Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. do SO Jarosław Matuszczak

Protokolant: sekr. sąd. Anna Gutowska – Czulik

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2015 r. w Gdańsku,

na rozprawie,

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko Gminie M. S.,

o ustalenie

I.  ustala, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), działka nr (...), o powierzchni 2.705 m ², dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą (...) wynosi 77.934,03 zł (siedemdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset trzydzieści cztery złote 03/100) poczynając od dnia 1 stycznia 2012 r.,

II.  zasądza od pozwanej Gminy M. S. na rzecz powódki Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 1.164,02 zł (tysiąc sto sześćdziesiąt cztery złote 02/100) tytułem zwrotu kosztów procesu,

III.  obciąża obowiązkiem zapłaty na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych:

a.  powódkę Przedsiębiorstwa (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. w kwocie 131,59 zł (sto trzydzieści jeden złotych 59/100),

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. przekazało, na podstawie art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, do tutejszego Sądu w dniu 17 lutego 2014 roku sprzeciw Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością od orzeczenia tego Kolegium z dnia 9 stycznia 2014 roku wydanego w sprawie o sygn. akt 1235/11 w przedmiocie ustalenia, iż wobec użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 2.705m ² przysługującego Przedsiębiorstwu (...) w S., obowiązuje opłata roczna w wysokości 103.935,15 zł.

Powód Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła sprzeciw stanowiący pozew przeciwko Gminie M. S., domagając się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej jest uzasadniona w innej wysokości oraz o przyznanie w orzeczeniu zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu powód wskazał, że pismem z dnia 4 stycznia 2011 roku Zarząd Miasta S. dokonał wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w S. przy al. (...) o powierzchni 2.705 m ², i przedstawił ofertę nowej wysokości tejże opłaty w wysokości 103.935,15 zł naliczoną od wartości 3.465.105,00 zł.

Wnioskodawca wskazał, że dotychczasowa oplata obowiązywała od 1 stycznia 2005 roku i wynosiła 25.156,50 zł, a tym samym zdaniem wnioskodawcy tak znaczne podwyższenie jej wysokości, bo nieco ponad 4 – krotnie w tak krótkim czasie nie znajduje swojego uzasadnienia. Powód zakwestionował operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. J..

Powód zarzucił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazał, że jest to obszar o najatrakcyjniejszej lokalizacji, na którym inwestorzy poszukują wolnych terenów pod zabudowę. Z tego też względu przyjął w wycenie na potrzeby ustalenia ceny innych nieruchomości niezabudowanych, ale położone w dużo atrakcyjniejszym miejscu oraz z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo – usługową. Tym samym powód zakwestionował skalę ocen określającą współczynniki korygujące oraz przyjęte do ustalania wartości nieruchomości transakcje z 11 sprzedanych nieruchomości, których wartość nie może być porównywana z wartością przedmiotowej działki, która znajduje się na obszarze przeznaczonym pod tereny baz, składów i magazynów zabudowy usługowej i jako znajdująca się w pobliżu kolejki SKM podlegającej ograniczeniom wynikających z ustawy Prawo budowlane.

Zdaniem wnioskodawcy przy dokonanej wycenie nie został uwzględniony żaden aspekt ograniczający wartość działki wynikający w dużej mierze z faktu podziału działki (...) na działki (...),a przede wszystkim fakt, że :

- dojazd i dostęp do fragmentu działki sąsiedniej 14/2 jest możliwy wyłącznie przez działkę (...),

- działka nr (...) nie posiada własnego przyłącza wodnego

- działka nr (...) nie posiada własnej kanalizacji ściekowej

- na teren przedmiotowej nieruchomości odprowadzane są wody opadowe z budynku b 363 leżącego na działce (...) i nie ma innej możliwości bez przebudowy tego budynku

- sąsiednia działka (...) zabudowana jest do jej granicy budynkiem b 363

- dostęp do działki (...) należącej do (...) spółka z o.o. jest możliwy tylko przez działkę nr (...)

- bezpośredni dojazd na działkę (...) jest możliwy przez mocno uczęszczany przez pieszych obszar piesz- drogowy

- dzierżawca działki (...) wyraził zgodne na przeprowadzenie przez działkowiec telekomunikacyjnej, wodociągowej, oraz kanalizacji deszczowej kanału deszczowego działki z działki nr (...)

