Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 maja 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:

Przewodniczący: SSO Aneta Fiałkowska – Sobczyk

Protokolant: Aneta Łokaj

po rozpoznaniu w dniu 5 maja 2015 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) Spółki z o.o. z siedzibą we W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W.

o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2013 r. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb S., jest uzasadniona w części, a mianowicie do kwoty 132 600 zł (sto trzydzieści dwa tysiące sześćset zł);

II.  w pozostałej części powództwo oddala;

III.  zasądza od powoda (...) Spółki z o.o. z siedzibą we W. na rzecz strony pozwanej Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa w W. kwotę 5 865 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt IC 1461/13

UZASADNIENIE

Powód (...) Spółka z o. o. z siedzibą we W. w pozwie przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działki nr (...), obręb S., o powierzchni 1657 m ², poprzez podwyższenie opłaty do kwoty 144 439,50 zł jest nieuzasadniona.

W ocenie powoda w dalszym ciągu należy stosować obowiązująca stawkę opłaty rocznej w wysokości 21 740,10 zł.

W uzasadnieniu swojego żądania powód wskazał, że w dniu 26 listopada 2012 r. Prezydent W. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu, którego powodowa Spółka jest użytkownikiem wieczystym. Jako podstawę obliczenia podwyższonej stawki przyjął wartość nieruchomości w wysokości 4 814 650 zł. Podstawą ustalenia wartości nieruchomości był operat szacunkowy sporządzony 13 listopada 2012 r. przez rzeczoznawcę E. R.. Jednak powodowa spółka zakwestionowała dokonaną wycenę nieruchomości, bowiem zaledwie kilka miesięcy wcześniej, w kwietniu 2012 r., w związku z wnioskiem o nabycie prawa własności w/w nieruchomości, na podstawie wyceny rzeczoznawcy z marca 2012 r. przyjęto wartość tej samej nieruchomości na kwotę 3 644 505 zł oraz wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 2 227 521 zł, zatem w ciągu 8 miesięcy roku 2012 cena nieruchomości nie mogła wzrosnąć aż o 1 170 145 zł, podczas gdy ceny nieruchomości w tym czasie spadały.

Nadto powód zarzucił, że przy dokonywaniu wyceny pominięto obciążenia nieruchomości w postaci służebności ustanowionej na ścianie szczytowej budynku położnego na spornej nieruchomości, nie uwzględniono standardu V.3 dotyczącego wyceny nieruchomości zabytkowej, jaki i niedogodnych warunków dotyczących dostępu do nieruchomości. Rzeczoznawca ponadto dokonał niewłaściwej oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości, albowiem nie uwzględnił istotnego ograniczenia możliwości gospodarowania w postaci zabytkowego statusu nieruchomości, nie uwzględnił też limitu wysokości budynku. Dodatkowo jeszcze powód podnosi, że ze wzgłędu na wpis dobra kultury do rejestru zabytków nieruchomości konieczne jest zastosowanie ustawowej bonifikaty w wysokości 50% wartości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, czego organ w wypowiedzeniu opłaty rocznej nie dokonał.

W związku z powyższym w ocenie powoda prawidłową wysokością opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości jest kwota 21 740,10 zł

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa - Prezydenta W., zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa, wniósł o oddalenie powództwa i orzeczenie, że wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste wobec nieruchomości objętej postępowaniem począwszy od dnia 1 stycznia 2013r. wynosi 144 439,50 zł .

W uzasadnieniu swojego stanowiska w sprawie pozwany wskazał w pierwszej kolejności, że operat szacunkowy będący podstawą wypowiedzenia sporządzony został w sposób prawidłowy, a ustalona w wyniku wyceny opłata za użytkowanie wieczyste odpowiada wartości nieruchomości. Odpowiadając na podniesione przez skarżącą we wniosku (pozwie) zarzuty wskazał, że nie są one usprawiedliwione. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca przy określaniu wartości nieruchomości działał zgodnie z wymogami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnośnie twierdzeń strony powodowej o istnieniu przesłanek 50 % bonifikaty, o której mowa w art. 73 ust 4 u.g.n. pozwany stoi na stanowisku, że wobec nieruchomości objętej postępowaniem nie ziściły się przesłanki do jej zastosowania. Z treści postanowienia (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 20 lutego 2013 r. wynika wprost, że decyzja Konserwatora Zbytków m. W. z dnia 30 grudnia 1970 r. odnosi się do budynków mieszkalno - biurowych posadowionych na nieruchomości, natomiast nie dotyczy samej nieruchomości gruntowej.

