nr (...) k. 43-45; uchwała z dnia 15.10.2002 r. nr (...) k. 46

Po rozpatrzeniu wniosku (...) sp. z o.o. w W. z dnia 27 grudnia 2001 r., decyzją z dnia 25 października 2002 r., Nr (...), Burmistrz Gminy W. (...) ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na realizacji apartamentów mieszkalnych o wysokim standardzie i garażu podziemnego przy ul. (...) w W., na nieruchomości oddanej (...) sp. z o.o. w W. w użytkowanie wieczyste, składającej się z działki ew. nr (...) i działki ew. nr (...). Decyzja przewidywała adaptację istniejącego obiektu zabytkowego w pierzei ul. (...) na funkcje mieszkalne (apartamenty) lub hotelowe o najwyższym śródmiejskim standardzie z usługami na parterze towarzyszącymi Zespołowi Parku (...) z ewentualnym wykorzystaniem poddasza dla funkcji użytkowych. W decyzji tej zastrzeżono, że projekt adaptacji należy wykonać z uzgodnieniu i według wytycznych Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Dowód: decyzja Burmistrza Gminy W. (...) z dnia 25.10.2002 r. nr (...) k. 47-52

Umową z dnia 13 września 2004 r. zawartą w formie aktu notarialnego (...) sp. z o.o. w W. sprzedała „(...)” sp. z o.o. w organizacji w L. prawo użytkowania wieczystego opisanych w § 1 tej umowy działek gruntu oraz prawo własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości, objęte księgami wieczystymi KW (...) i KW (...).

Dowód: akt notarialny z dnia 13.09.2004 r. Rep. A nr (...) k. 53-65

Pismem z dnia 22 grudnia 2004 r. Naczelnik Biura (...) w D. Ś. zwrócił się do „(...)” sp. z o.o. w L. o udzielenie informacji o działaniach, jakie zostały podjęte w celu zabudowy działki ew. nr (...) z określeniem charakteru inwestycji oraz terminu jej rozpoczęcia i zakończenia oraz przedstawienia informacji, w jakim zakresie został przeprowadzony remont budynku posadowionego na działce ew. nr (...) i jakie są dalsze zamierzenia spółki odnośnie tej nieruchomości. Prośba ta została ponowiona w piśmie z dnia 21 marca 2005 r.

Dowód: pismo z dnia 22.12.2004 r. k. 66; pismo z dnia 21.03.2005 r. k. 67

Decyzją z dnia 21 kwietnia 2005 r., Nr (...), Prezydent (...) W., po rozpatrzeniu wniosku „(...)” sp. z o.o. w W., złożonego w dniu 17 stycznia 2005 r. i uzupełnionego w dniu 7 lutego 2005 r., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku oznaczonego jako A o pawilon rekreacyjny z basenem ((...)), taras i schody zewnętrzne, przebudowie budynków (...) oraz zmianie sposobu użytkowania w 40 % powierzchni budynku ((...) z funkcji mieszkalnej na biurową. Wydanie tej decyzji poprzedzone było wydaniem przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w W. postanowienia nr (...) z dnia 1 kwietnia 2005 r., uzgadniającego z konserwatorskiego punktu widzenia projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku istniejącego (oznaczonego jako A), o pawilon rekreacyjny z basenem (B), taras i schody zewnętrzne, przebudowie budynków gospodarczego i garażu (C i D) oraz zmianie sposobu użytkowania 40 % powierzchni budynku A z funkcji mieszkalnej na biurową na działkach ew. nr (...) i (...) w obrębie (...) przy ul. (...) w W..

Dowód: decyzja z dnia 21.04.2005 r. Nr (...) k. 86-94

Decyzją z dnia 11 lipca 2005 r. Nr (...) Prezydent (...) W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestora „(...)” sp. z o.o. w W. na przebudowę i rozbudowę budynku przy ul. (...) w W. o pawilon rekreacyjny z basenem, taras i schody zewnętrzne, przebudowę budynków gospodarczych oraz zmianę sposobu użytkowania części powierzchni budynku z funkcji mieszkalnej na biurową, na dz. ew. nr (...), (...) i (...), w obrębie (...), po rozpoznaniu wniosku z dnia 28 kwietnia 2005 r., uzupełnionego w dniu 28 czerwca 2005 r. Na podstawie przedmiotowej decyzji wydano w dniu (...) 2005 r. dziennik budowy.