- budynek b 362 leżący na działce (...) stanowi jedną całość z budynkami (...) i (...), nie jest możliwe jego rozebranie, a tym samym ogranicza swobodne korzystanie z działki (...).

W ocenie wnioskodawcy z wyceny rzeczoznawcy nie wynika, aby przy ustaleniu wartości rynkowej działki został uwzględniony okres praw użytkowania wieczystego, które zostało ustalone na 40 lat w 1993 roku. Zdaniem wnioskodawcy przy ustaleniu wartości nieruchomości powinny zostać wzięte pod uwagę nakłady poczynione przez wnioskodawcę a niezbędne do korzystania z tejże nieruchomości. Wykonanie tych nakładów kosztowało wnioskodawcę 156.670,38 zł. Wnioskodawca wskazał, że działki (...) powstały w wyniku podziału działki nr (...) z czego działka nr (...) poza zmniejszeniem jej powierzchni nie utraciła żadnego ze swoich walorów, natomiast działka nr (...) otrzymała po swojej poprzednicze zdewastowany teren gdzie konieczna była wymiana gruntu oraz problemy z dojazdem, który to problem rozwiązano poprzez ustanowienie służebności drogowej.

W ocenie powoda obie działki są podobne, a z informacji posiadanych przez powoda wynika, że do dnia dzisiejszego dla działki nr (...) obowiązuje wycena opłaty z 1999 roku.

Odwołanie- akta SKO, sprzeciw zastępujący pozew k. 3-43

W odpowiedzi na pozew, pozwana Gmina M. S. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy M. S. położonej w S. przy Alei (...) dokonana wypowiedzeniem z dnia 4 stycznia 2011 roku zawierającym ofertę w nowej wysokości, tj. 103.953,15 zł jest uzasadniona oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwana podała, że operat szacunkowy będący podstawą aktualizacji w całości spełnia wymagane w tym zakresie przepisy prawa doboru nieruchomości, a biegły dokonał ustalenia w oparciu o poszerzoną analizę rynku (...) w związku z jego bardzo ograniczonym charakterem poszerzając go o transakcje rynków równoległych miast G. i G.. Użytkownikowi wieczystemu wypowiedziano dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w S. przy Alei (...) i przedstawiono nową wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości ustaloną na podstawie wyceny nieruchomości – operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H. J. z dnia 17 grudnia 2000 roku. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami i powinien zostać uznany w niniejszym postepowaniu za dokument urzędowy i stanowić podstawę do wydania orzeczenia.

Pozwana podniosła, że strona powodowa nie wykazała, że przedmiotowy operat szacunkowy nie zasługuje na uwzględnienie oraz, że nie może być podstawą do przeprowadzenia procedury aktualizacyjnej przewidzianej w art. 77-78 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odpowiedz na pozew k. 82-84

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina M. S. jest właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 2705m ², dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...). Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w S. jest użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości.

Okoliczność bezsporna, nadto: poświadczona kserokopia umowy ustanowienia służebności gruntowej – k. 218 – 220,

Pismem z dnia 4 stycznia 2011 roku o nr (...) Prezydent Miasta S. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S. przy Alei (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 2705 m ², przedstawiając jednocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 103.953,15 zł.

Stawka procentowa opłaty rocznej ustalona została na poziomie 3 % wartości nieruchomości rynkowej. Określając wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Prezydent Miasta S. opierał się na operacie szacunkowym z dnia 17 grudnia 2010 roku., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym wartość nieruchomości została określona na kwotę 3.465.105,00 zł.

Okoliczność bezsporna, nadto: pismo z dnia 4 stycznia 2011 roku akta SKO, operat szacunkowy k. 86 – 106.

W dniu 9 stycznia 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. wydało orzeczenie, na podstawie którego ustalono, że obowiązuje opłata w wysokości wskazanej w piśmie z dnia 4 stycznia 2011 roku tj. w kwocie 103.953,15 zł.

Okoliczność bezsporna, nadto: Orzeczenie SKO z dnia 9.01.2014 akta SKO

Nieruchomość położona w S. przy Alei (...), znajduje się w pobliżu granicy S. z miastem G.. Działka położona jest w pobliżu głównej arterii komunikacyjnej T., przy której znajdują się centralne dzielnice G., S. i G.. W najbliższej okolicy dominuje funkcja usługowo – handlowa.