W replice na odpowiedź na pozew powód podtrzymał żądanie pozwu wskazując, że pozwany nie zdołał wykazać zasadności podwyższenia opłaty rocznej.

Dodatkowo jeszcze powód odwołał się do porównania wyceny przedmiotowej nieruchomości w stosunku do innej nieruchomości, położnej w odległości nie większej niż 200m, przy ul. (...), której powód jest również właścicielem. W tym kontekście powód podniósł, że pomimo tego, że są to bliźniaczo podobne nieruchomości, położne w tej samej strefie geograficznej, szacunkowa cena nieruchomości przy ul. (...) jest prawie dwukrotnie wyższa, w porównaniu do wyceny przedstawionej w stosunku do nieruchomości przy ul. (...). Tak samo wskaźnik wzrostu cen tych nieruchomości w latach od roku 2000 r., w stosunku do nieruchomości wycenianej był prawie dwukrotnie wyższy w porównaniu do wskaźnika zanotowanego dla podobnej nieruchomości przy ul. (...).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka z o. o. z siedzibą we W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej we W. przy ul. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb S. o powierzchni 1657m2 KW (...).

(dowód: odpis KW k. 31-40) ;

Prezydent W. dnia 26 listopada 2012 r. działając na podstawie na podstawie art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wypowiedział obowiązującą od 2000 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu wynoszącą dotychczas 21 740,10 zł i zaoferował nową opłatę w wysokości 144 439,50 zł. Nowa opłata miała obowiązywać od 1 stycznia 2013 r.

( dowód: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej k. 15, informacja o wysokości oszacowania nieruchomości –k.16-17);

Użytkownik wieczysty nie przyjął oferty i pismem z dnia
21 grudnia 2012 r., złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona w proponowanej wysokości i w dalszym ciągu opłata roczna jest należna w dotychczasowej wysokości.

(dowód: wniosek użytkownika wieczystego z dnia 21 grudnia 2012 r.. k. 5-12).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło wniosek powoda w części obniżając wysokość proponowanej przez pozwanego opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste o 10 % , a mianowicie z 144 439,50 zł do kwoty 129 995,55 zł.

W dniu 10 września 2013 r. (...) wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżając je w całości.

( dowód: sprzeciw z 20 września 2013 r. – k. 19-31);

Na terenie przedmiotowej nieruchomości położonej przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb S., znajdują się budynki mieszkalno – biurowe stanowiące zrekonstruowany fragment zespołu staromiejskiej zabudowy, wpisane do rejestru zabytków decyzją Prezydium Rady Narodowej miasta W. dnia 30.12.1970 r. pod nr rej (...). Wpis został ujawniony w księdze wieczystej tej nieruchomości.

( dowód: odpis KW k. 31-40);

Postanowieniem z 20.02.2013 r. (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków wyjaśnił wątpliwości dotyczące treści decyzji nr (...) z 30.12.1970 r. o wpisie do rejestru zabytków. Wskazał, że decyzja nr (...) odnosi się do zabytków w postaci budynków mieszkalno - biurowych przy ul. (...), stanowiących zrekonstruowany fragment zespołu staromiejskiej zabudowy, w granicach murów obwodowych tych budynków. Wpis do rejestru zabytków nie dotyczy działki geodezyjnej, na której są posadowione te budynki.

( dowód: decyzja z dnia 20.02.2013r. k. 56-58);

W świetle przeprowadzonych analiz i obliczeń wartość rynkowa działki nr (...), obręb S., określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, na poziomie cen z dnia listopada 2012 r. - z uwzględnieniem celu na jaki przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste - wynosi: 4 429 300 zł.

Nieruchomość położona jest w ścisłym centrum, na terenie zespołu urbanistycznego S..