Dowód: decyzja z dnia 11.07.2005 r. Nr (...) k. 96-98 , pismo z dnia 16.12.2009 r.

W piśmie z dnia 22 grudnia 2005 r. Biuro (...) (...). W. wskazało, iż zaproponowany przez wieczystego użytkownika w piśmie z dnia 22 kwietnia 2005 r. sposób zabudowy prowadzi de facto do zmiany celu, jaki ma być realizowany na nieruchomości, stanowiącej dz. ew. nr (...). Mający powstać na tej nieruchomości pawilon rekreacyjny z basenem oraz budynek gospodarczy powoduje, że nieruchomość nie powinna być już kwalifikowana jako nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe, dla których przewidziana jest stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 1 %.

Dowód: pismo z dnia 22 grudnia 2005 r. k. 68-69

Pismem z dnia 17 kwietnia 2007 r. „(...)” sp. z o.o. w W. zwróciła się do (...) (...). W. Biuro (...) o przedłużenie terminu na realizację zobowiązań inwestycyjnych na nieruchomościach, objętych umową z dnia 6 lutego 2001 r., do dnia (...) maja 2009 r. wskazując, iż w dniu 7 lipca 2005 r. złożyła w Urzędzie (...) W. Biuro (...) wniosek o zmianę warunków umowy z dnia 6 lutego 2001 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste w zakresie zarówno sposobu korzystania z nieruchomości jak i terminów zagospodarowania. Równocześnie „(...)” sp. z o.o. w W. podniosła, iż w związku ze zmianą strategii spółki co do dalszego posiadania nieruchomości „(...)” sp. z o.o. w W. podjęła w maju 2006 r. starania, mające na celu sprzedaż nieruchomości, wskazując, iż uzasadnia to wstrzymanie przez spółkę procesu inwestycyjnego na nieruchomości do czasu sprzedaży. W odpowiedzi na pismo z dnia 17 kwietnia 2007 r. Naczelnik Delegatury Biura (...) w D. Ś. w dniu 14 czerwca 2007 r. wezwał „(...)” sp. z o.o. w W. do przedstawienia harmonogramu przewidzianych do zrealizowania prac na nieruchomości, które uzasadniałyby wnioskowany termin realizacji zobowiązań inwestycyjnych do dnia (...) maja 2009 r. Prośba w tym zakresie została ponowiona w kolejnym piśmie Naczelnika Delegatury Biura (...) w D. Ś. z dnia 22 sierpnia 2007 r. Pismem z dnia 11 września 2007 r. „(...)” sp. z o.o. w W. zwróciła się do (...) (...). W. Biuro (...) o wyrażenie zgody na przedłużenie terminów do wykonania zobowiązań z tytułu umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego bez konieczności dokonania zmiany stawki opłaty, ewentualnie o ustalenie nowej stawki opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i wyrażenie zgody na przedłużenie terminów do wykonania zobowiązań. Z kolei w piśmie z dnia 8 października 2007 r. „(...)” sp. z o.o. w W. wniosła m.in. o zmianę przeznaczenia terenu, zgodnie z treścią decyzji Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 21 kwietnia 2005 r. oraz decyzji Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 11 lipca 2005 r. polegającą na przebudowie i rozbudowie budynku istniejącego o pawilon rekreacyjny z basenem, taras i schody zewnętrzne, przebudowie budynku gospodarczego oraz zmianie sposobu użytkowania do 40 % powierzchni budynku z funkcji mieszkalnej na biurową.

