Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2012-03-28 powód – P. B. – domagał się uznania za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umowy o treści:

„W przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży z powodów niezależnych od agencji, zamawiający zobowiązuje się zapłacić agencji 50 % ustalonego wynagrodzenia.”

zawartego w § 4 ust. 4 zd. 3 wzorca umowy „Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości” oraz postanowienia o treści:

„ Zamawiający oświadcza, że zapoznał się z treścią powyższej umowy, nie zgłasza do niej zastrzeżeń, zaakceptował wszelkie jej postanowienia.”

zawartego w § 13 tegoż wzorca umowy, którym posługuje się pozwany - K. K.– prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...)w Z.. Nadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

W ocenie powoda wskazane postanowienie wzorca umowy stanowi niedozwoloną klauzulę gdyż jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Wypełniałoby tym hipotezę art. 385[1] § 1 kc, zgodnie z którym niedozwolonymi są postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione z nim indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy – z wyłączeniem postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Odnośnie kwestionowanego postanowienia zawartego w § 4 ust. 4 zd. 3 wzorca umowy powód ponadto wskazał, iż zastrzeżenie zapłaty wynagrodzenia w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn nieleżących po stronie konsumenta jest krzywdzące, a świadczenie konsumenta jest rażąco nieproporcjonalne względem świadczenia pozwanej. Zarzuca, iż w sytuacji nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wynagrodzenie pośrednika powinno być określone kwotowo i odpowiadać nakładowi jego pracy.

Powód wskazał na okoliczność wpisania podobnej klauzuli do prowadzonego przez Prezesa UOKiK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 461. Zaznaczył również, iż wezwał pozwaną do zaprzestania stosowania klauzul niedozwolonych, jednakże wezwanie pozostało bez reakcji ze strony pozwanego.

Pozwany domagał się oddalenia powództwa i wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

Ponadto wskazał, iż powód nie przytoczył kwestionowanego postanowienia z § 4 ust. 4 zd. 3 wzorca umowy w pełnym brzmieniu, z którego jasno wynika, że wynagrodzenie pobierane jest za organizację dokumentacji, wskazanie nieruchomości, przygotowanie umowy przedwstępnej oraz wszystkie czynności zmierzające do jej zawarcia. Kwestionowany zapis, w ocenie powoda, jest zatem zgodny z obowiązującym prawem, w szczególności zaś z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, z którego wynika, iż wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za dokonywanie czynności zmierzających do zawarcia określonych umów, nie zaś za rezultat tego działania, a ponadto, iż wysokość wynagrodzenia oraz sposób jego ustalenia określa umowa pośrednictwa.

Dodatkowo pozwany podniósł, iż wynagrodzenie opisane w umowie z powodem zostało z nim indywidualnie ustalone, co potwierdza parafowana przez niego zmiana w § 4 ust. 1 i 2.

W odniesieniu do kwestionowanego postanowienia z § 13 wzorca umowy powód wskazał, iż zapis ten spełnia jedynie funkcję sygnalizacyjną, uświadamiającą kontrahenta i ma na celu jedynie skłonić go do zachowania szczególnej uwagi przed nawiązaniem stosunku cywilnoprawnego oraz, iż charakter przedmiotowego postanowienia jest zupełnie inny, niż postanowienia o treści:

„Korzystając z prawa do indywidualnego uzgodnienia warunków umowy wnoszę o zmianę następujących elementów umowy:...............poprzez nadanie im brzmienia jak w załączniku do umowy. Pozostałe nie wymienione wyżej postanowienia umowy uważam za indywidualnie uzgodnione, akceptując je bez zastrzeżeń co potwierdzam własnoręcznym podpisem, znając skutki prawne postanowień umowy”

wpisanego do prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 461.

Pozwany wniósł o przesłuchanie świadka K. K. (2)na okoliczności wskazane w odpowiedzi na pozew, a szczególności na okoliczność tego, iż powód przed podpisaniem analizował umowę i zgłaszał do niej poprawki, jak również w celu wykazania nakładu pracy poniesionego przez pozwaną.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą w dziedzinie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i posługuje się w obrocie z konsumentami wzorcem umów zatytułowanym „Umowa Pośrednictwa Kupna Nieruchomości” zawierającym zapisy, do których nawiązuje żądanie pozwu, tj:

„50 % wynagrodzenia zostanie zapłacone w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a 50 % wynagrodzenia w dniu podpisania umowy sprzedaży. W przypadku braku umowy przedwstępnej wynagrodzenie zostanie zapłacone w dniu podpisania umowy sprzedaży. W przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży z powodów niezależnych od AGENCJI ZAMAWIAJĄCY zobowiązuje się zapłacić AGENCJI 50 % ustalonego wynagrodzenia”

oznaczony jako § 4 ust. 4 zd. 3 oraz:

„ Zamawiający oświadcza, że zapoznał się z treścią powyższej umowy, nie zgłasza do niej zastrzeżeń, zaakceptował wszelkie jej postanowienia.”

oznaczony jako § 13.