Na przedmiotowej nieruchomości istnieje nieodpłatna służebność na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę nr (...) położoną przy ul. (...) we W., polegającą na wykorzystaniu ściany szczytowej budynku położonego przy ul. (...) celem zamontowania przewodów wentylacyjnych stanowiących część systemu wentylacyjnego dla obsługi budynku przy ul. (...), a także elementów służących do zamontowania balkonów nad parterem oraz przeszklonego dachu nad dziedzińcem.

Ustanowiona służebność dotycząca budynku przy ul. (...) związana jest ze służebnością wzajemną polegającą na wykorzystaniu ściany szczytowej budynku przy ul. (...) celem zamontowania przewodów wentylacyjnych stanowiących cześć sytemu wentylacyjnego dla obsługi budynku pry ul (...),

Obciążenie to nie jest służebności gruntową i nie zostało uwzględnione przy określeniu wartość prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

( dowód: opinia biegłego sądowego J. Ś. k.103-159, pisemna opinia uzupełniająca k.195-200, ustna opinia uzupełniająca, e-protokół z dnia
26.03.2015 r. 01:06-13:18).

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił wyłącznie w oparciu o dowody z dokumentów dołączonych do akt sprawy oraz w oparciu o pisemną i ustną opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3).

Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3).

Wyrok wydany w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ma charakter konstytutywny. Co prawda ustawodawca w art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami odwołuje się do pojęcia „ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste” ale powództwa rozpoznawane przez Sądy na podstawie tego przepisu mają wszelkie cechy powództw o ukształtowanie treści stosunku prawnego, gdyż sąd przy rozstrzyganiu o nim nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia opłaty, lecz jej wysokość kształtuje mocą własnych uprawnień w sposób wiążący dla tego stosunku umownego. W konsekwencji takich cech ochrony prawnej udzielonej powodowi, także i powództwo wnoszone przez niego na odstawie tego przepisu nie może być uznane za zmierzające do ustalenia stosunku prawnego, lecz do jego ukształtowania (tak też Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 03.10.2014 r. w sprawie V CSK 1/14).

Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania, uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.). Przy czym wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to, w chwili skutecznego wniesienia sprzeciwu, traci moc. Żądanie zawarte w pozwie nie jest bowiem skierowane na skontrolowanie indywidualnej decyzji administracyjnej, lecz zmierza do ukształtowani na nowo stosunku prawnego stron. Postępowanie sądowe nie jest zatem kontynuacją postępowania administracyjnego, sąd prowadzi niezależne postępowanie i nie jest związany orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotowe postępowanie sprowadza się w gruncie rzeczy do tego, że sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej. Powyższe z kolei prowadzi do wniosku, że sąd nie jest związany dowodami przeprowadzonymi w postępowaniu administracyjnym i samodzielnie dokonuje ustaleń, nie wyłączając dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

W niniejszej sprawie Sąd rozpoznawał powództwo o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego we W. przy ul. (...) w wysokości 144 439,50zł jest nieuzasadniona.

Znowelizowany ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw (Dz.U. z 2011 r., nr 187. poz. 1110) przepis art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasady ustalenia tej opłaty reguluje przepis 152-154 w/w ustawy oraz przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (DZ. U Nr 207, poz.2109 ze zm.).

W związku z powyższym istotne dla oceny zasadności żądania strony powodowej, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy, było ustalenie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości, jaka obowiązywała dotychczas, zgodnie z obowiązującymi, na dzień zawarcia umowy przepisami, stanowi 3% jej wartości, co z resztą było bezsporne.

W niniejszej sprawie została, na zlecenie Sądu, sporządzona opinia przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. (2), której zakresem objęte zostało ustalenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w W., przy ul. (...), według stanu i cen na datę wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste (26.11.2012 r.).

W ocenie Sądu operat szacunkowy nieruchomości sporządzony został rzetelnie, odpowiada podstawowym cechom dowodu z opinii biegłego, a wnioski z niego płynące są logiczne i spójne. Biegły sądowy J. Ś. (2) w sposób prawidłowy określił wartość szacowanej nieruchomości, w szczególności precyzyjnie i szczegółowo opisał i uzasadnił zastosowaną w operacie metodę szacowania wartości nieruchomości, w sposób logiczny dokonał doboru nieruchomości do porównania w obszarze badanego rynku i wyjaśnił kryteria dobru tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru podejścia oraz metody techniki oszacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Już sam wybór podejścia i metody szacowania nieruchomości wskazuje, że wybór ten nie jest dowolny i dyktowany był możliwościami uzyskania określonych danych o właściwościach nieruchomości podobnych.