Dowód: pismo z dnia 17.04.2007 r. k. 70-71; pismo z dnia 14.06.2007 r. k. 72; pismo z dnia 22.08.2007 r. k. 73; pismo z dnia 11.09.2007 r. k. 74-77; pismo z dnia 8.10.2007 r. k. 78-82

Postanowieniem z dnia (...) marca 2009 r. Nr 18/W/09 Prezydent (...) W.- Stołeczny Konserwator Zabytków postanowił nie uzgodnić decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie istniejącego budynku, budowie nowego budynku z łącznikiem i parkingiem podziemnym, dojazdem, przyłączeniami inżynieryjnymi i elementami urządzenia terenu na dz. ew. nr (...) i (...) oraz częściach działek nr ew. 4 i 37 w obrębie (...) przy ul. (...) w W..

Dowód: postanowienia z dnia 2.03.2009 r. Nr 18/W/09 k. 100-101

W piśmie z dnia 18 maja 2009 r. Naczelnik Delegatury Biura (...) zwrócił się do „(...)” sp. z o.o. w W. o wyjaśnienie, czy spółka dysponuje dokumentami umożliwiającymi przeprowadzenie procesu zagospodarowania nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Dowód: pismo z dnia 18.05.2009 r. k. 83-84

Decyzją z dnia (...) czerwca 2009 r., Nr (...), Prezydent (...) W. po rozpatrzeniu wniosku (...) sp. z o.o. w W. z dnia 3 stycznia 2008 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie istniejącego budynku z łącznikiem i parkingiem podziemnym, dojazdem, przyłączeniami inżynieryjnymi i elementami urządzenia terenu na działkach nr ew. (...) i (...) oraz częściach działek nr ew. 4 i 37 w obrębie (...) przy ul. (...). W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, iż inwestycja planowana na obszarze objętym ochroną konserwatorską, nie może być realizowana z uwagi na odmowę jej uzgodnienia przez(...) Konserwatora Zabytków zawartą w postanowieniu z dnia (...) marca 2009 r. Nr 18/W/09. W piśmie z dnia 16 czerwca 2009 r. „(...)” sp. z o.o. w W. oświadczyła, iż postanowienie Stołecznego Konserwatora Zabytków z dnia 2 marca 2009 r. odmawiające uzgodnienia kolejnej wersji projektowej stanowi przedmiot odrębnego postępowania wprowadzającego niezbędne zmiany zarówno samej procedury, zakresu uzgodnień i uwzględniających zmiany architektoniczne w całości na funkcje mieszkaniowe, zaś prowadzone roboty remontowo-modernizacyjne zakończone zostaną do końca maja 2010 r. Decyzją z dnia 30 grudnia 2009 r. - utrzymaną w mocy decyzją z dnia 30 listopada 2010 r. nr(...) A./(...) - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu wniosku (...) sp. z o.o. w W. odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji z dnia (...) czerwca 2009 r. Nr (...). Pismem z dnia 4 stycznia 2010 r. „(...)” sp. z o.o. w W. zwróciła się do (...) W. o przedłużenie terminu wykonania obowiązków umownych w zakresie zagospodarowania nieruchomości przy ul. (...) w W., składającej się z działki ew. nr (...) i z działki ew. nr (...), wskazując, iż obecnie trwają zainicjowane przez „(...)” sp. z o.o. w W. postępowania w związku z wydaniem przez Prezydenta (...) W. decyzji nr (...), odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, a która w ocenie spółki jest sprzeczna z prawem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wyrokiem z dnia 24 marca 2011 r. sygn. akt IV SA/Wa 231/11 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 30 listopada 2010 r. Nr (...) A. (...) i poprzedzającą ją decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 30 grudnia 2009 r. Nr (...)/A. (...)

Dowód: wyrok WSA w Warszawie z dnia 24.03.2011 r. sygn. akt IV SA/Wa 231/11 k. 213-222; pismo z dnia 16 czerwca 2009 r. k. 85; pismo z dnia 4.01.2010 r. k. 247-249