Działka nr (...) o powierzchni 2705m ² ma kształt regularny, zbliżony do prostokąta. Od strony północnej granicy z działką o nr (...) stanowiącą drogę – dojście do tunelu dla pieszych, natomiast od strony wschodniej oraz południowej jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi. Granica zachodnia ciągnie się wzdłuż linii torów kolejowych (działka nr (...)), oddzielonych od przedmiotu opinii przez działkę nr (...), która jest wąskim pasem drogi.

Działka nr (...) jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym znajdującym się po wschodniej stronie działki oraz częściowo budynkiem biurowym, położonym w południowo – zachodniej części działki. Na terenie działki znajduje się również wiata przeznaczona na maszyny, samochody i inne wyposażenie techniczne.

Teren jest utwardzony kostką brukową, oświetlony, oraz ogrodzony ogrodzeniem z siatki drucianej, posiada dwie bramy wjazdową i wyjazdową.

W części działki funkcję ogrodzenia stanowią ściany otaczających budynków. Działka posiada przyłącze energetyczne.

Przez działkę nr (...) prowadzi droga koniczna do położonej za jej zachodnią granicą działki nr (...), wykorzystywana przez gestora sieci infrastruktury wodociągowej oraz pracowników (...) w celu obsługi posadowionych tam sieci i urządzeń.

Na podstawie umowy z dnia 11 lutego 2003 roku, na działce (...) ustanowiono na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości objętej KW (...) nieodpłatną służebność przechodu oraz służebność przejazdu – wjazdu, o rocznej wartości 1000 zł. W zamian za ustanowienie służebności Przedsiębiorstwo (...) spółka z o.o. wyraziła zgodę na nieodpłatne przeprowadzenie przez Gminę M. S. przez działkę nr (...) sieci telekomunikacyjnej, wodociągowej oraz włączenia kanału deszczowego do sieci wewnętrznej kanalizy deszczowej Przedsiębiorstwa (...) w S..

Nieruchomość leży na obszarze przeznaczonym na bazy, składy, magazyny oraz zabudowę usługową.

Wartość rynkowa nieruchomości położonej w S. przy Alei (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 2705 m ², dla której Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (...) według stanu i cen na dzień 17 grudnia 2010 roku wyniosła 2.597.801 zł.

Dowód opinia biegłego wraz z załącznikami k. 141-158, ustne wyjaśnienia biegłego do opinii k. 223 – 225.

Sąd zważył, co następuje:

I.  Ocena dowodów:

Powyższy stan faktyczny był w dużej mierze bezsporny. Dotyczyło to przede wszystkim procedury podjętej w celu zmiany wysokości opłaty rocznej. Sąd zweryfikował jej przebieg na podstawie dokumentów prywatnych i urzędowych złożonych do akt sprawy oraz znajdujących się w aktach postępowania prowadzonego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w G. (...).

Faktem spornym między stronami była wartość nieruchomości, przy czym dokonując jej ustalenia, sąd oparł się przede wszystkim na opinii powołanego w sprawie biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości K. L..

Sąd uznał powyższą opinię po ustnym uzupełnieniu za w pełni wiarygodną, nie znajdując podstaw do kwestionowania zawartych w niej twierdzeń.

Opinia została sporządzona przez biegłego dysponującego specjalistyczną wiedzą i wymaganymi kwalifikacjami. W ocenie Sądu biegły wyjaśnił w sposób szczegółowy okoliczności, które były przyczyną przyjęcia przez niego określonych w opinii tez. Biegły wskazał w szczególności w jaki sposób i dlaczego ustalił zakres rynku lokalnego, przyjętego do porównania, dlaczego przyjął określone konkretne nieruchomości porównawcze, jak również w jaki sposób dokonał korekt i dlaczego wybrał metodę korygowania ceny średniej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości biegły przyjął zdaniem sądu właściwą metodę porównawczą - metodę korygowania ceny średniej w oparciu o rynek nieruchomości gruntowych położonych w G. i G.. Do porównania przyjęto 14 nieruchomości ze 130. Powodem rozszerzenia rynku nieruchomości był fakt, że w obrębie S. nie było transakcji gruntami podobnymi do przedmiotu wyceny, co jest logicznym zachowaniem. Nieruchomości porównawcze wybrane przez biegłego miały podobne przeznaczenie, były zbliżone wielkością. Biegły w ocenie sądu wybrał jako porównawcze nieruchomości najbardziej podobne.