Biegły przyjął metodę podejścia porównawczego, porównywania parami, a metoda ta znajduje uzasadnienie w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§4). Do wyceny wytypowano transakcje nieruchomościami, które poddano ocenie wg kryterium podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę cel wyceny oraz rodzaj i położenie nieruchomości wybrano do bezpośrednich wyliczeń w parach nieruchomości najbardziej spełniające kryteria porównywalności, selekcjonując ostatecznie cztery transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, zawarte od września 2011 r. do listopada 2012 r. Wyjaśnił jednocześnie w opinii uzupełniającej dlaczego do bezpośrednich wyliczeń nie włączył nieruchomości położonej przy ul. (...). Otóż wskazał, że transakcja dotycząca tej nieruchomości dotyczyła obrotu prawem użytkowania wieczystego , natomiast wycena w opinii dotyczyła wartości prawa własności, co stanowi istotną różnice w cenie. Ponadto nieruchomość przy ul. (...) była zabudowana stacją transformatorową i nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Z powodu tych znaczących ograniczeń ta nieruchomość i transakcje z nią związane nie mogła być brane pod uwagę w analizie rynkowej na potrzeby wyceny prawa własności nieruchomości której dotyczy to postępowanie.

Wbrew zarzutom strony powodowej biegły w swojej ocenie uwzględnił to, że przedmiotowa nieruchomość przy ul. (...), położna jest w strefie A ścisłej ochrony konserwatorskiej na terenie zespołu urbanistycznego S., co niewątpliwie ma odzwierciedlenie w uwarunkowaniach i ograniczeniach zabudowy opisanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ta okoliczność – jak biegły wyjaśnił w swojej opinii - została odpowiednio uwzględniona w procesie szacowania nieruchomości, to znaczy wyróżniono dwie cechy rynkowe mające znaczący wpływ (łącznie 35%) na wartość nieruchomości gruntowej niezabudowanej: (1) przeznaczenie, możliwości inwestycyjne oraz przydatność ekonomiczna a także (2) ograniczenia w zabudowie i zagospodarowaniu. W oparciu o wyróżnione cechy biegły przyjął ich adekwatne stopnie do bezpośrednich porównań, a różnice wynikające z różnego zakresu ograniczeń zabudowy poszczególnych nieruchomości przyjętych do bezpośrednich porównań skorygowano w procesie szacowania, w ramach przyjętej metody porównywania parami . Uwzględnił również i tę okoliczność, że wyceniany grunt może być zabudowany jedynie do poziomu historycznej zabudowy.

Biegły szczegółowo przedstawił analizę rynku, wskazał dostępne dane w okresie właściwym dla daty na jaka wyceniano przedmiotową nieruchomość oraz uzasadnił ten wybór. Brak jest zdaniem Sądu podstaw do twierdzenia, że zostały przez biegłego wybrane jedynie transakcje o cenach przekraczających przeciętną cenę uzyskiwaną na rynku. Zauważyć przy tym należy, że z przyjętych do porównania nieruchomości dwie położone są , tak jak szacowana działka, w strefie ochrony konserwatorskiej.

Biegły wyjaśnił również, że przywołany przez stronę powodową standard V.3 wycena nieruchomości zabytkowych, który w rzeczywistości stanowi jedynie notę interpretacyjną do dobrowolnego stosowania w procedurze wyceny nieruchomości zabytkowych, nie może mieć zastosowania do określania wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jaka jest przedmiotem tej właśnie wyceny dla aktualizacji opłaty rocznej.

Wreszcie, za uzasadnione uznać należy wyjaśnienia biegłego, który podał dlaczego w swojej ocenie nie uwzględnił w procesie szacowania gruntu także obciążania tej nieruchomości nieodpłatną służebnością. Po pierwsze istotnie zwrócić należy uwagę, że obciążenie to nie jest służebnością gruntową (służebność ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości polega na wykorzystaniu ściany szczytowej budynku położnego przy ul. (...) celem zamontowania przewodów wentylacyjnych stanowiących część systemu wentylacyjnego dla obsługi budynku przy ul. (...), a także elementów służących do zamontowania balkonów nad parterem oraz przeszklonego dachu nad dziedzińcem) i nie obniża wartości prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Po drugi słusznie biegły zwrócił uwagę, że i nieruchomość władnąca została obciążona służebnością w jeszcze szerszym zakresie na rzecz nieruchomości wycenianej.