W dniu 9 listopada 2012 r. stwierdzono, iż obecnie nie są prowadzone żadne roboty budowlane ani tez rozbiórkowe na działkach ew. nr (...) i nr (...), z obrębu (...), położonych w W. przy ul. (...). Na działce ew. nr (...) nie istnieje zabudowa. Istniejący wcześniej budynek został rozebrany przez „(...)” sp. z o.o. w W. do poziomu terenu, pozostały tylko nierozebrane ściany fundamentowe, wykonane z cegły o grubości od 66 do 84 cm. Na działce ew. nr (...) znajduje się obecnie tylko jeden budynek parterowy, murowany, wybudowany w XIX w., jego stan techniczny wskazuje na możliwość jego dalszej eksploatacji, natomiast wymaga przeprowadzenia remontu wewnątrz poszczególnych pomieszczeń. Zakładając jego dalszą eksploatację należy wykonać następujące roboty: wymienić pokrycie dachowe, wymienić obróbki blacharskie i rynny oraz zamontować rury spustowe, uzupełnić nieliczne ubytki cegieł w elewacji budynku, wykonać renowację skrzydeł i ościeżnic drzwiowych, wymienić okna na nowe, wykonać roboty malarskie wewnątrz budynku, wykonać podłogi, wymienić biały osprzęt.

Dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa k. 461-471, 532

Ustalając stan faktyczny w sprawie, Sąd oparł się na dokumentach urzędowych, które stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone jak i na dokumentach prywatnych przedstawionych przez strony, których autentyczność nie nasuwała wątpliwości, jak również nie były one kwestionowane przez żadną ze stron. Podstawą czynienia ustaleń faktycznych była również pisemna i ustna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Biegły stwierdził, iż posadowiony na działce ew. nr (...) budynek został rozebrany przez stronę pozwaną do poziomu terenu, pozostały nierozebrane ściany fundamentowe, dalsza eksploatacja budynku użytkowego, znajdującego się na działce ew. nr (...) wymaga wykonania robót, tj. wymienić pokrycie dachowe, wymienić obróbki blacharskie i rynny oraz zamontować rury spustowe, uzupełnić nieliczne ubytki cegieł w elewacji budynku, wykonać renowację skrzydeł i ościeżnic drzwiowych, wymienić okna na nowe, wykonać roboty malarskie wewnątrz budynku, wykonać podłogi, wymienić biały osprzęt. W ocenie Sądu brak jest jakichkolwiek podstaw, aby kwestionować wiarygodność tych opinii. Poczynione w opinii ustalenia są prawidłowe, oparte na profesjonalnej wiedzy z zakresu budownictwa. Przedstawione przez biegłego wnioski są jednoznaczne i poparte zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd nie znalazł zatem jakichkolwiek podstaw do kwestionowania rzetelności sporządzonych przez biegłego opinii uznając, że sporządzone opinie są jasne, pełne i rzetelne, a zawarte w nich twierdzenia zostały sformułowane zgodnie z zasadami logicznego rozumowania, a przede wszystkim według aktualnego stanu wiedzy i zgodnie z wiadomościami specjalnymi koniecznymi do sporządzenia takiej ekspertyzy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż strony łączy stosunek prawny użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działkę ew. nr (...), o pow. (...) m2, w obrębie (...), położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz działkę ew. nr (...), o pow. (...) m2, w obrębie (...), położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...). Spór między stronami sprowadzał się do rozstrzygnięcia, czy strona pozwana korzysta z ww. nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, co uzasadniać miało w ocenie strony powodowej żądanie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651 ze zm.) właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. Stosownie zaś do brzmienia art. 240 k.c. umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Przepis art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego. Przyjmuje się, iż przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy, przy czym sposób korzystania musi co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości ( Vide wyrok SN z dnia 28.03.2012 r. sygn. akt V CSK 163/11). W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, iż aby niezabudowanie nieruchomości w terminie mogło być podstawą rozwiązania umowy wieczystego użytkowania, umowa ta powinna ustalać termin zabudowania. Jeżeli w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego został oznaczony termin zabudowania nieruchomości, budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Nie można natomiast zarzucać użytkownikowi wieczystemu, że dał on powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc ustalonych w niej budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (Por. wyrok SN z dnia 13.02.2002 r. sygn. akt IV CKN 661/00).