Wszelkie wątpliwości biegły rozwiały w trakcie składania wyjaśnień, w trakcie których to przesłuchania strony uzyskały od niego obszerne, prawie godzinne wyjaśnienia. Biegły przedstawił wówczas podstawy swojego rozumowania, przyczyny dla których oparł się na określonych założeniach, zwłaszcza dotyczących doboru nieruchomości podobnych oraz przyczyny dla których niemożliwym było przyjęcie w określonej sytuacji nieruchomości bardziej podobnych, z uwagi na brak ich występowania i odmienność cech istotnych.

K. L. wyjaśnił, że niecelowym jest wskazanie szczegółowego przeznaczenia nieruchomości porówanwczych skoro ich przeznaczenie było zawsze albo usługowe albo przemysłowo – usługowe. Nie jest to praktykowane przy tej metodzie wyceny nieruchomości, inaczej np. niż przy porównaniu nieruchomości parami.

Biegły omówił także w jaki sposób przyjął określone wskaźniki korygujące, które spowodowały obniżenie stawki za metr kwadratowy.

Z tego względu sąd uznał sporządzone przez biegłego opinię, opinię uzupełniającą oraz wyjaśnienia za rzetelną podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie i na podstawie przedstawionych przez niego wyliczeń ustalił wartość rynkową nieruchomości, a w konsekwencji wysokość opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Na rozprawie w dniu 25 maja 2015 r. Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

Zdaniem Sądu nie istniała potrzeba przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii biegłego, ponieważ przedstawione przez K. L. opinie oraz sformułowane w nich wnioski stanowiły rzetelną i wystarczająca podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie i ustalenia wysokości wartości rynkowej nieruchomości, której dotyczy niniejsze postępowanie. Stanowiły one również dla Sądu obiektywną bazę do wydania merytorycznego rozstrzygnięcia. Nie istniały jakiekolwiek podstawy do przyjęcia, by opinia wydana w sprawie była wadliwa. Nie było zatem jakiegokolwiek obiektywnego powodu powoływania kolejnego biegłego ani dalszego uzupełniania opinii. Samo niezadowolenie strony z wniosków opinii wobec braku sensownych zarzutów nie jest wystarczające do podważenia opinii.

Przeprowadzenie wnioskowanego przez powoda dowodu prowadziłoby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania, co byłoby sprzeczne z art. 217§3 k.p.c. mając na uwadze to, iż Sąd dysponował już odpowiednią opinią.

II.  Rozstrzygnięcie i jego podstawa prawna:

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była wysokość opłaty rocznej, jaką powód winien regulować na rzecz pozwanej Gminy M. S. z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność pozwanej. Roszczenie takie ma zatem charakter ustalający.

W sprawie nie było wątpliwości, że wyczerpana została procedura przewidziana przepisami art. 78-80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity obowiązujący w czasie tej procedury Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływana dale także jako u.g.n.). Wniosek powoda inicjujący rozpoznanie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze zgodnie z przepisem art. 80 ust. 2 w związku z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew.

W sprawie o ustalenie opłaty rocznej sąd dokonuje samodzielnego jej ustalenia. Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej, należnej po dokonaniu wypowiedzenia, zastępuje bowiem oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego, powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste [ zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r. III CZ 29/13, za: www.sn.pl].

Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty przez cały czas trwania użytkowania wieczystego uiszcza opłatę roczną. Opłatę tą ustala się od ceny nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie jej wartości (art. 72 ust. 1 i art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 77 tej ustawy). Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, co dotyczy zarówno podwyższenia, jak i obniżenia wartości nieruchomości. Należy podkreślić, że dotyczy to zmian wartości nieruchomości ustalanej przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie zmian cen nieruchomości, chociaż od zmian tych cen uzależniona jest zmiana wartości rynkowej nieruchomości.

Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste mają charakter cywilnoprawny i są rodzajem ekwiwalentu za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Są one ustalane jako określony procent od aktualnej wartości nieruchomości, stąd potrzeba aktualizacji opłat w przypadku zmiany wartości nieruchomości, zwłaszcza że ze względu na długi okres użytkowania wieczystego zmiany wartości nieruchomości są nieuniknione. Zasadą jest, że ustalona w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste stawka procentowa opłaty rocznej nie ulega zmianie z powodu zmiany wartości nieruchomości, więc zaktualizowane opłaty roczne ustala się według tej samej stawki procentowej, która została określona w umowie. Na gruncie niniejszej sprawy stawka procentowa wynosi 3 % z 2.597.801 zł tj. 77.934,03 zł, z uwagi na charakter nieruchomości.