Ponadto w żadnym zapisie nie ma obciążenia „każdoczesnej ściany szczytowej”, a służebność dotyczy jedynie „każdoczesnego użytkownika”; co więcej obciążenie nie dotyczy trwałych elementów konstrukcji budynku (np. wspólnej ściany szczytowej) lecz jedynie elementów instalacji zewnętrznej zamocowanych na ścianie. Tego typu służebność reguluje wzajemne użyczanie ścian szczytowych sąsiadujących budynków, co jest typowe w zwartej zabudowie,

Ostatecznie Sąd stanął na stanowisku, że opinia sporządzona przez biegłego sądowego J. Ś. (2) jest pełna, logiczna i rzetelna. W związku z tym mogła stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej, a w konsekwencji ustalenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie. Biegły bowiem w sposób przekonywający odpowiedział na wszystkie zarzuty strony powodowej i racjonalnie wyjaśnił jakie były podstawy ustalenia wartości rynkowej tej działki.

W świetle przeprowadzonych analiz i obliczeń wartość rynkowa działki nr (...), obręb S., na poziomie cen z dnia 26.11.2012 r. - z uwzględnieniem celu na jaki przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste - wynosi:
4 429 300 zł. Wartość ta stanowi wiarygodną wartością dla aktualnego stanu rynku. Tak ustalona cena nie odbiega znacznie od wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę E. R. na zlecenie strony pozwanej, przed dokonaniem wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, w której wartość nieruchomości przy ul. (...) na dzień 13 listopada 2012 r. określono na kwotę 4 814 6540 zł

Brak było, zdaniem Sądu, podstaw do zakwestionowania wniosków tej opinii również w świetle zarzutu opartego na porównaniu ceny szacowanej nieruchomości z inną nieruchomością położoną przy ul. (...). Powód dokonując takiego porównania przedstawił wycenę nieruchomości przy ul. (...), sporządzoną na potrzeby podwyższenia opłaty rocznej z datą na dzień 10.12.2011 r., w której dla tej właśnie nieruchomości ustalono cenę rynkową w wysokości 2 577 464 zł (k. 254-269). Powołał się też na współczynnik wzrostu ceny podnosząc, że wartość gruntu przy ul. (...) wrosła o 177,5% podczas gdy z opinii biegłego J. Ś. wynika, że wartość nieruchomości przy ul. (...) w tym samym czasie wzrosła o 332,1 % .

Jakkolwiek powód powołując się na porównanie tych nieruchomości wskazywał, że są one „bliźniaczo podobne” i położone w tej samej strefie geograficznej to jednak nie można pominąć, że są to jednak inne nieruchomości, o innych cechach, innej powierzchni i lokalizacji. Poza tym wyceny dokonywał inny rzeczoznawca, a przedstawiona opinia biegłego dotycząca tej innej nieruchomości nie była poddana ocenie Sądu.

Z tych też przyczyn, na podstawie tego porównania, nie można była zakwestionować prawidłowości przedstawionej w tym postępowaniu opinii, na podstawie której Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej.

Nie zasługiwały też na uwzglednienie zarzuty, w których powód powoływał się z kolei na wycenę tej samej nieruchomości dokonanej dnia 26 marca 2012 r. na potrzeby sprzedaży prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego. Wartość prawa własności nieruchomości przy ul. (...) określono wówczas na kwotę 3 644 505 zł.