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego w dniu 6 lutego 2001 r. pomiędzy poprzednikiem prawnym strony powodowej, tj. Gminą W.- Centrum a (...) sp. z o.o. w W. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz sprzedaży budynków, która dotyczyła nieruchomości położonej w W., składającej się z działki ew. nr (...), z obrębu (...), o powierzchni (...) m2, położonej przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz działki ew. nr (...), z obrębu (...), o pow. (...) m2, położonej przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...). Strona pozwana na mocy umowy z dnia 13 września 2004 r. stała się użytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości, wchodząc tym samym w ogół praw i obowiązków jakie przysługiwały (...) sp. z o.o. w W.. Podkreślić należy, iż użytkownik wieczysty może stosownie do brzmienia art. 233 k.c. korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i może swoim prawem rozporządzać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Strona pozwana nabyła zatem prawo użytkowania wieczystego w kształcie, w jakim przysługiwało ono zbywcy, jest więc związana postanowieniami umowy użytkowania wieczystego w zakresie sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oraz terminów wykonania inwestycji. W łączącej strony umowie z dnia 6 lutego 2001 r. ustalono, iż oddanie w użytkowanie wieczyste nastąpiło na cel zgodny z Planem Zagospodarowania Przestrzennego D. (...), zatwierdzonym uchwałą nr 264/74/93 Rady D. (...) z dnia 9 lutego 1993 r. i Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego (...) W. zatwierdzonym uchwałą Nr XXXV/199/25 Rady Miasta Stołecznego W., opublikowanym w Dz. Woj. (...) Nr 15 Rozdz. 184 z dnia 15 października 1992 r. § 9 ust. 2 ww. umowy stanowi, iż zgodnie z ustaleniami powołanych wyżej P. budynek mieszkalny posadowiony na działce ew. nr (...), przewidziany jest do adaptacji na funkcje mieszkalne i usługowe na parterze, adaptacja i modernizacja przedmiotowego obiektu wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków, zabudowa znajdująca się na działce ew. nr (...), tj. prowizoryczne garaże i komórki przeznaczona jest do likwidacji, w jej miejsce ma powstać budynek mieszkalny z usługami towarzyszącymi, wyklucza się lokalizowanie uciążliwych obiektów produkcyjnych, magazynów i składów, również projekt tego obiektu wymaga uzgodnień z Konserwatorem Zabytków. Stosownie do brzmienia § 9 ust. 4 umowy z dnia 6 lutego 2001 r. ze względu na objęcie ochroną konserwatorską ww. obiektu mieszkalnego projekt zabudowy oraz adaptacja i modernizacja istniejącego już budynku powinna być uzgodniona z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Zgodnie z podpisanym w dniu 25 października 2002 r. aneksem do umowy z dnia 6 lutego 2001 r., który zmienił treść § 9 ust. 4 umowy, rozpoczęcie adaptacji i modernizacji istniejącego budynku oraz rozpoczęcie budowy nowego obiektu miało nastąpić do dnia 6 lutego 2004 r., a termin jej zakończenia do dnia 6 lutego 2006 r.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż strona pozwana nie wykonała – co zresztą sama przyznała - ciążących na niej, a wynikających z umowy z dnia 6 lutego 2001 r., obowiązków polegających na rozpoczęciu i zakończeniu adaptacji i modernizacji istniejącego na działce ew. nr (...) budynku oraz budowie na działce ew. nr (...) nowego budynku. Z przeprowadzonego dowodu w postaci pisemnej i ustnej opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa jednoznacznie wynika, iż obecnie nie są prowadzone żadne roboty budowlane ani też rozbiórkowe na działce ew. nr (...) i działce ew. nr (...), z obrębu (...), położonych w W. przy ul. (...), posadowiony zaś na działce ew. nr (...) budynek został przez stronę pozwaną rozebrany do poziomu terenu, na działce ew. nr (...) strona pozwana nie wybudowała natomiast budynku mieszkalnego. Wbrew twierdzeniom strony pozwanej, okoliczność, iż ma mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2012 Nr 647) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem (...) stycznia 1995 r., a więc plany na które powoływała się łącząca strony umowa z dnia 6 lutego 2001 r., zachowały moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r., nie skutkuje wygaśnięciem określonego w umowie z dnia 6 lutego 2001 r. obowiązku strony pozwanej, polegającego na adaptacji na funkcje mieszkalne i usługowe budynku mieszkalnego usytuowanego na działce ew. nr (...) i na budowie na działce ew. nr (...) budynku mieszkalnego z usługami towarzyszącymi. Nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste stronie pozwanej, objęta planami zagospodarowania przestrzennego, które utraciły moc w dniu określonym w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie zmieniła automatycznie z tą datą swego dotychczasowego przeznaczenia. (Por. wyrok SN z dnia 8.01.2009 r. I CNP 82/08). Wskazują na to przepisy ww. ustawy. art. 59 ust. (...) zd. (...) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi bowiem, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. (...) i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Ponadto obowiązki wieczystego użytkownika przedmiotowej nieruchomości zostały jasno określone w samej umowie i nawet bez odwołania do planu zagospodarowania przestrzennego jest oczywiste jaki był ich zakres.