Zgodnie z art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacja opłat rocznych może zostać dokonana z urzędu przez właściciela gruntu lub na wniosek użytkownika wieczystego. Z oczywistych względów właściciel zainteresowany jest aktualizacją z urzędu w przypadku wzrostu wartości gruntu, a użytkownik wieczysty składał będzie wnioski o aktualizację opłat raczej wtedy, gdy wartość gruntu zmaleje, co w konsekwencji da szansę na obniżenie opłat. W obu przypadkach podstawą aktualizacji jest wartość nieruchomości gruntowej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że nie można dokonać aktualizacji opłat, dopóki rzeczoznawca nie ustali aktualnej wartości nieruchomości, przy czym szacunek ten ma dotyczyć wyłącznie wartości gruntu z pominięciem wartości znajdujących się na gruncie budynków i budowli stanowiących własność użytkownika wieczystego. W przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego o wyborze właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz powinien być racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy [ por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 marca 2004r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 667/03].

Użytkownik wieczysty ma możliwość kwestionowania podwyżki w drodze skargi do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a potem do sądu, to praktycznie nie może się temu przeciwstawić, ponieważ wprowadzenie podwyżki następuje na podstawie tylko jednego dowodu, jakim jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.

W niniejszej sprawie powołano biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który w swojej opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego oraz w opinii uzupełniającej i wyjaśnieniach dokonał wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień 17 grudnia 2010 roku uznając, iż wyniosła ona 2.597.801 zł.

Zdaniem Sądu argumenty przedstawione w opinii przez biegłego sądowego, z którego dowód dopuszczono w niniejszym postępowaniu, uzasadniały przyjęcie jego wniosków i wskazanej wartości nieruchomości. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd doszedł do przekonania, że przedmiotowe wypowiedzenie było uzasadnione, w przeważającej mierze. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste została ustalona przez sąd jako 3% od wartości nieruchomości wynoszącej 2.597.801 zł, tj. na kwotę 77.934,03 zł, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

Ponadto, mając na uwadze treść przywołanych przepisów, sąd zważył, że ustalona w toku postępowania sądowego wysokość opłaty rocznej winna obowiązywać od dnia 1 stycznia 2012 roku, albowiem powodowi doręczono wypowiedzenie dotychczasowej opłaty w dniu 4 stycznia 2011 roku, zatem nowa ustalona opłata obowiązuje strony od roku następnego tj. od dnia 1 stycznia 2012 roku.

Zaznaczyć należy, że w przypadku uprawomocnienia się niniejszego wyroku ziszczą się przesłanki z art. 77 ust. 2a u.g.n., zgodnie, z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Sąd Okręgowy podzielając stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r. w sprawie III CSK 62/12 uznał, że art. 77 ust. 2a u.g.n. dotyczy sposobu uiszczania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego i nie należy go utożsamiać ze sposobem ustalania tej opłaty przez sąd, a zatem przyjął, że w momencie orzekania brak podstaw do miarkowania tej opłaty. W uzasadnieniu powołanego wyroku z dnia 6 grudnia 2012 r. Sąd Najwyższy wskazał, że przepis art. 77 ust. 2a u.g.n. nie dotyczy ustalania zaktualizowanej opłaty rocznej (art. 77 ust. 1 u.g.n.), a reguluje wykonanie zobowiązania z tytułu już zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste. Unormowany w art. 77 ust. 2a u.g.n. sposób wnoszenia przez użytkownika wieczystego opłaty znajduje bowiem zastosowanie - jak stanowi przytoczony przepis - w wypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. W chwili zastosowania omawianego przepisu powinna zatem zachodzić przesłanka w postaci zaktualizowanej opłaty rocznej przewyższającej co najmniej dwukrotnie dotychczasową wysokość opłaty rocznej.

Taka sytuacja nie zachodzi w chwili orzekania przez sąd w sprawie o aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ponieważ dopiero uprawomocnienie się wyroku, który ma charakter konstytutywny (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r., III CZP 37/05), wywołuje skutek w postaci ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej. Na takie rozumienie przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. powołał się również Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 17.07.2013 r. w sprawie I ACa 536/13.

Również Sad Apelacyjny w Krakowie z dnia 3 czerwca 2014 roku w sprawie I ACa 587/14 (LEX nr 1548529) wskazał, że adresatem normy z art. 77 ust. 2a u.g.n., mającej charakter techniczny, nie jest sąd oceniający prawidłowość aktualizacji i ustalający wysokość nowej opłaty, ale organ administracji, którego rzeczą będzie wskazanie wysokości mających nastąpić wpłat użytkownika wieczystego, z uwzględnieniem wyroku sądu, zapadłego w postępowaniu aktualizacyjnym oraz treści ww. przepisu.

Z powyższego wynika, że czym innym jest wnoszenie opłaty na zasadach wskazanych w treści przepisu art.77 ust. 2a u.g.n. uczynione w oparciu o wysokości dotychczasowej opłaty i w oparciu o ustaloną aktualną opłatę, o jakiej rozstrzygnięto w wyroku, a czym innym ustalanie wysokości opłaty aktualizacyjnej.

III.  Rozstrzygnięcie o kosztach procesu i kosztach sądowych:

Sąd orzekł o kosztach na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98§1 k.p.c. i 99 k.p.c., tj. dokonując ich stosunkowego rozdzielenia w związku z odpowiedzialnością za wynik procesu.

Wartość przedmiotu sporu wynosiła 78.779,- zł co miało stanowiić wynik odjęcia od nowej proponowanej przez właściciela nieruchomości opłaty rocznej wynoszącej 103.953,15 zł kwoty opłaty dotychczasowej, tj. 25.156,50 zł. Faktycznie kwota będąca różnicą tego działania to 78.796,65 zł.

Należy przyjąć, że procent wygranej to relacja pomiędzy różnicą między kwotą opłaty rocznej ustalonej przez sąd wynoszącej 77.934,03 i kwoty opłaty dotychczasowej, tj. 25 156,50 zł z jednej strony a wartością przedmiotu sporu. Tym samym różnicę tę wynoszącą 52.777,53 zł należało podzielić przez wartość przedmiotu sporu tj. 78779,- zł, co daje 67% (52.777,53 / 78.779 zł) przegranej powodów i ich wygraną w 33%

Powódka winna zatem partycypować w kosztach procesu i kosztach sądowych (na podstawei art. 113 ust. 1 ustawy dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 ze zm., dalej przywoływany jako u.k.s.c.), w 67%.

Powódka poniosła celowe koszty procesu w kwocie 10.870,96 zł na co składało się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł obliczone na podstawie na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 2013 poz. 490), opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, opłata od pozwu w kwocie 3.939,- zł (k. 50), wydana zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 2.500 zł (k. 75) oraz udokumentowane i uzasadnione koszty dojazdów radcy prawnego (bez wydatków na jedzenie, kosztów paliwa samochodowego i biletów lotniczych za uzasadnione sąd uznał tylko wydatki przejazdu na rozprawy koleją a pozostałe policzył tak jakby pełnomocnik powódki dojechał do siedziby sądu koleją) czyli 3 x 156,49 zł + 156,49 zł +189 zł razem 814,96 zł.

Koszty strony pozwanej sprowadzały się do kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 zł obliczonych jak dla powódki oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Całkowite koszty procesu obu stron wynosiły więc 14487,96 zł z czego 67% (9706,93 zł) winna ponieść powódka a 33% (4781,03 zł) pozwana. Skoro powódka zapłaciła więcej niż 67% całkowitych kosztów procesu (10.870,96 zł) to należało zasądzić różnicę od strony pozwanej, wynoszącą 1.164,02 zł, o czym orzeczono w punkcie II wyroku.

Na nieuiszczone koszty sądowe koszty składają się wynagrodzenie i zwrot kosztów biegłego K. L. przyznane postanowieniem z dnia 20.04.2015 r. i nie pokryte z zaliczki (z zaliczki 172,97 zł), w kwocie 196,40 zł, które sąd zgodnie z art 113 ust. 1 u.k.s.c. rozdzielił między strony zgodnie z wynikiem procesu, tj. w 67% na powódkę (131,59 zł) i 33% na pozwaną (64,81 zł). Z tych względów sąd orzekł jak w punkcie III wyroku.