Przede wszystkim wyjaśnić trzeba, że inny był cel dokonanej wyceny z dnia 26 marca 2012 r. jak i wyceny dokonywanej w toku tego postępowania, a to niewątpliwie wpłynęło na określenie końcowej wartości. Jak wynika z pisma Urzędu Miejskiego z dnia 24.04.2012 r. (k.14) wycena nieruchomości z dnia 26 marca 2012 r. dokonana została wyłącznie dla określenia wartości prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz użytkownika wieczystego w celu jego sprzedaży, przy czym operat szacunkowy tej wyceny nie został dołączony do akt sprawy. Tymczasem w niniejszej sprawie wycena wartości nieruchomości powoda dokonana przez biegłego sądowego rzeczoznawcę prowadzona była jedynie dla określenia wartości gruntu na potrzeby ustalenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Kolejną kwestią sporną było ustalenie czy powodowi jako użytkownikowi wieczystemu przysługiwała bonifikata 50 % od ustalonej wartości opłaty rocznej w związku z wpisaniem nieruchomości do rejestru zabytków.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Po pierwsze wskazać trzeba, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie ma własnych przepisów określających pojęcie „zabytku", sięgnąć więc należy w tym względzie do art. 4 ustawy z dnia 15.02.1962 r. o ochronie dóbr kultury. Z treści tego przepisu wynika, że chodzi o podlegający ochronie prawnej zabytek, który jest dobrem kultury wpisanym do rejestru zabytków na podstawie decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 4 pkt 1). Wpisanie nieruchomości lub jej części do rejestru zabytków ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 15 ust. 1 u.o.d.k.). Istotne znaczenie dla określenia podstawy udzielenia bonifikaty z tytułu przepisu art. 73 ust. 3 u.g.n. ma okoliczność, że przepis ten obejmuje przedmioty jednostkowe, zindywidualizowane. Zakres przedmiotowej bonifikaty przysługującej użytkownikowi wieczystemu z mocy art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oparty jest na założeniu, iż wymieniane w tej ustawie pojęcia nieruchomości jak i nieruchomości gruntowej mają charakter normatywny (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.12.2002 r. I CKN 1268/00). Zakres tych pojęć określa nie tylko kodeks cywilny wyróżniając w art. 46 § 1 poza nieruchomościami gruntowymi także nieruchomości budynkowe i obejmujące części budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zdefiniowano nieruchomość gruntową podobnie jak w art. 46 § 1 k.c. jako grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Rozróżnienie to sprawia, iż z wpisu do rejestru zabytków nieruchomości budynkowej stanowiącej w przypadku użytkowania wieczystego odrębny od gruntu przedmiot własności nie można było wywodzić prawa do bonifikaty z art. 73 ust. 4 obejmującego jedynie nieruchomości gruntowe.

W niniejszej sprawie bezsporne było, że zgodnie z decyzją nr (...) z 30.12.1970 r. ochronie konserwatorskiej podlegają jedynie kamienice i obiekty przy ul (...), wpisane do rejestru zabytków nr rej (...), a więc już z samej decyzji nie można było wywodzić prawa do bonifikaty z art. 73 ust. 4 obejmującej nieruchomość gruntową.

Co więcej, postanowieniem z dnia 20.02.2013 r. wydanym w trybie art. 113 § 2 k.p.a (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków wyjaśnił wątpliwości dotyczące treści tej decyzji (decyzji nr (...) z dnia 30.12.1970 r. o wpisie do rejestru zabytków Wskazał, że decyzja nr (...) odnosi się do zabytków w postaci budynków mieszkalno - biurowych przy ul. (...), stanowiących zrekonstruowany fragment zespołu staromiejskiej zabudowy, w granicach murów obwodowych tych budynków. Wpis do rejestru zabytków nie dotyczy działki geodezyjnej, na której są posadowione te budynki. Wykładnia decyzji wydanej przez Konserwatora Zabytków dokonana prawomocnym postanowieniem z dnia 20.02.2013 r. sprawia, że decyzja nr (...) z dnia 30.12.1970r. posiada treść nadaną przez organ dokonujący wykładni, a sąd powszechny jest związany nie tylko samą decyzją organu administracji państwowej wydaną w granicach ustawowych uprawnień ale także wykładnią tej decyzji dokonaną w trybie przewidzianym w art. 113 § 2 k.p.a.

Z treści art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków, co, jak wynika z powyższych wywodów, nie miało miejsca w niniejszej sprawie w odniesieniu właśnie do przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, mając na uwadze wartość nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działki nr (...), obręb S. określonej na dzień aktualizacji na kwotę 4 429 300 zł , na podstawie art. 77 ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, ustalono w punkcie I sentencji wyroku, że aktualizacja opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2013 r. za użytkowanie wieczyste spornej nieruchomości, jest uzasadniona w części, a mianowicie do kwoty 132 600 zł (3% z kwoty
4 429 300 zł).