Sąd nie podzielił stanowiska strony pozwanej, iż niezagospodarowanie przez nią nieruchomości oddanej jej w użytkowanie wieczyste było przez nią niezawinione, a spowodowane przez stronę powodową, co miało się wiązać z długotrwałymi i niezakończonymi postępowaniami administracyjnymi, w trakcie których zapadły wydane przez organ reprezentujący stronę powodową, tj. Prezydenta (...) W., niekorzystne dla strony pozwanej orzeczenia. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego w stosunku do nieruchomości, oddanej stronie pozwanej w użytkowanie wieczyste, zostały wydane stosowne decyzje administracyjne, ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji. Decyzją z dnia 25 października 2002 r. Nr (...) Burmistrz Gminy W. (...) – po rozpatrzeniu wniosku (...) sp. z o.o. w W. – ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na realizacji apartamentów mieszkalnych o wysokim standardzie i garażu podziemnego przy ul. (...) w W., zaś w dniu 21 kwietnia 2005 r. Prezydent (...) W. – po rozpatrzeniu wniosku strony pozwanej – decyzją Nr (...) ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku oznaczonego jako A o pawilon rekreacyjny z basenem (B), taras i schody zewnętrzne, przebudowie budynków C i D oraz zmianie sposobu użytkowania w 40 % powierzchni budynku (A) z funkcji mieszkalnej na biurową i decyzją z dnia 11 lipca 2005 r. Nr (...) Prezydent (...) W. – po rozpoznaniu wniosku strony pozwanej - zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę stronie pozwanej na przebudowę i rozbudowę budynku przy ul. (...) w W. o pawilon rekreacyjny z basenem, tarasem, schodami zewnętrznymi, przebudowę budynków gospodarczych oraz zmianę sposobu użytkowania części powierzchni budynku z funkcji mieszkalnej na biurową na działkach ew. nr (...), (...) i 37 w obrębie (...). Gdyby strona pozwana rzeczywiście zamierzała zrealizować jakieś cele inwestycyjne na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste, to mogła to uczynić po uzyskaniu ww. decyzji. Natomiast podnoszona przez stronę pozwaną okoliczność, dotycząca zamiaru zrealizowania przez nią na ww. nieruchomości inwestycji, polegającej na nadbudowie istniejącego budynku, budowie nowego budynku z łącznikiem i parkingiem podziemnym i toczące się w związku z tym postępowanie administracyjne nie może w żadnym wypadku stanowić usprawiedliwienia dla niezrealizowania przez stronę pozwaną – mimo upływu terminu określonego w podpisanym w dniu 25 października 2002 r. aneksie – zobowiązania, określonego w § 9 umowy z dnia 6 lutego 2001 r.