Zgodnie z art. 227 kpc przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. W konsekwencji nie mogły być przedmiotem postępowania dowodowego okoliczności przedmiotowo nieistotne, zaś postępowanie dowodowe zostało skoncentrowane do normatywnie wyrażonych przez ustawodawcę przesłanek abuzywności postanowień wzorca umowy. W szczególności Sąd pominął zgłaszane przez pozwanego dowody osobowe. Świadek pozwanego miał zeznawać na okoliczność tego, iż powód przed podpisaniem analizował umowę i zgłaszał do niej poprawki, jak również w celu wykazania nakładu pracy poniesionego przez pozwaną. Okoliczności te są w niniejszej sprawie pozbawione znaczenia. Przedmiotem oceny są bowiem postanowienia wzorca umowy, nie zaś relacje pomiędzy stronami sporu.

Art. 230 kpc stanowi, że gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Za podstawę ustalenia stanu faktycznego Sąd przyjął wzajemnie niekwestionowane twierdzenia stron kierując się zasadą wyrażoną w art. 230 kpc.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Okolicznością sporną między stronami było, czy przedmiotowe postanowienia miały charakter niedozwolony w myśl art. 385[1] § 1 kc. Stosownie do treści tego przepisu, aby uznać dane postanowienie umowne za niedozwolone musi ono spełniać cztery przesłanki tj.: (I) postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem, (II) ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, (III) powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz (IV) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Ostatnia z wymienionych przesłanek, o której mowa w zdaniu drugim art. 385[1] § 1 kc, nie zachodzi w niniejszej sprawie, gdyż omawiane postanowienie nie reguluje głównych świadczeń stron. Główne świadczenia pozwanego z tytułu zawartych umów polegają bowiem na wyszukaniu odpowiedniej nieruchomości dla zamawiającego i pośredniczenie przy jej zakupie (§ 1 ust. 1 wzorca), zaś konsumenta na zapłaceniu wynagrodzenia prowizyjnego (§ 4 ust. 1).

Przesłanka braku indywidualnego uzgodnienia nie może w tej sprawie mieć znaczenia wobec abstrakcyjnego charakteru kontroli postanowienia wzorca umownego. Jak już wspomniano przy omawianiu stanu faktycznego, Sąd nie bada w niniejszym postępowaniu konkretnych stosunków istniejących pomiędzy kontrahentami, ale wzorzec i treść hipotetycznych stosunków, jakie powstałyby pomiędzy pozwanym a potencjalnym konsumentem. Nie ma zatem znaczenia, czy jakaś konkretna umowa była między stronami negocjowana ani nawet czy wzorzec był, czy też nie był zastosowany przy zawieraniu jakiejkolwiek konkretnej umowy. Kontrola ta ma bowiem charakter oceny ex ante i obejmuje wzorzec, nie zaś konkretną umowę. Istotny jest zatem fakt, że pozwany wprowadził oceniany wzorzec do obrotu poprzez wystąpienie z ofertą zawarcia umowy z wykorzystaniem go.

Dla zastosowania omawianego przepisu przesłanki II (sprzeczność z dobrymi obyczajami) i III (rażące naruszenie interesów konsumenta), choćby ze względu na verba legis, muszą zachodzić równocześnie. Z reguły rażące naruszenie interesu konsumenta jest naruszeniem dobrych obyczajów, ale nie zawsze zachowanie sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco narusza ten interes.

Poprzez dobre obyczaje rozumiemy pewien powtarzalny wzorzec zachowań, który jest aprobowany przez daną społeczność lub grupę. Są to pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. Ich treści nie da się określić w sposób wyczerpujący, ponieważ kształtowane są przez ludzkie postawy uwarunkowane zarówno przyjmowanymi wartościami moralnymi, jak i celami ekonomicznymi i związanymi z tym praktykami życia gospodarczego. Wszystkie one podlegają zmianom w ślad za zmieniającymi się ideologiami politycznymi i społeczno – gospodarczymi oraz przewartościowaniami moralnymi. W szczególności zaś, dobre obyczaje to normy postępowania polecające nienadużywania w stosunku do słabszego uczestnika obrotu posiadanej silniejszej pozycji wynikającej choćby z faktu posługiwania się wobec kontrahenta zredagowanym przez siebie wzorcem umowy.

W zakresie oceny stopnia naruszenia interesów konsumentów Sąd tutejszy podziela opinię Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z dnia 2006-06-27, sygn. akt VI ACa 1505/05), że naruszenie interesów konsumenta, aby było rażące, musi być doniosłe czy też znaczące. Natomiast interesy konsumenta należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, ale też każdy inny, chociażby niewymierny. Zaliczyć tu można również dyskomfort konsumenta, spowodowany takimi okolicznościami jak strata czasu, naruszenie prywatności, niedogodności organizacyjne, wprowadzenie w błąd oraz inne uciążliwości, jakie mogłyby powstać na skutek wprowadzenia do zawartej umowy ocenianego postanowienia. Przy określaniu stopnia naruszenia interesów konsumenta należy stosować nie tylko kryteria obiektywne (np. wielkość poniesionych czy grożących strat), lecz również względy subiektywne związane bądź to z przedsiębiorcą (np. renomowana firma), bądź to z konsumentem (np. seniorzy, dzieci). Konieczne jest zbadanie, jaki jest zakres grożących potencjalnemu konsumentowi strat lub niedogodności.

Sąd Apelacyjny w Warszawie (wyrok z dnia 2009-01-15, sygn. akt VI ACa 1638/08) wskazał dodatkową metodę pomocną w abstrakcyjnej ocenie postanowienia wzorca umownego. Sąd dokonujący kontroli powinien przeprowadzić analizę postanowienia pod kątem sprzeczności z ogólnym wzorcem zachowań przedsiębiorców wobec konsumentów. Prowadzi to do konieczności ustalenia, jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanej klauzuli (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2007-03-19, sygn. akt III SK 21/06 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2007-10-11, sygn. akt III SK 9/07).

Sąd zgadza się z opinią pozwanego w zakresie, w jakim twierdzi on, że na gruncie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za dokonywanie czynności zmierzających do zawarcia określonych umów. Jednakże oceniany wzorzec umowy nie realizuje tej zasady. Zgodnie bowiem z § 1 ust. 1 wzorca:

„Przedmiotem umowy jest wyszukanie przez agencję odpowiedniej nieruchomości dla zamawiającego oraz pośredniczenie przy jej zakupie”,

natomiast zgodnie z § 4 ust. 1:

„W przypadku zawarcia umowy kupna na podstawie ofert przedłożonych przez agencję zamawiający zobowiązuje się zapłacić agencji wynagrodzenie wynoszące 3% + VAT (22%) liczone od ceny zakupu nieruchomości.”

Skoro świadczenie pozwanego z umowy pośrednictwa ma taki charakter, że podlega ocenie z punktu widzenia staranności, to wynagrodzenie powinno być uzależnione od nakładu jego pracy. Tymczasem wzorzec umowy wypacza te relacje poprzez uzależnienie wysokości wynagrodzenia od ceny zakupionej przez konsumenta nieruchomości. Tym samym zupełnie odrywa wartość świadczenia konsumenta od nakładów poczynionych przez przedsiębiorcę.

Równocześnie warunkiem zapłaty wynagrodzenia jest dokonanie określonych czynności prawnych przez konsumenta (zawarcie umowy przedwstępnej lub sprzedaży). Jakkolwiek dokonanie tych czynności może być faktycznie powiązane ze świadczeniem pozwanego (wyszukanie nieruchomości i pośredniczenie przy jej zakupie) to jednak nie jest z tym świadczeniem tożsama. Innymi słowy pozwany zobowiązuje się do określonych świadczeń na rzecz konsumenta, ale konsument ma de facto zapłacić za coś zupełnie innego.

W rezultacie oceniany wzorzec tworzy konstrukcję, w której zarówno wysokość wynagrodzenia jak i warunek jego wymagalności uzależnione są od okoliczności, na które nie ma bezpośredniego wpływu sposób wykonywania umowy przez pozwanego. Stoi to w sprzeczności z zasadą ekwiwalentności świadczeń stron umów, którą to zasadę uznać należy za dobry obyczaj handlowy.

Równocześnie pierwsze z ocenianych postanowień o treści:

„ W przypadku nie zawarcia umowy sprzedaży z powodów niezależnych od agencji, zamawiający zobowiązuje się zapłacić agencji 50 % ustalonego wynagrodzenia”

może prowadzić do rażącego naruszenia interesów konsumenta. Zapis z którego postanowienie to pochodzi nie jest jednoznaczny. Z kontekstu w jakim postanowienie występuje wynika, że odnosi się ono do niezawarcia umowy przyrzeczonej we wcześniej zawartej umowie przedwstępnej. Ze zdania pierwszego tego zapisu wynika, że połowa wynagrodzenia zostanie zapłacona po zawarciu umowy przedwstępnej. Nie jest na tym tle jasne, czy kwota ta stanowić będzie zaliczkę, czy też niezależne świadczenie. Tym samym nie wiadomo czy w przypadku niezawarcia umowy, o którym mowa w ocenianym postanowieniu, konsument będzie miał obowiązek zapłacić drugą połowę (a więc w sumie całe wynagrodzenie), czy też że pozwany może jedynie zatrzymać zaliczkę.

Zgodnie z dyrektywą interpretacyjną z art. 385 § 2 zd. 2 i 3, wobec niejednoznacznego sformułowania ocenianego postanowienia wzorca umowy, Sąd przyjął dla dalszych rozważań interpretację mniej korzystną dla potencjalnego konsumenta, a więc taką, że połowa wynagrodzenia płatna jest z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej, a pozostała połowa z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec okoliczności, że od obowiązku zapłacenia wynagrodzenia zwolnić konsumenta może jedynie okoliczność niezawarcia umowy z powodów zależnych od pozwanego – co samo w sobie stanowi kryterium niejasne – łatwo wskazać hipotetyczne sytuacje rażącego naruszenia interesów konsumenta.

Przede wszystkim do niezawarcia umowy może dojść na skutek szeregu okoliczności za które również konsument nie ponosi odpowiedzialności, np. odmowy zawarcia umowy przez sprzedającego lub działania siły wyższej, a nawet nielojalnych działań pozwanego. W każdej z tych sytuacji konsument miałby obowiązek zapłacenia całego wynagrodzenia, pomimo że nie uzyskałby oczekiwanego rezultatu w postaci nabycia nieruchomości. Jednocześnie – jak już to omówiono powyżej – zapłata wynagrodzenia może w tych sytuacjach nie znajdować uzasadnienia w należytej staranności dołożonej przez pozwanego przedsiębiorcę, gdyż zarówno wysokość jak i warunki płatności prowizji pozostają w oderwaniu od tego kryterium. O ile oderwanie wysokości prowizji od rzeczywistej ekwiwalentności świadczenia pośrednika w przypadku zakupu nieruchomości jest utrwaloną praktyką rynkową i z tej przyczyny zasadna wydaje ostrożność w jej kwestionowaniu, o tyle nie można jej zastosować do określenia wynagrodzenia za wykonywanie czynności pośrednictwa w sytuacji, gdy do zawarcia umowy sprzedaży nie dochodzi, w szczególności z przyczyn niezależnych od konsumenta.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385[1] § 1 kc, Sąd uznał omawiane wyżej postanowienie wzorca umowy za niedozwolone, zaś na podstawie art. 479[42] § 1 kpc zakazał jego wykorzystywania w obrocie z udziałem konsumentów.

Przechodząc do oceny drugiego z postanowień, o treści:

„Zamawiający oświadcza, że zapoznał się z treścią powyższej umowy, nie zgłasza do niej zastrzeżeń, zaakceptował wszelkie jej postanowienia.”

Odwołując się do rozważań teoretycznych poczynionych wyżej należy zważyć, że wyeliminowanie tego postanowienia z wzorca w żaden sposób nie wpłynęłoby na prawa i obowiązki hipotetycznego konsumenta, ponieważ sam fakt zawarcia przez niego umowy miałby to samo znaczenie, które jest wyrażone w tymże postanowieniu. Jednocześnie wprowadzenie tego zapisu nie może mieć wpływu na ocenę innych postanowień wzorca czy też umów zawartych na jego podstawie. W szczególności zapoznanie i akceptacja nie może być utożsamiana z walorem indywidualnego uzgodnienia. Jest to zatem zapis całkowicie zbędny i pozbawiony znaczenia normatywnego. Jako taki nie może kształtować niczyich praw i obowiązków, w tym praw i obowiązków konsumenta. Tym samym postanowienie to nie wypełnia przesłanek art. 385[1] §1 kc.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w punkcie 2 sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 100 kpc.

Mając na uwadze wynik sprawy, orzeczenie o nakazaniu pobrania od strony pozwanej opłaty od pozwu uzasadnia przepis art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167 poz. 1398 ze zm.).

O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt strony pozwanej zarządzono na podstawie art. 479[44] kpc.