Dlatego też orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku.

W pozostałym zakresie oddalono natomiast powództwo w punkcie II sentencji wyroku, bowiem powód wnosił o ustalenie, że aktualizacja była nieuzasadniona w kwocie przewyższającej 21 740,10 zł.

Zwrócić jeszcze należy uwagę na wprowadzony w życie ustawą z dnia 28.07.2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami przepis art. 77 ust. 2 a u.g.n., który przewiduje, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Celem wprowadzenia tego przepisu było zabezpieczenie użytkowników wieczystych przed gwałtowną koniecznością opłacenia znacznie podwyższonych opłat za wieczyste użytkowanie w sytuacji, gdy mogą nie być na to przygotowani. Należało zatem rozważyć, czy w takim wypadku Sąd powinien z urzędu rozstrzygać o wysokości opłat za użytkowanie wieczyste w pierwszych latach po wypowiedzeniu opłaty. Wątpliwości te były przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r. w sprawie III CSK 62/12, w którym jednoznacznie wskazano, iż art. 77 ust. 2a u.g.n. nie dotyczy ustalania zaktualizowanej opłaty rocznej (art. 77 ust. 1 u.g.n.), a reguluje wykonanie zobowiązania z tytułu już zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste. Zastosowanie opisanego w art. 77 ust. 2a u.g.n. może znaleźć miejsce, gdy doszło już do skutecznego zaktualizowania opłaty rocznej a zatem gdy proces badania zasadności aktualizacji i ustalania nowej opłaty został już zakończony. Taka sytuacja nie zachodzi w chwili orzekania przez sąd w sprawie o aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ponieważ dopiero uprawomocnienie się wyroku, który ma charakter konstytutywny, wywołuje skutek w postaci ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej (por. uchwała SN z dnia 23 czerwca 2005r., w sprawie o sygn. akt III CZP 37/05). Przy tym wykładnia językowa tego przepisu wyraźnie wskazuje, iż przepis ten nie tyle dotyczy aktualizacji samej opłaty co sposobu jej wnoszenia. Świadczą o tym użyte w art. 77 ust. 2a u.g.n. zwroty dotyczące opłaty, jak „wnosi opłatę", „rozkłada się", „jest równa kwocie". Argumentów wspierających tę wykładnię dostarcza również uzasadnienie projektu ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, w którym stwierdzono, że w projekcie zaproponowano inny niż obecnie mechanizm płatności zaktualizowanej rocznej opłaty (druk sejmowy z dnia 7 czerwca 2011 r. (...)).

Wskazaną w tym wyroku Sądu Najwyższego wykładnię powyższego przepisu podzielił również Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w sprawie I ACa 751/13, a Sąd rozpoznający niniejszą sprawę również zgadza się z argumentami wyżej podniesionymi. Skoro bowiem przepis ustawy szczegółowo wskazuje, jak powinna być wnoszona zaktualizowana już opłata, nie zachodzi w tym zakresie potrzeba prowadzenia przez Sąd postępowania ustalającego, zwłaszcza gdy nie jest to objęte żądaniem pozwu.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu zawartego w punkcie III sentencji wyroku stanowił przepis art. 100 zdanie pierwsze k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań, koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Przy uwzględnieniu wartości przedmiotu sporu (122 700 zł) jako różnicy pomiędzy kwotami 144 439,50 zł (opłata roczna wynikająca z orzeczenia SKO) a 21 740,10 zł (poprzednia opłata roczna), mając na uwadze ostateczny wynik postępowania (opłatę roczną ustalono na kwotę 132 600) Sąd ustalił, że powód wygrał ten proces jedynie w 10%.

Łącznie koszty procesu strony powodowej, które mogły zostać uwzględnione w rozliczeniu wyniosły 9 732 zł (6 135 zł – opłata sądowa od pozwu, oraz koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą skarbową – 3 617 zł).

Natomiast na koszty procesu strony pozwanej składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3 600 zł i kwota 4 000 zł uiszczona tytułem zaliczki na opinię biegłego (łącznie 7 600 zł).