Jak wskazano wyżej, strona pozwana jako użytkownik wieczysty nie dysponuje swobodą w zakresie realizacji inwestycji na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste, ale winna przeprowadzić działania zgodnie z przyjętymi na siebie obowiązkami. Inicjowanie przez stronę pozwaną postępowań administracyjnych, mających na celu uzyskanie stosownej decyzji w przedmiocie określenia nowych warunków zabudowy zgodnie z jej zamierzeniami, stanowi jej prawo. Podkreślić należy, iż złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy podlega ocenie przez właściwy organ administracji publicznej. Wydanie zaś przez organ reprezentujący stronę powodową, tj. Prezydenta (...) W., negatywnego dla strony pozwanej rozstrzygnięcia, w związku z którym toczy się postępowanie administracyjne, nie może w żadnym razie stanowić przyczyny usprawiedliwiającej niezagospodarowanie przez stronę pozwaną oddanej jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości zgodnie z treścią umowy z dnia 6 lutego 2001 r. Podkreślić przy tym należy, iż sąd powszechny nie jest uprawniony do dokonywania kontroli działalności administracji publicznej. W ramach więc toczącego się postępowania z powództwa (...) W. o rozwiązanie łączącej stronę powodową z „(...)” sp. z o.o. w W. umowy użytkowania wieczystego, Sąd nie może dokonywać weryfikacji wydanych w postępowaniu administracyjnym rozstrzygnięć. Tryb ich zaskarżania reguluje bowiem k.p.a. oraz ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. 2012 poz. 270). Zauważyć należy, iż strona pozwana niezagospodarowanie w ustalonym terminie nieruchomości oddanej jej w użytkowanie wieczyste tłumaczy zawinionym w jej ocenie postępowaniem strony powodowej, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci kierowanych przez stronę pozwaną do strony powodowej pism wynika, iż w związku ze zmianą strategii spółki co do dalszego posiadania nieruchomości „(...)” sp. z o.o. w W. podjęła w maju 2006 r. starania, mające na celu sprzedaż posiadanego prawa, wskazując w przedmiotowej korespondencji, iż uzasadnia to wstrzymanie przez spółkę procesu inwestycyjnego na nieruchomości do czasu sprzedaży. Powyższe również potwierdza, iż nie zagospodarowanie nieruchomości nastąpiło z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Wskazać należy, iż żądanie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest obwarowane żadnym terminem. Tak więc czas, w którym strona powodowa jako właściciel nieruchomości oddanej stronie pozwanej w użytkowanie wieczyste realizuje to prawo, zależy wyłącznie od jej woli. Natomiast wystąpienie przez stronę powodową z przedmiotowym żądaniem do Sądu w dniu 22 marca 2012 r. podczas gdy termin ukończenia przez stronę pozwaną prac, określonych w umowie z dnia 6 lutego 2001 r. upłynął w dniu 6 lutego 2006 r., nie stanowi – wbrew twierdzeniom strony pozwanej – nadużycia prawa. Skoro bowiem strona pozwana nie wykonała ciążącego na niej, a określonego w umowie z dnia 6 lutego 2001 r. obowiązku, podjęcie w tej sytuacji przez stronę powodową przewidzianych prawem działań zmierzających do rozwiązania umowy nie narusza art. 5 k.c.

Reasumując, zdaniem Sądu, pozwana korzystała z przedmiotowego gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, wbrew tej umowie nie wzniosła określonych w niej budynków, co więcej zburzyła znajdujący się na tej nieruchomości budynek, uniemożliwiając tym samym realizację umowy w przyszłości.

Mając na uwadze powyższe, Sąd w pkt I wyroku na podstawie art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 240 k.c. rozwiązał stosunek prawny użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr (...), o pow. (...) m2, w obrębie (...), położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW (...) oraz działkę ew. nr (...), o pow. (...) m2, w obrębie (...), położoną w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w W. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), łączący (...) W. i „(...)” sp. z o.o. z siedzibą w W., ustanowiony w wykonaniu umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynków zawartej w dniu 6 lutego 2001 r. w formie aktu notarialnego przed D. K. – notariuszem w W. (Repertorium A nr (...)).

Orzeczenie o kosztach Sąd oparł o przepis art. 98 k.p.c. oraz § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tj. Dz. U 2003 Nr 490). Sąd zasądził w pkt II wyroku od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 107.200 zł tytułem kosztów procesu. Na koszty te składa się opłata sądowa od pozwu w wysokości 100.000 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł.